Yπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας

Δικτυακός Τόπος Διαβουλεύσεων

• Σχόλιο του χρήστη 'ΣΥΝΤΟΝΙΣΤΙΚΗ ΕΠΙΤΡΟΠΗ ΣΥΜΒΟΛΑΙΟΓΡΑΦΙΚΩΝ ΣΥΛΛΟΓΩΝ ΕΛΛΑΔΟΣ' | 21 Σεπτεμβρίου 2016, 09:56

  Μόνιμος Σύνδεσμος

  ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑ Αθήνα, 20 Σεπτεμβρίου 2016 ΥΠΟΥΡΓΕΙΟ ΔΙΚΑΙΟΣΥΝΗΣ, ΔΙΑΦΑΝΕΙΑΣ ΚΑΙ AΝΘΡΩΠΙΝΩΝ ΔΙΚΑΙΩΜΑΤΩΝ Αριθμ. πρωτ. 526 ΣΥΝΤΟΝΙΣΤΙΚΗ ΕΠΙΤΡΟΠΗ ΣΥΜΒΟΛΑΙΟΓΡΑΦΙΚΩΝ ΣΥΛΛΟΓΩΝ ΕΛΛΑΔΟΣ Ταχ.Δ/νση: Γ. Γενναδίου 4 - Τ.Κ.106 78 Τηλέφωνα: 210-3307450,60,70,80,90 FAX: 210-3848335 E-mail: notaries@notariat.gr Προς τον κ. Ιωάννη Τσιρώνη Αναπληρωτή Υπουργό Περιβάλλοντος και Ενέργειας Λεωφ. Μεσογείων 119 - Αμπελόκηποι 10192 Αθήνα Κοινοποίηση: κα Σ. Αγρίου Αξιότιμε Κύριε Υπουργέ, Αναρτήθηκε στη δημόσια διαβούλευση από το Υ.ΠΕ.Κ.Α, το σχέδιο νόμου για τον έλεγχο και την προστασία του δομημένου περιβάλλοντος, στις επιμέρους διατάξεις του οποίου παρατηρούμε τα εξής: 1)Στο άρθρο 64 του παραπάνω σχεδίου νόμου επα¬ναλαμβάνονται οι διατάξεις του άρθρου 3 του Ν. 4178/2013 σύμφωνα με τις οποίες σε κάθε δικαιοπραξία εν ζωή, (περιλαμβανομένων ήδη ρητά και των αιτία θανάτου δωρεών), που έχει ως αντικείμενο τη μεταβίβαση ή την σύσταση εμπραγμάτου δικαιώματος σε ακίνητο, συμπεριλαμβανομένων και των ακινήτων χωρίς κτίσμα, επισυνάπτεται υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη και βεβαίωση μηχανικού ότι δεν υφίσταται κτίσμα στο ακίνητο ή ότι το τυχόν υφιστάμενο κτίσμα ανεγέρθηκε σύμφωνα με την νόμιμη άδεια οικοδομής ή ότι υπάγεται σε μία από τις εξαιρέσεις, που αναφέρονται στον νόμο, καθώς επίσης και τοπογραφικό διάγραμμα του ακινήτου, είτε αστικού, είτε αγροτικού, δομημένου ή αδόμητου, πλην των εξαιρέσεων, που αναφέρονται στον νόμο. Επιπλέον με το νέο σχέδιο νόμου επεκτείνονται οι παραπάνω υποχρεώσεις και στις αποδοχές κληρονομιών τόσο δομημένων ακινήτων όσο και αδόμητων, καθώς και στους αναγκαστικούς πλειστηριασμούς ακινήτων (δομημένων και αδόμητων). Οι παραπάνω διατάξεις δημιουργούν σειρά νομικών προβλημάτων, ερχόμενες σε αντίθεση με τη λογική και το πνεύμα της ρύθμισης της κληρονομικής διαδοχής και της διαδικασίας των αναγκαστικών πλειστηριασμών. Ακόμη πιο σημαντικό, δημιουργούν σειρά πρακτικών προβλημάτων και στην πραγματικότητα παρέχουν το εργαλείο ή οδηγούν σε πρακτικές που θα καταλήξουν στο αντίθετο από το επιδιωκόμενο από τη νομοθετική ρύθμιση αποτέλεσμα, δηλαδή στη μη δήλωση ακινήτων και στην απώλεια εσόδων του Δημοσίου. Πιο συγκεκριμένα και κατά περίπτωση: Α) Σε σχέση με την κληρονομιά: Σύμφωνα με την κείμενη νομοθεσία η κληρονομιά επάγεται αυτοδίκαια στον κληρονόμο, είτε δυνάμει διαθήκης, είτε εξ αδιαθέτου. Ο κληρονόμος αποκτά τα κληρονομιαία ακίνητα με τον θάνατο του κληρονομούμενου. Εντός προθεσμίας τεσσάρων (4) μηνών από τον θάνατο ή από την γνώση της επαγωγής της κληρονομιάς δικαιούται να αποποιηθεί την κληρονομιά, άλλως καθίσταται κληρονόμος οριστικά και υποχρεωτικά, άνευ άλλου τινός. Εντός προθεσμίας πέντε (5) μηνών από τον θάνατο οφείλει να υποβάλει δήλωση Ε9 προκειμένου να δηλώσει τα κληρονομιαία ακίνητα και εντός προθεσμίας έξι (6) μηνών από τον θάνατο ή από την δημοσίευση της διαθήκης οφείλει να υποβάλει στην αρμόδια Δ.Ο.Υ. δήλωση φόρου κληρονομιάς. Τέλος για τη μεταγραφή των κληρονομιαίων ακινήτων στο όνομά του ο κληρονόμος πρέπει να υπογράψει συμβολαιογραφική πράξη αποδοχής κληρονο¬μιάς, η οποία είναι απλή διαπιστωτική ¬δηλωτική πράξη, για την οποία δεν υφίσταται καμιά προθεσμία και δεν αποτελεί προϋπόθεση για την επαγωγή της κληρονομίας. Με τη μεταγραφή της πράξης αυτής επέρχεται ως προς τους τρίτους η κτήση της κυριότητας των κληρονομιαίων ακινήτων, η οποία, όμως, θεωρείται ότι επήλθε, όπως, προαναφέρθηκε, από το χρόνο του θανάτου του κληρονομουμένου. Πρακτικά χρειάζεται κυρίως για την περίπτωση της περαιτέρω μεταβίβασης του κληρονομιαίου ακινήτου. Για την παραπάνω πράξη δήλωσης αποδοχής κληρονομιάς ακριβώς λόγω του διαπιστωτικού της χαρακτήρα και για λόγους καθαρά κοινωνικούς, έχουν ορισθεί τα συμβολαιογραφικά δικαιώματα ως πάγια αμοιβή ιδιαίτερα χαμηλού ύψους, η οποία δεν καλύπτει ούτε καν το κόστος της παροχής της συμβολαιογραφικής υπηρεσίας. Σημειώνεται ότι κάθε διάσπαση και διαφοροποίηση της ως άνω λειτουργίας και λογικής της κληρονομικής διαδοχής, ώστε να μην επέρχεται αυτοδικαίως η κληρονομιά στον κληρονόμο, πέραν του ότι θα απαιτούσε εκ βάθρων αλλαγή του συνόλου του κληρονομικού δικαίου, θα προσέκρουε σε συνταγματικές διατάξεις και σε διεθνείς συνθήκες για την προστασία των ατομικών δικαιωμάτων, που διαθέτουν αυξημένη τυπική ισχύ, με συνέπεια την ακυρότητά της. Ακόμη πιο σημαντικό είναι ότι θα επέφερε πρωτοφανή αναστάτωση στις συναλλαγές. Σε σχέση με τα ανωτέρω σημειώνεται και η με αριθμό 633/1997 γνωμοδότηση του Ν.Σ.Κ., που έγινε αποδεκτή από τον Υ.ΠΕ.ΧΩ.Δ.Ε., όπως προκύπτει από το με αριθμό πρωτ. 104231 οικ/3-4-1998 έγγραφο του Υ.ΠΕ.ΧΩ.Δ.Ε. Με την παραπάνω γνωμοδότηση το Ν.Σ.Κ. αποφάνθηκε ότι: «……… γ) τα αυθαίρετα κτίσματα που ανεγέρθηκαν μετά την 31-01-1983 μεταβιβάζονται με κληρονομική διαδοχή και δ) οι κληρονόμοι, ως καθολικοί διάδοχοι του διαθέτη, είναι υπόχρεοι για την καταβολή των προστίμων της παραγράφου 2 του άρθρου 17 του νόμου 1337/1983 μέχρι την κατεδάφιση ή την τυχόν νομιμοποίηση του αυθαιρέτου», ενώ στο σκεπτικό της παραπάνω γνωμοδότησης αναφέρεται ότι αντίθετη ερμηνευτική εκδοχή οδηγεί στην άτοπη συνέπεια «ότι η κληρονομική μεταβίβαση των παραπάνω αυθαιρέτων θα παρέμενε έωλη, αφού η περιέλευση αυτής στους κληρονόμους θα εξαρτιόταν από την αναβλητική αίρεση της κατεδάφισης των αυθαιρέτων αυτών, τα οποία οι κληρονόμοι δεν θα μπορούν να κατεδαφίσουν αφού δεν θα έχουν γίνει ακόμη κύριοι αυτών». Τα προβλήματα που ανακύπτουν με τις νέες διατάξεις είναι τα εξής: α) Σε πολλές περιπτώσεις υφίστανται πράγματι πολεοδομικές παραβάσεις σε ακίνητα που κληρονομούνται. Ταυτόχρονα υφίστανται και λανθασμένες περιγραφές στους τίτλους κτήσης. Στο μεταξύ σε πολλές περιοχές της χώρας έχει ήδη αρχίσει η λειτουργία Κτηματολογίων, που αντικατέστησαν τα παλαιά Υποθηκοφυλακεία, ενώ στις υπόλοιπες η διαδικασία αυτή βρίσκεται σε εξέλιξη. Είναι προφανές ότι ο συνεπής κληρονόμος επιθυμεί να προβεί στη διόρθωση όλων των ανωτέρω. Αυτός είναι και ο στόχος της Πολιτείας και προφανώς αυτή είναι και η λογική της προτεινόμενης ρύθμισης, να αναγκάσει τον κληρονόμο να διορθώσει κάθε παρανομία των κληρονομιαίων ακινήτων, ιδιαιτέρως αφού του δίνεται η δυνατότητα νομιμοποίησης των πολεοδομικών αυθαιρεσιών. Όμως για τη διαδικασία νομιμοποίησης ο κληρονόμος θα πρέπει να διαθέτει τίτλο κτήσης, τον οποίο δεν θα μπορεί να προσκομίσει, αφού ο τίτλος θα είναι η πράξη αποδοχής κληρονομιάς, στην οποία απαγορεύεται να προβεί χωρίς βεβαίωση του μηχανικού πως δεν υπάρχουν παρανομίες. Αν προσπαθήσει να προβεί πρώτα στη διόρθωση, θα προσκρούσει στο γεγονός ότι στην πράξη δήλωσης αποδοχής κληρονομιάς του θα αποδέχεται πράγμα διάφορο αυτό των τίτλων κτήσης και, πιθανότατα, των όσων είχαν δηλωθεί από τον κληρονομούμενο στο έντυπο Ε9 του και για τα οποία είχε καταβληθεί ΕΝΦΙΑ (πιστοποιητικό του οποίου είναι επίσης απαραίτητο για την πράξη δήλωσης αποδοχής κληρονομιάς). Όταν υφίσταται και προηγηθείσα δήλωση στο λειτουργούν Κτηματολόγιο, στη διόρθωση της οποίας θα μπορούσε να προβεί ακριβώς με την πράξη δήλωσης αποδοχής κληρονομιάς, τότε στην πραγματικότητα κάθε προσπάθειά του να ξεκινήσει τη διόρθωση, είτε από το Κτηματολόγιο, είτε από τον ελαττωματικό τίτλο κτήσης, είτε από την Πολεοδομική τακτοποίηση, θα προσκρούει στο ότι στην κάθε μία του ζητείται ως προαπαιτούμενο η προσκόμιση εγγράφων που προϋποθέτουν την προηγούμενη τακτοποίηση των άλλων. Η περίπτωση δεν είναι υποθετική. Στηρίζεται σε πραγματικές καταστάσεις που, ως σήμερα, αντιμετωπίζονταν με την ταυτόχρονη διόρθωση στο Κτηματολόγιο και στους τίτλους κτήσης και στη συνέχεια με την υπαγωγή στις διατάξεις για τη νομιμοποίηση αυθαιρέτων. β) Σε πολλές περιπτώσεις, κυρίως στην Επαρχία, οι κληρονομιές περιλαμβάνουν μεγάλο αριθμό ακινήτων ή μεριδίων εξ αδιαιρέτου ακινήτων ιδιαίτερα μικρής αξίας, όπως μερίδια οικοπέδων με ευτελή αγροτικά κτίσματα και κυρίως αδόμητα αγροτεμάχια. Οι υποχρεώσεις που προκύπτουν με τις παραπάνω διατάξεις συνεπάγονται για τους κληρονόμους οικονομικές επιβαρύνσεις πολλαπλάσιες της αξίας των ακινήτων που κληρονομούνται. Π.χ. σε μια κληρονομιά μεριδίων εξ αδιαιρέτου αγροτεμαχίων συνολικής αξίας τεσσάρων χιλιάδων ευρώ (4.000 €), η οποία περιλαμβάνει μερίδια εξ αδιαιρέτου 20 αδόμητων αγροτεμαχίων μικρής έκτασης το κόστος της σύνταξης τοπογραφικών διαγραμμάτων και βεβαίωσης μηχανικού ότι δεν υφίσταται επ’ αυτών κτίσμα θα ανέλθει σε πέντε χιλιάδες ευρώ (5.000€), ενώ και στις περιπτώσεις κληρονομιάς μεριδίων εξ αδιαιρέτου οικοπέδων με ευτελούς αξίας κτίσματα σε αγροτικούς οικισμούς το κόστος της τυχόν τακτοποίησης, σύνταξης τοπογραφικών διαγραμμάτων και λοιπών εγγράφων και βεβαίωσης μηχανικού θα υπερβαίνει κατά πολύ την αξία των κληρονομούμενων ακινήτων. γ) Σε πολλές περιπτώσεις οι κληρονομιές περιλαμβάνουν μερίδια εξ αδιαιρέτου ακινήτων, με αποτέλεσμα αν ισχύσουν οι προτεινόμενες διατάξεις, ορισμένοι μόνο εκ των συγκυρίων των ακινήτων, οι οποίοι είχαν την ατυχία να χάσουν τον καθολικό δικαιοπάροχό τους και να κληρονομήσουν το μερίδιό του θα κληθούν να επιβαρυνθούν με δαπάνες σύνταξης τοπογραφικών διαγραμμάτων, καταβολής προστίμων τακτοποίησης και λήψης βεβαιώσεων μηχανικού για το σύνολο της περιουσίας. Αυτό, εκτός των άλλων, σημαίνει ότι, ακόμη και σε ακίνητα σημαντικής αξίας, αν τα κληρονομούμενα μερίδια εξ αδιαιρέτου είναι μικρά, θα είναι και πάλι ασύμφορο για τον κληρονόμο να υποστεί το κόστος της τυχόν τακτοποίησης, σύνταξης τοπογραφικών διαγραμμάτων και λοιπών εγγράφων και βεβαίωσης μηχανικού. δ) Επιπλέον των ανωτέρω θα πρέπει να παρατηρηθεί ότι, κατά την κοινή λογική, για να ανταποκριθούν στα πάσης φύσεως έξοδα αποδοχής της κληρονομιάς, οι κληρονόμοι, ιδιαίτερα όταν δεν πρόκειται για άμεσους συγγενείς του κληρονομουμένου, που κληρονομούν την οικογενειακή στέγη, αλλά για πιο απομακρυσμένο κύκλο κληρονόμων (και ακόμη περισσότερο όταν αυτοί είναι περισσότεροι και κληρονομούν εξ αδιαιρέτου) επιδιώκουν την τακτοποίηση και πώληση της κληρονομιάς, ώστε από το προϊόν της πώλησης να πληρώσουν τα έξοδα και να επωφεληθούν το τυχόν υπόλοιπο. Για το σκοπό αυτό είναι απαραίτητη η πράξη δήλωσης αποδοχής κληρονομιάς. Επιβάλλοντάς τους πρώτα την τυχόν τακτοποίηση των πολεοδομικών παραβάσεων, για την οποία πιθανότατα δεν διαθέτουν τους οικονομικούς πόρους, εμποδίζονται να προχωρήσουν ακόμη και σε αρχικές συζητήσεις με πιθανούς αγοραστές. Ενώ, λοιπόν, τελικά θα προέβαιναν στην πώληση των κληρονομιαίων, οπότε, ως προαπαιτούμενο (και έχοντας λάβει πιθανώς σχετική προκαταβολή από τον ενδιαφερόμενο αγοραστή) θα τακτοποιούσαν τις πολεοδομικές παραβάσεις, τώρα δεν θα διαθέτουν την οικονομική δυνατότητα να το πράξουν. Τελικά, το αποτέλεσμα των παραπάνω υπό διαβούλευση διατάξεων, αν ψηφισθούν ως έχουν, θα είναι να οδηγηθούν οι κληρονόμοι στη σιωπηρή αποδοχή των κληρονομιαίων ακινήτων (μέσω της παρέλευσης άπρακτης της τετράμηνης προθεσμίας αποποίησης της κληρονομιάς), χωρίς να συντάσσουν συμβολαιογραφική πράξη αποδοχής κληρονομιάς, αφού, μάλιστα, όπως είναι γνωστό, με την υφιστάμενη οικονομική κρίση, οι αγοραπωλησίες είναι σπάνιες, οι αξίες των ακινήτων είναι χαμηλές και η οικονομική κατάσταση των περισσοτέρων είναι δύσκολη. Αυτό, τελικά, θα οδηγήσει στην «απόκρυψη» και στη θέση εκτός συναλλαγής πολλών ακινήτων, με αποτέλεσμα την ανασφάλεια δικαίου και συναλλαγών. Μόλις γίνει αντιληπτό ότι υφίστανται τέτοιες δυσκολίες για τη σύνταξη πράξης δήλωσης αποδοχής κληρονομιάς, το επόμενο βήμα θα είναι να μη δηλώνονται τα κληρονομιαία ακίνητα ούτε για το φόρο κληρονομιάς, να μη δηλώνονται στον ΕΝΦΙΑ, να χρησιμοποιούνται «λάθρα» και, βεβαίως, η κατάσταση αυτή θα δυναμιτίσει την προσπάθεια για τη δημιουργία του Εθνικού Κτηματολογίου. Στην πραγματικότητα, δηλαδή, η προωθούμενη διάταξη, όχι μόνο δεν θα πετύχει το σκοπό για τον οποίο τίθεται, αλλά θα οδηγήσει και στην αύξηση της αναρχίας και της αβεβαιότητας και στην απώλεια σημαντικότατων εσόδων από το Δημόσιο. Και αυτά πέραν του γεγονότος ότι θα δημιουργήσει το νομικό οξύμωρο ιδιοκτητών (κληρονόμων) που θα είναι κύριοι μιας περιουσίας για την οποία δεν θα μπορούν να συντάξουν τη διαπιστωτική / αναγνωριστική πράξη της κυριότητάς τους. Β) Σε σχέση με τους αναγκαστικούς πλειστηριασμούς ακινήτων: Με τις προωθούμενες διατάξεις επιβάλλεται η υποχρέωση τήρησης της διαδικασίας των διατάξεων για την αυθαίρετη δόμηση και στους αναγκαστικούς πλειστηριασμούς ακινήτων. Όμως η τυχόν θέση σε ισχύ αυτής της διάταξης θα υπονομεύσει όλους τους αναγκαστικούς πλειστηριασμούς και τελικά είναι δυνατό να εξελιχθεί σε διάταξη που θα ευνοεί αυτόν κατά του οποίου στρέφεται η αναγκαστική εκτέλεση. Ειδικότερα δεν μπορεί να τεθεί ως προϋπόθεση για την σύνταξη της έκθεσης κατακύρωσης ή για την χορήγηση και την μεταγραφή της περίληψης κατακυρωτικής έκθεσης η τακτοποίηση ή η κατεδάφιση των τυχόν αυθαιρέτων κτισμάτων, δεδομένου του ότι στο στάδιο της κατάσχεσης μέχρι και την χορήγηση και μεταγραφή της περίληψης κατακυρωτικής εκθέσεως είναι ανέφικτο να επιτευχθεί η συνεργασία του καθ' ου ο πλειστηριασμός οφειλέτη, προκειμένου να διαμορφωθεί η πλήρης εικόνα της τυχόν αυθαιρεσίας δόμησης και του κόστους τακτοποίησης αυτής (αντιθέτως έχει αυτός κάθε συμφέρον να είναι απολύτως μη συνεργάσιμος). Συνεπώς οι ενδιαφερόμενοι υπερθεματιστές δεν θα είναι σε θέση να γνωρίζουν κατά τον χρόνο, που καλούνται να υπερθεματίσουν το σύνολο των δαπανών, που θα απαιτηθούν προκειμένου να καταστούν κύριοι του ακινήτου, που πλειστηριάζεται. Άλλωστε, σε κάθε περίπτωση, με την κατακύρωση και την μεταγραφή της περίληψης κατακυρωτικής έκθεσης δεν διαγράφονται και οι αυθαιρεσίες δόμησης του ακινήτου, οι οποίες εξακολουθούν να υφίστανται μέχρι να προβεί ο νέος κύριος στις απαραίτητες ενέργειες, προκειμένου να τακτοποιηθεί πολεοδομικά το κτίσμα που απέκτησε με την μεταγραφή της περίληψης κατακυρωτικής έκθεσης. Θα πρέπει και πάλι εδώ να αναφερθεί η ανωτέρω αναφερθείσα με αριθμό 633/1997 γνωμοδότηση του Ν.Σ.Κ., που έγινε αποδεκτή από τον Υ.ΠΕ.ΧΩ.Δ.Ε. και προσεγγίζει το συγκεκριμένο θέμα ως εξής: «α) τα αυθαίρετα κτίσματα που ανεγέρθηκαν μετά την 31-01-1983 μπορούν να μεταβιβαστούν με αναγκαστικό πλειστηριασμό, τον οποίο επισπεύδει το Δημόσιο, λόγω μη καταβολής των βεβαιωθέντων προστίμων από τον αυθαιρετούντα, β) το ήδη βεβαιωθέν πρόστιμο διατήρησης, το οποίο αναπροσδιορίζεται κατ' έτος (άρθρο 17 παράγραφος 2 εδάφιο β του νόμου 1337/1983, όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 5 παράγραφος 7 εδάφιο α' του νόμου 2052/1992) που αφορά το χρονικό διάστημα μέχρι την κατακύρωση του αναγκαστικού πλειστηριασμού, υπόχρεος να το καταβάλει είναι ο μέχρι τότε κύριος του αυθαιρέτου καθ' ου επισπεύσθηκε ο πλειστηριασμός, δύναται δε να επιδιωχθεί η είσπραξη του και από το πλειστηρίασμα, σύμφωνα με τις σχετικές διατάξεις του Κώδικα Είσπραξης Δημοσίων Εσόδων και του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας. Για το πρόστιμο όμως διατήρησης που αφορά το μεταγενέστερο της κατακύρωσης του πλειστηριασμού χρονικό διάστημα και μέχρι την κατεδάφιση ή την τυχόν νομιμοποίηση του αυθαιρέτου, υπόχρεος είναι ο υπερθεματιστής στον οποίο κατακυρώθηκε το ακίνητο επί του οποίου βρίσκεται το αυθαίρετο και του οποίου έγινε κύριος». Στο σκεπτικό της παραπάνω γνωμοδότησης αναφέρεται ότι «εάν οι παραπάνω διατάξεις απαγορεύουν τον αναγκαστικό πλειστη¬ριασμό των ακινήτων επί των οποίων έχουν ανεγερθεί τα αυθαίρετα αυτά και μάλιστα και αυτόν που επισπεύδεται από το Δημόσιο τότε ο αυθαιρετών, εάν δεν έχει άλλη περιουσία, θα μπορεί να αποτρέψει, μη κατεδαφίζοντας το αυθαίρετο, αφενός μεν τους δανειστές του ιδιώτες από την ικανοποίηση των αξιώσεων τους, αφετέρου δε το Δημόσιο από την ικανοποίηση οποιασδήποτε αξίωσης του κατ' αυτού και αυτής για την πληρωμή των προστίμων για την ανέγερση και τη διατήρηση του αυθαιρέτου, με αποτέλεσμα να καθίσταται ευμενέστερη η θέση του αυθαιρετούντος έναντι των ιδιοκτητών νομίμων κτισμάτων πράγμα το οποίο δεν το θέλησε ο νομοθέτης ούτε το επιδιώκει η παραπάνω διάταξη, η οποία στο αντίθετο ακριβώς αποτέλεσμα στοχεύει». Το νομικό και πραγματικό πρόβλημα, όμως, που τίθεται με την προτεινόμενη νέα διάταξη είναι πολύ σημαντικότερο. Η κυριότητα που αποκτάται μετά την αναγκαστική εκτέλεση ακινήτου είναι, σύμφωνα με το νόμο, πρωτότυπη κυριότητα. Αποκτάται το δικαίωμα και μόνον που είχε ο καθού η εκτέλεση (η κυριότητα στη συγκεκριμένη περίπτωση), όχι κατά ειδική διαδοχή, αλλά πρωτότυπα. Η απόσβεση του δικαιώματος του καθού η εκτέλεση και η απόκτηση του δικαιώματος του υπερθεματιστή επέρχεται «με την κατακύρωση και αφότου μεταγραφεί η περίληψη της κατακυρωτικής έκθεσης». Τα παραπάνω ορίζει ρητά το άρθρο 1005 του (προσφάτως τροποποιηθέντος και τεθέντος σε ισχύ νέου) Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας. Ποιος, λοιπόν και πότε θα προβεί στην προβλεπόμενη από την προτεινόμενη διάταξη λήψη της σχετικής υπεύθυνης δήλωσης του ιδιοκτήτη και βεβαίωσης μηχανικού ότι δεν υφίσταται κτίσμα στο ακίνητο ή ότι το τυχόν υφιστάμενο κτίσμα ανεγέρθηκε σύμφωνα με την νόμιμη άδεια οικοδομής ή ότι υπάγεται σε μία από τις εξαιρέσεις, που αναφέρονται στον νόμο; Ιδιοκτήτης μέχρι και τη μεταγραφή της περίληψης κατακυρωτικής έκθεσης είναι ο καθού ο πλειστηριασμός, ο οποίος το μόνο που δεν επιθυμεί είναι να μεταγραφεί η ως άνω περίληψη και να χάσει την κυριότητά του. Ο υπερθεματιστής, που επιθυμεί τη μεταγραφή, δεν είναι ιδιοκτήτης μέχρι και τη μεταγραφή της, άρα δεν μπορεί να κάνει την υπεύθυνη δήλωση. Ακόμη περισσότερο, αν υπάρχουν πολεοδομικές αυθαιρεσίες, ποιος θα προβεί στη διόρθωσή τους; Όχι βέβαια ο καθού ο πλειστηριασμός, που βεβαίως ούτε να συνεργαστεί θα θέλει, ούτε, πολύ περισσότερο, θα έχει κάποια διάθεση να πληρώσει τα παράβολα και πρόστιμα για τη νομιμοποίηση των αυθαιρεσιών στο ακίνητο που στη συνέχεια θα του πάρουν (!!!) Αλλά κανείς άλλος δεν νομιμοποιείται να πράξει οτιδήποτε μέχρι να μεταγραφεί η περίληψη της κατακυρωτικής έκθεσης, η οποία, όμως, με τη νέα προτεινόμενη διάταξη δεν μπορεί να συνταχθεί ή να μεταγραφεί χωρίς τη βεβαίωση του μηχανικού, συνεπώς χωρίς την προηγούμενη διόρθωση των πολεοδομικών αυθαιρεσιών. Πραγματικά, αν ισχύσει η προτεινόμενη διάταξη, η συμβουλή προς τον οποιονδήποτε εναντίον του οποίου επισπεύδεται αναγκαστικός πλειστηριασμός θα πρέπει να είναι «αν δεν έχεις πολεοδομικές παρανομίες στο ακίνητό σου, φρόντισε να αποκτήσεις για να το σώσεις» (!!!) Αντιθέτως θα πρέπει να σκεφθεί κανείς ότι το απολύτως σύνηθες είναι ότι, όποιος αποκτά ακίνητο μέσω αναγκαστικού πλειστηριασμού, θέλει να το εκμεταλλευθεί και να το απαλλάξει από τις «αμαρτίες» του παρελθόντος. Συνεπώς, μετά τη μεταγραφή της περίληψης κατακυρωτικής έκθεσης και αφού σιγουρέψει την κυριότητά του, θα φροντίσει για την πολεοδομική τακτοποίησή του. Κατόπιν των ανωτέρω προτείνουμε η διάταξη του άρθρου 64 παρ. 1 και 2 εδ. α’ να διαμορφωθεί ως εξής: «Άρθρο 64 Απαίτηση έκδοσης Βεβαίωσης Μηχανικού σε Δικαιοπραξίες, εγγραπτέες πράξεις και άδειες λειτουργίας 1. α. Σε κάθε δικαιοπραξία εν ζωή, περιλαμβανομένων και των αιτία θανάτου δωρεών, που συντάσσεται μετά τη δημοσίευση του παρόντος και έχει ως αντικείμενο τη μεταβίβαση ή τη σύσταση εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητο, στο οποίο υφίσταται κτίσμα, επισυνάπτεται υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη και βεβαίωση μηχανικού. β. Στην αρμόδια υπηρεσία για τη χορήγηση αδειών ίδρυσης και λειτουργίας κάθε είδους επαγγελματικής δραστηριότητας και επαγγελματικής εγκατάστασης, επισυνάπτονται στην σχετική αίτηση του ενδιαφερομένου, εκτός από τα οριζόμενα στις ειδικές σχετικές διατάξεις δικαιολογητικά, και υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη και βεβαίωση του μηχανικού. Ενδεικτικώς υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη και βεβαίωση μηχανικού απαιτείται για τη χορήγηση αδειών ίδρυσης και λειτουργιάς: αα) καταστημάτων και εργαστηρίων υγειονομικού ενδιαφέροντος, καθώς και των επιχειρήσεων που εξομοιούνται με αυτά, ββ) τουριστικών επιχειρήσεων οποιασδήποτε μορφής και κατηγορίας, όπως ξενοδοχείων, ξενώνων, ενοικιαζόμενων δωματίων, τουριστικών γραφείων, γγ) εργοστασίων, εργαστηρίων και γενικά επαγγελματικών εγκαταστάσεων επιτηδευματία, από οποιαδήποτε αιτία δδ) πρατηρίων καυσίμων, σταθμών αυτοκινήτων και πλυντηρίων – λιπαντηρίων αυτοκινήτων. γ. Για τη μεταγραφή αα) τελεσίδικων δικαστικών αποφάσεων που περιέχουν καταδίκη σε δήλωση βούλησης για εμπράγματη δικαιοπραξία πάνω σε ακίνητο, στο οποίο υφίσταται κτίσμα, και ββ) τελεσίδικων δικαστικών αποφάσεων με τις οποίες αναγνωρίζεται κυριότητα ή άλλο εμπράγματο δικαίωμα σε ακίνητο, στο οποίο υφίσταται κτίσμα, που έχει κτηθεί με έκτακτη χρησικτησία απαιτείται υπεύθυνη δήλωση του διενεργούντος τη μεταγραφή και βεβαίωση του μηχανικού, άλλως δε γίνεται η καταχώρηση. 2. Με την ως άνω υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη και τη βεβαίωση μηχανικού δηλώνεται και βεβαιώνεται αντίστοιχα ότι: i) στο ακίνητο ή στη διακεκριμένη αυτοτελή οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, μη συμπεριλαμβανομένων των κοινοκτήτων ή κοινοχρήστων χώρων του ακινήτου, δεν έχουν εκτελεστεί αυθαίρετες κατασκευές καθ` υπέρβαση της δόμησης, της κάλυψης και του ύψους της ιδιοκτησίας και δεν έχουν εγκατασταθεί χρήσεις χωρίς άδεια, ή iii) ότι οι εκτελεσμένες αυθαίρετες κατασκευές ή οι εγκατεστημένες αυθαίρετες χρήσεις, εμπίπτουν σε μία από τις εξαιρέσεις της παραγράφου 2 του άρθρου 63 και δεν υπάγονται σε καμία άλλη από τις περιπτώσεις του άρθρου 73 του παρόντος. 2) Στην παρ. 2 (η ορθή αρίθμησή της πρέπει να είναι 3) του άρθρου 64 του ανωτέρω σχεδίου νόμου ορίζεται ότι «στα συμβολαιογραφικά έγγραφα, που καταρτίζονται μετά την έναρξη ισχύος του παρόντος και έχουν σαν αντικείμενο τη σύσταση ή την τροποποίηση αυτοτελών ιδιοκτησιών κατά τις διατάξεις του ν. 3741/1929 (Α’ 4) και ν.δ. 1024/1971 (Α' 232), προσαρτώνται αντίγραφα των σχεδίων της οικοδομικής άδειας του κτιρίου». Σε αντίθεση δηλαδή με την σχετική διάταξη ταυ Ν. 4178/2013, που όριζε ορθώς ότι η παραπάνω υποχρέωση θα υφίσταται για οικοδομές, οι οποίες ανεγέρθηκαν σύμφωνα με τις διατάξεις του Ν. 4030/2011, με την νέα διάταξη επιβάλλεται η εν λόγω υποχρέωση για όλες τις οικοδομές, οποτεδήποτε και αν ανεγέρθηκαν. Δεδομένου όμως ότι έχουν απωλεσθεί χωρίς ευθύνη του πολίτη από τις Πολεοδομικές Υπηρεσίες οι φάκελοι μεγάλου αριθμού οικοδομικών αδειών, ο οποίος αυξάνεται με γεωμετρική πρόοδο όσο παλαιότερο είναι το έτος εκδόσεώς τους, η τήρηση της παραπάνω υποχρέωσης καθίσταται ανέφικτη, ενώ το κόστος της ανασύστασης του απωλεσθέντος από την Υπηρεσία (χωρίς ευθύνη του πολίτη) φακέλου της αδείας οικοδομής κατά τα οριζόμενα στο άρθρο 83 παρ. 5, εδ. γ του σχεδίου νόμου απόλυτα απαγορευτικό. Κατόπιν των ανωτέρω προτείνουμε η διάταξη του άρθρου 64 παρ. 2 (σύμφωνα με την ορθή αρίθμηση 3) ως εξής: Στα συμβολαιογραφικά έγγραφα, που καταρτίζονται μετά την έναρξη ισχύος του παρόντος και έχουν σαν αντικείμενο τη σύσταση ή την τροποποίηση αυτοτελών ιδιοκτησιών κατά τις διατάξεις του ν. 3741/1929 (Α` 4) και ν.δ. 1024/1971 (Α`232), προσαρτώνται αντίγραφα των σχεδίων της άδειας δόμησης του κτιρίου, σύμφωνα με τις διατάξεις του ν. 4030/2011, θεωρημένα από την αρμόδια Υ.ΔΟΜ. 3) Το υπό διαβούλευση σχέδιο νόμου στο άρθρο 80 κατηγοριοποιεί τις αυθαίρετες κατασκευές και αλλαγές χρήσης και στην κατηγορία 3 υπάγει στην περίπτωση θ τους οικίσκους που καλύπτουν αντλητικές εγκαταστάσεις εφόσον έχουν τις συγκεκριμένες διαστάσεις, που ορίζει το Π.Δ. της 24-5-1985 (ΦΕΚ 270Δ/31-5-1985) και ορίζει ότι για την εν λόγω περίπτωση δεν απαιτείται η καταβολή παραβόλου. Σχετικά με την παραπάνω διάταξη έχουμε να παρατηρήσουμε τα ακόλουθα: Οι αντλητικές εγκαταστάσεις άρδευσης των αγρών στεγάζονται με τους μικρούς οικίσκους διαστάσεων 2Χ2μ. ή 2,5Χ2,5μ. με ύψος 2,5μ. Με το Π.Δ. 1985 ορίζονταν ότι απαιτούνταν για τις εγκα¬τα¬στά¬σεις αυτές δύο άδειες από την Διεύθυνση Γεωργίας: α) Μία ά¬δεια για την ανόρυξη του φρεατίου και β) μία έγκριση για την ανέ¬γερ¬ση του οικίσκου. Όλες ανεξαιρέτως οι γεωτρήσεις και οι οικί¬σκοι έγιναν μόνο με την πρώτη άδεια και ποτέ δεν ζητήθηκε η έκ¬δο¬ση της δεύτερης και καμιά Υπηρεσία δεν την αναζήτησε ποτέ. Σημειώνουμε εν προκειμένω ότι οι αντλητικές εγκαταστάσεις είναι ομαδικές, ενώ η γεώτρηση και το κτίσμα γίνονται στο κτήμα ενός από τους μετέχοντες με αποτέλεσμα να δημιουργούνται ενδεχόμενες αντιδικίες και έριδες μεταξύ τους για την υποχρέωση της τακτοποίησης και τις σχετικές δαπάνες. Κατόπιν των ανωτέρω προτείνουμε να προστεθεί στο τέλος της παρ. 2 του άρθρου 63 του σχεδίου νόμου η εξής περίπτωση: η) οι οικίσκοι που καλύπτουν αντλητικές εγκαταστάσεις εφόσον έχουν τις συγκεκριμένες διαστάσεις, που ορίζει το Π.Δ. της 24-5-1985 (ΦΕΚ 270Δ/31-5-1985). 4) Με το ίδιο νομοσχέδιο καθιερώνεται και επιβάλλεται η ηλεκτρονική ταυτότητα κτηρίου που σε βάθος τριετίας, πενταετίας ή οκταετίας ανάλογα με την κατηγορία στην οποία υπάγεται θα επιβαρύνει κάθε ακίνητο, ενώ θεσπίζεται περιοδικός επανέλεγχος αυτών ανά 5, 7 ή 8 έτη. Πρόκειται για μια εξαιρετικά δαπανηρή διαδικασία όσον αφορά στις αμοιβές των μηχανικών, η οποία προστιθέμενη στις λοιπές φορολογικές και λοιπές επιβαρύνσεις του ακινήτου καθιστά την απόκτηση, αλλά κυρίως την κατοχή ακινήτου απόλυτα ασύμφορη. Είναι δεδομένο ότι στην παρούσα οικονομική συγκυρία (τα 3, 5 ή 8 έτη παρέρχονται πολύ γρήγορα) οι πολίτες βρίσκονται σχεδόν στο σύνολό τους σε πραγματική αδυναμία να ανταποκριθούν στις οικονομικές τους υποχρεώσεις, ενώ δεδομένου ότι πρόκειται για μέτρο, που θα ισχύσει για όλα τα ακίνητα και για όλους τους ιδιοκτήτες, θα είναι ιδιαίτερα επαχθής υποχρέωση στους οικονομικά ασθενέστερους. Αποτέλεσμα των ανωτέρω θα είναι να χαθούν περιουσίες, να απαξιωθεί πλήρως η ακίνητη περιουσία και να απομακρυνθεί ακόμη περισσότερο η προσδοκία για ανάπτυξη σε ένα σημαντικό τομέα της οικονομίας μας. Κατόπιν των ανωτέρω έχουμε την άποψη ότι η παραπάνω υποχρέωση δεν θα ήταν σκόπιμο να επιβληθεί πριν την πάροδο 10 ετών από σήμερα, ώστε να υπάρξει η αναγκαία χρονική περίοδος για την ανάκαμψη της οικονομίας και την ανάκτηση εκ μέρους των πολιτών της δυνατότητας να ανταποκριθούν σε τέτοιες αυξημένες οικονομικές υποχρεώ¬σεις. Άλλως εφόσον κριθεί απαραίτητη η άμεση εφαρμογή των σχετικών διατάξεων, προτείνουμε ο τυχόν απαιτού¬μενος έλεγχος όλων των κτιρίων να ανατεθεί στις αρμόδιες Δημόσιες Υπηρεσίας, αφού στελεχωθούν με την πρόσληψη ειδικευμένου προσωπικού. Με τιμή Ο Πρόεδρος Γεώργιος Ρούσκας