Στο άρθρο 11 του ν. 4407/2016 (Α΄ 134) επέρχονται οι εξής αλλαγές: α) τροποποιείται η παρ. 2 με την προσθήκη στο πρώτο εδάφιο της δυνατότητας συνδυασμού χρηματικής αντιπαροχής ή άλλης αντιπαροχής αποτιμητής σε χρήμα και την τροποποίηση στο δεύτερο εδάφιο της ρήτρας αναπροσαρμογής του ύψους της αντιπαροχής σε ετήσια βάση, β) στο πρώτο και το δεύτερο εδάφιο της παρ. 4 τροποποιείται η ελάχιστη τιμή εκκίνησης του ανταλλάγματος, γ) στις παρ. 5, 6, 7, 8 και 10 επέρχονται νομοτεχνικές βελτιώσεις, δ) η παρ. 11 αντικαθίσταται, ε) προστίθεται παρ. 15 και το άρθρο 11 διαμορφώνεται ως εξής:
«Άρθρο 11
Τρόπος και διαδικασία αξιοποίησης
1. Τα Τ.ΕΘ.Α., Τ.Ε.Σ. και Τ.Α.Α. υποχρεούνται να αποστείλουν στην ΥΠ.Α.Α.Π.Ε.Δ., εντός τριάντα (30) ημερών από την έναρξη ισχύος του παρόντος νόμου, σε έντυπη και ηλεκτρονική μορφή, καταστάσεις με την πλήρη ταυτότητα των ακινήτων ιδιοκτησίας τους που δεν χρησιμοποιούνται για στρατιωτικούς σκοπούς, προς αξιοποίηση. Τα Μ.Τ.Σ., Μ.Τ.Ν. και Μ.Τ.Α. έχουν την υποχρέωση του προηγούμενου εδαφίου για όλα τα ακίνητα ιδιοκτησίας τους. Οι καταστάσεις αυτές επικαιροποιούνται και αποστέλλονται αμελλητί στην ΥΠ.Α.Α.Π.Ε.Δ. με ευθύνη των Ταμείων.
2. Η ΥΠ.Α.Α.Π.Ε.Δ. επιλέγει τα ακίνητα, των οποίων η αξιοποίηση θα διενεργείται αποκλειστικά με εκμίσθωση κατόπιν χρηματικής ή άλλης αντιπαροχής αποτιμητής σε χρήμα ή με συνδυασμό των δύο αυτών επιλογών. Οι συμβάσεις που συνάπτονται περιλαμβάνουν υποχρεωτικά ρήτρα αναπροσαρμογής του ύψους της αντιπαροχής κατ’ έτος, τουλάχιστον στο ύψος του δείκτη τιμών καταναλωτή.
3. Η ΥΠ.Α.Α.Π.Ε.Δ. ενημερώνει τα Ταμεία για τα ακίνητα τα οποία επιλέγει προς αξιοποίηση.
4. Το Συμβούλιο Άμυνας (Σ.ΑΜ.), με απόφασή του, κατόπιν εισήγησης της ΥΠ.Α.Α.Π.Ε.Δ., η οποία περιλαμβάνει το σχέδιο διακήρυξης του διαγωνισμού και το σχέδιο της σύμβασης ως παράρτημά της, τα οποία αποτελούν προϊόντα συνεργασίας της με το οικείο Ταμείο, εγκρίνει την επιλογή κάθε ακινήτου για αξιοποίηση με τη διαδικασία του παρόντος νόμου, καθορίζει τον ειδικότερο τρόπο της αξιοποίησης, τη χρήση του ακινήτου, την τιμή εκκίνησης του ετήσιου ανταλλάγματος, η οποία δεν μπορεί να είναι κατώτερη του τρία τοις εκατό (3%) της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου, όπως αυτή προσδιορίζεται ή θεωρείται νόμιμα από τη φορολογική αρχή, και παρέχει την έγκριση έναρξης της διαδικασίας της παρ. 5. Σε περίπτωση μη υπαγωγής του ακινήτου στο αντικειμενικό σύστημα η τιμή εκκίνησης του ετήσιου ανταλλάγματος δεν μπορεί να είναι κατώτερη του τρία τοις εκατό (3%) επί της αξίας, όπως αυτή προσδιορίζεται από τη φορολογική αρχή. Στη συνεδρία του Σ.ΑΜ. μετέχει για την παροχή γνώμης ο Διευθυντής του οικείου Ταμείου, εφόσον τα αξιοποιούμενα ακίνητα ανήκουν στο Τ.ΕΘ.Α., το Τ.Ε.Σ. και το Τ.Α.Α. και ο Πρόεδρος του οικείου Ταμείου, εφόσον τα αξιοποιούμενα ακίνητα ανήκουν στο Μ.Τ.Σ., το Μ.Τ.Ν. και το Μ.Τ.Α..
5. Η αξιοποίηση των ακινήτων, κατά τα οριζόμενα στην παρ. 2, γίνεται με ηλεκτρονικό δημόσιο πλειοδοτικό διαγωνισμό. Στη διαγωνιστική διαδικασία, η προκήρυξη του διαγωνισμού περιλαμβάνει υποχρεωτικά τα ακόλουθα:
α) τα πλήρη στοιχεία του ακινήτου προς αξιοποίηση, τη διάρκεια της σύμβασης, την τιμή εκκίνησης του ετήσιου ανταλλάγματος,
β) τους όρους υπό τους οποίους οι προσφέροντες μπορούν να υποβάλουν τις προσφορές τους,
γ) τους όρους διεξαγωγής του ηλεκτρονικού πλειοδοτικού διαγωνισμού,
δ) τις κατάλληλες πληροφορίες για το χρησιμοποιούμενο ηλεκτρονικό σύστημα, τον τρόπο και τις τεχνικές προδιαγραφές σύνδεσης και τον τρόπο πιστοποίησης των συμμετεχόντων και χορήγησης σε αυτούς μοναδικών κωδικών πρόσβασης στο ηλεκτρονικό σύστημα για τη συμμετοχή τους στον ηλεκτρονικό πλειοδοτικό διαγωνισμό,
ε) τη διάρκεια του ηλεκτρονικού πλειοδοτικού διαγωνισμού.
6. Η διακήρυξη του ηλεκτρονικού πλειοδοτικού διαγωνισμού αναρτάται σε επίσημη ιστοσελίδα και δημοσιεύεται σε μία (1) ημερήσια πολιτική και σε μία (1) ημερήσια οικονομική εφημερίδα πανελλήνιας κυκλοφορίας, δέκα (10) τουλάχιστον ημέρες πριν από την έναρξη του διαγωνισμού. Τα έξοδα της δημοσίευσης βαρύνουν τον προϋπολογισμό του ΥΠ.ΕΘ.Α..
7. Οι ενδιαφερόμενοι, προκειμένου να είναι έγκυρη η συμμετοχή τους στο διαγωνισμό, πρέπει να καταθέτουν στην ΥΠ.Α.Α.Π.Ε.Δ. μέχρι την προηγούμενη ημέρα της έναρξης του ηλεκτρονικού πλειοδοτικού διαγωνισμού, εγγύηση ίση με ποσοστό δύο τοις εκατό (2%) επί του συνολικού προτεινόμενου ανταλλάγματος, όπως αναφέρεται στη διακήρυξη, η παροχή της οποίας εξασφαλίζεται με την κατάθεση εγγυητικής επιστολής που έχει εκδοθεί από αναγνωρισμένη στην Ελλάδα Τράπεζα ή το Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων ή από οποιονδήποτε άλλο Οργανισμό, που έχει δικαίωμα από τον νόμο να παρέχει τέτοιου είδους εγγυητικές επιστολές ή με την κατάθεση του ανωτέρω ποσού στον τηρούμενο σε τραπεζικό ίδρυμα λογαριασμό της Υπηρεσίας. Με την υποβολή της πρώτης προσφοράς τεκμαίρεται ότι ο υποψήφιος αποδέχεται ανεπιφύλακτα τους όρους του διαγωνισμού.
8. Ο ηλεκτρονικός διαγωνισμός είναι πλειοδοτικός και κατά τη διεξαγωγή του, ως αποδεκτές προσφορές ορίζονται οι προσφορές που ικανοποιούν σωρευτικά τα εξής δύο (2) κριτήρια:
α) είναι χρονικά έγκυρες, δηλαδή καταγράφεται η άφιξή τους στο σύστημα εντός του χρόνου διάρκειας του ηλεκτρονικού διαγωνισμού,
β) αυξάνουν την προσφερόμενη τιμή από την αρχικώς ορισθείσα και τις υποβληθείσες από άλλους συμμετέχοντες μέχρι το χρόνο της προσφοράς.
9. Κατά τη διάρκεια του ηλεκτρονικού πλειοδοτικού διαγωνισμού, η ΥΠ.Α.Α.Π.Ε.Δ. γνωστοποιεί ηλεκτρονικά συνεχώς και αμέσως σε όλους τους προσφέροντες τις πληροφορίες εκείνες που τους δίνουν τη δυνατότητα να γνωρίζουν ανά πάσα στιγμή την αντίστοιχη κατάταξή τους. Η ΥΠ.Α.Α.Π.Ε.Δ. μπορεί να ανακοινώνει τον αριθμό των συμμετεχόντων σε κάθε φάση του διαγωνισμού, απαγορεύεται όμως να γνωστοποιεί την ταυτότητα των προσφερόντων κατά τη διεξαγωγή των διαφόρων φάσεων του ηλεκτρονικού πλειοδοτικού διαγωνισμού. Εκείνος που έχει ήδη προσφέρει μια τιμή μπορεί να επανέλθει και να προσφέρει καινούρια τιμή, χωρίς η τιμή αυτή να συνιστά αντιπροσφορά. Εφόσον γίνει αποδεκτή μία τιμή στο ηλεκτρονικό σύστημα δεν είναι δυνατόν να ανακληθεί. Κάθε νέα τιμή που γίνεται αποδεκτή από το σύστημα, ακυρώνει όλες τις προηγούμενες τιμές του ίδιου συμμετέχοντος.
10. Η ΥΠ.Α.Α.Π.Ε.Δ. περατώνει τον ηλεκτρονικό πλειοδοτικό διαγωνισμό ως εξής:
α) με καθορισμό, στην πρόσκληση συμμετοχής στο διαγωνισμό, της ημερομηνίας και της ώρας λήξης της διαδικασίας,
β) όταν όλες οι φάσεις του διαγωνισμού, όπως καθορίζονται στην πρόσκληση συμμετοχής, έχουν πραγματοποιηθεί.
Οι συμμετέχοντες υποχρεούνται επί ποινή αποκλεισμού, να υποβάλουν στην ΥΠ.Α.Α.Π.Ε.Δ., εγγράφως σε δύο αντίγραφα εντός σαράντα οκτώ (48) ωρών από την ώρα λήξης του ηλεκτρονικού διαγωνισμού, την τελευταία αποδεκτή από το σύστημα προσφερόμενη τιμή. Με βάση τα αποτελέσματα του ηλεκτρονικού πλειοδοτικού διαγωνισμού, οι προσφορές κατατάσσονται σε συγκριτικό πίνακα, κατά φθίνουσα σειρά και εφόσον διενεργηθεί ο έλεγχος των απαιτούμενων δικαιολογητικών, όπως αυτά αναφέρονται στην εκάστοτε διακήρυξη, ακολουθείται η διαδικασία της παρ. 11.
11. Η ΥΠ.Α.Α.Π.Ε.Δ., έχοντας ολοκληρώσει τις απαιτούμενες διαδικασίες ανεύρεσης πλειοδότη αντισυμβαλλόμενου, εισηγείται αιτιολογημένα στο Σ.ΑΜ., την κατακύρωση του διαγωνισμού στον επιτυχόντα πλειοδότη, το οποίο εκδίδει απόφαση εντός αποκλειστικής προθεσμίας τριάντα (30) ημερών από τη λήψη της εισήγησης της ΥΠ.Α.Α.Π.Ε.Δ.. Μετά την άπρακτη παρέλευση της ανωτέρω προθεσμίας, τεκμαίρεται ότι το Σ.ΑΜ. έχει εκδώσει τη σχετική απόφαση κατακύρωσης. Με την απόφαση αυτή, το Σ.ΑΜ. δίνει εντολή στα Τ.Ε.Θ.Α., Τ.Ε.Σ. και Τ.Α.Α. και διατυπώνει πρόταση στα Μ.Τ.Σ., Μ.Τ.Ν. και Μ.Τ.Α. για την κατάρτιση της σύμβασης με τον πλειοδότη εντός τακτής προθεσμίας και σύμφωνα με τη νομοθεσία που διέπει τη λειτουργία του Ταμείου. Πριν από την υπογραφή της σύμβασης ο πλειοδότης υποχρεούται να επαυξήσει την κατατεθειμένη από αυτόν εγγύηση, ώστε να ανέλθει σε ποσό ίσο με τρία (3) μηνιαία μισθώματα, εφόσον η διάρκεια της σύμβασης μίσθωσης είναι μέχρι και δεκαπέντε έτη (15) έτη ή σε ποσό ίσο με έξι (6) μηνιαία μισθώματα, εφόσον η διάρκεια της σύμβασης μίσθωσης είναι δεκαέξι (16) έτη και άνω, ως εγγύηση καλής εκτέλεσης της σύμβασης. Στην απόφαση του Σ.ΑΜ. καθορίζεται επίσης ότι αν ο πλειοδότης δεν αντικαταστήσει την κατατεθειμένη από αυτόν εγγύηση ή δεν προσέλθει εντός της ταχθείσας προθεσμίας για την υπογραφή της σύμβασης, η κατατεθειμένη εγγύηση καταπίπτει με μέριμνα του οικείου Ταμείου υπέρ των πόρων του και στη θέση του καλείται από την ΥΠ.Α.Α.Π.Ε.Δ. ο επόμενος στη σειρά πλειοδοσίας.
12. Τα έξοδα για τη διενέργεια του ηλεκτρονικού πλειοδοτικού διαγωνισμού βαρύνουν τον προϋπολογισμό του ΥΠ.ΕΘ.Α..
13. Το αντάλλαγμα που προέρχεται από την αξιοποίηση των περιουσιακών στοιχείων, καθώς και από την περαιτέρω διαχείριση των πόρων αξιοποίησης, αποδίδεται στο Ταμείο που έχει στην ιδιοκτησία του το αξιοποιούμενο ακίνητο και αποτελεί έσοδο του Ταμείου, απαλλασσόμενο από κάθε φόρο και τέλος.
14. Στην εγκριτική απόφαση του Σ.ΑΜ. μπορεί να καθορίζεται ότι μέρος των εσόδων που προέρχονται από την αξιοποίηση ακινήτων Τ.ΕΘ.Α., Τ.Ε.Σ. και ΤΑ.Α., διατίθενται προς ενίσχυση του προϋπολογισμού του ΥΠ.ΕΘ.Α..
15. Στην εγκριτική απόφαση του Σ.ΑΜ. ορίζεται ότι η σύμβαση μεταξύ του οικείου Ταμείου και του πλειοδότη μισθωτή υπογράφεται εντός είκοσι (20) ημερών από την έκδοση της απόφασης.».
Σε μια συγκυρία όπου η ελληνική οικονομία, παρά τις επώδυνες επιπτώσεις του πολέμου στην Ουκρανία και την τεράστια ενεργειακή κρίση, διατηρεί συγκριτικά με τις άλλες χώρες την αναπτυξιακή της τροχιά, η αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας των Ενόπλων Δυνάμεων σίγουρα αποτελεί ένα ασφαλές καταφύγιο, το οποίο μπορεί να διατηρήσει ή και να προσελκύσει την εμπιστοσύνη εγχώριων και ξένων επενδυτών. Σε αυτή τη συγκυρία, ενώ θα έπρεπε να παρατηρείται αύξηση της τιμής εκκίνησης ετήσιου ανταλλάγματος (άνω του σημερινού 5% της αντικειμενικής αξίας), η οποία θα αποφέρει περισσότερα έσοδα προς όφελος των Στελεχών του Στρατού Ξηράς, στη συμβολή της αμυντικής οργάνωσης της χώρας και εν γένει της Στρατιωτικής Υπηρεσίας, αντιθέτως η παρούσα τροποποίηση μειώνει το ποσοστό διαμόρφωσης της τιμής εκκίνησης ετήσιου ανταλλάγματος στο 3%. Απίστευτο!! Τη στιγμή όπου κανένας αναπτυξιακός πόρος δεν μας περισσεύει και οφείλουμε να επιταχύνουμε την αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας, εμείς οπισθοχωρούμε φοβούμενοι να διεκδικήσουμε το μερίδιο μας, από τις νέες επενδύσεις.
Τα ακίνητα που παρακολουθεί το Ταμείο Εθνικής Άμυνας είναι στο μεγαλύτερο μέρος τους εμβληματικά ακίνητα, εντός του πολεοδομικού ιστού των πόλεων. Με την προτεινόμενη μείωση του κατώτερου ορίου του ετήσιου ανταλλάγματος από 5% σε 3% της αντικειμενικής αξίας, θεωρητικά όπως είναι και το πνεύμα της συγκεκριμένης διάταξης δύναται να υπάρχει μια αύξηση του ενδιαφέροντος σε ότι αφορά στην αξιοποίηση τους. Ο Νομοθέτης στην προσπάθεια του να προσελκύσει νέους επενδυτές μειώνει το υπόψη ποσοστό μειώνοντας σχεδόν στο μισό τα όποια έσοδα του Ταμείου Εθνικής Άμυνας από τις μελλοντικές προσπάθειες αξιοποίησης. Ένα από τα προβλήματα που αποθαρρύνουν τους υποψήφιους επενδυτές είναι η απουσία όρων δόμησης στα περισσότερα ακίνητα, τα οποία μπορούν να χρησιμοποιηθούν πρακτικά μόνο ως χωράφια. Αυτό υφίσταται καθότι δεν έχει προβλεφθεί μέχρι σήμερα και δεν έχει νομοθετηθεί μια διαδικασία μεταξύ του Ταμείου Εθνικής Άμυνας και του ΥΠΕΝ που να δίνει άμεσα χρήσεις γης και όρους δόμησης ανάλογα με τα όποια επιχειρηματικά ενδιαφέροντα. Μια τέτοια διαδικασία θα έλυνε τα όποια προβλήματα και θα ανέβαζε κατά πολύ την αξία των ακινήτων.
Οι επενδύσεις στη χώρα καθώς και η αξιοποίηση ακινήτων εντός αυτής βρίσκονται διαρκώς σε ανοδική πορεία σε σχέση με τα παρελθόντα έτη, σύμφωνα πάντα με την «αγορά» αλλά και με τα όσα αναφέρουν στελέχη της κυβέρνησης. Συνεπώς, δεν υπάρχει λόγος ειδικά σε τέτοιες εποχές, η ελάχιστη τιμή εκκίνησης ετήσιου ανταλλάγματος για την αξιοποίηση δημόσιων ακινήτων, να μειωθεί από το 5% (που ισχύει σήμερα) στο 3% της αντικειμενικής τους αξίας. Είναι η κατάλληλη περίοδος οι Ένοπλες Δυνάμεις να αποκομίσουν όσον το δυνατόν μεγαλύτερα οικονομικά οφέλη από τα ακίνητά τους και όχι να τα δίνουν όπως όπως…
Ο ν.4407/16 και συγκεκριμένα το άρθρο 11 όπως έχει διατυπωθεί και ισχύει, θεωρώ ότι θα πρέπει να τροποποιηθεί μόνο ως προς την αναπροσαρμογή του μισθώματος ώστε αυτή να πραγματοποιείται ανά έτος ή διετία το μέγιστο. Δεν θα πρέπει να γίνει καμία τροποποιήση στο κατώτατο όριο του ετήσιου ανταλάγματος από το 5% στο 3% της αντικειμενικής αξίας του ακίνητου. Ήδη την τελευταία διετία ακούγεται όλο και πιο έντονα ότι η χώρα έχει βγεί από την δημοσιονομική κρίση και οδεύει με γοργούς ρυθμούς σε ανάκαμψη, εισροή επενδυτών και μεγάλων επενδύσεων με κυριότερες αυτών των επενδύσεων σε ακίνητα. Ως αποτέλεσμα η ενδεχόμενη μείωση του κατώτατου ορίου θα έχει ως αποτέλεσμα την απώλεια εσόδων για την στρατιωτική υπηρεσία, ειδικά την παρούσα περίοδο που έχει αυξηθεί η ζήτηση ακινήτων και ίδιως στρατιωτικών ακινήτων, τα οποιά παρουσιάζουν επενδυτικά πλεονεκτήματα σε σχέση με τα υπόλοιπα ακίνητα ιδιωτών.
Εντύπωση προκαλεί το γεγονός ότι, προτείνεται μείωση του κατώτατου ορίου του ετήσιου ανταλλάγματος από 5% σε 3%. Έτσι, δίνεται η εντύπωση του ξεπουλήματος της περιουσίας του ΤΕΘΑ και ως γνωστόν, τα έσοδα από τις εκμισθώσεις των ακινήτων του δίνονται για την Αμυντική Οργάνωση της Χώρας. Η δικαιολογία για προσέλκυση νέων επενδυτών, δεν ευσταθεί καθόσον, η Χώρα έχει υψηλούς ρυθμούς ανάπτυξης, άρα πουλάμε και δεν ξεπουλάμε…. Ο ίδιος ο Υπουργός Ανάπτυξης έχει κάνει δηλώσεις περί υψηλών ρυθμών ανάπτυξης.
Εντύπωση μου προκαλεί το γεγονός ότι, το ετήσιο αντάλλαγμα από 5% της αντικειμενικής αξίας, διαμορφώνεται στο 3%, γεγονός που δημιουργεί την αίσθηση του «ξεπουλήματος» της ακίνητης περιουσίας των Ενόπολων Δυνάμεων. Βέβαια μπορεί να θεωρηθεί ως μέτρο προσέλκυσης επενδυτών, όμως αυτό το επιχείρημα καταρίπτεται εύκολα,καθόσον η Χώρα ήδη βρίσκεται σε ανοδική πορεία ανάπτυξης (σύμφωνα και με τις εξαγγελίες του κ. Υπουργού Ανάπτυξης). Πιστεύω ότι θα μειωθούν τα έσοδα του ΤΕΘΑ, παρά θα αυξηθούν και ως γνωστόν, αυτά τα έσοδα διατίθενται για την Αμυντική Οργάνωση της Χώρας.
Ιδιαίτερα θετική η προτεινόμενη πρόβλεψη αναπροσαρμογής του μισθώματος προκειμένου αυτή να μην γίνεται μία φορά ανά πενταετία, αλλά κατ’ έτος, με την ετήσια αναπροσαρμογή να προστίθεται στο ήδη από το προηγούμενο μισθωτικό έτος αναπροσαρμοσθέν μίσθωμα, ωστόσο δεν φαίνεται να συντρέχει οποιοσδήποτε δικαιολογητικός λόγος [τόσο λαμβάνοντας υπόψη την τρέχουσα ανοδική τάση της αγοράς των ακινήτων (αστικών και μη), όσο και την απουσία οποιασδήποτε σχετικής αναφοράς/αιτιολόγησης στη συνημμένη ανάλυση συνεπειών της ρύθμισης] προκειμένου να μειωθεί το κατώτατο όριο του ετήσιου ανταλλάγματος από 5% σε 3% της αντικειμενικής αξίας. Εκτιμώ ότι μια τέτοια τροποποίηση οφείλει να στηρίζεται σε οικονομοτεχνική μελέτη αναγνωρισμένου από το Κράτος φορέα και να δικαιολογείται επαρκώς και στη μετέπειτα αιτιολογική έκθεση, άλλως ελλοχεύει ο κίνδυνος να θεωρηθεί ότι τα ακίνητα της περιουσίας των ΕΔ πρόκειται να μισθωθούν «αντί πινακίου φακής» (ιδίως αν συνεκτιμηθεί ότι στα δημοσιονομικά δυσκολότερα περασμένα έτη επιτεύχθηκε μίσθωμα αρκετά πάνω από τις τιμές εκκίνησης σε ακίνητα όπως της Βαλτετσίου 17, το La Mirage και το πρώην στρατόπεδο στη Λεωφόρο Μεσογείων). Εάν δε υφίσταται πρόβλημα αναξιοποίητων ακινήτων (αντίστοιχου με αυτό που αντιμετωπίζει ο ΕΦΚΑ ή άλλοι δημόσιοι φορείς), θα έπρεπε ίσως να εξεταστεί πρώτιστα εάν οι αρμόδιες υπηρεσίες λειτουργούν ορθολογικά (με εμπεριστατωμένη γνώση του αντικειμένου και σε διάλογο με την αγορά ακινήτων), εάν τα εν λόγω ακίνητα παρουσιάζουν ιδιαιτερότητες που δρουν ανασταλτικά για υποψήφιους επενδυτές (παλαιότητα ή ανάγκη επισκευών επί κτιρίων, όροι δόμησης και χρήσεις γης επί οικοπέδων, μονομερώς επιβαλλόμενοι συμβατικοί όροι στη μίσθωση κλπ.) και στη συνέχεια, εφόσον δεν υφίστανται τέτοια ζητήματα, να τεθεί επί τάπητος το θέμα του οικονομικού ανταλλάγματος.