Yπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας

Δικτυακός Τόπος Διαβουλεύσεων

• Σχόλιο του χρήστη 'Χρήστος Δημητριάδης' | 20 Δεκεμβρίου 2017, 11:44

  Μόνιμος Σύνδεσμος

  Το προτεινόμενο νομοσχέδιο συνιστά, στην πραγματικότητα ένα σχέδιο αποδιοργάνωσης του συστήματος καταχώρησης εμπραγμάτων δικαιωμάτων με άμεσες αρνητικές συνέπειες για την ήδη επιβαρυμένη οικονομική ζωή της χώρας, καθώς θα επηρεάσει - νομοτελειακά και σε ανυπολόγιστο βαθμό - τρέχουσες συναλλαγές και επενδύσεις επί ακινήτων σε ολόκληρη τη χώρα. Μία μεταρρύθμιση η οποία επιφέρει ανατροπή σε έναν ολόκληρο θεσμό, αυτόν της μεταγραφής και καταχώρισης εμπραγμάτων δικαιωμάτων που υφίσταται και λειτουργεί από τη σύσταση του Ελληνικού Κράτους και αφορά στο θεμελιώδες δικαίωμα στην ιδιοκτησία, ιδιωτών και Δημοσίου, οφείλει κατ΄αρχάς να απαντά στα κάτωθι βασικά ερωτήματα: Α. Επί της ουσίας: 1. Είναι το συγκεκριμένο σχέδιο νόμου επίκαιρο και αναγκαίο; 2. Θα αποφέρει έσοδα ή θα επιβαρύνει τον κρατικό προϋπολογισμό; 3. Ποια είναι η προστιθέμενη αξία της ρύθμισης για τους συναλλασσόμενους πολίτες και επαγγελματίες που χρησιμοποιούν τις υπηρεσίες των υποθηκοφυλακείων/ κτηματολογικών γραφείων; 4. Βοηθά στην ολοκλήρωση του Κτηματολογίου ή, αντίθετα, θα προκαλέσει καθυστέρηση της επίτευξης του μεγάλου αυτού εθνικού στόχου; 5. Καθιστά τα υποθηκοφυλακεία/κτηματολογικά γραφεία εργαλείο ανάπτυξης της οικονομίας μέσω της παροχής ασφαλούς και ταχείας πληροφορίας για τα δικαιώματα επί των ακινήτων; 6. Προστατεύει το έννομο αγαθό της περιουσίας και την ασφάλεια των συναλλαγών; 7. Συνάδει με το Σύνταγμα και την ΕΣΔΑ η κατάργηση του θεσμού του άμισθου -και του έμμισθου - υποθηκοφύλακα και του επαγγέλματος αυτού, καθώς και η συγκεκριμένη διαδικασία τοποθέτησης στο Δημόσιο αμίσθων υποθηκοφυλάκων και ιδιωτικών υπαλλήλων; Β. Επί της διαδικασίας νομοθέτησης: 1. Έχουν τηρηθεί οι αρχές και οι διαδικασίες της καλής νομοθέτησης όπως αναλυτικά προβλέπονται στο Ν. 4048/2012; 2. για ποιο λόγο δεν συγκροτήθηκε με νόμιμη συμμετοχή όλων των ενδιαφερομένων μερών και δη των αμίσθων και εμμίσθων υποθηκοφυλάκων η νομοπαρασκευαστική επιτροπή για μία μεταρρύθμιση τέτοιας κλίμακας και σημασίας; 3. Ποιοι είναι οι λόγοι που επιβάλλουν τη σύντμηση της προβλεπόμενης ελάχιστης διάρκειας της δημόσιας διαβούλευσης (αρ. 6 παρ. 2 Ν. 4048/2012); 4. Για ποιο λόγο δε συνοδεύεται το προσχέδιο νόμου από αιτιολογική έκθεση στη δημόσια διαβούλευση, έτσι ώστε να μπορεί να ελεγχθεί η αναγκαιότητα και σκοπιμότητα της ρύθμισης και κατ’ επέκταση η τήρηση της αρχής της αναλογικότητας (αρ. 2 Ν. 4048/2012). Με δεδομένο ότι δεν βρίσκουμε επαρκείς απαντήσεις στα ερωτήματα αυτά, έχουμε να παρατηρήσουμε ειδικότερα τα εξής: Α. Επί της ουσίας: 1. Επειδή κάποιοι επιμένουν να συζητούν για την αποτελεσματική λειτουργία των αμίσθων Υποθηκοφυλακείων, είναι γνωστό ότι η δραματική πτώση των εμπράγματων συναλλαγών, ως αποτέλεσμα της οικονομικής κρίσης των τελευταίων ετών, έχει επιφέρει και αντίστοιχη πτώση των εσόδων στα άμισθα υποθηκοφυλακεία της χώρας. Υπενθυμίζουμε ότι η δαπάνη λειτουργίας των τελευταίων ουδόλως επιβαρύνει τον κρατικό προϋπολογισμό, αλλά βαρύνει αποκλειστικά και μόνο τον άμισθο υποθηκοφύλακα. Σε αρκετές, λοιπόν, περιπτώσεις τα εισπραττόμενα υπέρ υποθηκοφύλακα δικαιώματα δεν επαρκούν για να καλύψουν τα λειτουργικά έξοδα των γραφείων, μεταξύ των οποίων - και κυρίως - το κόστος μισθοδοσίας του προσωπικού τους. Στην επιδείνωση της κατάστασης αυτής έχουν συμβάλει αποφασιστικά οι ακόλουθοι δύο παράγοντες: (α) Η εφαρμογή της υπ’ αριθμ. 37480/4.5.2012 ΚΥΑ Υπουργών Οικονομικών, Εργασίας και Δικαιοσύνης, σύμφωνα με την οποία καταργήθηκε το διευθυντικό δικαίωμα του αμίσθου υποθηκοφύλακα να επιβάλλει ελαστικές μορφές εργασίας (μειωμένο ωράριο, εκ περιτροπής εργασία,) στις περιπτώσεις που αυτό κρίνεται επιβεβλημένο λόγω της ανεπάρκειας των εσόδων. Αποτέλεσμα της εφαρμογής της απόφασης αυτής στην πράξη ήταν το μισθολογικό κόστος της λειτουργίας των γραφείων να καταστεί απολύτως ανελαστικό, την ίδια στιγμή που τα έσοδα κατακρημνίζονταν. Σημειωτέον ότι οι υπάλληλοι των αμίσθων υποθηκοφυλακείων είναι ιδιωτικοί υπάλληλοι συνδεόμενοι με τον υποθηκοφύλακα με σχέση εξαρτημένης εργασίας και δεν διατελούν σε δημοσιοϋπαλληλική ή άλλη εργασιακή σχέση με το Δημόσιο (ΣτΕ 2573/2015). Οι αμοιβές των εν λόγω υπαλλήλων καθορίζονται βάσει συλλογικής σύμβασης εργασίας συναπτόμενης μεταξύ της Ένωσής Αμίσθων Υποθηκοφυλάκων και του σωματείου των υπαλλήλων, ενώ επισημαίνεται ότι η ισχύουσα σήμερα Σ.Σ.Ε. – σημειωτέον ότι είναι από τις ελάχιστες συλλογικές που έχουν διατηρηθεί- δεν ήταν αποτέλεσμα συμφωνίας, αλλά ρύθμιση συλλογικής διαφοράς δυνάμει της διαιτητικής απόφασης του Οργανισμού Μεσολάβησης και Διαιτησίας, στον οποίο η Ένωσή Αμίσθων Υποθηκοφυλάκων προσέφυγε και κατά το παρελθον σε μια προσπάθεια εξορθολογισμού των αμοιβών του προσωπικού. (β) Το γεγονός ότι 8συναπτά έτη χρόνια το Υπουργείο Δικαιοσύνης, αντίθετα προς το νόμο και την εκδοθείσα εν τω μεταξύ υπ’ αριθμ. 174/2013 γνωμοδότηση του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους, δεν προκηρύσσει διαγωνισμό για την κάλυψη των κενών θέσεων αμίσθων υποθηκοφυλάκων. Το αποτέλεσμα ήταν πολυάριθμα ειδικά άμισθα Υποθηκοφυλακεία να παραμείνουν χωρίς προϊστάμενο υποθηκοφύλακα και τα καθήκοντα αυτού να ανατίθενται σε συμβολαιογράφο της περιοχής με μόνο κριτήριο την αρχαιότητα αυτού ενώ ακολούθως είκοσι εξ αυτών εμμισθοποιήθηκαν επιβαρύνοντας αναιτίως τον κρατικό προϋπολογισμό, το κυριότερο όμως, χωρίς να παράγουν έργο αν και λειτουργούν με το ήδη υφιστάμενο προ της εμμισθοποίησής τους προσωπικό το οποίο ακόμη και σήμερα επιμένει – καθόλου πειστικά ομολογουμένως- ότι μπορεί να λειτουργεί τα γραφεία από μόνο του. Εάν υιοθετήσουμε αυτήν τη λογική θα πρέπει να δεχτούμε ότι και ο γραμματέας του Δικηγόρου πρέπει να κάνει παραστάσεις στα δικαστήρια και να συντάσσει και υπογράφει δικόγραφα και αντιστοίχως και ο υπάλληλος του Συμβολαιογράφου να συντάσσει συμβόλαια. Ας μην χάσουμε επιτέλους κάθε μέτρο του ορθού λόγου. Εξυπακούεται δε ότι η παροδική και πρόσκαιρη ανάθεση καθηκόντων Υποθηκοφύλακα σε άλλον επαγγελματία από αυτόν που το Σύνταγμα και ο νόμος ορίζει, έχει συμβάλει έτι περαιτέρω στην δυσλειτουργία των αμίσθων υποθηκοφυλακείων. Ενδεικτικό το παράδειγμα Υποθηκοφυλακείου πρωτευούσης νομού που παρέμεινε κλειστό επί ενάμιση έτος. Ανήκουστο σε διεθνή κλίμακα. Η δυσλειτουργία, λοιπόν, που διαπιστώνεται στις περιπτώσεις αυτές δεν οφείλεται στον ίδιο τον θεσμό των αμίσθων υποθηκοφυλακείων, αλλά πρόκειται για προβλήματα που τεχνητώς προεκλήθησαν και συντηρούνται ακόμη, απότοκα των μέχρι σήμερα επιλογών διαδοχικών ηγεσιών του Υπουργείου Δικαιοσύνης. Η Ένωση Αμίσθων Υποθηκοφυλάκων έχει επανειλημμένως -και βεβαίως εγγράφως- καταθέσει προτάσεις προς την κατεύθυνση επίλυσης των προβλημάτων και θα μπορούσαν πράγματι να βρεθούν λύσεις και στα πλαίσια της Ειδικής Επιτροπής που συγκροτήθηκε στο Υπουργείο Δικαιοσύνης (υπ’ αριθμ. 44452/2.6.2015, ΦΕΚ Β΄ 1305 απόφαση του Υπουργού Δικαιοσύνης) με αντικείμενο τη συγχώνευση υποθηκοφυλακείων και κτηματολογικών γραφείων της χώρας. Δυστυχώς και για λόγους που δεν γνωρίζουμε, η ως άνω Επιτροπή, στην οποία συμμετείχαν και εκπρόσωποι της Ένωσής, συνεδρίασε μία και μόνη φορά, όπου απλώς ετέθησαν τα ζητήματα που θα αποτελούσαν αντικείμενό της και ποτέ ξανά. Τούτων λεχθέντων, είναι ακατανόητο το άλμα που επιχειρείται από το αρμόδιο αν και παντελώς αναρμόδιο εκ του Συντάγματος Υπουργείο (ΥΠΕΝ) που επιλέγει την κατάργηση του θεσμού των υποθηκοφυλακείων και τη ριζική αποδιοργάνωση του συστήματος καταχώρισης των εμπραγμάτων δικαιωμάτων. Ποια είναι η αναγκαιότητα του άλματος αυτού στο άγνωστο και στο κενό, αντί της στοχευμένης αντιμετώπισης των συγκεκριμένων προβλημάτων, Υποθηκοφυλακείων και κυρίως κτηματολογίου σε δομικό και λειτουργικό επίπεδο, δεδομένου μάλιστα ότι το υφιστάμενο νομοθετικό πλαίσιο δίνει τη δυνατότητα στον Υπουργό Δικαιοσύνης με μικρές και μελετημένες επεμβάσεις να επιλύσει όλα τα προβλήματα; Ενδεικτικά, αναφέρουμε ότι οι συγχωνεύσεις των υποθηκοφυλακείων/κτηματολογικών γραφείων, προβλέπονται ως δυνατότητες από διατάξεις νόμων. Τέλος, η αναγκαιότητα της συγκεκριμένης νομοθετικής πρωτοβουλίας δεν μπορεί να στηριχθεί ούτε σε μνημονιακή υποχρέωση της Χώρας. Από το κείμενο του συμπληρωματικού Μνημονίου, φαίνεται ότι η νομοθέτηση στο ζήτημα του κτηματολογίου κάθε άλλο παρά προϋπόθεση για το κλείσιμο της Τρίτης Αξιολόγησης αποτέλεσε, αλλά αντιθέτως έχει μετατεθεί για την Τέταρτη Αξιολόγηση. Συγκεκριμένα, στη σελίδα 30 του συμπληρωματικού Μνημονίου αναφέρεται ως μελλοντικό προαπαιτούμενο και χωρίς να τίθεται καμία χρονική δέσμευση, σε αντίθεση με πλήθος άλλων προαπαιτούμενων, «On cadastre, as a prior action the authorities will adopt primary legislation for the new cadastral agency in line with the agreed framework adopted at the time of the 2nd review.». Τίθεται δηλαδή αορίστως ως μελλοντικό προαπαιτούμενο η νομοθέτηση σύμφωνα με το πλαίσιο που συμφωνήθηκε στη δεύτερη αξιολόγηση, η οποία παρέπεμπε στις υποδείξεις της Παγκόσμιας Τράπεζας η οποία κάθε άλλο παρά ένα νομοσχέδιο με την παρούσα μορφή πρότεινε. Αντιθέτως, η αμέσως επόμενη παράγραφος επιβάλει τα εξής: «By February 2018, as a key deliverable, the authorities will produce and agree with the Institutions a roadmap and timetable with key steps for a) the completion of the cadastral mapping […]». Δηλαδή σε συγκεκριμένο χρόνο (Φεβρουάριο 2018), οι Ελληνικές αρχές θα πρέπει να παρουσιάσουν και να συμφωνήσουν με τους θεσμούς οδικό χάρτη και χρονοδιάγραμμα για την ολοκλήρωση της κτηματολογικής χαρτογράφησης. Προς εκπλήρωση της υποχρέωσης αυτής, θα περίμενε, λοιπόν, κανείς νομοθετικές πρωτοβουλίες σχετικά με την ολοκλήρωση της χαρτογράφησης της χώρας και. Με δεδομένο το στόχο της ολοκλήρωσης του Κτηματολογίου, ποια είναι η δικαιολογητική ανάγκη για την κατάργηση του θεσμού των υποθηκοφυλακείων που έχει άλλο αντικείμενο δηλ αυτό του νομικού ελέγχου και της καταχώρισης των εμπραγμάτων δικαιωμάτων; 2. Το προτεινόμενο σχέδιο νόμου καταργεί στο σύνολό τους τα άμισθα υποθηκοφυλακεία, η δαπάνη λειτουργίας των οποίων βαρύνει σήμερα αποκλειστικά και μόνο τον άμισθο υποθηκοφύλακα, ενώ το Δημόσιο μόνο οικονομικό όφελος πορίζεται από αυτά. Ο άμισθος υποθηκοφύλακας καλύπτει το μισθολογικό και ασφαλιστικό κόστος, τις πάσης φύσεως λειτουργικές δαπάνες (ενοίκιο, κοινόχρηστα, λογαριασμοί ΔΕΚΟ, έξοδα καθαριότητας, αναλώσιμα, βιβλιοδεσία, έξοδα, τα οποία αυξάνονται έτι περαιτέρω όταν το υποθηκοφυλακείο λειτουργεί ως κτηματολογικό γραφείο), ενώ αναλαμβάνει πλήρη προσωπική ευθύνη για κάθε πράξη ή παράλειψη κατά την άσκηση των καθηκόντων του . Αντίθετα, για πράξεις ή παραλείψεις του εμμίσθου υποθηκοφύλακα, καθώς και των υπαλλήλων των εμμίσθων υποθηκοφυλακείων, ως δημοσίων υπαλλήλων, στοιχειοθετείται αστική ευθύνη του Δημοσίου (αρ. 105 ΕισΝΑΚ). Έχει άραγε υπολογισθεί, και με βάση ποια οικονομοτεχνική μελέτη, το κόστος που συνεπάγεται η εγκατάσταση και λειτουργία των νέων Κτηματολογικών Γραφείων για το Δημόσιο; Επιπλέον, το δημόσιο θα απωλέσει, μεταξύ άλλων, και τον ΦΠΑ 24% επί του συνόλου των εισπραττομένων σήμερα δικαιωμάτων στα άμισθα υποθηκοφυλακεία, φόρος που εισπράττεται σήμερα επί των συναλλαγών και αποφέρει σημαντικά έσοδα στα δημόσια ταμεία. Η είσπραξη ΦΠΑ δε νοείται σε δημόσιες υπηρεσίες και η απώλειά του θα πρέπει να συνυπολογισθεί στη δαπάνη που συνεπάγεται για το Δημόσιο η κρατικοποίηση των υποθηκοφυλακείων. Στόχος αυτού του νομοσχεδίου είναι η διάρρηξη της υφιστάμενης κατάστασης της μετάβασης στα κτηματολογικά γραφεία από τα υφιστάμενα υποθηκοφυλακεία (αρ. 23 Ν. 2664/1998), της αδιακρίτως τοποθέτησης στο Δημόσιο του συνόλου του προσωπικού των αμίσθων υποθηκοφυλακείων και της ΕΚΧΑ Α.Ε καθώς και η απονομή συγχωροχαρτιού στην τελευταία για ευθύνες οι οποίες την βαρύνουν και έχουν διαπιστωθεί στην Ελλάδα και στο εξωτερικό. Και μάλιστα με προβλέψεις ειδικού τύπου σε αντίθεση με κάθε σχετικού νόμο που διέπει την λειτουργία όλων των αντιστοίχων οργανισμών. Γιατί άραγε επιφυλάσσεται αυτή η ειδική μεταχείριση; Τι είναι αυτό που φοβούνται οι υπεύθυνοι; και γιατί θα πρέπει ο Έλληνας φορολογούμενος να ενστερνιστεί τους φόβους τους και εν τέλει να πληρώσει και τον λογαριασμό που κάποιοι προκάλεσαν; Η αποτελεσματική κτηματογράφηση θα χρειαζόταν ένα πράγμα μόνον: η οριστική δομή του κτηματολογίου να περάσει μέσα από την υφιστάμενη δομή των υποθηκοφυλακείων και να αξιοποιηθούν τόσο οι δομές όσο και το προσωπικό των γραφείων και φυσικά η τεχνογνωσία αυτών. Εν όψει λοιπόν του δημοσιονομικού κόστους, αλλά και γενικότερα, μας προκαλεί εντύπωση γιατί το Υπουργείο Δικαιοσύνης και το ΥΠΕΝ επιλέγει να αποσυνδέσει ουσιαστικά την οριστική δομή του κτηματολογίου από την υπάρχουσα δομή των υποθηκοφυλακείων. Η Ένωση Αμίσθων Υποθηκοφυλάκων έχει επανειλημμένως εκφράσει την άποψη ότι για την οριστική δομή του κτηματολογίου είναι απαραίτητο να αξιοποιηθεί η υπάρχουσα δομή των υποθηκοφυλακείων σε κεντρικό, αλλά και σε τοπικό επίπεδο, τα οποία άλλωστε από την έναρξη ισχύος του συστήματος του κτηματολογίου το 2003 έχουν καταστήσει αυτό λειτουργικό στις καθημερινές συναλλαγές. Η αναδιοργάνωση μιας υφιστάμενης δομής και μάλιστα ενόψει ενός εντελώς αβέβαιου μέλλοντος για την ολοκλήρωση του έργου ( ολοκλήρωση 2020 κατά τις προβλέψεις του Υπουργείου!), η τοποθέτηση στο Δημόσιο του συνόλου του προσωπικού και η δημιουργία νέας δομής Κτηματολογίου με νέα υποδομή και στελέχωση, πώς ακριβώς δεν επιβαρύνει τον κρατικό προϋπολογισμό; Στην οικονομοτεχνική μελέτη που κατά νόμο πρέπει να συνοδεύει το παρόν νομοσχέδιο έχει ληφθεί υπ’ όψιν η σημαντικότατη αυτή παράμετρος; 3. Για όσους συναλλάσσονται με τα υποθηκοφυλακεία ιδιώτες, ελεύθερους επαγγελματίες, αλλά και ΝΠΔΔ (ΙΚΑ κλπ), τις ανεξάρτητες αρχές και το ίδιο το Δημόσιο, είναι βέβαιο και προφανές ότι οι σχεδιαζόμενες νέες δομές μόνο προβλήματα μπορούν να προκαλέσουν. Ο όποιος -έστω και ορθά στοχευμένος - νέος σχεδιασμός προϋποθέτει την προηγούμενη εξασφάλιση δυνατότητας ηλεκτρονικής αποστολής εγγράφων και λήψης πιστοποιητικών. Αντιθέτως, μέχρι σήμερα δεν υφίσταται τέτοια δυνατότητα από πολιτική επιλογή των αρμοδίων Υπουργείων και μόνο. Το μόνο που υπάρχει είναι σχετική νομοθετική πρόβλεψη στο Ν. 2664/1998 περί ηλεκτρονικής αποστολής εγγράφων στα λειτουργούντα κτηματολογικά γραφεία και ένα πιλοτικό σχέδιο της ΕΚΧΑ Α.Ε. περί ηλεκτρονικής υποβολής αποκλειστικά των συμβολαιογραφικών εγγράφων στα κτηματολογικά γραφεία το οποίο «χάθηκε στην μετάφραση». Η τελευταία αυτή δυνατότητα, εκτός του ότι δε θα είναι υποχρεωτική για τους συμβολαιογράφους, αφορά μόνο σε συμβολαιογραφικά έγγραφα και όχι στις λοιπές εγγραπτέες πράξεις στο υποθηκοφυλακείο/ κτηματολογικό γραφείο (δικαστικές αποφάσεις, κατασχετήριες εκθέσεις, διοικητικές πράξεις, δικόγραφα κλπ.). Πώς λοιπόν θα εξυπηρετούνται οι πολίτες που είναι οι δέκτες της υπηρεσίας; Έχει άραγε υπολογισθεί η ταλαιπωρία που νομοτελειακά θα σημάνει η διάλυση του τοπικού δικτύου υποθηκοφυλακείων για τους συναλλασσόμενους πολίτες; Όμως και για τα μεγάλα αστικά κέντρα, όπως και για το λεκανοπέδιο της Αττικής, που συγκεντρώνει περίπου το μισό του πληθυσμού της χώρας, συνεπάγεται μεγάλο αριθμό εργατοωρών, καθώς και σημαντική ταλαιπωρία που πρέπει να συνυπολογιστεί, λαμβανομένου υπόψη ότι δεν υπάρχει υποδομή των αστικών συγκοινωνιών που να εξυπηρετεί τα δημιουργούμενα κτηματολογικά γραφεία με όλους τους εξυπηρετούμενους από αυτά δήμους. Η αποστέρηση των συναλλασσομένων από την άμεση και ευχερή πρόσβαση στα υποθηκοφυλακεία/κτηματολογικά γραφεία αποτελεί διάρρηξη της θεμελιώδους αρχής της χρονικής προτεραιότητας των μεταγραφών, εγγραφών και καταχωρίσεων. Και βέβαια, δεν πρέπει κανείς να παραλείψει την αποτίμηση του χρόνου και της ταλαιπωρίας σε οικονομικό κόστος, το οποίο θα επιβαρύνει τον συναλλασσόμενο και μόνο. Η συγκέντρωση του συνόλου των αρχείων των υποθηκοφυλακείων και κτηματολογικών γραφείων της χώρας στα δημιουργούμενα ολιγάριθμα κτηματολογικά γραφεία, εκτός του ότι απαιτεί κτιριακές υποδομές, οι οποίες δεν υπάρχουν και δεν θα διαθέτουν τις κατάλληλες προδιαγραφές, ακόμα και αν υποτεθεί ότι θα εξευρεθούν - άγνωστο πότε - θα οδηγήσει σε ένα πραγματικό χάος, όπου ούτε ο έλεγχος από τους ενδιαφερομένους θα είναι δυνατός, ούτε όμως και η έκδοση πιστοποιητικών και αντιγράφων θα είναι εφικτή και ασφαλής. Με τον τρόπο αυτό θα καταστεί ανενεργής η βασική αρχή της δημοσιότητας των μεταγραφών και καταχωρίσεων. Δεδομένου δε ότι τόσο οι διορθώσεις στα ήδη λειτουργούντα μεταβατικά κτηματολογικά γραφεία όσο και οι δηλώσεις των πολιτών, καθώς και οι ενστάσεις τους στις υπό κτηματογράφηση περιοχές για τις κτηματογραφήσεις που βρίσκονται σε εξέλιξη, στηρίζονται στα πιστοποιητικά και τα αντίγραφα των τίτλων που λαμβάνονται από τα αρχεία των υποθηκοφυλακείων, είναι προφανές ότι κάθε καθυστέρηση ή αδυναμία λήψης από τους ιδιοκτήτες των αντιστοίχων δικαιολογητικών, τους αφαιρεί το δικαίωμα να αποδείξουν τα εμπράγματα δικαιώματά τους επί των ακινήτων τους και στην ουσία τους αποξενώνει από την ακίνητη περιουσία τους. Επιπλέον και οι ελεύθεροι επαγγελματίες συμβολαιογράφοι, δικηγόροι, δικαστικοί επιμελητές, μηχανικοί, μεσίτες θα είναι αδύνατον να εξυπηρετηθούν σε εύλογο χρόνο και με ασφάλεια, ενώ η επιπλέον οικονομική επιβάρυνση που θα συνεπάγεται η εκτέλεση της εργασίας τους θα μετακυλιστεί στον συναλλασσόμενο. Είναι βέβαιο ότι οι παραπάνω επαγγελματικές ομάδες, οι οποίες δραστηριοποιούνται σε περιοχές στις οποίες θα καταργηθούν τα άμισθα υποθηκοφυλακεία, θα είναι λιγότερο ανταγωνιστικές έναντι αυτών που εδρεύουν στις έδρες των σχεδιαζόμενων νέων Κτηματολογικών Γραφείων. 4. Το προτεινόμενο νομοσχέδιο τορπιλίζει το έργο του Εθνικού Κτηματολογίου, καθώς η απορρύθμιση του θεσμού των υποθηκοφυλακείων/ κτηματολογικών γραφείων θα επηρεάσει άμεσα τόσο της διαδικασία κτηματογράφησης, όσο και τη λειτουργία του κτηματολογίου, όπου η κτηματογράφηση έχει ήδη περαιωθεί. Προκαλεί απορία το χρονικό σημείο που επιλέγεται αυτό, δεδομένου ότι κατά τα δύο τελευταία έτη το έργο της κτηματογράφησης είναι στην ουσία καθηλωμένο, με περαιωμένο μέχρι σήμερα ποσοστό επιφάνειας της χώρας μόλις 7,6% και με την 4η γενιά κτηματογραφήσεων (65,14% της επιφάνειας) να μην έχει ακόμη εκτελεστεί. Δεδομένης δε της πολύ πρόσφατης νομολογίας του Συμβουλίου Επικρατείας (ΣτΕ 805, 806, 807 και 808/2016) που ουσιαστικά θέτει ως απαραίτητη προϋπόθεση την προηγούμενη κύρωση των δασικών χαρτών, προκειμένου η πράξη περαίωσης των κτηματογραφήσεων να μην είναι νομικά πλημμελής, και έχοντας υπόψη ότι μέχρι σήμερα έχει κυρωθεί ένα ελάχιστο τμήμα των δασικών χαρτών, με εκκρεμή ακόμη την χάραξη αιγιαλού, καθίσταται σαφές ότι η Πολιτεία θα έπρεπε να επιδεικνύει ιδιαίτερη επιμέλεια σε ό,τι αφορά στην πρόοδο του έργου του Κτηματολογίου με αποφυγή, φυσικά, οποιασδήποτε πρωτοβουλίας θα μπορούσε να δυσχεράνει ακόμη περισσότερο το ήδη πολύπαθο αυτό έργο. Η πλήρης αποδιοργάνωση των υποθηκοφυλακείων της χώρας είναι βέβαιο ότι θα προκαλέσει σημαντικότατες καθυστερήσεις στη διαδικασία κτηματογράφησης της χώρας, με ορατό τον κίνδυνο ακόμη και να την μπλοκάρει σε περιοχές όπου θα παρατηρηθούν έντονες δυσλειτουργίες (λ.χ. στα νησιά και τις μεγάλες δομές των αστικών κέντρων). Όταν ιδιώτες αλλά και δημόσιοι φορείς δεν θα είναι δυνατό να εξυπηρετηθούν άμεσα και να λάβουν ασφαλή πληροφορία για τα ιδιοκτησιακά τους δικαιώματα, ώστε να δηλώσουν αυτά εν συνεχεία στην κτηματογράφηση, νομοτελειακά το έργο κινδυνεύει να επηρεασθεί σε βαθμό ανυπολόγιστο. Με αυτά τα δεδομένα ο στόχος ολοκλήρωσης του Κτηματολογίου (που ήδη τοποθετείται από τα αρμόδια υπουργεία σε ένα χρόνο απολύτως μη ρεαλιστικό) φαντάζει ακόμη πιο δύσκολο να επιτευχθεί. Αλλά και από άποψη οργανωτική, η μετάβαση στο σύστημα του κτηματολογίου από το 2003 έως και σήμερα διενεργείται ομαλά με βάση το άρθρο 23 του Ν. 2664/198 και μάλιστα χωρίς καμία επιβάρυνση της ΕΚΧΑ Α.Ε. αφού ο εξοπλισμός των γραφείων, η εκπαίδευση του προσωπικού και όλες οι απαιτούμενες ενέργειες για τη λειτουργία του αμίσθου υποθηκοφυλακείου ως κτηματολογικού γραφείου διενεργούνται υπό την απόλυτη ευθύνη και με δαπάνες του αμίσθου υποθηκοφύλακα. Αντιθέτως μάλιστα, είναι γνωστό ότι η ΕΚΧΑ επιδοτήθηκε εμμέσως και επωφελήθηκε χωρίς αιτία, από την απόδοση σε αυτήν του υπερβάλλοντος των παρακρατουμένων υπό του νόμου για κατά την έναρξη λειτουργίας μεταβατικών κτηματολογικών γραφείων. Επίσης, οι διορθώσεις των εσφαλμένων αρχικών εγγραφών ενεργούνται ατελώς υπό την αποκλειστική ευθύνη του υποθηκοφύλακα ως προϊσταμένου του κτηματολογικού γραφείου. Αντίθετα, στα έμμισθα υποθηκοφυλακεία που λειτουργούν ως κτηματολογικά γραφεία η ΕΚΧΑ Α.Ε. προβαίνει η ίδια στον εξοπλισμό των γραφείων, στην εκπαίδευση του προσωπικού, ενώ παρέχει ανθρώπινο δυναμικό για την υποστήριξη του νέου συστήματος. Έχει άραγε υπολογισθεί το κόστος της μετάβασης στο σύστημα του Κτηματολογίου μετά την προτεινόμενη κατάργηση των αμίσθων υποθηκοφυλακείων, όταν πλέον το οικονομικό βάρος θα το επωμίζεται αποκλειστικά ο κρατικός προϋπολογισμός; 5. Τα υποθηκοφυλακεία/ κτηματολογικά γραφεία (land registries) σε όλα τα κράτη μέλη της ΕΕ αποτελούν επενδυτικά εργαλεία και εισφέρουν στην οικονομική ανάπτυξη παρέχοντας ασφαλή και αξιόπιστη πληροφορία σχετικά με τα εμπράγματα δικαιώματα επί των ακινήτων. Τόσο οι ιδιώτες επενδυτές, όσο και οι διαχειριστές της κρατικής περιουσίας επιδιώκουν στον αμεσότερο χρόνο να έχουν πρόσβαση στην πληροφορία που παρέχεται από τα Υποθηκοφυλακεία, αλλά και να κατοχυρώσουν την έγκυρη μεταγραφή και καταχώριση συμβολαίων και πράξεων, χωρίς τα μειονεκτήματα της ατέρμονης γραφειοκρατίας και με ασφάλεια δικαίου που μόνο ο νομικός έλεγχος από τον αρμόδιο νομικό επιστήμονα μπορεί να τους εξασφαλίσει. Το προτεινόμενο νομοσχέδιο, όχι μόνο δεν ενισχύει το ρόλο του ασφαλούς και λειτουργικού land registry για την οικονομία, αλλά πραγματικά απορρυθμίζει πλήρως το υπάρχον σύστημα καταχώρησης δικαιωμάτων με πραγματικούς κινδύνους για τη λειτουργία της κτηματαγοράς. 6. Το προτεινόμενο σχέδιο νόμου προβλέπει τη σύσταση προσωποπαγών θέσεων με σχέση εργασίας ιδιωτικού δικαίου αορίστου χρόνου για τους ειδικούς αμίσθους υποθηκοφύλακες. Γεννώνται λοιπόν τα εξής ζητήματα: (α) Πρόκειται ουσιαστικά για κατάργηση του νομικού επαγγέλματος του αμίσθου υποθηκοφύλακα. Πώς αυτό είναι συμβατό με τη διάταξη του άρθρου 92 παρ. 4 του Συντάγματος; Πώς είναι συμβατό με την προστασία των ατομικών δικαιωμάτων που έχει ανατεθεί ως έργο σε αυτούς συγκεκριμένως του Δημοσίους λειτουργούς; Και πώς συμβιβάζεται με την αρχή της προστατευμένης εμπιστοσύνης του διοικουμένου και της χρηστής διοίκησης, όταν μέχρι το 2009 το υπουργείο Δικαιοσύνης διενεργούσε διαγωνισμό για το διορισμό νέων αμίσθων υποθηκοφυλάκων; Πώς καταργείται ένα επάγγελμα που από το νόμο θεωρείται ελευθέριο και ο εν λόγω επαγγελματίας μετατρέπεται σε υπάλληλο με σχέση ΙΔΑΧ με το Δημόσιο, δηλαδή ούτε καν δικαστικός υπάλληλος όπως προβλέπεται για τους έμμισθους Υποθηκοφύλακες; Περαιτέρω δε, η επιλογή Υποθηκοφυλάκων σε οργανική θέση Προισταμένου είναι δυνατό να εξαρτάται από το τυχαίο γεγονός της διατήρησης γραφείου ή παραρτήματος, χωρίς να περιέχεται καμία πρόβλεψη για τους αμίσθους υποθηκοφύλακες και δη όσους έχουν διορισθεί κατόπιν εξετάσεων του Υπουργείου Δικαιοσύνης σύμφωνα με το Ν.2993/2002. Επίσης, εντύπωση προκαλεί ότι στο σχέδιο νόμου δεν παρέχεται στον καταργούμενο άμισθο υποθηκοφύλακα η δυνατότητα να διορισθεί δικηγόρος ή συμβολαιογράφος ως έως και σήμερα προβλέπεται στο αρ. 23 παρ. 7 περ. γ’ του ν.2664/1998. Ειδικώς δε για την θέση του Συμβολαιογράφου είναι γνωστό ότι το επάγγελμα αυτό είναι ακόμη περισσότερο συναφές από αυτό του δικηγόρου(τόσο συναφές που: (α) στα μη ειδικά άμισθα υποθηκοφυλακεία χρέη υποθηκοφύλακα ασκεί συμβολαιογράφος και όχι δικηγόρος, β) κατά τη διάρκεια άδειας του αμίσθου υποθηκοφύλακα αυτός αναπληρώνεται από συμβολαιογράφο και όχι δικηγόρο και γ) τα τελευταία χρόνια καθήκοντα υποθηκοφύλακα ασκούν συμβολαιογράφοι και όχι δικηγόροι στα χηρευμένα άμισθα υποθηκοφυλακεία); Γιατί δεν υιοθετήθηκε η δυνατότητα που προβλέπεται στο αρ. 23 παρ. 7 περ. γ’ του Ν. 2664/1998, ήτοι ο άμισθος υποθηκοφύλακας που δεν επιθυμεί να παραμείνει στην οριστική δομή του κτηματολογίου να δύναται να διορισθεί συμβολαιογράφος; Η δε εναλλακτική προθεσμία του ενός μηνός από την έναρξη ισχύος του νόμου που προβλέπεται για τον επαναδιορισμό ως δικηγόρων των αμίσθων υποθηκοφυλάκων είναι εκβιαστική και σε καμία περίπτωση δεν μπορεί να έχει διατηρηθεί. (β) Μιλούμε, από την άλλη πλευρά για την πρόσληψη στο Δημόσιο ιδιωτικών οι οποίοι θα ενεργούν πλέον ως όργανα του Δημόσιου, οι δε πράξεις ή παραλήψεις τους θα γεννούν ευθύνη του Δημοσίου (αρ. 105 ΕισΝΑΚ). Πώς λοιπόν δύναται να θεωρηθούν υπάλληλοι του Δημοσίου με την παρέκκλιση οποιασδήποτε διαδικασίας αξιολόγησής τους; Και τι κοινωνικό αντίκτυπο θα έχει η δημιουργία εκατοντάδων θέσεων εργασίας στο Δημόσιο, χωρίς καμία προηγούμενη αξιολόγηση, σε μία εποχή που η πρόσληψη δημοσίων υπαλλήλων έχει περιορισθεί δραστικά και στους πλέον ευαίσθητους τομείς της κοινωνίας (υγεία, παιδεία, δικαιοσύνη κλπ.); Είναι γνωστό ότι οι υπάλληλοι του Ελληνικού Δημοσίου προσλαμβάνονται κατόπιν επιτυχίας τους σε διαγωνισμό, είτε κατόπιν επιλογής, η οποία γίνεται με προκαθορισμένα και αντικειμενικά κριτήρια και η διαδικασία αυτή υπάγεται στον έλεγχο ανεξάρτητης αρχής (ΑΣΕΠ), ή με ειδικές διαδικασίες επιλογής που περιβάλλονται με αυξημένες εγγυήσεις διαφάνειας και αξιοκρατίας που προβλέπονται από ειδική διάταξη νόμου (άρθρο 103 παρ.7 του Συντάγματος). (γ) Αλγεινή εντύπωση δε προκαλεί η πλήρως ισοπεδωτική αντιμετώπιση των δημοσιών λειτουργών αμίσθων υποθηκοφυλάκων, τους οποίους το νομοσχέδιο, ως προς την προτεινόμενη υπηρεσιακή τους κατάσταση, εξομοιώνει πλήρως, κατά παράβαση κάθε έννοιας αναλογικής ισότητας και αξιοκρατίας, προς τους ιδιωτικούς υπαλλήλους αυτών, τους οποίους οι ίδιοι ή οι προκάτοχοί τους είχαν προσλάβει ως γραφείς. Θεωρώ ότι επιπλέον σχολιασμός αυτού είναι περιττός. Β. ΕΠΙ ΤΗΣ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑΣ Για μια τόσο σημαντική μεταρρύθμιση στην ουσία πρόκειται για την τέλεια απορρύθμιση - ουδέποτε συνεστήθη νομοπαρασκευαστική επιτροπή και ουδέποτε εκλήθη η Ένωση Αμίσθων Υποθηκοφυλάκων να τοποθετηθεί επί των συγκεκριμένων ρυθμίσεων που περιέχονται στο εν λόγω σχέδιο νόμου. Πώς είναι δυνατόν να μην έχουν ληφθεί πριν από την ανάρτησή του στη διαβούλευση οι απόψεις των άμεσα εμπλεκόμενων φορέων (Ενώσεων και Συλλόγων καθώς και αντιπροσώπων Υποθηκοφυλάκων, Συμβολαιογράφων, Δικηγόρων, Δικαστικών Επιμελητών, Ιδιοκτητών, Μηχανικών κλπ); Γιατί μια «μεταρρύθμιση» εθνικής εμβέλειας με άμεση επίπτωση στην οικονομική ζωή της χώρας δεν συνοδεύεται, κατά την ανάρτησή της στην ιστοσελίδα της δημόσιας διαβούλευσης, από αιτιολογική έκθεση, όπου θα αναλύονται οι λόγοι που την καθιστούν αναγκαία, πρόσφορη και ανάλογη του επιδιωκόμενου από αυτήν σκοπού; Γιατί δεν γίνεται αναφορά στο γεγονός ότι οι προβλεπόμενες ρυθμίσεις θα επιφέρουν επιβάρυνση στον κρατικό προϋπολογισμό και για ποιόν λόγο δεν γίνεται αναφορά στην ύπαρξη οικονομοτεχνικής μελέτης που να αποδεικνύει το ύψος της επιβάρυνσης; Και, βεβαίως, μας προκαλεί απορία η μεγάλη σπουδή που επιδεικνύεται εκ μέρους του Υπουργείου και η συντομότατη διάρκεια της δημόσιας διαβούλευσης, η οποία για ένα τόσο σοβαρό ζήτημα, αντί να επιμηκυνθεί στον μέγιστο δυνατό χρόνο (τριών εβδομάδων), αντιθέτως συντμήθηκε από το προβλεπόμενο στο νόμο διάστημα τριών εβδομάδων σε μόλις 6 ημέρες!!! ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑ: με το προτεινόμενο σχέδιο νόμου, επέρχεται νομοτελειακά η διάλυση του θεσμού της μεταγραφής και καταχώρησης της χώρας που από τη σύσταση του ελληνικού κράτους έως σήμερα εγγυάται τις εμπράγματες συναλλαγές επί ακινήτων σε όλη την επικράτεια. Είναι δε μαθηματικώς βέβαιο ότι το έργο του Κτηματολογίου όχι μόνο δεν θα προοδεύσει αλλά το πιθανότερο θα τιναχτεί στον αέρα με ό, τι αυτό συνεπάγεται για την χώρα και τους πολίτες της. Αυτός είναι και ο λόγος για τον οποίο δεν έχει παρασχεθεί ούτε η στοιχειώδης κοινωνική και επαγγελματική συναίνεση στο παρόν σχέδιο νόμου. Αυτό είναι προφανές και από την συμμετοχή στην δημόσια διαβούλευση αλλά και από τις απεργίες και αποχές από την άσκηση των καθηκόντων τους των συλλογικοτήτων που στο μέλλον θα κληθούν να υπηρετήσουν τον σχεδιασμό. Στην μάχη μεταξύ Δημόσιου Συμφέροντος και Ιδιωτικού Κέρδους - εάν το νομοσχέδιο δεν αποσυρθεί άμεσα και δεν τύχει από την αρχή επεξεργασίας με υποχρεωτική συμμετοχή εκπροσώπων των κυρίως χειριστών του θεσμού της μεταγραφής δηλαδή των Αμίσθων Υποθηκοφυλάκων, οι επισπεύδοντες το σχέδιο νόμου θα έχουν βάλει γκολ από τα αποδυτήρια υπέρ του Ιδιωτικών Συμφερόντων που χρόνια εποφθαλμιούν να κερδοσκοπήσουν εις βάρος του Ελληνικού ακινήτου και του εμπράγματου δικαιώματος. Ευελπιστώ να μην το δούμε αυτό να συμβαίνει.