- Στο άρθρο 98 του ν. 4495/2017 (Α’ 167), περί παραβάσεων σε οριζόντιες ιδιοκτησίες, προστίθεται παρ. 9Β ως εξής:
«9Β. α) Ο κύριος γεωτεμαχίου με υφιστάμενα ένα ή περισσότερα κτίσματα, επί των οποίων δεν έχουν συσταθεί οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες, δύναται, αν υπάρχει ταύτιση μεταξύ των στοιχείων της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου και της εγγραφής στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου, να προβαίνει μονομερώς στη διόρθωση, σύμφωνα με την ως άνω ταύτιση, των συμβολαιογραφικών πράξεων κτήσης της κυριότητας επί του γεωτεμαχίου αναφορικά με: αα) την πραγματική επιφάνεια, αβ) το περίγραμμα και αγ) τη χρήση των κτισμάτων. Η διόρθωση του πρώτου εδαφίου διενεργείται μονομερώς, εφόσον πληρούνται οι εξής προϋποθέσεις: αα) δεν μεταβάλλεται κανένα περιγραφικό στοιχείο του γεωτεμαχίου, αβ) οι αποκλίσεις επί του εμβαδού βρίσκονται εντός των ποσοστών απόκλισης της περ. β) της παρ. 2 του άρθρου 39, περί των προδιαγραφών σύνταξης τοπογραφικών διαγραμμάτων και διαγραμμάτων κάλυψης, ήτοι αβα) για οικόπεδα ή γήπεδα εντός εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου ή εντός ορίων οικισμού, ποσοστό ± πέντε τοις εκατό (5%), και αββ) για τα εκτός σχεδίου οικόπεδα ή γήπεδα, ποσοστό ± δέκα τοις εκατό (10%), και αγ) έχει καταβληθεί τυχόν οφειλόμενος εκ της μεταβολής φόρος.
β) Ο κύριος οριζοντίου ή καθέτου ιδιοκτησίας δύναται να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της οριζόντιας ή καθέτου ιδιοκτησίας ως προς την επιφάνεια, το περίγραμμα και τη χρήση της οριζόντιας ιδιοκτησίας, όπως αυτά έχουν αποτυπωθεί στη σύσταση οριζοντίων/καθέτων ιδιοκτησιών, εφόσον η σημερινή πραγματική κατάσταση έχει δημιουργηθεί από τον χρόνο κατασκευής της οικοδομής και αποτυπώνεται στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου ή Αυτοτελούς Διηρημένης Ιδιοκτησίας του άρθρου 53 του παρόντος εφόσον πληρούνται οι εξής προϋποθέσεις: αα) δεν θίγονται υφιστάμενα συνολικά ποσοστά συνιδιοκτησίας της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας επί του γεωτεμαχίου και κατανομής κοινοχρήστων δαπανών, καθώς και τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις όλων των οριζοντίων ιδιοκτησιών του κτιρίου, και αβ) έχει καταβληθεί ο οφειλόμενος εκ της μεταβολής φόρος. Η σύμφωνη γνώμη των υπόλοιπων συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.».
- Σε περιπτώσεις οικοπέδων ή γηπέδων, επί των οποίων έχουν συσταθεί οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες, μετρήσεις με απόκλιση εμβαδού έως και δύο τοις εκατό (2%) από τις αναγραφόμενες στις πράξεις σύστασης μετρήσεις θεωρούνται αποδεκτές και δεν απαιτείται η τροποποίηση ή διόρθωση των πράξεων σύστασης και των τίτλων κτήσης, προκειμένου για τη μεταβίβαση των οριζοντίων ή καθέτων ιδιοκτησιών. Η παρούσα εφαρμόζεται και για τις αποκλίσεις οριζοντίων ιδιοκτησιών και τμημάτων αποκλειστικής χρήσης καθέτων ιδιοκτησιών που δεν υπερβαίνουν το ποσοστό του πρώτου εδαφίου.
Ως προς το άρθρο 16§ 1.β.αα:
Σε περιπτώσεις αύξησης επιφανείας ιδιοκτησιών, πρακτικά, τα υφιστάμενα συνολικά ποσοστά κατανομής κοινοχρήστων δαπανών συνιδιοκτησίας της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας και τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις όλων των οριζοντίων ιδιοκτησιών του κτιρίου, θίγονται πάντα, άσχετα αν δεν τα αλλάζουμε στους πίνακες συνιδιοκτησίας γιατί δεν επιτρέπεται. Άρα αν η διάταξη παραμείνει ως έχει, υπάρχει περίπτωση να αντιμετωπίσει προβλήματα εφαρμογής!
Κι ακόμα, καλό θα ήταν να φροντίζουμε κάθε θεσπιζόμενη διάταξη να έχει πρακτική αξία, καθόσον δεν είναι δυνατόν για ασήμαντα θέματα δηλ. για «τυπικούς λόγους», πολλάκις μετά από πλέον του μισού αιώνα χωρίς προβλήματα, να δημιουργούμε προβλήματα σε συνιδιοκτήτες!
Η ανάγκη νομοθετικής ρύθμισης για τις περιπτώσεις επανάληψης συμβολαιογραφικών πράξεων που είναι άκυρες λόγω εσφαλμένων βεβαιώσεων μηχανικών έχει ήδη τονιστεί πριν ένα χρόνο από τον Συμβολαιογραφικό Σύλλογο. Συγκεκριμένα η από 23.06.2023 Ανακοίνωση του Συλλόγου καταλήγει: «Μετά και την ανάληψη των καθηκόντων από τη νέα Κυβέρνηση, αναμένεται από το αρμόδιο Υπουργείο νομοθετική πρωτοβουλία, προκειμένου να παρέχεται η εκ του νόμου δυνατότητα στον αποκτώντα εμπραγμάτου δικαιώματος με δικαιοπραξία που είναι άκυρη, κατά παράβαση των δύο εδαφίων της παρ. 1 του άρθρου 82 Ν.4495/2017, να προβεί στην επανάληψη του συμβολαίου στο όνομά του και στο όνομα του μεταβιβάζοντος με την εφαρμογή των άρθρων 235, 223 και 726 του Αστικού Κώδικα προσαρτώντας τα ελάχιστα πιστοποιητικά, σύμφωνα και με τη σχετική πρόταση της ΣΕΣΣΕ.»
Ως εκτούτου θα πρέπει να συμπεριλφθεί η εξής διάταξη:
«Ο αποκτών εμπράγματο δικαίωμα με δικαιοπραξία που είναι εκ του νόμου άκυρη, λόγω παράβασης της παρ. 1 του άρθρου 82 Ν.4495/2017, δύναται να προβεί μονομερώς στην επανάληψη του συμβολαίου στο όνομά του και στο όνομα του μεταβιβάζοντος με την προσκόμιση μόνο του πιστοποιητικού πληρότητας ταυτότητας κτιρίου/ διηρημ. ιδιοκτησίας και του
Συμφωνώ με την κα Smaragda Papadaki στο απόλυτο και ότι πρέπει να γίνει η εξής διόρθωση στο άρθρο 16:
Η σχετική παράγραφος β) πρέπει να διορθωθεί ως εξής (ΜΕ ΚΕΦΑΛΑΙΑ οι ΔΙΟΡΘΩΣΕΙΣ – ΠΡΟΣΘΗΚΕΣ):
β) Ο κύριος οριζοντίου ή καθέτου ιδιοκτησίας δύναται να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της οριζόντιας ή καθέτου ιδιοκτησίας ΚΑΙ ΤΩΝ ΠΡΟΓΕΝΕΣΤΕΡΩΝ ΤΙΤΛΩΝ ΚΤΗΣΗΣ ΑΥΤΗΣ, ΣΥΜΠΕΡΙΛΑΜΒΑΝΟΜΕΝΩΝ ΚΑΙ ΤΩΝ ΠΑΡΑΡΤΗΜΑΤΩΝ ΚΑΙ ΠΑΡΑΚΟΛΟΥΘΗΜΑΤΩΝ ΑΥΤΗΣ (π.χ. ακάλυπτος χώρος, Η.Χ., εξώστες, χώροι αποκλειστικής χρήσης της ιδιοκτησίας ή/και σε κοινόχρηστους χώρους της οικοδομής κ.α.), ως προς την επιφάνεια, το περίγραμμα και τη χρήση της οριζόντιας ιδιοκτησίας, ΜΕΤΑ ΑΠΟ ΑΥΤΟΨΙΑ ΜΗΧΑΝΙΚΟΥ ΚΑΙ εφόσον η σημερινή πραγματική κατάσταση έχει δημιουργηθεί από τον χρόνο κατασκευής της οικοδομής και αποτυπώνεται στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου ή Αυτοτελούς Διηρημένης Ιδιοκτησίας του άρθρου 53 του παρόντος εφόσον πληρούνται οι εξής προϋποθέσεις: αα) δεν θίγονται υφιστάμενα συνολικά ποσοστά συνιδιοκτησίας της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας επί του γεωτεμαχίου και κατανομής κοινοχρήστων δαπανών, ΔΕΝ ΑΠΑΙΤΕΙΤΑΙ ΤΡΟΠΟΠΟΙΗΣΗ ΤΟΥ ΠΙΝΑΚΑ ΑΝΑΛΟΓΙΩΝ ΤΗΣ ΟΙΚΟΔΟΜΗΣ , καθώς και τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις όλων των οριζοντίων ιδιοκτησιών του κτιρίου ΕΠΙ ΤΩΝ ΠΟΣΟΣΤΩΝ ΣΥΝΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ, και αβ) έχει καταβληθεί ο οφειλόμενος εκ της μεταβολής φόρος. Η σύμφωνη γνώμη των υπόλοιπων συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.».
Συμφωνώ με την προλαλήσασα κυρία Smaragda Papadaki ότι πρέπει να γίνει η εξής διόρθωση στο άρθρο 16:
Η σχετική παράγραφος β) πρέπει να διορθωθεί ως εξής (ΜΕ ΚΕΦΑΛΑΙΑ οι ΔΙΟΡΘΩΣΕΙΣ – ΠΡΟΣΘΗΚΕΣ):
β) Ο κύριος οριζοντίου ή καθέτου ιδιοκτησίας δύναται να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της οριζόντιας ή καθέτου ιδιοκτησίας ΚΑΙ ΤΩΝ ΠΡΟΓΕΝΕΣΤΕΡΩΝ ΤΙΤΛΩΝ ΚΤΗΣΗΣ ΑΥΤΗΣ, ΣΥΜΠΕΡΙΛΑΜΒΑΝΟΜΕΝΩΝ ΚΑΙ ΤΩΝ ΠΑΡΑΡΤΗΜΑΤΩΝ ΚΑΙ ΠΑΡΑΚΟΛΟΥΘΗΜΑΤΩΝ ΑΥΤΗΣ (π.χ. ακάλυπτος χώρος, Η.Χ., εξώστες, χώροι αποκλειστικής χρήσης της ιδιοκτησίας ή/και σε κοινόχρηστους χώρους της οικοδομής κ.α.), ως προς την επιφάνεια, το περίγραμμα και τη χρήση της οριζόντιας ιδιοκτησίας, εφόσον η σημερινή πραγματική κατάσταση έχει δημιουργηθεί από τον χρόνο κατασκευής της οικοδομής και αποτυπώνεται στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου ή Αυτοτελούς Διηρημένης Ιδιοκτησίας του άρθρου 53 του παρόντος εφόσον πληρούνται οι εξής προϋποθέσεις: αα) δεν θίγονται υφιστάμενα συνολικά ποσοστά συνιδιοκτησίας της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας επί του γεωτεμαχίου και κατανομής κοινοχρήστων δαπανών, ΔΕΝ ΑΠΑΙΤΕΙΤΑΙ ΤΡΟΠΟΠΟΙΗΣΗ ΤΟΥ ΠΙΝΑΚΑ ΑΝΑΛΟΓΙΩΝ ΤΗΣ ΟΙΚΟΔΟΜΗΣ , καθώς και τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις όλων των οριζοντίων ιδιοκτησιών του κτιρίου
Συμφωνώ με την Smaragda Papadaki ότι πρέπει να γίνει η εξής διόρθωση στο άρθρο:
1) Η σχετική παράγραφος β) πρέπει να διορθωθεί ως εξής (ΜΕ ΚΕΦΑΛΑΙΑ οι ΔΙΟΡΘΩΣΕΙΣ – ΠΡΟΣΘΗΚΕΣ:
β) Ο κύριος οριζοντίου ή καθέτου ιδιοκτησίας δύναται να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της οριζόντιας ή καθέτου ιδιοκτησίας ΚΑΙ ΤΩΝ ΠΡΟΓΕΝΕΣΤΕΡΩΝ ΤΙΤΛΩΝ ΚΤΗΣΗΣ ΑΥΤΗΣ, ΣΥΜΠΕΡΙΛΑΜΒΑΝΟΜΕΝΩΝ ΚΑΙ ΤΩΝ ΠΑΡΑΡΤΗΜΑΤΩΝ ΚΑΙ ΠΑΡΑΚΟΛΟΥΘΗΜΑΤΩΝ ΑΥΤΗΣ (π.χ. ακάλυπτος χώρος, Η.Χ., εξώστες, χώροι αποκλειστικής χρήσης της ιδιοκτησίας ή/και σε κοινόχρηστους χώρους της οικοδομής κ.α.), ως προς την επιφάνεια, το περίγραμμα και τη χρήση της οριζόντιας ιδιοκτησίας, εφόσον η σημερινή πραγματική κατάσταση έχει δημιουργηθεί από τον χρόνο κατασκευής της οικοδομής και αποτυπώνεται στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου ή Αυτοτελούς Διηρημένης Ιδιοκτησίας του άρθρου 53 του παρόντος εφόσον πληρούνται οι εξής προϋποθέσεις: αα) δεν θίγονται υφιστάμενα συνολικά ποσοστά συνιδιοκτησίας της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας επί του γεωτεμαχίου και κατανομής κοινοχρήστων δαπανών, ΔΕΝ ΑΠΑΙΤΕΙΤΑΙ ΤΡΟΠΟΠΟΙΗΣΗ ΤΟΥ ΠΙΝΑΚΑ ΑΝΑΛΟΓΙΩΝ ΤΗΣ ΟΙΚΟΔΟΜΗΣ , καθώς και τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις όλων των οριζοντίων ιδιοκτησιών του κτιρίου ΕΠΙ ΤΩΝ ΠΟΣΟΣΤΩΝ ΣΥΝΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ, και αβ) έχει καταβληθεί ο οφειλόμενος εκ της μεταβολής φόρος. Η σύμφωνη γνώμη των υπόλοιπων συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.».
Συμφωνώ με την Smaragda Papadaki ότι πρέπει να γίνει η εξής διόρθωση:
1) Η σχετική παράγραφος β) πρέπει να διορθωθεί ως εξής (ΜΕ ΚΕΦΑΛΑΙΑ οι ΔΙΟΡΘΩΣΕΙΣ – ΠΡΟΣΘΗΚΕΣ:
β) Ο κύριος οριζοντίου ή καθέτου ιδιοκτησίας δύναται να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της οριζόντιας ή καθέτου ιδιοκτησίας ΚΑΙ ΤΩΝ ΠΡΟΓΕΝΕΣΤΕΡΩΝ ΤΙΤΛΩΝ ΚΤΗΣΗΣ ΑΥΤΗΣ, ΣΥΜΠΕΡΙΛΑΜΒΑΝΟΜΕΝΩΝ ΚΑΙ ΤΩΝ ΠΑΡΑΡΤΗΜΑΤΩΝ ΚΑΙ ΠΑΡΑΚΟΛΟΥΘΗΜΑΤΩΝ ΑΥΤΗΣ (π.χ. ακάλυπτος χώρος, Η.Χ., εξώστες, χώροι αποκλειστικής χρήσης της ιδιοκτησίας ή/και σε κοινόχρηστους χώρους της οικοδομής κ.α.), ως προς την επιφάνεια, το περίγραμμα και τη χρήση της οριζόντιας ιδιοκτησίας, εφόσον η σημερινή πραγματική κατάσταση έχει δημιουργηθεί από τον χρόνο κατασκευής της οικοδομής και αποτυπώνεται στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου ή Αυτοτελούς Διηρημένης Ιδιοκτησίας του άρθρου 53 του παρόντος εφόσον πληρούνται οι εξής προϋποθέσεις: αα) δεν θίγονται υφιστάμενα συνολικά ποσοστά συνιδιοκτησίας της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας επί του γεωτεμαχίου και κατανομής κοινοχρήστων δαπανών, ΔΕΝ ΑΠΑΙΤΕΙΤΑΙ ΤΡΟΠΟΠΟΙΗΣΗ ΤΟΥ ΠΙΝΑΚΑ ΑΝΑΛΟΓΙΩΝ ΤΗΣ ΟΙΚΟΔΟΜΗΣ , καθώς και τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις όλων των οριζοντίων ιδιοκτησιών του κτιρίου ΕΠΙ ΤΩΝ ΠΟΣΟΣΤΩΝ ΣΥΝΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ, και αβ) έχει καταβληθεί ο οφειλόμενος εκ της μεταβολής φόρος. Η σύμφωνη γνώμη των υπόλοιπων συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.».
Συμφωνώ με την Smaragda Papadaki ότι πρέπει να γίνει η εξής διόρθωση:
1) Η σχετική παράγραφος β) πρέπει να διορθωθεί ως εξής (ΜΕ ΚΕΦΑΛΑΙΑ οι ΔΙΟΡΘΩΣΕΙΣ – ΠΡΟΣΘΗΚΕΣ:
β) Ο κύριος οριζοντίου ή καθέτου ιδιοκτησίας δύναται να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της οριζόντιας ή καθέτου ιδιοκτησίας ΚΑΙ ΤΩΝ ΠΡΟΓΕΝΕΣΤΕΡΩΝ ΤΙΤΛΩΝ ΚΤΗΣΗΣ ΑΥΤΗΣ, ΣΥΜΠΕΡΙΛΑΜΒΑΝΟΜΕΝΩΝ ΚΑΙ ΤΩΝ ΠΑΡΑΡΤΗΜΑΤΩΝ ΚΑΙ ΠΑΡΑΚΟΛΟΥΘΗΜΑΤΩΝ ΑΥΤΗΣ (π.χ. ακάλυπτος χώρος, Η.Χ., εξώστες, χώροι αποκλειστικής χρήσης της ιδιοκτησίας ή/και σε κοινόχρηστους χώρους της οικοδομής κ.α.), ως προς την επιφάνεια, το περίγραμμα και τη χρήση της οριζόντιας ιδιοκτησίας, εφόσον η σημερινή πραγματική κατάσταση έχει δημιουργηθεί από τον χρόνο κατασκευής της οικοδομής και αποτυπώνεται στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου ή Αυτοτελούς Διηρημένης Ιδιοκτησίας του άρθρου 53 του παρόντος εφόσον πληρούνται οι εξής προϋποθέσεις: αα) δεν θίγονται υφιστάμενα συνολικά ποσοστά συνιδιοκτησίας της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας επί του γεωτεμαχίου και κατανομής κοινοχρήστων δαπανών, ΔΕΝ ΑΠΑΙΤΕΙΤΑΙ ΤΡΟΠΟΠΟΙΗΣΗ ΤΟΥ ΠΙΝΑΚΑ ΑΝΑΛΟΓΙΩΝ ΤΗΣ ΟΙΚΟΔΟΜΗΣ , καθώς και τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις όλων των οριζοντίων ιδιοκτησιών του κτιρίου ΕΠΙ ΤΩΝ ΠΟΣΟΣΤΩΝ ΣΥΝΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ, και αβ) έχει καταβληθεί ο οφειλόμενος εκ της μεταβολής φόρος. Η σύμφωνη γνώμη των υπόλοιπων συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.».
Συμφωνώ με την Smaragda Papadaki ότι πρέπει να γίνει η εξής διόρθωση:
1) Η σχετική παράγραφος β) πρέπει να διορθωθεί ως εξής (ΜΕ ΚΕΦΑΛΑΙΑ οι ΔΙΟΡΘΩΣΕΙΣ – ΠΡΟΣΘΗΚΕΣ:
β) Ο κύριος οριζοντίου ή καθέτου ιδιοκτησίας δύναται να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της οριζόντιας ή καθέτου ιδιοκτησίας ΚΑΙ ΤΩΝ ΠΡΟΓΕΝΕΣΤΕΡΩΝ ΤΙΤΛΩΝ ΚΤΗΣΗΣ ΑΥΤΗΣ, ΣΥΜΠΕΡΙΛΑΜΒΑΝΟΜΕΝΩΝ ΚΑΙ ΤΩΝ ΠΑΡΑΡΤΗΜΑΤΩΝ ΚΑΙ ΠΑΡΑΚΟΛΟΥΘΗΜΑΤΩΝ ΑΥΤΗΣ (π.χ. ακάλυπτος χώρος, Η.Χ., εξώστες, χώροι αποκλειστικής χρήσης της ιδιοκτησίας ή/και σε κοινόχρηστους χώρους της οικοδομής κ.α.), ως προς την επιφάνεια, το περίγραμμα και τη χρήση της οριζόντιας ιδιοκτησίας, εφόσον η σημερινή πραγματική κατάσταση έχει δημιουργηθεί από τον χρόνο κατασκευής της οικοδομής και αποτυπώνεται στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου ή Αυτοτελούς Διηρημένης Ιδιοκτησίας του άρθρου 53 του παρόντος εφόσον πληρούνται οι εξής προϋποθέσεις: αα) δεν θίγονται υφιστάμενα συνολικά ποσοστά συνιδιοκτησίας της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας επί του γεωτεμαχίου και κατανομής κοινοχρήστων δαπανών, ΔΕΝ ΑΠΑΙΤΕΙΤΑΙ ΤΡΟΠΟΠΟΙΗΣΗ ΤΟΥ ΠΙΝΑΚΑ ΑΝΑΛΟΓΙΩΝ ΤΗΣ ΟΙΚΟΔΟΜΗΣ , καθώς και τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις όλων των οριζοντίων ιδιοκτησιών του κτιρίου ΕΠΙ ΤΩΝ ΠΟΣΟΣΤΩΝ ΣΥΝΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ, και αβ) έχει καταβληθεί ο οφειλόμενος εκ της μεταβολής φόρος. Η σύμφωνη γνώμη των υπόλοιπων συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.».
1) Η σχετική παράγραφος β) πρέπει να διορθωθεί ως εξής (ΜΕ ΚΕΦΑΛΑΙΑ οι ΔΙΟΡΘΩΣΕΙΣ – ΠΡΟΣΘΗΚΕΣ:
β) Ο κύριος οριζοντίου ή καθέτου ιδιοκτησίας δύναται να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της οριζόντιας ή καθέτου ιδιοκτησίας ΚΑΙ ΤΩΝ ΠΡΟΓΕΝΕΣΤΕΡΩΝ ΤΙΤΛΩΝ ΚΤΗΣΗΣ ΑΥΤΗΣ, ΣΥΜΠΕΡΙΛΑΜΒΑΝΟΜΕΝΩΝ ΚΑΙ ΤΩΝ ΠΑΡΑΡΤΗΜΑΤΩΝ ΚΑΙ ΠΑΡΑΚΟΛΟΥΘΗΜΑΤΩΝ ΑΥΤΗΣ (π.χ. ακάλυπτος χώρος, Η.Χ., εξώστες, χώροι αποκλειστικής χρήσης της ιδιοκτησίας ή/και σε κοινόχρηστους χώρους της οικοδομής κ.α.), ως προς την επιφάνεια, το περίγραμμα και τη χρήση της οριζόντιας ιδιοκτησίας, εφόσον η σημερινή πραγματική κατάσταση έχει δημιουργηθεί από τον χρόνο κατασκευής της οικοδομής και αποτυπώνεται στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου ή Αυτοτελούς Διηρημένης Ιδιοκτησίας του άρθρου 53 του παρόντος εφόσον πληρούνται οι εξής προϋποθέσεις: αα) δεν θίγονται υφιστάμενα συνολικά ποσοστά συνιδιοκτησίας της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας επί του γεωτεμαχίου και κατανομής κοινοχρήστων δαπανών, ΔΕΝ ΑΠΑΙΤΕΙΤΑΙ ΤΡΟΠΟΠΟΙΗΣΗ ΤΟΥ ΠΙΝΑΚΑ ΑΝΑΛΟΓΙΩΝ ΤΗΣ ΟΙΚΟΔΟΜΗΣ , καθώς και τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις όλων των οριζοντίων ιδιοκτησιών του κτιρίου ΕΠΙ ΤΩΝ ΠΟΣΟΣΤΩΝ ΣΥΝΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ, και αβ) έχει καταβληθεί ο οφειλόμενος εκ της μεταβολής φόρος. Η σύμφωνη γνώμη των υπόλοιπων συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.».
2) Να συμπεριληφθεί και η περίπτωση κατά την οποία δύναται να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της οριζόντιας ή καθέτου ιδιοκτησίας ΚΑΙ ΤΩΝ ΠΡΟΓΕΝΕΣΤΕΡΩΝ ΤΙΤΛΩΝ ΚΤΗΣΗΣ ΑΥΤΗΣ όταν η περιγραφή των ακινήτων στην πράξη σύστασης ιδιοκτησιών και στους τίτλους κτήσης από την κατασκευή του κτιρίου αναφέρει λάθος ως προς το εμβαδόν της οριζόντιας ιδιοκτησίας και προκύπτει απόκλιση της πραγματικής επιφάνειας λόγω λάθους εμβαδομέτρησης.
Άρθρο 16. Παράγραφος 9Β β) μονομερής τροποποίηση ανεξάρτητα εάν γίνει ή όχι υπαγωγή στο Ν.4495/2017, διότι σε μερικές περιπτώσεις υπάρχει διαφοροποίηση με την σύσταση όχι όμως με την άδεια, οπότε δεν γίνεται υπαγωγή στο Ν.4495/2017.
Άρθρο 16. Παράγραφος 2. Εκεί που λέει το άρθρο «μετρήσεις με απόκλιση εμβαδού…» ΝΑ ΠΡΟΣΤΕΘΕΙ εμβαδού του οικοπέδου ή γηπέδου, για σαφήνεια.
Το ποσοστό της απόκλισης να είναι +/- 5% για τα οικόπεδα ή γήπεδα εντός εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου ή εντός ορίων οικισμού και +/- 10% για γήπεδα εκτός σχεδίου ή εκτός ορίων οικισμού. Το ίδιο περιθώριο απόκλισης να ισχύει και για τα τμήματα αποκλειστικής χρήσης καθέτων ιδιοκτησιών. Το ποσοστό απόκλισης της επιφάνειας των οριζοντίων ιδιοκτησιών να γίνει +/- 10%
Άρθρο 16. Παράγραφος 9Β, εδάφιο β) μονομερής τροποποίηση σε οποιονδήποτε όροφο και αν βρίσκεται η οριζόντια ιδιοκτησία, ακόμη και στο δώμα της πολυκατοικίας.
Η παράγραφος β πρέπει να τροποποιηθεί και πρέπει να αφαιρεθεί η φράση «…όπως αυτά έχουν αποτυπωθεί στη σύσταση οριζοντίων/καθέτων ιδιοκτησιών…» αφού αυτή είναι και η έννοια της διόρθωσης με την μονομερή τροποποίηση, ώστε να καλυφθούν «λάθη» τα οποία υπάρχουν απαρχής της δόμησης της οικοδομής τα οποία θα πρέπει να βεβαιώνονται από μηχανικό δια αυτοψίας οπότε και εκ της έννοιας συνθέσεως του παρόντος νόμου δεν περιέχονται στη σύσταση… αλλιώς δεν θα χρειαζόταν η μονομερής τροποποίηση … !
Η σχετική παράγραφος β) πρέπει να διορθωθεί ως εξής (ΜΕ ΔΙΟΡΘΩΣΕΙΣ – ΠΡΟΣΘΗΚΕΣ):
β) Ο κύριος οριζοντίου ή καθέτου ιδιοκτησίας δύναται να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της οριζόντιας ή καθέτου ιδιοκτησίας ως προς την επιφάνεια, το περίγραμμα και τη χρήση της οριζόντιας ιδιοκτησίας, ΜΕΤΑ ΑΠΟ ΑΥΤΟΨΙΑ ΜΗΧΑΝΙΚΟΥ ΚΑΙ εφόσον η σημερινή πραγματική κατάσταση έχει δημιουργηθεί από τον χρόνο κατασκευής της οικοδομής και αποτυπώνεται στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου ή Αυτοτελούς Διηρημένης Ιδιοκτησίας του άρθρου 53 του παρόντος εφόσον πληρούνται οι εξής προϋποθέσεις: αα) δεν θίγονται υφιστάμενα συνολικά ποσοστά συνιδιοκτησίας της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας επί του γεωτεμαχίου και κατανομής κοινοχρήστων δαπανών, ΔΕΝ ΑΠΑΙΤΕΙΤΑΙ ΤΡΟΠΟΠΟΙΗΣΗ ΤΟΥ ΠΙΝΑΚΑ ΑΝΑΛΟΓΙΩΝ ΤΗΣ ΟΙΚΟΔΟΜΗΣ , καθώς και τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις όλων των οριζοντίων ιδιοκτησιών του κτιρίου ΕΠΙ ΤΩΝ ΠΟΣΟΣΤΩΝ ΣΥΝΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ, και αβ) έχει καταβληθεί ο οφειλόμενος εκ της μεταβολής φόρος. Η σύμφωνη γνώμη των υπόλοιπων συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.».
Η παράγραφος β πρέπει να τροποποιηθεί και πρέπει να αφαιρεθεί η φράση «…όπως αυτά έχουν αποτυπωθεί στη σύσταση οριζοντίων/καθέτων ιδιοκτησιών…» αφού αυτή είναι και η έννοια της διόρθωσης με την μονομερή τροποποίηση, ώστε να καλυφθούν «λάθη» τα οποία υπάρχουν απαρχής της δόμησης της οικοδομής τα οποία θα πρέπει να βεβαιώνονται από μηχανικό δια αυτοψίας οπότε και εκ της έννοιας συνθέσεως του παρόντος νόμου δεν περιέχονται στη σύσταση… αλλιώς δεν θα χρειαζόταν η μονομερής τροποποίηση … !
Η σχετική παράγραφος β) πρέπει να διορθωθεί ως εξής (ΜΕ ΔΙΟΡΘΩΣΕΙΣ – ΠΡΟΣΘΗΚΕΣ):
β) Ο κύριος οριζοντίου ή καθέτου ιδιοκτησίας δύναται να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της οριζόντιας ή καθέτου ιδιοκτησίας ως προς την επιφάνεια, το περίγραμμα και τη χρήση της οριζόντιας ιδιοκτησίας, ΜΕΤΑ ΑΠΟ ΑΥΤΟΨΙΑ ΜΗΧΑΝΙΚΟΥ ΚΑΙ εφόσον η σημερινή πραγματική κατάσταση έχει δημιουργηθεί από τον χρόνο κατασκευής της οικοδομής και αποτυπώνεται στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου ή Αυτοτελούς Διηρημένης Ιδιοκτησίας του άρθρου 53 του παρόντος εφόσον πληρούνται οι εξής προϋποθέσεις: αα) δεν θίγονται υφιστάμενα συνολικά ποσοστά συνιδιοκτησίας της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας επί του γεωτεμαχίου και κατανομής κοινοχρήστων δαπανών, ΔΕΝ ΑΠΑΙΤΕΙΤΑΙ ΤΡΟΠΟΠΟΙΗΣΗ ΤΟΥ ΠΙΝΑΚΑ ΑΝΑΛΟΓΙΩΝ ΤΗΣ ΟΙΚΟΔΟΜΗΣ , καθώς και τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις όλων των οριζοντίων ιδιοκτησιών του κτιρίου ΕΠΙ ΤΩΝ ΠΟΣΟΣΤΩΝ ΣΥΝΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ, και αβ) έχει καταβληθεί ο οφειλόμενος εκ της μεταβολής φόρος. Η σύμφωνη γνώμη των υπόλοιπων συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.».
Οι μονομερείς διορθώσεις πρέπει να επιτρέπονται ανεξαρτήτως χρόνου απόκτησης του ακινήτου και οπωσδήποτε για όλο το χρονικό διάστημα πριν την εφαρμογή της ηλεκτρονικής ταυτότητας ακινήτου, γιατί μέχρι τότε οι μετρήσεις των μηχανικών δεν ήταν τόσο ακριβείς και απόλυτες. Να μπορούν να διορθωθούν και ακίνητα που έχουν αποκτηθεί μετά το 2011. Διαφορετικά δεν θα λυθούν τα προβλήματα και εμπόδια που υπάρχουν στις μεταβιβάσεις και θα εξακολουθούν να απαξιώνονται κάποια ακίνητα και να μην μπορούν να διατεθούν από τους ιδιοκτήτες τους την στιγμή που το στεγαστικό πρόβλημα είναι τόσο έντονο στην Ελλάδα.
Παρακαλώ να συμπεριλάβετε στο υπό διαβούλευση άρθρο 16 τις περιπτώσεις όπου σε μια οριζόντια ιδιοκτησία ταυτίζεται το περίγραμμα της πραγματικής κατάστασης με το περίγραμμα που προκύπτει από το σχέδιο της Σύστασης Οριζόντιας Ιδιοκτησίας ως προς τις διαστάσεις, αλλά λόγω λανθασμένης εμβαδομέτρησης αναγράφεται λανθασμένη επιφάνεια στη πράξη Σύστασης Οριζόντιας Ιδιοκτησίας και κατ’ επέκταση στον πίνακα αναλογισμού. Οι περιπτώσεις αυτές θα πρέπει να λύνονται με μονομερή τροποποίηση της Σύστασης, καθώς όλοι οι συνιδιοκτήτες της πολυκατοικίας ήδη έχουν υπογράψει και αποδεχτεί τη κάτοψη με τις διαστάσεις της. Διαφορετικά απαιτείται η συναίνεση από όλους τους συνιδιοκτήτες της πολυκατοικίας, κάτι ανέφικτο στις περισσότερες περιπτώσεις.
Θα πρέπει να προβλεφθεί στο νομοσχέδιο να μπορεί ο νυν ιδιοκτήτης ενός διαμερίσματος που το έχει αγοράσει μετά το 2011, έναρξη βεβαιώσεων μηχανικών, να μπορεί να κάνει μονομερή τροποποίηση, διόρθωση – επανάληψη του συμβολαίου σε περίπτωση που για κάποιο λόγω έχει γίνει συμβόλαιο με λανθασμένη βεβαίωση του μηχανικού και να μην απαιτείται να βρεθεί είτε ο προηγούμενος ιδιοκτήτης είτε ακόμη χειρότερα αν έχει πεθάνει οι κληρονόμοι του. Υπάρχουν πολλές περιπτώσεις ακινήτων που έχουν γίνει συμβόλαια με λανθασμένες βεβαιώσεις μηχανικών, για διάφορους λόγους, που οι προηγούμενοι ιδιοκτήτες είτε έχουν πεθάνει είτε έχουν φύγει εκτός Ελλάδος, δεν μπορούν να κάνουν εύκολα διορθώσεις συμβολαίων παρόλο που γίνεται διόρθωση των ρυθμίσεων από τους μηχανικούς. Πρέπει να δοθεί η δυνατότητα στους νυν ιδιοκτήτες να μπορούν να κάνουν μονομερής διόρθωση των συμβολαίων σε περίπτωση λάθος ρυθμίσεων κ βεβαιώσεων των μηχανικών
Θα πρέπει να προβλεφθεί στο νομοσχέδιο να μπορεί ο νυν ιδιοκτήτης ενός διαμερίσματος που το έχει αγοράσει μετά το 2011, έναρξη βεβαιώσεων μηχανικών, να μπορεί να κάνει μονομερή τροποποίηση, διόρθωση – επανάληψη του συμβολαίου σε περίπτωση που για κάποιο λόγω έχει γίνει συμβόλαιο με λανθασμένη βεβαίωση του μηχανικού και να μην απαιτείται να βρεθεί είτε ο προηγούμενος ιδιοκτήτης είτε ακόμη χειρότερα αν έχει πεθάνει οι κληρονόμοι του. Υπάρχουν πολλές περιπτώσεις ακινήτων που έχουν γίνει συμβόλαια με λανθασμένες βεβαιώσεις μηχανικών, για διάφορους λόγους, που οι προηγούμενοι ιδιοκτήτες είτε έχουν πεθάνει είτε έχουν φύγει εκτός Ελλάδος, δεν μπορούν να κάνουν εύκολα διορθώσεις συμβολαίων παρόλο που γίνεται διόρθωση των ρυθμίσεων από τους μηχανικούς. Πρέπει να δοθεί η δυνατότητα στους νυν ιδιοκτήτες να μπορούν να κάνουν μονομερής διόρθωση των συμβολαίων σε περίπτωση λάθος ρυθμίσεων κ βεβαιώσεων των μηχανικών.
Καλημέρα,
θέλω να επισημάνω οτι σε πολλές περιπτώσεις οριζοντίων ιδιοκτησιών (κτηρίων) αλλά ακόμα σε κάθετες ιδιοκτησίες (οικοπέδων ή γηπέδων) εμφανίζεται το φαινόμενο να υπάρχει μια περιγραφή των ακινήτων στην πράξη σύστασης ιδιοκτησιών με διαστάσεις μήκους πλευρών οι οποίες όταν εφαρμοστούν και επιμετρηθούν ως προς το εμβαδόν προκύπτει απόκλιση της πραγματικής επιφάνειας που θα έπρεπε να έχει δηλωθεί στην πράξη σύστασης.
Ενω δηλαδή δεν έχουμε αποκλίσεις σε διαστάσεις έχουμε απόκλιση στο εμβαδό λόγω κακής εμβαδομέτρησης.
Μήπως και σε αυτές τις περιπτώσεις θα μπορούσε να γίνει μονομερής τροποποίηση συμβολαίου?
Ειναι κραυγαλέες περιπτώσεις που υπάρχουν τέτοιες διαφορές εμβαδών τις οποίες δεν μπορούμε να περιγράψουμε με ορθό τρόπο και καλούμαστε να αποδεχθούμε την λάθος εμβαδομέτρηση που είχα γίνει στο αρχικό συμβόλαιο με οτι αυτό συνεπάγεται για την ορθότητα των συμβολαίων …. και μελλοντικών πράξεων στο κτηματολογιο ή πολροδομικά γραφεία κτλ
Με εκτίμηση
Στην διάταξη αυτή θα πρέπει να ληφθεί υπ όψιν και το πρόβλημα που αντιμετωπίζουν υπερθματιστές κατά την μεταγραφή του τίτλου τους (περίληψη κατακυρωτικής έκθεσης)όταν από λάθος του κλητήρα τα τετραγωνικά που αναφέρονται στην περίληψη κατακυρωτικής έκθεσης είναι λανθασμένα και εμφανίζουν μεγάλη απόκλιση (άνω του 5% ή 10%) με αυτά του κτηματολογίου που είναι και τα πραγματικά με αποτέλεσμα το κτηματολόγιο να μην μεταγράφει την σχετική περίληψη κατακυρωτικής έκθεσης και ο υπερθεματιστής να μην μπορεί να κάνει ανακοπή , γιατί δεν υπάρχει νομικό ελάττωμα στον τίτλο και να μην έχει καμία λύση, καίτοι έχει καταβάλει κανονικά το πλειστηρίασμα (που δεν μπορεί να το πάρει πίσω) τους φόρους κ.λ.π .Θα πρέπει να μπορεί ο υπερθεματιστής σε τέτοια περίπτωση να προβαίνει μονομερώς σε διόρθωση του τίτλου του
Στην διάταξη αυτή θα πρέπει να ληφθεί υπόψιν και το πρόβλημα που αντιμετωπίζουν οριζόντιες/κάθετες ιδιοκτησίες με εξ αδιαιρέτου χιλιοστά στο όλο οικόπεδο και εμφανίζεται η ένδειξη στο κτηματολογικό φύλλο ότι τα ποσοστά υπερβαίνουν τα χίλα ΟΧΙ ΟΜΩΣ ΓΙΑΤΙ ΥΠΑΡΧΕΙ ΛΑΘΟΣ ΣΤΗΝ ΣΥΣΤΑΣΗ (περίπτωση που κάλυψε ο Ν 5076/13-12-2023) ΑΛΛΑ ΓΙΑΤΙ ΕΓΙΝΕ ΛΑΘΟΣ ΣΕ ΚΑΠΟΙΟ ΣΥΜΒΟΛΑΙΟ ΚΑΠΟΙΟΥ ΣΥΝΙΔΙΟΚΤΗΤΗ,ο οποίος για δικούς του λόγους είναι απρόθυμος να το διορθώσει.Θα πρέπει ο κάθε συνιδιοκτήτης εφόσον τα εξ αδιαιρέτου ποσοστά του στην όλη συνιδιοκτησία είναι σωστά να μπορεί να προχωρά σε μεταβίβαση και στο κτηματολογικό του φύλλο να μην εμφανίζεται η σχετική σημείωση
Για την διάταξη αυτή θα πρέπει να ληφθεί υπ όψιν και το πρόβλημα που αντιμετωπίζουν ως προς τις μεταβιβάσεις και τα ΠΑΜΠΟΛΛΑ ακίνητα για τα οποία έχουν χαθεί και τα σχεδιαγράμματα από την σύσταση από το αρχείο του συμβ/φου και ταυτόχρόνως τα σχεδιαγράμματα από την πολεοδομία ,υπάρχει όμως το στέλεχος της οικοδομικής άδειας στην πολεοδομία,οπότε δεν μπορούν να χαρακτηρισθούν αυθαίρετα και έτσι οι μεταβιβάσεις αυτές είναι εντελώς μπλοκαρισμένες,ειδικά όταν η πολυκατοικία αποτελείται από πολλά διαμερίσματα και είναι αδύνατη η οποιαδήποτε συνεννόηση για ανασύσταση φακέλου στην πολεοδομία ,η οποία απαιτεί εμβαδομέτηρηση ,κατόψεις και σχεδιαγράμματα της όλης πολυκατοικίας. Θα μπορούσε με την διάταξη αυτή να οριστεί ότι μετά από εμβαδομέτηρηση του συγκεκριμένου ακινήτου και σύγκριση με τα αναφερόμενα στην συμβολαιογραφική πράξη αγοραπωλησίας και στην σύσταση τετραγωνικά μέτρα να μπορεί να προχωρά ο εκάστοτε ιδιοκτήτης είτε σε μονομερή τροποποίηση είτε σε μεταβίβαση
Είναι πολύ σημαντικό να συμπεριληφθούν τά άνωθι και αποτελεί λύση σε χρονίζοντα προβλήματα με τα ακίνητα.
Συμφωνώ ότι η σχετική παράγραφος β) πρέπει να διορθωθεί ως κάτωθι:
β) Ο κύριος οριζοντίου ή καθέτου ιδιοκτησίας δύναται να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της οριζόντιας ή καθέτου ιδιοκτησίας ως προς την επιφάνεια, το περίγραμμα και τη χρήση της οριζόντιας ιδιοκτησίας, ΜΕΤΑ ΑΠΟ ΑΥΤΟΨΙΑ ΜΗΧΑΝΙΚΟΥ ΚΑΙ εφόσον η σημερινή πραγματική κατάσταση έχει δημιουργηθεί από τον χρόνο κατασκευής της οικοδομής και αποτυπώνεται στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου ή Αυτοτελούς Διηρημένης Ιδιοκτησίας του άρθρου 53 του παρόντος εφόσον πληρούνται οι εξής προϋποθέσεις: αα) δεν θίγονται υφιστάμενα συνολικά ποσοστά συνιδιοκτησίας της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας επί του γεωτεμαχίου και κατανομής κοινοχρήστων δαπανών, ΔΕΝ ΑΠΑΙΤΕΙΤΑΙ ΤΡΟΠΟΠΟΙΗΣΗ ΤΟΥ ΠΙΝΑΚΑ ΑΝΑΛΟΓΙΩΝ ΤΗΣ ΟΙΚΟΔΟΜΗΣ , καθώς και τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις όλων των οριζοντίων ιδιοκτησιών του κτιρίου ΕΠΙ ΤΩΝ ΠΟΣΟΣΤΩΝ ΣΥΝΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ, και αβ) έχει καταβληθεί ο οφειλόμενος εκ της μεταβολής φόρος. Η σύμφωνη γνώμη των υπόλοιπων συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.».
Στο άρθρο 16 που θα τροποποποιεί το αρ. 98 του ν. 4495/2017 να προστεθεί η δυνατότητα στον κύριο οριζόντιας ιδιοκτησίας να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της οριζόντιας ιδιοκτησίας και στην περίπτωση παραρτήματος της οριζόντιας ιδιοκτησίας του το οποίο καταλαμβάνεται από κοινόκτητο – κοινόχρηστο χώρο
Στο 98Β . θα πρέπει να προστεθεί ότι μπορεί να γίνει και μονομερής τροποποίηση της κάθετης ιδιοκτησίας ως προς το εμβαδόν / περίγραμμα, εφόσον δεν θίγεται το ποσοστό συνιδιοκτησίας επί του συνολικού οικοπέδου (άρα η εκμετάλλευση γίνεται αναλογικά για όλους είτε μικραίνει είτε μεγαλώνει το αρχικό οικόπεδο) καθώς απο την ακριβή μέτρηση των παλαιών καθέτων προκύπτουν διαφορές στα οικόπεδα.
Στην παρ. 2) να προστεθεί ότι η αποκλιση αφορά και τα ΠΑΡΑΡΤΗΜΑΤΑ των οριζόντιων ιδιοκτησιών καθώς και να αναφερθεί αν στην ΗΤΚ θα πρέπει να αναγράφεται το εμβαδόν όπως μετράται σήμερα και να υπάρχει ρητή αναφορά ότι αυτό ειναι εντός του 2% ή να αναγράφεται το εμβαδόν που υπάρχει στην σύσταση, με την αναφορά ότι σήμερα μετράται με απόκλιση εντός του 2% (με το σκεπτικό ότι δεν ειναι δυνατόν να αλλάζουν μ2 σε δήμο/εφορία για τόσο μικρές αποκλίσεις και δεδομένου ότι σε επόμενη μέτρηση απο άλλο μηχανικό να προκύπτει διαφορετικό εμβαδόν πάλι εντός της νόμιμης αποκλισης).
Η απόκλιση του 2% όντως είναι πολύ μικρή για τους μικρούς χώρους πχ αποθήκες υπογείων ή μικρά διαμερίσματα. Συνεπώς θα πρέπει να προβλεφθεί και μία ελάχιστη αποκλιση διαστάσεων και εμβαδού πχ 0,10μ και 1μ2 για την οποία δεν απαιτείται μονομερής τροποποίηση ανεξάρτητα αν αυτή υπερβαίνει το 2% των διαστάσεων.
Η φράση «…όπως αυτά έχουν αποτυπωθεί στη σύσταση οριζοντίων/καθέτων ιδιοκτησιών…» πρέπει να αφαιρεθεί αφού αυτή είναι και η έννοια της διόρθωσης με την μονομερή τροποιήση, ώστε να καλυφθούν «λάθη» τα οποία υπάρχουν απαρχής της δόμησης της οικοδομής τα οποία θα πρέπει να βεβαιώνονται από μηχανικό δια αυτοψίας.
Άρα η σχετική παράγραφος β) πρέπει να διορθωθεί ως εξής (ΜΕ ΚΕΦΑΛΑΙΑ Η ΔΙΟΡΘΩΣΕΙΣ _ ΠΡΟΣΘΗΚΕΣ:
β) Ο κύριος οριζοντίου ή καθέτου ιδιοκτησίας δύναται να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της οριζόντιας ή καθέτου ιδιοκτησίας ως προς την επιφάνεια, το περίγραμμα και τη χρήση της οριζόντιας ιδιοκτησίας, ΜΕΤΑ ΑΠΟ ΑΥΤΟΨΙΑ ΜΗΧΑΝΙΚΟΥ ΚΑΙ εφόσον η σημερινή πραγματική κατάσταση έχει δημιουργηθεί από τον χρόνο κατασκευής της οικοδομής και αποτυπώνεται στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου ή Αυτοτελούς Διηρημένης Ιδιοκτησίας του άρθρου 53 του παρόντος εφόσον πληρούνται οι εξής προϋποθέσεις: αα) δεν θίγονται υφιστάμενα συνολικά ποσοστά συνιδιοκτησίας της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας επί του γεωτεμαχίου και κατανομής κοινοχρήστων δαπανών, ΔΕΝ ΑΠΑΙΤΕΙΤΑΙ ΤΡΟΠΟΠΟΙΗΣΗ ΤΟΥ ΠΙΝΑΚΑ ΑΝΑΛΟΓΙΩΝ ΤΗΣ ΟΙΚΟΔΟΜΗΣ , καθώς και τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις όλων των οριζοντίων ιδιοκτησιών του κτιρίου ΕΠΙ ΤΩΝ ΠΟΣΟΣΤΩΝ ΣΥΝΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ, και αβ) έχει καταβληθεί ο οφειλόμενος εκ της μεταβολής φόρος. Η σύμφωνη γνώμη των υπόλοιπων συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.».
Είναι πολύ σημαντικό να καλυφθεί πλήρως και να δοθεί απολύτως ευκρινής η δυνατότητα μονομερούς τροποιήσης ώστε να «ξεμπλοκάρει» η αγορά.
Συμφωνώ ότι στην παράγραφο Β το αα) πρέπει να διατυπωθεί ως εξής:
αα) δεν θίγονται υφιστάμενα συνολικά ποσοστά συνιδιοκτησίας της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας επί του γεωτεμαχίου και κατανομής κοινοχρήστων δαπανών ΚΑΙ ΔΕΝ ΑΠΑΙΤΕΙΤΑΙ ΤΡΟΠΟΠΟΙΗΣΗ ΤΟΥ ΠΙΝΑΚΑ ΑΝΑΛΟΓΙΩΝ ΤΗΣ ΟΙΚΟΔΟΜΗΣ , καθώς και τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις όλων των οριζοντίων ιδιοκτησιών του κτιρίου ΕΠΙ ΤΩΝ ΠΟΣΟΣΤΩΝ ΣΥΝΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ, και…
Για να πραγματοποιηθεί μονομερής τροποποιηση συστάσεως απαιτείται σύμφωνα με τον Ν. 4495/17, ένταξη σε ρύθμιση. Λόγω της επιτρεπόμενης απόκλισης του 2% κατά την διάσταση του μήκους, η επιτρεπόμενη απόκλιση κατά την επιφάνεια είναι 4%. Αν ως αποδεκτό όριο απόκλισης επιφάνειας για μην απαίτηση μόνο μέρους τροποποιησης οριστεί το 2%, όπως αναφέρεται στην πρόταση, τότε αν έχουμε απόκλιση στην επιφάνεια από 2% έως 4% που δεν στοιχειοθετεί παράβαση, τοτε θα πρέπει μια οριζόντιος ιδιοκτησία χωρίς παραβάσεις, που δεν απαιτείται να ρυθμιστεί σύμφωνα με το ν. 4495/17, να εμπλακεί σε μονομερή τροποποιηση, κάτι το οποίο όμως δεν γίνεται γιατί δεν απαιτείται να ρυθμιστεί. Τότε τι; Θα ρυθμίζεται κι ας μην χρειάζεται;
Δεδομένου ότι σύμφωνα με τις ισχύουσες διατάξεις απόκλιση στα μήκη οριζόντιου ιδιοκτησίας έως 2% δεν αποτελεί παράβαση/αυθαίρετη κατασκευή και κατά συνέπεια αυτού, η ανοχή στην επιφάνεια είναι 4%, προτείνεται, όταν συμβαινει κάτι τέτοιο, να μην απαιτείται τροποποιηση του τίτλου ιδιοκτησίας για αυτή την απόκλιση αλλά να παραμένει ισχυρή η αναφερόμενη επιφάνεια στον τίτλο ιδιοκτησίας. Είναι γνωστό ότι αν διαφορετικοί μηχανικοί μετρήσουν το ίδιο ακίνητο θα βρουν την επιφάνεια κατά τι διαφορετική. Αν επομένως κάποιος παραμείνει αυστηρά προσηλωμένος στο γράμμα του νόμου, θα απαιτείται κάθε φορά να τροποιειται ο τίτλος, κατόπιν νεώτερης μέτρησης ή να αποδέχεται άλλη μέτρηση από αυτή που έκανε ο ίδιος. Αν ισχύσει η προτεινόμενη πρόβλεψη, δεν θα απαιτηθούν διαδοχικες μονομερεις τροποιησεις συστάσεων οριζοντίων ιδιοκτησιών και θα μειωθεί και το κόστος και ο χρόνος των μεταβιβασεων.
α. Οι συστάσεις οριζοντίων ιδιοκτησιών και οι μεταβιβάσεις γίνονταν νομίμως, βάσει σχεδίων της οικοδομικής άδειας, πριν την κατασκευή των οικοδομών, ενώ τα ΠΔ του τρόπου έκδοσης αδειών προέβλεπαν συγκεκριμμένες ΕΠΙΤΡΕΠΤΕΣ αποκλίσεις εμβαδού και διαστάσεων κτιρίων και οικοπέδων. Πρέπει να προβλεφθεί στο άρθρο ότι ΔΕΝ απαιτείται τροποποίηση της σύστασης για αποκλίσεις των μετρήσεων ΕΝΤΟΣ των οριζόμενων ορίων των διατάξεων των ΠΔ περί έκδοσεως οικοδομικών αδειών (που ίσχυαν κατά τον χρόνο έκδοσης της αρχικής οικοδομικής άδειας του κτιρίου). Ενδεικτικά, το ΠΔ 3/8.9.1983 άρθ.6 παρ.4 όριζε ότι δεν απαιτείται αναθεώρηση για απόκλιση διαστάσεων οικοπέδου έως 5% και διαστάσεων κτιρίου 2% ενώ το ΠΔ 8/13.7.1993 άρθ.6 παρ.4β περιόρισε τις αποκλίσεις διαστάσεων κτιρίου σε 2%(με μέγιστο 10 εκ.) και οικοπέδου σε 2%.
β. Σε κάθε περίπτωση οι συντάκτες του άρθρου προφανώς εκ παραδρομής αναφέρονται σε αποδεκτές αποκλίσεις εμβαδού 2% (αντί του ορθού 2% των διαστάσεων ή 4% του εμβαδού ) που σε κάθε όμως περίπτωση δεν μπορεί να ισχύουν σε κτίρια που κατασκευάσθηκαν με οικοδομική άδεια, σύμφωνα με αυτήν και με τις προβλεπόμενες αποκλίσεις διαστάσεων κτιρίου και οικοπέδου.
γ. Μονομερείς τροποποιήσεις οριζοντίων ιδιοκτησιών σε κάθε περίπτωση θα πρέπει να γίνονται μόνο εφόσον προηγουμένως λάβουν πλήρη γνώση οι υπόλοιποι συνιδιοκτήτες προκειμένου να ασκήσουν τα δικαιώματά τους εκ της συνιδιοκτησίας.
δ. Με την παρ. 1 του άρθρου 20 του ν. 2831/2000 (Α΄ 140) θεωρήθηκαν νομίμως υφιστάμενα του τα προ του β.δ. της 9.8.1955 κτήρια.
Εν όψει της ολοκλήρωσης του κτηματολογίου και προκειμένου να αποτυπωθούν και να δηλωθούν ορθά, θα πρέπει να περιληφθούν στα νομίμως υφιστάμενα α) όλα τα κτίσματα που ανεγέρθηκαν έως 11 Ιουνίου 1975 (ισχύς του Συντάγματος 1975) β) όλα τα κτίσματα που ανεγέρθηκαν στους στάσιμους οικισμούς του άρθρου 21 του ν.1337/1983 (εφόσον είναι εντός ορίων οικισμών που είχαν οριοθετηθεί ως κάτω των 2000 κατοίκων και βρίσκονται σε μη τουριστικές περιοχές ή χιονοδρομικά κέντρα και δεν καταλαμβάνουν κοινόχρηστους χώρους του σχεδίου στις εντός σχεδίου περιοχές των οικισμών) έως την 1-9-2004.
Ένα καλό βημα εμπροσ
Συμφωνώ ότι στην παράγραφο Β το αα) πρέπει να διατυπωθεί ως εξής:αα) δεν θίγονται υφιστάμενα συνολικά ποσοστά συνιδιοκτησίας της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας επί του γεωτεμαχίου και κατανομής κοινοχρήστων δαπανών ΚΑΙ ΔΕΝ ΑΠΑΙΤΕΙΤΑΙ ΤΡΟΠΟΠΟΙΗΣΗ ΤΟΥ ΠΙΝΑΚΑ ΑΝΑΛΟΓΙΩΝ ΤΗΣ ΟΙΚΟΔΟΜΗΣ , καθώς και τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις όλων των οριζοντίων ιδιοκτησιών του κτιρίου ΕΠΙ ΤΩΝ ΠΟΣΟΣΤΩΝ ΣΥΝΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ, και…
Στη παράγραφο 8η του άρθρο 98 του Ν.4495/17 ως αυτός ισχύει τη παρούσα, ΓΙΑ ΤΗΝ ΥΠΑΓΩΓΗ ΣΤΟ Ν.4495/17 περιπτώσεων όπως της περιπτώσεως Β του άρθρου 16 (δηλαδή περιπτώσεων διαμερισμάτωσης), ΕΙΝΑΙ ΑΠΑΡΑΙΤΗΤΗ η συναίνεση τουλάχιστον των εμπλεκομένων ιδιοκτητών της διαμερισμάτωσης (σχετικά δείτε 9Α παρ του άρθρου 98).
Ειδικότερα αν στον όροφο υπάρχουν 2 διαμερίσματα και στο ένα εξ αυτών, έχει μετακινηθεί -απο κατασκευής- τοίχος υπερ του ενός και κατά του άλλου, για την υπαγωγή στο νόμο απο εγκεκριμένο μηχανικό ΑΛΛΑ ΚΑΙ για την μονομερή τροποποίηση της Σ.Ο.Ι. απο συμβολαιογράφο, ΑΠΑΙΤΕΙΤΑΙ:
*ΑΦΕΝΟΣ ΓΙΑ ΤΗΝ ΥΠΑΓΩΓΗ στο Ν.4495/17, έγγραφη συναίνεση τουλάχιστον των εμπλεκομένων ιδιοκτητών των 2 διαμερισμάτων (πλήρους κυριότητας η/και ψιλών-επικαρπωτών)
*ΑΦΕΤΕΡΟΥ ΓΙΑ ΤΗ ΜΟΝΟΜΕΡΗ ΤΡΟΠΟΠΟΙΗΣΗ ΤΗΣ Σ.Ο.Ι., έγγραφη συναίνεση δια παρουσίας και υπογραφής των εμπλεκομένων στο συμβολαιογράφο (κατά το συμβόλαιο) η/και με τη μορφή σύνταξης συμβολαιογραφικού πληρεξούσιου που θα παραδοθεί στο αρμόδιο συμβολαιογράφο.
ΠΡΟΤΕΙΝΩ Στο άρθρο 16 της διαβούλευσης ΝΑ ΠΡΟΣΘΕΣΕΤΕ ότι Η σύμφωνη γνώμη των υπόλοιπων συνιδιοκτητών ΤΕΚΜΑΙΡΕΤΑΙ ΚΑΙ ΓΙΑ ΤΗΝ ΥΠΑΓΩΓΗ ΣΤΟ Ν.4495/17 ΚΑΙ ΤΗΝ ΗΤΚ.
Θα πρέπει να συμεπριλφθεί αντίστοιχη νομοθετική ρύθμιση για εκ του νόμου δυνατότητα στον αποκτώντα εμπραγμάτου δικαιώματος με δικαιοπραξία που είναι άκυρη, κατά παράβαση των δύο εδαφίων της παρ. 1 του άρθρου 82 Ν.4495/2017, να προβεί στην επανάληψη του συμβολαίου μονομερώς. Η νομοθετική αυτή ρύθμιση είχε ανακοινωθεί από τον Συμβολαιογραφίκό Σύλλογο ήδη πριν από ένας έτος (βλ.https://www.lawspot.gr/nomika-nea/nomothetiki-rythmisi-gia-tis-periptoseis-epanalipsis-symvolaiografikon-praxeon-poy-einai). Η νομοθετική αυτή ρύθμιση αφορά πλήθος ακινήτων, που αυτή τη στιγμή βρίσκονται εκτός κτηματαγοράς λόγω τυπικών και επουσιοδών λαθών στις δηλώσεις υπαγωγής ν.4495/2017, τα οποία όμως λάθη, βάσει του αρ.82 του ν 4495/2017, επιφέρουν την ακυρότητα των τίτλων κτήσης που συνοδεύουν οι εν λόγω λανθασμένες υπαγωγές. Κατά την επανάληψη των τίτλων κτήσης οι προηγούμενοι ιδιοκτήτες είτε είναι δύσκολο να βρεθούν για να συμπράξουν, ή αδυνατούν να προσκομίσουν δικαιλογητικά όπως οι ενημερότητες ή και αρνούνται να συμπράξουν, με αποτέλεσμα οι τωρινοί κύριοι του ακινήτου να βρίσκονται δέσμιοι και να μην μπορούν να προχωρήσουν με την πώληση του ακινήτου τους.
1-Στο άρθρο 16 να συμπεριλάβετε τα παρακολουθήματα – παραρτήματα των οριζοντίων ιδιοκτησιών (όταν υπάρχουν σχετικά).
2-Στο ευεργέτημα απόκλισης του 2% άνευ σύνταξης μονομερούς τροποποίησης Σ.Ο.Ι. ΝΑ ΠΡΟΣΘΕΣΕΤΕ και τη φράση » με στρογγυλοποίηση προς τη πλησιέστερη μονάδα μέτρησης» καθώς παραγάγει προβλήματα όταν πχ το εμβαδόν είναι 48.5m2 και η απόκλιση 48.5 * 0.02= 0.97m2
Σύμφωνα με όλα τα παραπάνω σωστά σχόλια.
Στην παράγραφο Β το αα) πρέπει να διατυπωθεί ως εξής:
αα) δεν θίγονται υφιστάμενα συνολικά ποσοστά συνιδιοκτησίας της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας επί του γεωτεμαχίου και κατανομής κοινοχρήστων δαπανών ΚΑΙ ΔΕΝ ΑΠΑΙΤΕΙΤΑΙ ΤΡΟΠΟΠΟΙΗΣΗ ΤΟΥ ΠΙΝΑΚΑ ΑΝΑΛΟΓΙΩΝ ΤΗΣ ΟΙΚΟΔΟΜΗΣ , καθώς και τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις όλων των οριζοντίων ιδιοκτησιών του κτιρίου ΕΠΙ ΤΩΝ ΠΟΣΟΣΤΩΝ ΣΥΝΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ, και
Η βεβαίωση που δίδουν οι μηχανικοί όταν εκδίδεται η ηλεκτρονική ταυτότητα οριζοντίου ιδιοκτησίας, προβλέπει σύμφωνα με τις διατάξεις, ότι κατά τον έλεγχο αποκλίσεις στις μετρήσεις της τάξεως του 2% δεν αναγνωριζόταν ως πολεοδομικής παραβάσεις και δεν συνιστούν αυθαίρετη κατασκευή. Η απόκλιση του 2% στο νομό αναφέρεται σε μέτρηση μεγεθών διαστάσεων μήκους. Πουθενά το 2% κατά τον έλεγχο δεν αναφέρεται σε επιφάνεια. Επειδή ένα επίπεδο έχει δύο διαστάσεις, αν μετρήσουμε και κατά τις δύο διαστάσεις προσαυξημένες κατά 2%, τότε αυτή η επιφάνεια θα βρεθεί μεγαλύτερη κατά 1.02*1.02=1.04, δηλαδή κατά 4%. Ο νόμος ως έχει επιτρέπει απόκλιση στα μήκη 2% και κατά συνέπεια στην επιφάνεια 4%. Θα ήταν σφάλμα λοιπόν να τεθεί για τις οριζόντιες ιδιοκτησίες ως όριο κατά την επιφάνεια το αναφερόμενο στη διαβούλευση 2% γιατί θα αντιπαρατιθεται με τις άλλες προβλέψεις του νόμου. Ορθό θα είναι, εφ όσον απαιτείται αναφορα ρητης ποσοστιαίας πρόβλεψης για την απόκλιση της επιφάνειας, αυτή να είναι 4%.Κατά την γνώμη μου πάντως η στην ήδη αναγνωρισμενη επιτρεπόμενη απόκλιση του 2% στα μήκη, είναι αρκετή.
Στο Β θα πρέπει να δωθεί ταυτόχρονα η δυνατότητα μονομερούς διόρθωσης ΚΑΙ των συμβολαίων απόκτησης του ακινήτου από τον αγοραστή και τωρινό ιδιοκτήτη.
Οι εν λόγω αποκλίσεις στο εμβαδό, δημιουργούν ζητήματα ακυρότητας των συμβολαίων απόκτησης. Συνεπώς, πέρα από τη διόρθωση της πράξης σύστασης οριζόντιου ιδιοκτησίας απαιτείται επανάληψη ΚΑΙ των συμβολαίων απόκτησης του ακινήτου.
Κάτι το οποίο είναι αδύνατο, αφού ο προηγούμενος ιδιοκτήτης, που σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία, θα πρέπει να συνυπογράψει στην επανάληψη του συμβολαίου, μπορεί να είναι άφαντος, αποβιώσας, να αδυνατεί να προσκομίσει τα απαραίτητα έγγραφα ή δικαιολογητικά, ή απλά να αρνείται να βοηθήσει.
Για την παράγραφο β θα πρέπει να συμπεριληφθούν:
1) τα παραρτήματα των οριζ. ιδιοκτησιών
2) οι υπερβάσεις σε κοινόχρηστους χώρους ή εις βάρος άλλης ιδιοκτησίας εφόσον έχουν γίνει από την κατασκευή του κτιρίου
3) η δυνατότητα διαχωρισμού μιας οριζ. ιδιοκτησίας σε δυο ή η συνένωση περισσοτέρων σε μια, εφόσον ο διαχωρισμός ή η συνένωση έχει γίνει από την κατασκευή του κτιρίου
Σχετικα με το αρθρο 16 στην παρ. 9Β στο β) να τροποποιηθει ως εξης:
Ο κυριος οριζοντιου η καθετου ιδιοκτησιας δυναται να προβαινει μονομερως σε συμβολαιογραφικη πραξη τροποποιησης της οριζοντιου η καθετου ιδιοκτησιας ΣΥΜΕΡΙΛΑΜΒΑΝΟΜΕΝΩΝ ΚΑΙ ΤΩΝ ΠΑΡΑΚΟΛΟΥΘΗΜΑΤΩΝ ΚΑΙ ΠΑΡΑΡΤΗΜΑΤΩΝ ΠΟΥ ΑΝΗΚΟΥΝ Σ’ΑΥΤΗΝ, ως προς την επιφανεια, το περιγραμμα , κλπ
Ειναι απολυτως λογικο, αφου τα παρακολουθηματα (πχ αποθηκη, γκαραζ χωρις χιλιοστα) αποτελουν αναποσπαστο τμημα της οριζοντιας ιδιοκτησιας, χωρις ομως να αναφερεται ρητα σε προηγουμενες σχετικες ρυθμισεις.
Το άρθρο 16 θα πρέπει να τροποποιηθεί ως ακολούθως:
«Στο άρθρο 98 του ν. 4495/2017 (Α’ 167), περί παραβάσεων σε οριζόντιες ιδιοκτησίες, προστίθεται παρ. 9Β ως εξής:
……
β) Ο κύριος οριζοντίου ή καθέτου ιδιοκτησίας δύναται να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της οριζόντιας ή καθέτου ιδιοκτησίας ΚΑΘΩΣ ΚΑΙ ΤΩΝ ΠΑΡΑΡΤΗΜΑΤΩΝ ΚΑΙ ΠΑΡΑΚΟΛΟΥΘΗΜΑΤΩΝ ΑΥΤΗΣ, ως προς την επιφάνεια, το περίγραμμα και τη χρήση της οριζόντιας ιδιοκτησίας….»
Θα πρέπει επίσης να προβλεφθεί η δυνατότητα μονομερούς τροποποίησης οριζ. ιδιοκτησίας, όταν έχουμε τμηματική σύσταση (δηλαδή ο αρχικός ιδιοκτήτης πουλούσε «κατά τις διατάξεις του Ν.3741/29») και τελικά δεν αθροίζονται τα ποσοστά στο 100%.
Ειδικότερα, σε αυτές τις περιπτώσεις συναντάται συχνά το φαινόμενο, λόγω λάθος άθροισης των ποσοστών κατά τις διαδοχικές μεταβιβάσεις, το συνολικό ποσοστό της οικοδομής να υπερβαίνει το 100%. Μπορεί να προβλεφθεί ότι ο ΤΕΛΕΥΤΑΙΟΣ που απέκτησε με τον παραπάνω τρόπο, πήρε στην ουσία τα ποσοστά του οικοπέδου που απέμειναν (κάτι το οποίο ισχύει ούτως ή άλλως) και μπορεί να τροποποιεί μονομερώς την οριζ. ιδιοκτησία του και να ορίζει την αναλογία στο οικόπεδο στο εναπομένων ποσοστό αυτό.
Το ποσοστό απόκλισης 2%, δεν καλύπτει περιπτώσεις απόκλισης πολύ μικρών χώρων, με ασήμαντες μεταβολές. Πχ σε αποθήκη 1.50×3.00=4.50 τμ σε πολυκατοικία, το 2% αντιστοιχεί σε ανεκτή μετακίνηση 3 εκατοστών (0.03×3.0=0.09τμ δηλ. 4.50×2%), που είναι αναμενόμενη σε κάθε κατασκευή. Χρειάζεται να θεσπιστεί μεγαλύτερη ανεκτή απόκλιση και ελάχιστη επιφάνεια για την οποία δεν ελέγχεται τίποτα άλλο με ταυτόχρονη διόρθωση και του άρθρου 98 του ν.4495/17 ως εξής (ενδεικτική πρόταση):
«Αποκλίσεις των διαστάσεων ιδιοκτησίας, συμπεριλαμβανομένου του ύψους αυτής, έως πέντε τοις εκατό (5%) συνολικά από τις αναγραφόμενες στη σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας, μετρούμενες σε διαστάσεις κτίστη (φέρων οργανισμός και στοιχεία πλήρωσής του, χωρίς επιχρίσματα – επενδύσεις), που μπορεί να μην είναι μικρότερες των 0.50μ ή των 2.00τμ, δεν κωλύουν τη διενέργεια δικαιοπραξίας επ’ αυτής. Ομοίως, αποκλίσεις της επιφανείας της ιδιοκτησίας μέχρι 5%, δεν κωλύουν τη διενέργεια της δικαιοπραξίας επ’ αυτής.
Στις παραπάνω περιπτώσεις επί του συμβολαίου αναγράφεται η επιφάνεια που αναγράφεται στον πίνακα συνιδιοκτησίας, καθώς και η επιφάνεια που προέκυψε από νέα καταμέτρηση, χωρίς να μεταβάλλονται τα στοιχεία της σύσταση συνιδιοκτησίας».
Να επισημάνω ότι, αν και τυπικά δεν επιτρέπεται παρότι όλοι οι συνιδιοκτήτες είναι γνώστες των μεταβολών, στις περιπτώσεις αυτές συντρέχουν όλες οι προϋποθέσεις έκτακτης χρησικτησίας.
Όταν μάλιστα η ιδιοκτησία έχει αποδώσει τμήματά της σε όμορες ή κοινόχρηστους χώρου δηλ. η επιφάνειά της ελαττώνεται, δεν έχει καμία λογική πρακτικά η απαγόρευση δικαιοπραξίας.
Θα πρέπει ακόμα να επιτραπούν και δικαιοπραξίες χωρίς τροποποίηση της σύστασης σε μεταβολές που οφείλονται σε τροποποιήσεις του οικοπέδου και προσαρμογές της οικοδομής σε αυτές (παραγώνιασμα κλπ).
Τέλος θα πρέπει να επιτραπούν μονομερείς τροποποιήσεις συστάσεων συνιδιοκτησίας, σε περιπτώσεις που έχει γίνει λάθος εμβαδομέτρηση κατά τη σύνταξη του πίνακα συνιδιοκτησίας, εφόσον τούτο διαπιστώνεται από μηχανικό.
Στην παρ. 1,β, διευκρινίστε με απόλυτη σαφήνεια για ποιες περιπτώσεις αυθαιρέτων κατασκευών που έχουν τακτοποιηθεί πρόκειται. Περιλαμβάνονται και οι αυθαίρετες καταλήψεις κοινόχρηστων χώρων? Η δικιά μου πρόταση είναι να γίνεται η μονομερής τροποποίηση της σύστασης για: α) τακτοποιημένες αυθαίρετες κατασκευές σε κοινόχρηστους χώρους της οικοδομής που έχουν εκτελεστεί κατά τον αρχικό χρόνο κατασκευής της οικοδομής και β) τακτοποιημένες αυθαίρετες κατασκευές σε χώρους αποκλειστικής χρήσης της ιδιοκτησίας (π.χ. Η.Χ., εξώστες κ.α.) που έχουν εκτελεστεί πριν από την 28/7/2011 και είναι και για τις δύο περιπτώσεις, κατηγορίας έως 4. Τι θα γίνει στην περίπτωση που η ολομέλεια του ΣΤΕ βγάλει αντισυνταγματικό το άρ. 98?
Στην παρ.2 το ποσοστό του 2% είναι πολύ μικρό. Γιατί δεν ορίζετε ως ποσοστά απόκλισης τα ποσοστά της περ. β) της παρ. 2 του άρθρου 39, δηλαδή του 5% για τα εντός σχεδίου και 10% για τα εκτός σχεδίου.
«Σε περιπτώσεις οικοπέδων ή γηπέδων, επί των οποίων έχουν συσταθεί οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες, μετρήσεις με απόκλιση εμβαδού έως και δύο τοις εκατό (2%)….».
Το ποσοστό απόκλισης 2% είναι πολύ μικρό ειδικά σε μικρά ακίνητα. Απόκλιση 2τμ σε ακίνητο 65τμ είναι με το καλημέρα 3%. Πρέπει να διορθωθεί η συγκεκριμένη παράγραφος ως προς το ποσοστό αλλιώς δεν θα λύσει κανένα πρόβλημα στα συμβολαιογραφικά γραφεία.
Από το 2011 και τον 4014 το υπουργείο εθελοτυφλούσε στις συνθήκες της ελληνικής δομημένης πραγματικότητας, συντηρώντας έτσι την διαφθορά (ψεύτικες βεβαιώσεις από «παραδρομή» κλπ) και ταλαιπωρώντας τους ιδιώτες που δεν μπορούσαν να αξιοποιήσουν την περιουσία τους για μικρο αυθαιρεσίες των οποίων δεν είχαν πολλές φορές και γνώση.
Πολύ σωστή ρύθμιση, πολλά μπράβο (!) σε αυτούς που είχαν την πρωτοβουλία και το «θάρρος» να την εντάξουν στο νομοσχέδιο.
ΘΑ ΠΡΕΠΕΙ ΝΑ ΛΗΦΘΟΥΝ ΥΠ ΟΨΗ ΚΑΙ ΝΑ ΣΥΜΠΕΡΙΛΗΦΘΟΥΝ ΟΙ ΠΕΡΙΠΤΩΣΕΙΣ ΚΑΤΑ ΤΙΣ ΟΠΟΙΕΣ Ο ΙΔΙΟΚΤΗΤΗΣ ΟΡΙΖΟΝΤΙΑΣ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ ΕΠΙΘΥΜΕΙ ΝΑ ΤΡΟΠΟΠΟΙΗΣΕΙ ΤΗ ΣΥΣΤΑΣΗ ΟΧΙ Ως ΠΡΟΣ ΤΟ ΠΟΣΟΣΤΟ ΣΥΓΚΥΡΙΟΤΗΤΑΣ ΤΟΥ ΕΠΙ ΤΟΥ ΟΙΚΟΠΕΔΟΥ ΚΑΙ ΤΩΝ ΚΟΙΝΟΚΤΗΤΩΝ ΚΛΠ ΑΛΛΑ ΜΟΝΟ ΩΣ ΠΡΟΣ ΤΗΝ ΕΠΙΦΑΝΕΙΑ ΤΟΥ ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑΤΟΣ ΤΟΥ, ΛΟΓΩ ΑΥΞΗΣΗΣ ΤΗΣ ΕΠΙΦΑΝΕΙΑΣ ΚΑΤΟΠΙΝ ΝΟΜΙΜΟΠΟΙΗΣΗΣ ΑΥΘΑΙΡΕΤΗΣ ΚΑΤΑΛΗΨΗΣ ΤΩΝ ΗΜΙΥΠΑΙΘΡΙΩΝ (ΠΧ ΕΑΝ ΚΛΕΙΣΕΙ ΚΑΙ ΜΕΤΑΤΡΕΨΕΙ ΣΕ ΔΩΜΑΤΙΟ ΤΟ ΜΠΑΛΚΟΝΙ), Η ΟΠΟΙΑ ΟΜΩΣ ΔΕΝ ΥΦΙΣΤΑΤΟ ΕΚ ΚΑΤΑΣΚΕΥΗΣ ΟΥΤΕ ΙΣΧΥΕΙ ΓΙΑ ΟΛΕΣ ΤΙΣ ΟΡΙΖΟΝΤΙΕΣ. ΟΙ ΙΔΙΟΚΤΗΤΕΣ ΜΕ ΑΥΤΟ ΤΟ ΖΗΤΗΜΑ ΑΔΥΝΑΤΟΥΝ ΝΑ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΟΥΝ ΕΑΝ ΔΕΝ ΠΡΟΣΕΛΘΟΥΝ ΑΥΤΟΒΟΥΛΩΣ ΟΙ ΙΔΙΟΚΤΗΤΕΣ ΤΩΝ ΥΠΟΛΟΙΠΩΝ ΟΡΙΖΟΝΤΙΩΝ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΩΝ, ΜΕ ΑΠΟΤΕΛΕΣΜΑ ΝΑ ΕΧΟΥΝ ΠΑΓΩΣΕΙ ΠΟΛΛΕΣ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΕΙΣ
Μια παρατήρηση που προκύπτει έυλογα και καλό είναι να γίνει ξεκάθαρη είναι η παρακάτω:
Οικόπεδο εντός σχεδίου, το οποίο έχει χωριστεί με κάθετη ιδιοκτησία και έχει χτιστεί το ένα μέρος σε ποια περίπτωση ανήκει; Δηλαδή η μία μεριά του οικοπέδου αφορά υφιστάμενο κτίριο και η άλλη μεριά είναι ελεύθερο οικόπεδο.
Έχω συγκεκριμένη περίπτωση στην οποία το συνολικό οικόπεδο είναι 360τμ από τα οποία τα 180 τμ είναι άχτιστα και πωλούνται από τον ιδιοκτήτη ως οικόπεδο. Μετά τα συμβόλαια του 1960 το άχτιστο τμήμα του οικοπέδου «αυξήθηκε» κατά 4 τμ επείδη χαράχθηκε πιο ανοιχτά ο δρόμος από εκείνη τη μεριά, με αποτέλεσμα ο ιδιοκτήτης ως τώρα να μην μπορούσε να το πουλήσει καθώς μετράει πλέον 184 τμ και χρειάζεται τη σύμφωνη γνώμη και υπογραφή των άλλων τριών ιδοκτητών της κάθετης από το άλλο κτισμένο τμήμα του οικοπεδου, τους οποίους η καινούρια χάραξη δεν τους έχει επηρεάσει όμως καθόλου. Δηλαδή οι άλλοι τρεις ¨συνιδιοκτήτες» της κάθετης δεν έχουν θιχθεί αλλά ούτε επωφεληθεί, ωστόσο πρέπει να υπογράψουν νέα σύσταση σε συμβολαιογράφο, μαζί με τον ιδοκτήτη του άκτιστου τμήματος ο οποίος προσπαθεί επί ματαίω να το πουλήσει.
Το παραπάνω είναι λοιπόν η περίπτωση 2 με το 2% απόκλιση ή η 9Β.β με το 5% ;
Στη σενάριο με το 2%, το πρόβλημα δεν θα λυθεί, μαζί με τη παραπάνω και σε πολλές άλλες περιπτώσεις καθώς το ποσοστό απόκλισης είναι πολύ μικρό.
Σχετικά με το πσοσοστό απόκλισης 2% όπως περιγράφεται:
«Σε περιπτώσεις οικοπέδων ή γηπέδων, επί των οποίων έχουν συσταθεί οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες, μετρήσεις με απόκλιση εμβαδού έως και δύο τοις εκατό (2%)….»
θεωρώ, με την ιδιότητα του κτηματομεσίτη και την εμπειρία της αγοράς, πως το 2% είναι πολύ μικρό ως ποσοστό απόκλισης και δεν θα συμβάλει ιδιάιτερα στη λύση των προβλημάτων που έχουν προκύψει. Προτείνω να ισχύσει το πέντε τοις εκατό (5%) και σε αυτή τη περίπτωση.
Για τη διάταξη πρέπει να ληφθεί υπόψη η 91/2024 απόφαση του ΣτΕ που κρίνει αντισυνταγματική αντίστοιχη ρύθμιση. Η μονομερής τροποποίηση που θίγει δικαιώματα συνιδιοκτητών στους κοινόχρηστους χώρους οικοδομών δεν φάινεται να καθίσταται συνταγματική με τη θέσπιση τεκμηρίου συναίνεσης των τρίτων θιγόμενων, χωρίς να προβλέπεται μάλιστα πως ανατρέπεται το τεκμήριο.
Bravo