Yπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας

Δικτυακός Τόπος Διαβουλεύσεων

• Σχόλιο του χρήστη 'Γιάννης Γαβαλάς, Δικηγόρος' | 19 Αυγούστου 2020, 12:24

  Μόνιμος Σύνδεσμος

  Στην παρ. 1 πρέπει για την ταυτότητα του νομικού λόγου, για λόγους ισότητας και για την αποφυγή δημιουργίας νέας γενιάς αυθαιρέτων μετά από προηγούμενη επαρκή επεξεργασία των προϋποθέσεων (για την αποφυγή τυχόν αντισυνταγματικών ρυθμίσεων) να προβλεφθεί το αυτό δικαίωμα (σύστασης κάθετης ιδιοκτησίας) άμεσα (και όχι με π.δ. της παρ. 3, το οποίο κινδυνεύει να καθυστερήσει απροσδιόριστα λόγω διαδικασίας επεξεργασίας του) για όλους τους ιδιοκτήτες ακινήτων κειμένων εκτός σχεδίου πόλεως. Στην παρ. 4 δεν έχει κανένα νόημα ο περιορισμός του πεδίου εφαρμογής "εντός σχεδίου πόλεως" για την περίπτωση υπαγωγής στις διατάξεις του νόμου από συνιδιοκτήτη κτίσματος χωρίς σύσταση οροφοκτησίας. Επομένως να απαλειφθεί το "εντός σχεδίου πόλεως". Η παρ. 5 να εφαρμόζεται και επί καθέτων ιδιοκτησιών. Σε αντίθετη περίπτωση δεν θα έχει νόημα η πρόβλεψη της παρ. 7 για τροποποίηση της σύστασης κάθετης και θα τυγχάνει εφαρμογής η παρ. 9 και η προϋπόθεση της σύμφωνης γνώμης του 51% των συνιδιοκτητών. Αμφιβάλλω αν ο νομοθέτης σκοπεί να δυσχεράνει την υπαγωγή τέτοιων αυθαιρεσιών καθέτων ιδιοκτησιών και να διευκολύνει μόνον τις τροποποιήσεις συστάσεων, εφόσον θα έχει προηγηθεί η (δυσκολότερη) υπαγωγή. Αν υποθέσουμε εύλογα ότι σκοπείται η διευκόλυνση υπαγωγής και η διευκόλυνση των συνακόλουθων τροποποιήσεων συστάσεων, είναι απαραίτητη νομοτεχνική βελτίωση στο σημείο αυτό. Δεν νοείται διευκόλυνση τροποποιήσεων συστάσεων χωρίς διευκόλυνση των προϋποτιθέμενων και προηγουμένων της τροποποίησης υπαγωγών. Στην παρ. 6 να προστεθεί και κάθετης ιδιοκτησίας για τους λόγους που αναφέρονται αμέσως ανωτέρω. Στην παρ. 7, που πράγματι αποτελεί σημαντική καινοτομία, δέον να γίνουν βελτιώσεις. Ο νόμιμος όγκος του κτιρίου δεν έχει νόημα ως προϋπόθεση επί εξ ολοκλήρου αυθαιρέτων οικοδομών. Η συγκεκριμένη προϋπόθεση επίσης είναι δυνατόν, αν εφαρμοσθεί με τυπική ακρίβεια, να φέρει σε αδικαιολόγητα δυσμενέστερη θέση ιδιοκτήτες οριζοντίων ιδιοκτησιών του υψηλότερου ορόφου, δεδομένου ότι πολύ συχνά, όπως είναι γνωστόν, παρατηρούνται υπερβάσεις ύψους. Δέον η ρύθμιση να καταλαμβάνει σαφώς και τις αυθαίρετες επεκτάσεις σε σοφίτες καθέτων ιδιοκτησιών. Στην ίδια παρ. 7 η προϋπόθεση της παρόδου 10ετίας δεν φαίνεται να έχει δικαιολογητικό λόγο, δεδομένου ότι ήδη έχουν παρέλθει πλέον των 9 ετών από την 28-7-2011. Αρκεί η προϋπόθεση για μη ύπαρξη αμετάκλητης δικαστικής απόφασης κατεδάφισης, η οποία προϋπόθεση θα πρέπει να μπορεί να καλύπτεται με υπεύθυνη δήλωση των συμβαλλομένων προσαρτώμενη στην σχετική συμβολαιογραφική πράξη. Στην παρ. 7 πρέπει να προβλεφθεί και η δυνατότητα με τις ίδιες προϋποθέσεις της συγκεκριμένης παραγράφου να είναι δυνατή η τροποποίηση της σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, όταν η αυθαίρετη επέκταση, ήδη υπαχθείσα στις διατάξεις του νόμου, έχει συντελεσθεί εντός τμήματος αποκλειστικής χρήσης της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας. Στην παρ. 9 η απαίτηση σύμφωνης γνώμης του (51%) των λοιπών συνιδιοκτητών της οικοδομής είναι άστοχη, ακατανόητη και αντιφατική προς διατάξεις προηγουμένων παραγράφων. Δέον, εφόσον διατηρηθεί η συγκεκριμένη προϋπόθεση, να υπάρξει τουλάχιστον προσθήκη, ώστε η παρ. 9 να αναφέρει στην αρχή αυτής "Πλην των περιπτώσεων των παρ. 5 και 8,.." Γενικότερες παρατηρήσεις: Η υπαγωγή (ανοικτών) επεκτάσεων εξωστών, που ρητώς από τη σύμβαση ή κατ' έθιμο ανήκουν κατά χρήση σε παρακείμενες οριζόντιες ιδιοκτησίες δεν θα πρέπει να απαιτεί την τροποποίηση των οικείων συστάσεων, όπως κάποτε αδικαιολόγητα απαιτείται από Υποθηκοφυλακεία/Κτηματολογικά Γραφεία επιφέροντας δυσχέρεια στις συναλλαγές. Εναλλακτικά να είναι ρητά δυνατή η μονομερής τροποποίηση συστάσεων για τον σκοπό αυτό. Δέον να ορισθεί ρητά ότι η τροποποίηση οριζοντίων και καθέτων ιδιοκτησιών, όπως επιτρέπεται, αφορά μόνον το εμβαδόν και τα όρια αυτών σύμφωνα με τα επισυναπτόμενα σχέδια. Όχι το ποσοστό συνιδιοκτησίας τους, για το οποίο δεν γεννάται καν αξίωση μεταβολής του και αυτό μπορεί και θα μπορεί να μεταβάλλεται μόνον με την ομόφωνη σύμπραξη των συνιδιοκτητών όλων των οριζοντίων ιδιοκτησιών. Από την άλλη πλευρά σε περιπτώσεις τέτοιων μονομερών τροποποιήσεων πρέπει να προβλέπεται ως αντίβαρο δικαίωμα για τους συνιδιοκτήτες να τροποποιούν ανάλογα με απόλυτη πλειοψηφία ψήφων συνιδιοκτησίας τον Κανονισμό της οικοδομής ως προς την συμμετοχή των ιδιοκτησιών στις πάσης φύσεως δαπάνες για την αποφυγή ανεπιεικών λύσεων και εντάσεων στην σχέση συνιδιοκτησίας. Για αυτό δέον να επιτρέπεται και σχετική αγωγή οποιουδήποτε συνιδιοκτήτη. Δέον να προβλεφθεί ρητά η δυνατότητα τροποποίησης συστάσεων, που αφορά τη διαφορετική διαμερισμάτωση, με σύμπραξη μόνον των ομόρων κατά πλάτος ή καθ' ύψος συνιδιοκτητών, εφόσον η κατάσταση υφίσταται εκ κατασκευής. Πρέπει να προβλεφθεί και η δυνατότητα μονομερούς τροποποίησης της σύστασης σε περιπτώσεις οικοδομών, που εκ κατασκευής είναι πολεοδομικά νόμιμες, πλην όμως η σύσταση δεν περιγράφει με ακρίβεια αυτήν την πραγματική (και νόμιμη) κατάσταση. Τέλος, για την διατήρηση του στην ουσία της συμβατικού χαρακτήρα των συστάσεων οριζοντίου και καθέτου ιδιοκτησίας και την μη υπέρμετρη διοικητικοποίηση του Αστικού Δικαίου, ίσως να είναι σκόπιμο να προβλεφθεί μία γενική επιφύλαξη του νόμου ότι τα δικαιώματα μονομερών τροποποιήσεων υφίστανται μόνον όταν αυτό δεν απαγορεύεται ρητώς από τις συστάσεις, κανονισμούς ή τροποποιήσεις αυτών, που έχουν συναφθεί μετά την έναρξη ισχύος του νόμου.