- Στο άρθρο 98 του ν. 4495/2017 (Α’ 167), περί παραβάσεων σε οριζόντιες ιδιοκτησίες, προστίθεται παρ. 9Β ως εξής:
«9Β. α) Ο κύριος γεωτεμαχίου με υφιστάμενα ένα ή περισσότερα κτίσματα, επί των οποίων δεν έχουν συσταθεί οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες, δύναται, αν υπάρχει ταύτιση μεταξύ των στοιχείων της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου και της εγγραφής στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου, να προβαίνει μονομερώς στη διόρθωση, σύμφωνα με την ως άνω ταύτιση, των συμβολαιογραφικών πράξεων κτήσης της κυριότητας επί του γεωτεμαχίου αναφορικά με: αα) την πραγματική επιφάνεια, αβ) το περίγραμμα και αγ) τη χρήση των κτισμάτων. Η διόρθωση του πρώτου εδαφίου διενεργείται μονομερώς, εφόσον πληρούνται οι εξής προϋποθέσεις: αα) δεν μεταβάλλεται κανένα περιγραφικό στοιχείο του γεωτεμαχίου, αβ) οι αποκλίσεις επί του εμβαδού βρίσκονται εντός των ποσοστών απόκλισης της περ. β) της παρ. 2 του άρθρου 39, περί των προδιαγραφών σύνταξης τοπογραφικών διαγραμμάτων και διαγραμμάτων κάλυψης, ήτοι αβα) για οικόπεδα ή γήπεδα εντός εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου ή εντός ορίων οικισμού, ποσοστό ± πέντε τοις εκατό (5%), και αββ) για τα εκτός σχεδίου οικόπεδα ή γήπεδα, ποσοστό ± δέκα τοις εκατό (10%), και αγ) έχει καταβληθεί τυχόν οφειλόμενος εκ της μεταβολής φόρος.
β) Ο κύριος οριζοντίου ή καθέτου ιδιοκτησίας δύναται να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της οριζόντιας ή καθέτου ιδιοκτησίας ως προς την επιφάνεια, το περίγραμμα και τη χρήση της οριζόντιας ιδιοκτησίας, όπως αυτά έχουν αποτυπωθεί στη σύσταση οριζοντίων/καθέτων ιδιοκτησιών, εφόσον η σημερινή πραγματική κατάσταση έχει δημιουργηθεί από τον χρόνο κατασκευής της οικοδομής και αποτυπώνεται στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου ή Αυτοτελούς Διηρημένης Ιδιοκτησίας του άρθρου 53 του παρόντος εφόσον πληρούνται οι εξής προϋποθέσεις: αα) δεν θίγονται υφιστάμενα συνολικά ποσοστά συνιδιοκτησίας της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας επί του γεωτεμαχίου και κατανομής κοινοχρήστων δαπανών, καθώς και τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις όλων των οριζοντίων ιδιοκτησιών του κτιρίου, και αβ) έχει καταβληθεί ο οφειλόμενος εκ της μεταβολής φόρος. Η σύμφωνη γνώμη των υπόλοιπων συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.».
- Σε περιπτώσεις οικοπέδων ή γηπέδων, επί των οποίων έχουν συσταθεί οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες, μετρήσεις με απόκλιση εμβαδού έως και δύο τοις εκατό (2%) από τις αναγραφόμενες στις πράξεις σύστασης μετρήσεις θεωρούνται αποδεκτές και δεν απαιτείται η τροποποίηση ή διόρθωση των πράξεων σύστασης και των τίτλων κτήσης, προκειμένου για τη μεταβίβαση των οριζοντίων ή καθέτων ιδιοκτησιών. Η παρούσα εφαρμόζεται και για τις αποκλίσεις οριζοντίων ιδιοκτησιών και τμημάτων αποκλειστικής χρήσης καθέτων ιδιοκτησιών που δεν υπερβαίνουν το ποσοστό του πρώτου εδαφίου.
Από το 2011 και τον 4014 το υπουργείο εθελοτυφλούσε στις συνθήκες της ελληνικής δομημένης πραγματικότητας, συντηρώντας έτσι την διαφθορά (ψεύτικες βεβαιώσεις από «παραδρομή» κλπ) και ταλαιπωρώντας τους ιδιώτες που δεν μπορούσαν να αξιοποιήσουν την περιουσία τους για μικρο αυθαιρεσίες των οποίων δεν είχαν πολλές φορές και γνώση.
Πολύ σωστή ρύθμιση, πολλά μπράβο (!) σε αυτούς που είχαν την πρωτοβουλία και το «θάρρος» να την εντάξουν στο νομοσχέδιο.
ΘΑ ΠΡΕΠΕΙ ΝΑ ΛΗΦΘΟΥΝ ΥΠ ΟΨΗ ΚΑΙ ΝΑ ΣΥΜΠΕΡΙΛΗΦΘΟΥΝ ΟΙ ΠΕΡΙΠΤΩΣΕΙΣ ΚΑΤΑ ΤΙΣ ΟΠΟΙΕΣ Ο ΙΔΙΟΚΤΗΤΗΣ ΟΡΙΖΟΝΤΙΑΣ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ ΕΠΙΘΥΜΕΙ ΝΑ ΤΡΟΠΟΠΟΙΗΣΕΙ ΤΗ ΣΥΣΤΑΣΗ ΟΧΙ Ως ΠΡΟΣ ΤΟ ΠΟΣΟΣΤΟ ΣΥΓΚΥΡΙΟΤΗΤΑΣ ΤΟΥ ΕΠΙ ΤΟΥ ΟΙΚΟΠΕΔΟΥ ΚΑΙ ΤΩΝ ΚΟΙΝΟΚΤΗΤΩΝ ΚΛΠ ΑΛΛΑ ΜΟΝΟ ΩΣ ΠΡΟΣ ΤΗΝ ΕΠΙΦΑΝΕΙΑ ΤΟΥ ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑΤΟΣ ΤΟΥ, ΛΟΓΩ ΑΥΞΗΣΗΣ ΤΗΣ ΕΠΙΦΑΝΕΙΑΣ ΚΑΤΟΠΙΝ ΝΟΜΙΜΟΠΟΙΗΣΗΣ ΑΥΘΑΙΡΕΤΗΣ ΚΑΤΑΛΗΨΗΣ ΤΩΝ ΗΜΙΥΠΑΙΘΡΙΩΝ (ΠΧ ΕΑΝ ΚΛΕΙΣΕΙ ΚΑΙ ΜΕΤΑΤΡΕΨΕΙ ΣΕ ΔΩΜΑΤΙΟ ΤΟ ΜΠΑΛΚΟΝΙ), Η ΟΠΟΙΑ ΟΜΩΣ ΔΕΝ ΥΦΙΣΤΑΤΟ ΕΚ ΚΑΤΑΣΚΕΥΗΣ ΟΥΤΕ ΙΣΧΥΕΙ ΓΙΑ ΟΛΕΣ ΤΙΣ ΟΡΙΖΟΝΤΙΕΣ. ΟΙ ΙΔΙΟΚΤΗΤΕΣ ΜΕ ΑΥΤΟ ΤΟ ΖΗΤΗΜΑ ΑΔΥΝΑΤΟΥΝ ΝΑ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΟΥΝ ΕΑΝ ΔΕΝ ΠΡΟΣΕΛΘΟΥΝ ΑΥΤΟΒΟΥΛΩΣ ΟΙ ΙΔΙΟΚΤΗΤΕΣ ΤΩΝ ΥΠΟΛΟΙΠΩΝ ΟΡΙΖΟΝΤΙΩΝ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΩΝ, ΜΕ ΑΠΟΤΕΛΕΣΜΑ ΝΑ ΕΧΟΥΝ ΠΑΓΩΣΕΙ ΠΟΛΛΕΣ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΕΙΣ
Μια παρατήρηση που προκύπτει έυλογα και καλό είναι να γίνει ξεκάθαρη είναι η παρακάτω:
Οικόπεδο εντός σχεδίου, το οποίο έχει χωριστεί με κάθετη ιδιοκτησία και έχει χτιστεί το ένα μέρος σε ποια περίπτωση ανήκει; Δηλαδή η μία μεριά του οικοπέδου αφορά υφιστάμενο κτίριο και η άλλη μεριά είναι ελεύθερο οικόπεδο.
Έχω συγκεκριμένη περίπτωση στην οποία το συνολικό οικόπεδο είναι 360τμ από τα οποία τα 180 τμ είναι άχτιστα και πωλούνται από τον ιδιοκτήτη ως οικόπεδο. Μετά τα συμβόλαια του 1960 το άχτιστο τμήμα του οικοπέδου «αυξήθηκε» κατά 4 τμ επείδη χαράχθηκε πιο ανοιχτά ο δρόμος από εκείνη τη μεριά, με αποτέλεσμα ο ιδιοκτήτης ως τώρα να μην μπορούσε να το πουλήσει καθώς μετράει πλέον 184 τμ και χρειάζεται τη σύμφωνη γνώμη και υπογραφή των άλλων τριών ιδοκτητών της κάθετης από το άλλο κτισμένο τμήμα του οικοπεδου, τους οποίους η καινούρια χάραξη δεν τους έχει επηρεάσει όμως καθόλου. Δηλαδή οι άλλοι τρεις ¨συνιδιοκτήτες» της κάθετης δεν έχουν θιχθεί αλλά ούτε επωφεληθεί, ωστόσο πρέπει να υπογράψουν νέα σύσταση σε συμβολαιογράφο, μαζί με τον ιδοκτήτη του άκτιστου τμήματος ο οποίος προσπαθεί επί ματαίω να το πουλήσει.
Το παραπάνω είναι λοιπόν η περίπτωση 2 με το 2% απόκλιση ή η 9Β.β με το 5% ;
Στη σενάριο με το 2%, το πρόβλημα δεν θα λυθεί, μαζί με τη παραπάνω και σε πολλές άλλες περιπτώσεις καθώς το ποσοστό απόκλισης είναι πολύ μικρό.
Σχετικά με το πσοσοστό απόκλισης 2% όπως περιγράφεται:
«Σε περιπτώσεις οικοπέδων ή γηπέδων, επί των οποίων έχουν συσταθεί οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες, μετρήσεις με απόκλιση εμβαδού έως και δύο τοις εκατό (2%)….»
θεωρώ, με την ιδιότητα του κτηματομεσίτη και την εμπειρία της αγοράς, πως το 2% είναι πολύ μικρό ως ποσοστό απόκλισης και δεν θα συμβάλει ιδιάιτερα στη λύση των προβλημάτων που έχουν προκύψει. Προτείνω να ισχύσει το πέντε τοις εκατό (5%) και σε αυτή τη περίπτωση.
Για τη διάταξη πρέπει να ληφθεί υπόψη η 91/2024 απόφαση του ΣτΕ που κρίνει αντισυνταγματική αντίστοιχη ρύθμιση. Η μονομερής τροποποίηση που θίγει δικαιώματα συνιδιοκτητών στους κοινόχρηστους χώρους οικοδομών δεν φάινεται να καθίσταται συνταγματική με τη θέσπιση τεκμηρίου συναίνεσης των τρίτων θιγόμενων, χωρίς να προβλέπεται μάλιστα πως ανατρέπεται το τεκμήριο.
Bravo