Στην παρ. 5 του άρθρου 18 του ν. 1587/1950 (Α’ 294), περί μεταβατικών διατάξεων, επέρχονται οι ακόλουθες τροποποιήσεις: α) στο πρώτο εδάφιο, αα) η ημερομηνία «31η Δεκεμβρίου 2000» αντικαθίστανται από την ημερομηνία «31η Αυγούστου 2004» και αβ) οι λέξεις «, εφόσον συνταχθούν έως την 30ή.6.2023» διαγράφονται, β) στο δεύτερο εδάφιο, βα) οι λέξεις «, εντός της προθεσμίας του πρώτου εδαφίου,» διαγράφονται και ββ) οι λέξεις «Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας (ν. 4987/2022, Α’ 206)» αντικαθίστανται από τις λέξεις «Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας (ν. 5104/2024, Α’ 58)», γ) στο τρίτο εδάφιο οι λέξεις «, εντός της προθεσμίας του πρώτου εδαφίου,» διαγράφονται, δ) το τέταρτο εδάφιο καταργείται, και η παρ. 5 διαμορφώνεται ως εξής:
«5. Κατά τη σύνταξη με αυτοσύμβαση οριστικών συμβολαίων μεταβίβασης ακινήτων με επαχθή αιτία σε εκτέλεση προσυμφώνων, που έχουν συνταχθεί μέχρι και την 31η Αυγούστου 2004, επιτρέπεται η υποβολή δήλωσης φόρου μεταβίβασης ακινήτων μόνο από τον αγοραστή ή τους ειδικούς ή καθολικούς διαδόχους αυτού. Κατά τη σύνταξη των συμβολαίων αυτών δεν απαιτείται η προσκόμιση του αποδεικτικού ενημερότητας του άρθρου 12 του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας (ν. 5104/2024, Α’ 58) και του πιστοποιητικού του άρθρου 105 του Κώδικα Διατάξεων Φορολογίας Κληρονομιών, Δωρεών, Γονικών Παροχών και Κερδών από Τυχερά Παίγνια, ο οποίος κυρώθηκε με το πρώτο άρθρο του ν. 2961/2001 (Α’ 266), ούτε η προσκόμιση αποδεικτικού ασφαλιστικής ενημερότητας. Για τα προσύμφωνα που έχουν συνταχθεί μέχρι και την 29η Ιουνίου 1999, δεν απαιτείται, η αναγραφή του αριθμού φορολογικού μητρώου του πωλητή. Αντίγραφα των οριστικών συμβολαίων, που καταρτίζονται κατά τα προηγούμενα, αποστέλλονται, με ευθύνη του συμβολαιογράφου, και στην αρμόδια για τη φορολογία του εισοδήματος του πωλητή υπηρεσία της φορολογικής διοίκησης.».
Οι αξιότιμοι κ. δικαστές δεν τολμούν να επιλύσουν το υφιστάμενο πρόβλημα στην Θεσσαλονίκη. Έχει εκδοθεί μία απόφαση στο Πρωτοδικείο Θεσσαλονίκης 12148/2015. Δυστυχώς δεν είναι η κρατούσα άποψη, ωστόσο η κρατούσα άποψη δεν επιλύει το πρόβλημα. Πρέπει να βοηθήσετε στην επίλυση των υφιστάμενων προβλημάτων του υποθηκοφυλακείου και όχι στην διαιώνιση αυτών. Η μόνη λύση για τα προσύμφωνα προ του 2000, είναι η δυνάμει του προσυμφώνου με παράδοση της νομής δυνατότητα μονομερούς σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας διαμερίσματος και χρησικτησία. Με την χρησικτησία το κράτος θα έχει οικονομικό όφελος. Χρονικός ορίζοντας ένα εξάμηνο.
ΝΑ ΠΡΟΣΤΕΘΕΙ ΑΡΘΡΟ ΜΕ ΤΟ ΟΠΟΙΟ ΝΑ ΕΠΙΤΡΕΠΕΤΑΙ Η ΧΡΗΣΙΚΤΗΣΙΑ ΣΕ ΟΡΙΖΟΝΤΙΕΣ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΕΣ ΣΕ ΙΔΙΩΤΕΣ ΠΟΥ ΝΕΜΟΝΤΑΙ ΚΑΙ ΚΑΤΕΧΟΥΝ ΤΟ ΑΚΙΝΗΤΟ ΜΕ ΠΡΟΣΥΜΦΩΝΟ ΠΡΙΝ ΑΌ ΤΟ 2000. ΓΙΑ ΝΑ ΤΟ ΚΑΝΩ ΠΙΟ ΣΥΓΚΕΚΡΙΜΕΝΟ:
Όπου σε οικοδομή, αποτελούμενη από χωριστές οριζόντιες ιδιοκτησίες, ένας εκ των ιδιοκτητών έχει εκποιήσει διαμέρισμα ή όροφο της οικοδομής μαζί με αναγραφόμενο ποσοστό εξ αδιαιρέτου και έχει ¨συσταθεί¨ με τρόπο αυτό οριζόντια ιδιοκτησία τότε για τις υπόλοιπες ιδιοκτησίες ΣΤΙΣ ΟΠΟΙΕΣ ΥΠΑΡΧΟΥΝ ΙΔΙΟΚΤΗΤΕΣ που έχουν καταρτήσει συμβολαιογραφικές πράξεις προσυμφώνων (προ του 2000) με ιδιοκτήτες της οικοδομής ή εργολάβους, χωρίς να έχει συνταχθεί οριστικό συμβόλαιο, να θεωρείται ότι έχει συσταθεί ατελή – οιωνοί οριζόντια ιδιοκτησία για το υπόλοιπο ποσοστό μέχρι το 100% του συνολικού ποσοστού. Πράγμα που σημαίνει ότι μπορεί να επικαλεστεί την δια χρησικτησίας κτήση δικαιώματος στο σύνολο του ακινήτου ή σε ιδανικά μερίδια.
Θα μπορούσε να εξαρτηθεί το ανωτέρω και από δικαστική κρίση δηλαδή:
Να μπορεί δηλαδή με αίτησή του ο νεμόμενος και κατέχων οριζόντια ιδιοκτησία δυνάμει προσυμφώνου, συνταγμένου προ του 2000, να αιτείται από τον κτηματολογικό Δικαστή(ήτοι Πρωτοδίκη) την αναγνώριση του δικαιώματός του επί της οριζόντιας ιδιοκτησίας για ποσοστό εξ αδιαιρέτου το οποίο θα πρέπει να αποδεικνύει αφενός το ποσοστό του (πίνακα ποσοστών μηχανικού) και αφετέρου ότι με την απόδειξη ότι η αναγνώριση αυτού του ποσοστού δεν θίγει το ποσοστό εξ αδιαιρέτου των υπολοίπων ιδιοκτησιών.
Έτσι λοιπόν το υπόλοιπο της οριζόντιας ιδιοκτησίας ως τμήμα του ακινήτου λογίζεται πλέον ως αυτοτελής χωριστή ιδιοκτησία (οιωνοί αυτοδίκαιη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας) με κύριο τον μεταβιβάζοντα (οικοπεδούχο), δυνάμενη να διαιρεθεί περαιτέρω με τη σύσταση και άλλων χωριστών ιδιοκτησιών ( Ι. Κατράς, Δίκαιο οροφοκτησίας, 2020, § 7, σ. 73 , Μαριάνννα Παπακυριάκου , Χρησικτησία και Οριζόντιες ιδιοκτησίες στο Κτηματολόγιο: Σημαντικά Προβλήματα που αναφύονται στην συμβολαιογραφική πρακτική και δυνατότητες θεραπείας ΕλλΔνη 2018 σελ. 1315 επ., Χρίστος Κούσουλας, «Η οιονεί αυτοδίκαιη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας», Συμβολαιογραφική Επιθεώρηση 2005, σ. 931 επ.) και κατά συνέπεια δεκτική κτήσης κυριότητας με χρησικτησία στο σύνολό της ή κατ’ ιδανικά μερίδια.
Η κατάθεση δε της αίτησης θα αναστέλλει την προθεσμία υποβολής της δήλωσης.
Η προτεινόμενη επίλυση δια της κύρωσης ανώμαλης δικαιοπραξίας κινδυνεύει από την 20 ετη παραγραφή ως ενοχική αξίωση.
Κενό γράμμα . Αν δεν αλλάξει η διάταξη του της παραγράφου 7 του άρθρου 3 της με αριθμό Α1085 ΦΕΚ Β/3617/31-5-2023 απόφασης του Διοικητή της ΑΑΔΕ η οποία απαιτεί προσκόμιση πιστοποιητικού ΕΝΦΙΑ από πεθαμένους από χρόνια οικοπεδούχους και εργολάβους για την σύνταξη οριστικού συμβολαίου πώλησης με αυτοσύμβαση δεν υπάρχει περίπτωση να οριστικοποιηθεί κανένα προσύμφωνο όπως και στον προηγούμενο νόμο. Θα πρέπει να αλλάξει η διάταξη και να προσκομίζεται πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ από τον εκ προσυμφώνου αγοραστή ο οποίος έτσι και αλλιώς σε όλες τις περιπτώσεις δηλώνει το ακίνητο και το δημόσιο έχει εισπράξει τα τέλη του
Στο άρθρο 18 του σχεδίου νόμου με το οποίο επέρχεται τροποποίηση της παρ. 5 άρθρου 18 ν. 1587/1950, μετά του «ούτε η προσκόμιση αποδεικτικού ασφαλιστικής ενημερότητας.» να προστεθεί:
Ειδικά για τις περιπτώσεις προσυμφώνου αγοράς από εργολάβο για τις οποίες πληρούνται οι προϋποθέσεις του πρώτου εδαφίου της παραγράφου αυτής, το προβλεπόμενο από το άρθρο 54Α του Ν. 4174/ 2013 (ΦΕΚ Α’ 170/ 2013) πιστοποιητικό δύναται, κατά παρέκκλιση των διατάξεων του άρθρου 2 του Ν. 4223/ 2013 (ΦΕΚ Α 287/ 2013), να προσκομίζεται από τον εκ προσυμφώνου αγοραστή. Η διάταξη του προηγούμενου εδαφίου ισχύει αναδρομικά και για οριστικά συμβόλαια που συντάχθηκαν στο πλαίσιο των διατάξεων της παρούσας παραγράφου μέχρι την δημοσίευση του παρόντος.
Αιτιολογία: Μέχρι σήμερα οι αγοραστές ακινήτων με εργολαβικά προσύμφωνα, αν και έχουν πληρώσει και συνεχίζουν να πληρώνουν μέχρι σήμερα τον αναλογούντα ΕΝΦΙΑ του ακινήτου που αγόρασαν με προσύμφωνα, δεν μπορούν να εγγράψουν τα ακίνητό τους στο Κτηματολόγιο μετά τη σύνταξη οριστικού συμβολαίου ή έκδοσης δικαστικής απόφασης, επειδή προηγουμένως θα πρέπει να ξανά πληρωθεί ο ΕΝΦΙΑ από τον πωλητή, ο οποίος όμως έχει ήδη πληρωθεί από τους αγοραστές με τα προσύμφωνα. Δηλαδή υπάρχει κώλυμα μεταγραφής και ζητείται καταχρηστικώς η διπλοπληρωμή του ΕΝΦΙΑ και από τους πωλητές. Το πρόβλημα γίνεται ακόμη μεγαλύτερο έως άλυτο, δεδομένου ότι οι αρχικοί πωλητές εργολάβοι συνήθως έχουν αποβιώσει και θα πρέπει να αναζητηθούν οι κληρονόμοι τους, οι οποίοι στη συνέχεια θα πρέπει να αποδεχθούν και να πληρώσουν αυτοί τον καταχρηστικώς διπλό καταλογισμό του ΕΝΦΙΑ.
Τελική διαμόρφωση άρθρου:
Άρθρο 18
Σύνταξη με αυτοσύμβαση οριστικών συμβολαίων μεταβίβασης ακινήτων με επαχθή αιτία σε εκτέλεση προσυμφώνων, χωρίς την προσκόμιση πιστοποιητικών – Τροποποίηση παρ. 5 άρθρου 18 ν. 1587/1950
Στην παρ. 5 του άρθρου 18 του ν. 1587/1950 (Α’ 294), περί μεταβατικών διατάξεων, επέρχονται οι ακόλουθες τροποποιήσεις: α) στο πρώτο εδάφιο,αα) η ημερομηνία «31η Δεκεμβρίου 2000» αντικαθίστανται από την ημερομηνία «31η Αυγούστου 2004» και αβ) οι λέξεις «, εφόσον συνταχθούν έως την 30ή.6.2023» διαγράφονται, β) στο δεύτερο εδάφιο,βα) οι λέξεις «, εντός της προθεσμίας του πρώτου εδαφίου,» διαγράφονται και ββ) οι λέξεις «Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας (ν. 4987/2022, Α’ 206)» αντικαθίστανται από τις λέξεις «Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας (ν. 5104/2024, Α’ 58)»,γ) στο τρίτο εδάφιο οι λέξεις «, εντός της προθεσμίας του πρώτου εδαφίου,» διαγράφονται, δ) το τέταρτο εδάφιο καταργείται, και η παρ. 5 διαμορφώνεται ως εξής:
«5. Κατά τη σύνταξη με αυτοσύμβαση οριστικών συμβολαίων μεταβίβασης ακινήτων με επαχθή αιτία σε εκτέλεση προσυμφώνων, που έχουν συνταχθεί μέχρι και την 31η Αυγούστου 2004, επιτρέπεται η υποβολή δήλωσης φόρου μεταβίβασης ακινήτων μόνο από τον αγοραστή ή τους ειδικούς ή καθολικούς διαδόχους αυτού. Κατά τη σύνταξη των συμβολαίων αυτών δεν απαιτείται η προσκόμιση του αποδεικτικούενημερότητας του άρθρου 12 του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας (ν. 5104/2024, Α’ 58) και του πιστοποιητικού του άρθρου 105 του Κώδικα Διατάξεων Φορολογίας Κληρονομιών, Δωρεών, Γονικών Παροχών και Κερδών από Τυχερά Παίγνια, ο οποίος κυρώθηκε με το πρώτο άρθρο του ν. 2961/2001 (Α’ 266), ούτε η προσκόμιση αποδεικτικού ασφαλιστικής ενημερότητας. Ειδικά για τις περιπτώσεις προσυμφώνου αγοράς από εργολάβο για τις οποίες πληρούνται οι προϋποθέσεις του πρώτου εδαφίου της παραγράφου αυτής, το προβλεπόμενο από το άρθρο 54Α του Ν. 4174/ 2013 (ΦΕΚ Α’ 170/ 2013) πιστοποιητικό δύναται, κατά παρέκκλιση των διατάξεων του άρθρου 2 του Ν. 4223/ 2013 (ΦΕΚ Α 287/ 2013), να προσκομίζεται από τον εκ προσυμφώνου αγοραστή. Η διάταξη του προηγούμενου εδαφίου ισχύει αναδρομικά και για οριστικά συμβόλαια που συντάχθηκαν στο πλαίσιο των διατάξεων της παρούσας παραγράφου μέχρι την δημοσίευση του παρόντος. Για τα προσύμφωνα που έχουν συνταχθεί μέχρι και την 29η Ιουνίου 1999, δεν απαιτείται, η αναγραφή του αριθμού φορολογικού μητρώου του πωλητή. Αντίγραφα των οριστικών συμβολαίων, που καταρτίζονται κατά τα προηγούμενα, αποστέλλονται, με ευθύνη του συμβολαιογράφου, και στην αρμόδια για τη φορολογία του εισοδήματος του πωλητή υπηρεσία της φορολογικής διοίκησης.».
Στη Θεσσαλονίκη και στην ευρύτερη περιοχή υπάρχουν χιλιάδες παλιά ανεκτέλεστα προσύμφωνα ακόμα και από τη δεκαετία του ’60. Πάλι δεν γίνεται καμιά ουσιαστική πρόβλεψη για την οριστικοποίηση τους. Διατάξεις επί διατάξεων τόσα χρόνια που είναι ανεφάρμοστες στην πράξη και μαρτυρούν την άγνοια των πραγματικών προβλημάτων από εκείνους που λαμβάνουν τις αποφάσεις.
Είναι δυνατό να εντοπίσεις οικοπεδούχους και κληρονόμους τόσες δεκαετίες πίσω; Μόνη λύση όσο κι αν δεν το βλέπετε η χρησικτησία, διαφορετικά δεν θα προχωρήσει άλλη μια φορά το κτηματολόγιο σε συγκεκριμένες περιοχές.
Σωστή διάταξη. Θα λύσει πολλά προβλήματα
Πάλι με λάθος τρόπο επιχειρούν από τα γραφεία τους να λύσουν το πρόβλημα των ανεκτέλεστων προσυμφώνων. Για να το λύσουν θα πρέπει πρώτα να καταλάβουν γιατί μέχρι σήμερα δεν έχουν εκτελεστεί αυτά τα προσύμφωνα και είναι στον αέρα χιλιάδες οριζόντιες ιδιοκτησίες. Ο βασικός λόγος είναι οτι στο 99,999% των προσυμφώνων συμβάλλεται ΜΟΝΟ ο εργολάβος και όχι ο/οι οικοπεδούχος/χοι άρα έχουμε μία ενοχική δικαιοπραξία η οποία δεν μπορεί να εκτελεστεί γιατι ο εμπράγματος δικαιούχος δεν έχει συμβληθεί, δεν έχει αναλάβει καμία υποχρέωση και συνεπώς δεν μπορεί να εκτελεστεί. Αν είχε συμβληθεί ο οικοπεδούχος θα μπορούσε να γίνει και δικαστικά με αγωγή καταδίκης σε δήλωση βουλήσεως. Αυτό είναι το βασικό πρόβλημα. Αν σε αυτό προσθέσεις την αδυναμία να βρείς τους κληρονόμους, τους εκκαθαριστές εταιρειών που έχουν πεθάνει κοκ το πρόβλημα της φορολογικής ή ασφαλιστικής ενημερότητας είναι σταγόνα στον ωκεανό. ΤΙ ΠΡΟΤΕΙΝΟΥΜΕ; Αυτό που χρόνια λέμε οτι αποτελεί τη λύση για το συγκεκριμένο πρόβλημα: ΧΡΗΣΙΚΤΗΣΙΑ ΣΤΙΣ ΟΡΙΖΟΝΤΙΕΣ όπως ισχύει και στα οικόπεδα. Γίνεται κανονικά το συμβόλαιο, το Δημόσιο εισπράττει το φόρο μεταβίβασης και έχουμε ολοκληρωμένο κτηματολόγιο χωρίς «άγνωστους» ιδιοκτήτες
Σωστή διάταξη.