Αντικείμενο του παρόντος είναι:
α) η παράδοση των μελετών κτηματογράφησης στις περιγραφόμενες στο άρθρο 3 του παρόντος περιοχές της επικράτειας της χώρας,
β) η θέσπιση νέας διαδικασίας διόρθωσης γεωμετρικών στοιχείων εντός λειτουργούντος κτηματολογίου,
γ) η χρήση νέας εφαρμογής τεχνητής νοημοσύνης για την υποβοήθηση της διεκπεραίωσης εκκρεμών πράξεων του Κτηματολογίου, καθώς και η θέσπιση δυνατότητας υποβολής πράξεων στον φορέα επί εικοσιτετράωρης βάσης,
δ) η τροποποίηση της διαδικασίας διόρθωσης προδήλου σφάλματος σε περίπτωση οριζόντιων ή κάθετων ιδιοκτησιών,
ε) η μεταβίβαση ακινήτων μεταξύ φορέων γενικής κυβέρνησης με κοινή υπουργική απόφαση αντί νόμου, καθώς και η ανάληψη από μέρους των Δήμων αρχείων υποθηκοφυλακείων, τα οποία έχουν ψηφιοποιηθεί,
στ) η διόρθωση κτηματολογικών εγγραφών σε περίπτωση απόφασης αποδοχής αντιρρήσεων κατά του δασικού χάρτη και η θέσπιση δυνατότητας μονομερών τροποποιήσεων στοιχείων ακινήτων,
ζ) η θέσπιση πάγιας ρύθμισης σχετικά με τη δυνατότητα σύνταξης με αυτοσύμβαση οριστικών συμβολαίων μεταβίβασης ακινήτων με επαχθή αιτία σε εκτέλεση προσυμφώνων,
η) η ανάθεση αποφασιστικής αρμοδιότητας σε δικηγόρους του ν.π.δ.δ. «Ελληνικό Κτηματολόγιο» με έμμισθη εντολή,
θ) η θέσπιση ρυθμίσεων για την πρόσληψη προσωπικού για την κάλυψη έκτακτων αναγκών στο ν.π.δ.δ. «Ελληνικό Κτηματολόγιο».
Οι πιεστικές προθεσμίες που ορίζει ο νόμος του Κτηματολογίου (ν. 2664/1998 όπως αυτός έχει τροποποιηθεί μέχρι σήμερα) δημιουργεί τον κίνδυνο της δήμευσης της ιδιωτικής περιουσίας των ιδιοκτητών που όλα αυτά τα χρόνια χρησιμοποιούν τις ιδιοκτησίες τους δίχως να τους έχει ενοχλήσει κανείς μέχρι σήμερα, την δημιουργία ακινήτων εκτός συναλλαγής με ό,τι αυτό συνεπάγεται ως προς την ανάπτυξη της ελληνικής οικονομίας και την προσδοκία για προσέλκυση επενδύσεων . Συνεπώς, φρόνιμο και νομικά ορθότερο θα ήταν να ευθυγραμμιστεί η προθεσμία έναρξης και οριστικοποίησης των αρχικών εγγραφών με τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα που σχετίζονται με την συμπλήρωση του χρόνου της εικοσαετούς έκτακτης χρησικτησίας (άρθρο 1045 Αστικού Κώδικα). Δηλαδή να διαρκούν οι αρχικές εγγραφές για χρονικό διάστημα είκοσι ετών προκειμένου οι ιδιοκτήτες να έχουν τη δυνατότητα να προβούν στις απαραίτητες διορθώσεις για τα ακίνητα τους. Ενδεικτικά, σε περίπτωση που ο ιδιοκτήτης δεν αναγράφεται στις οριστικές εγγραφές ως δικαιούχος του ακινήτου του και του δικαιώματος που έχει επ’ αυτού, χάνει οριστικά και αμετάκλητα την κυριότητα του ακινήτου και διατηρεί μόνο το δικαίωμα της αξίωσης αποζημίωσης (άρθρο 7 παρ. 2 του ν. 2664/1998), στρεφόμενος είτε εναντίον του Ελληνικού Δημοσίου το οποίο θα έχει καταστεί κύριο του ακινήτου είτε εναντίον οποιουδήποτε τρίτου που ψευδώς δήλωσε το ακίνητο ως δικό του.
Επανέρχομαι στο προηγηθέν σχόλιό μου, για να επαναδιατυπώσω την νομοθετική πρόταση για την επαναφορά της ρύθμισης του β εδαφίου της καταργηθείσας παρ. 11 του άρθρου 19Α, ως εξής:
«Για το σύνολο των γεωτεμαχίων του κτηματογραφημένου ΟΤΑ (Δήμος/Κοινότητα), για τον οποίο έχει διαπιστωθεί η περαίωση της κτηματογράφησης, έχει οριστεί η έναρξη ισχύος του Κτηματολογίου και εντός του οποίου ευρίσκονται οι περιοχές που οριοθετούνται, σύμφωνα με την απόφαση της παραγράφου 1, για την κήρυξη του επαναπροσδιορισμού της θέσης και των ορίων των γεωτεμαχίων, η προθεσμία της παρ. 2 του άρθρου 6 του Ν. 2664/1998 για τη διόρθωση των πρώτων κτηματολογικών εγγραφών συμπληρώνεται τρία (3) έτη από την ολοκλήρωση της διαδικασίας επαναπροσδιορισμού με την καταχώρηση στα κτηματολογικά βιβλία της απόφασης της παρ. 7 για την αποδοχή ή την απόρριψη των αντιρρήσεων και την έγκριση του περιεχομένου των κτηματολογικών διαγραμμάτων».
Συντάσσομαι απολύτως με τις απόψεις των σχολιαστών αλλά και την Απόφαση της Συντονιστικής Επιτροπής της Ολομέλειας των Προέδρων των Δικηγόρων της Ελλάδος με την οποία ζητείται η παράταση της προθεσμίας διόρθωσης μέχρι 31.12.2026 . Όλος ο νομικός κόσμος θέλει την οριστικοποίηση των αρχικών εγγραφών , πλην όμως δεν πρέπει αυτή να γίνει ΟΡΘΩΣ και σίγουρα όχι βεβιασμένα Η πρώτη πιλοτική φάση των κτηματογραφήσεων ανέδειξαν τεράστια προβλήματα, καθόσον οι εταιρίες που είχαν τη μελέτη, αποδείχθηκαν παντελώς ανεπαρκείς με αποτέλεσμα οι πολίτες είτε να αναζητούν (αν και είχαν δηλώσει τα εμπράγματα δικαιώματά τους) τα ακίνητά τους είτε να πρέπει να προβούν σε διορθώσεις γεωμετρικών στοιχείων, τίτλων κτήσεως κλπ. Επίσης, η λειτουργία των Κτηματολογικών Γραφείων ήταν και παραμένει δυστυχώς προβληματική Η οριστικοποίηση των αρχικών εγγραφών θα πρέπει να έχει βασικό σκοπό τη διευκόλυνση των μεταβιβαστικών συμβολαίων και όχι την απαγόρευσή τους (διότι ουσιαστικά αυτό θα γίνει- θα υπάρξει τουλάχιστον μία 2ετία όπου όλα τα συμβόλαια θα «παγώσουν»)
Την 21.11.2018 το δικηγορικό μας γραφείο προχώρησε στη δημοσίευση άρθρου με αντικείμενο τα νομικά κενά της ρύθμισης του επαναπροσδιορισμού θέσης και ορίων ακινήτων (στα πλαίσια της εν εξελίξει διαδικασίας σε τμήματα των Κτηματολογικών Ενοτήτων Αλεξάνδρου, Απόλπαινας, Καρυάς, Καρυωτών, Κατούνας, Λευκάδας, Σφακιωτών και Τσουκαλάδων). Σκοπός της δημόσιας αυτής τοποθέτησης ήταν αφενός να επισημανθούν τα κενά της ρύθμισης του άρθρου 19Α Ν. 2664/1998 και αφετέρου να διατυπωθεί συγκεκριμένη και εφαρμόσιμη πρόταση για την τροποποίηση των σχετικών διατάξεων.
Στα πλαίσια της ανωτέρω παρέμβασης το δικηγορικό μας γραφείο προχώρησε τότε δημόσια και στη διατύπωση της ακόλουθης νομοθετικής πρότασης για την τροποποίηση του άρθρου 19Α Ν. 2664/1998:
«Από την εγγραφή στο κτηματολογικό φύλλο των ακινήτων της απόφασης της παρ. 1 του παρόντος άρθρου, έως την ολοκλήρωση της διαδικασίας επαναπροσδιορισμού με την καταχώρηση στα κτηματολογικά βιβλία της απόφασης της παρ. 7 για την αποδοχή ή την απόρριψη των αντιρρήσεων και την έγκριση του περιεχομένου των κτηματολογικών διαγραμμάτων, αναστέλλεται η προθεσμία της περίπτωσης β της παρ. 2 του άρθρου 6 του Ν. 2664/1998. Η ανωτέρω αναστολή της προθεσμίας της περίπτωσης β της παρ. 2 του άρθρου 6 αφορά και τα γεωτεμάχια, τα οποία ανήκουν στην ίδια Κτηματολογική Ενότητα αλλά δεν έχουν κηρυχθεί σε καθεστώς επαναπροσδιορισμού θέσης και ορίων…».
Ακολούθως, ψηφίστηκε ο Ν. 4602/2019 (ΦΕΚ 45Α/9.3.2019), με το άρθρο 90 του οποίου υιοθετήθηκε η πρότασή μας και προστέθηκε στο άρθρο 19Α Ν. 2664/1998 η παρ. 11 με το εξής περιεχόμενο:
«11. Μετά τη δημοσίευση της απόφασης της παραγράφου 1 για την κήρυξη του επαναπροσδιορισμού της θέσης και των ορίων των γεωτεμαχίων της οριοθετούμενης με την απόφαση αυτή κτηματογραφημένης περιοχής και μέχρι την έκδοση της απόφασης της παραγράφου 6, αναστέλλεται η εφαρμογή της διάταξης του άρθρου 13Α του παρόντος νόμου στην περιοχή αυτή. Κατά το ίδιο διάστημα αναστέλλεται η προθεσμία της παρ. 2 του άρθρου 6 περιπτώσεις α και β του ν. 2664/1998 για τη διόρθωση των αρχικών κτηματολογικών εγγραφών στο σύνολο της κτηματογραφημένης περιοχής για την οποία έχει διαπιστωθεί η περαίωση της κτηματογράφησης, έχει οριστεί η έναρξη ισχύος του Κτηματολογίου και εντός της οποίας ευρίσκεται η περιοχή που οριοθετείται σύμφωνα με την απόφαση της παραγράφου 1 για την κήρυξη του επαναπροσδιορισμού της θέσης και των ορίων των γεωτεμαχίων».
Πλην όμως, η ανωτέρω ρύθμιση καταργήθηκε με την περ. α του άρθρου 48 Ν. 4934/2022 (ΦΕΚ Α 100/23.05.2022), με αποτέλεσμα σήμερα να μην ισχύει η ανωτέρω αναστολή που προβλεπόταν στην παρ. 11 του άρθρου 19Α. Αυτό σημαίνει ότι για τα γεωτεμάχια που έχουν τεθεί σε καθεστώς επαναπροσδιορισμού είναι απολύτως βέβαιο ότι την 30.11.2024 θα συμπληρωθεί η προθεσμία διόρθωσης των πρώτων εγγραφών, χωρίς να έχει ολοκληρωθεί η διαδικασία του επαναπροσδιορισμού. Ακόμα όμως, και αν γίνει δεκτό ότι η σχετική διαδικασία επαναπροσδιορισμού θα συνεχιστεί και μετά την 30.11.2024, σε περίπτωση που: α. είτε δεν διορθωθούν τα γεωμετρικά στοιχεία ενός γεωτεμαχίου, είτε διορθωθούν, αλλά ο ιδιοκτήτης του υπό επαπροσδιορισμό γεωτεμαχίου (ή και όμορος – επηρεαζόμενος ιδιοκτήτης) διαφωνεί με το αποδιδόμενο στην ιδιοκτησία του νέο σχήμα και εμβαδόν, θα στερείται πλέον της δυνατότητας διόρθωσής τους με αγωγή του άρθρου 6 παρ. 2 Ν. 2664/1998, καθώς η σχετική προθεσμία θα έχει ήδη συμπληρωθεί.
Στο νομοσχέδιο όχι μόνο δεν υπάρχει διάταξη σχετική με την παράταση της γενικής προθεσμίας διόρθωσης των πρώτων εγγραφών αλλά δεν έχει συμπεριληφθεί, παρά τις σχετικές διαβεβαιώσεις του Κτηματολογίου, διάταξη ανάλογη με εκείνη της καταργηθείσας παρ. 11 του άρθρου 19Α για τις κτηματολογικές ενότητες που έχουν κηρυχθεί σε καθεστώς επαναπροσδιορισμού.
Για το λόγο αυτό διατυπώνουμε την ακόλουθη νομοθετική πρόταση για την τροποποίηση του άρθρου 19Α Ν. 2664/1998, ώστε να προβλεφθούν εκ νέου τα εξής:
«Για τις Κτηματολογικές Ενότητες, εντός των οποίων ευρίσκονται οι περιοχές που οριοθετούνται, σύμφωνα με την απόφαση της παραγράφου 1, για την κήρυξη του επαναπροσδιορισμού της θέσης και των ορίων των γεωτεμαχίων, η προθεσμία της παρ. 2 του άρθρου 6 του Ν. 2664/1998 για τη διόρθωση των αρχικών κτηματολογικών εγγραφών συμπληρώνεται τρία (3) έτη από την ολοκλήρωση της διαδικασίας επαναπροσδιορισμού με την καταχώρηση στα κτηματολογικά βιβλία της απόφασης της παρ. 7 για την αποδοχή ή την απόρριψη των αντιρρήσεων και την έγκριση του περιεχομένου των κτηματολογικών διαγραμμάτων».
Κάθε δικηγόρος που ασχολείται με το Κτηματολόγιο αντιλαμβάνεται ότι είναι απολύτως αναγκαία η παράταση της προθεσμίας διόρθωσης των πρώτων εγγραφών πέραν της 30.11.2024. Η διόρθωση των πρώτων εγγραφών αποτελεί μια σύνθετη νομικά και τεχνικά διαδικασία που απαιτεί ανάλογο χρόνο διεκπεραίωσης. Επισημαίνω ότι στις Κτηματολογικές Ενότητες του πιλοτικού προγράμματος η έκταση των σφαλμάτων είναι ασύλληπτη λόγω εσφαλμένων τεχνικών προδιαγραφών και απολύτους ελλιπούς ελέγχου κατά την παράδοση της κτηματογράφησης.
Ως δικηγόρος, διαπιστώνω καθημερινά, τον όγκο, την πολυπλοκότητα και το δυσεπίλητο των προβλημάτων στις εγγραφές του Κτηματολογίου, γνωστών άλλωστε και στους αρμοδίους, αρκετά εξ αυτών τίθενται και παραπάνω. Είναι αναγκαίο, ορθό και επιβαλλόμενο, να παραταθεί νομοθετικά η προθεσμία διόρθωσης των ανακριβών αρχικών εγγραφών. Αυτή της 30-11-2024 απλά είναι εκτός πραγματικότητας. Η θέσπιση της, ήδη προταθείσας, 20ετούς προθεσμίας από την έναρξη λειτουργίας κάθε Κτηματολογικού Γραφείου, θα ήταν μία πιο ασφαλής και δίκαιη λύση. Σε κάθε περίπτωση ας προβλεφθεί μία χρονική παράταση επιπλέον 1 έτους τουλάχιστον.
Παρακαλούμε πολύ πρέπει να ρυθμιστεί νομοθετικά παράταση για τις διορθώσεις των αρχικών εγγραφών που λήγει στις 30/11/24.
Η απολύτως επιβαλλόμενη παράταση (τουλάχιστον) της λήξης της προθεσμίας διόρθωσης των εσφαλμένων αρχικών εγγραφών, απουσιάζει από το παρόν σχέδιο νόμου. Τα προβλήματα είναι τεράστιου όγκου και πολύπλοκα, εύστοχα δε εκ νέου επισημαίνονται από τους προηγούμενους σχολιαστές. Η μέχρι σήμερα ισχύουσα καταληκτική ημερομηνία της 30.11.2024, δεν είναι απλώς ασφυκτική, παρά καθιστά αδύνατη την ορθή αντιμετώπιση του ζητήματος. Εφόσον τελικά ισχύσει, αντί να επιλυθούν, θα πολλαπλασιαστούν σε μέγιστο βαθμό, τα ήδη υφιστάμενα ζητήματα, με τους εμπλεκόμενους επαγγελματίες , αλλά και τους πολίτες να περιέρχονται σε σοβαρότερα αδιέξοδα. Απαιτείται νομοθετική πρόβλεψη ικανού χρόνου παράτασης.
Το ζητούμενο δεν είναι να «κλείσει» το κτηματολόγιο, αλλά μετά την οριστικοποίηση των πρώτων εγγραφών να είναι σε θέση οι πολίτες να αξιοποιήσουν τα ακίνητά τους. Η στροφή από το προσωποκεντρικό στο κτηματοκεντρικό σύστημα υποτίθεται ότι έγινε για την διευκόλυνση των μεταβιβάσεων και όχι για τη δημιουργία νέων εμποδίων στους πολίτες. Δεν είναι δυνατόν να μιλάμε για οριστικοποίηση των πρώτων εγγραφών, όταν το ηλεκτρονικό σύστημα του Κτηματολογίου «πέφτει» κάθε μέρα, όταν δεν μπορούμε να καταχωρήσουμε πράξεις και όταν το σύστημα των μερίδων υποθηκοφυλακείου δεν λειτουργεί εδώ και μέρες. Το Κτηματολόγιο δεν διαθέτει την απαραίτητη δύναμη και υποδομή για να οριστικοποιηθούν οι πρώτες εγγραφές γιατί, παρά τις εξαιρετικά φιλότιμες προσπάθειες των υπαλλήλων του, είναι υποστελεχωμένο, χωρίς εξοπλισμό και σύγχρονα συστήματα, και χωρίς τη λειτουργία των ήδη υπαρχόντων συστημάτων. Και τις καλύτερες προθέσεις να έχει ο δικηγόρος, δεν μπορεί να συμβάλλει στη διόρθωση των απείρων λαθών των πρώτων εγγραφών, όταν δεν μπορεί ΚΑΝ να καταχωρήσει πράξεις. Πρέπει πρώτα και πάνω από όλα να εξασφαλιστεί το δικαίωμα του πολίτη, να διορθώσει την εσφαλμένη κτηματολογική εγγραφή που αφορά την ιδιοκτησία του, όποτε αυτός αντιληφθεί το εσφαλμένο αυτής. Άλλως οδηγούμαστε σε μία άνευ ετέρων δήμευση ιδιωτικών περιουσιών.
Δεν θα επεκταθώ παραπάνω καθώς οι συνάδελφοι έχουν καλύψει πληθώρα εκ των προβληματικών. Στις Κυκλάδες, οι κτηματογραφήσεις των νησιών εμφανίζουν πληθώρα σοβαρών σφαλμάτων, ιδίως ως προς τα γεωμετρικά στοιχεία των ακινήτων, στοιχεία οριζοντίων, άτυπες εθιμικές οριζόντιες, αγνώστου ιδιοκτήτη…. Οι εντολείς δεν αντιλαμβάνονται τα ζητήματα παρά μόνο όταν κληθούν να μεταβιβάσουν το ακίνητό τους . Το Ελληνικό Δημόσιο συνεχίζει και ασκεί αγωγές αλλά και να αντιδικεί ισχυριζόμενο ότι είναι διάδοχος του Ελληνικού Δημοσίου (ακόμα και για εντός οικισμού κείμενα γεωτεμάχια). Οι υπηρεσίες του Κτηματολογίου είναι υποστελεχωμένες και αιμορραγούσες, με αποτέλεσμα ακόμα και για να λάβουμε ένα απλό αντίγραφο συμβολαίου να περνούν εβδομάδες, πόσο μάλλον να λάβουμε όλα τα απαραίτητα δικαιολογητικά για να διενεργηθούν οι απαραίτητες διορθώσεις. Αιτήσεις προδήλων σφαλμάτων χρονίζουν επί μήνες να εξεταστούν, με αποτέλεσμα να λήγουν τα πιστοποιητικά που τις συνοδεύουν. Δεν είναι δυνατόν να μιλάμε για οριστικοποίηση των πρώτων εγγραφών, οιονεί απαλλοτρίωση περιουσιών δίχως αποζημίωση κλπ που θα καταστήσουν άπειρα ακίνητα μη δεκτικά μεταβίβασης και στην ουσία άχρηστα. Έχει μετατοπιστεί το βάρος λειτουργίας του Κτηματολογίου στους πολίτες οι οποίοι δεν διαθέτουν ούτε τα μέσα, ούτε την οικονομική δυνατότητα να φέρουν το βάρος των δυσκίνητων διαδικασιών διόρθωσης των πρώτων εγγραφών.
Τα σφάλαματα σε όλα σχεδόν τα κτηματολογικά γραφεία της χώρας είναι πάρα πολλά και συχνότατα δυσεπίλυτα. Είναι απαράδεκτο το ότι δεν δύνεται παράταση για την λύση των προβλημάτων αυτών είτε δικαστικά είτε εξωδικαστικά Επίσης είναι απαράδεκτο το ότι δεν υπάρχει δυνατότητα για δυνατότητα των δικαιούχων, για τα ακίνητα «αγνώστου ιδιοκτήτη» να μπορούν, χωρίς καμία απολύτως προθεσμία να δηλώνουν με πρόδηλο το ακίνητό τους. Νομίζω ότι με τον τρόπο αυτό θα λυθούν τεράστια θέματα. Το Ελληνικό Δημόσιο δεν μπορεί να γίνει κύριος ακινήτων χωρίς νόμιμο τρόπο μεταβίβασης αυτών και τήρησης των διατάξεων του Εμπραγμάτου Δικαίου. Θεωρώ επιβεβλημένη την παράταση της προθεσμίας τουλάχιστον για δύο χρόνια ήτοι μέχρι την 31/12/2026 και να συμπεριληφθεί άρθρο για την δυνατότητα , χωρίς καμία προσθεσμία διαδικασίας λύσης των περιπτώσεων «αγνώστου ιδιοκτήτη» με πρόδηλο
Θα πρέπει να γίνει, κατ’ αρχήν, αντιληπτή η έκταση των σφαλμάτων στις αρχικές εγγραφές των παλαιών κτηματογραφήσεων. Μιλάμε για χιλιάδες υποθέσεις αδήλωτων δικαιωμάτων, λανθασμένα δηλωμένων δικαιωμάτων, οι οποίες, για όποιον γνωρίζει το αντικείμενο, είναι εξαιρετικά απαιτητικές και εξίσου χρονοβόρες στο χειρισμό τους. Στον όγκο των υποθέσεων αυτών το σύστημα αδυνατεί να ανταποκριθεί, πόσω, δε, μάλλον, εάν ληφθούν υπόψη οι όλως πρόσφατες και ριζικές αλλαγές στο σύστημα λειτουργίας των πρωτοβάθμιων πολιτικών δικαστηρίων. Μάλιστα, εάν ληφθεί υπόψη ότι τούτο συνέπεσε με το κλείσιμο πολλών τοπικών Υποθηκοφυλακειών [ενδεικτικά, να αναφέρω ότι ολοκλήρες αίθουσες με τόμους λείπουν αυτή την στιγμή από το Υποθηκοφυλάκειο Ηρακλείου για σκανάρισμα, άρα η όποια έρευνα τίτλων είναι αυτή την στιγμή επί της ουσίας ανέφικτη], είναι αδύνατο, επί της ουσίας, για τους επαγγελματίες που ασχολούνται με το αντικείμενο [δικηγόροι, μηχανικοί, συμβολαιογράφοι, υπάλληλοι αρμόδιοι με την έκδοση των κατά νόμο απαιτούμενων πιστοποιητικών],να ανταποκριθούν στο παραπάνω όγκο των υποθέσεων. Είναι αναγκαίο και δίκαιο να δοθεί νέα παράταση στην προθεσμία διόρθωσης των αρχικών εγγραφών, διαφορετικά θα οδηγούν χιλιάδες πολίτες [και οι επαγγελματίες που τους εκπροσωπούν] σε αδιέξοδο.
Απαιτούνται άμμεσες πλέον νομοθετικές ρυθμίσεις (μεταξύ άλλων) για:
1. Η ΧΡΗΣΙΚΤΗΣΙΑ που εισήχθη με τον αστικό κώδικα το 1946 (προκειμένου να αντιμετωπισθεί το πρόβλημα της έλλειψης τίτλων είτε λόγω καταστροφής υποθηκοφυλακείων είτε και λόγω της μη σύνταξης συμβολαίων σαν αποτέλεσμα του προισχύοντος ΔΙΚΑΙΟΥ ή και λόγω των εθίμων π.χ. κληρονομιές μόνο στα άρρενα τέκνα, προίκες ή και μεταβιβάσεις δια λόγου). Ως γνωστόν το προισχύον στις νέες χώρες οθωμανικό δίκαιο δεν προέβλεπε τη χρησικτησία ενώ και το Βυζαντινορωμαικό δίκαιο απαιτούσε την 30ετή νομή. Πλέον με την συμπλήρωση 20ετίας από την έναρξη λειτουργίας κτηματολογίου σε πολλές περιοχές (με έναρξη κτηματογράφησης πριν το 2000) η οριστικοποίηση των πρώτων εγγραφών θα είναι δυνατόν να αμφισβητηθεί και συνεπώς το κτηματολόγιο θα είναι ουσιαστικά ανύπαρκτο.
Θα πρέπει άμμεσα α) Στις περιοχές με έναρξη λειτουργίας κτηματολογίου να αυξηθεί χρόνος της έκτακτης χρησικτησίας στα 30 έτη ή και να καταργηθεί εντελώς
β) Να απαγορευθεί η χρησικτησία επί ρυμοτουμούμενων τμημάτων (στις εντός σχεδίου περιοχές) προκειμένου να μπορούν οι Δήμοι να εφαρμόσουν τα εγκεκριμμένα σχέδια (διότι κατά την κτηματογράφηση έχουν περιφραχθεί και δηλωθεί ως ιδιοκτησία των όμορων και δρόμοι ή πλατείες). Σημειώνεται ότι το άρθ.23 του ΝΔ 17-07-1923 “Περί σχεδίων πόλεων,κλπ), απαγορεύει απολύτως την οποιαδήποτε εργασία και προσωρινή ή μόνιμη εγκατάσταση.
2. ΔΙΑΝΟΜΕΣ α) Κατά την κτηματογράφηση οι μεν μελετητές τοποθέτησαν τα διαγράμματα των διανομών και των απαλλοτριώσεων (που είχαν γίνει στο σύστημα HATT) με την χρήση των συντελεστών ΟΚΧΕ-ΓΥΣ (παρά την επισήμανση της ΓΥΣ ότι ΔΕΝ μπορεί να γίνεται σε διαγράμματα παλαιότερα των αρχών του 1960) ενώ και οι ιδιοκτήτες δήλωσαν (μονομερώς) τα όρια των ακινήτων τους (με πρόχειρα σκαριφήματα) κατά το δοκούν. Αποτέλεσμα η πέραν των επιτρεπτών ορίων απόκλιση των ορίων των κληροτεμαχίων σε σχέση με το έδαφος. Το πως θα γίνει η διόρθωση παραμένει άγνωστο.
β) Η απαγόρευση των κατατμήσεων των κληροτεμαχίων καταργήθηκε με το άρθρο 37 του ν.4061/2012 αλλά όχι αναδρομικά (με εξαίρεση την περίπτωση της απαλλοτρίωσης του αεροδρομίου Καστελίου Κρήτης όπου ίσχυει η αναδρομική κατάργηση βάσει άλλης διάταξης). Θα πρέπει οι απαγορεύσεις κατάτμησης πλέον να καταργηθούν αναδρομικά από τότε που ίσχυσαν (ιδίως το άρθ. 208 του β.δ. 29.10/6.12/1949 (Α΄ 342) και το άρθ.1 του α.ν. 431/1968 (Α΄ 115)) ώστε να μπορούν τα κληροτεμάχια να δηλώνονται ορθά.
Η ιδιότητα του δικηγόρου με ανάγκασε να ασχοληθώ με την κτηματογραφηση το 2008 και το συμπέρασμα που έβγαλα είναι ότι ενώ ο νόμος απαιτεί δήλωση περί εμπράγματο δικαιώματος, η γραφειοκρατία ζητά από τον ταλαιπωρο πολίτη να αντιγράψει τα στοιχεία του υποθηκοφυλακείου και να τα προσκομίσει. Έφτασαν ακόμη και δικαστήρια να μην διορθώνουν εγγραφές επειδή υπάρχει μόνο η δημοσιευμένη διαθήκη και όχι η πράξη αποδοχής της! Αλλά αν το κτηματολόγιο ζητά μόνο εγγραφές εγγραπτεων πραξεων γιατί δεν έκανε αντιγραφές από τα υποθηκοφυλακεία; Αυτό με κάνει να πιστεύω ότι ο σκοπός άλλαξε και από καταγραφή ιδιοκτησιών έγινε νέα μέθοδος φορολόγησης του πολίτη που πρέπει να προσφύγει σε όλα τα είδη των επαγγελματιων ώστε να ξαναγράψει τα δικαιώματα του σε δημόσια βιβλία. Αφήνω τη δαμόκλεια σπάθη της αρπαγής της περιουσίας με πρόφαση τη μη δήλωση στο κτηματολόγιο. Αυτό το τεκμήριο ούτε βάρβαροι κατακτητές δεν το έκαναν. Το κάνει το ελληνικό κράτος. Ευγε
Οι επαγγελματίες νομικοί αναμέναμε ότι με το παρόν σχέδιο νόμου θα δοθεί οριστική λύση στο τεράστιο ζήτημα της λήξης της προθεσμίας διόρθωσης των ανακριβών αρχικών εγγραφών (στις 30-11-2024) με τη θέσπιση δυνατότητας διόρθωσης εντός προθεσμίας 20 ετών από την έναρξη λειτουργίας κάθε Κτηματολογικού Γραφείου ή άλλως ικανή χρονικά παράταση της προθεσμίας, τουλάχιστον για άλλα τρία χρόνια, ώστε να λυθούν σοβαρότατα προβλήματα.
Η παράλειψη νομοθέτησης στο συγκεκριμένο ζήτημα και κατά συνέπεια η οριστικοποίηση των λανθασμένων – ανακριβών αρχικών εγγραφών σε τρείς μήνες από σήμερα θα οδηγήσει σε σοβαρότερα αδιέξοδα και προβλήματα τόσο τους ιδιώτες αλλά και το ίδιο το Δημόσιο, καθώς είναι εξαιρετικά πιθανό ότι δεν θα χάσουν μόνον οι ιδιώτες την περιουσία τους αλλά και το ίδιο το Δημόσιο δεν θα καταφέρει να ασκήσει εμπροθέσμως τις αγωγές του αρ. 6 παρ. 2 ΕθνΚτημ σε όσες περιπτώσεις (και δεν είναι λίγες στις περιοχές που λειτουργούν κτηματολογικά Γραφεία) καταχωρήθηκαν επί δημοσίων κτημάτων δικαιώματα κυριότητας ιδιωτών.
Πρέπει να ληφθεί υπόψη ότι η είναι αδύνατη έως την 30η Νοεμβρίου η διόρθωση των εσφαλμένων αρχικών εγγραφών σε μεγάλους ΟΤΑ, όπως η Θεσσαλονίκη, με πολλά εγγενή προβλήματα και στρεβλώσεις, που είναι πολύ καλά γνωστά στους αρμόδιους του Εθνικού Κτηματολογίου.
Επιπλέον το Ελληνικό Δημόσιο οφείλει να αντιμετωπίσει αποτελεσματικά και οριστικά τα αδιέξοδα που δημιουργήθηκαν από την έναρξη λειτουργίας των κτηματολογικών γραφείων σε περιοχές όπου παραχωρήθηκαν εκτάσεις στους κατοίκους αλλά ποτέ δεν πραγματοποιήθηκαν οριστικές διανομές. Ανάλογη περίπτωση αυτή της Συκιάς Χαλκιδική όπου τεράστιες εκτάσεις που ανήκαν σε Μετόχια Μονών του Αγ. Όρους, απαλλοτριώθηκαν από το Ελλ. Δημόσιων και παραχωρήθηκαν από το 1930 στους κατοίκους της περιοχής. Σήμερα, 100 χρόνια μετά, κατέχονται από καθολικούς ή ειδικούς διαδόχους των αρχικά εγκατασταθέντων και έχουν αναπτυχθεί ποικίλες οικονομικές δραστηριότητας (γεωργικές εκμεταλλεύσεις, ξενοδοχεία, παραθεριστικές κατοικίες, τουριστικές επιχειρήσεις με έκδοση των σχετικών πολεοδομικών αδειών και αδειών λειτουργίας κλπ). Οι εκτάσεις αυτές εμφανίζονται στα κτηματολογικά φύλλα ως ιδιοκτησίες του Δημοσίου, κατά του οποίου δεν μπορεί να προβληθεί η κτητική παραγραφή. Ο κίνδυνος να χαθούν οι περιουσίες των ιδιωτών που είχαν μεταγεγραμμένους τίτλους στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο και φορολογούνται για αυτά τα ακίνητα είναι επικείμενος. Πρέπει άμεσα να δοθεί η αναγκαία παράταση ώστε το Δημόσιο να εκκινήσει τις σχετικές διαδικασίες για την οριστική διανομή και τη χορήγηση τίτλων κυριότητας. Σημειωτέον ότι από το 2008 (χρονολογία έναρξης λειτουργίας του αρμόδιου κτηματολογικού γραφείου), εκατοντάδες ακίνητα αυτής της κτηματικής περιοχής είναι εκτός συναλλαγής με ότι αυτό συνεπάγεται για την ιδιωτική οικονομία, την περαιτέρω ανάπτυξη της περιοχής και, κατ’ επέκταση, το δημόσιο συμφέρον.
Το ζητούμενο δεν είναι πότε θα ολοκληρωθεί το Κτηματολόγιο αλλά η σύνταξη ενός ΟΡΘΟΥ Κτηματολογίου, που θα προάγει το αίσθημα ασφάλειας στις συναλλαγές. Με την σύνταξη και ολοκλήρωση του θεσμού του κτηματολογίου υποτίθεται ότι θα μεταβαίναμε από το σύστημα των μεταγραφών και υποθηκών σε ένα νέο σύστημα αυτό του κτηματολογίου. Πολλές ενστάσεις είχαν διατυπωθεί εξ αρχής από τον νομικό κόσμο της χώρας τόσο για τον τρόπο της μετάβασης, ήτοι για την επιλογή της διενέργειας της κτηματογράφησης χωρίς το στάδιο της εκκαθάρισης των εννόμων σχέσεων στα κτηματογραφούμενα ακίνητα, όσο και για την επιλογή του νομοθέτη να θεσπίσει τεκμήρια ακριβείας κατά τις πρώτες εγγραφές (πληθώρα των οποίων ήταν και είναι λανθασμένες) σε βάρος των πραγματικών δικαιούχων. Εν συνεχεία κατά τη διενέργεια της κτηματογράφησης είναι γνωστά σε όλους τα προβλήματα που δημιουργήθηκαν, οι αστοχίες και οι λάθος αποτυπώσεις ακινήτων αλλά και οι λανθασμένες εγγραφές δικαιωμάτων και δικαιούχων, ειδικά στα πιλοτικά προγράμματα κτηματογράφησης, όπως στη νήσο Χίο, ενώ δεν ελήφθησαν υπόψιν και οι ιδιομορφίες που υπάρχουν στο ιδιοκτησιακό καθεστώς των διαφόρων υπό κτηματογράφηση περιοχών (ειδικό ιδιοκτησιακό καθεστώς, πολύ μικρές ιδιοκτησίες κλπ). Μεγάλα προβλήματα επίσης δημιούργησε και η μη υποχρέωση να διορίσουν αντικλήτους οι έλληνες πολίτες μόνιμοι κάτοικοι του εξωτερικού, οι οποίοι στο νησί της Χίου είναι πάρα πολλοί.
Ενδεικτικό του μεγέθους των λαθών και αστοχιών είναι ότι για το νησί της Χίου το Ελληνικό Κτηματολόγιο κήρυξε νομίμως επαναπροσδιορισμό της θέσης και των ορίων των γεωτεμαχίων οριοθετούμενης περιοχής, που υπάγεται στην αρμοδιότητα του πρώην Κτηματολογικού Γραφείου Καλλιμασιάς (Δήμοι Ανέμωνα, Ιωνίας, Αγ. Μηνά) τα αποτελέσματα του οποίου δεν έχουν ακόμα εκδοθεί, οι δε ιδιοκτήτες ακόμη αναμένουν την ανάρτηση των στοιχείων του επαναπροσδιορισμού μέχρι και σήμερα, ενώ λήγει σε δύο μήνες η προθεσμία διόρθωσης των κτηματολογικών εγγραφών, δεν προβλέπεται παράταση με το παρόν σχέδιο νόμου και οι πολίτες ακόμη περιμένουν την εξωδικαστική λύση του προβλήματός τους, χωρίς να έχουν ευλόγως προετοιμαστεί και αναθέσει σε δικηγόρο την δικαστική εκπροσώπησή τους για την διασφάλιση της ιδιωτικής τους περιουσίας.
Συνεπώς η μη παράταση της προθεσμίας, τουλάχιστον έως την 20ετία της έκτακτης χρησικτησίας του ΑΚ, θεωρώ ότι επί της ουσίας θα σημάνει την πλήρη κατάργηση του προηγούμενου συστήματος μεταγραφών και υποθηκών, ενώ ο στόχος με την σύνταξη του κτηματολογίου ήταν η ομαλή μετάβαση και αντικατάσταση του παλαιού συστήματος από το κτηματολόγιο. Λαμβάνοντας δε υπόψιν το γεγονός ότι το ελληνικό δημόσιο δεν είχε την υποχρέωση να δηλώσει τα ακίνητά του κατά το στάδιο της κτηματογράφησης, επί της ουσίας μιλάμε για μία αυτόματη «δήμευση» της ιδιωτικής ακίνητης περιουσίας εκείνων που για οποιοδήποτε λόγο δεν συμμετείχαν σε μια διοικητική διαδικασία καταγραφής της ή ακόμα χειρότερα εκείνων που ενώ συμμετείχαν τα ακίνητά τους θεωρήθηκαν ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» από σφάλματα της διαδικασίας κτηματογράφησης, γεγονός το οποίο έχει σαφέστατα αντισυνταγματικό χαρακτήρα.
Θα φθάσουμε στο σημείο Έλληνες πολίτες, οι οποίοι διαθέτουν νόμιμους τίτλους κτήσης μεταγεγραμμένους στο Υποθηκοφυλακείο, πληρώνουν φόρους για τα ακίνητά τους αυτά, να απωλέσουν τις περιουσίες τους από μία απλή διοικητική διαδικασία καταγραφής. Η αναστάτωση που θα δημιουργηθεί στους πολίτες και στις συναλλαγές θεωρώ ότι θα είναι τέτοιας κλίμακας ώστε πιθανόν να οδηγήσει στην κατάρρευση του αμάχητου τεκμηρίου υπέρ του ελληνικού δημοσίου λόγω αντισυνταγματικότητας σύμφωνα με τα άρθρα 17 και 20 του Συντάγματος, καθώς ελλείπει η δημόσια ωφέλεια που δικαιολογεί την αφαίρεση της ιδιοκτησίας από τον πραγματικό δικαιούχο και μάλιστα χωρίς προηγούμενη δικαστική ακρόαση αλλά και χωρίς προηγούμενη αποζημίωσή του. Ούτε δικαιολογείται η στέρηση της ιδιοκτησίας προκειμένου να ολοκληρωθεί η μετάβαση από το ένα σύστημα δημοσιότητας στο άλλο.
Συνεπώς ή θα πρέπει να καταργηθεί το αμάχητο τεκμήριο υπέρ του Ελληνικού δημοσίου για τα «αγνώστου ιδιοκτήτη» ακίνητα για όσους ιδιοκτήτες επιθυμούν να διορθώσουν τις λανθασμένες αρχικές εγγραφές του «αγνώστου ιδιοκτήτη» μέσω της δικαστικής οδού ή θα πρέπει να παραταθεί η προθεσμία διορθώσεως των αρχικών εγγραφών τουλάχιστον μέχρι συμπλήρωση 20ετίας από την έναρξη λειτουργίας κάθε Κτηματολογικού Γραφείου, ώστε να ευθυγραμμιστεί με τον Αστικό Κώδικα που προβλέπει απώλεια κυριότητας λόγω 20ετούς «έκτακτης χρησικτησίας».
Δεν χρειάζεται να επισημάνω τίποτε παραπάνω, διότι με έχουν καλύψει οι υπόλοιποι σχολιάζοντες. Τα μόνα που θα μπορούσα να προτείνω ως έσχατες λύσεις για το κτηματολόγιο είναι τα παρακάτω:
1. Τροποποίηση των άρθρων 18 και 19 του Ν.2664/ 1998, ώστε να υπάρχει δυνατότητα διόρθωσης των ακινήτων εξωδικαστική και πολύ πιο ευέλικτη, με διάγραμμα γεωμετρικών μεταβολών και συναίνεση των γειτόνων, χωρίς να απαιτείται να ταιριάζει η περιγραφή του ακινήτου σε ό,τι αναφέρει ο τίτλος όταν στον τίτλο δεν υπάρχει τοπογραφικό ή υπάρχει τοπογραφικό που δεν είναι εξαρτημένο σε ΕΓΣΑ, δηλαδή ο έλεγχος να περιορίζεται στα στοιχεία του δικαιώματος (ποσοστό και είδος δικαιώματος), ειδικά στις περιοχές που έγιναν με πιλοτικά προγράμματα κτηματογράφησης. Επίσης να υπάρξει αντίστοιχη πρόβλεψη όπως στο άρθρο 6 για τους αποβιώσαντες αλλά και εν γένει τους μη ενημερώσαντες το κτηματολογικό φύλλο περί της ύπαρξης καθολικής διαδοχής (π.χ. απορροφηθείσες εταιρείες κλπ.) ή αλλαγής διεύθυνσης, ώστε να αρκεί η κοινοποίηση στο πρόσωπο και τη διεύθυνση που αναγράφεται στο κτηματολογικό φύλλο.
2. Ως χρυσή τομή περί της οριστικοποίησης των αρχικών εγγραφών και του αμάχητου τεκμηρίου και των πολλών σφαλμάτων που έχουν εμφιλοχωρήσει από την κτηματογράφηση (ειδικά στα πιλοτικά προγράμματα), προτείνω το εξής: Μερική οριστικοποίηση αρχικών εγγραφών. Η αρχική εγγραφή να οριστικοποιείται μετά την πάροδο Χ ετών (4 ή 8 ή όσων τέλος πάντων κρίνει ο νομοθέτης), αλλά η προθεσμία να μην εκκινεί από την έναρξη του κτηματολογίου στην περιοχή, αλλά από την καταχώριση πράξεως (λ.χ. συμβολαίου) στην οποία επισυνάπτεται τοπογραφικό διάγραμμα, διότι τότε διαπιστώνεται εάν το ακίνητο είναι σωστά δηλωμένο γεωμετρικά και ως δικαιώμα (όταν δηλαδή συγκριθούν τα κτηματολογικά στοιχεία με ό,τι έχει μετρήσει ο μηχανικός και ό,τι έχει διαπιστώσει ο δικηγόρος, συμβολαιογράφος κλπ.). Το σφάλμα διαπιστώνεται όταν πράξη πηγαίνει προς καταχώριση. Κανείς δεν γνωρίζει αν είναι σωστός στο κτηματολόγιο αν δεν απευθυνθεί σε μηχανικό και νομικό (δικηγόρο και συμβολαιογράφο), αυτό δε θα το κάνει στην πλειοψηφία των περιπτώσεων όταν πάει να μεταβιβάσει ακίνητο (δεν θα το κάνει σχεδόν ποτέ αν δεν του τύχει κάτι τέτοιο).
Ως δικηγόρος που ασχολούμαι κυρίως με το κτηματολογιο είμαι σίγουρη ότι τα προβλήματα από τη λήξη της προθεσμίας διόρθωσης των αρχικών κτηματολογικών εγγράφων θα είναι τεράστια. Η εκτίμηση μου είναι ότι πολύ μεγάλο μέρος των μεταβιβάσεων ακινήτων θα πάγωσει δοθέντος ότι τα περισσότερα ακίνητα έχουν προβλήματα τα οποία οι ιδιοκτήτες δεν γνωρίζουν. Για μένα η προθεσμία δεν πρέπει να λήξει ,αλλά θα πρέπει να τροποποιηθεί ο ν. 2664/98 ώστε να γίνει πιο ευέλικτος δίνοντας βάση στην εξωδικαστική διόρθωση την οποία το κτηματολογιο και οι προϊστάμενοι φοβούνται.
Το στοίχημα μιας ευνομούμενης Πολιτείας δεν θα έπρεπε να είναι πότε θα ολοκληρωθεί το Κτηματολόγιο, αλλά πότε επιτέλους θα αποκτήσει η χώρα ΣΩΣΤΟ Κτηματολόγιο και όχι ένα Υποθηκοφυλακείο με χάρτες. Χάρτες μάλιστα της κακιάς ώρας, οι οποίοι- πόρρω απέχοντες του να απεικονίζουν, με σχετική έστω ακρίβεια, τις κτηματογραφηθείσες ιδιοκτησίες- δεν αποτελούν τίποτα άλλο παρά τροχοπέδη των μεταβιβάσεων. Και εξηγούμαι αμέσως, αναφερόμενος στις Κυκλάδες, μιας κι εκεί ζω και εργάζομαι από το 1993:
• Οι κτηματογραφήσεις των νησιών μας ήταν πιλοτικές, με αποτέλεσμα να εμφανίζουν πληθώρα σοβαρών σφαλμάτων, ιδίως ως προς τα γεωμετρικά στοιχεία των ακινήτων, που παρεμβάλλουν απροσπέλαστα πολλές φορές εμπόδια στην ομαλή και ταχεία διεκπεραίωση των συναλλαγών. Κυριολεκτικά δεν υπάρχει ούτε ΕΝΑ (1) ακίνητο χωρίς λιγότερο ή περισσότερο σοβαρά σφάλματα στην καταχώρισή του στο Κτηματολόγιο, που συνήθως καθιστούν ΑΔΥΝΑΤΗ τη μεταβίβασή του χωρίς διόρθωση της οικείας κτηματολογικής εγγραφής. Όχι μόνο γιατί οι τότε προδιαγραφές ήταν τελείως διαφορετικές, εντελώς ασύμβατες με τις σημερινές απαιτήσεις, όχι μόνο γιατί οι ανάδοχοι εργάστηκαν με τον… γνωστό σε όλους τρόπο, αλλά κυρίως γιατί και τότε κάποιοι βιάζονταν να υλοποιήσουν το «μεγαλύτερο μεγάλο έργο», με αποτέλεσμα οι δηλώσεις να υποβάλλονται εική και ως έτυχε, χωρίς δικαιολογητικά, χωρίς τοπογραφικά, συνταγμένες από όποιον να’ ναι, χωρίς καν δασικούς χάρτες ή πρόβλεψη για το πώς θα δηλωθούν τα εδραζόμενα στα πλείστα όσα τοπικά έθιμα των νησιών μας εγγραπτέα δικαιώματα των πολιτών (ανώγεια/ κατώγεια, «σύρματα», καμάρες κ.λπ.).
• Αντιστρόφως ανάλογος του πλήθους των σφαλμάτων είναι στα νησιά μας ο αριθμός των επαγγελματιών που πρέπει να συμπράξουν για την επίτευξη των σχετικών διορθώσεων, δηλαδή δικηγόρων, μηχανικών, συμβολαιογράφων και λογιστών, ο αριθμός των οποίων κάθε άλλο παρά επαρκεί για την κάλυψη των ιδιαίτερα αυξημένων αναγκών. Πράγματι, στις περισσότερες περιπτώσεις απαιτείται η συνδρομή όλων των ανωτέρω επαγγελματιών για την άσκηση των σχετικών δικογράφων, όπως λ.χ. όταν απαιτείται η εκπόνηση διαγραμμάτων γεωμετρικών μεταβολών, η σύνταξη πράξεων αποδοχών κληρονομιών ή διορθωτικών συμβολαίων, η σύνταξη ή διόρθωση δηλώσεων στοιχείων ακινήτων για την έκδοση των απαραίτητων για την κατάρτιση συμβολαίων πιστοποιητικών ΕΝΦΙΑ κ.λπ. Μάλιστα, δεν πρέπει να παροράται η κατά τα τελευταία έτη επιβάρυνση τόσο των μηχανικών όσο και των συμβολαιογράφων με περαιτέρω γραφειοκρατικές διατυπώσεις (ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου, ΚΗΔ, ΠΕΑ κ.λπ.), που καταλήγουν σε ακόμη μεγαλύτερη καθυστέρηση της διεκπεραίωσης των υποθέσεων των πολιτών.
• Οι απανωτές κρίσεις της τελευταίας δεκαπενταετίας, πρώτα η οικονομική, ακολούθως η πανδημική, εσχάτως δε η ενεργειακή, έχουν επιβαρύνει αφόρητα τους πολίτες, με αποτέλεσμα πολλοί εξ αυτών να αδυνατούν να ανταπεξέλθουν στο κόστος επίτευξης των σχετικών διορθώσεων. Εξάλλου, οι ίδιες αυτές κρίσεις ταλαιπώρησαν ιδιαίτερα και εξακολουθούν να ταλαιπωρούν τη λειτουργία των δημοσίων υπηρεσιών, με αποτέλεσμα σημαντικές καθυστερήσεις στην έκδοση πιστοποιητικών, βεβαιώσεων και λοιπών δικαιολογητικών, τα οποία τυγχάνουν απαραίτητα για την σύνταξη των ανωτέρω συμβολαίων και των αναγκαίων δικογράφων αλλά και τη διεξαγωγή των σχετικών δικών.
Αλλά και πέραν των προεκτεθέντων, την αδήριτη ανάγκη παράτασης της προθεσμίας διόρθωσης των αρχικών κτηματολογικών εγγραφών επιρρωνύουν, ιδίως τούτη την εποχή, οι κάτωθι επισημάνσεις:
1. Ανάγκη διασφάλισης της δημόσιας περιουσίας, αφού οι αρμόδιες Υπηρεσίες του Δημοσίου αδυνατούν να διεκπεραιώσουν τον τεράστιο αριθμό των σχετικών υποθέσεων, λόγω και της δραματικής υποστελέχωσής τους.
2. Πρόσφατες νομοθετικές παρεμβάσεις μείζονος σημασίας στο αστικό δικονομικό δίκαιο (ενοποίηση πρώτου βαθμού δικαιοδοσίας), με αποτέλεσμα να τυγχάνει από ασαφές έως και άδηλο ακόμη το δικονομικό πλαίσιο που οι λειτουργοί της Θέμιδας θα κληθούν να υπηρετήσουν από τις 16 Σεπτεμβρίου. Υπενθυμίζω λ.χ. ότι η εκδίκαση των σχετικών υποθέσεων απαιτεί κτηματολογικό δικαστή, άλλως υπάρχει λειτουργική αναρμοδιότητα (άλλο προπατορικό αμάρτημα του θεσμού κι αυτός ο περίφημος «κτηματολογικός» δικαστής, ή εφέτης, ή διαμεσολαβητής ή ό,τι άλλο, λες και το Κτηματολόγιο είναι το ιερό δισκοπότηρο της νομικής τέχνης και επιστήμης, που λίγοι μόνο «εξειδικευμένοι» εκλεκτοί είναι ικανοί να διακονήσουν).
3. Φημολογούμενη (και μη διαψευθείσα) κατάργηση αμάχητου τεκμηρίου (δημοσίευμα ΚΑΘΗΜΕΡΙΝΗΣ της ΚΥΡΙΑΚΗΣ της 23ης Ιουλίου ε.έ.), εξέλιξη που θα τροποποιήσει ριζικά τον θεσμό, πυροδοτώντας πλήθος νέων ερμηνευτικών ζητημάτων, ανάλογα με το ακριβές περιεχόμενο της σχετικής νομοθετικής πρωτοβουλίας. Αυτό από μόνο του αρκεί για να καταστήσει ανεδαφική κάθε συζήτηση για οριστικοποίηση αρχικών κτηματολογικών εγγραφών.
4. Ταυτόχρονα «τρέχει» και πλήθος κτηματογραφήσεων (και στις Κυκλάδες) που έχει εξαγγελθεί ότι θα ολοκληρωθούν επίσης την 30η-11, με αποτέλεσμα να επιβαρύνεται ακόμη περισσότερο ο φόρτος εργασίας όλων των εμπλεκομένων επαγγελματιών και δημοσίων υπαλλήλων/ λειτουργών, αλλά και η οικονομική επιβάρυνση των πολιτών.
5. Συνεπεία της τρέχουσας (πάλι άρον- άρον) ψηφιοποίησης του υλικού των Υποθηκοφυλακείων, δεν υπάρχει καν πρόσβαση των ενδιαφερομένων (πολιτών, δικηγόρων, μηχανικών) στο απαραίτητο για τη σύνταξη των σχετικών δικογράφων υλικό, ήτοι αυτοί οι ίδιοι οι τίτλοι ιδιοκτησίας, ή τα ευρετήρια για την ανεύρεσή τους, ή κι αυτό ακόμη το αρχείο κτηματογράφησης!
6. Πολλά Κτηματολογικά Γραφεία αντιμετωπίζουν σοβαρά λειτουργικά προβλήματα (υποστελέχωση, δυσλειτουργία βάσης κ.λπ.), με αποτέλεσμα να καθυστερούν σημαντικά οι καταχωρίσεις και οι εκδόσεις πιστοποιητικών, αντιγράφων κ.λπ.
Πολλά μπορεί να πει κανείς για έναν θεσμό που με άλλες, τόσο υψιπετείς και φιλόδοξες, προσδοκίες ξεκίνησε και τόσο άδοξα στο τέλος καταλήγει. Κλείνοντας την ασήμαντη αυτή παρέμβαση δεν μπορώ να μην θυμηθώ τον αείμνηστο Ανδρέα Γαζή, που σε μια από τις τελευταίες επιστημονικές παρεμβάσεις του («Το κτηµατολόγιο και τα κτηµατικά βιβλία», ΝοΒ 1992 (τόµος 40), 1170 επ.), αφού πρώτα συμπέρανε ότι το προσωποκεντρικό σύστημα των μεταγραφών, καίτοι χρήζει βελτιώσεων, πάντως λειτουργεί ικανοποιητικά, ώστε να μην υπάρχει ανάγκη αντικατάστασής του από εκείνο των κτηματικών βιβλίων (που- κατά την αυτολεξεί διατύπωσή του- προσκρούει σε «μεγάλες δυσχέρειες») κατέληξε: «κλείνω τις γραμμές αυτές με πολλή απαισιοδοξία». Ανάλογη απαισιοδοξία, δυστυχώς, συμμεριζόμενη και η ημετέρα ταπεινότητα, δεν μπορεί παρά να ελπίζει πως όσες περισσότερες εσφαλμένες κτηματολογικές εγγραφές διορθωθούν, συνεπεία έστω και μίας ημέρας ακόμη παράτασης, μόνο κέρδος θα είναι για την Πολιτεία.
Βασική παράλειψη του νομοσχεδίου, ιδίως εάν ληφθεί υπόψη ο χρόνος που εισάγεται για διαβούλευση και θα εισαχθεί για ψήφιση, αποτελεί η μη χορήγηση παράτασης στην προθεσμία διόρθωσης ανακριβών πρώτων κτηματολογικών εγγραφών για τις 300 περίπου περιοχές της Χώρας, στις οποίες η σχετική προθεσμία λήγει στις 30-11-2024 ή έστω η μη ρύθμιση του θέματος.
Την παράταση της προθεσμίας, ειδικά φέτος, υπαγορεύουν τα παρακάτω:
1. Η θεμελιώδης αλλαγή που υφίσταται ο Κώδικας Πολιτικής Δικονομίας επιδρά άμεσα στη διαδικασία διόρθωσης των κτηματολογικών εγγραφών, ιδίως σε ό,τι αφορά την τοπική αρμοδιότητα των Περιφερειακών Πρωτοδικείων, η οποία ακόμη δεν έχει διευκρινιστεί. Καθώς ο νέος κώδικας θα ισχύσει από 16-9-2024 θα απομένουν περίπου δύο μήνες προκειμένου οι επαγγελματίες να μελετήσουν τις αλλαγές και να τις εφαρμόσουν στην πράξη.
2. Η καθυστέρηση στην ολοκλήρωση των εξωδικαστικών αιτήσεων ακόμη και σήμερα (οι αιτήσεις πρόδηλων σφαλμάτων που υποβλήθηκαν ηλεκτρονικά στο ΚΓ Θεσσαλονίκης απαντώνται στην καλύτερη περίπτωση σε τέσσερις περίπου μήνες, ενώ εκείνα που έχουν ήδη υποβληθεί έγχαρτα πάνω από διετία) έχει σαν αποτέλεσμα οι πολίτες να αναμένουν απαντήσεις στις αιτήσεις τους, ενώ είναι αμφίβολο (αφού ο νόμος δεν το ορίζει) εάν η υποβολή της αίτησης διόρθωσης πρόδηλου σφάλματος διακόπτει την προθεσμία.
3. Οι περιοχές στις οποίες λήγει η προθεσμία την 30-11-2024 είναι περίπου 300 σε όλη την Ελλάδα, ανάμεσα σε αυτές δε ανήκουν μεγάλα πολεοδομικά συγκροτήματα με εκατοντάδες δικαιώματα που δεν εμφανίζονται στις πρώτες εγγραφές. Λ.χ. στις 30-11-2024 λήγει η προθεσμία για όλο το πολεοδομικό συγκρότημα της Θεσσαλονίκης.
4. Με τα παραπάνω δεδομένα, ο όγκος εργασίας για τους επαγγελματίες (μηχανικούς, συμβολαιογράφους και δικηγόρους) είναι τεράστιος για 2,5 μήνες που απομένουν. Ενόψει μάλιστα και της σιωπής στο σχέδιο περί του θέματος είναι βάσιμη η ανησυχία των ιδιοκτητών ακινήτων για την τύχη των ακινήτων τους μετά την 30-11-2024, γεγονός που προκαλεί μεγάλη πίεση και στα ΚΓ, τα οποία δεν μπορούν να ανταποκριθούν στον όγκο της εργασίας.
Είναι -όχι απλά σκόπιμο, αλλά- αναγκαίο να ρυθμιστεί το ζήτημα της οριστικοποίησης των πρώτων κτηματολογικών εγγραφών (με παράταση ή άλλο τρόπο) στο πλαίσιο του παρόντος ΣχΝ. Διαφορετική περίπτωση θα έχει ως συνέπεια ανασφάλεια δικαίου και ανασφάλεια στις συναλλαγές μέχρι την 30-11-2024 τουλάχιστον. Μάλιστα, αν λάβει κάποιος υπόψη ότι αυτό θα ψηφιστεί στα τέλη Σεπτεμβρίου, προκύπτει ότι στη συνέχεια οποιαδήποτε διάταξη έρθει προς ψήφιση θα είναι αποσπασματική και εκτός του συστήματος του ν. 2664/1998.
Τέλος, με την ίδια λογική θα πρέπει να αποφασιστεί τι θα συμβεί με τα ακίνητα των περιοχών που ανατράπηκε η οριστικοποίηση με τον ν. 5076/2023. Εφόσον επιλέχθηκε αυτή η λύση, θα πρέπει και φέτος μέχρι να εισαχθεί προς ψήφιση ένα συστηματικό νομοσχέδιο για το Εθνικό Κτηματολόγιο, να δοθεί παράταση στη σχετική προθεσμία διόρθωσης.