Αρχική Κατηγορίες και περιεχόμενο χρήσεων γηςΆρθρο 14: Περιοχές Ελέγχου και Περιορισμού Δόμησης και ΧρήσεωνΣχόλιο του χρήστη ΛΥΔΑΚΗΣ ΑΡΙΣΤΟΔΗΜΟΣ | 16 Ιανουαρίου 2012, 13:16
  • Σχόλιο του χρήστη 'ΛΥΔΑΚΗΣ ΑΡΙΣΤΟΔΗΜΟΣ' | 16 Ιανουαρίου 2012, 13:16

    Σχόλια που αφορούν εις την δημόσια διαβούλευση επί σχεδίου Προεδρικού Διατάγματος «Κατηγορίες και περιεχόμενο χρήσεων γης» του Υπουργείου Περιβάλλοντος Ενέργειας & Κλιματικής Αλλαγής. Στο σχέδιο Προεδρικού Διατάγματος «Κατηγορίες και περιεχόμενο χρήσεων γης» το οποίο προτείνει ο αναπληρωτής Υπουργός Περιβάλλοντος Ενέργειας & Κλιματικής Αλλαγής κ. Νικόλαος Σηφουνάκης, στο εισαγωγικό του σημείωμα αναφέρει ότι :«Από το 1987 που θεσμοθετήθηκε το ΠΔ για τις «κατηγορίες και το περιεχόμενο χρήσεων γης» και το οποίο ισχύει μέχρι σήμερα, εμφανίστηκαν νέες λειτουργίες και χρήσεις και, συνεπώς, θα πρέπει να διατυπωθούν πιο αναλυτικοί ορισμοί για κάθε χρήση και να υπάρξει μια πιο εξειδικευμένη κατηγοριοποίηση λαμβάνοντας υπόψη τις σημερινές απαιτήσεις του πολεοδομικού και χωροταξικού σχεδιασμού χωρίς ερμηνευτικές αμφιβολίες και ασάφειες. Το νέο σχέδιο ΠΔ για τις χρήσεις γης επιχειρεί τη συμπλήρωση και τον εκσυγχρονισμό του θεσμικού πλαισίου, τίθεται από σήμερα και έως την 31.01.2012 σε δημόσια διαβούλευση και καλούνται οι πολίτες και οι φορείς να συμμετάσχουν ουσιαστικά με τα σχόλια και τις προτάσεις τους.» και μεταξύ των νέων ρυθμίσεων που εισάγει είναι αυτές των άρθρων 14 και 5 όπου αναφέρονται τα παρακάτω: Α. Για τις περιοχές εκτός σχεδίου (άρθρο 14) αναφέρει στην παράγραφο Α εδάφιο 9 ότι «επιτρέπεται η κατοικία μόνο για τον απασχολούμενο με την κύρια εκμετάλλευση». Δηλαδή καταργείται η εκτός σχεδίου δόμηση για τους έχοντες άρτια και οικοδομήσιμα οικόπεδα με τους ισχύοντες γενικούς και ειδικούς πολεοδομικούς κανονισμούς για την εκτός σχεδίου δόμηση από του έτους 1923, εκτός από τους ιδιοκτήτες οι όποιοι έχουν ως κυρία απασχόληση την εκμετάλλευση του γηπέδου αυτού (αγρότες, κτηνοτρόφοι κλπ). Αυτό το γεγονός θα έχει σαν συνέπεια όλοι οι μη ασχολούμενοι με την κυρία εκμετάλλευση του γηπέδου που αγόρασαν ή κληρονομήσαν , να μην μπορούν να το οικοδομήσουν . Με την διάταξη αυτή η συντριπτική πλειοψηφία των εκτός σχεδίου αρτίων και οικοδομήσιμων μέχρι σήμερα ακινήτων, να μετατραπούν σε αγροτικά, η αξία τους υποβαθμίζεται δραματικά, η ήδη περιορισμένη οικοδομική δραστηριότητα λόγω της οικονομικής κρίσης θα μειωθεί ακόμη περισσότερο, με συνακόλουθη απώλεια όχι μόνον για τους επαγγελματίες που ασχολούνται με την οικοδομή, αλλά και για το Κράτος (φόροι μεταβίβασης, φόροι κληρονομιών, εισφορές οικοδομικών αδειών, ασφαλιστικές εισφορές κλπ). Πέραν των προαναφερθεισών προφανών δυσμενών επιπτώσεων, που θα έχει, η θεσμοθετηθείσα, της αποτρεπτικής για την εκτός σχεδίου δόμηση αυτή διάταξη, μια άλλη επίπτωση θα είναι η δημιουργία εκ των πραγμάτων και των καταστάσεων, νέας γενεάς αυθαίρετων κτισμάτων, με ότι αυτό θα συνεπάγεται. Το ΥΠΕΚΑ οφείλει πρώτα να προσχωρήσει την διαδικασία πολεοδόμησης στις εκτός σχεδίου περιοχές, ούτως ώστε να υπάρξει ένα ξεκάθαρο, τοπίο και μετά να ορίσει χρήσεις γης σύμφωνα με τις ανάγκες των κατοίκων κάθε Νομού. Φυσικά αυτής της διαδικασίας θα πρέπει να προηγηθεί η δημιουργία κτηματολογίου. Εάν τελικώς περιληφθεί σε ΠΔ η επίμαχη διάταξη της κατάργησης της εκτός σχεδίου δόμησης, η οποία θα οδηγήσει σε υποβάθμιση της αξίας των εκτός σχεδίου γηπέδων θα έχει ως αποτέλεσμα την απόκτηση «αντί πινακίου φακής» μεγάλων εκτάσεων από οργανωμένα συμφέροντα που θα προχωρήσουν στην πραγματοποίηση ιδιωτικών πολεοδομήσεων, κάνοντας πραγματικότητα αυτό που το Κράτος «παρέλειψε», οπότε ιδιωτικοποιώντας την διαδικασία η οικοδομική δραστηριότητα θα αποτελέσει προνόμιο των μεγάλων κατασκευαστικών εταιρειών και των Τραπεζών ενώ οι υπόλοιποι, μικρές και μεσαίες επιχειρήσεις, γύρω από τα οικοδομικά, θα εξοντωθούν. Β. Ειδικότερα, για τα τοπικά κέντρα συνοικίας – γειτονιάς ισχύουν τα παρακάτω (Άρθρο 5) : (1) Ξενοδοχεία και λοιπές τουριστικές εγκαταστάσεις (μόνο κύρια ξενοδοχειακά καταλύματα και ξενώνες) μέχρι 100 κλίνες, συνολικής επιφάνειας δόμησης 2000 τμ. ανά οικόπεδο. Μεγαλύτερη επιφάνεια επιτρέπεται εφόσον καθορίζεται συγκεκριμένος χώρος από το εγκεκριμένο σχέδιο . (2) Εμπορικά καταστήματα, καταστήματα παροχής προσωπικών υπηρεσιών, υπεραγορές και πολυκαταστήματα, συνολικής επιφάνειας δόμησης μέχρι 1.200 τμ. ανά οικόπεδο. (3) Περίθαλψη μέχρι 100 κλίνες ή 2.000 τμ. συνολικής επιφάνειας δόμησης ανά οικόπεδο. Μεγαλύτερη επιφάνεια επιτρέπεται εφόσον καθορίζεται συγκεκριμένος χώρος από το εγκεκριμένο σχέδιο.» Από την ανάγνωση των προηγουμένων εδαφίων (1), (2), (3) προκύπτει ότι στα εδάφια (1) και (3) που αφορούν σε ξενοδοχεία και λοιπές τουριστικές εγκαταστάσεις το υπ αριθμόν (1) και Κλινικές-Κέντρα περίθαλψης το υπ αριθμόν (3), μετά τους περιορισμούς ως προς τον αριθμό των κλινών και την δόμηση, τίθεται επί λέξει η φράσις «Μεγαλύτερη επιφάνεια επιτρέπεται εφόσον καθορίζεται συγκεκριμένος χώρος από το εγκεκριμένο σχέδιο» η οποία φράσις απουσιάζει από το εδάφιο (2) το οποίον αφορά σε Εμπορικά καταστήματα, καταστήματα παροχής προσωπικών υπηρεσιών, υπεραγορές και πολυκαταστήματα, για τα οποία θα ισχύσει ο ασφυκτικός περιορισμός της συνολικής επιφάνειας δόμησης μέχρι 1.200 τετραγωνικά μέτρα, ανά οικόπεδο. Από τα παραπάνω προκύπτει ότι για τις Τουριστικές Επιχειρήσεις (Ξενοδοχεία κλπ) και τις επιχειρήσεις Περίθαλψης (Κλινικές, Κέντρα αρωγής κλπ) ουσιαστικά ο τιθέμενος περιορισμός στον αριθμό κλινών και την δόμηση είναι ως μη υπάρχων για τα οικόπεδα τα οποία σήμερα έχουν την συγκεκριμένη δυνατότητα, εν αντιθέσει με τα Καταστήματα, Υπεραγορές , Πολυκαταστήματα και τα Εμπορικά Κέντρα για τα οποία θα ισχύει ο νέος περιορισμός της δόμησης μέχρι 1.200 τετραγωνικά μέτρα ανά οικόπεδο ακόμη και εάν καθορίζεται ο συγκεκριμένος χώρος από το εγκεκριμένο σχέδιο. Οι λόγοι που πρέπει να καταργηθεί ο περιορισμός αυτός είναι: 1. Με την 109380/8296/1161/Β0014/ΠΟΛ 1112/05.10.2007 (ΦΕΚ-2022/Β/15-10-07) απόφαση του Υπουργού Οικονομίας και Οικονομικών καθορίζεται η έννοια του Εμπορικού Κέντρο, οι προϋποθέσεις , οι διαδικασίες και οι λεπτομέρειες άσκησης της επιλογής φορολόγησης και μίσθωσης των χώρων αυτών. Συγκεκριμένα στο άρθρο 1 αναφέρονται: Άρθρον 1 Έννοια εμπορικού κέντρου. Ως εμπορικό κέντρο νοείται το ακίνητο ή το συγκρότημα ακινήτων τα οποία αποτελούν ενιαίο λειτουργικά σύνολο, για το οποίο συντρέχουν τουλάχιστον οι εξής προϋποθέσεις: α) διαθέτει κατ' ελάχιστο, συνολική επιφάνεια 4000 τμ σε ένα ή περισσότερα επίπεδα, β) λειτουργεί ή προορίζεται να λειτουργήσει υπό ενιαία διαχείριση και εκμετάλλευση, γ) διαθέτει χώρους κατάλληλους για άσκηση δραστηριότητας παράδοσης αγαθών ή/και παροχής υπηρεσιών. 2.Με την 1040776/2851/209/Β0014/ΠΟΛ.1056/16.4.2009 απόφαση του Υπουργού Οικονομίας και Οικονομικών τροποποιήθηκε η με αριθμό 1093809/8296 /1161/Β0014/ΠΟΛ.1112/5.10.2007(ΦΕΚ-2022/Β/15-10-07) απόφαση για τη μίσθωση χώρων εμπορικών κέντρων και συγκεκριμένα το άρθρο 1 ως έξης: «Άρθρο 1. Έννοια εμπορικού κέντρου. 1. Ως εμπορικό κέντρο νοείται το ακίνητο ή το συγκρότημα ακινήτων τα οποία αποτελούν ενιαίο λειτουργικά σύνολο, για το οποίο συντρέχουν τουλάχιστον οι εξής προϋποθέσεις: α) διαθέτει κατ’ ελάχιστο, συνολική επιφάνεια 4.000 τ.μ. σε ένα ή περισσότερα επίπεδα, β) λειτουργεί ή προορίζεται να λειτουργήσει υπό ενιαία διαχείριση και εκμετάλλευση, γ) διαθέτει χώρους κατάλληλους για άσκηση δραστηριότητας παράδοσης αγαθών ή/και παροχής υπηρεσιών, δ) οι χώροι του εκμισθώνονται τουλάχιστον σε δεκαπέντε (15) διαφορετικές επιχειρήσεις προκειμένου να χρησιμοποιηθούν ως εμπορικό κατάστημα. 2. Οι αιτήσεις φορολόγησης που υπεβλήθησαν μέχρι 9.5.2008, ημερομηνία έκδοσης της εγκυκλίου 1053013/3042/444/Β0014/ΠΟΛ.1081/ /09.05.2008, με την οποία τέθηκε ερμηνευτικά ως προϋπόθεση το σημείο δ) της ανωτέρω παραγράφου 1, γίνονται αποδεκτές, για λόγους χρηστής διοίκησης, και χωρίς να πληρούται η προϋπόθεση του εν λόγω σημείου δ), εφόσον πληρούνται οι λοιπές προϋποθέσεις.». Στο άρθρο 17: Σχέδιο Υ.Α. επί της παρ. 1Γ του άρθρου 1 του Προεδρικού Διατάγματος χρήσεων γης ¨Πίνακας εξειδίκευσης περιεχομένου ειδικών κατηγοριών χρήσεων ήτοι : «- Εμπορικό κατάστημα είναι ο ισόγειος χώρος ή τμήμα ισογείου χώρου κτιρίου με ανεξάρτητη πρόσβαση, που χρησιμοποιείται για έκθεση, πώληση εμπορευμάτων. - Εμπορικό κέντρο είναι το σύνολο αυτοτελών εμπορικών καταστημάτων – επιχειρήσεων ή καταστημάτων παροχής προσωπικών υπηρεσιών που ενδεχομένως σε ορισμένες περιπτώσεις συνυπάρχουν και με άλλους χώρους συνάθροισης κοινού, με εστιατόρια κλπ. , που έχουν κοινή πρόσβαση, κοινά μέσα επικοινωνίας σε περισσότερους από ένα (1) ορόφους, κοινούς κοινόχρηστους χώρους και μπορεί να εκτείνονται σε πλέον του ισογείου ορόφους ή αποτελούν τουλάχιστον το 80% του συντελεστού δόμησης του οικοπέδου. - Πολυκατάστημα είναι το σύνολο επί μέρους ανεξαρτήτων εμπορικών καταστημάτων ή καταστημάτων παροχής προσωπικών υπηρεσιών που απαρτίζουν μια επιχείρηση με κοινή πρόσβαση. - Υπεραγορά είναι εμπορικό κατάστημα τροφίμων (Super Market) ή άλλων ειδών, που περιλαμβάνει και τμήματα πώλησης διαφορετικών ειδών και αποτελεί μια επιχείρηση». Επομένως ο περιορισμός της Δόμησης των 1.200 τετραγωνικών μέτρων ανά οικόπεδο καταργεί όλες τις προηγούμενες αποφάσεις και στερεί την δυνατότητα στους επιχειρηματίες εφεξής να δημιουργήσουν Πολυκαταστήματα, Υπεραγορές και Εμπορικά Κέντρα ακόμη και σε οικόπεδα στα οποία σήμερα υπάρχει η δυνατότητα αυτή από το εγκεκριμένο σχέδιο. Δηλαδή η περιοριστική αυτή διάταξη , η οποία είναι φωτογραφική, οδηγεί σε Δημιουργία Ολιγοπωλείου, ωφελεί αυτούς οι όποιοι μέχρι σήμερα έχουν δημιουργήσει και λειτουργούν Πολυκαταστήματα, Υπεραγορές ή Εμπορικά Κέντρα και εμποδίζει αυτούς οι όποιοι προσβλέπουν στην δημιουργία νέων, αποτελώντας τροχοπέδη στην ανάπτυξη του «επιχειρείν» στον ευαίσθητο επιχειρηματικά αλλά και κοινωνικά αυτόν τομέα. Η φωτογραφική αυτή διάταξη είναι και αντισυνταγματική διότι το άρθρο 5 παράγραφος 1 του Συντάγματος, κατοχυρώνει μεταξύ των άλλων και την ελεύθερη ίδρυση και εκμετάλλευση εμπορικών καταστημάτων (βλέπε ΣΤΕ 1991-2/2001 Ολ.). Συγκεκριμένα η παράγραφος του εν λόγω άρθρου αναφέρει ότι: «Καθένας έχει δικαίωμα να αναπτύσσει ελεύθερα την προσωπικότητά του και να συμμετέχει στην κοινωνική, οικονομική και πολιτική ζωή της Χώρας, εφόσον δεν προσβάλλει τα δικαιώματα των άλλων και δεν παραβιάζει το Σύνταγμα ή τα χρηστά ήθη». Το άρθρο 106 παράγραφος 1 του Συντάγματος αναφέρει ότι: «Για την εδραίωση της κοινωνικής ειρήνης και την προστασία του γενικού συμφέροντος το Κράτος προγραμματίζει και συντονίζει την οικονομική δραστηριότητα στη Χώρα, επιδιώκοντας να εξασφαλίσει την οικονομική ανάπτυξη όλων των τομέων της εθνικής οικονομίας λαμβάνοντας τα επιβαλλόμενα μέτρα για την αξιοποίηση των πηγών του εθνικού πλούτου, από την ατμόσφαιρα και τα υπόγεια ή υποθαλάσσια κοιτάσματα, για την προώθηση της περιφερειακής ανάπτυξης και την προαγωγή ιδίως της οικονομίας των ορεινών, νησιωτικών και παραμεθόριων περιοχών. Επίσης στον Ν-3852/10 (ΦΕΚ-87/Α/7-6-10) «Νέα Αρχιτεκτονική της Αυτοδιοίκησης και της Αποκεντρωμένης Διοίκησης - Πρόγραμμα Καλλικράτης» στο άρθρο 73 που αναφέρει τις αρμοδιότητες Επιτροπής Ποιότητας Ζωής των δήμων περιλαμβάνονται και τα: ί) θέματα καθορισμού χρήσεων γης, ii) θέματα ρυθμιστικών σχεδίων, προγραμματισμού εφαρμογής ρυθμιστικών σχεδίων, οικιστικής οργάνωσης ανοικτών πόλεων, εφαρμογής Γενικού Πολεοδομικού Σχεδίου (ΓΠΣ), πολεοδομικών μελετών, ανάπλασης περιοχών, πολεοδομικών επεμβάσεων, χρηματοδότησης προγραμμάτων ανάπλασης, ανασυγκρότησης υποβαθμισμένων περιοχών, πολεοδομικής αναμόρφωσης προβληματικών περιοχών, αποζημίωσης ρυμοτομούμενων, πολεοδομικών ρυθμίσεων, εισφοράς σε γη ή σε χρήμα, περιοχών ειδικά ρυθμιζόμενης πολεοδόμησης (ΠΕΡΠΟ) και έγκρισης πολεοδομικών μελετών, iii) τη λήψη αποφάσεων για θέματα προστασίας του περιβάλλοντος, τα οποία εισηγείται στο Δημοτικό Συμβούλιο το οποίο αποφασίζει για την προέγκριση ίδρυσης ή εγκατάστασης καταστημάτων, επιχειρήσεων και λοιπών δραστηριοτήτων, σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία, αλλά και εκφράζει γνώμη και διατυπώνει προτάσεις για πολεοδομική ανάπτυξη και ανάπλαση της περιοχής. Δηλαδή αυτό σημαίνει ότι οι Δήμοι έχουν κύριο λόγο και συμμετοχή στην οποιαδήποτε λήψη απόφασης για την δημιουργία και θεσμοθέτηση των χρήσεων γης , των ΣΧΟΟΑΠ, των ΓΠΣ, των ΠΕΡΠΟ κλπ, αλλά και την ίδρυση και λειτουργία των Εμπορικών Κέντρων. Υπεραγορών και Πολυκαταστημάτων στα όρια των, γεγονός το οποίο δεν λαμβάνεται καθόλου υπόψη από το ΥΠΕΚΑ το οποίο μονομερώς θέτει περιορισμούς χωρίς να λαμβάνει υπόψη του τις Τοπικές Κοινωνίες. Για όλους αυτούς τους λόγους που προανέφερα πιστεύω ότι θα πρέπει να αρθούν οι περιορισμοί του άρθρου 14 για την εκτός σχεδίου δόμηση καθώς και οι περιορισμοί του άρθρου 5 για τα Πολυκαταστήματα – Υπεραγορές και Εμπορικά Κέντρα γιατί η διατήρηση τους μόνο δεινά θα επιφέρει τόσο στους ιδιοκτήτες και τους απασχολούμενους με το αντικείμενο όσο και στο ίδιο το Κράτος. Ηράκλειο 16 Ιανουαρίου 2012 Ο συντάξας Αριστόδημος Ευαγγ. Λυδάκης Πολιτικός Μηχανικός Ε.Μ.Π