Αρχική ΝΟΜΟΣ ΓΙΑ ΤΟΝ ΕΛΕΓΧΟ ΚΑΙ ΤΗΝ ΠΡΟΣΤΑΣΙΑ ΤΟΥ ΔΟΜΗΜΕΝΟΥ ΠΕΡΙΒΑΛΛΟΝΤΟΣΆρθρο 64 Απαίτηση έκδοσης Βεβαίωσης Μηχανικού σε Δικαιοπραξίες, εγγραπτέες πράξεις και άδειες λειτουργίαςΣχόλιο του χρήστη ΣΥΜΒΟΛΑΙΟΓΡΑΦΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ ΕΦΕΤΕΙΩΝ ΠΑΤΡΩΝ ΚΑΙ ΔΥΤΙΚΗΣ ΣΤΕΡΕΑΣ ΕΛΛΑΔΑΣ | 19 Σεπτεμβρίου 2016, 16:51
  • Σχόλιο του χρήστη 'ΣΥΜΒΟΛΑΙΟΓΡΑΦΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ ΕΦΕΤΕΙΩΝ ΠΑΤΡΩΝ ΚΑΙ ΔΥΤΙΚΗΣ ΣΤΕΡΕΑΣ ΕΛΛΑΔΑΣ' | 19 Σεπτεμβρίου 2016, 16:51

    Τα τελευταία έτη ο έλληνας νομοθέτης προσπάθησε να παρεμποδίσει την αυθαίρετη δόμηση και για τον σκοπό αυτό καθιέρωσε, μεταξύ άλλων την απαγόρευση σύστασης και μεταβίβασης εμπράγματων δικαιωμάτων επί ακινήτων που βαρύνονται με αυθαίρετες κατασκευές ή κατασκευές με αυθαίρετα τροποποιημένη τη χρήση τους. Όταν όμως τίθενται τόσο σημαντικά θέματα, όπως το θέμα της σύστασης και μεταβίβασης εμπραγμάτων δικαιωμάτων επι ακινήτων και ιδιαίτερα, οριζοντιων και κάθετων ιδιοκτησιών σε ακίνητα με πολεοδομικά τακτοποιημένες αυθαίρετες κατασκευές ή αυθαίρετες χρήσεις πρέπει να ακολουθούνται ορισμένοι βασικοί κανόνες: α)κατ’αρχήν επιβάλλεται να εφαρμόζονται με επιμέλεια οι νομικές διατάξεις για τη σύσταση και μεταβίβαση εμπράγματων δικαιωμάτων και ν’ακολουθείται η κρατούσα ερμηνεία αυτών, όπως διαμορφώθηκε τόσο από τη νομολογία όσο και από τη θεωρία. Δεν επιτρέπεται αλλοίωσή τους με τεχνικές κρίσεις, β) σε κάθε περίπτωση πρέπει να συντρέχουν τόσο οι γενικές και ειδικές προϋποθέσεις σύστασης και μεταβίβασης εμπράγματων δικαιωμάτων επι ακινήτων, γ) το κύρος των συμφωνιών για τη σύσταση και μεταβίβαση εμπράγματων δικαιωμάτων επι ακινήτων, καθώς και των συμφωνιών για τη σύσταση και μεταβίβαση οριζόντιων και κάθετων ιδιοκτησιών και τις σχέσεις των φορέων των δικαιωμάτων μεταξύ τους δεν εξαρτάται από τη συμφωνία τους με τις πολεοδομικές διατάξεις εκτός αν συνάγεται ρητά το αντίθετο, δ) το εμπράγματο και το πολεοδομικό δίκαιο αποτελούν κατά βάση δυο παράλληλα συστήματα κανόνων με διαφορετικό αντικείμενο και διαφορετική ρυθμιστική λειτουργία. Η πολεοδομική νομοθεσία ενδέχεται να αλλοιώνει τη νομοθεσία για τις εμπράγματες σχέσεις επί ακινήτων μόνον εφόσον περιέχει ρυθμίσεις σαφείς, συγκεκριμένες και σύμφωνα με το σύνταγμα. Σχετικά με την επέκταση της υποχρέωσης προσάρτησης υπεύθυνης δήλωσης του ιδιοκτήτη και βεβαίωσης μηχανικού συνοδευόμενης με τοπογραφικό διάγραμμα και στις αποδοχές κληρονομιάς και στους αναγκαστικούς πλειστηριασμούς ακινήτων έχουμε να παρατηρήσουμε τα εξής: Η κληρονομιά επάγεται αυτοδίκαια στον κληρονόμο, είτε δυνάμει διαθήκης, είτε εξ αδιαθέτου. Ο κληρονόμος αποκτά τα κληρονομιαία ακίνητα με τον θάνατο του κληρονομούμενου. Εντός προθεσμίας τεσσάρων (4) μηνών από τον θάνατο ή από την γνώση της επαγωγής της κληρονομιάς δικαιούται να αποποιηθεί την κληρονομιά, άλλως καθίσταται κληρονόμος οριστικά και υποχρεωτικά, άνευ άλλου τινός. Η κληρονομιά δεν αποτελεί συναλλακτική επιλογή, αλλά αναγκαστική διαδοχή, στηριζόμενη στο αναπόφευκτο γεγονός του θανάτου του κληρονομουμένου και στην πάροδο της τετράμηνης προθεσμίας αποποίησης. Ο κληρονόμος αποκτά τα κληρονομιαία ακίνητα αμέσως με τον θάνατο του κληρονομουμένου ως έχουν συνεπώς και τα τυχόν αυθαίρετα οικοδομήματα και όχι από την ημέρα σύνταξης της συμβολαιογραφικής πράξης αποδοχής κληρονομίας. Η συμβολαιογραφική πράξη αποδοχής κληρονομίας είναι διαπιστωτική, δηλωτική πράξη για την οποία δεν υφίσταται καμία προθεσμία. Η διάταξη αυτή θα επιφέρει μεγάλες οικονομικές επιβαρύνσεις στους κληρονόμους ακινήτων κυρίως στην επαρχία, όπου κληρονομούνται κυρίως αδόμητα αγροτεμάχια μικρής αξίας π.χ. σε μια κληρονομιά μεριδίων εξ αδιαιρέτου αγροτεμαχίων συνολικής αξίας τεσσάρων χιλιάδων ευρώ (4.000 €), η οποία περιλαμβάνει μερίδια εξ αδιαιρέτου 20 αδόμητων αγροτεμαχίων μικρής έκτασης το κόστος της σύνταξης τοπογραφικών διαγραμμάτων και βεβαίωσης μηχανικού ότι δεν υφίσταται επ’ αυτών κτίσμα θα ανέλθει σε πέντε χιλιάδες ευρώ (5.000€), ενώ και στις περιπτώσεις κληρονομιάς μεριδίων εξ αδιαιρέτου οικοπέδων με ευτελούς αξίας κτίσματα σε αγροτικούς οικισμούς το κόστος της τυχόν τακτοποίησης, σύνταξης τοπογραφικών διαγραμμάτων και λοιπών εγγράφων και βεβαίωσης μηχανικού θα υπερβαίνει κατά πολύ την αξία των κληρονομούμενων ακινήτων. Επίσης σε περίπτωση συγκυριότητας, με τις προτεινόμενες διατάξεις ο συγκύριος που επιθυμεί να προβεί στην σύνταξη της συμβολαιογραφικής πράξης αποδοχής θα είναι υποχρεωμένος να καταβάλλει το πρόστιμο τακτοποίησης και τις δαπάνες σύνταξης τοπογραφικών διαγραμμάτων και βεβαιώσεων μηχανικού για το σύνολο της περιουσίας στην οποία όμως έχει ιδανικό μερίδιο. Οι νομικοί λόγοι στους οποίους προσκρούει η άνω διάταξη εκτίθενται στην υπ. αριθμ. 633/1997 γνωμοδότηση του Ν.Σ.Κ. η οποία είχε γίνει δεκτή από το Υ.ΠΕ.ΧΩ.Δ.Ε. σύμφωνα με την οποία «……… γ) τα αυθαίρετα κτίσματα που ανεγέρθηκαν μετά την 31-01-1983 μεταβιβάζονται με κληρονομική διαδοχή και δ) οι κληρονόμοι, ως καθολικοί διάδοχοι του διαθέτη, είναι υπόχρεοι για την καταβολή των προστίμων της παραγράφου 2 του άρθρου 17 του νόμου 1337/1983 μέχρι την κατεδάφιση ή την τυχόν νομιμοποίηση του αυθαιρέτου», ενώ στο σκεπτικό της παραπάνω γνωμοδότησης αναφέρεται ότι αντίθετη ερμηνευτική εκδοχή οδηγεί στην άτοπη συνέπεια «ότι η κληρονομική μεταβίβαση των παραπάνω αυθαιρέτων θα παρέμενε έωλη, αφού η περιέλευση αυτής στους κληρονόμους θα εξαρτιόταν από την αναβλητική αίρεση της κατεδάφισης των αυθαιρέτων αυτών, τα οποία οι κληρονόμοι δεν θα μπορούν να κατεδαφίσουν αφού δεν θα έχουν γίνει ακόμη κύριοι αυτών». Επίσης η προτεινόμενη διάταξη δεν μπορεί να εφαρμοστεί και στους αναγκαστικούς πλειστηριασμούς ακινήτων, Επίσης η ίδια παραπάνω γνωμοδότηση αναφέρεται και στον αναγκαστικό πλειστηριασμό ακινήτων με αυθαίρετες κατασκευές ή χρήσεις επισημαίνοντας ότι ο αναγκαστικός πλειστηριασμός ουδόλως νομιμοποιεί το αυθαίρετο, το οποίο θα εξακολουθεί να παραμένει αυθαίρετο μέχρι την κατεδάφιση ή τυχόν νομιμοποίηση του, το δε ακίνητο θα φέρει ως δημόσιο βάρος, τη υποχρέωση κατεδάφισης του αυθαιρέτου καθώς και την υποχρέωση καταβολής του προστίμου για την διατήρηση του. Ο υπερθεματιστής από τις κατακυρώσεις λαμβάνει τα ωφελήματα και φέρει τα βάρη του πράγματος. 2) Στην παρ. 2 (η ορθή αρίθμησή της πρέπει να είναι 3) του άρθρου 64 του ανωτέρω σχεδίου νόμου ορίζεται ότι «στα συμβολαιογραφικά έγγραφα, που καταρτίζονται μετά την έναρξη ισχύος του παρόντος και έχουν σαν αντικείμενο τη σύσταση ή την τροποποίηση αυτοτελών ιδιοκτησιών κατά τις διατάξεις του ν. 3741/1929 (Α’ 4) και ν.δ. 1024/1971 (Α' 232), προσαρτώνται αντίγραφα των σχεδίων της οικοδομικής άδειας του κτιρίου». Σε αντίθεση δηλαδή με την σχετική διάταξη ταυ Ν. 4178/2013, που όριζε ορθώς ότι η παραπάνω υποχρέωση θα υφίσταται για οικοδομές, οι οποίες ανεγέρθηκαν σύμφωνα με τις διατάξεις του Ν. 4030/2011, με την νέα διάταξη επιβάλλεται η εν λόγω υποχρέωση για όλες τις οικοδομές, οποτεδήποτε και αν ανεγέρθηκαν. Η διάταξη αυτή είναι ανεφάρμοστη αφού είναι πανθομολογούμενο η έλλειψη έως η ανυπαρξία των σχετικών αρχείων των πολεοδομικών υπηρεσιών. Άλλωστε σύμφωνα με το νόμο οι προϋποθέσεις συστάσεως οριζοντίου και κάθετης ιδιοκτησίας είναι σαφείς και προσδιορισμένες. Πως θα εφαρμοστεί η συγκεκριμένη διάταξη σε τροποποιήσεις οριζοντίων ιδιοκτησιών α) η σύσταση των οποίων έχει γίνει με διάταξη τελευταίας βουλήσεως (διαθήκη), β) επι πολυκατοικιών προπολεμικής κατασκευής π.χ. στο κέντρο της Αθήνας ή σε μεγάλα αστικά κέντρα. Δεδομένου λοιπόν όλων όσων προαναφέρθηκαν η τήρηση της παραπάνω υποχρέωσης καθίσταται ανέφικτη, ενώ το κόστος της ανασύστασης του απωλεσθέντος από την Υπηρεσία (χωρίς ευθύνη του πολίτη) φακέλου της αδείας οικοδομής κατά τα οριζόμενα στο άρθρο 83 παρ. 5, εδ. γ του σχεδίου νόμου είναι απόλυτα απαγορευτικό. Κατόπιν των ανωτέρω προτείνουμε η διάταξη του άρθρου 64 παρ. 2 (σύμφωνα με την ορθή αρίθμηση 3) ως εξής: Στα συμβολαιογραφικά έγγραφα, που καταρτίζονται μετά την έναρξη ισχύος του παρόντος και έχουν σαν αντικείμενο τη σύσταση ή την τροποποίηση αυτοτελών ιδιοκτησιών κατά τις διατάξεις του ν. 3741/1929 (Α` 4) και ν.δ. 1024/1971 (Α`232), προσαρτώνται αντίγραφα των σχεδίων της άδειας δόμησης του κτιρίου, σύμφωνα με τις διατάξεις του ν. 4030/2011, θεωρημένα από την αρμόδια Υ.ΔΟΜ.