Yπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας

Δικτυακός Τόπος Διαβουλεύσεων

• Σχόλιο του χρήστη 'Παρασκευή Γρομητσάρη' | 27 Απριλίου 2013, 20:05

  Μόνιμος Σύνδεσμος

  Περί της εξάρτησης του μεταβιβαστού του ακινήτου από την ύπαρξη αυθαιρεσιών επί του ακινήτου. Αναντίρρητα, η αυθαίρετη δόμηση αποτελεί μία από τις μεγαλύτερες κοινωνικές παθογένειες του πολεοδομικού δικαίου στη Χώρα μας. Συνδέεται δε άρρηκτα με μια κακώς εννοούμενη αντίληψη του δικαιώματος της ιδιοκτησίας, που δεν σέβεται τους κανόνες περί των χρήσεων της γης που έχουν τεθεί για το δημόσιο συμφέρον. Εξάλλου, περιβαλλοντικής φύσεως περιορισμοί του δικαιώματος της ιδιοκτησίας κρίνονται αποδεκτοί και από το Ευρωπαϊκό Δικαστήριο δικαιωμάτων του ανθρώπου (ΕΔΔΔ, 27 nov. 2007, n° 21861-03, Hamer) αλλά και από το σύνολο των δικαίων σε ευρωπαϊκό επίπεδο, καθώς η αντίληψη αυτή ανταποκρίνεται σ’ έναν επαναπροσδιορισμό του δικαιώματος της Ιδιοκτησίας και την επένδυσή του με περιβαλλοντικό χαρακτήρα. Ωστόσο, η εξάρτηση του μεταβιβαστού του ακινήτου από την ύπαρξη αυθαιρεσιών αντίκειται σε θεμελιώδεις αρχές του δικαιικού μας συστήματος για τους κάτωθι λόγους. 1) Αναφορικά με την εσφαλμένη εφαρμογή της περιβαλλοντικής αρχής « Ο ρυπαίνων πληρώνει». Αρχικά, ο νόμος αυτό, όπως επισημαίνεται και από την αιτιολογική του έκθεση έχει τεθεί για την προστασία του περιβάλλοντος και ειδικότερα υπό το πρίσμα της αρχής «ο ρυπαίνων πληρώνει». Ιδεολογικό έρεισμα της αρχής αυτής που πρωτοεισάχθηκε από τον Άγγλο οικονομολόγο Pigou το 1920 είναι το ότι ο ευθυνόμενος για την υποβάθμιση του περιβάλλοντος πρέπει να υφίσταται το αντίστοιχο οικονομικό κόστος. Η διάσκεψη του Ρίο το 1992 την καθιστά μία εκ των βασικών αρχών προστασίας του περιβάλλοντος που στη συνέχεια επαναλαμβάνεται σε πλήθος διεθνών συμβάσεων. Το πνεύμα της αρχής αυτής είναι αποκαταστατικού χαρακτήρα. Επιτάσσεται δηλαδή σε περίπτωση εφαρμογής της , ότι , όταν τίθενται οικονομικές κυρώσεις για περιβαλλοντικής φύσεως περιορισμούς , οι πόροι εξ αυτών να διατίθενται σε περιβαλλοντικούς σκοπούς και μάλιστα όχι αορίστως, αλλά συγκεκριμένα σε σκοπούς συνυφασμένες με την εν λόγω παρανομία. Ειδικότερα στην περίπτωση των αυθαιρέτων τα χρήματα αυτά θα έπρεπε να διατίθενται σε πολεοδομικούς σκοπούς. Αυτή ήταν και λογική του Πρασίνου ταμείου που συστάθηκε με το άρθρο 4 του νόμου 3889/2010 (ΦΕΚ Α 182/14102010).Ωστόσο, η προσδοκία για υγιή εφαρμογή της αρχής αυτής διαψεύσθηκε, όταν στο άρθρο 39 του νόμου 4024/2011(ΦΕΚ Α 226/27102011) προβλέπεται ότι από το σύνολο των εσόδων του Πρασίνου Ταμείου μόνο το 5% προορίζεται για τους σκοπούς της σύστασής του, ενώ οι υπόλοιποι πόροι από τα έσοδα των αυθαιρέτων προορίζονται στην εξυγίανση των δημοσιονομικών αναγκών της χώρας μας. Τούτο δεν μπορεί παρά να επιβεβαιώσει τον εισπρακτικό χαρακτήρα της παρούσης πολιτικής. Με τον τρόπο αυτό συγκεκριμένη αρχή, όπως εδώ διαφαίνεται υπό το πρίσμα των διατάξεων αντιστρέφεται και καθίσταται « Ο πληρώνων δύναται να συνεχίσει να νέμεται το προιόν της παρανομίας του» και τα έσοδα εξ αυτής δεν διατίθενται καν για τους σκοπούς που προβλέπεται να εισπραχθούν. Εξάλλου, υπό κοινωνικό πρίσμα διαπιστώνεται πως το κριτήριο για την νομή της παράνομης ιδιοκτησίας είναι και πάλι οικονομικό. Τούτο διαχωρίζει τους παραβάτες αφενός σ’εκείνους που δύνανται να εξακολουθούν να παρανομούν, νομιμοποιούμενοι δια της πληρωμής και στους παρανόμους που με οικονομικά κριτήρια δεν μπορούν να εξακολουθήσουν να παρανομούν. Εν δευτέροις, αξίζει να ανατρέξουμε στο άρθρο 24 του Συντάγματος το οποίο μεταφέρει στο ελληνικό δίκαιο την Αρχή της Αειφορίας. Η αρχή αυτή, πέρα από τη σαφή περιβαλλοντική της διάσταση αποτελεί μια αρχή εναρμονισμού, που ερμηνευόμενη οδηγεί στο συμπέρασμα ότι η προστασία του περιβάλλοντος συμπορεύεται με την εναρμονισμένη κοινωνική και οικονομική ζωή του τόπου. Επ’ουδενί δε θα μπορούσαμε να ισχυρισθούμε ότι η Αρχή αυτή επιτρέπει την διατήρηση των αυθαιρέτων, αλλά η εξάρτηση της μεταβιβασιμότητάς τους από τη νομιμοποίησή τους δια χρηματικού ανταλλάγματος αντίκειται στην αρχή αυτή για λόγους που άπτονται τόσο της κοινωνικής όσο και της οικονομική της διάστασης. Ποιά όμως είναι η νομική διάσταση της εξάρτησης από το εν λόγω πολεοδομικό και περιβαλλοντικό περιορισμό της μεταβιβασιμότητας του ακινήτου; 2) Η απαγόρευση μεταβίβασης λόγω αυθαιρεσιών. Αναντίρρητα, το συνταγματικά κατοχυρωμένο δικαίωμα της ιδιοκτησίας αποτελεί μοχλό ανάπτυξης για την κοινωνική και οικονομική ζωή. Ο επαναπροσδιορισμός των ορίων άσκησής της δια περιβαλλοντικών περιορισμών, καίτοι θεμιτός, πρέπει να ασκείται με τέτοιο τρόπο ώστε το δικαίωμα να μην απεκδύεται της φύσης του. Η μη μεταβιβασιμότητα του ακινήτου αποτελεί σήμερα ένα πολύ συχνό φαινόμενο για τους λόγους ότι το απαιτούμενο ποσό για την υπαγώγή του στις νομοθετικές ρυθμίσεις υπερβαίνει κατά πολύ τη δυνατότητα καταβολής του. Τούτο σημαίνει ότι ακίνητα καθίστανται στην πράξη αμεταβίβαστα. Το μεταβιβαστό εξάλλου του ακινήτου δυσχεραίνεται ακόμη περισσότερο, λόγω της αναγκαίας και δυσχερούς πολλές φορές συνεργασία των φορέων που ακολουθούν την εν λόγω διαδικασία. Επίσης, στο σημείο αυτό πρέπει να διευκρινησθεί ότι η καθιέρωση της τιμής ζώνης είναι ένα στοιχείο το οποίο δεν λαμβάνει υπ’όψιν του την κοινωνική ετερογένεια κάποιων περιοχών, γεγονός επίσης που συμβάλλει δυσχερώς στην μεταβίβαση των ακινήτων. Εξάλλου, υπό νομικούς όρους γίνεται δεκτό ότι η ύπαρξη αυθαιρεσιών επί του ακινήτου αποτελεί δημοσίου δικαίου περιορισμό επί της κυριότητας , το οποίο αποτελεί νομικό ελάττωμα επί της ενοχικής – υποσχετικής σύμβασης της πώλησης και κατά συνέπεια ισχύουν επ’αυτού οι διατάξεις 513 και 514 του Αστικού Κώδικα. Αξίζει δε να αναφερθούμε ειδικότερα και στην εξαίρεση των πλειστηριασμών από τις διατάξεις του εν λόγω νόμου. Ανατρέχοντας στη νομική φύση του πλειστηριασμού, κατά τη θεωρία του ιδιωτικού δικαίου γίνεται δεκτό ότι αποτελεί πώληση ιδιωτικού δικαίου ενώ κατά τη θεωρία του δημοσίου δικαίου αποτελεί σύμβαση δημοσίου δικαίου που γεννά ιδιόρρυθμη σχέση πωλήσεως. Αναντίρρητα, σε κάθε περίπτωση μεταβιβάζεται κυριότητα του ακινήτου με τις τυχόν αυθαιρεσίες του. Εξ αυτού, πρέπει να επισημανθεί πως δεδομένων των παρούσων συνθηκών στη χώρα μας τούτη η εξαίρεση ενέχει το εξής κοινωνικό ρίσκο. Ακίνητα που δεν μπορούν να μεταβιβασθούν λόγω της μη δυνατότητας τακτοποίησης, μετά την κατακύρωσή τους να μπορέσουν να μεταβιβασθούν σε οικονομικά ισχυρότερους, οι οποίοι λόγω της οικονομικής τους υπεροπλίας να μπορούν να ανταπεξέλθουν στα έξοδα και να επωφεληθούν της αξίας του ακινήτου μεταβιβάζοντάς το περαιτέρω. Μπορούμε εύκολα να διανοηθούμε τις συνέπειες αυτού, ιδίως αρθεί το ακατάσχετο της πρώτης κατοικίας. Παρατηρούμε δηλαδή ότι η σύμβαση του μεταβιβαστού του απολύτου δικαιώματος της κυριότητας με το περιβαλλοντικό βάρος του ακινήτου, με το περιβαλλοντικό αυτό βάρος, μόνο τον οικονομικά ισχυρό δικαιώνει που του δύναται να εξακολουθεί να νέμεται και να διαθέτει το παράνομο, εφόσον πληρώνει. Τέλος,αν και η εισπρακτικότητα του παρόντος νόμου αποτελεί μια νομοθετική παθογένεια απέχουσα από τον περιβαλλοντικό σκοπό του νόμου, προκειμένου να μην παρακωλύεται η κοινωνική και οικονομική ζωή λόγω της δυσχέρειας μεταβίβασης του ακινήτου, αλλά και για να μην γίνεται κατάχρηση της διαπραγματευτικής δύναμης του ισχυρότερου μέρους προτείνεται η επαναδιατύπωση του παρόντος ή άρθρου είτε εκ νέου είτε με τη μορφή εναλλακτικής με το εξής σκεπτικό. Ειδικότερα κρίνεται σκόπιμο να μπορεί να μεταβιβάζεται το ακίνητο κατόπιν μιας απλής διαπιστωτικής και κατά συνέπεια λιγότερο δαπανηρής πράξης του μηχανικού επί των αυθαιρεσιών του ακινήτου και εν συνεχεία να δεσμεύεται ο αγοραστής υπό διαλυτική αίρεση ανατροπής της σύμβασης να προβεί εντός ορισμένου διαστήματος στην αποκατάσταση των αυθαιρεσιών του μεταβιβαζόμενου ακινήτου.Τούτο αποσκοπεί στη δυνατότητα, κατόπιν συμφωνίας των μερών μετατόπισης του βάρους ευθύνης επί των αυθαιρεσιών, προς το μέρος της σύμβασης που τεκμαίρεται οικονομικά ισχυρότερο. Τέλος θα μπορούσε η ευθύνη να παραμένει στην ευθύνη του πωλητή, αλλά επ’ουδενί να εξαρτάται εξ αυτής η σύμβαση αποδυναμώνοντας πλήρως το δικαίωμα της κυριότητας.