Αρχική Χορήγηση οικονομικών αντισταθμισμάτων σε εφαρμογή των διατάξεων των παρ. 1 και 4 του άρθρου 22 του ν. 1650/1986Άρθρο 01 – ΣκοπόςΣχόλιο του χρήστη ΣΕΤΕ | 21 Ιανουαρίου 2019, 12:29
  • Σχόλιο του χρήστη 'ΣΕΤΕ' | 21 Ιανουαρίου 2019, 12:29

    Παρατηρήσεις του Συνδέσμου Ελληνικών Τουριστικών Επιχειρήσεων (ΣΕΤΕ) επί του σχεδίου ΠΔ περί χορήγησης οικονομικών αντισταθμισμάτων σε εφαρμογή των διατάξεων των παρ. 1 και 4 του άρθρου 22 του Ν. 1650/1986 Αθήνα, 21 Ιανουαρίου 2019 ΓΕΝΙΚΑ Ο ΣΕΤΕ αναγνωρίζει, πλήρως, την ανάγκη για προστασία του περιβάλλοντος -εκπεφρασμένη βούληση του συνταγματικού νομοθέτη από το 1975– παράλληλα επισημαίνει την μεγάλη σημασία αποτελεσματικής επίλυσης και εναρμόνισης της σχέσης μεταξύ συνταγματικά κατοχυρωμένων δικαιωμάτων ώστε να επιτυγχάνεται μία δίκαιη ισορροπία ανάμεσα στις απαιτήσεις του γενικού συμφέροντος και τις απαιτήσεις προστασίας του δικαιώματος της ατομικής ιδιοκτησίας. Αξίζει να αναφερθεί ότι η συνταγματική διαρρύθμιση της σχέσης μεταξύ του δικαιώματος στην ιδιοκτησία και της προστασίας του περιβάλλοντος, όπως αποτυπώνεται στον ισχύοντα συνταγματικό μας χάρτη, διευκόλυνε την εκδήλωση μίας καταρχήν συγκρουσιακής σχέσης μεταξύ της ιδιοκτησίας και του περιβάλλοντος, αφετέρου δε, οδήγησε στην αποτύπωση μιας τάσης για a priori ιεράρχηση των επίμαχων συνταγματικών αγαθών. Το αναθεωρητικό εγχείρημα του 2001 ενίσχυσε το περιβαλλοντικό οπλοστάσιο με τη ρητή κατοχύρωση στη διάταξη του άρθρου 24 παρ. 1 του Συντάγματος της αρχής της αειφόρου ανάπτυξης. Η κατοχύρωση, όμως, της αρχής της αειφόρου ανάπτυξης, ήτοι της ανάπτυξης που λαμβάνει υπ’ όψιν και τις μελλοντικές γενιές δεν έχει μονοσήμαντο πρόσημο. Η αρχή της αειφορίας δεν είναι έννοια στατική, ούτε έχει αποκλειστικά περιβαλλοντικό περιεχόμενο. Η περιβαλλοντική της αφετηρία οφείλει να συναρμόζεται με τις παραμέτρους της οικονομικής και κοινωνικής ανάπτυξης, συγκροτώντας ένα σύνθετο αναπτυξιακό πρότυπο. Πρωτεύων στόχος για την αειφόρο ανάπτυξη είναι ο ισόρροπος συνδυασμός της οικονομικής αποτελεσματικότητας, της κοινωνικής δικαιοσύνης και της περιβαλλοντικής προστασίας. Κατά λογική ακολουθία, η αρχή της αειφορίας δύναται να αποτελέσει ένα αποτελεσματικό εργαλείο σύνθεσης και των φαινομενικά αντικρουόμενων συνταγματικών αγαθών της ιδιοκτησίας και του περιβάλλοντος. Στο πλαίσιο αυτό, ο ΣΕΤΕ συστηματικά ενημερώνει και ευαισθητοποιεί το τουριστικό κοινό και τους εμπλεκόμενους φορείς, προβάλλοντας περιβαλλοντικά ορθές και αειφόρες πρακτικές τουριστικής ανάπτυξης τόσο από την Ελλάδα, όσο και από το εξωτερικό. Την ίδια στιγμή αναδεικνύει τη μεγάλη ανάγκη διασφάλισης αναπτυξιακής γης, ως ένα κρίσιμο εργαλείο δημιουργίας θέσεων εργασίας, εισοδημάτων, περιφερειακής ανάπτυξης και ευημερίας των τοπικών κοινωνιών αλλά και διατήρησής της για τις επόμενες γενιές (“land bank”). Με βάση τα παραπάνω, η πρωτοβουλία του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας να θέσει σε δημόσια διαβούλευση σχέδιο Π.Δ/τος για τον καθορισμό των αντισταθμιστικών μέτρων του άρθρου 22 του ν. 1650/1986 για την προστασία του περιβάλλοντος είναι οπωσδήποτε θετική και ευπρόσδεκτη. Ωστόσο, το σχέδιο Π.Δ/τος χαρακτηρίζεται από σημαντική ανάγκη για προσθήκες, βελτιώσεις, αποσαφήνιση και εξειδίκευση με στόχο τη διαμόρφωση ενός ορθού, αποτελεσματικού και κοινά αποδεκτού (άρα και εφαρμόσιμου) αποζημιωτικού συστήματος. Ως γενικό σχόλιο, το σχέδιο Π.Δ/τος είναι, εμφανώς, προσανατολισμένο στις ανταλλαγές ακινήτων ως κύριο αντισταθμιστικό μέτρο για τους περιορισμούς της ιδιοκτησίας. Ειδικότερα, στο σχέδιο Π.Δ/τος δεν προβλέπονται ως αντισταθμιστικά μέτρα η αναγκαστική απαλλοτρίωση και η μεταφορά συντελεστή δόμησης (αν και ρητά προβλέπονται στο άρθρο 22 παρ. 1 και 2 του ν. 1650/1986). Μία συνολική και ορθολογική πρόβλεψη των αντισταθμιστικών μέτρων θα συνέβαλε στην ασφάλεια δικαίου και θα έδινε μία συνολική και μακροπρόθεσμη λύση σε αυτό το χρόνιο πρόβλημα που η αποτελεσματική επίλυσή του θα συμβάλει στην οικονομική ανάπτυξη της χώρας. Για τη δημιουργία ενός πλήρους, συνεκτικού και ορθολογικού αποζημιωτικού συστήματος θα πρέπει να ρυθμίζονται όλα τα είδη των αντισταθμιστικών μέτρων και να εξειδικεύονται οι προϋποθέσεις για την εφαρμογή τους, ώστε να μπορεί να τεκμηριωθεί και να διαβαθμισθεί η επιλογή της διοίκησης για το ποιο μέτρο είναι κατά περίπτωση το πλέον κατάλληλο. Τέλος και επειδή το εν λόγω ζήτημα άπτεται πολλών τομέων και αφορά στο ιδιαίτερα ευαίσθητο θέμα της συνταγματικής προστασίας δύο ισοδύναμων συνταγματικών δικαιωμάτων, θεωρούμε ότι είναι απόλυτα σκόπιμο το σχέδιο Π.Δ/τος να αποτελέσει αντικείμενο ενδελεχούς επεξεργασίας ευρύτερης διατομεακής επιτροπής, στην οποία να συμμετέχουν εκπρόσωποι όλων των παραγωγικών φορέων, ευρύτερων επιστημονικών κλάδων, των Ο.Τ.Α., της κοινωνίας των πολιτών, καθώς και έγκριτοι δικαστές, που έχουν ασχοληθεί με το απαιτητικό ζήτημα της διαχείρισης της σχέσης μεταξύ προστασίας του περιβάλλοντος και ιδιοκτησίας.   ΕΙΔΙΚΕΣ ΠΑΡΑΤΗΡΗΣΕΙΣ Άρθρο 2: Ορισμοί Παράγραφος 2 Στο άρθρο 22 του ν. 1650/1986 προβλέπεται μία σειρά οικονομικών αντισταθμισμάτων, όταν τα μέτρα που λαμβάνονται για την προστασία του περιβάλλοντος είναι εξαιρετικά επαχθή, με αποτέλεσμα να παρακωλύεται υπέρμετρα η άσκηση των εξουσιών που απορρέουν από την ιδιοκτησία. Οι όροι «εξαιρετικά επαχθής», «υπέρμετρη παρακώλυση» και «ουσιώδης στέρηση» συνιστούν αόριστες νομικές έννοιες, οι οποίες χρήζουν περαιτέρω εξειδίκευσης προκειμένου να είναι εφαρμόσιμες δίχως να υπεισέρχονται αυθαίρετες κρίσεις και αξιολογήσεις από την πλευρά της διοίκησης. Για να είναι εφαρμόσιμες οι αποζημιωτικές διατάξεις, οι παραπάνω όροι απαιτείται να προσδιορισθούν και να εξειδικευθούν επαρκώς, με τα ελάχιστα περιθώρια για υποκειμενικές (και ενδεχομένως αυθαίρετες) εκτιμήσεις και ερμηνείες από τη διοίκηση και τα δικαστήρια. Σύμφωνα με τη διεθνή βιβλιογραφία και τα παραδείγματα αλλοδαπών, πλην όμως, συγγενών με την Ελλάδα νομικών συστημάτων (όπως αυτό της Γερμανίας), η ουσιώδης στέρηση της ιδιοκτησίας για την προστασία του περιβάλλοντος ερμηνεύεται σταθερά ως απομείωση της αξίας του ακινήτου μέχρι ένα συγκεκριμένο ποσοστό της αξίας του λόγω της επιβολής του περιοριστικού μέτρου. Για το λόγο αυτό είναι απολύτως αναγκαίο να προσδιορισθεί με σαφήνεια ένα αποδεκτό και αποτελεσματικό σύστημα υπολογισμού της αξίας του ακινήτου πριν και μετά την επιβολή του περιορισμού. Με την υπέρβαση του ορίου ή των ορίων που θα προσδιορισθούν κατά περίπτωση για την απομείωση της αξίας του ακινήτου ενεργοποιείται το δικαίωμα αποζημίωσης. Για τους λόγους αυτούς, θα πρέπει να αναδιατυπωθεί πλήρως ο ορισμός των εξαιρετικά επαχθών όρων, περιορισμών και απαγορεύσεων στο άρθρο 2 του σχεδίου Π.Δ/τος, ώστε η ουσιώδης στέρηση της ιδιοκτησίας να συνδέεται με την απομείωση της αξίας του ακινήτου μέχρι ένα συγκεκριμένο ποσοστό, η υπέρβαση του οποίου θεμελιώνει δικαίωμα χορήγησης οικονομικού αντισταθμίσματος. Το όριο αυτό της απομείωσης θα πρέπει να ορίζεται έστω και ενδεικτικά ανάλογα με το είδος του περιοριστικού μέτρου. Επίσης, για ασφάλεια δικαίου, προτείνεται η προσθήκη περιπτωσιολογίας, έστω ενδεικτικής, των περιπτώσεων που συνιστούν ουσιώδη στέρηση του δικαιώματος της ιδιοκτησίας. Παράγραφος 3 Στην παρ. 3 του άρθρου 2 του σχεδίου Π.Δ/τος ορίζεται ως προορισμός της ιδιοκτησίας το φάσμα των επιτρεπτών χρήσεων της ιδιοκτησίας, οι οποίες καθορίζονται είτε από συνταγματικές διατάξεις, είτε από το νομοθέτη, είτε από τη διοίκηση. Ο ορισμός αυτός είναι αρκετά αόριστος και θα πρέπει να εξειδικευθεί -ιδίως στο πλαίσιο σχετικών αποφάσεων περί ατομικής ιδιοκτησίας του Ευρωπαϊκού Δικαστηρίου Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων αλλά και πρόσφατης νομολογίας από το Συμβούλιο της Επικρατείας- ότι ο εκτός σχεδίου χώρος προορίζεται καταρχήν για γεωργική ή άλλη σχετική εκμετάλλευση, πλην όμως, επιτρέπεται η δόμηση, εφόσον αυτό προβλέπεται από το νόμο και πάντως υπό αυστηρότερες προϋποθέσεις σε σχέση με τις οικιστικές περιοχές. Επειδή συνεπώς το ζήτημα του προορισμού της ιδιοκτησίας συνδέεται άρρηκτα με το χωροταξικό και πολεοδομικό καθεστώς του ακινήτου, καθώς και με το καθεστώς της εκτός σχεδίου δόμησης, προτείνουμε να αναδιατυπωθεί ο σχετικός ορισμός, ώστε να ενσωματώνεται η νεότερη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας. Άρθρο 3: Προϋποθέσεις Στο άρθρο 3 του σχεδίου Π.Δ/τος προβλέπονται οι γενικές προϋποθέσεις για τη χορήγηση αντισταθμισμάτων, η μη τήρηση των οποίων συνεπάγεται και την απόρριψη του σχετικού αιτήματος. Επί αυτών επισημαίνουμε τα εξής: Παράγραφος 1 Περίπτωση α’ Ως πρώτη προϋπόθεση προβλέπεται ότι το θιγόμενο ακίνητο δεν πρέπει να βρίσκεται επί αιγιαλού, παλαιού αιγιαλού, παραλίας, όχθης, χειμάρρων (μόνιμης και περιοδικής ροής), γεωργικών γαιών από αναδασμό και διακατεχομένων δασικών εκτάσεων. Ωστόσο η καταρχήν δυνατότητα υποβολής αιτήματος πρέπει να συνδέεται με το εάν το ακίνητο βρίσκεται σε χώρο που θεωρείται από την κείμενη νομοθεσία και τη νομολογία ως εκτός συναλλαγής, όπως εάν βρίσκεται εντός ζώνης αιγιαλού, και όχι με το τυχόν προστατευτικό καθεστώς (όπως η παραλία, η οποία μάλιστα ανήκει στον ιδιοκτήτη μέχρι τη συντέλεση της απαλλοτρίωσης) ή με τον τρόπο κτήσης του ακινήτου (όπως ο αναδασμός). Παράλληλα, η προϋπόθεση να μην κείται το ακίνητο: «επί διακατεχόμενων δασικών εκτάσεων που η διαδικασία δεν έχει τελεσιδικήσει» είναι ανελαστική δεδομένης της ιδιαίτερα μεγάλης διεύρυνσης της έννοιας των δασικών εκτάσεων κατά την κατάρτιση των δασικών χαρτών. Προτείνεται, λοιπόν, η προσθήκη τελευταίου εδαφίου στην παρούσα παράγραφο ως εξής: «με την εξαίρεση των εκτάσεων που έχουν αδειοδοτηθεί με δασικές βεβαιώσεις ή πράξεις δασαρχείου». Περίπτωση γ’ και δ’ Προβλέπεται, επίσης, ως γενική προϋπόθεση για την υποβολή αιτήματος ότι το ακίνητο πρέπει να είναι άρτιο και οικοδομήσιμο και ελεύθερο ιδιοκτησιακών βαρών. Ωστόσο, η οικοδομησιμότητα του ακινήτου και η υποχρέωση να είναι ελεύθερο βαρών αποτελούν στοιχεία που λαμβάνονται υπόψη για τον υπολογισμό της αξίας του ακινήτου και επ’ ουδενί λόγω δεν μπορούν να αποτελούν γενική προϋπόθεση για την υποβολή αιτήματος αποζημίωσης ή χορήγησης άλλου αντισταθμίσματος. Σε κάθε περίπτωση, οι προβλέψεις αυτές περισσότερο προσιδιάζουν στην ανταλλαγή ακινήτων (ως ειδική μορφή αντισταθμίσματος) και δεν μπορούν να τίθενται ως γενική προϋπόθεση. Θα ήταν ορθότερο τα ιδιοκτησιακά βάρη και η διάρκεια αυτών να εξετάζονται ad hoc. Σε κάθε περίπτωση, η υπό κρίση προϋπόθεση θα μπορούσε να απαλειφθεί στην περίπτωση της αποζημίωσης και τα εκάστοτε ιδιοκτησιακά βάρη, ανάλογα του είδους τους, να λαμβάνονται υπόψιν κατά τον υπολογισμό του ύψους της αποζημίωσης εφόσον τα αναλάβει το δημόσιο. Παράγραφος 2 Η προϋπόθεση να είναι οι τίτλοι ιδιοκτησίας: «οπωσδήποτε προγενέστεροι της θέσης σε δημόσια διαβούλευση της κανονιστικής πράξης χαρακτηρισμού της περιοχής στην οποία εμπίπτει η θιγόμενη ιδιοκτησία» δημιουργεί ανασφάλεια δικαίου καθότι οποιαδήποτε πράξη έχει νομική ισχύ με την έκδοση και τη δημοσίευσή της και όχι με τη θέση αυτής σε διαβούλευση. Προτείνεται να απαλειφθεί το ως άνω εδάφιο και να παραμείνει ως έχειν η προϋπόθεση του να είναι «οι τίτλοι ιδιοκτησίας του θιγόμενου ακινήτου προγενέστεροι του χαρακτηρισμού της περιοχής σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 18, 19 και 21 του Ν.1650/1986». Προτείνεται η θέσπιση ειδικής εξαίρεσης στην περίπτωση κτήσης ακινήτου με κληρονομική διαδοχή κατά την διάρκεια της διαβούλευσης καθότι είναι ανεπιεικές να προσαφθεί στον ιδιοκτήτη/κληρονόμο ότι απέκτησε ακίνητο γνωρίζοντας το ιδιαίτερο status του ακινήτου. Ακόμη περισσότερο πολλά καθεστώτα προστασίας επιβλήθηκαν πολύ πριν τη θέση σε ισχύ της υποχρέωσης διεξαγωγής δημόσιας διαβούλευσης, όπως ιδίως στην περίπτωση των Ζ.Ο.Ε. του άρθρου 21 του ν. 1650/1986. Παράγραφος 3 Για τη διασφάλιση των αρχών της καλής νομοθέτησης, ο ορισμός των εξαιρετικά επαχθών όρων θα πρέπει να ευθυγραμμιστεί με τον ορισμό που διατυπώνεται για την ίδια έννοια στη διάταξη του άρθρου 2 παρ. 2 του παρόντος. Ως εκ τούτου, προτείνεται η αναδιατύπωση της υπό κρίση παραγράφου ως εξής: «Η εφαρμογή των εξαιρετικά επαχθών όρων γίνεται σύμφωνα με τη διάταξη της παραγράφου 2 του άρθρου 2 του παρόντος». Άρθρο 4: Προϋποθέσεις Γενικά Το σχέδιο Π.Δ/τος είναι εμφανώς προσανατολισμένο στις ανταλλαγές ακινήτων ως κύριο αντισταθμιστικό μέτρο για τους περιορισμούς της ιδιοκτησίας. Ειδικότερα στο σχέδιο Π.Δ/τος δεν προβλέπονται ως αντισταθμιστικά μέτρα η αναγκαστική απαλλοτρίωση και η μεταφορά συντελεστή δόμησης (αν και ρητά προβλέπονται στο άρθρο 22 παρ. 1 και 2 του ν. 1650/1986). Μία συνολική και ορθολογική πρόβλεψη των αντισταθμιστικών μέτρων θα συνέβαλε στην ασφάλεια δικαίου και θα έδινε μία συνολική λύση στο χρόνο σε αυτό το χρόνιο πρόβλημα που συνιστά τροχοπέδη στην οικονομική ανάπτυξη της χώρας. Όσον αφορά στη χρηματική αποζημίωση και τη δυνατότητα παραχώρησης έκτασης για ανάλογη χρήση, απλά μνημονεύονται στο άρθρο 4 παρ. 1 του σχεδίου Π.Δ/τος, χωρίς όμως να γίνεται καμία διάκριση μεταξύ των προϋποθέσεων για την επιλογή μεταξύ του ενός ή του άλλου αντισταθμιστικού μέτρου ως πλέον κατάλληλου. Για τη δημιουργία ενός πλήρους, συνεκτικού και ορθολογικού αποζημιωτικού συστήματος θα πρέπει να ρυθμίζονται όλα τα είδη των αντισταθμιστικών μέτρων και να εξειδικεύονται οι προϋποθέσεις για την εφαρμογή τους, ώστε να μπορεί να τεκμηριωθεί και να διαβαθμισθεί η επιλογή της διοίκησης για το ποιο μέτρο είναι κατά περίπτωση το πλέον κατάλληλο. Συνοπτικά προτείνονται τα εξής: - Εάν το ποσό που υπολογίζεται ότι πρέπει να καταβληθεί ως αποζημίωση λόγω ουσιώδους στέρησης του ακινήτου προσεγγίζει την αξία του όλου ακινήτου, τότε θα πρέπει να απαλλοτριώνεται ή να εξαγοράζεται εν όλω ή εν μέρει (βλ. σχετικά αντίστοιχη πρόβλεψη του άρθρου 19 παρ. 7 του ν. 3028/2002 για την προστασία της πολιτιστικής κληρονομιάς). - Εάν διαπιστώνεται ότι έχει ολοσχερώς εκμηδενισθεί η αξία του ακινήτου (όπως σε περίπτωση πλήρους απαγόρευσης της δόμησης) και ότι έχει επέλθει de facto απαλλοτρίωση, τότε η αποζημίωση οφείλει να είναι πλήρης και να ανταποκρίνεται στην αξία του ακινήτου κατά το χρόνο της στέρησης. - Εάν διαπιστώνεται από τα αρμόδια όργανα ότι έχει επέλθει ουσιώδης περιορισμός της ιδιοκτησίας, τότε θα πρέπει να καταβάλλεται καταρχήν χρηματική αποζημίωση, η οποία θα πρέπει να προσδιορισθεί εάν θα είναι κατά περίπτωση πλήρης, μερική ή εύλογη ανάλογα προς την ένταση του περιορισμού. Η αποζημίωση θα πρέπει να ανταποκρίνεται στην αξία του ακινήτου πριν την επιβολή του περιορισμού. - Εάν ο θιγόμενος ιδιοκτήτης συναινεί, η αποζημίωση μπορεί να συμφωνείται σε είδος και να καταβάλλεται είτε εφάπαξ, είτε σε δόσεις. - Εάν, επίσης, ο θιγόμενος ιδιοκτήτης συναινεί, αντί χρηματικής αποζημίωσης μπορεί να αιτείται ανταλλαγή με άλλο ακίνητο του Δημοσίου ή την παραχώρηση άλλου ακινήτου για ανάλογη χρήση. Η ανταλλαγή προϋποθέτει κυρίαρχα τη συναίνεση του ιδιοκτήτη και δεν μπορεί να επιβάλλεται από τη διοίκηση, ούτε βεβαίως να εξαρτάται (και δη με τη μορφή διαλυτικής αίρεσης, όπως προβλέπεται στο σχέδιο Π.Δ/τος) από την υποχρέωση υλοποίησης κάποιας επένδυσης εντός ανατρεπτικής προθεσμίας. Σε κάθε περίπτωση, το δημόσιο ακίνητο που προτείνεται προς ανταλλαγή στο θιγόμενο ιδιοκτήτη θα πρέπει να είναι ίσης αξίας με το βαρυνόμενο. Τέλος, θα πρέπει να προβλεφθεί ως αντισταθμιστικό μέτρο και η Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης (ΜΣΔ). Αναμφίβολα για την ενεργοποίηση της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης απαιτείται να έχουν προσδιορισθεί με τα κατάλληλα εργαλεία τόσο τα βαρυνόμενα ακίνητα όσο και τα ωφελούμενα εντός Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή. Στο πλαίσιο αυτό θα πρέπει να αναμορφωθεί κατάλληλα το θεσμικό πλαίσιο της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης, ώστε ακίνητα (τόσο σε εντός, όσο και σε εκτός σχεδίου περιοχές) που επιβαρύνονται για την προστασία του φυσικού περιβάλλοντος να θεωρούνται «βαρυνόμενα» κατά την έννοια της διάταξης του άρθρου 70 του ν. 4495/2017. Σημειώνεται ότι με βάση και τη διεθνή εμπειρία, η Μεταφορά Δικαιωμάτων Αξιοποίησης (Transfer of Development Rights) αποτελεί κατεξοχήν εργαλείο για την αποτελεσματική προστασία του φυσικού περιβάλλοντος, αφού βασίζεται στην κατά ζώνες διαβάθμιση της προστασίας, ενώ λειτουργεί ταυτόχρονα και ως αποζημιωτικό μέτρο. Παράγραφος 1 Θα πρέπει να ρυθμισθεί ειδικά η περίπτωση της συγκυριότητας (πχ. από κοινού η υποβολή της αιτήσεως ή όχι κλπ). Παράλληλα, προτείνεται να διευκρινιστεί ποια είναι η ακριβής έννοια της «παραπλήσιας περιοχής». Παράγραφος 2 Περίπτωση στ’ Στο σχέδιο Π.Δ/τος προβλέπεται ότι η ανταλλαγή ακινήτων πραγματοποιείται υπό τη διαλυτική αίρεση της υλοποίησης επένδυσης εντός ανατρεπτικής προθεσμίας 5 ετών (με δυνατότητα παράτασης για ακόμη 3 έτη). Ωστόσο, η σύνδεση της χορήγησης οικονομικού αντισταθμίσματος με την υποχρέωση υλοποίησης επένδυσης δεν συνάδει με την συνταγματική προστασία της ιδιοκτησίας, αφού το αντιστάθμισμα παρέχεται προκειμένου να επιτευχθεί η δίκαιη ισορροπία μεταξύ ιδιοκτησίας και περιβάλλοντος και δεν μπορεί να εξαρτάται από άλλες ενέργειες του διοικουμένου. Άλλωστε, υπάρχουν πολλές περιπτώσεις που για λόγους προστασίας του περιβάλλοντος δεν θίγονται μόνο ακίνητα, στα οποία ασκούνται ή μπορούν να ασκηθούν παραγωγικές δραστηριότητες (τουριστικές, βιομηχανικές κ.λπ.), αλλά μπορεί να απαγορεύεται ακόμη και η δόμηση κατοικίας ή και η αγροτική καλλιέργεια. Για τους λόγους αυτούς η παροχή αντισταθμισμάτων θα πρέπει να αποσυνδεθεί πλήρως από την υποχρέωση υλοποίησης επένδυσης. Σε κάθε περίπτωση η υποχρέωση υλοποίησης επένδυσης εντός ανατρεπτικής προθεσμίας πέντε (5) ετών είναι για τα ελληνικά δεδομένα μη ρεαλιστική, ενώ σημειώνεται ότι είναι ιδιαίτερα επαχθές και εξαιρετικά κοστοβόρο να καταρτιστεί βιώσιμο επενδυτικό σχέδιο επί αλλότριας ιδιοκτησίας. Στην περίπτωση που ο νομοθέτης εμείνει στην ως άνω σύνδεση προτείνεται η αναδιατύπωση του τελευταίου εδαφίου ως εξής: «περί πρόθεσης πραγματοποίησης επένδυσης σε συγκεκριμένο τομέα της οικονομίας». Παράγραφος 4 Στο άρθρο 2 παρ. 1 του σχεδίου Π.Δ/τος προβλέπεται ότι για το ύψος της αποζημίωσης θα λαμβάνεται υπόψη η χρήση της έκτασης κατά το χρόνο κτήσης του ακινήτου. Επίσης, στο άρθρο 4 παρ. 4 του σχεδίου Π.Δ/τος προβλέπεται ότι η αξία του προς ανταλλαγή ακινήτου καθορίζεται με βάση το σύστημα αντικειμενικών αξιών που ίσχυε κατά το χρόνο απόκτησης του ακινήτου. Οι προβλέψεις αυτές οδηγούν αναμφισβήτητα σε σημαντική υποτίμηση της αξίας των θιγομένων ακινήτων, ενώ ουδόλως συνάδουν με τις γενικές αρχές του δικαίου της αποζημίωσης, σύμφωνα με τις οποίες κρίσιμος χρόνος για τον προσδιορισμό της αξίας του ακινήτου είναι ο πλησιέστερος δυνατός του χρόνου καταβολής της αποζημίωσης. Ως τέτοιος στην περίπτωση της αναγκαστικής απαλλοτρίωσης θεωρείται ο χρόνος της πρώτης συζήτησης στο ακροατήριο. Για τις περιπτώσεις των περιορισμών ως κρίσιμος χρόνος για τον υπολογισμό της αξίας του ακινήτου πρέπει να ορίζεται εκείνος πριν την επιβολή του περιορισμού (και σε καμία περίπτωση ο χρόνος κτήσης). Περαιτέρω, προβλέπεται στο σχέδιο Π.Δ/τος ότι σε περίπτωση έλλειψης αντικειμενικών αξιών το ακίνητο εκτιμάται με βάση έκθεση ορκωτού εκτιμητή. Προτείνεται η συμμετοχή δύο ορκωτών εκτιμητών (εκ των οποίων ο ένας να ορίζεται από τον ενδιαφερόμενο και ο άλλος από την διοίκηση), ωστόσο θα πρέπει επιπρόσθετα να προσδιορισθούν τα κριτήρια που θα λαμβάνονται υπόψη για τον προσδιορισμό του ύψους της αποζημίωσης καθώς και μέσω ποιας διαδικασίας αυτοί ορίζονται. Το Συμβούλιο της Επικρατείας με την πρόσφατη νομολογία του έχει ήδη διαμορφώσει τα κριτήρια που πρέπει να λαμβάνονται υπόψη κατά τον προσδιορισμό της αποζημίωσης, τα οποία ανταποκρίνονται στις συνταγματικές αρχές της αναλογικότητας και της προστατευόμενης εμπιστοσύνης. Αυτά είναι ιδίως: • ο προορισμός του ακινήτου, • η δυνατότητα εκμετάλλευσης και οι νόμιμοι περιορισμοί δόμησης κατά το χρόνο κτήσης και κατά το χρόνο επιβολής των περιορισμών, • η τυχόν προηγουμένως ρητώς εκφρασθείσα ή προκύπτουσα βούληση του ιδιοκτήτη για εκμετάλλευση του ακινήτου με ορισμένο τρόπο, • η συμπεριφορά της διοίκησης, • η κατόπιν ενεργειών της διοίκησης δημιουργία εύλογης προσδοκίας στον ιδιοκτήτη ότι μπορεί να εκμεταλλευθεί το ακίνητό του με ορισμένο τρόπο, • η περιλαμβανόμενη στον τίτλο κτήσης περιγραφή της μορφής και της φύσης του ακινήτου, δεδομένου ότι η τυχόν περιγραφή του ως αγροτεμαχίου ή δασικής έκτασης έχει ως αναγκαία συνέπεια την παραδοχή ότι ο ιδιοκτήτης γνώριζε από το χρόνο κτήσης τους περιορισμούς εκμετάλλευσης του ακινήτου, οι οποίοι, προφανώς, θα είχαν επίπτωση στο κόστος αγοράς, • ο τυχόν χαρακτηρισμός του ακινήτου και ο προσδιορισμός της αξίας του από τον ιδιοκτήτη ενώπιον της διοίκησης ή των δικαστηρίων επ’ ευκαιρία άλλων υποθέσεων ιδίως φορολογικών και το εύρος των επιτρεπτών χρήσεων μετά τον περιορισμό. Ως παράγοντες μειωτικοί της αξίας του ακινήτου θεωρούνται η δασική μορφή ή η άμεση γειτνίαση με αρχαιολογικές περιοχές. Σε κάθε περίπτωση, η αποζημίωση δεν μπορεί να υπερβαίνει την πλήρη αξία του ακινήτου, καθώς η δυνατότητα, έστω και περιορισμένης χρήσης και κάρπωσης αυτού, παραμένει καταρχήν στο θιγόμενο ιδιοκτήτη. Ως στοιχεία απόδειξης λαμβάνονται υπόψη τίτλοι ιδιοκτησίας, τοπογραφικά διαγράμματα, καθώς και φορολογικά ή άλλα στοιχεία εκτίμησης της αντικειμενικής και της εμπορικής αξίας του δεσμευόμενου ακινήτου. Παράγραφος 5 Για την πληρέστερη προστασία του διοικουμένου και της διασφάλισης της χρηστής διοίκησης, προτείνεται η σύσταση δευτεροβάθμιου οργάνου για την εξέταση των ενστάσεων. Παράγραφος 9 Στην περίπτωση που δεν λάβει χώρα η αποσύνδεση της δυνατότητας ανταλλαγής ή παραχώρησης ακινήτων από την «επενδυτική πρόθεση» (βλ. αρ. 4, παρ. 1 στ’), προτείνεται η αναδιατύπωση του πρώτου εδαφίου ως εξής: «Ο ως άνω τίτλος στη συνέχεια συνοδευόμενος από τη δήλωση περί του είδους επένδυσης σε συγκεκριμένους τομείς της οικονομίας ……». Σε κάθε περίπτωση, χρήζει επανεκτίμησης ο χρόνος υλοποίησης της επένδυσης και η δυνατότητα επέκτασης τους, διότι ο χρόνος της επένδυσης συναρτάται με το είδος αυτής, την έκταση, το επιχειρηματικό σχέδιο κοκ, στοιχεία τα οποία δεν δύναται να προσδιοριστούν με ασφάλεια, ώστε να έλκουν διαλυτική αίρεση, κατά το χρόνο υποβολής της οικείας αίτησης.