Στον ν. 2308/1995 (Α’ 114) προστίθεται άρθρο 11Α ως εξής:
«Άρθρο 11Α
Ένταξη περιοχών στο λειτουργούν Κτηματολόγιο μετά την ολοκλήρωση του ελέγχου νομιμότητας του άρθρου 3A
- Στις περιοχές της χώρας στις οποίες μέχρι τις 20.9.2024 δεν έχει διενεργηθεί η ανάρτηση των προσωρινών κτηματολογικών στοιχείων σύμφωνα με το άρθρο 4, μετά από την επεξεργασία των δηλώσεων και των λοιπών στοιχείων, όπως αυτά ορίζονται στο άρθρο 3, και μετά από την ολοκλήρωση του ελέγχου νομιμότητας του άρθρου 3A, το ν.π.δ.δ. «Ελληνικό Κτηματολόγιο» δύναται, με απόφαση του Διοικητικού Συμβουλίου, να αιτείται τη σύνταξη κτηματολογικών πινάκων και διαγραμμάτων από τους αναδόχους της κτηματογράφησης. Οι κτηματολογικοί πίνακες και τα διαγράμματα του πρώτου εδαφίου αναρτώνται στην ιστοσελίδα του ν.π.δ.δ. «Ελληνικό Κτηματολόγιο». Η παρούσα εφαρμόζεται και στην περίπτωση των ακινήτων που εμπίπτουν στην τοπική αρμοδιότητα του Κτηματολογίου Πρωτευούσης για τα οποία διενεργούνται εργασίες κτηματογράφησης βάσει του άρθρου 19 του ν. 4821/2021 (Α’ 134).
- Στις περιοχές της χώρας στις οποίες μέχρι τις 20.9.2024 έχουν ολοκληρωθεί οι διαδικασίες της ανάρτησης και έχουν υποβληθεί οι αιτήσεις διόρθωσης του άρθρου 6A, αλλά δεν έχει ξεκινήσει η διαδικασία δημοσιοποίησης των εκθέσεων επί των αιτήσεων διόρθωσης της παρ. 8 του άρθρου 6A, το ν.π.δ.δ. «Ελληνικό Κτηματολόγιο» δύναται, με απόφαση του Διοικητικού Συμβουλίου, να αιτείται τη σύνταξη κτηματολογικών πινάκων και διαγραμμάτων από τους αναδόχους της κτηματογράφησης. Στην περίπτωση του πρώτου εδαφίου, το γραφείο κτηματογράφησης ενημερώνει τους προσωρινούς κτηματολογικούς πίνακες της ανάρτησης με τις δηλώσεις που αποστέλλονται από τον προϊστάμενο του αρμόδιου κτηματολογικού γραφείου ή υποκαταστήματος σύμφωνα με την παρ. 3 του άρθρου 5 και με τις αιτήσεις διόρθωσης προδήλου σφάλματος.
Το Γραφείο Κτηματογράφησης ενημερώνει τις εγγραφές του τελικού κτηματολογικού πίνακα για τα ακίνητα που επηρεάζονται από αιτήσεις διόρθωσης του άρθρου 6A, καταγράφοντας στο πεδίο των παρατηρήσεων τους αριθμούς πρωτοκόλλου των αιτήσεων διόρθωσης του άρθρου 6A, με σήμανση τυχόν επηρεαζόμενων ακινήτων. Το ν.π.δ.δ. «Ελληνικό Κτηματολόγιο» ελέγχει την ενσωμάτωση των επηρεαζόμενων ακινήτων ανά αίτηση διόρθωσης στο πληροφοριακό σύστημα.
Σε κάθε περίπτωση, στη στήλη των παρατηρήσεων του κτηματολογικού πίνακα καταχωρίζεται σύντομη αιτιολόγηση για τις μεταβολές που επέρχονται σε σχέση με τον αντίστοιχο κτηματολογικό πίνακα της ανάρτησης.
- Οι κτηματολογικοί πίνακες και τα διαγράμματα των παρ. 1 και 2 αναρτώνται στην ιστοσελίδα του ν.π.δ.δ. «Ελληνικό Κτηματολόγιο». Με απόφαση του Διοικητικού Συμβουλίου του ν.π.δ.δ. «Ελληνικό Κτηματολόγιο», καθορίζεται το ακριβές περιεχόμενο των πινάκων και ρυθμίζονται ζητήματα τεχνικού και λεπτομερειακού χαρακτήρα για την ανάρτηση. Με όμοια απόφαση διαπιστώνονται η ολοκλήρωση των διαδικασιών σύνταξης και ανάρτησης κτηματολογικών πινάκων και διαγραμμάτων και η περαίωση της κτηματογράφησης.».
[Επαναυποβάλλεται. Η σωστή παρουσίαση είναι η προηγούμενη αν έχει γίνει δεκτή]
1. Το ν/σ «τελειώνει» την κτηματογράφηση παραπέμποντας την ολοκλήρωσή της στο άδηλο μέλλον και σε ένα προβληματικό περιβάλλον
Το νομοσχέδιο για την ολοκλήρωση της κτηματογράφησης, αντί να ολοκληρώνει τη διαδικασία, την τερματίζει αιφνίδια. Τα κενά, κατά περιοχές πολύ μεγάλα, θα καλύπτονται με την πάροδο του χρόνου και κατά τη φυσική ροή των δικαιοπραξιών. Μια αντίληψη που στην αρχή της σύνταξης του κτηματολογίου είχε συζητηθεί αναλυτικά, είχε απορριφθεί και τώρα η μερική επαναφορά μόνο προβλήματα δημιουργεί. Ενώ η Κυβέρνηση επικοινωνιακά επικεντρώνεται στις θετικές πρόνοιες ή διατάξεις των συμπληρωματικών διατάξεων που αφορούν την τεχνητή νοημοσύνη και την απελευθέρωση δικαιοπραξιών, αγνοεί τις σοβαρές επιπτώσεις που θα έχει η αλλαγή της φιλοσοφίας σύνταξης του κτηματολογίου.
Η μεταφορά των μελετών στις οποίες δεν έχει γίνει ανάρτηση στο ήδη κορεσμένο Λειτουργούν κτηματολόγιο δημιουργεί μια σειρά από προβλήματα:
• Ανασφάλεια δικαίου: Οι πολίτες δεν θα είναι σίγουροι για τα δικαιώματά τους.
• Ανεπαρκείς και ανέλεγκτες βάσεις: Το σύστημα θα βασίζεται σε αμφισβητήσιμα δεδομένα.
• Μη συμμόρφωση με τους στόχους: Ούτε έναντι των χρηματοδοτών του έργου, ούτε έναντι του Ταμείου Ανάκαμψης για ένα «αποτελεσματικό» σύστημα κτηματολογίου, ούτε έναντι της δέσμευσης του πρωθυπουργού για ένα «πλήρες» κτηματολόγιο.
Με αυτόν τον τρόπο, το κράτος παρουσιάζει μια ασυνεπή εικόνα: διακηρύσσει την ολοκλήρωση της κτηματογράφησης ενώ ταυτόχρονα την καθυστερεί και την υποβαθμίζει.
2. Το πρόβλημα αποτυπωμένο σε αριθμούς
Οι προβλέψεις του άρθρου 3 του ν/σ αφορούν τρεις κατηγορίες μελετών κτηματογράφησης του τελευταίου προγράμματος (Κτ5) που προκηρύχθηκε και καλύπτει το σύνολο της χώρας, εξαιρουμένων των περιοχών όπου η κτηματογράφηση έχει ήδη ολοκληρωθεί μέσω προηγούμενων προγραμμάτων.
Αυτές οι κατηγορίες περιλαμβάνουν: (1) μελέτες χωρίς προανάρτηση (7 μελέτες), (2) μελέτες χωρίς ανάρτηση (5 μελέτες), και (3) μελέτες στις οποίες έχει ολοκληρωθεί η διαδικασία της ανάρτησης, αλλά δεν έχουν δημοσιοποιηθεί οι εκθέσεις επί των αιτήσεων διόρθωσης (7 μελέτες). Αυτές οι κατηγορίες παρατίθενται πρώτες στον ακόλουθο πίνακα:
Μελέτες Προεκτιμώμενα δικαιώματα Συλλεχθέντα δικαιώματα Ποσοστό Απόκλιση σε δικαιώματα
Κτ5 χωρίς προανάρτηση 3,592,218 1,643,044 45.7% 1,949,174
Κτ5 χωρίς ανάρτηση 2,866,707 1,901,851 66.3% 964,856
Κτ5 με ανάρτηση χωρίς δημοσιοποίηση εκθέσεων 3,636,608 3,049,588 83.9% 587,020
Κτ5 με ανάρτηση και δημοσιοποίηση εκθέσεων 6,471,900 5,594,672 86.4% 877,228
Κτ5 με ανάρτηση συνολικά 10,108,508 8,644,260 85.5% 1,464,248
Κτ5 συνολικά 16,567,433 12,189,155 73.6% 4,378,278
Προγράμματα πλην Κτ5 (Κτ1, Κτ2) 7,165,637 7,175,999 100.1% -10,362
Σύμφωνα με τις προδιαγραφές, το ποσοστό συλλογής δικαιωμάτων πρέπει να ξεπερνά το 55% για να θεωρείται επεξεργάσιμη μια βάση δεδομένων, οι πίνακες και τα διαγράμματα. Είναι προφανές ότι στις μελέτες χωρίς προανάρτηση, τα ακίνητα, εν δυνάμει στο σύνολο τους, θα εμπλακούν στη διαδικασία διόρθωσης γεωμετρικών στοιχείων . Για τις μελέτες που βρίσκονται στη φάση μετά την προανάρτηση αλλά πριν την ανάρτηση, μεγάλο ποσοστό δικαιωμάτων επίσης θα ενταχθεί σε αυτή τη διαδικασία.
Η διαφορά μεταξύ όσων έχουν υποβάλει δήλωση και όσων δεν το έχουν πράξει, εξαιτίας της αίσθησης που καλλιέργησαν οι συνεχείς παρατάσεις και της δυνατότητας κατάθεσης εκπρόθεσμης δήλωσης, χωρίς συνέπειες, πριν από την τελική ανάρτηση, είναι ότι αυτοί που δεν έχουν υποβάλει δήλωση διατρέχουν τον κίνδυνο να χάσουν μέρος ή το σύνολο της ιδιοκτησίας τους. Αυτό συμβαίνει επειδή η ιδιοκτησία τους θα καταγραφεί ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» στους πίνακες, και σε ένα εξατομικευμένο περιβάλλον αντιμετώπισης αιτήσεων διόρθωσης που την επηρεάζει απλά δεν θα ειδοποιηθούν.
3. Αυξάνονται οι αβεβαιότητες και η πιθανότητα μακροχρόνιων διενέξεων.
Το κτηματολόγιο έχει στηριχθεί, και αποτελεί μέρος της φιλοσοφίας του, στην ενεργή και ταυτόχρονη συμμετοχή κάθε πολίτη σε όλες τις φάσεις της μελέτης (δήλωση – προανάρτηση – ανάρτηση- αίτηση διόρθωσης), προάγοντας/επιβάλλοντας τη συλλογική συμμετοχή και την ενιαία, συνολική επεξεργασία των δεδομένων. Αν και οι χρόνοι ολοκλήρωσης της κτηματογράφησης, με πληρότητα, είναι προκαθορισμένοι (παρά τις καθυστερήσεις λόγω παρατάσεων), τα ποσοστά, επί πραγματικών δεδομένων, των μη δηλωμένων ακινήτων και των λανθασμένων εγγραφών είναι εύλογα και χαμηλά.
Με τις διατάξεις του νομοσχεδίου, όμως, κάθε περίπτωση αντιμετωπίζεται μεμονωμένα, σε τυχαίο και απροσδιόριστο χρόνο. Η συλλογική συμμετοχή καταργείται, τα μη δηλωμένα ακίνητα αυξάνονται δραματικά, ενώ οι λανθασμένες εγγραφές πολλαπλασιάζονται. Ο χρόνος εκδίκασης των σφαλμάτων είναι απρόβλεπτος και σαφώς μεγαλύτερος από τον χρόνο ολοκλήρωσης των μελετών, η διαδικασία θα κοστίζει περισσότερο και θα υλοποιείται από επιστήμονες που δεν γνωρίζουν το περιβάλλον. Το ομαδικό «παζλ» της κτηματογράφησης που επιλύεται συλλογικά, πλέον αντικαθίσταται από τυχαίες και ατομικές παρεμβάσεις.
4. Σε ποιο περιβάλλον; Τα προβλήματα του Λειτουργούντος Κτηματολογίου
Με τις διατάξεις του νομοσχεδίου, ένας τεράστιος όγκος εργασίας και εκκρεμοτήτων από τις μη ολοκληρωμένες διαδικασίες κτηματογράφησης μεταφέρεται στο Λειτουργούν Κτηματολόγιο, το οποίο ήδη αντιμετωπίζει σοβαρά προβλήματα υποστελέχωσης, καθυστερήσεων στην εκτέλεση των υπαρχουσών αρμοδιοτήτων του, εκσυγχρονισμού των συστημάτων πληροφορικής.
Πότε θα αντιμετωπιστούν τα παραπάνω ζητήματα; Πώς, παράλληλα, θα αντιμετωπιστούν τα προβλήματα και οι ελλείψεις στις μελέτες κτηματογράφησης, οι οποίες δεν έχουν ελεγχθεί από τους δικαιούχους δικαιωμάτων μέσω της δημοσιότητας των αναρτημένων κτηματολογικών πινάκων και διαγραμμάτων; Πώς θα διαχειριστεί ο όγκος εργασίας που θα προκύψει από τις αιτήσεις διόρθωσης; Πώς θα διεκπεραιωθεί το πλήθος των δευτεροβάθμιων αποφάσεων επί των αιτήσεων διόρθωσης, όπως προβλέπεται από το άρθρο 9 παρ. 2 του νομοσχεδίου;
Πόσος χρόνος θα απαιτηθεί από τα αρμόδια στελέχη του Λειτουργούντος Κτηματολογίου για να ανταποκριθούν στον τεράστιο αυτόν όγκο εργασίας που τους ανατίθεται; Η μη παρουσίαση οποιουδήποτε μαθηματικού μοντέλου και η προσφυγή στην επιβολή, κατά εξαίρεση του δημοσιουπαλληλικού κώδικα, ποινών αποτελεί ένδειξη ότι η ουσία των προβλημάτων του Λειτουργούντος Κτηματολογίου δεν έχει κατανοηθεί πλήρως.
5. Γιατί αυτές οι αλλαγές τώρα;
Στην εισηγητική έκθεση του νομοσχεδίου «Συμπλήρωση διατάξεων περί Εθνικού Κτηματολογίου και συμπληρωματικές διατάξεις» (Μάιος 2013, συνυπογραφόμενη και από τους Υπουργούς Χατζηδάκη, Σταϊκούρα) στα αναμενόμενα οφέλη αναφέρεται: «ζ) Την καθιέρωση, προς όφελος των πολιτών, ασφαλούς περιβάλλοντος διαχείρισης της περιουσίας τους που σχετίζεται με τη γη, χωρίς τις αβεβαιότητες και τις μακρόχρονες διενέξεις του παρελθόντος, και την οριστική απαλλαγή τους από το υψηλό κόστος επίλυσης των σχετικών διαφορών που ανέκυπταν».
Έντεκα χρόνια μετά, και είκοσι εννέα από την ψήφιση του βασικού νόμου 2305/1995 για το Εθνικό Κτηματολόγιο, μετά από τέσσερις κρίσιμες νομοθετικές τροποποιήσεις και δύο χρόνια πριν την αναμενόμενη ολοκλήρωση της κτηματογράφησης για το σύνολο της χώρας, οι διατάξεις του παρόντος νομοσχεδίου αναιρούν πλήρως τα αναφερόμενα οφέλη.
Γιατί τώρα; Το 2013, ο τότε πρωθυπουργός Σαμαράς είχε προβλέψει την ολοκλήρωση του έργου έως το 2020. Το 2020, και σχεδόν κάθε χρόνο έκτοτε, στη ΔΕΘ, ο πρωθυπουργός ανακοινώνει ότι το έργο θα ολοκληρωθεί το 2025. Δεδομένου ότι σε τέτοιες περιπτώσεις προβλέψεων ο χρόνος τείνει να «διαστέλλεται», δεν αντιμετωπίζεται με στενότητα, είναι πολύ πιθανό ο κ. Μητσοτάκης να επιτύχει στην εκτίμησή του, εφόσον το νομοσχέδιο δεν ψηφιστεί στην παρούσα του μορφή.
Όσο αφελές και αν είναι να θεωρηθεί ότι τόσες και τέτοιες δυσμενείς αλλαγές γίνονται για μία πολιτική εκτίμηση, τόσο βέβαιο είναι ότι η ομαλή ροή, χωρίς κίνδυνο επιστροφών, των χρηματοδοτήσεων από το Ταμείο Ανάκαμψης μπορεί να αποτελεί έναν λόγο για αυτές τις αλλαγές.
6. Ποια είναι η ισχυρότερη δέσμευση απέναντι στο Ταμείο Ανάκαμψης: τα ορόσημα ή οι προδιαγραφές σύνταξης;
Στο Εθνικό Σχέδιο Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας «Ελλάδα 2.0»καθορίζονται στόχοι όπως το 85% και το 95% των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας να φθάσουν στο στάδιο της δημόσιας ανάρτησης το δεύτερο τρίμηνο του 2024 και του 2025 αντίστοιχα. Αυτοί οι στόχοι αποτελούν προαπαιτούμενα για την υποβολή της πέμπτης και έκτης αίτησης πληρωμής από το Ταμείο. Επιπλέον, μέχρι το δεύτερο τρίμηνο του 2025, πρέπει να ολοκληρωθεί η μετάβαση στη νέα οργανωτική δομή του Ελληνικού Κτηματολογίου με την κατάργηση όλων των Υποθηκοφυλακείων, κάτι που αποτελεί προαπαιτούμενο για την εκταμίευση της όγδοης πληρωμής από το Ταμείο Ανάκαμψης. Παρότι τα παραπάνω ορόσημα σχετίζονται με την πρόοδο της κτηματογράφησης, το Ταμείο που έχει χρηματοδοτήσει σε προγενέστερα προγράμματα άμεσα τη σύνταξη του κτηματολογίου, στο συγκεκριμένο χρηματοδοτεί έργα πληροφορικής υποδομής και ψηφιοποίησης των αρχείων υποθηκοφυλακείων που εκτελούνται από το Ελληνικό Κτηματολόγιο.
Στην πραγματικότητα τα συγκεκριμένα ορόσημα επιτυγχάνονται. Η σύγκριση των ποσοστών του πίνακα στο εδάφιο 2 δείχνει ότι στο πρόγραμμα Κτ5 «μαθηματικά» τα δικαιώματα που θα δηλωθούν δεν θα ξεπεράσουν το 85% των προεκτιμωμένων δικαιωμάτων, έναντι του 100% των προηγούμενων προγραμμάτων που αφορούσαν αστικές, παραθαλάσσιες και αναπτυγμένες περιοχές. Πολλοί κάτοχοι δεν γνωρίζουν που είναι τα ακίνητα τους ή δεν θεωρούν ότι αξίζει να τα δηλώσουν. Αυτό το 15% αδήλωτων δικαιωμάτων παρουσιάζεται σε όλες τις μελέτες του ΚΤ5. Θα πρέπει να οδηγήσει σε αναθεώρηση του απόλυτου αριθμού δικαιωμάτων που προσδιόρισαν τα ποσοστά των στόχων που αναφέρονται στο σχέδιο ανάκαμψης.
Οι διατάξεις του νομοσχεδίου, και αυτό θα είναι το πραγματικό πρόβλημα με το Ταμείο Ανάκαμψης, συγκρούονται με τις δεσμεύσεις έναντι του, καθώς θεωρεί πως με την ανάρτηση των κτηματολογικών πινάκων και διαγραμμάτων στην ιστοσελίδα του Ελληνικού Κτηματολογίου, ανεξαρτήτως τρόπου και ποιότητας σύνταξης τους, καλύπτονται οι απαιτήσεις του Ταμείου. Ωστόσο, το κείμενο που έχει υπογραφεί μεταξύ της ΕΕ και της Ελλάδας ρητά ορίζει ότι οι διαδικασίες πρέπει να ολοκληρωθούν σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου 2308/1995, όπως τροποποιήθηκε με το άρθρο 3 του νόμου 4821/2021. Πρέπει να ολοκληρωθούν δηλαδή σύμφωνα με τις ισχύουσες διατάξεις νόμων, τις προβλέψεις υπουργικών αποφάσεων, τις προδιαγραφές, τις συμβάσεις αναθέσεων των μελετών, με λίγα λόγια σύμφωνα με ότι προσπαθεί να καταργήσει το νομοσχέδιο. Όλα τα παραπάνω, νόμοι, προδιαγραφές, υπουργικές αποφάσεις, συμβάσεις, στη μακροχρόνια πορεία σύνταξης του κτηματολογίου έχουν αλλάξει αλλά προς μία, θετική, κατεύθυνση. Το κτηματολόγιο, έως τώρα, γίνεται με τις πλέον σύγχρονες μεθόδους, βελτιώνεται και ανατροφοδοτείται νομοθετικά και τεχνικά, από την ίδια τη σύνταξη του.
7. Το τέλος κτηματογράφησης καταβάλλεται από τους πολίτες-βασικούς χρηματοδότες του έργου για να εκτελείται σύμφωνα με συγκεκριμένες διαδικασίες – προδιαγραφές
Σύμφωνα με τον νόμο 2308/1995, για την επεξεργασία των δηλώσεων και την καταχώρηση των εγγραπτέων δικαιωμάτων στους τελικούς πίνακες της κτηματογράφησης, καθώς και για τα δικαιώματα που περιλαμβάνονται στα τελικά κτηματολογικά στοιχεία, καταβάλλεται υπέρ του «Ελληνικού Κτηματολογίου» ανταποδοτικό τέλος κτηματογράφησης. Η διαχείριση αυτού του τέλους, καθώς αφορά χρήματα που εισφέρει ο πολίτης για έναν συγκεκριμένο σκοπό, γίνεται δεσμευτικά βάσει των ισχυουσών νομικών διατάξεων, υπουργικών αποφάσεων, προδιαγραφών και συμβάσεων για την ανάθεση μελετών – όλα όσα επιχειρεί να καταργήσει το νέο νομοσχέδιο. Η μη συμμόρφωση με αυτές τις διατάξεις θέτει ζήτημα αφερεγγυότητας του ελληνικού κράτους, στο ίδιο επίπεδο με την αφερεγγυότητα που εμφανίζεται μέσω του νομοσχεδίου έναντι των δεσμεύσεων προς το Ταμείο Ανάκαμψης.
Το κτηματολογικό τέλος που έχει ήδη συλλεχθεί, και θα συνεχίσει να συλλέγεται από τους πολίτες, θεωρείται επαρκές για τη χρηματοδότηση των διαδικασιών της κτηματογράφησης, αφήνοντας μάλιστα πλεόνασμα στο Ελληνικό Κτηματολόγιο. Οι πολίτες είναι οι κύριοι χρηματοδότες του έργου.
Με ποια αιτιολογία θα ζητηθεί από τους χρηματοδότες του έργου να παραιτηθούν από διαδικασίες που διασφαλίζουν την ορθή εγγραφή των δικαιωμάτων τους, καθώς και τον έλεγχο της ορθότητας αυτής της διαδικασίας, οι οποίες ήταν νομικά κατοχυρωμένες και πρακτικά εφαρμοσμένες; Με ποια ερμηνεία της ανταποδοτικότητας θα κληθούν οι πολίτες, κάτοχοι δικαιωμάτων, να καταβάλλουν πολλαπλάσιες δαπάνες (για αμοιβές πιστοποιημένων μηχανικών, δικαστικών επιμελητών, καθώς και των δικών τους μηχανικών και δικηγόρων, όπως απαιτεί ή επιβάλλει η εξατομικευμένη διαδικασία του Κεφαλαίου Β του νομοσχεδίου), ενώ το τέλος κτηματογράφησης ήδη κάλυπτε τις δαπάνες για την οριστική εγγραφή του δικαιώματός τους;
8. Προτάσεις
Να καταργηθεί η διάταξη της παραγράφου 1 του νέου άρθρου 11Α του ν. 2308/1995, όπως προτείνεται με το άρθρο 3 του νομοσχεδίου. Και μόνη η ύπαρξη της μπορεί να οδηγήσει σε μη αντιστρεπτέες αρνητικές διαδικασίες.
Να ξεκινήσει διαπραγμάτευση με το Ταμείο Ανάκαμψης, προκειμένου να παραταθεί η προθεσμία ολοκλήρωσης της κτηματογράφησης έως τον Ιούλιο του 2026. Σε περίπτωση που δεν έχουν ολοκληρωθεί όλες οι μελέτες μέχρι τότε, θα εφαρμοστεί η πρόβλεψη της παραγράφου 2 του άρθρου 11Α. Τόσο η Ελληνική πλευρά, όσο και το Ταμείο Ανάκαμψης από την εποχή όπου αρμόδιος επίτροπος ήταν ο Μπαρνιέ, έχουν μεγάλη εμπειρία και διαπραγματευτική τεχνογνωσία στο θέμα του κτηματολογίου.
Για τις ενεργές μελέτες, να επαναπροσδιοριστούν οι χρόνοι, να γίνουν δεσμευτικές ηλεκτρονικές διαδικασίες συμμετοχής των πολιτών, να επαναπροσδιορισθούν οι ελεγκτικές διαδικασίες και να καθοριστούν νέα ορόσημα. Η ολοκλήρωση των κτηματογραφήσεων να συνεχίσει βάσει των ισχυουσών διατάξεων.
Να αξιοποιηθεί το γεγονός ότι, για πρώτη φορά, οι προθεσμίες ολοκλήρωσης της κτηματογράφησης είναι ξεκάθαρες και αμετακίνητες. Ανατρέποντας την αρνητική εικόνα των συνεχών παρατάσεων, αυτό θα ενισχύσει σημαντικά τη συμμετοχή στις υπολειπόμενες διαδικασίες κτηματογράφησης.
Οι δικαιούχοι πολίτες δεν θα πρέπει να επιβαρύνονται με πρόσθετα κόστη ή διαδικασίες στις οποίες έχουν ήδη συμμετάσχει.
Να αξιοποιηθεί το διαθέσιμο – έμπειρο επιστημονικό δυναμικό, προφανώς και το μελετητικό στα όρια που επιτρέπουν οι συμβάσεις.
Να ληφθούν μέτρα για την εύρυθμη λειτουργία του Λειτουργούντος Κτηματολογίου.
Η σύσταση, οι προϋποθέσεις και η λειτουργία του σώματος πιστοποιημένων μηχανικών να συμβαδίζει με τις ανάγκες που καλούνται να καλύψουν.
Σύμφωνα με το σχέδιο νόμου, για τις περιοχές της παραγράφου 2 του άρθρου 3, ήτοι τις περιοχές για τις οποίες μέχρι τις 20.9.2024 έχουν ολοκληρωθεί οι διαδικασίες της ανάρτησης και έχουν υποβληθεί οι αιτήσεις διόρθωσης του άρθρου 6A, αλλά δεν έχει ξεκινήσει η διαδικασία δημοσιοποίησης των εκθέσεων επί των αιτήσεων διόρθωσης της παρ. 8 του άρθρου 6A, το γραφείο κτηματογράφησης ενημερώνει τους προσωρινούς κτηματολογικούς πίνακες της ανάρτησης με τις δηλώσεις που αποστέλλονται από τον προϊστάμενο του αρμόδιου κτηματολογικού γραφείου ή υποκαταστήματος σύμφωνα με την παρ. 3 του άρθρου 5 και με τις αιτήσεις διόρθωσης προδήλου σφάλματος.
Αυτό συνεπάγεται ότι, δεν θα συμπεριληφθούν στις πρώτες εγγραφές:
Α) Οι εκπρόθεσμες δηλώσεις, οι οποίες υποβλήθηκαν από την ημερομηνία τελευταίας ενημέρωσης της κτηματολογικής βάσης της Ανάρτησης έως την ημερομηνία λήξης υποβολής εκπρόθεσμων δηλώσεων (όπως αυτή καθορίζεται ανά περιοχή με απόφαση του Δ.Σ. του Ν.Π.Δ.Δ. «ΕΛΛΗΝΙΚΟ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ»). Σε πολλές περιοχές της χώρας που εμπίπτουν στην περίπτωση της παραγράφου 2, το εν λόγω χρονικό διάστημα, έχει ήδη διαρκέσει πάνω από 2 χρόνια με αποτέλεσμα να έχει υποβληθεί μεγάλος αριθμός εκπρόθεσμων δηλώσεων. Οι πολίτες όμως, που για να προβούν ακόμη και σε εκπρόθεσμη υποβολή δήλωσης ιδιοκτησίας, κατέβαλαν το σχετικό τέλος κτηματογράφησης και πιθανώς να προέβησαν σε πρόσθετες δαπάνες (π.χ. αμοιβές δικηγόρων, συμβολαιογράφων για σύνταξη εγγράφων χρησικτησίας, κόστος έκδοσης πιστοποιητικών κληρονομιάς ελλείψει μεταγραμμένου τίτλου αποδοχής κληρονομιάς ή κληρονομητηρίου, αμοιβές μηχανικών για σύνταξη σύγχρονων τοπογραφικών διαγραμμάτων εξαρτημένων από το κρατικό σύστημα συντεταγμένων ΕΓΣΑ ’87 κλπ), δεν θα δουν τα δικαιώματά τους καταχωρημένα στους τελικούς κτηματολογικούς πίνακες (άρα δεν μπορούμε να μιλάμε πλέον για πληρότητα των πρώτων εγγραφών). Αντ’ αυτού, τα ακίνητα επί των οποίων αξίωσαν κυριότητα οι παραπάνω πολίτες, πιθανώς να καταχωρηθούν στις πρώτες εγγραφές ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» ή ακόμη χειρότερα να καταχωρηθούν σε λάθος πρόσωπο (το οποίο είχε ήδη αναρτηθεί σε λάθος θέση, αλλά με τις διατάξεις τους παρόντος σχεδίου νόμου περί επιτάχυνσης ένταξης της Επικράτειας σε λειτουργούν Κτηματολόγιο, δεν είναι εφικτό να μεταβληθεί και θα πρέπει να παραμείνει ως είχε «λανθασμένα» αναρτηθεί). Αν στα παραπάνω προστεθούν τα γνωστά σε όλους προβλήματα που μέχρι σήμερα συναντά κανείς στις διαδικασίες διορθώσεων εντός λειτουργούντος Κτηματολογίου, γίνεται εύκολα αντιληπτό ότι, το παρόν σχέδιο νόμου σε καμία περίπτωση δεν αποτελεί απλοποίηση των διαδικασιών, αντιθέτως θα δημιουργήσει πλήθος πρόσθετων προβλημάτων και θα οδηγήσει απλά σε πρώτες εγγραφές με «εκκρεμότητες», (λαμβάνοντας για παράδειγμα υπόψη τα όσα προβλέπονται στη συνέχεια της παραγράφου 2 περί καταγραφής στο πεδίο των παρατηρήσεων των αριθμών πρωτοκόλλου των αιτήσεων διόρθωσης του άρθρου 6A, με σήμανση τυχόν επηρεαζόμενων ακινήτων….), οι οποίες «εκκρεμότητες» δεν διευκρινίζεται, πότε, από ποιους και με ποιο τρόπο θα αρθούν.
Β) Οι διορθώσεις της κτηματολογικής βάσης της Ανάρτησης λόγω υποβολής αιτήσεων διόρθωσης του άρθρου 6A, οι οποίες δεν αφορούν σε εκτοπισμό δικαιώματος και ως εκ τούτου το γραφείο κτηματογράφησης θα έπρεπε να προβεί στις αντίστοιχες διορθώσεις, σύμφωνα με τα όσα προβλέπονται στην παράγραφο 9.3 του Κεφαλαίου 9 του τεύχους των Τεχνικών Προδιαγραφών των μελετών κτηματογράφησης (αριθμ. απόφ. Δ.Σ. 141/20/27-05-2021, ΦΕΚ 2673/Β/24-06-2021).
Ως προς την πρόωρη περαίωση της κτηματογράφησης όπως περιγράφεται στο παρόν άρθρο από εμπειρία αρκετών ετών εργασίας σε μελέτες Κτηματολογίου θα πρέπει να σημειωθούν τα εξής .
Με τα σημερινά δεδομένα ακόμα και οι πιο ώριμες σε ποσοστό συλλογής δικαιωμάτων μελέτες που βρίσκονται εν εξελίξει , παρουσιάζουν τεράστιες ελλείψεις ώστε να θεωρούνται έστω και ικανώς περαιωμένες με όγκο σφαλμάτων τα οποία θα μπορούσαν να διορθωθούν με τη βοήθεια διαπιστευμένων μηχανικών. Το Νομοσχέδιο δεν λαμβάνει υπ’όψιν τη φύση των μελετών αυτών σε επίπεδο Νομού όπου καλύπτονται εκατομμύρια στρέμματα γης και το μεγαλύτερο ποσοστό επιφάνειας της χώρας. Ο όγκος των δεδομένων ο οποίος δεν έχει ενσωματωθεί στις μελέτες αυτές είναι τέτοιος που δεν επιτρέπει την περαίωσή του έργου και τη μετάθεση των διορθώσεων αυτών σε καθεστώς Λειτουργούντος Κτηματολογίου καθώς εκατοντάδες χιλιάδες ακίνητα θα βρεθούν αυτομάτως εκτός συναλλαγής για τους λόγους που παρατίθενται:
Ως προς τις δασικές εκτάσεις και τις διορθώσεις σύμφωνα με τις αντιρρήσεις κατά του αναρτημένου δασικού χάρτη που αποτελεί τον κύριο όγκο διορθώσεων.
Σύμφωνα με τα σημερινά διαθέσιμα στοιχεία εκκρεμεί η έκδοση περίπου 350.000-400.000 αποφάσεων επί αντιρρήσεων κατά του δασικού χάρτη καθώς και αρκετές δεκάδες χιλιάδες πρόδηλα σφάλματα το οποίο μεταφράζεται σε κάποια εκατομμύρια στρέμματα γης σύμφωνα και με τα δημοσιεύματα στον τύπο στοιχείων των Διευθύνσεων Δασών προηγούμενων μηνών. Από εμπειρία στο κτηματολόγιο και στην ενσωμάτωση των αποφάσεων αυτών στο Κτηματολόγιο ,όπου έχουν αρχίσει να εκδίδονται, η μεγάλη πλειοψηφία των αντιρρήσεων γίνονται δεκτές ή εν μέρει δεκτές λόγω εκτεταμένων σφαλμάτων στους δασικούς χάρτες. Συνεπώς αν τηρηθεί το χρονοδιάγραμμα ολοκλήρωσης μελετών που προτείνεται, το Ελληνικό Δημόσιο θα βρίσκεται δικαιούχος κυριότητας κάποιων εκατομμυρίων στρεμμάτων γης τα οποία σύμφωνα με τις αποφάσεις που εκδίδονται σταδιακά θα πρέπει να αλλάξουν ιδιοκτήτη και να αποδοθούν σε φυσικά και νομικά πρόσωπα και να εκτοπιστεί το δικαίωμα του Ελληνικού Δημοσίου. Η διαδικασία αυτή είναι απίθανο να μπορέσει να ολοκληρωθεί σε καθεστώς Λειτουργούντος Κτηματολογίου όπου κάθε πολίτης θα προβαίνει σε διορθώσεις για τα γεωτεμάχια κυριότητάς του. Είναι μη παραγωγικό διορθώσεις τέτοιας κλίμακας εκατομμυρίων στρεμμάτων σύμφωνα με τα στοιχεία των Διευθύνσεων Δασών να βαρύνουν ατομικά πολίτες και νομικά πρόσωπα. Δεν υπάρχει υπηρεσία του Ελληνικού Δημοσίου (ούτε φαίνεται εφικτό να μπορεί να δημιουργηθεί κάποια νέα) η οποία να μπορεί να διαχειριστεί τέτοιο όγκο διορθώσεων μετά από μεμονωμένες αιτήσεις πολιτών/μηχανικών/δικηγόρων σε καθεστώς Λειτουργούντος Κτηματολογίου. Οι διορθώσεις αυτές θα πρέπει να γίνουν μαζικά με προδιαγραφές ενσωμάτωσης των στοιχείων των Διευθύνσεων Δασών στο Κτηματολόγιο υπηρεσιακά, με ενδεχόμενη αυτοματοποιημένη ενημέρωση των πολιτών πως η αντίρρηση του δασικού χάρτη που υπέβαλλαν ενσωματώθηκε στο Κτηματολόγιο και εκεί πλέον αν διαφωνεί κάποιος να προβαίνει ατομικά σε αίτημα διόρθωσης. Ο κύριος όγκος διορθώσεων όμως πρέπει να γίνει μαζικά και αυτοματοποιημένα από το Κτηματολογικό γραφείο, όπως γίνεται στα πλαίσια των μελετών κτηματογράφησης.
Πρέπει να σημειωθεί πως η ενσωμάτωση των αποφάσεων των επιτροπών εξέτασης αντιρρήσεων κατά του δασικού χάρτη δεν σημαίνει αλλαγή του ιδιοκτήτη στο κτηματολογικό φύλλο για ένα γεωτεμάχιο, πλην ελαχίστων περιπτώσεων. Στη συντριπτική πλειοψηφία σημαίνει πιο σύνθετες χωρικές μεταβολές στο γεωτεμάχιο του οποίου το δασικό τμήμα είχε αφαιρεθεί από την κυριότητα του ιδιώτη/νομικού προσώπου στα κτηματολογικά διαγράμματα. Σημειώνεται πως οι αντιρρήσεις κατά του δασικού χάρτη δεν υποβάλλονταν απαραίτητα με εξαρτημένο τοπογραφικό διάγραμμα συνεπώς τα όρια και το εμβαδόν που αποχαρακτηρίζονται από μία απόφαση επιτροπής δεν είναι αυτά τα οποία θα πρέπει να λάβει κατά κυριότητα ο αιτών του οποίου η αίτηση έγινε δεκτή ή εν μέρει δεκτή και αποχαρακτηρίστηκε από δασικής μορφής μία έκταση ή τμήμα αυτής. Η απόφαση για τα τελικά όρια του γεωτεμαχίου το οποίο θα αποδοθεί κατά κυριότητα σε ένα πρόσωπο θα πρέπει να συνδυαστικά να παρθεί σύμφωνα και με τις δηλώσεις των ομόρων ιδιοκτητών και των πιθανόν δικών τους αντιρρήσεών κατά του δασικού χάρτη, πράγμα το οποίο σημαίνει πως η διαδικασία δεν μπορεί να γίνεται με ασφάλεια ιδιωτικά από κάθε ενδιαφερόμενο , αλλά μόνο υπηρεσιακά με συνεργασία Διεύθυνσης Δασών και Κτηματολογικού Γραφείου. Συμπερασματικά ακόμα και σε περιοχές όπου έχει εκδοθεί ένας όγκος αποφάσεων αντιρρήσεων κατά του δασικού χάρτη, αυτές δεν έχουν ενσωματωθεί στις Κτηματολογικές βάσεις και διαγράμματα παρά μόνο μετά από μεμονωμένες αιτήσεις πολιτών. Αυτό ισχύει ακόμα και στις μελέτες που στο παρόν Νομοσχέδιο θεωρούνται προς περαίωση και πως έχουν ολοκληρωθεί. Σε καμία περίπτωση δεν μπορεί να θεωρηθεί πως έχει περαιωθεί μία μελέτη τεράστιας έκτασης με ορεινά και ημιορεινά τμήματα όπως είναι οι τελευταίες μελέτες Κτηματογράφησης σε επίπεδο Νομού όταν σε κάθε Νομό εκκρεμεί να ενσωματωθεί ο τεράστιος όγκος της πληροφορίας των διορθώσεων του Δασικού Χάρτη που δεν έχει ενσωματωθεί σε καμία μελέτη ανεξαιρέτως.
Να σημειωθεί βέβαια πως πλην των αποφάσεων επιτροπών κατά των αναρτημένων δασικών χαρτών εκκρεμεί και άλλος ένας τεράστιος όγκος αντιρρήσεων ο οποίος θα έρθει σε δεύτερη φάση όταν αναρτηθούν και όλες εκείνες οι περιοχές εκτός ανάρτησης, οι οποίες εσφαλμένα και δεν αναρτήθηκαν μαζί με το υπόλοιπο της χώρας . Οι περιοχές εκτός ανάρτησης όμως δηλώνονται κανονικά κατά κυριότητα από τις Διευθύνσεις Δασών στο Κτηματολόγιο με βάση τους προσωρινούς/θεωρημένους δασικούς χάρτες όπου ουδέποτε είχαν λάβει δημοσιότητα στο ευρύ κοινό και συνεπώς οι πολίτες δεν είχαν καν το δικαίωμα και τον απαραίτητο χρόνο να αντιδράσουν και να υποβάλλουν αντιρρήσεις κατά του δασικού χαρακτήρα. Κάποιες εκατοντάδες χιλιάδες στρέμματα βρίσκονται εκτός ανάρτησης δασικών χαρτών λόγω των πολλών εκατοντάδων μερικώς/ατελώς οριοθετημένων οικισμών με κυκλικό περίγραμμα, μη οριοθετημένων καθόλου οικισμών, οικιστικών πυκνώσεων και εκτάσεων άλλων περιπτώσεων όπου τα δικαιώματα των πολιτών απερρίφθησαν ή στο Κτηματολόγιο τους αποδόθηκε το μη δασικό τμήμα της ιδιοκτησίας τους, το οποίο σημαίνει πως και αυτές οι περιπτώσεις θα πρέπει σε καθεστώς Λειτουργούντος Κτηματολογίου να προβούν σε διορθώσεις με τεράστιο αριθμό χωρικών μεταβολών και διαγραμμάτων μεταβολών. Συνεπώς με την υποθετική Λειτουργία Λειτουργούντος κτηματολογίου από τις αρχές του 2025 , τα κτηματολογικά γραφεία θα άνοιγαν με μια γιγάντια εκκρεμότητα που δυστυχώς δεν διορθώνεται με πρωτοβουλίες πολιτών.
Άλλο ζήτημα οι εκκρεμείς ενστάσεις κατά της Κτηματογράφησης όπου τα δημοσιεύματα του τύπου προσδιορίζουν σε περίπου 200.000, οι οποίες προφανώς επηρεάζουν πολλαπλάσια ακίνητα καθώς οι θιγόμενοι ιδιοκτήτες από μία ένσταση (όμοροι ιδιοκτήτες) είναι κατά κανόνα πολλοί περισσότεροι του ενός, ακόμα και υπολογίζοντας πως σε κάποιες δεν θίγονται όμοροι. Υπάρχουν πάμπολλες περιπτώσεις που το Ελληνικό Δημόσιο διεκδικεί Δημόσια Κτήματα χιλιάδων στρεμμάτων με εκατοντάδες επηρεαζόμενα γεωτεμάχια (ανεξάρτητα αν έχει δίκιο ή όχι), Διευθύνσεις Δασών που υποβάλλουν ενστάσεις για τυπικούς/γραφειοκρατικούς λόγους για χιλιάδες στρέμματα αποχαρακτηρισμένης γης μη αναγνωρίζοντας νεότερες αποφάσεις που έχουν εκδοθεί από επιτροπές αντιρρήσεων κατά του δασικού χάρτη κτλ κτλ.. Συνεπώς ο αριθμός των γεωτεμαχίων για τα οποία εκκρεμεί εκδίκαση ένστασης πιθανότατα θα είναι τεράστιος . Η προηγούμενη αλλαγή με το άρθρο 6Α για την ηλεκτρονική ανάρτηση των εκθέσεων και τις στενές διορίες απόκρισης ενιστάμενων και θιγόμενων ιδιοκτητών αμιγώς ηλεκτρονικά, αν και ορθή ως έμπνευση για συγκεκριμένα τμήματα της χώρας με υψηλές αξίες γης, προφανώς και δεν ανταποκρίθηκε στις προσδοκίες για την ενεργή συμμετοχή των πολιτών σε αγροτικές περιοχές και στις περισσότερες περιπτώσεις η πλειοψηφία των ενστάσεων κρίθηκαν απαράδεκτες, ακόμα και αν είχαν θετική εισήγηση από το Γραφείο Κτηματογράφησης και οι πολίτες είχαν ορθά υποβάλλει ένσταση. Σε ορεινές περιοχές υπήρξαν ακόμα και ποσοστά άνω των 2/3 των ενστάσεων όπου διορθώσεις που γίνονταν δεκτές από τα Κτηματολογικά Γραφεία δεν έγιναν λόγω του τυπικού απαράδεκτου της διαδικασίας. Συνεπώς στις ήδη εκκρεμείς ενστάσεις θα πρέπει να προστεθούν και όλες εκείνες οι διορθώσεις που δεν έγιναν λόγω της αστοχίας του άρθρου 6Α να εφαρμόζεται σε αγροτικές/ μικρότερης αξίας γης περιοχές της χώρας.
Τα χαμηλά ποσοστά συλλογής δικαιωμάτων σε πολλούς Νομούς, της τάξης του 70%-80% του προϋπολογισμού είναι εγγύηση προφανώς πως και εκεί υπάρχουν χιλιάδες εσφαλμένες εγγραφές καθώς η Κτηματογράφηση είναι αποσπασματική. Και για όσους δεν αντιλαμβάνονται τι σημαίνει ποσοστό συλλογής 70% σε μια μελέτη σε επίπεδο Νομού, αυτό μεταφράζεται συνήθως πως οι πόλεις και κωμοπόλεις με μεγαλύτερη αξία γης αγγίζουν ικανοποιητικά ποσοστά συλλογής που μπορεί να προσεγγίζουν και το 100% , οι ορεινές και ημιορεινές όμως κινούνται στο 50% μπορεί και πιο κάτω και αυτές είναι που πρακτικά έχουν και το μεγαλύτερο πρόβλημα με διεκδικήσεις του Ελληνικού Δημοσίου λόγω δασικών εκτάσεων, μη οριοθετημένους οικισμούς και ως εκ τούτου μη αναρτημένους δασικούς χάρτες κτλ.
Συμπερασματικά το εγχείρημα περαίωσης για οποιαδήποτε μελέτη σε επίπεδο Νομού της σύμβασης ΚΤ-16 δεν φαίνεται εφικτό να πραγματοποιηθεί. Η χρήση διαπιστευμένων μηχανικών θα μπορούσε να εφαρμοστεί σε προηγούμενες μελέτες κτηματογράφησης αστικών περιοχών της χώρας ή και Νομών όπου η Κτηματογράφηση είχε κλείσει με ικανοποιητικό ποσοστό συλλογής δικαιωμάτων και δεν υπήρχαν εκτεταμένες εκτάσεις δασικού χαρακτήρα ή και εκκρεμείς ενστάσεις. Ακόμα και οι συνάδελφοι μηχανικοί να μπορούσαν να προχωρήσουν σε μεγάλο βαθμό με τη διαδικασία της διαπίστευσης, ο όγκος διορθώσεων είναι τόσο τεράστιος που το εγχείρημα δεν μπορεί να προχωρήσει από τους ίδιους τους πολίτες. Ένα διάγραμμα χωρικών μεταβολών από διαπιστευμένο μηχανικό για διόρθωση χωρικών στοιχείων δεν είναι μια απλή διαδικασία και το κόστος της δεν είναι αυτό ενός τοπογραφικού σκαριφήματος ή ενός αποσπάσματος από την υπηρεσία θέαση του κτηματολογίου σαν αυτά που προσκόμιζαν οι πολίτες με τη δήλωσή τους στο Κτηματολόγιο κατά κύριο λόγο. Η αξία μίας τέτοιας διόρθωσης ιδιωτικά με τιμές της αγοράς θα διαμορφωθεί πολύ παραπάνω από την αντικειμενική αξία κάποιων στρεμμάτων γης σε αγροτικές/ημιορεινές/ορεινές περιοχές της χώρας που αποτελούν και το μεγαλύτερο τμήμα της έκτασής της, σίγουρα εκεί που οι αξίες είναι χαμηλότερες. Συνεπώς για την πλειοψηφία των γεωτεμαχίων που θα χρήζουν διορθώσεων , το κόστος διόρθωσης πιθανότατα θα υπερβαίνει την αξία του ακινήτου και νομοτελειακά η διόρθωση αυτή δε θα γίνει ποτέ.
Συνεπώς προτείνεται ένα νομοσχέδιο όπου στέλνει για περαίωση μελέτες με χαμηλά ποσοστά συμμετοχής, χωρίς ενσωμάτωση των διορθώσεων στους δασικούς χάρτες (350.000-400.000 εκκρεμείς αντιρρήσεις), χωρίς να έχει γίνει ανάρτηση δασικών χαρτών σε τεράστιες εκτάσεις της χώρας (πολλές χιλιάδες διορθώσεις κι εκεί), χωρίς εκδίκαση και ενσωμάτωση ενστάσεων (200.000 και άγνωστο πόσοι επηρεάζονται από αυτές) και χωρίς βέβαια να λογίζονται και τα κάθε λογής υπόλοιπα σφάλματα. Τέτοια έργα δεν μπορούν να περαιωθούν με τέτοιους αριθμούς εκκρεμοτήτων. Και δεν είναι δυνατόν κάποιοι εκατοντάδες χιλιάδες πολίτες να έχουν εκκρεμείς διορθώσεις οι οποίες πιθανότατα ποτέ δεν θα γίνουν λόγω υψηλού κόστους. Ο όγκος των ακινήτων που θα βγουν εκτός συναλλαγής θα είναι τεράστιος και προφανώς καμία ασφάλεια των συναλλαγών δεν θα υπάρχει όταν το Νομοσχέδιο προβλέπει άνω του μισού εκατομμυρίου διορθώσεις να εκκρεμούν με την υποθετική έναρξη αρχές του 2025 Λειτουργούντος Κτηματολογίου στο υπόλοιπο της χώρας. Βελτιώσεις και επιταχύνσεις είναι εφικτές, σίγουρα όχι όμως στο γραφειοκρατικό περιβάλλον του Λειτουργούντος Κτηματολογίου. Το Νομοσχέδιο χρήζει σοβαρών αλλαγών ώστε να είναι βιώσιμο και να μην αποδειχτεί φοβερά επιζήμιο. Μακάρι η διαβούλευση να πάρει παράταση και να ζυγιστεί καλύτερα αν υπάρχει λόγος να μιλάμε για Λειτουργούν Κτηματολόγιο και περαίωση με τόσο σοβαρές ελλείψεις.
Με εκτίμηση
Ο αιφνίδιος και πρόωρος τερματισμός της κτηματογράφησης στις περιοχές της 1ης παραγράφου, έχει ως επίπτωση την οικονομική επιβάρυνση των πολιτών. Εργασίες για τις οποίες είχε ήδη πληρώσει ο πολίτης με τη κατάθεση της δήλωσης του και περιλαμβανόταν στις εργασίες του Αναδόχου, όπως η διόρθωση των αναρτηθέντων στοιχείων μετά από αίτηση του, με το νέο νομοσχέδιο επιβαρύνεται σημαντικά γιατί θα γίνεται σε καθεστώς Λειτουργούντος Κτηματολογίου, με ότι αυτό προβλέπει (πχ αίτηση διόρθωσης γεωμετρικών στοιχείων που απαιτεί να πληρώσει ο πολίτης μηχανικό, δικηγόρο κλπ)
Στη παράγραφο 2 (περιοχές που έχει γίνει ανάρτηση) ορίζεται το περιεχόμενο των κτηματολογικών πινάκων που θα περάσουν σε καθεστώς Κτηματολογίου.
Δικαιώματα για τα οποία έχουν πληρώσει οι πολίτες ( εκπροθέσμων δηλώσεων, χρησικτησίες, κληρονομιές χωρίς αποδοχή κληρονομιάς κλπ) ΔΕΝ ΘΑ ΠΕΡΙΛΗΦΘΟΥΝ ΣΤΗ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΚΗ ΒΑΣΗ. Υπολογίζεται ότι 200.000 δικαιώματα , για τα οποία οι πολίτες έχουν κάνει όλες τις νόμιμες ενέργειες) δεν θα συμπεριληφθούν στο Κτηματολόγιο. Εκατό χιλιάδες άνθρωποι θα υποβληθούν στη βάσανο της κατοχύρωσης της περιουσίας τους στο Κτηματολόγιο, παρόλο που είχαν πράξει ότι προέβλεπε ο Νόμος.
Το νομοσχέδιο έκτος από τη πρόβλεψη της ολοκλήρωσης της κτηματογράφησης οφείλει να προδιαγράψει τις διαδικασίες ώστε να μην επιβαρυνθούν οι πολίτες.
1. Το ν/σ «τελειώνει» την κτηματογράφηση παραπέμποντας την ολοκλήρωσή της στο άδηλο μέλλον και σε ένα προβληματικό περιβάλλον
Το νομοσχέδιο για την ολοκλήρωση της κτηματογράφησης, αντί να ολοκληρώνει τη διαδικασία, την τερματίζει αιφνίδια. Τα κενά, κατά περιοχές πολύ μεγάλα, θα καλύπτονται με την πάροδο του χρόνου και κατά τη φυσική ροή των δικαιοπραξιών. Μια αντίληψη που στην αρχή της σύνταξης του κτηματολογίου είχε συζητηθεί αναλυτικά, είχε απορριφθεί και τώρα η μερική επαναφορά μόνο μεγάλα προβλήματα δημιουργεί. Ενώ η Κυβέρνηση επικοινωνιακά επικεντρώνεται στις θετικές πρόνοιες ή διατάξεις των συμπληρωματικών διατάξεων που αφορούν την τεχνητή νοημοσύνη και την απελευθέρωση δικαιοπραξιών, αγνοεί τις σοβαρές επιπτώσεις που θα έχει η αλλαγή της φιλοσοφίας σύνταξης του κτηματολογίου.
Η μεταφορά των μελετών στις οποίες δεν έχει γίνει ανάρτηση στο ήδη κορεσμένο Λειτουργούν κτηματολόγιο δημιουργεί μια σειρά από προβλήματα:
• Ανασφάλεια δικαίου: Οι πολίτες δεν θα είναι σίγουροι για τα δικαιώματά τους.
• Ανεπαρκείς και ανέλεγκτες βάσεις: Το σύστημα θα βασίζεται σε αμφισβητήσιμα δεδομένα.
• Μη συμμόρφωση με τους στόχους: Ούτε έναντι των χρηματοδοτών του έργου, ούτε έναντι του Ταμείου Ανάκαμψης για ένα «αποτελεσματικό» σύστημα κτηματολογίου, ούτε έναντι της δέσμευσης του πρωθυπουργού για ένα «πλήρες» κτηματολόγιο.
Με αυτόν τον τρόπο, το κράτος παρουσιάζει μια ασυνεπή εικόνα: διακηρύσσει την ολοκλήρωση της κτηματογράφησης ενώ ταυτόχρονα την καθυστερεί και την υποβαθμίζει.
2. Το πρόβλημα αποτυπωμένο σε αριθμούς
Οι προβλέψεις του άρθρου 3 του ν/σ αφορούν τρεις κατηγορίες μελετών κτηματογράφησης του τελευταίου προγράμματος (Κτ5) που προκηρύχθηκε και καλύπτει το σύνολο της χώρας, εξαιρουμένων των περιοχών όπου η κτηματογράφηση έχει ήδη ολοκληρωθεί μέσω προηγούμενων προγραμμάτων.
Αυτές οι κατηγορίες περιλαμβάνουν: (1) μελέτες χωρίς προανάρτηση (7 μελέτες), (2) μελέτες χωρίς ανάρτηση (5 μελέτες), και (3) μελέτες στις οποίες έχει ολοκληρωθεί η διαδικασία της ανάρτησης, αλλά δεν έχουν δημοσιοποιηθεί οι εκθέσεις επί των αιτήσεων διόρθωσης (7 μελέτες). Αυτές οι κατηγορίες παρατίθενται πρώτες στον ακόλουθο πίνακα:
Μελέτες Προεκτιμώμενα δικαιώματα Συλλεχθέντα δικαιώματα Ποσοστό
Απόκλιση σε δικαιώματα
Κτ5 χωρίς προανάρτηση 3,592,218 1,643,044 45.7% 1,949,174
Κτ5 χωρίς ανάρτηση 2,866,707 1,901,851 66.3% 964,856
Κτ5 με ανάρτηση χωρίς δημοσιοποίηση εκθέσεων
3,636,608 3,049,588 83.9% 587,020
Κτ5 με ανάρτηση και δημοσιοποίηση εκθέσεων
6,471,900 5,594,672 86.4% 877,228
Κτ5 με ανάρτηση συνολικά 10,108,508 8,644,260 85.5% 1,464,248
Κτ5 συνολικά 16,567,433 12,189,155 73.6% 4,378,278
Προγράμματα πλην Κτ5 (Κτ1, Κτ2)
7,165,637 7,175,999 100.1% -10,362
Σύμφωνα με τις προδιαγραφές, το ποσοστό συλλογής δικαιωμάτων πρέπει να ξεπερνά το 55% για να θεωρείται επεξεργάσιμη μια βάση δεδομένων, οι πίνακες και τα διαγράμματα. Είναι προφανές ότι στις μελέτες χωρίς προανάρτηση, τα ακίνητα, εν δυνάμει στο σύνολο τους, θα εμπλακούν στη διαδικασία διόρθωσης γεωμετρικών στοιχείων . Για τις μελέτες που βρίσκονται στη φάση μετά την προανάρτηση αλλά πριν την ανάρτηση, μεγάλο ποσοστό δικαιωμάτων επίσης θα ενταχθεί σε αυτή τη διαδικασία.
Η διαφορά μεταξύ όσων έχουν υποβάλει δήλωση και όσων δεν το έχουν πράξει, εξαιτίας της αίσθησης που καλλιέργησαν οι συνεχείς παρατάσεις και της δυνατότητας κατάθεσης εκπρόθεσμης δήλωσης, χωρίς συνέπειες, πριν από την τελική ανάρτηση, είναι ότι αυτοί που δεν έχουν υποβάλει δήλωση διατρέχουν τον κίνδυνο να χάσουν μέρος ή το σύνολο της ιδιοκτησίας τους. Αυτό συμβαίνει επειδή η ιδιοκτησία τους θα καταγραφεί ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» στους πίνακες, και σε ένα εξατομικευμένο περιβάλλον αντιμετώπισης αιτήσεων διόρθωσης που την επηρεάζει, απλά δεν θα ειδοποιηθούν.
3. Αυξάνονται οι αβεβαιότητες και η πιθανότητα μακροχρόνιων διενέξεων.
Το κτηματολόγιο έχει στηριχθεί, και αποτελεί μέρος της φιλοσοφίας του, στην ενεργή και ταυτόχρονη συμμετοχή κάθε πολίτη σε όλες τις φάσεις της μελέτης (δήλωση – προανάρτηση – ανάρτηση- αίτηση διόρθωσης), προάγοντας/επιβάλλοντας τη συλλογική συμμετοχή και την ενιαία, συνολική επεξεργασία των δεδομένων. Αν και οι χρόνοι ολοκλήρωσης της κτηματογράφησης, με πληρότητα, είναι προκαθορισμένοι (παρά τις καθυστερήσεις λόγω παρατάσεων), τα ποσοστά, επί πραγματικών δεδομένων, των μη δηλωμένων ακινήτων και των λανθασμένων εγγραφών είναι εύλογα και χαμηλά.
Με τις διατάξεις του νομοσχεδίου, όμως, κάθε περίπτωση αντιμετωπίζεται μεμονωμένα, σε τυχαίο και απροσδιόριστο χρόνο. Η συλλογική συμμετοχή καταργείται, τα μη δηλωμένα ακίνητα αυξάνονται δραματικά, ενώ οι λανθασμένες εγγραφές πολλαπλασιάζονται. Ο χρόνος εκδίκασης των σφαλμάτων είναι απρόβλεπτος και σαφώς μεγαλύτερος από τον χρόνο ολοκλήρωσης των μελετών, η διαδικασία θα κοστίζει περισσότερο και θα υλοποιείται από επιστήμονες που δεν γνωρίζουν το περιβάλλον. Το ομαδικό «παζλ» της κτηματογράφησης που επιλύεται συλλογικά, πλέον αντικαθίσταται από τυχαίες και ατομικές παρεμβάσεις.
4. Σε ποιο περιβάλλον; Τα προβλήματα του Λειτουργούντος Κτηματολογίου
Με τις διατάξεις του νομοσχεδίου, ένας τεράστιος όγκος εργασίας και εκκρεμοτήτων από τις μη ολοκληρωμένες διαδικασίες κτηματογράφησης μεταφέρεται στο Λειτουργούν Κτηματολόγιο, το οποίο ήδη αντιμετωπίζει σοβαρά προβλήματα υποστελέχωσης, καθυστερήσεων στην εκτέλεση των υπαρχουσών αρμοδιοτήτων του, εκσυγχρονισμού των συστημάτων πληροφορικής.
Πότε θα αντιμετωπιστούν τα παραπάνω ζητήματα; Πώς, παράλληλα, θα αντιμετωπιστούν τα προβλήματα και οι ελλείψεις στις μελέτες κτηματογράφησης, οι οποίες δεν έχουν ελεγχθεί από τους δικαιούχους δικαιωμάτων μέσω της δημοσιότητας των αναρτημένων κτηματολογικών πινάκων και διαγραμμάτων; Πώς θα διαχειριστεί ο όγκος εργασίας που θα προκύψει από τις αιτήσεις διόρθωσης; Πώς θα διεκπεραιωθεί το πλήθος των δευτεροβάθμιων αποφάσεων επί των αιτήσεων διόρθωσης, όπως προβλέπεται από το άρθρο 9 παρ. 2 του νομοσχεδίου;
Πόσος χρόνος θα απαιτηθεί από τα αρμόδια στελέχη του Λειτουργούντος Κτηματολογίου για να ανταποκριθούν στον τεράστιο αυτόν όγκο εργασίας που τους ανατίθεται; Η μη παρουσίαση οποιουδήποτε μαθηματικού μοντέλου και η προσφυγή στην επιβολή, κατά εξαίρεση του δημοσιουπαλληλικού κώδικα, ποινών αποτελεί ένδειξη ότι η ουσία των προβλημάτων του Λειτουργούντος Κτηματολογίου δεν έχει κατανοηθεί πλήρως.
5. Γιατί αυτές οι αλλαγές τώρα;
Στην εισηγητική έκθεση του νομοσχεδίου «Συμπλήρωση διατάξεων περί Εθνικού Κτηματολογίου και συμπληρωματικές διατάξεις» (Μάιος 2013, συνυπογραφόμενη και από τους Υπουργούς Χατζηδάκη, Σταϊκούρα) στα αναμενόμενα οφέλη αναφέρεται: «ζ) Την καθιέρωση, προς όφελος των πολιτών, ασφαλούς περιβάλλοντος διαχείρισης της περιουσίας τους που σχετίζεται με τη γη, χωρίς τις αβεβαιότητες και τις μακρόχρονες διενέξεις του παρελθόντος, και την οριστική απαλλαγή τους από το υψηλό κόστος επίλυσης των σχετικών διαφορών που ανέκυπταν».
Έντεκα χρόνια μετά, και είκοσι εννέα από την ψήφιση του βασικού νόμου 2305/1995 για το Εθνικό Κτηματολόγιο, μετά από τέσσερις κρίσιμες νομοθετικές τροποποιήσεις και δύο χρόνια πριν την αναμενόμενη ολοκλήρωση της κτηματογράφησης για το σύνολο της χώρας, οι διατάξεις του παρόντος νομοσχεδίου αναιρούν πλήρως τα αναφερόμενα οφέλη.
Γιατί τώρα; Το 2013, ο τότε πρωθυπουργός Σαμαράς είχε προβλέψει την ολοκλήρωση του έργου έως το 2020. Το 2020, και σχεδόν κάθε χρόνο έκτοτε, στη ΔΕΘ, ο πρωθυπουργός ανακοινώνει ότι το έργο θα ολοκληρωθεί το 2025. Δεδομένου ότι σε τέτοιες περιπτώσεις προβλέψεων ο χρόνος τείνει να «διαστέλλεται», δεν αντιμετωπίζεται με στενότητα, είναι πολύ πιθανό ο κ. Μητσοτάκης να επιτύχει στην εκτίμησή του, εφόσον το νομοσχέδιο δεν ψηφιστεί στην παρούσα του μορφή.
Όσο αφελές και αν είναι να θεωρηθεί ότι τόσες και τέτοιες δυσμενείς αλλαγές γίνονται για μία πολιτική εκτίμηση, τόσο βέβαιο είναι ότι η ομαλή ροή, χωρίς κίνδυνο επιστροφών, των χρηματοδοτήσεων από το Ταμείο Ανάκαμψης μπορεί να αποτελεί έναν λόγο για αυτές τις αλλαγές.
6. Ποια είναι η ισχυρότερη δέσμευση απέναντι στο Ταμείο Ανάκαμψης: τα ορόσημα ή οι προδιαγραφές σύνταξης;
Στο Εθνικό Σχέδιο Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας «Ελλάδα 2.0»καθορίζονται στόχοι όπως το 85% και το 95% των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας να φθάσουν στο στάδιο της δημόσιας ανάρτησης το δεύτερο τρίμηνο του 2024 και του 2025 αντίστοιχα. Αυτοί οι στόχοι αποτελούν προαπαιτούμενα για την υποβολή της πέμπτης και έκτης αίτησης πληρωμής από το Ταμείο. Επιπλέον, μέχρι το δεύτερο τρίμηνο του 2025, πρέπει να ολοκληρωθεί η μετάβαση στη νέα οργανωτική δομή του Ελληνικού Κτηματολογίου με την κατάργηση όλων των Υποθηκοφυλακείων, κάτι που αποτελεί προαπαιτούμενο για την εκταμίευση της όγδοης πληρωμής από το Ταμείο Ανάκαμψης. Παρότι τα παραπάνω ορόσημα σχετίζονται με την πρόοδο της κτηματογράφησης, το Ταμείο που έχει χρηματοδοτήσει σε προγενέστερα προγράμματα άμεσα τη σύνταξη του κτηματολογίου, στο συγκεκριμένο χρηματοδοτεί έργα πληροφορικής υποδομής και ψηφιοποίησης των αρχείων υποθηκοφυλακείων που εκτελούνται από το Ελληνικό Κτηματολόγιο.
Στην πραγματικότητα τα συγκεκριμένα ορόσημα επιτυγχάνονται. Η σύγκριση των ποσοστών του πίνακα στο εδάφιο 2 δείχνει ότι στο πρόγραμμα Κτ5 «μαθηματικά» τα δικαιώματα που θα δηλωθούν δεν θα ξεπεράσουν το 85% των προεκτιμωμένων δικαιωμάτων, έναντι του 100% των προηγούμενων προγραμμάτων που αφορούσαν αστικές, παραθαλάσσιες και αναπτυγμένες περιοχές. Πολλοί κάτοχοι δεν γνωρίζουν που είναι τα ακίνητα τους ή δεν θεωρούν ότι αξίζει να τα δηλώσουν. Αυτό το 15% αδήλωτων δικαιωμάτων παρουσιάζεται σε όλες τις μελέτες του ΚΤ5. Θα πρέπει να οδηγήσει σε αναθεώρηση του απόλυτου αριθμού δικαιωμάτων που προσδιόρισαν τα ποσοστά των στόχων που αναφέρονται στο σχέδιο ανάκαμψης.
Οι διατάξεις του νομοσχεδίου, και αυτό θα είναι το πραγματικό πρόβλημα με το Ταμείο Ανάκαμψης, συγκρούονται με τις δεσμεύσεις έναντι του, καθώς θεωρεί πως με την ανάρτηση των κτηματολογικών πινάκων και διαγραμμάτων στην ιστοσελίδα του Ελληνικού Κτηματολογίου, ανεξαρτήτως τρόπου και ποιότητας σύνταξης τους, καλύπτονται οι απαιτήσεις του Ταμείου. Ωστόσο, το κείμενο που έχει υπογραφεί μεταξύ της ΕΕ και της Ελλάδας ρητά ορίζει ότι οι διαδικασίες πρέπει να ολοκληρωθούν σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου 2308/1995, όπως τροποποιήθηκε με το άρθρο 3 του νόμου 4821/2021. Πρέπει να ολοκληρωθούν δηλαδή σύμφωνα με τις ισχύουσες διατάξεις νόμων, τις προβλέψεις υπουργικών αποφάσεων, τις προδιαγραφές, τις συμβάσεις αναθέσεων των μελετών, με λίγα λόγια σύμφωνα με ότι προσπαθεί να καταργήσει το νομοσχέδιο. Όλα τα παραπάνω, νόμοι, προδιαγραφές, υπουργικές αποφάσεις, συμβάσεις, στη μακροχρόνια πορεία σύνταξης του κτηματολογίου έχουν αλλάξει αλλά προς μία, θετική, κατεύθυνση. Το κτηματολόγιο, έως τώρα, γίνεται με τις πλέον σύγχρονες μεθόδους, βελτιώνεται και ανατροφοδοτείται νομοθετικά και τεχνικά, από την ίδια τη σύνταξη του.
7. Το τέλος κτηματογράφησης καταβάλλεται από τους πολίτες-βασικούς χρηματοδότες του έργου για να εκτελείται σύμφωνα με συγκεκριμένες διαδικασίες – προδιαγραφές
Σύμφωνα με τον νόμο 2308/1995, για την επεξεργασία των δηλώσεων και την καταχώρηση των εγγραπτέων δικαιωμάτων στους τελικούς πίνακες της κτηματογράφησης, καθώς και για τα δικαιώματα που περιλαμβάνονται στα τελικά κτηματολογικά στοιχεία, καταβάλλεται υπέρ του «Ελληνικού Κτηματολογίου» ανταποδοτικό τέλος κτηματογράφησης. Η διαχείριση αυτού του τέλους, καθώς αφορά χρήματα που εισφέρει ο πολίτης για έναν συγκεκριμένο σκοπό, γίνεται δεσμευτικά βάσει των ισχυουσών νομικών διατάξεων, υπουργικών αποφάσεων, προδιαγραφών και συμβάσεων για την ανάθεση μελετών – όλα όσα επιχειρεί να καταργήσει το νέο νομοσχέδιο. Η μη συμμόρφωση με αυτές τις διατάξεις θέτει ζήτημα αφερεγγυότητας του ελληνικού κράτους, στο ίδιο επίπεδο με την αφερεγγυότητα που εμφανίζεται μέσω του νομοσχεδίου έναντι των δεσμεύσεων προς το Ταμείο Ανάκαμψης.
Το κτηματολογικό τέλος που έχει ήδη συλλεχθεί, και θα συνεχίσει να συλλέγεται από τους πολίτες, θεωρείται επαρκές για τη χρηματοδότηση των διαδικασιών της κτηματογράφησης, αφήνοντας μάλιστα πλεόνασμα στο Ελληνικό Κτηματολόγιο. Οι πολίτες είναι οι κύριοι χρηματοδότες του έργου.
Με ποια αιτιολογία θα ζητηθεί από τους χρηματοδότες του έργου να παραιτηθούν από διαδικασίες που διασφαλίζουν την ορθή εγγραφή των δικαιωμάτων τους, καθώς και τον έλεγχο της ορθότητας αυτής της διαδικασίας, οι οποίες ήταν νομικά κατοχυρωμένες και πρακτικά εφαρμοσμένες; Με ποια ερμηνεία της ανταποδοτικότητας θα κληθούν οι πολίτες, κάτοχοι δικαιωμάτων, να καταβάλλουν πολλαπλάσιες δαπάνες (για αμοιβές πιστοποιημένων μηχανικών, δικαστικών επιμελητών, καθώς και των δικών τους μηχανικών και δικηγόρων, όπως απαιτεί ή επιβάλλει η εξατομικευμένη διαδικασία του Κεφαλαίου Β του νομοσχεδίου), ενώ το τέλος κτηματογράφησης ήδη κάλυπτε τις δαπάνες για την οριστική εγγραφή του δικαιώματός τους;
8. Προτάσεις
Να καταργηθεί η διάταξη της παραγράφου 1 του νέου άρθρου 11Α του ν. 2308/1995, όπως προτείνεται με το άρθρο 3 του νομοσχεδίου. Και μόνη η ύπαρξη της μπορεί να οδηγήσει σε μη αντιστρεπτέες αρνητικές διαδικασίες.
Να ξεκινήσει διαπραγμάτευση με το Ταμείο Ανάκαμψης, προκειμένου να παραταθεί η προθεσμία ολοκλήρωσης της κτηματογράφησης έως τον Ιούλιο του 2026. Σε περίπτωση που δεν έχουν ολοκληρωθεί όλες οι μελέτες μέχρι τότε, θα εφαρμοστεί η πρόβλεψη της παραγράφου 2 του άρθρου 11Α. Τόσο η Ελληνική πλευρά, όσο και το Ταμείο Ανάκαμψης από την εποχή όπου αρμόδιος επίτροπος ήταν ο Μπαρνιέ, έχουν μεγάλη εμπειρία και διαπραγματευτική τεχνογνωσία στο θέμα του κτηματολογίου.
Για τις ενεργές μελέτες, να επαναπροσδιοριστούν οι χρόνοι, να γίνουν δεσμευτικές ηλεκτρονικές διαδικασίες συμμετοχής των πολιτών, να επαναπροσδιορισθούν οι ελεγκτικές διαδικασίες και να καθοριστούν νέα ορόσημα. Η ολοκλήρωση των κτηματογραφήσεων να συνεχίσει βάσει των ισχυουσών διατάξεων.
Να αξιοποιηθεί το γεγονός ότι, για πρώτη φορά, οι προθεσμίες ολοκλήρωσης της κτηματογράφησης είναι ξεκάθαρες και αμετακίνητες. Ανατρέποντας την αρνητική εικόνα των συνεχών παρατάσεων, αυτό θα ενισχύσει σημαντικά τη συμμετοχή στις υπολοιπόμενες διαδικασίες κτηματογράφησης.
Οι δικαιούχοι πολίτες δεν θα πρέπει να επιβαρύνονται με πρόσθετα κόστη ή διαδικασίες στις οποίες έχουν ήδη συμμετάσχει.
Να αξιοποιηθεί το διαθέσιμο – έμπειρο επιστημονικό δυναμικό, προφανώς και το μελετητικό στα όρια που επιτρέπουν οι συμβάσεις.
Να ληφθούν μέτρα για την εύρυθμη λειτουργία του Λειτουργούντος Κτηματολογίου.
Η σύσταση, οι προϋποθέσεις και η λειτουργία του σώματος πιστοποιημένων μηχανικών να συμβαδίζει με τις ανάγκες που καλούνται να καλύψουν.
O ΣΕΓΕΚ διαφωνεί με την επιχειρούμενη, με την ως άνω διάταξη, ζημιογόνο για τους Αναδόχους και για τους πολίτες αποψίλωση της κτηματολογικής βάσης από σημαντικό αριθμό δηλωθέντων, μετά την ανάρτηση, δικαιωμάτων.
Ειδικότερα η διάταξη προβλέπει ότι οι Ανάδοχοι, οι οποίοι έχουν ήδη προχωρήσει σύμφωνα με τις ισχύουσες συμβάσεις τους, στη συλλογή και στην επεξεργασία των δικαιωμάτων που υποβλήθηκαν μετά το πάγωμα της ανάρτησης και έχουν ενσωματώσει τα ως άνω δικαιώματα στην κτηματολογική βάση, σύμφωνα με τις ισχύουσες Τεχνικές Προδιαγραφές, δεν θα συμπεριλάβουν στους τελικούς κτηματολογικούς πίνακες την πλειονότητα αυτών, ήτοι τα δικαιώματα εκπρόθεσμων δηλώσεων, τα δικαιώματα με αιτία κτήσης χρησικτησία και αυτά της κληρονομικής διαδοχής, χωρίς αποδοχή κληρονομίας.
Την 02/08/2024 ενημέρωσα το Εθνικό Κτηματολόγιο με το υπ’ αριθμόν πρωτοκόλλου ΑΠ_2450099_2.8.2024 έγγραφο για προβλήματα στην πλατφόρμα του Εθνικού Κτηματολογίου κατά την δημοσιοποίηση των εκθέσεων όπου μεταξύ άλλων:
Στον πίνακα με τους θιγόμενους ιδιοκτήτες και τα στοιχεία επικοινωνίας αυτών ΠΑΡΑΛΕΙΠΟΝΤΑΝ ΘΙΓΟΜΕΝΟΣ ΙΔΙΟΚΤΗΤΗΣ όπως αντίστοιχα συμβαίνει με τα «αγνώστου ιδιοκτήτη», παρόλο του ότι στην έκθεση αναφέρονταν το επίθετο, το όνομα και το πατρώνυμό του. Καμία πρόβλεψη δεν υπήρχε στην πλατφόρμα του Εθνικού Κτηματολογίου για αντιμετώπιση ανάλογης περίπτωσης.
Στον πίνακα με τους θιγόμενους ιδιοκτήτες και τα στοιχεία επικοινωνίας αυτών ΠΑΡΑΛΕΙΠΟΝΤΑΝ ΤΟ ΠΑΤΡΩΝΥΜΟ κάθε εγγεγραμμένου και ενδέχεται να προκαλείται σύγχυση κατά την παράδοση της συστημένης επιστολής. Σε πάρα πολλά χωριά δεν υπάρχει ονοματοδοσία των οδών. Επίσης στα χωριά είναι σύνηθες φαινόμενο να υπάρχουν δύο, τρία ή και περισσότερα άτομα, συγγενείς μεταξύ τους, με το ίδιο επώνυμο και όνομα και να διαφοροποιούνται τα στοιχεία τους ως προς το πατρώνυμο, κάποιες φορές δε μόνο ως προς το μητρώνυμο.
Στον πίνακα με τους θιγόμενους ιδιοκτήτες και τα στοιχεία επικοινωνίας αυτών ΠΕΡΙΛΑΜΒΑΝΟΝΤΑΝ ΘΑΝΟΝΤΕΣ οι οποίοι προφανώς δεν θα μπορούν να παραλάβουν την συστημένη επιστολή αλλά ούτε και οι κληρονόμοι, αφού δεν θα αναγράφονταν τα δικά τους στοιχεία. Όπως ρητά αναφέρεται στο «ενημερωτικό μήνυμα για θιγόμενους ιδιοκτήτες» της ενημερωτικής επιστολής δημοσιοποίησης των εκθέσεων, θα θεωρούνταν ότι ο θανών!!! συμφωνεί και θα υλοποιούνταν η διόρθωση από το κτηματολόγιο, χωρίς ουσιαστικά να έχει δοθεί στους κληρονόμους πλέον η δυνατότητα λόγου.
Η διανομή του 1960 η οποία έγινε σε χωριά της περιοχής του Έβρου ήταν το κτηματολόγιο της εποχής, σε έντυπη μορφή, «ευαγγέλιο» αποκαλείται από τους συντοπίτες μου. Πιθανόν αντίστοιχη διαδικασία ακολουθήθηκε και σε άλλες περιοχές. Στους χάρτες του κτηματολογίου έγινε προσπάθεια αποτύπωσης των χαρτών της διανομής, τροποποιημένοι αρκετές φορές σύμφωνα με τη μορφή των σημερινών καλλιεργειών. Δυστυχώς δεν υπάρχει η δυνατότητα επιλογής εμφάνισης αυτούσιων των χαρτών της διανομής ώστε ο κάθε πολίτης να μπορεί να συγκρίνει τα δύο υπόβαθρα και εύκολα να διαπιστώσει την τυχόν μεταβολή των ορίων της ιδιοκτησίας του από ιδιοκτήτες όμορων ιδιοκτησιών. Η δυνατότητα αυτή θα ήταν ιδιαίτερα χρήσιμη σε ομογενείς, μόνιμους κατοίκους εξωτερικού ή σε εσωτερικούς μετανάστες και στους κληρονόμους αυτών και οι οποίοι έχουν πολλά χρόνια να επιθεωρήσουν τις ιδιοκτησίες τους. Έστω και τώρα, εάν δεν ενεργοποιηθεί η δυνατότητα αυτή, με εύλογη παράταση των διαδικασιών του κτηματολογίου, πολλοί πολίτες θα χάσουν τις περιουσίες τους.
Άραγε πόσες Ελληνίδες και πόσοι Έλληνες αντιμετώπισαν το ίδιο ή ανάλογο πρόβλημα με το δικό μου;
Άραγε πόσες Ελληνίδες και πόσοι Έλληνες θα αντιμετωπίσουν το ίδιο ή ανάλογο πρόβλημα με το δικό μου εάν δεν μεριμνήσει το Εθνικό Κτηματολόγιο;
ΓΙΑ ΠΟΙΟ ΛΟΓΟ ΘΑ ΠΡΕΠΕΙ ΟΙ ΕΛΛΗΝΕΣ ΓΙΑ ΑΛΛΗ ΜΙΑ ΦΟΡΑ ΝΑ ΘΡΗΝΗΣΟΥΜΕ ΧΑΜΕΝΕΣ ΠΑΤΡΙΔΕΣ;
Η εσπευσμένη ολοκλήρωση του Εθνικού Κτηματολογίου δεν μπορεί να αποτελεί αυτοσκοπό.
Το Εθνικό Κτηματολόγιο θα σημαδέψει το παρόν και το μέλλον της Ελλάδος και τις επερχόμενες γενεές.
Λόγοι ύπαρξης αδήλωτων ιδιοκτησιών
ΟΙ ΙΔΙΟΚΤΗΤΕΣ ΤΟΥΣ ΕΧΟΥΝ ΩΣ ΔΕΔΟΜΕΝΟ ΤΟ ΑΡΡΗΚΤΟ ΤΩΝ ΔΙΚΑΙΩΜΑΤΩΝ ΤΟΥΣ ΕΠΙ ΤΗΣ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ ΤΟΥΣ ΚΑΙ ΘΕΩΡΟΥΝ ΟΤΙ Η ΔΗΛΩΣΗ ΤΗΣ ΣΤΟ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ ΑΠΟΤΕΛΕΙ ΜΙΑ ΤΥΠΙΚΗ, ΑΠΛΗ ΚΑΙ ΣΥΝΤΟΜΗ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ ΑΠΟΤΥΠΩΣΗΣ ΤΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ, ΟΠΟΤΕ ΚΙ ΑΝ ΑΥΤΗ ΓΙΝΕΙ, ΧΩΡΙΣ ΝΑ ΑΜΦΙΣΒΗΤΕΙΤΑΙ Η ΝΑ ΔΙΑΡΡΗΓΝΥΕΤΑΙ ΤΟ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΚΟ ΚΑΘΕΣΤΩΣ.
Μερικά από αυτά ανήκουν σε ομογενείς, μόνιμους κατοίκους εξωτερικού ή σε εσωτερικούς μετανάστες και οι οποίοι δεν γνωρίζουν σε ποιο στάδιο είναι οι διαδικασίες και ότι η σύνταξη του Εθνικού Κτηματολογίου πλησιάζει προς την ολοκλήρωσή της. Διάφοροι ΕΠΙΤΗΔΕΙΟΙ, οι οποίοι γνωρίζουν τις οικογενειακές καταστάσεις των νόμιμων ιδιοκτητών, έσπευσαν να δηλώσουν στο κτηματολόγιο κάποια από αυτά ΠΡΟΣΠΑΘΩΝΤΑΣ ΕΤΣΙ ΝΑ ΚΑΤΟΧΥΡΩΣΟΥΝ ΔΙΚΑΙΩΜΑΤΑ ΕΠ’ ΑΥΤΩΝ. Το Εθνικό Κτηματολόγιο πέρα από τα αγροτεμάχια αφορά και όλες τις άλλες κατηγορίες ακινήτων. Υπάρχουν ακίνητα τα οποία είναι μεγάλης αξίας…
Αρκετοί ιδιοκτήτες απέφυγαν να δηλώσουν κάποια από τα αγροτεμάχια ιδιοκτησίας τους, όχι από αδιαφορία αλλά προκειμένου να αποφύγουν την επιπλέον αμοιβή του αρμόδιου μηχανικού γι’ αυτά διότι ήταν δυσανάλογη της αξίας τους.
Ένας σημαντικός αριθμός συμπολιτών μας δεν δήλωσε ούτε ένα αγροτεμάχιο διότι δεν είχε την δυνατότητα να επωμισθεί την οποιαδήποτε αμοιβή του ιδιώτη μηχανικού. Γι αυτούς ακόμη και το αγροτεμάχιο του ενός στρέμματος αξίας των εκατό ευρώ, είναι πολύ σημαντικό.
Δεν υπήρξε η αρωγή του κράτους – Εθνικού Κτηματολογίου προς τους ιδιοκτήτες αγροτεμαχίων χαμηλής οικονομικής αξίας και προς τους οικονομικά ασθενέστερους οι οποίοι δεν μπορούν να επωμισθούν το κόστος της αμοιβής του αρμόδιου μηχανικού. Η αρωγή αυτή θα έπρεπε να υπολογίζεται με βάση τα πραγματικά και όχι πλασματικά οικονομικά κριτήρια των πολιτών.
Προκειμένου να συνταχθεί συμβολαιογραφική πράξη αποδοχής κληρονομιάς απαιτείται η έκδοση πιστοποιητικού κτηματογραφούμενου ακινήτου για το κάθε αγροτεμάχιο και με κόστος πέντε ευρώ. Επειδή υπάρχουν πολλά σφάλματα κατά τη σχεδίαση των χαρτών του κτηματολογίου, τυγχάνει σε πολλές περιπτώσεις στα όρια του κάθε αγροτεμαχίου να περιλαμβάνονται έστω και μικρά τμήματα όμορων ιδιοκτησιών. Έτσι πρέπει να εκδοθεί το παραπάνω πιστοποιητικό για κάθε μία από αυτές, οι οποίες μπορεί να είναι ακόμη και οχτώ, εκτινάσσοντας το συνολικό κόστος για το κάθε αγροτεμάχιο από τα πέντε στα σαράντα ευρώ, ανεβάζοντας αντίστοιχα το συνολικό κόστος της συμβολαιογραφικής πράξης. Αποτέλεσμα αυτού είναι να απαξιώνονται τα χωράφια και πολλοί κληρονόμοι να αδυνατούν να αποδεχθούν την κληρονομιά τους και να μην μπορούν να αποσαφηνίσουν τα όρια των ιδιοκτησιών τους στο Εθνικό Κτηματολόγιο.
Οδηγούμαστε προς ένα Εθνικό Κτηματολόγιο χωρίς την συμμετοχή όλων των Ελληνίδων και όλων των Ελλήνων και με αποκλεισμό συμμετοχής σε αυτό των οικονομικά ασθενέστερων.
ΓΙΑ ΠΟΙΟ ΛΟΓΟ ΘΑ ΠΡΕΠΕΙ ΟΙ ΕΛΛΗΝΕΣ ΓΙΑ ΑΛΛΗ ΜΙΑ ΦΟΡΑ ΝΑ ΘΡΗΝΗΣΟΥΜΕ ΧΑΜΕΝΕΣ ΠΑΤΡΙΔΕΣ;
Η εσπευσμένη ολοκλήρωση του Εθνικού Κτηματολογίου δεν μπορεί να αποτελεί αυτοσκοπό.
Το Εθνικό Κτηματολόγιο θα σημαδέψει το παρόν και το μέλλον της Ελλάδος και τις επερχόμενες γενεές.
Η π.ε. Ηλείας εντάσσεται στην 2η παράγραφο του άρθρου, δεν έχει δηλαδή ξεκινήσει η διαδικασία δημοσιοποίησης των εκθέσεων επί των αιτήσεων διόρθωσης της παρ. 8 του άρθρου 6A, οι πολίτες όμως έχουν υποβάλει αιτήσεις διόρθωσης των στοιχείων της Ανάρτησης. Επομένως σύμφωνα με το σχέδιο του νόμου το γραφείο κτηματογράφησης ενημερώνει τους προσωρινούς κτηματολογικούς πίνακες της ανάρτησης με τις δηλώσεις που αποστέλλονται από τον προϊστάμενο του αρμόδιου κτηματολογικού γραφείου ή υποκαταστήματος σύμφωνα με την παρ. 3 του άρθρου 5 και με τις αιτήσεις διόρθωσης προδήλου σφάλματος, και όχι με τις εκπρόθεσμες δηλώσεις των πολιτών. Οι πολίτες που υπέβαλαν εκπρόθεσμες δηλώσεις από 12-2-2023 που πάγωσε η βάση της Ανάρτησης έως και 13-9-24 που λήγει η προθεσμία τους δεν θα συμπεριληφθούν καθόλου στις πρώτες εγγραφές;; Αυτό λέει το σχέδιο του νόμου όταν αναφέρει μόνο τις πράξεις του προϊσταμένου του κτηματολογικού γραφείου. Το διάστημα είναι πολύ μεγάλο για μία κτηματογράφηση και για ένα σύνολο πολιτών που μερίμνησαν να δηλώσουν την περιουσία τους, πλήρωσαν τα παράβολά τους και ενδεχομένως προέβησαν στην σύνταξη τοπογραφικών διαγραμμάτων (πρόσθετη για αυτούς δαπάνη) για να μην δουν τα δικαιώματά τους καταχωρημένα στις πρώτες εγγραφές. Εδώ δηλαδή υπάρχει κενό νόμου. Θα υπάρξει ρύθμιση για αυτή τη μερίδα των πολιτών;;
Να προβλέπεται αυτόματη διόρθωση γεωμετρικών στοιχείων ακινήτου, όταν η διαφορές που υπάρχουν μεταξύ τοπογραφικών του ιδιοκτήτη και της αποτύπωσης του κτηματολογίου οφείλονται σε λάθος αποτύπωση που έκανε ο ανάδοχος. Στην περίπτωση του Πηλίου τα λάθη του ανάδοχου είναι πολλά και αναγκάζονται οι ιδιοκτήτες να κάνουν ενστάσεις, να πληρώνουν μηχανικούς κλπ.προκειμενου να διορθώσουν τα λάθη που έκανε το ίδιο το κτηματολόγιο, αγνοώντας τα τοπογραφικά διαγράμματα που προσκόμισαμε εξαρχής. Επίσης να προβλέπονται αποζημιώσεις στους ιδιοκτήτες για τα λάθη του ανάδοχου που έκανε την κτηματογραφηση και ποινές στους ανάδοχους που δεν κάνουν σωστά τη δουλειά τους.
Η παράταση της προθεσμίας των πρώτων έγγραφων είναι επιβεβλημένη, δεδομένου ότι όπως είναι γνωστό σε όλους οι αρχικές εγγραφές σε όλη την περιφέρεια της Ελλάδος πάσχουν σε πολύ μεγάλο βαθμό. Τα σφάλματα είναι πολυάριθμα και σε πολλές περιπτώσεις οι δικαστικές λύσεις είναι περίπλοκες, ιδιαίτερα δαπανηρές, ενώ η δικαστηριακή πρακτική έχει δείξει ότι κάθε άλλο παρά βέβαιες είναι. Μάλιστα, σε πολλές περιπτώσεις οι πολίτες προκειμένου να προστατεύσουν τις περιουσίες τους καλούνται να διορθώσουν όχι δικά τους λάθη και παραλείψεις, αλλά κενά των διαδικασιών κτηματογράφησης, όπως και εν γένει σφάλματα που προέρχονται από αμέλεια, αδιαφορία και μη ορθές ενέργειες των δημοσίων φορέων.
Για παράδειγμα στην Πάτρα κεντρική αρτηρία της οποίας η διάνοιξη έχει ολοκληρωθεί εδώ και πολλά έτη, η οδός Ελευθερίου Βενιζέλου, εμφανίζεται σε μεγάλο τμήμα της ακόμα να αποτελεί ιδιωτικά ΚΑΕΚ και όχι Ειδικό ΚΑΕΚ δρόμου.
Αυτό τη στιγμή που όλοι οι φάκελλοι των σχετικών απαλλοτριώσεων έχουν μεταφερθεί από την ΕΙΔΙΚΗ ΥΠΗΡΕΣΙΑ ΔΗΜΟΣΙΩΝ ΕΡΓΩΝ ΚΑΤΑΣΚΕΥΗΣ ΚΑΙ ΣΥΝΤΗΡΗΣΗΣ ΣΥΓΚΟΙΝΩΝΙΑΚΩΝ ΥΠΟΔΟΜΩΝ – ΤΜΗΜΑ ΠΑΤΡΑΣ στην Αθήνα στη Διεύθυνση Απαλλοτριώσεων του Υπουργείου Υποδομών. Το πρόβλημα που δημιουργείται όπως είναι αντιληπτό είναι ότι ακίνητα που στην πράξη έχουν πρόσωπο στην οδό Βενιζέλου, για το κτηματολόγιο δεν έχουν πρόσωπο σε οδό αλλά συνορεύουν με άλλες ιδιοκτησίες, με αποτέλεσμα τουλάχιστον να ζημιώνονται πολεοδομικά!
Όπως είναι αντιληπτό από την αρμόδια Υπηρεσία ουδέν ενδιαφέρον παρά την επικοινωνία μας υπήρξε, ενώ παράλληλα η προθεσμία των αρχικών εγγραφών κλείνει 30/11/2024 για την περιοχή των Πατρών. Η συγκεκριμένη περίπτωση δεν είναι η μόνη στην Πάτρα και σίγουρα δεν είναι η μόνη στην Ελλάδα, αλλά αποτελεί χαρακτηριστικό παράδειγμα λόγου που δεν πρέπει οι αρχικές εγγραφές να οριστικοποιηθούν ακόμα και πρέπει να δοθεί νέα παράταση. Παράλληλα θα πρέπει να προβλεφθούν διαδικασίες εύκολης διορθώσεως σε τέτοιες περιπτώσεις όπου το κράτος εν ευρεία εννοία αδιαφορεί για την ορθή απεικόνιση κοινοχρήστων, δρόμων κλπ ζημιώνοντας τους πολίτες. Στη δική μας περίπτωση από το κτηματολογικό γραφείο μας είπαν πως προκειμένου να γίνει η διόρθωση θα πρέπει είτε η αρμόδια υπηρεσία είτε ο πολίτης να προσκομίσουν όλα τα στοιχεία απαλλοτριώσεως και διανοίξεως της οδού, απαίτηση εξ ορισμού αδύνατη για τον πολίτη! Συνεπώς, θα πρέπει και νέα παράταση να δοθεί αλλά και κατάλληλες τροποποιήσεις στις σχετικές διατάξεις να γίνουν, ώστε οι πολίτες να μην ταλαιπωρούνται από σφάλματα του κράτους και να μην απειλείται το δικαίωμά τους στην ιδιοκτησία τους, με όποιον νόμιμο τρόπο και αν απέκτησαν αυτή.
Το ζητούμενο δεν είναι πότε θα ολοκληρωθεί το Κτηματολόγιο αλλά η σύνταξη ενός ΟΡΘΟΥ Κτηματολογίου, που θα προάγει το αίσθημα ασφάλειας στις συναλλαγές. Με την σύνταξη και ολοκλήρωση του θεσμού του κτηματολογίου υποτίθεται ότι θα μεταβαίναμε από το σύστημα των μεταγραφών και υποθηκών σε ένα νέο σύστημα αυτό του κτηματολογίου. Πολλές ενστάσεις είχαν διατυπωθεί εξ αρχής από τον νομικό κόσμο της χώρας τόσο για τον τρόπο της μετάβασης, ήτοι για την επιλογή της διενέργειας της κτηματογράφησης χωρίς το στάδιο της εκκαθάρισης των εννόμων σχέσεων στα κτηματογραφούμενα ακίνητα, όσο και για την επιλογή του νομοθέτη να θεσπίσει τεκμήρια ακριβείας κατά τις πρώτες εγγραφές (πληθώρα των οποίων ήταν και είναι λανθασμένες) σε βάρος των πραγματικών δικαιούχων. Εν συνεχεία κατά τη διενέργεια της κτηματογράφησης είναι γνωστά σε όλους τα προβλήματα που δημιουργήθηκαν, οι αστοχίες και οι λάθος αποτυπώσεις ακινήτων αλλά και οι λανθασμένες εγγραφές δικαιωμάτων και δικαιούχων, ειδικά στα πιλοτικά προγράμματα κτηματογράφησης, όπως στη νήσο Χίο, ενώ δεν ελήφθησαν υπόψιν και οι ιδιομορφίες που υπάρχουν στο ιδιοκτησιακό καθεστώς των διαφόρων υπό κτηματογράφηση περιοχών (ειδικό ιδιοκτησιακό καθεστώς, πολύ μικρές ιδιοκτησίες κλπ). Μεγάλα προβλήματα επίσης δημιούργησε και η μη υποχρέωση να διορίσουν αντικλήτους οι Έλληνες πολίτες μόνιμοι κάτοικοι του εξωτερικού, οι οποίοι στο νησί της Χίου είναι πάρα πολλοί.
Ενδεικτικό του μεγέθους των λαθών και αστοχιών είναι ότι για το νησί της Χίου το Ελληνικό Κτηματολόγιο κήρυξε νομίμως επαναπροσδιορισμό της θέσης και των ορίων των γεωτεμαχίων οριοθετούμενης περιοχής, που υπάγεται στην αρμοδιότητα του πρώην Κτηματολογικού Γραφείου Καλλιμασιάς (Δήμοι Ανέμωνα, Ιωνίας, Αγ. Μηνά) τα αποτελέσματα του οποίου δεν έχουν ακόμα εκδοθεί, οι δε ιδιοκτήτες ακόμη αναμένουν την ανάρτηση των στοιχείων του επαναπροσδιορισμού μέχρι και σήμερα, ενώ λήγει σε τρεις μήνες η προθεσμία διόρθωσης των κτηματολογικών εγγραφών, δεν προβλέπεται παράταση με το παρόν σχέδιο νόμου και οι πολίτες ακόμη περιμένουν την εξωδικαστική λύση του προβλήματός τους, χωρίς να έχουν ευλόγως προετοιμαστεί και αναθέσει σε δικηγόρο την δικαστική εκπροσώπησή τους για την διασφάλιση της ιδιωτικής τους περιουσίας.
Συνεπώς η μη παράταση της προθεσμίας, τουλάχιστον έως την 20ετία της έκτακτης χρησικτησίας του ΑΚ, θεωρώ ότι επί της ουσίας θα σημάνει την πλήρη κατάργηση του προηγούμενου συστήματος μεταγραφών και υποθηκών, ενώ ο στόχος με την σύνταξη του κτηματολογίου ήταν η ομαλή μετάβαση και αντικατάσταση του παλαιού συστήματος από το κτηματολόγιο. Λαμβάνοντας δε υπόψιν το γεγονός ότι το ελληνικό δημόσιο δεν είχε την υποχρέωση να δηλώσει τα ακίνητά του κατά το στάδιο της κτηματογράφησης, επί της ουσίας μιλάμε για μία αυτόματη «δήμευση» της ιδιωτικής ακίνητης περιουσίας εκείνων που για οποιοδήποτε λόγο δεν συμμετείχαν σε μια διοικητική διαδικασία καταγραφής της ή ακόμα χειρότερα εκείνων που ενώ συμμετείχαν τα ακίνητά τους θεωρήθηκαν ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» από σφάλματα της διαδικασίας κτηματογράφησης, γεγονός το οποίο έχει σαφέστατα αντισυνταγματικό χαρακτήρα.
Θα φθάσουμε στο σημείο Έλληνες πολίτες, οι οποίοι διαθέτουν νόμιμους τίτλους κτήσης μεταγεγραμμένους στο Υποθηκοφυλακείο, πληρώνουν φόρους για τα ακίνητά τους αυτά, να απωλέσουν τις περιουσίες τους από μία απλή διοικητική διαδικασία καταγραφής. Η αναστάτωση που θα δημιουργηθεί στους πολίτες και στις συναλλαγές θεωρώ ότι θα είναι τέτοιας κλίμακας ώστε πιθανόν να οδηγήσει στην κατάρρευση του αμάχητου τεκμηρίου υπέρ του Ελληνικού δημοσίου λόγω αντισυνταγματικότητας σύμφωνα με τα άρθρα 17 και 20 του Συντάγματος, καθώς ελλείπει η δημόσια ωφέλεια που δικαιολογεί την αφαίρεση της ιδιοκτησίας από τον πραγματικό δικαιούχο και μάλιστα χωρίς προηγούμενη δικαστική ακρόαση αλλά και χωρίς προηγούμενη αποζημίωσή του. Ούτε δικαιολογείται η στέρηση της ιδιοκτησίας προκειμένου να ολοκληρωθεί η μετάβαση από το ένα σύστημα δημοσιότητας στο άλλο.
Συνεπώς ή θα πρέπει να καταργηθεί το αμάχητο τεκμήριο υπέρ του Ελληνικού δημοσίου για τα «αγνώστου ιδιοκτήτη» ακίνητα για όσους ιδιοκτήτες επιθυμούν να διορθώσουν τις λανθασμένες αρχικές εγγραφές του «αγνώστου ιδιοκτήτη» μέσω της δικαστικής οδού ή θα πρέπει να παραταθεί η προθεσμία διορθώσεως των αρχικών εγγραφών τουλάχιστον μέχρι συμπληρώσεως 20ετίας από την έναρξη λειτουργίας κάθε Κτηματολογικού Γραφείου, ώστε να ευθυγραμμιστεί με τον Αστικό Κώδικα που προβλέπει απώλεια κυριότητας λόγω 20ετούς «έκτακτης χρησικτησίας».
Well done
Ως προς την προθεσμία άσκησης Αγωγών για τη Διόρθωση των Αρχικών κτηματολογικών εγγραφών στα ήδη υπό λειτουργία κτηματολογικά γραφεία:
Επιβάλλεται να προβλεφθεί μία νέα παράταση πλήρως συντεταγμένη με βάση την ενότητα και την ασφάλεια του Δικαίου.
Μάλιστα, αντί για ετήσιες ή 11 μήνες (ανασφαλείς) παρατάσεις κρίνεται δικαιικά σκόπιμο να προβλεφθεί ενιαία 20 ετής προθεσμία από την έναρξη λειτουργίας του οικείου Κτηματολογικού Γραφείου για την Διόρθωση των Αρχικών Εγγραφών και την Οριστικοποίησή τους, χωρίς αυτό να δημιουργεί την οποιαδήποτε πρακτική “εκκρεμότητα” για την εύρυθμη λειτουργία του εθνικού κτηματολογίου ως διακριτό στάδιο (τώρα έχουμε ως επί το πλείστον κτηματολογικά γραφεία με έναρξη λειτουργίας το 2007, άρα η αντίστοιχη διαδικασία-πλαίσιο διόρθωσης με την ως άνω πρόταση θα καταλήγει το 2027 χωρίς να τίθενται σε διαπραγμάτευση παρατάσεις επί παρατάσεων χωρίς κάποια αιτιώδη νομική βάση για την καθιέρωση του σχετικού περιθωρίου άσκησης του συγκεκριμένου ένδικου βοηθήματος).
Και τούτο επιβάλλεται να γίνει ούτως ώστε να υπάρχει η δυνατότητα να θωρακίζουν τα εμπράγματα δικαιώματά τους και οι πραγματικοί νομείς κατά το χρόνο έναρξης του κτηματολογίου.
Εξ άλλου, η χρησικτησία αποτελεί πρωτογενή τίτλο κτήσης, και ως εκ τούτου και η κτηματολογική της θωράκιση οφείλει να διαλαμβάνει τη μέγιστη δυνατή και ισότιμη κατοχύρωση επί των εμπράγματων – ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων, ιδίως σε επίπεδο Θεμελιωδών Εγγραφών και Διόρθωσή τους.
Διαφορετικά τόσο κατά το στάδιο της σύστασης των κατά τόπο κτηματολογικών γραφείων, κατά το ρυθμιστικό και νομοθετικό πλαίσιο του Εθνικού Κτηματολογίου, όσο και μεταγενέστερα κατά την έναρξη λειτουργίας τους και εντεύθεν, ελλοχεύει ο κίνδυνος αποκλεισμού σειράς πραγματικών ιδιοκτητών με διάνοια κυρίου ως προς την αναγνώριση των ιδιοκτησιακών τους δικαιωμάτων από τον ίδιο τον Αστικό Κώδικα, εξαιτίας και μόνο της συγκυριακής έναρξης του Εθνικού Κτηματολογίου στην αντίστοιχη περιοχή (αφού διχάζεται η νομολογία σε σχέση με την αγωγή χρησικτησίας επί νομής και την έναρξη λειτουργίας του κτηματολογίου με βάση τις τότε “αρχικές” εγγραφές βλ. 1549/2022 ΑΠ αντί ΕφΘεσ 1271/2021).
Παράλληλα υφίσταται μείζον και κοινωνικό ζήτημα, καθότι με συνεχείς τροποποιήσεις παράλληλων νομοθετημάτων με το κτηματολογικό δίκαιο, {βλ. Ιδιοκτησιακά δικαιώματα επί δασικών εκτάσεων (κάθε είδους “δασικών εκτάσεων” ακόμα και… κατεξοχήν αγροτικών ήτοι εσφαλμένα καταχωρούμενων ως “δασικών”) σε περιοχές που δεν υφίσταται πλέον το τεκμήριο κυριότητας του Δημοσίου, που ωστόσο υπήρχε κατά το στάδιο των κτηματολογικών δηλώσεων/ενστάσεων} ανακύπτουν νέες υπό εκδίκαση διαφορές που έχουν συγκεντρωθεί σωρρηδόν στα δικηγορικά γραφεία και στους αντίστοιχους τοπογράφους μηχανικούς, χωρίς να έχει δωθεί ο απαραίτητος εύλογος χρόνος για την κατάρτιση των σχετικών αγωγών μετά των αντίστοιχων απαιτούμενων ως συνημμένων τοπογραφικών τους, την πολλές φορές προηγούμενη έκδοση κληρονομητηρίων κλπ.
Σήμερα η παράταση είναι μέχρι 31.11.2024 (Ν. 5076/2023 άρθρο 5 παρ. 1)….
ΣΕ ΚΑΘΕ ΠΕΡΙΠΤΩΣΗ ΕΠΙΒΑΛΛΕΤΑΙ ΠΑΡΑΤΑΣΗ ΕΝΟΣ ΕΤΟΥΣ….
Bravo