Yπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας

Δικτυακός Τόπος Διαβουλεύσεων

• Σχόλιο του χρήστη 'ΒΑΣΙΛΗΣ ΦΛΩΡΟΣ' | 9 Οκτωβρίου 2016, 17:06

  Μόνιμος Σύνδεσμος

  Κατηγορία 1: Αυθαίρετες κατασκευές (προ του 1975) σε οριζόντια ιδιοκτησία με χρήση κατοικίας σε κτίριο με 3,4,5,6…. ορόφους όπου στο ισόγειο υπάρχει ένα κατάστημα, γιατί να μην μπορούν να ενταχθούν στην κατηγορία αυτή ή ακόμα χειρότερα σε κτίριο όπου δεν υπάρχει καν κατάστημα αλλά μια από τις οριζόντιες ιδιοκτησίες του κτιρίου έχει μετατραπεί νόμιμα (με οικοδομική άδεια) σε γραφείο ; Πως θα αντιμετωπιστεί το παράδοξο η ανωτέρω οριζόντια ιδιοκτησία να μην μπορεί να εντάξει τις αυθαίρετες κατασκευές της στην κατηγορία αυτή ενώ μια άλλη σε κτίριο με αποκλειστική χρήση κατοικίας (κατά την οικοδομική άδεια) στο οποίο όμως έχουν μετατραπεί άλλες οριζόντιες σε γραφεία χωρίς οικοδομική άδεια αλλαγής χρήσης να μπορεί ; (εκτός εάν για εντάξουμε μια οριζόντια ιδιοκτησία στην κατηγορία αυτή θα πρέπει να κάνουμε έρευνα των κατοικιών όλης της οικοδομής μήπως υπάρχουν γραφεία (π.χ η ταμπέλα « ΛΟΓΙΣΤΗΣ» ή σε εξώπορτα δηλώνει την ύπαρξη γραφείου ή απλά την επαγγελματική ιδιότητα του χρήστη της κατοικίας ;;;;;) Διόρθωση της κατηγορίας 1 ώστε να συμφωνεί και με τις επεξηγήσεις της Εγκυκλίου 4/2013 : «Αυθαίρετες κατασκευές α) σε κτίριο με αποκλειστική χρήση κατοικίας , β) σε κατοικία κτιρίου με επικρατούσα χρήση κατοικίας (με ή χωρίς σύσταση οριζόντιων ιδιοκτησιών) που υφίστανται προ του έτους 1975 ……. » Ας εξεταστεί και η δυνατότητα προσθήκης : «..γ) σε οριζόντια ιδιοκτησία με χρήση κατοικίας ανεξαρτήτως επικρατούσας χρήσης στο κτίριο.» Κατηγορία 3: Π.χ οριζόντια ιδιοκτησία με μόνη μεταβολή από τα εγκεκριμένα σχέδια της αδείας, στο κούφωμα του λουτρού. Στα σχέδια αναφέρεται ως 50 x 50 εκατοστά (άνοιγμα κτίστου) και ύψος ποδιάς από πλάκα σκυροδέματος 1,40 μ. Στην πραγματικότητα καταγράφεται με διαστάσεις (με επίχρισμα) 40 x 40 εκατοστά και σε ύψος 1,35 από το τελειωμένο δάπεδο του λουτρού. Αν το σόκορο του τοίχου στο άνοιγμα είχε απόκλιση από την κατακόρυφο και επομένως το πάχος του επιχρίσματος είναι 5 εκατοστά εκατέρωθεν στην οριζόντια διάσταση , και 5 στο άνω μέρος του ανοίγματος ενώ 5 εκατοστά καταλαμβάνει και η μαρμάρινη ποδιά μαζί την λάσπη στο κάτω μέρος του ανοίγματος (σημείωση μόνο με καταστροφική μέθοδο μπορεί να μετρηθεί το πάχος του επιχρίσματος δηλαδή σκάψιμο μέχρι να βρούμε τούβλο ή σκυρόδεμα) τότε το άνοιγμα είναι εντάξει ως προς τις διαστάσεις του. Τώρα ως προς τη μετατόπιση του, πρέπει να πιθανολογήσουμε το πάχος του δαπέδου του λουτρού που βρίσκεται πάνω από την πλάκα σκυροδέματος ως προς την οποία αναγράφεται η θέση της ποδιάς του ανοίγματος. Για να είμαστε σύμφωνα με την άδεια πρέπει από 1,40 να αφαιρέσουμε το πάχος του μαρμάρου με τη λάσπη (μόνο με καταστροφική μέθοδο είναι δυνατή η εύρεση του ) και να προσθέσουμε το πιθανό πάχους του δαπέδου (επίσης καταστροφική μέθοδος για την εύρεση του ) . Αν όλα είναι σύμφωνα με την άδεια ο ιδιοκτήτης έχει γλιτώσει το παράβολο αλλά πρέπει να πληρώσει για την επιδιόρθωση του επιχρίσματος και του δαπέδου. Αν φυσικά τα ανωτέρω πάχη μεταβληθούν κατά ένα εκατοστό τότε υπάρχει παράβαση της κατηγορίας 3 και πρέπει να πληρωθεί το παράβολο των 500 ευρώ . Αυτά φυσικά εφόσον ο ιδιοκτήτης έχει την ατυχία να αναγράφονται στα σχέδια της οικοδομικής αδείας οι διαστάσεις των κουφωμάτων , αφού στα περισσότερα σχέδια οικοδομικών αδειών παλαιοτέρων δεκαετιών δεν αναγράφονται (οι διαστάσεις προκύπτουν (στο περίπου – αλλά με περίπου δεν τιμωρείς αποκλίσεις από 0% έως 10% - ) από τα σχέδια των όψεων (εφόσον έχουν διασωθεί). Όπως προκύπτει είναι μάλλον επιτακτική η θέσπιση ενός ορίου ανοχής χωρίς παράβαση τα οποία θα πρέπει να είναι ίσα και σε περιπτώσεις και μεγαλύτερα από τα άνω όρια υπαγωγής στην κατηγορία 3 , καθώς και αποσαφήνιση της ιζ. (περί παραβάσεων του Κτιριοδομικού Κανονισμού) ειδάλλως θα μπλέξουμε σε τραγελαφικές καταστάσεις όπως : α) Μείωση του ποσοστού υποχρεωτικής φύτευσης του ακαλύπτου χώρου του οικοπέδου κατά 0,5 τ.μ επί συνόλου φύτευσης 100 τ.μ (ποσοστό 5 τοις χιλίοις) επιφέρει υπαγωγή β) Αλλαγή των διαστάσεων εξώστη από 1,00 μ στην άδεια σε 1,02 μ (αφού βγάλουμε άκρη με τα πάχη των επιχρισμάτων στο κούτελο του εξώστη και στον τοίχο του κτιρίου) επιφέρει υπαγωγή. γ) Εργασίες διαμόρφωσης εδάφους που μεταβάλουν τη γραμμή εδάφους κατά 1,2,5 ή 10 εκατοστά (η επιθεώρηση του ακινήτου θα απαιτεί και τοπογραφικό όργανο αν και αυτό έχει ανοχές σφάλματος) επιφέρει υπαγωγή. δ) Αν το ύψος του τοιχίου της περίφραξης έχει ξεφύγει κατά 2 εκατοστά , υπαγωγή. ε) Λουτρό ύψους 2,10 λόγω παταριού (παράβαση άρθρου 8 του κτιριοδομικού) επιφέρει υπαγωγή στ) Ύψος βαθμίδος σκάλας μεγαλύτερο κατά 3 χιλιοστά από τα προβλεπόμενα στον πίνακα της παραγράφου 4 του άρθρου 14 του κτιριοδομικού αποτελεί παράβασή του και επιφέρει υπαγωγή. ζ) Μονοκατοικία που δεν διαθέτει γραμματοκιβώτιο (παράβαση του άρθρου 32 ) επιφέρει υπαγωγή. η) Κτίριο που έχει τα γραμματοκιβώτια εντός του χώρου εισόδου ο οποίος διαθέτει πόρτα ασφαλείας με αυτόματο κλείδωμα (παράβαση του άρθρου 32) επιφέρει υπαγωγή. θ) Η απουσία ύπαρξης στο κτίριο χώρου για την συγκέντρωση και προσωρινή αποθήκευση των απορριμμάτων ( παράβαση του άρθρου 33 ) επιφέρει υπαγωγή. ι) Ας μην αναφερθούμε καλύτερα στην υποχρέωση εξέτασης ύπαρξης ή μη επαρκούς ηχομόνωσης του άρθρου 12 του κτιριοδομικού, καθώς και την υποχρέωση ελέγχου που προκύπτει, των εσωτερικών υδραυλικών εγκαταστάσεων (άρθρο 26), της εγκατάστασης θέρμανσης (άρθρο 27), της εγκατάστασης κλιματισμού (άρθρο 28) , του ανελκυστήρα -για υπαγωγή ολόκληρων κτιρίων- (άρθρο 29) και των εσωτερικών ηλεκτρικών εγκαταστάσεων . Όλα αυτά πρέπει να ελεγχθούν για διαπιστωθεί εάν υπάρχουν παραβάσεις του Κτιριοδομικού Κανονισμού και μάλιστα να γίνει και ειδική μνεία αυτών στην τεχνική έκθεση υπαγωγής Εν ολίγοις: Περιορισμός της επιβολής του προστίμου μόνο σε παραβάσεις της κατηγορίας 3 που εμπεριέχουν υπερβάσεις δόμησης, κάλυψης ή ύψους με σύγχρονη θέσπιση ορίου ανοχής πέραν του οποίου θα επιβάλλεται πρόστιμο και απλή αναφορά των υπολοίπων χωρίς πρόστιμο. Επίσης στην ιε) η φράση «.. υπό την προϋπόθεση ότι δεν μεταβάλλεται η τελική στάθμη του εδάφους» πρέπει να αλλάξει γιατί δημιουργεί λανθασμένες εντυπώσεις. Ενώ στην ουσία σημαίνει ότι εφόσον υπάρχει μεταβολή στην τελική στάθμη πέραν της παράβασης αυτής θα χρειαστεί και υπαγωγή α) ή για υπέρβαση ύψους ή β) για μη ολοκλήρωση της διαμόρφωσης του εδάφους μπορεί να ερμηνευτεί από κάποιους ότι εάν έχει μεταβληθεί η τελική στάθμη του εδάφους δεν μπορεί να υπαχθεί στην κατηγορία 3. Σε αυτή την περίπτωση πουθενά δεν αναφέρεται κάποιος άλλος τρόπος υπολογισμού προστίμου. Κατηγορία 4 Γιατί διαχωρίζεται το αυτοτελές υπόγειο από το εξαρτημένο ; Οι περιβαλλοντολογικές επιπτώσεις που έχουν και τα δύο είναι ίδιες οπότε δεν γίνεται να έχουν διαφορετική αντιμετώπιση ειδικά στην περίπτωση αλλαγής χρήσης ήδη κατασκευασμένου υπογείου. Κατηγορία 5 Είναι λάθος από την αρχή που έγινε με τον ν. 4014/2011 ο τρόπος διαχωρισμού των κατηγοριών 4 & 5 να γίνεται με βάση τα μεγέθη της πολεοδομικής αδείας και όχι τα μέγιστα ισχύοντα της εκάστοτε περιοχής γιατί βασίστηκε στην παραδοχή ότι κάθε άδεια έχει εξαντλήσει τα μεγέθη δόμησης, κάλυψης και ύψους. Έτσι έχει δημιουργηθεί το εξής οξύμωρο: Παράδειγμα :οικόπεδο 500 τ.μ. με Σ.Δ 0,8 κάλυψη 60% και μέγιστο ύψος 14 μ. Έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια για 200 τ.μ με κάλυψη 100 τ.μ και ύψος 6 μ. Κατασκευάσθηκε 300 τ.μ ,με κάλυψη 150 τ.μ και ύψος 6 μ. Παραβιάζει πλάγια απόσταση και δεν μπορεί να εκδοθεί οικοδομική άδεια νομιμοποίησης. Γιατί να εντάσσεται στην κατηγορία 5 ; Δεν χρειάζεται να είναι εντός Ζ.Α.Ε.Σ ούτε να αγοράσει τίτλο Σ.Δ αφού έχει περίσσευμα Σ.Δ. (Εννοείται φυσικά ότι η δυνατότητα επέκτασης ανήκει στον ίδιο ιδιοκτήτη). Επειδή μια ορθότερη κατάταξη των αυθαιρέτων στην κατηγορία 4 ή 5 θα δημιουργούσε πρόβλημα με τις έως τώρα υποβολές μόνη λύση είναι η προσθήκη στον νόμο ότι για τις περιπτώσεις αυτές θα γίνεται ειδική μνεία από τον Μηχανικό στην τεχνική έκθεση και με την συμπλήρωση της ταυτότητας του κτιρίου θα μεταπηδούν στην κατηγορία 4 και θα εξαιρούνται οριστικά της κατεδάφισης. Φυσικά αυτό θα ισχύει και για τις ανάλογες περιπτώσεις των Ν.4014/2011 & Ν.4178/2013. Επιπλέον σε περιπτώσεις ξεχωριστών οριζόντιων ιδιοκτησιών με αυθαιρεσίας κατηγορίας 5 να δίνεται η δυνατότητα με την συμπλήρωση της ταυτότητας του κτιρίου και εφόσον οι συνολικές παραβάσεις όλου του κτιρίου πληρούν τα δεδομένα της κατηγορίας 4 να νομιμοποιούνται και αυτές.