Yπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας

Δικτυακός Τόπος Διαβουλεύσεων

• Σχόλιο του χρήστη 'Χρήστος Τερζίδης Πρόεδρος Συμβολαιογραφικού Συλλόγου Εφετείου Θράκης' | 20 Σεπτεμβρίου 2016, 19:43

  Μόνιμος Σύνδεσμος

  Με την παρούσα διάταξη επεκτείνονται οι υποχρεώσεις προσάρτησης βεβαίωσης μηχανικού συνοδευόμενης από τοπογραφικό διάγραμμα με τις σχετικές προδιαγραφές και στις αποδοχές κληρονομιών τόσο δομημένων ακινήτων όσο και αδόμητων, καθώς και στους αναγκαστικούς πλειστηριασμούς ακινήτων (δομημένων και αδόμητων). Οι παραπάνω διατάξεις προστίθενται σε μια σειρά επιβαρύνσεων (φορολογικών και όχι μόνο) των ακινήτων και είναι βέβαιο θα οδηγήσουν σε πλήρη απαξίωση των ακινήτων και στην αναζήτηση εκ μέρους των πολιτών τρόπων προστασίας και αποφυγής των επιβαρύνσεων, στις οποίες αδυνατούν να ανταποκριθούν, ενώ θα προκληθεί επιπλέον ύφεση στην οικονομία και ανασφάλεια στις συναλλαγές. Πιο συγκεκριμένα, έχουμε να παρατηρήσουμε σχετικά τα εξής: Α) Η κληρονομιά επάγεται στον κληρονόμο, είτε δυνάμει διαθήκης, είτε εξ αδιαθέτου. Ο κληρονόμος αποκτά τα κληρονομιαία ακίνητα με τον θάνατο του κληρονομούμενου ή τη δημοσίευση της διαθήκης. Εντός προθεσμίας τεσσάρων (4) μηνών από τον θάνατο ή από την γνώση της επαγωγής της κληρονομιάς για τους διαμένοντες στο εσωτερικό και ένα (1) έτος για τους διαμένοντες στο εξωτερικό δικαιούται ο (προσωρινός) κληρονόμος να αποποιηθεί την κληρονομιά, άλλως καθίσταται κληρονόμος οριστικά και υποχρεωτικά, άνευ άλλου τινός. Εντός προθεσμίας πέντε (5) μηνών από τον θάνατο οφείλει να υποβάλει δήλωση Ε9 προκειμένου να δηλώσει τα κληρονομιαία ακίνητα, και εντός προθεσμίας έξι (6) μηνών από τον θάνατο ή από την δημοσίευση της διαθήκης οφείλει να υποβάλει στην αρμόδια Δ.Ο.Υ. δήλωση φόρου κληρονομιάς. Οι παραπάνω φορολογικές υποχρεώσεις των κληρονόμων υπόκεινται σε παραγραφή. Τέλος, για την μεταγραφή των κληρονομιαίων ακινήτων στο όνομά του ο κληρονόμος πρέπει να υπογράψει συμβολαιογραφική πράξη αποδοχής κληρονο¬μιάς, η οποία είναι απλή διαπιστωτική -δηλωτική πράξη, για την οποία δεν υφίσταται καμιά προθεσμία και δεν αποτελεί προϋπόθεση για την επαγωγή της κληρονομίας, παρά μόνο για την περαιτέρω μεταβίβαση του κληρονομιαίου ακινήτου. Για την παραπάνω πράξη δήλωσης αποδοχής κληρονομιάς για λόγους καθαρά κοινωνικούς, έχουν ορισθεί τα συμβολαιογραφικά δικαιώματα ως πάγια αμοιβή ιδιαίτερα χαμηλού ύψους, η οποία δεν καλύπτει ούτε καν το κόστος της παροχής της συμβολαιογραφικής υπηρεσίας. Τα προβλήματα που ανακύπτουν με τις νέες διατάξεις είναι τα εξής: Σε πολλές περιπτώσεις, κυρίως στην Επαρχία, οι κληρονομιές περιλαμβάνουν μεγάλο αριθμό ακινήτων ή μεριδίων εξ αδιαιρέτου ακινήτων ιδιαίτερα μικρής αξίας, όπως μερίδια οικοπέδων με ευτελή αγροτικά κτίσματα και κυρίως αδόμητα αγροτεμάχια. Οι υποχρεώσεις που προκύπτουν με τις παραπάνω διατάξεις συνεπάγονται για τους κληρονόμους οικονομικές επιβαρύνσεις πολλαπλάσιες της αξίας των ακινήτων που κληρονομούνται. Π.χ. σε μια κληρονομιά μεριδίων εξ αδιαιρέτου αγροτεμαχίων συνολικής αξίας τεσσάρων χιλιάδων ευρώ (4.000 €), η οποία περιλαμβάνει μερίδια εξ αδιαιρέτου 20 αδόμητων αγροτεμαχίων μικρής έκτασης το κόστος της σύνταξης τοπογραφικών διαγραμμάτων και βεβαίωσης μηχανικού ότι δεν υφίσταται επ’ αυτών κτίσμα θα ανέλθει σε πέντε χιλιάδες ευρώ (5.000€), ενώ και στις περιπτώσεις κληρονομιάς μεριδίων εξ αδιαιρέτου οικοπέδων με ευτελούς αξίας κτίσματα σε αγροτικούς οικισμούς το κόστος της τυχόν τακτοποίησης, σύνταξης τοπογραφικών διαγραμμάτων και λοιπών εγγράφων και βεβαίωσης μηχανικού θα υπερβαίνει κατά πολύ την αξία των κληρονομούμενων ακινήτων. Θα πρέπει να ληφθεί ιδιαίτερα υπόψη ότι οι κληρονομιές σε πολλές περιπτώσεις περιλαμβάνουν μερίδια εξ αδιαιρέτου ακινήτων, με αποτέλεσμα αν ισχύσουν οι προτεινόμενες διατάξεις, ορισμένοι μόνο εκ των συγκυρίων των ακινήτων, οι οποίοι είχαν την ατυχία να χάσουν τον καθολικό δικαιοπάροχό τους και να κληρονομήσουν το μερίδιό του, θα κληθούν να επιβαρυνθούν με δαπάνες σύνταξης τοπογραφικών διαγραμμάτων, καταβολής προστίμων τακτοποίησης και λήψης βεβαιώσεων μηχανικού για το σύνολο της περιουσίας. Αποτέλεσμα των παραπάνω υπό διαβούλευση διατάξεων, αv ψηφισθούν ως έχουν, θα είναι στην καλύτερη περίπτωση να οδηγηθούν οι ιδιοκτήτες στην σιωπηρή αποδοχή των κληρονομιαίων ακινήτων (μέσω της παρέλευσης άπρακτης της τετράμηνης προθεσμίας αποποίησης της κληρονομιάς), χωρίς να συντάσσουν συμβολαιογραφική πράξη αποδοχής κληρονομιάς, κάτι που θα οδηγήσει σε απόλυτη ανασφάλεια δικαίου και συναλλαγών και εν τέλει θα «ρημάξει» κυριολεκτικά η Χώρα από δεκάδες χιλιάδες εγκαταλελειμμένα ακίνητα, που ουδείς θα ενδιαφέρεται να τα κληρονομήσει, με άμεση συνέπεια να δημιουργηθεί ένα ακόμη πρόσκομμα στη δημιουργία του Εθνικού Κτηματολογίου, αλλά και μια ακόμη απώλεια σε δημόσια έσοδα από το φόρο κληρονομιάς και από τον ΕΝ.Φ.Ι.Α., ενώ θα επιφέρει καίριο πλήγμα στην ανάκαμψη της οικοδομικής δραστηριότητας και στην οικονομική ανάπτυξη και τέλος θα οδηγήσει σε πλήρη απαξίωση των ακινήτων. Πέραν των παραπάνω οικονομικών και κοινωνικών επιπτώσεων, που θα προκληθούν με τις υπό διαβούλευση διατάξεις, υφίστανται και συγκεκριμένοι νομικοί λόγοι, στους οποίους προσκρούει η εν λόγω επιλογή: Αυτοί εκτίθενται με ενάργεια στην με αριθμό 633/1997 γνωμοδότηση του Ν.Σ.Κ., που έγινε αποδεκτή από τον Υ.ΠΕ.ΧΩ.Δ.Ε., όπως προκύπτει από το με αριθμό πρωτ. 104231 οικ/3-4-1998 έγγραφο του Υ.ΠΕ.ΧΩ.Δ.Ε. Με την παραπάνω γνωμοδότηση το Ν.Σ.Κ. αποφάνθηκε ότι: «……… γ) τα αυθαίρετα κτίσματα που ανεγέρθηκαν μετά την 31-01-1983 μεταβιβάζονται με κληρονομική διαδοχή και δ) οι κληρονόμοι, ως καθολικοί διάδοχοι του διαθέτη, είναι υπόχρεοι για την καταβολή των προστίμων της παραγράφου 2 του άρθρου 17 του νόμου 1337/1983 μέχρι την κατεδάφιση ή την τυχόν νομιμοποίηση του αυθαιρέτου», ενώ στο σκεπτικό της παραπάνω γνωμοδότησης αναφέρεται ότι αντίθετη ερμηνευτική εκδοχή οδηγεί στην άτοπη συνέπεια «ότι η κληρονομική μεταβίβαση των παραπάνω αυθαιρέτων θα παρέμενε έωλη, αφού η περιέλευση αυτής στους κληρονόμους θα εξαρτιόταν από την αναβλητική αίρεση της κατεδάφισης των αυθαιρέτων αυτών, τα οποία οι κληρονόμοι δεν θα μπορούν να κατεδαφίσουν αφού δεν θα έχουν γίνει ακόμη κύριοι αυτών». Β) Παράλληλα με τις προωθούμενες διατάξεις, το αρμόδιο Υπουργείο προτίθεται να επιβάλει την υποχρέωση τήρησης της διαδικασίας των διατάξεων για την αυθαίρετη δόμηση και στους αναγκαστικούς πλειστηριασμούς ακινήτων. Στο συγκεκριμένο ζήτημα η θέση μας είναι ότι δεν μπορεί να τεθεί ως προϋπόθεση για την σύνταξη της έκθεσης κατακύρωσης ή για την χορήγηση και την μεταγραφή της περίληψης κατακυρωτικής έκθεσης η τακτοποίηση ή η κατεδάφιση των τυχόν αυθαιρέτων κτισμάτων, δεδομένου ότι η συγκεκριμένη επιλογή θα δημιουργούσε σοβαρό πρόβλημα στην πρόοδο της διαδικασίας των πλειστηριασμών με ό,τι αυτό συνεπάγεται. Συγκεκριμένα, στο στάδιο της κατάσχεσης μέχρι και την χορήγηση και μεταγραφή της περίληψης κατακυρωτικής εκθέσεως είναι ανέφικτο να επιτευχθεί η συνεργασία του καθ' ου ο πλειστηριασμός οφειλέτη, προκειμένου να διαμορφωθεί η πλήρης εικόνα της τυχόν αυθαιρεσίας δόμησης και του κόστους τακτοποίησης αυτής. Συνεπώς, οι ενδιαφερόμενοι υπερθεματιστές δεν θα είναι σε θέση να γνωρίζουν, κατά τον χρόνο, που καλούνται να υπερθεματίσουν, το σύνολο των δαπανών που θα απαιτηθούν προκειμένου να καταστούν κύριοι του ακινήτου που πλειστηριάζεται. Βεβαίως με την κατακύρωση και την μεταγραφή της περίληψης κατακυρωτικής έκθεσης δεν διαγράφονται και οι αυθαιρεσίες δόμησης του ακινήτου, οι οποίες εξακολουθούν να υφίστανται μέχρι να προβεί ο νέος κύριος στις απαραίτητες ενέργειες προκειμένου να τακτοποιηθεί πολεοδομικά το κτίσμα που απέκτησε με την μεταγραφή της περίληψης κατακυρωτικής έκθεσης. Στην προκειμένη περίπτωση όμως, με τις ισχύουσες διατάξεις του Νόμου 4335/23-7-2015 και με τις πολλαπλές κατασχέσεις που επιτρέπονται από αυτόν, θα δημιουργείται και ένα άλλο σοβαρό πρόβλημα στους υπερθεματιστές: στην περίπτωση που το ακίνητο έχει εκπλειστηριασθεί, έχει καταβληθεί το πλειστηρίασμα, έχει συνταχθεί ο πίνακας κατάταξης και έχουν μοιρασθεί τα χρήματα στους πιστωτές από τον επί του πλειστηριασμού υπάλληλο, αλλά δεν έχει προλάβει να μεταγραφεί η περίληψη κατακυρωτικής εκθέσεως, ελλοχεύει ο κίνδυνος να επιβληθούν στο μεταξύ, βάσει του άνω νόμου μία ή περισσότερες (άλλες) κατασχέσεις, να διενεργηθεί νέος (ή νέοι) πλειστηριασμός (ή πλειστηριασμοί), να αναδειχθεί καινούργιος υπερθεματιστής ή υπερθεματιστές και να καταβληθεί το νέο πλειστηρίασμα, καθισταμένης έτσι της διαδικασίας του πλειστηριασμού αναξιόπιστης, με συνέπεια τη μη προστασία των συναλλαγών σε βάρος της πολιτείας και των πολιτών. Η προαναφερόμενη με αριθμό 633/1997 γνωμοδότηση του Ν.Σ.Κ., που έγινε αποδεκτή από τον Υ.ΠΕ.ΧΩ.Δ.Ε. προσεγγίζει το συγκεκριμένο θέμα ως εξής: «α) τα αυθαίρετα κτίσματα που ανεγέρθηκαν μετά την 31-01-1983 μπορούν να μεταβιβαστούν με αναγκαστικό πλειστηριασμό, τον οποίο επισπεύδει το Δημόσιο, λόγω μη καταβολής των βεβαιωθέντων προστίμων από τον αυθαιρετούντα, β) το ήδη βεβαιωθέν πρόστιμο διατήρησης, το οποίο αναπροσδιορίζεται κατ' έτος (άρθρο 17 παράγραφος 2 εδάφιο β του νόμου 1337/1983, όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 5 παράγραφος 7 εδάφιο α' του νόμου 2052/1992) που αφορά το χρονικό διάστημα μέχρι την κατακύρωση του αναγκαστικού πλειστηριασμού, υπόχρεος να το καταβάλει είναι ο μέχρι τότε κύριος του αυθαιρέτου καθ' ου επισπεύσθηκε ο πλειστηριασμός, δύναται δε να επιδιωχθεί η είσπραξη του και από το πλειστηρίασμα, σύμφωνα με τις σχετικές διατάξεις του Κώδικα Είσπραξης Δημοσίων Εσόδων και του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας. Για το πρόστιμο όμως διατήρησης που αφορά το μεταγενέστερο της κατακύρωσης του πλειστηριασμού χρονικό διάστημα και μέχρι την κατεδάφιση ή την τυχόν νομιμοποίηση του αυθαιρέτου, υπόχρεος είναι ο υπερθεματιστής στον οποίο κατακυρώθηκε το ακίνητο επί του οποίου βρίσκεται το αυθαίρετο και του οποίου έγινε κύριος, ενώ στο σκεπτικό της παραπάνω γνωμοδότησης αναφέρεται ότι εάν οι παραπάνω διατάξεις απαγορεύουν τον αναγκαστικό πλειστη¬ριασμό των ακινήτων επί των οποίων έχουν ανεγερθεί τα αυθαίρετα αυτά και μάλιστα και αυτόν που επισπεύδεται από το Δημόσιο τότε ο αυθαιρετών, εάν δεν έχει άλλη περιουσία, θα μπορεί να αποτρέψει, μη κατεδαφίζοντας το αυθαίρετο, αφενός μεν τους δανειστές τους ιδιώτες από την ικανοποίηση των αξιώσεων τους, αφετέρου δε το Δημόσιο από την ικανοποίηση οποιασδήποτε αξίωσης του κατ' αυτού και αυτής για την πληρωμή των προστίμων για την ανέγερση και τη διατήρηση του αυθαιρέτου, με αποτέλεσμα να καθίσταται ευμενέστερη η θέση του αυθαιρετούντος έναντι των ιδιοκτητών νομίμων κτισμάτων πράγμα το οποίο δεν το θέλησε ο νομοθέτης ούτε το επιδιώκει η παραπάνω διάταξη, η οποία στο αντίθετο ακριβώς αποτέλεσμα στοχεύει».