Αρχική ΚΑΤΗΓΟΡΙΕΣ ΚΑΙ ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΟ ΧΡΗΣΕΩΝ ΓΗΣΆρθρο 01 – Κατηγορίες ΧρήσεωνΣχόλιο του χρήστη ΣΕΠΟΧ ΚΥΡΙΟΠΟΥΛΟΥ ΑΣΥΡΑ | 17 Μαρτίου 2017, 13:36
  • Σχόλιο του χρήστη 'ΣΕΠΟΧ ΚΥΡΙΟΠΟΥΛΟΥ ΑΣΥΡΑ' | 17 Μαρτίου 2017, 13:36

    Θέσεις ΣΕΠΟΧ για το από 23/2/1987,υπό διαβούλευση ΠΔ/γμα κατηγοριοποίησης των χρήσεων γης. 1. Γενικές παρατηρήσεις H τροποποίηση, βελτίωση και συμπλήρωση του από 23/2/1987 Π.Δ/γματος (ΦΕΚ 166/1987), είναι σήμερα επιβεβλημένη, προκειμένου να μπορεί να ανταποκριθεί στα νέα πολεοδομικά και χωροταξικά δεδομένα. Το ότι καταργήθηκε το Β’ κεφάλαιο του ν.4269/2014 ήταν ένα θετικό γεγονός. Ωστόσο, για να έχει δυνατότητες να φέρει θετικά αποτελέσματα, η τροποποίηση πρέπει να στηρίζεται σε μια τεκμηριωμένη ανάλυση, αξιολόγηση και ιεράρχηση των προβλημάτων που έχουν προκύψει αυτά τα 30 χρόνια και να ακολουθείται από αιτιολογημένες κατευθύνσεις, με τις οποίες επιχειρείται να αντιμετωπισθούν αυτά τα προβλήματα στα πλαίσια της αειφόρου πολεοδομικής και χωροταξικής ανάπτυξης. Ο στόχος μιας κανονιστικής ρύθμισης για χρήσεις γης με τίτλο «κατηγορίες και περιεχόμενο χρήσεων γης» θα έπρεπε πρωτίστως να αναφέρεται στην ΤΑΞΙΝΟΜΗΣΗ-ΚΑΤΗΓΟΡΙΟΠΟΙΗΣΗ ΚΑΙ ΚΥΡΙΩΣ ΚΩΔΙΚΟΠΟΙΗΣΗ ΤΩΝ ΧΡΗΣΕΩΝ ύστερα από μια μελέτη που θα λαμβάνει υπ’ όψιν της τη διεθνή εμπειρία και τα επιστημονικά δεδομένα που υπάρχουν. Στο παρόν σχέδιο ΠΔ γίνονται «επεμβάσεις» στο έργο του πολεοδόμου- χωροτάκτη που στερούν την ελευθερία στον συνθέτη -μελετητή που καλείται να ρυθμίσει το χώρο σε μια περιοχή εντός ή εκτός σχεδίου. Το σχέδιο ΠΔ θα πρέπει να μην μπερδεύει τα ‘εργαλεία’ με τις ‘αρχές’ του σχεδιασμού. Το ισχύον μέχρι σήμερα πλαίσιο είναι αυστηρά κανονιστικό και αφορά τις «οικιστικές περιοχές» ανταποκρινόμενο στο θεσμικό πλαίσιο του Ν. 1337/83. Επίσης το ίδιο πλαίσιο αν και είχε λάβει υπ’ όψη του τα διεθνή / ευρωπαϊκά δεδομένα της τότε εποχής για τις αναγκαίες αντιστοιχίες δεν ανταποκρίνεται στις σύγχρονες απαιτήσεις. Το ισχύον θεσμικό πλαίσιο με το οποίο προωθούνται τόσο τα περιφερειακά και τα τοπικά χωροταξικά, όσο και τα πολεοδομικά σχέδια εφαρμογής (τ.πολεοδομικές μελέτες) απαιτούν νέο σύγχρονο πλαίσιο για τις χρήσεις γης συμβατό και με την ευρωπαϊκή εμπειρία. Ειδικότερα η έκδοση ενός νέου Π.Δ/τος για τις χρήσεις γης ως εργαλείο για την υλοποίηση του αειφόρου πολεοδομικού, περιφερειακού και εθνικού αναπτυξιακού προτύπου θεωρείται ως απόλυτα αναγκαία παρέμβαση 1. Για την προσαρμογή στην εν τω μεταξύ εξέλιξη του πολεοδομικού και χωροταξικού σχεδιασμού στη χώρα ώστε να ανταποκρίνεται σ’ όλα τα είδη των σχεδίων ανάλογα με το επίπεδο και το χαρακτήρα τους (κλίμακα – τύπος ρυθμίσεων / χωρικών πολιτικών). 2. Για τη διευκόλυνση της αδειοδοτικής λειτουργίας διαφόρων τύπων εγκαταστάσεων λόγω των συγχύσεων / ελλείψεων που το σημερινό αυστηρά κανονιστικό Π.Δ. δημιουργεί μέσα σε μια διαρκώς εξελισσόμενη πραγματικότητα. 3. Για τη δημιουργία ενός ομοιόμορφου συστήματος αλληλοκατανόησης και ταξινόμησης στο ζήτημα των χρήσεων σε Κοινοτικό Επίπεδο που θα επιτρέπει τη διαλειτουργικότητα των κοινών προτύπων δεδομένων σε Κοινοτικό Επίπεδο για την σύγκριση καταστάσεων, την εκτίμηση επιπτώσεων σε επιστημονικό επίπεδο και εν τέλει την τεκμηριωμένη άσκηση πολιτικών. Οι τράπεζες κοινών δεδομένων είναι κρίσιμη και πολυδάπανη προϋπόθεση και χωρίς αυτή δεν μπορεί εύκολα να λειτουργήσει σήμερα ο χωροταξικός κυρίως σχεδιασμός. Μια σημαντική παράλειψη αποτελεί το γεγονός ότι στη δημόσια διαβούλευση δεν δόθηκε η Αιτιολογική Έκθεση, η οποία συνοδεύει το σχέδιο Π.Δ/τος και στην οποία πρέπει να φαίνεται με σαφήνεια η σκοπιμότητα, οι στοχεύσεις, οι επεξηγήσεις και αποσαφηνίσεις της επιδιωκόμενης αναθεώρησης. Επίσης, επειδή το θέμα είναι κρίσιμο για το σχεδιασμό, κρίνεται σκόπιμη μια διαδικασία διαλόγου σε δημόσια συζήτηση, διότι με την ψηφιακή τεχνολογία και την κατ΄αυτό τον τρόπο δημόσια διαβούλευση καταργήθηκε η δημόσια συζήτηση και η ανταλλαγή «face to face» απόψεων. Tο υπό διαβούλευση Δ/γμα κυρίως συμπληρώνει πολλές από τις απαιτούμενες εξειδικεύσεις και ορισμούς κατηγοριών για τις «οικιστικές περιοχές» με κέντρο βάρους τα κατώτερα επίπεδα σχεδιασμού, αλλά παράλληλα εμφανίζει σοβαρές επιστημονικές ανεπάρκειες στην επέκτασή του στο χωροταξικό σχεδιασμό και εγείρει θεσμικά ζητήματα, που κινδυνεύουν να δημιουργήσουν συγχύσεις και προβλήματα στην κοινωνία και το ρόλο του σχεδιασμού. Τα κύρια ζητήματα που δημιουργούν προβλήματα και είναι απαραίτητο να διευκρινιστούν και να διαχωριστούν είναι ότι: 1. Οι χρήσεις γης στο Π.Δ. καθορίζονται για να χρησιμοποιηθούν ως επιστημονικά εργαλεία του πολεοδομικού και χωροταξικού σχεδιασμού και δεν πρέπει να συγχέονται με την «χωρική πολιτική» Μέσω του Π.Δ. της κατηγοριοποίησης των χρήσεων γης δεν μπορεί να τροποποιείται η βασική πολεοδομική και χωροταξική νομοθεσία. Ο ΣΕΠΟΧ κατά συνέπεια πιστεύει ότι α πρέπει να ανασταλεί η προώθησή του και να γίνει η αναγκαία προετοιμασία και μελέτη που θα προσεγγίσει το θέμα μεθοδικά και συστηματικά όπως του αρμόζει. Κατά συνέπεια θα πρέπει το ΠΔ να ασχοληθεί ΜΟΝΟ με την δημιουργία ενός ΚΩΔΙΚΑ χρήσεων που θα είναι σημαντικό εργαλείο σε κάθε σχεδιαστή του χώρου ο οποίος θα το χρησιμοποιεί ανάλογα με τους στόχους του συγκεκριμένου σχεδιασμού. Δηλαδή θα πρέπει : • Να γίνουν οι απαραίτητοι ορισμοί του των βασικών εννοιών : δραστηριότητας, λειτουργίας, χρήσης γής. • Να γίνει εξαντλητική, συστηματική και όχι τυχαία απαρίθμηση των χρήσεων σε κατάλληλες κατηγορίες και υποκατηγορίες, με κατανοητό σύστημα κωδικοποίησης το οποίο φυσικά θα αναπροσαρμόζεται και θα συμπληρώνεται, ανά διαστήματα, όταν απαιτείται. • Να καθοριστεί η/οι κλίμακα/κες (που δεν είναι μπορεί να είναι οποιεσδήποτε) στις οποίες οι χρήσεις του εδάφους θα εμφανίζονται πάνω στα σχέδια των πολεοδομικών και χωροταξικών μελετών, καθώς και ο τρόπος χαρτογραφικής παρουσίασης με τα κατάλληλα σύμβολα, χρώματα ή ραστερς. Αναλυτικές παρατηρήσεις Tο σχέδιο ΠΔ καλύπτει μια ευρύτατη κλίμακα χώρου- εντός και εκτός σχεδίου- και δεν αναφέρεται μόνο σε χρήσεις αλλά και σε εν γένει δραστηριότητες/λειτουργίες. (π.χ. αστική γεωργία/λαχανόκηποι, γεωργικές, δασικές και λοιπές αγροτικές εκμεταλλεύσεις…).καθώς και σε Εγκαταστάσεις υποδοχής και φιλοξενίας μεταναστών –προσφύγων για τη διαχείριση της προσφυγικής κρίσης. Το εγχείρημα θα μπορούσε καταρχήν να είναι θετικό. Δυστυχώς όμως πάσχει σοβαρά από σύγχυση εννοιών και ορολογίας και από ένα θολό πλαίσιο ανάμιξης εργαλείων/μέσων και αρχών σχεδιασμού. Χαρακτηριστικό το ότι το σχέδιο παρεμβαίνει στο σχεδιασμό με υποδείξεις στο έργο του πολεοδόμου/χωροτάκτη (βλ. άρθρο 3). 1. Είναι προφανές ότι το κάθε πολεοδομικό σχέδιο που θα συντάσσεται θα τοποθετεί σε κάθε ζώνη χρήσεων όλες ή μέρος από αυτές που επιτρέπονται αλλά δεν δικαιούται να βάλει χρήσεις μη αναφερόμενες. Αυτό εγκυμονεί διάφορα προβλήματα. Ενδεικτικά επισημαίνεται ότι σχεδόν σε όλες τις κατηγορίες χρήσεων απουσιάζουν οι «ελεύθεροι χώροι – Αστικό πράσινο». Ομοίως σε κάποιες χρήσεις απουσιάζουν οι χώροι στάθμευσης –garages. Στην αποκλειστική κατοικία π.χ.δεν μπορεί να μπεί ούτε το ένα, ούτε το άλλο. Στις περιπτώσεις αυτές η προσέγγιση του πολεοδόμου θα είναι να ορίσει κάποια τοπικά κέντρα γειτονιάς /πολεοδομικά κέντρα (ΠΚ) ώστε να προβλεφθούν περαιτέρω χρήσεις σε κάποια σημεία. Ωστόσο, εξακολουθούν να υπάρχουν προβλήματα με χρήσεις που δεν προβλέπονται στα Π.Κ., όπως τα πρατήρια καυσίμων που επιτρέπονται μόνο στη Γενική Κατοικία. Αρα θα πρέπει να δημιουργηθούν «θύλακες» Γ.Κ. για να επιτραπούν ορισμένες χρήσεις. Αυτή η πρακτική όχι μόνο οδηγεί σε ένα κατακερματισμένο και α λα καρτ πολεοδομικό σχεδιασμό, αλλά και εγκυμονεί κινδύνους, σύμφωνα με την παράγραφο ...... του παρόντος. 2. Οι όροι «πολεοδομικός σχεδιασμός», «πολεοδομική λειτουργία» πρέπει να αντικατασταθούν επί το ορθότερον από τους «χωρικός σχεδιασμός», «χωρική λειτουργία». Ο όρος «χωρικός σχεδιασμός» είναι αυτός που χρησιμοποιείται και στον οικείο ν.4447/2016. Γενικότερα απαιτείται οι χρησιμοποιούμενοι στο σχέδιο ΠΔ όροι να ακολουθούν την ορολογία του ν.4447/2016. (π.χ. Ο όρος «πολεοδομική μελέτη» αντικαταστάθηκε στο ν. 4447/2016 με τον όρο «πολεοδομικό σχέδιο εφαρμογής»). 3. Η εξαιρετικά λεπτομερής διευκρινιστική πρώτη παράγραφος του άρθρ. 1 (ως προς το πεδίο εφαρμογής της προτεινόμενης ταξινόμησης) συνιστά συνέχιση της φιλοσοφίας των λεπτομερειών/εξαιρέσεων/διακρίσεων που χαρακτηρίζει την πολεοδομική νομοθεσία καθιστώντας την δυσνόητη, χωρίς κοινή αποδοχή, ενδεχομένως διαβλητή και εν τέλει ανεφάρμοστη. Έστω κι αν ο σκοπός είναι αγαθός (πλήρης σαφήνεια όσον αφορά το πεδίο εφαρμογής του Π.Δ.), άλλο τόσο βέβαιο είναι ότι αφ’ ενός δεν εκπέμπεται βεβαιότητα για την πληρότητα των διευκρινήσεων, αφ’ ετέρου δεν σταματά η λαβυρινθώδης περιπτωσιολογία της Ελληνικής πολεοδομικής νομοθεσίας. Η πρώτη πρόταση της παραγράφου αρκεί. 4. Το σχέδιο ΠΔ δεν παύει να κινείται στη φιλοσοφία του παρωχημένου Π.Δ του 1987 Δ166. Στις «ΓΕΝΙΚΕΣ ΚΑΤΗΓΟΡΙΕΣ ΧΡΗΣΕΩΝ» καταγράφεται σημαντικός αριθμός (15) που σε συνδυασμό με την ευρύτητα του καταλόγου «ΕΙΔΙΚΕΣ ΚΑΤΗΓΟΡΙΕΣ ΧΡΗΣΕΩΝ» καθιστά εμφανή την προσπάθεια της διοίκησης να καλύψει όλα τα γνωστά μέχρι σήμερα στοιχεία χρήσεων/δραστηριοτήτων, με βάσει την μέχρι τώρα εμπειρία. Οι ειδικές χρήσεις που προτείνονται σε κάθε γενική λειτουργία ακολουθούν μια εμπειρική ταξινόμηση, αναιτιολόγητη, χωρίς κανένα κριτήριο ένταξης, ούτε σε σχέση με τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά, τη φυσιογνωμία, τις ανάγκες προς τις οποίες κάθε γενική λειτουργία πρέπει να ανταποκριθεί, ούτε σε σχέση με τις αλληλεπιδράσεις (θετικές και αρνητικές) που ασκούνται τόσο μεταξύ των γενικών όσο και μεταξύ των ειδικών χρήσεων. Αγνοείται το γεγονός ότι οι ταχύτατα, σήμερα, μεταβαλλόμενες κοινωνικοοικονομικές συνθήκες, οι τεχνολογικές εξελίξεις, ο ανταγωνισμός μεταβάλλουν τις χρήσεις γης, δημιουργώντας νέες, διαφοροποιώντας ή απαξιώνοντας άλλες. 5. Η παροχή εξουσιοδότησης για έκδοση Υπουργικής Απόφασης που θα εξειδικεύσει «το αναλυτικό περιεχόμενο των ειδικών κατηγοριών χρήσεων» (άρθρο 1Γ), δεν λύνει το πρόβλημα. Αντίθετα εγείρει ερωτηματικά και επιφυλάξεις. Σχετικά σημειώνονται τα εξής : α) Η όποια απόφαση θα εκδοθεί χωρίς προέλεγχο Σ.τ.Ε. και ελλοχεύει ο κίνδυνος, ελλείψει κάθε κριτηρίου επιλογής, να ενταχθούν σε μια περιοχή, χρήσεις μη συνάδουσες με τη λειτουργία της. Για την ασφάλεια δικαίου και προς όφελος της οικονομίας, της κοινωνίας, του περιβάλλοντος απαιτείται μια νέα αντίληψη που προσβλέπει στην αξιολογική τεκμηρίωση κάθε ρύθμισης, συνεκτιμώντας τον πολυσύνθετο ρόλο κάθε χρήσης, τη δυναμικότητα τις συνδυαστικές μεταξύ τους επιρροές, τις επιπτώσεις στη δέουσα χωρική οργάνωση και το περιβάλλον. β) Μη υφισταμένης της Υ.Α. για το περιεχόμενο των ειδικών κατηγοριών χρήσεων γης (βλ. προοίμιο του άρθρου 2) δεν είναι δυνατός ο σε βάθος κριτικός τους σχολιασμός, όσον αφορά το εύστοχο της ταξινόμησης. Σε κάθε περίπτωση όμως, διακρίνεται ήδη μία μάλλον άνιση προσέγγιση/εμβάθυνση. Για παράδειγμα: • Αλλού επιδιώκεται εκτενής ανάλυση (π.χ. ειδική κατηγορία υπ.αρ. 8: … - υπεραγορές – πολυκαταστήματα – εμπορικά κέντρα κλπ.) κι αλλού όχι (π.χ. ειδική κατηγορία υπ.αρ. 13, «εστίαση»). • Σε άλλες περιπτώσεις εξειδικεύονται οι ειδικές κατηγορίες σε κάθε επιμέρους άρθρο, είτε κατά μέγεθος (θεμιτό) είτε σε υποκατηγορίες (όχι πλήρως θεμιτό, αφού αφήνεται ανοικτό το ποιες είναι όλες οι αποδεκτές υποκατηγορίες). Επίσης, συχνά στα επιμέρους άρθρα δεν επαναλαμβάνεται αυτολεξεί η αναφερόμενη στο άρθρο 2 ορολογία των ειδικών κατηγοριών, αλλά άλλη παραπλήσια, ενθαρρύνοντας ίσως κι άλλες παρόμοιες-ανεξέλεγκτες ασάφειες. (π.χ. η ειδική κατηγορία υπ.αρ. 10, διοίκηση εξειδικεύεται στο άρθρο 1 ως «διοίκηση τοπικής σημασίας» και στο άρθρο 17 ως «διοίκηση τοπικού επιπέδου». Επίσης, η ειδική κατηγορία υπ.αρ. 47, «εγκαταστάσεις υποδοχής και φιλοξενίας μεταναστών» αναφέρεται στο άρθρο 4 ως «εγκαταστάσεις υποδοχής και φιλοξενίας μεταναστών-προσφύγων»). • Η ειδική κατηγορία υπ.αρ. 9, «γραφεία, τράπεζες, ασφάλειες, επιχειρήσεις κοινής ωφέλειας» προβληματίζει ως προς την ομοιογένειά της, επειδή πολύ συχνά περιλαμβάνει οικόπεδα με όχι την ίδια ή παρόμοια προκαλούμενη κυκλοφορία πεζών και οχημάτων, όπως προδικάζει η κοινή τους ομαδοποίηση. 7. Είναι αναγκαίο να καθοριστούν με σαφήνεια: α. Αρχές και κριτήρια που συναρτώνται με τη φυσιογνωμία, τον προορισμό, τις λειτουργικές ανάγκες, προς τις οποίες κάθε γενική κατηγορία χρήσεων καλείται να ανταποκριθεί: διασφάλιση και βαθμός διασφάλισης - κατά περίπτωση- ποιότητας ζωής, υγιεινών συνθηκών διαβίωσης, εργασίας, ασφάλειας, ανάπτυξης μέσων υποδομών, εξυπηρετήσεις σε εμπόριο και υπηρεσίες, επάρκειας σε κοινωφελείς παροχές, πολιτιστικές εξυπηρετήσεις, αναψυχή, προστασία τοπίου, πρόβλεψη βλάβης φυσικού και πολιτιστικού περιβάλλοντος περιβάλλοντος, επιτρεπτό όριο και είδος όχλησης… β. Κριτήρια ταξινόμησης για την κατάταξη μιας (νέας) δραστηριότητας σε ορισμένη ειδική κατηγορία χρήσης, με βάση τα λειτουργικά χαρακτηριστικά κάθε ειδικής χρήσης και τις αλληλεπιδράσεις, θετικές ή αρνητικές που ασκούνται τόσο μεταξύ ειδικών όσο και γενικών κατηγοριών. Αποφεύγονται έτσι κενά και προβλήματα που δημιουργούνται με την εμφάνιση, σε ένα διαρκώς εξελισσόμενο γίγνεσθαι, μιας νέας χρήσης που δεν φαίνεται να εντάσσεται στις ήδη καταγεγραμμένες ειδικές κατηγορίες. Αποφεύγεται επίσης η ανεπίτρεπτη ανάμιξη ετερόκλιτων μεταξύ τους λειτουργιών, μη συμβατών με τη βασική λειτουργία και το χαρακτήρα μιας περιοχής. 8. Η καταγραφή χρήσεων στις «ΕΙΔΙΚΕΣ ΚΑΤΗΓΟΡΊΕΣ ΧΡΗΣΕΩΝ ΓΗΣ» είναι ευρύτατη και μάλιστα με επί μέρους εξειδικεύσεις, χωρίς κριτήρια κωδικοποίησης. Δεδομένου ότι οι χρήσεις γης ακολουθούν τις οικονομικές και κοινωνικές μεταβολές, θα ήταν ευκταίο η κωδικοποίηση των ειδικών χρήσεων να στηριχθεί στη Στατιστική Ταξινόμηση των Κλάδων Οικονομικής Δραστηριότητας, που οργανώθηκε από την Εθνική Στατιστική Υπηρεσία και ισχύει από το 2003/ΣΤΑΚΟΔ 2003. Κατηγορίες της ΣΤΑΚΟΔ που δεν αντιστοιχούν σε χρήσεις θα παραληφθούν. Κάτι τέτοιο θα εισήγαγε μια νέα ασφαλή και καινοτόμο αντίληψη στην κωδικοποίηση των χρήσεων γης (αντίστοιχες πρακτικές εφαρμόζονται σε άλλες χώρες), θα συνέβαλε στη σύνδεση χωρικού σχεδιασμού και οικονομίας και θα διευκόλυνε τα μέγιστα τα στατιστικά δεδομένα της χώρας, προς όφελος της οικονομίας και κοινωνίας. 9. Επειδή δεν τίθενται ποσοτικοί περιορισμοί – ή μέγιστο ποσοστό, π.χ. επί της επιφανείας – σε χρήσεις που δεν είναι η πρωτεύουσα χρήση σε κάθε κατηγορία, υπάρχει ο κίνδυνος να μην εμφανιστεί καθόλου σε μια ζώνη η πρωτεύουσα χρήση και να γεμίσουν με άλλες χρήσεις πιο ελκυστικές σε επενδύσεις αλλά υψηλής έντασης και περιβαλλοντικά οχλούσες. Για το λόγο αυτό πρέπει να γίνουν υποχρεωτικές τόσο οι πρωτεύουσες χρήσεις κάθε κατηγορίας (και σε κάποιο ελάχιστο ποσοστό) όσο και οι περιβαλλοντικά φιλικές χρήσεις, όπως το αστικό πράσινο και οι χώροι στάθμευσης, ώστε να υπάρχει περιβαλλοντικό ισοζύγιο σε όλες τις ζώνες. 10. Στις «γενικές κατηγορίες» εισάγεται η «Αποκλειστική Κατοικία» και σύμφωνα με το άρθρο 2, αφορά περιοχές που ήδη διέπονται από ειδικά Δ/μτα, με χρήση αποκλειστικής κατοικίας. Η νομολογία του Σ.τ.Ε, που διαμορφώθηκε με αφορμή παρεμφερείς παρεμβάσεις σε περιοχές αποκλειστικής χρήσης κατοικίας, δεν επιτρέπει κάτι τέτοιο.(βλ. Σ.τ.Ε. 188/2004, 2513/2009, ΠΕ486/2000, κ.ά.) Είναι προφανές ότι ο χαρακτήρας, η ποιότητα ζωής στις εν λόγω περιοχές επιδεινώνονται. 11. Η «Αμιγής κατοικία» (άρθρο 3) επιβαρύνεται κατά πολύ όχι μόνο σε σχέση με τα νυν ισχύοντα, αλλά και με το γενικότερο χαρακτήρα και το χωρικό προορισμό στον οποίον παραπέμπει η χρήση «αμιγής κατοικία». Το γεγονός αυτό, νομικά και εν γένει επιστημονικά ανεπίτρεπτο, θα οδηγήσει σε αντεγκλήσεις, αντιπαραθέσεις, δικαστικές προσφυγές. 12. Η πρόβλεψη του άρθρου 4 «Γενική Κατοικία» που παρέχει τη δυνατότητα να επιβάλλονται, κατά το σχεδιασμό, περαιτέρω περιορισμοί ως προς την πυκνότητα ορισμένων ειδικών χρήσεων, ενδεχομένως στοχεύει να περισώσει κάποιες περιοχές γενικής κατοικίας από μια πληθώρα ειδικών χρήσεων, συμβατών και μη. Η ρύθμιση αφορά σε αρχές σχεδιασμού, είναι ιδιαίτερα βαρύνουσα γιατί εισάγει την έννοια της φέρουσας ικανότητας και δεν μπορεί να στηρίζεται στον κώδικα χρήσεων γης και μάλιστα μόνο για τη γενική κατοικία, ως εάν κάτι τέτοιο να μην επιτρέπεται σε άλλες γενικές κατηγορίες. Επί μέρους περιορισμοί που τίθενται με αριθμητικά μεγέθη επιφάνειας είναι προβληματικοί (π.χ. εστίαση μέχρι 250 τ.μ. επιφάνειας στη γενική κατοικία). Καθορίζονται αναιτιολόγητα, με βάση τη σημερινή εμπειρία και αφενός ουδόλως διασφαλίζουν τη συμβατότητα της χρήσης με τον κύριο προορισμό της περιοχής, αφετέρου θα καταστούν ταχύτητα παρωχημένοι. 13. Ένα άλλο θέμα αφορά στις ρυθμίσεις για την χρήση της κατοικίας. Μέσω των συγκεκριμένων ρυθμίσεων του σχεδίου Π.Δ/γματος επιχειρείται η έμμεση κατάργηση της εκτός σχεδίου δόμησης της χρήσης της κατοικίας (α΄ ή β΄). και αυτό εγχείρημα επίσης θα μπορούσε καταρχήν να είναι θετικό. Ο τρόπος με τον οποίο γίνεται δεν είναι δόκιμος, ούτε αποτελεί αντικείμενο του Δ/τος χρήσεων, γιατί όπως αναφέρθηκε αποτελεί αντικείμενο του Σχεδιασμού. 14. Ένα σοβαρό ζήτημα είναι οι τροποποιήσεις που γίνονται σε ότι αφορά την κατηγοριοποίηση και τις ειδικότερες χρήσεις που αφορούν στη κατοικία( αποκλειστική –αμιγή - γενική) και την συσχέτισή τους, κατά πρώτο λόγο με τις αντίστοιχες χρήσεις του κέντρου γειτονιάς και συνοικίας. Προστίθεται ως γενική χρήση η ‘’αποκλειστική κατοικία’’ χωρίς να αιτιολογείται επιστημονικά η σκοπιμότητά της. Αντίστοιχες τροποποιήσεις γίνονται στις επιτρεπόμενες χρήσεις της αμιγούς και της γενικής κατοικίας οι οποίες όχι μόνο δεν τεκμηριώνονται επιστημονικά αλλά αυξάνουν την ψαλίδα ανάμεσα σ’ αυτές τις δύο γενικές κατηγορίες χρήσεων. Συγκεκριμένα, η εισαγωγή της ‘’αποκλειστικής κατοικίας’’ γίνεται λόγω σχετικών γνωμοδοτήσεων του Στ.Ε. Η αμιγής κατοικία γίνεται πιο αυστηρή σε σχέση με αυτήν του Π.Δ/τος της 23/2/1987 (μειώνονται περαιτέρω άλλες ειδικές χρήσεις εκτός της κατοικίας) και σε συνάρτηση με την εισαγωγή της κατηγορίας ‘’αποκλειστική κατοικία’’ με το σχέδιο Π.Δ/γματος, εμφανίζεται μια άλλη κατεύθυνση και λογική με την εισαγωγή νέων ειδικών χρήσεων στη ‘’γενική κατοικία’’. Γίνεται πιο αυστηρή η ‘’αμιγής κατοικία’’ και πιο χαλαρή η ‘’γενική κατοικία’’ με συνέπεια να λείπει το ‘’μέτρο’’ και να τείνουν να γκετοποιηθούν οι περισσότερες περιοχές κατοικίας ιδιαίτερα των μεγάλων αστικών κέντρων. Αντίθετα η διαφοροποίηση της τελευταίας αυτής κατηγορίας (γενική κατοικία) από την κατηγορία ‘’τοπικά πολεοδομικά κέντρα γειτονιάς και συνοικίας’’ γίνεται ελάχιστη έως ασήμαντη. Συγκεκριμένα με αυτό το σχέδιο Π.Δ/τος προστίθενται ειδικές χρήσεις στη γενική κατοικία, όπως π.χ.: • περίθαλψη (πλην νοσοκομείων) μέχρι 100 κλίνες ή 2.000 μ2 μέγιστης συνολικής επιφάνειας ανά οικόπεδο • πλυντήρια – λιπαντήρια αυτοκινήτων • σταθμοί μετεπιβίβασης ΜΜΜ • σταθμοί υπεραστικών λεωφορείων κλπ Αυτές οι χρήσεις κάνουν ακόμη πιο προβληματικές τις υπάρχουσες περιοχές γενικής κατοικίας. Το αποτέλεσμα της σύμπτωσης μεταξύ των ειδικών χρήσεων που επιτρέπονται στη γενική κατοικία και στο τοπικό κέντρο επιτείνει το πρόβλημα της υπερβολικής διάχυσης κεντρικών χρήσεων στην συντριπτική πλειοψηφία των περιοχών κατοικίας των ελληνικών πόλεων και στην ακόμη μεγαλύτερη αδυναμία συγκρότησης κέντρων γειτονιάς και συνοικίας στις ελληνικές πόλεις. Aντίθετα η διαφοροποίηση των ειδικών χρήσεων ανάμεσα στη γενική κατοικία και το τοπικό κέντρο πρέπει να γίνει πολύ πιο έντονη από την ισχύουσα για να λειτουργήσει ως έμμεσο κίνητρο για την ενίσχυση και συγκρότηση κέντρων χωρικά σε ‘’τοπικές πιάτσες’’, ιδιαίτερα σε περιόδους πρωτοφανούς κρίσης του λιανικού εμπορίου σαν κι αυτή που διανύουμε. Ένα βασικό ερώτημα στην προτεινόμενη αναθεώρηση είναι κατά πόσον οι οικισμοί και οι ΠΠ αποτελούν γενικές κατηγορίες χρήσεων γης; Οι συντάκτες του σχεδίου Π.Δ/τος προσπαθώντας να ‘’επεκτείνουν’’ με πιο συστηματικό τρόπο τις χρήσεις του Π.Δ/τος της 23/2/1987 (που περιελάμβανε γενικές και ειδικές κατηγορίες χρήσεων που αφορούσαν ουσιαστικά σχεδόν αποκλειστικά τον οικιστικό χώρο, δηλαδή σε πολεοδομημένες ή προς πολεοδόμηση περιοχές) και στον εξωαστικό χώρο, δεν απέφυγαν ασάφειες και αστοχίες. Ιδιαίτερα στον εξωοικιστικό χώρο αναφέρονται ως γενικές κατηγορίες χρήσεων περιοχές οι χωρικές ζώνες που είναι αποτελέσματα ή εργαλεία χωροταξικής ή πολεοδομικής πολιτικής και όχι κατηγορίες χρήσεων γης. Για τις περιοχές προστασίας ισχύουν ειδικά καθεστώτα στα οποία ορίζονται εκτενώς οι επιτρεπόμενες χρήσεις και δραστηριότητες. Στο άρθρο 16 «περιοχές προστασίας» απαιτείται μια πιο εμπεριστατωμένη προσέγγιση του θέματος, με συστηματική διασύνδεση των επί μέρους κατηγοριών των περιοχών με τα ειδικά ισχύοντα καθεστώτα, προκειμένου να αποφευχθούν «ατυχήματα», εις βάρος της αξιοπιστίας του σχεδιασμού και του περιβάλλοντος. Η γενικόλογη και ασαφής κατεύθυνση να μπαίνουν χρήσεις σύμφωνα με την ειδική πολεοδομική λειτουργία δεν είναι κατανοητή. Επιπρόσθετα, στις ΠΠ προστίθενται με το σχέδιο ΠΔ και οι περιοχές για εξισορρόπηση αστικών επιβαρύνσεων που μάλλον αντιστοιχούν στις περιοχές που τα ΤΧΣ θα πρέπει να καθορίζουν για το «περιβαλλοντικό ισοζύγιο» των νομιμοποιημένων αυθαιρεσιών. Στο άρθρο 14 15 αγροτική χρήση Πρέπει να αφαιρεθεί η ειδική χρήση της «κατοικίας» από την αγροτική χρήση προκειμένου να διαφυλαχτεί ο απαραίτητος χώρος για τις αγροτικές δραστηριότητες και να μειωθεί ο αριθμός των κλινών σε 10 κλίνες στα Ξενοδοχειακά καταλύματα Επίσης πρέπει να αφαιρεθεί η ειδική χρήση (41) από την γενική αγροτική χρήση, και η θέσπιση ξεχωριστής γενικής χρήσης για τις εξορυκτικές δραστηριότητες, με παραπομπή στο ισχύον για αυτές νομικό πλαίσιο. Άρθρο 16 – 15. Περιοχές Προστασίας (ΠΠ) Η «γεωργική γη βιολογικών καλλιεργειών» απαιτείται να υπαχτεί σε καθεστώς προστασίας – διατήρησης του φυσικού περιβάλλοντος και του τοπίου ως « πηγή προϊόντων υψηλής διατροφικής αξίας» 16. Δημιουργεί σύγχυση και αμηχανία από επιστημονική άποψη αλλά και από άποψη πολεοδομικής και χωροταξικής πολιτικής η αναφορά ως γενικής κατηγορίας χρήσεων των οικισμών. Επιπρόσθετα, η προσέγγιση των «οριοθετημένων οικισμών με πληθυσμό μικρότερο από 2.000 κατοίκους στους οποίους δεν έχει ολοκληρωθεί ο πολεοδομικός σχεδιασμός και ο καθορισμός χρήσεων γης» ως οιονεί γενικής κατηγορίας χρήσεων γης συνιστά ενδεχομένως μία λύση, αλλά -στο βαθμό που οι συγκεκριμένοι οικισμοί παραμείνουν για πολύ καιρό σ’ αυτή την κατηγορία- η (ομολογουμένως αρκετά παγιωμένη) «ομοιόμορφη» αντιμετώπιση των απανταχού της χώρας μικρών οικισμών δεν συνιστά τον πιο έλλογο σχεδιασμό. 17. Ο τομέας των μεταφορών έχει υποβαθμιστεί ιδιαίτερα σε σχέση με άλλες «υποδομές», όπως η κινητή τηλεφωνία, κεραίες κλπ. που μπαίνουν ακόμα και στην αποκλειστική κατοικία. Θα ήταν σκόπιμο να εξεταστεί το σχέδιο ΠΔ από ομάδα έμπειρων συγκοινωνιολόγων, ώστε να υπάρξει αναφορά στις μεταφορές σε όλες τις κατηγορίες χρήσεων. Στο τρέχον σχέδιο ΠΔ υπάρχει αναφορά σε σημειακές επιφάνειες μεταφορών αλλά όχι σε γραμμικές (δρόμοι, αυτοκινητόδρομοι, διάδρομοι σιδηροδρομικών γραμμών, προαστιακού, μετρό κλπ). 18. Ενα ακόμα θέμα είναι η μίξη των χρήσεων στις παραγωγικές εγκαταστάσεις /βιομηχανικούς υποδοχείς. Ηδη στις παραγωγικές εγκαταστάσεις χαμηλής και μέσης όχλησης προβλέπεται πληθώρα τριτογενών χρήσεων (εμπορικά καταστήματα, καταστήματα παροχής προσωπικών υπηρεσιών και εγκαταστάσεις εμπορικών εκθέσεων –εκθεσιακά κέντρα), αλλά προσδιορίζονται εκείνες που επιτρέπονται με την προϋπόθεση ότι αποτελούν τμήμα των βιομηχανικών/βιοτεχνικών εγκαταστάσεων κλπ. Ωστόσο, στην κατηγορία υψηλής όχλησης προβλέπονται οι χρήσεις αυτές χωρίς αναφορά στην προϋπόθεση να σχετίζονται με τις ήδη εγκατεστημένες επιχειρήσεις (άρθρο 12), κάτι που συνιστά προφανώς παρόραμα. 19. Προσοχή απαιτεί άστοχη χρήση αδόκιμων ή ανεπιτυχών όρων. Χαρακτηριστική περίπτωση αποτελεί η ειδική κατηγορία υπ.αρ. 47, «νεκροταφεία ανακύκλωσης αυτοκινήτων». Αντ’ αυτής προτείνεται η «εγκαταστάσεις ανακύκλωσης αυτοκινήτων». 20. Με την ευκαιρία του συζητούμενου σχεδίου, θα ήταν σκόπιμο να γίνει κάποια αναφορά στον θαλάσσιο χωροταξικό σχεδιασμό. Προς τούτο η ειδική κατηγορία υπ.αρ. 37, «εγκαταστάσεις ανανεώσιμων πηγών ενέργειας», μπορεί να εξειδικευτεί αφ΄ ενός σε χερσαίες επιφάνειες, αφ’ ετέρου σε θαλάσσιες επιφάνειες. Αντίστοιχη πρόβλεψη θα μπορούσε να γίνει και για τις υδατοκαλλιέργειες. 21. Η ειδική χρήση 38 «Εγκαταστάσεις σταθμών βάσης κινητής τηλεφωνίας», αποτελεί κατ΄ουσίαν στοιχείο αστικής υποδομής. Περιλαμβάνεται ωστόσο σε όλες τις γενικές κατηγορίες χρήσεων, χωρίς περιορισμούς και χωρίς ουδείς να γνωρίζει εάν και κατά πόσον αυτό είναι αναγκαίο. Και το κυριότερο, καμία πληροφορία δεν δίδεται για το εάν έχουν εξετασθεί ζητήματα που συνδέονται με την ασφάλεια και την ανθρώπινη υγεία. Σημειωτέον ότι, σύμφωνα με το άρθρο 18 «η εγκατάσταση κεραιών κινητής τηλεφωνίας και των συνοδών τους έργων υποδομής» είναι η μόνη ειδική χρήση που, κατ’εξαίρεση, δεν μπορεί να απαγορευτεί από καμία γενική κατηγορία. Είναι αναγκαίο να δοθούν από τη Διοίκηση διευκρινήσεις ως προς τη σκοπιμότητα της ειδικής αυτής μεταχείρισης και ως προς τη διασφάλιση των προϋποθέσεων ασφάλειας. 22. Ερωτηματικά δημιουργεί και η ειδική χρήση 53 «τυχερά παίγνια». Τί ακριβώς αφορά η χρήση που μάλιστα μπορεί να επιτρέπεται μόνο στη γενική κατηγορία 4 «Πολεοδομικό κέντρο…»?. Αν αφορά πρακτορεία λαχείων κ.λπ. μπορεί να επιτρέπεται και σε άλλες γενικές κατηγορίες. 23. Οι μεταβατικές διατάξεις που περιγράφονται στο σχέδιο Π.Δ/τος είναι ανεπαρκείς και δημιουργούν τεράστια προβλήματα και κυρίως δεν καλύπτουν τα τεράστια προβλήματα που θα δημιουργηθούν μετά την ισχύ του νέου Π.Δ/τος ιδιαίτερα στις προτεινόμενες χρήσεις γης των 100άδων ΓΠΣ και ΣΧΟΟΑΠ που δεν έχουν ακόμη εγκριθεί αλλά πολλά απ’ αυτά έχουν ολοκληρωθεί ως μελέτες. 24. Η αναγκαιότητα της επικαιροποίησης – βελτίωσης του Π.Δ/τος της 23/2/1987 δεν αμφισβητείται και είναι επιβεβλημένη. Ωστόσο, το παρόν σχέδιο έχει ανεπάρκειες ως προς το χωροταξικό επίπεδο και αδυναμίες κατά τα λοιπά,(οι κυριότερες από τις οποίες επισημάνθηκαν) και χρειάζεται επομένως ανασυγκρότηση, ενιαίες κατευθύνσεις και πιο ολοκληρωμένες προσεγγίσεις. Εάν εκδοθεί ως έχει, προβλέπεται να δημιουργήσει πολύ περισσότερα προβλήματα απ’ αυτά που στοχεύει να επιλύσει. Ο ΣΕΠΟΧ προτίθεται να συμβάλλει στην περεταίρω επεξεργασία του ΣΧ.Π/Δ