Αρχική Δημόσια Διαβούλευση για το σχέδιο νόμου «Εκσυγχρονισμός της Χωροταξικής και Περιβαλλοντικής νομοθεσίας»Άρθρο 63 – Ζητήματα κάθετων και οριζόντιων ιδιοκτησιώνΣχόλιο του χρήστη ΖΑΒΡΑΚΛΗΣ ΧΡΗΣΤΟΣ Msc Κτηματολογίου | 7 Αυγούστου 2020, 12:11
  • Σχόλιο του χρήστη 'ΖΑΒΡΑΚΛΗΣ ΧΡΗΣΤΟΣ Msc Κτηματολογίου' | 7 Αυγούστου 2020, 12:11

    ΝΟΜΟΘΕΤΙΚΟ ΠΛΑΙΣΙΟ Α. ΕΠΕΚΤΑΣΗ ΔΙΑΤΑΞΕΩΝ ΝΔ 1024/1971 ΣΤΙΣ ΕΚΤΟΣ ΣΧΕΔΙΟΥ ΣΥΝΕΣΤΗΜΕΝΕΣ ΚΑΘΕΤΕΣ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΕΣ ΥΠΟ ΤΗΝ ΕΠΙΦΥΛΑΞΗ ΤΩΝ ΔΙΑΤΑΞΕΩΝ ΤΟΥ Ν. 4178/2013 Άρθρο 34 παρ. 2 Ν. 4315/2014 (ΦΕΚ Α’ 269/24.12.2014) 2. Σε περιπτώσεις ακινήτων, εκτός σχεδίου, επιφανείας άνω των 4.000 τ.µ. οι συγκύριοι ποσοστού δικαιώµατος κυριότητας δύναται να υπαχθούν στις διατάξεις του ν. 4178/2013 χωρίς τη συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών υπό την προϋπόθεση ότι ασκούν πέραν της δεκαετίας αδιαλείπτως πράξεις νοµής και κατοχής στην αποκλειστική χρήση τµήµατος του ακινήτου στο οποίο δεν έχει συσταθεί διηρηµένη ιδιοκτησία. Με την υπαγωγή στις ρυθµίσεις του ν. 4178/2014 δεν αναγνωρίζονται ούτε επηρεάζονται εµπράγµατα ή ενοχικά δικαιώµατα, δεν θίγονται ζητήµατα της κοινωνίας δικαιώµατος των συνιδιοκτητών, που απορρέουν από τον Αστικό Κώδικα. Πέραν των λοιπών δικαιολογητικών υποβάλλονται υποχρεωτικώς έγγραφα βέβαιης χρονολογίας που αποδεικνύουν την αποκλειστική νοµή και κατοχή του τµήµατος της αποκλειστικής χρήσης πέραν της δεκαετίας όπως ιδιωτικά συµφωνητικά, αποδείξεις καταβολής τελών σύνδεσης αποχέτευσης κ.λπ., τοπογραφικά διαγράµµατα που τυχόν προσαρτώνται στον τίτλο κτήσεως. Β. ΥΠΑΓΩΓΗ ΔΙΗΡΗΜΕΝΩΝ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΩΝ ΣΤΟ ΑΡΘΡΟ 99 ΕΠ. ΤΟΥ Ν. 4495/2017 Άρθρο 98 παρ. 4, 5,6,7,8 Ν. 4495/2017 (ΦΕΚ Α’ 167/03.11.2017) 4. Συγκύριοι εξ αδιαιρέτου σε οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, ανεξαρτήτως ποσοστού συγκυριότητας, αυθαίρετων κτισµάτων ή νόµιµων κτισµάτων µε αυθαίρετες µικρές παραβάσεις ή αυθαίρετες κατασκευές ή αυθαίρετες αλλαγές χρήσης µπορούν να ζητούν την υπαγωγή τους στις ρυθµίσεις του παρόντος νόµου κατά τα οριζόµενα στο άρθρο 99 κ.επ, ανεξαρτήτως της σύµφωνης γνώµης των λοιπών εξ αδιαιρέτου συγκυρίων... Γ. ΚΑΤΑΡΓΗΣΗ ΤΗΣ ΠΑΡΑΓΡΑΦΟΥ 2 ΤΟΥ ΑΡΘΡΟΥ 34 Ν. 4315/2014 Άρθρο 125 παρ. 6 Ν. 4495/2017 6. Καταργούνται η παρ. 2 του άρθρου 34 του ν. 4315/2014 (Α΄ 269) και τα άρθρα 1 έως και 30, εκτός από την παράγραφο 9 του άρθρου 30, καθώς και 38 και 39 του ν. 4178/2013. Δ. ΤΡΟΠΟΠΟΙΗΣΗ ΑΡΘΡΟΥ 98 ΠΑΡ. 4 Ν. 4495/2017 ΚΑΙ ΥΠΑΓΩΓΗ ΣΤΟ ΑΡΘΡΟ 99 ΕΠ. ΜΟΝΟ ΔΙΗΡΗΜΕΝΩΝ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΩΝ ΚΑΙ ΑΥΤΟΤΕΛΩΝ ΚΤΙΣΜΑΤΩΝ ΑΝΕΥ ΥΠΑΡΞΗΣ ΔΙΗΡΗΜΕΝΗΣ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ ΜΟΝΟ ΣΤΙΣ ΕΝΤΟΣ ΣΧΕΔΙΟΥ ΠΕΡΙΟΧΕΣ Άρθρο 34 παρ. 34 Ν. 4546/2018 (ΦΕΚ Α’ 101/12.03.2018) 34.… Η παράγραφος 4 αντικαθίσταται ως εξής: «4. Συγκύριοι εξ αδιαιρέτου σε οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, ή σε κτίσµα χωρίς σύσταση οροφοκτησίας εντός σχεδίου πόλεως, ανεξαρτήτως ποσοστού συγκυριότητας, αυθαίρετων κτισµάτων ή νόµιµων κτισµάτων µε αυθαίρετες µικρές παραβάσεις ή αυθαίρετες κατασκευές ή αυθαίρετες αλλαγές χρήσης µπορούν να ζητούν την υπαγωγή τους στις ρυθµίσεις του παρόντος νόµου κατά τα οριζόµενα στο άρθρο 99 κ.επ. ανεξαρτήτως της σύµφωνης γνώµης των λοιπών εξ αδιαιρέτου συγκυρίων... Εκ των ανωτέρω παρατεθεισών διατάξεων προκύπτει η νομοθετική εξέλιξη της υπαγωγής διηρημένων ιδιοκτησιών στις διατάξεις των νόμων που ορίζουν την τακτοποίηση ή/και νομιμοποίηση των αυθαιρέτων κτισμάτων (Ν. 4014/2011, Ν. 4178/2013, Ν. 4495/2017). Εντούτοις, στους ανωτέρω νομικούς κανόνες παρενεβλήθη και η δυνατότητα τακτοποίησης αυτοτελών κτισμάτων χωρίς το γήπεδο στο οποίο κείνται να έχει υπαχθεί σε καθεστώς διηρημένης ιδιοκτησίας αρξαμένης από τις προβλέψεις του Ν. 4315/2014, οι οποίες κατεργήθησαν από τις διατάξεις του Ν. 4495/2017, και με κατάληξη τις διατάξεις του Ν. 4546/2018, όπου προβλέφθηκε η ανωτέρω δυνατότητα μόνο για τα κτίσματα εντός σχεδίου. Ειδικότερα, όπως έχει προκύψει από τα στοιχεία της βάσης του Εθνικού Κτηματολογίου σε διάφορα μέρη της Ελλάδος υπάρχουν πολυιδιοκτησίες, οριζόμενες ως τέτοιες τα γεωτεμάχια στα οποία κείνται περισσότερα του ενός κτίσματα χωρίς να έχουν υπαχθεί σε καθεστώς διηρημένης ιδιοκτησίας και αναπόφευκτα οι ιδιοκτήτες τους είναι εξ αδιαιρέτου συγκύριοι σε όλα (superficies solo cedit). Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελούν τέτοια εκτός σχεδίου γεωτεμάχια στην Επανομή Θεσσαλονίκης και στην Καλλικράτεια Χαλκιδικής, όπου υπάρχει πλειάδα κτισμάτων χωρίς αποκλειστικές χρήσεις και χωρίς συστάσεις οριζοντίων ή καθέτων ιδιοκτησιών. Η οποιαδήποτε μεταβίβαση για την οποία απαιτείται βεβαίωση μηχανικού περί αυθαιρέτων καθίσταται αναπόφευκτα αδύνατη λόγω α) της προφανούς αδυναμίας λήψης σύμφωνης γνώμης των λοιπών συνιδιοκτητών, καθώς μπορεί να πρόκειται για αρκετές δεκάδες αυτών, και β) της αδυναμίας ελέγχου αν όλα τα κτίσματα έχουν υπαχθεί ή όχι στις διατάξεις των νόμων περί αυθαιρέτων, ώστε να το βεβαιώσει ο εκάστοτε μηχανικός, καθώς τα στοιχεία αυτά δεν είναι προσβάσιμα στον καθένα από μια συγκεντρωτική βάση δεδομένων, όπως έχει αποδειχθεί στην πράξη κατόπιν σχετικών αιτημάτων στο Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδος. Λόγω επομένως της αβεβαιότητας εφαρμογής των περί ένταξης στο σχέδιο πόλης μελετών των Οργανισμών Τοπικής Αυτοδιοίκησης και της πιθανής αδυναμίας τους να ανταποκριθούν στα οικονομικά μεγέθη της υλοποίησης των Τοπικών Χωρικών Σχεδίων, με τα οποία αναπτύσσεται ο πολεοδομικός σχεδιασμός σε επίπεδο δημοτικών ενοτήτων, κρίνεται αναγκαία η επαναφορά σε ισχύ της διάταξης του άρθρου 35 παρ. 2 το Ν. 4315/2014, όπου θα χορηγείται η δυνατότητα έκδοσης βεβαίωσης περί αυθαιρεσίας στην κατηγορία ακινήτων που προβλέπεται στη ανωτέρω διάταξη, ήτοι σε ποσοστά εξ αδιαιρέτου ή/και σε κτίσματα εντός γεωτεμαχίων με περισσότερα κτίσματα χωρίς σύσταση διηρημένων ιδιοκτησιών άνευ της σύμφωνης γνώμης των συνιδιοκτητών πάντα υπό το πρίσμα της τήρησης των προστατευτικών διατάξεων για το περιβάλλον και τον πολεοδομικό σχεδιασμό, όπως η κάτω του επιτρεπτού ορίου αρτιότητας κατάτμηση ή η μεταβίβαση ποσοστού επί του ακινήτου υποκρύπτουσα άτυπη παροχή διαιρετού τμήματος ή άτυπη και εν τοις πράγμασι σύσταση διηρημένης ιδιοκτησίας. Με τον τρόπο αυτό θα απεγκλωβιστούν οι μεταβιβάσεις είτε επί αυτοτελών κτισμάτων είτε επί ποσοστού εξ αδιαιρέτου χωρίς στο γεωτεμάχιο να υφίσταται σύσταση διηρημένης ιδιοκτησίας.