Yπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας

Δικτυακός Τόπος Διαβουλεύσεων

• Σχόλιο του χρήστη 'ΔΗΜΗΤΡΗΣ ΠΡΑΠΑΣ' | 21 Αυγούστου 2020, 18:04

  Μόνιμος Σύνδεσμος

  Με το σχετικό άρθρο 14 του Κεφαλαίου Α προβλέπεται ότι οι δημοτικές οδοί που καθορίζονται με προεδρικό διάταγμα μετά από ενέργειες του Υπουργείου Περιβάλλοντος διακρίνονται σε δύο κατηγορίες: Δημοτικές οδοί κατηγορίας Α (πχ οδοί προ 1923) που παρέχουν δικαίωμα προσώπου για τη δόμηση σε παρόδια γήπεδα εφ’ όσον έχουν πλάτος τουλάχιστον έξι (6) μέτρα και λοιπές Δημοτικές οδοί κατηγορίας Β ελάχιστου πλάτους 5μ που δεν παρέχουν δικαίωμα προσώπου στα υπόλοιπα παρόδια γήπεδα. Η χρονοβόρα διαδικασία της έγκρισης και αβέβαιης εφαρμογής του πλάτους των οδών Α & Β καθώς και των Τοπικών Χωρικών Σχεδίων με παράλληλο το σταμάτημα της υφιστάμενης νόμιμης εκτός σχεδίου δόμησης θα έχει ως συνέπεια την άμεση μετατροπή της υφιστάμενης νόμιμης εκτός σχεδίου δόμησης σε νέας εποχής αυθαίρετης δόμησης (χωρίς καμία έγκριση αρχαιολογίας/δασαρχείου, κανένα έλεγχο υποχρεωτικών αποστάσεων & υλοποιύμενης δόμησης από υπηρεσίας δόμησης, καμίας καταβολής εισφοράς και φόρου κλπ). Σύμφωνα με την αιτιολογική έκθεση του Νόμου για το Κεφάλαιο Γ «Ρυθμίσεις για την εκτός σχεδίου δόμηση και τους οργανωμένους υποδοχείς» : «Για πρώτη φορά μετά από δεκαετίες γίνονται πλέον, πραγματικά βήματα για τη μείωση των αρνητικών συνεπειών της άναρχης εκτός σχεδίου δόμησης, χωρίς να αφαιρεθούν οριζοντίως εν μία νυκτί δικαιώματα δόμησης που έχουν προκύψει νομίμως, στο 80% του ελληνικού χώρου και για εκατομμύρια πολίτες.» Ειδικότερα η παρ. 1 του προτεινόμενου άρθρου 28 αναφέρει ότι: «1. Για τις ανάγκες της εκτός σχεδίου δόμησης θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα τα γήπεδα, με ελάχιστο εμβαδόν γηπέδου τέσσερις χιλιάδες (4.000) τετραγωνικά μέτρα, πρόσωπο σε εθνική, επαρχιακή, δημοτική οδό κατηγορίας Α ή σε κοινόχρηστο χώρο τουλάχιστον σαράντα πέντε (45) μ. και ελάχιστο βάθος πενήντα (50) μ.». Η δόμηση με πρόσωπο σε δρόμο κατηγορίας Β' επιτρέπεται σε άλλες χρήσεις εκτός της κατοικίας. Σύμφωνα επίσης με την αιτιολογική έκθεση: «Το άρθρο 34 περιέχει μεταβατικές διατάξεις. Με την παρ. 1 ορίζεται ότι το ελάχιστο εμβαδόν για την αρτιότητα που ισχύει σήμερα δυνάμει μεταβατικών διατάξεων (και αντιστοιχεί σε όρους αρτιότητας που είχαν τεθεί με παλαιότερα νομοθετήματα) θα ισχύει μόνο για δύο έτη μετά την έναρξη ισχύος του προτεινόμενου σχεδίου νόμου. Μετά την πάροδο αυτής της προθεσμίας, σε περίπτωση που μια περιοχή δεν έχει υπαχθεί σε πολεοδομικό σχεδιασμό πρώτου επιπέδου, θα ισχύουν οι γενικοί όροι αρτιότητας και το εμβαδόν που προβλέπεται στην παρ. 1 του άρθρου 28, όπως αυτοί θα εξειδικεύονται με το προεδρικό διάταγμα του άρθρου 35.» Συνεπώς ο νομοθέτης διαπιστώνει καταρχάς ότι το μέγεθος του προβλήματος που θα αντιμετωπιστεί είναι μεγάλο και όπως προκύπτει από τις διατάξεις του εν λόγω Κεφαλαίου αφήνεται διάστημα 2 ετών προκειμένου να αφαιρεθούν οριζοντίως κάποια από τα δικαιώματα δόμησης που έχουν προκύψει νομίμως και οι ιδιοκτήτες τους ενδεχομένως θα έχουν στο μέλλον βάσιμες αξιώσεις από το Δημόσιο. Μερικά από τα ερωτήματα που τίθενται είναι τα εξής: - Έχει ληφθεί υπόψη ότι οι Δημοτικοί οδοί Α με δικαίωμα παρόδιας δόμησης θα είναι ένα πολύ μικρό ποσοστό των υφιστάμενων Δημοτικών οδών? - Έχει ληφθεί υπόψη ότι η αυξημένη απαίτηση προσώπου στα παρόδια γήπεδα θα σημαίνει ότι ελάχιστα γήπεδα θα είναι άρτια και οικοδομήσιμα αφού θα απαιτείται πρόσωπο τουλάχιστον σαράντα πέντε (45) μ.? - Έχει ληφθεί υπόψη ότι τα υφιστάμενα κτισμένα γήπεδα δεν θα μπορούν να εκδώσουν οικοδομικές άδειες επισκευής, διαμορφώσεων και αλλαγής χρήσης διότι δεν θα είναι άρτια και οικοδομήσιμα? Ειδικά τα μεγάλα επαγγελματικά κτίρια που δεν θα μπορούν να αλλάξουν χρήση θα μείνουν κουφάρια. - Έχει ληφθεί υπόψη ότι μέχρι σήμερα ήταν δυνατή η δόμηση σε όλα σχεδόν τα γήπεδα άνω των 4 στρεμμάτων που προϋφίστανται του 2003 & είχαν πρόσωπο σε όλες τις δημοτικές οδούς είτε ήταν τυφλά και υπήρχε πρόσβαση μέσω δουλείας διόδου. Η δόμηση αυτή ήταν δυνατή σε όλες ανεξαιρέτως τις δημοτικές οδούς & στα τυφλά οικόπεδα βάσει της παρ. 3 του του άρθρου 23 Ν. 3212/03 που εξαιρούσε την απαίτηση προσώπου σε αναγνωρισμένη κοινόχρηστη οδό εφ’ όσον το γήπεδο είχε δημιουργηθεί πριν την ισχύ του Ν. 3212/03. Πως προκύπτει ότι ΔΕΝ αφαιρούνται οριζοντίως εν μία νυκτί δικαιώματα δόμησης που έχουν προκύψει νομίμως, στο 80% του ελληνικού χώρου όταν δεν υπάρχει στο προτεινόμενο νομοσχέδιο ανάλογη διάταξη με την παρ. 3 του του άρθρου 23 Ν. 3212/03, βάσει της οποίας κτίζεται σύμφωνα με την αιτιολογική έκθεση σχεδόν το 80% της χώρας. - Έχει γίνει συνεκτίμηση του εν λόγου κόστους απώλειας περιουσίας κατά την στάθμιση του δημόσιου συμφέροντος (στάθμιση του άρθρου 24 Συντάγματος με το άρθρο 17 του Συντάγματος αφού το δικαίωμα δόμησης απορρέει από δικαίωμα (την ιδιοκτησία)). Ο ιδιοκτήτης βασίζει το δικαίωμά του σε υφιστάμενο ακίνητο και προσδοκά, δυνάμει αυτού, να αποκτήσει μία μελλοντική προέκτασή (συστατικό) του - το κτίσμα. Η δόμηση αποτελεί δικαίωμα του ιδιοκτήτη σε κάτι μελλοντικό με βάση κάτι υφιστάμενο· αποτελεί δικαίωμα «που απορρέει από την ιδιοκτησία» κατά τη φρασεολογία της παρ. 1 του άρθρ. 17 Συντ.. Τι αξία θα έχουν τα ακίνητα εκτός σχεδίου εν μία νυκτί μετά την ψήφιση του νόμου όταν η μελλοντική δομησιμότητα τους είναι μόνο για 2 έτη και το γενικό μελλοντικό πλαίσιο είναι αβέβαιο και μη καθορισμένο? Τι αξία θα δίνουν οι τράπεζες για χορήγηση δανείων για την εκτός σχεδίου δόμηση και τι θα γίνει με τα υφιστάμενα δάνεια? - Έχουν συνεκτιμηθεί οι βάσιμες αξιώσεις προς αποζημίωση των ιδιοκτητών λόγω μη δυνατότητας οικοδόμησης, λόγω της αλλαγής του πολεοδομικού σχεδιασμού? Οι ρίζες της εκτός σχεδίου δόμησης είναι από το πδ. 19-10-1928 (ΦΕΚ 231/Α_ και μέχρι σήμερα ισχύει με το πδ 6-10-78 (ΦΕΚ 538/Δ) σε συνδυασμό με το πδ. 25-10-85 (ΦΕΚ 270/Δ). - Έχουν συνεκτιμηθεί οι συνέπειες της απώλειας περιουσίας στα φορολογικά έσοδα και στην οικονομική ανάπτυξη της χώρας? Και όλα αυτά μετά από το πέρας μίας μακρόχρονης μνημονιακής κρίσης και την έναρξη μίας πολύ μεγαλύτερης οικονομικής κρίσης του κορονοιού. Από την μία εφαρμόζεται πολιτική αναστολής του ΦΠΑ στην οικοδομική δραστηριότητα και από την άλλη κόβεται η δυνατότητα δόμησης στο 80% της χώρας. Αν σταματησει η οικοδομική δραστηριότητα οι μηχανικοί θα ασχοληθούν όλοι με τον πολεοδομικό σχεδιασμό για να βγουν τα ΤΧΣ ή ΕΧΣ σε όλη την χώρα? Το ότι η οικοδομή κινεί την οικονομία και ανοίγει επαγγέλματα είναι σχεδόν αποδεκτό παντού σε κάθε χώρα. - Έχει συνεκτιμηθεί η υφιστάμενη αναλογία δόμησης έκδοσης αδειών στα Εντός και Εκτός σχεδίου γήπεδο και ιδίως στα νησιά, όπου οι Χώρες στα μικρά νησιά είναι συνήθως προστατευόμενες από του Υπουργείο Πολιτισμού και η έκδοση οικ. αδειών είναι μακρόχρονη και δυσχερής διαδικασία ενώ το 90% των οικ. αδειών για νέα κτίρια είναι εκτός σχεδίου? - Έχει ληφθεί υπόψη ότι όλα τα μη κύρια τουριστικά καταλύματα (οι τουριστικές κατοικίες-επαύλεις, τα Ενοικιαζόμενα Επιπλωμένα Δωμάτια - Διαμερίσματα) δομούνται με όρους δόμησης κατοικίας και αποτελούν μέχρι σήμερα δυναμικά αναπτυσσόμενο προϊόν παραθεριστικού τουρισμού. - Όπως μνημονεύεται ρητά στην αιτιολογική έκθεση του άρθρου 34 μετά την πάροδο της διετούς προθεσμίας για τις παρεκκλίσεις θα σταματήσει η ισχύς των παρεκκλίσεων. Η πραγματικότητα όμως είναι ότι δεν σταματούν μόνο οι παρεκκλίσεις. Σταματά η εκτός σχεδίου δόμηση για κατοικίες και αυξάνει ο κανόνας από απαιτούμενο πρόσωπο 25μ σε απαιτούμενο πρόσωπο 45μ στις λιγοστές προβλεπόμενες οδούς Α. Μάλιστα η ισχύς των νέων κανόνων φαίνεται να ισχύουν ακόμα και εάν δεν έχουν εντός 2 ετών καθοριστεί οι δημοτικοί οδοί Α και Β, με συνέπεια επί της ουσίας εντός 2 ετών να καταργηθεί επί της ουσίας όλη η εκτός σχεδίου δόμηση σε δημοτικούς οδούς που δεν έχουν καθοριστεί μέχρι τότε με προεδρικά διατάγματα σε όλη την χώρα. Όλα τα ανωτέρω γίνονται εν καιρώ με γνωστά μεγάλα προβλήματα διοικητικής δράσης για τον σχεδιασμό και την εφαρμογή του πολεοδομικού σχεδιασμού (όπως επί παραδείγματι για την διάνοιξη των δρόμων, τα Παρατηρητήρια Δόμησης του Ν. 4495/17 που δεν έχουν συσταθεί μέχρι σήμερα, μη ύπαρξη κτηματολογίου και δασικών χαρτών σε πλήθος περιοχών κλπ). - Έχει συνεκτιμηθεί ότι στα νησιά με μεγάλη τουριστική κίνηση δεν υπάρχουν κατοικίες για ενοικίαση προσωπικού και οι αξίες είναι πολύ υψηλές? Με την προώθηση των ξενοδοχείων στην εκτός σχεδίου δόμηση το μόνο σίγουρο είναι ότι θα υπάρξουν αυθαίρετες αλλαγές χρήσης ξενοδοχείων για χρήση κατοικίας με υψηλότερους συντελεστές δόμησης. - Το γεγονός ότι οι παρούσες προτεινόμενες διατάξεις δεν αντικαθιστούν το παλαιότερο άρθρο 1 του πδ 24-5-85 (ΦΕΚ 270/Δ) δημιουργούν σύγχυση στην νομοθεσία εφ΄ όσον δεν θα γνωρίζει κανένας πλέον εάν αυτές οι διατάξεις κατισχύουν των τοπικών διαταγμάτων και εάν θα εφαρμόζονται πλέον οι παρεκκλίσεις στις προστατευόμενες περιοχές όπου δεν ίσχυαν. - Γιατί υπάρχει τόσο άμεση αναγκαιότητα για την κατάργηση της εκτός σχεδίου δόμηση όταν στις περιοχές που υπάρχει αρκετή οικιστική πίεση υπάρχουν ήδη ρύθμιση όπως Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου και άλλες προστατευτικές ρυθμίσεις. Σε αυτές τις περιοχές δεν εφαρμόζονται ούτως ή άλλως οι παρεκκλίσεις. Θα μπορούσε απλά να τροποποιηθούν οι ρυθμίσεις εκεί που υπάρχει ανάγκη και όχι να καταργηθεί οριζοντίως η εκτός σχεδίου δόμηση σε όλη την Ελλάδα. Στις λοιπές περιοχές όπου δεν παρατηρούνται οικιστικές πιέσεις (πχ παραμεθώριες και άλλες) η εκτός σχεδίου δόμηση κατοικιών λειτουργεί σωτήρια. ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΙΚΑ πρόκειται για την νομοθέτηση της κατάργησης της εκτός σχεδίου δόμησης για χρήση κατοικίας ενόψει ενός αβέβαιου πολεοδομικού σχεδιασμού. Θα προκληθεί αναταραχή τα επόμενα 2 έτη στην εκτός σχεδίου δόμηση με ελάχιστη αύξηση οικοδομικών αδειών στις εκτός σχεδίου περιοχές λόγω της παρούσας οικονομικής κατάστασης για όσους τυγχάνουν να έχουν την οικονομική δυνατότητα να διασώσουν μερικώς την αξία του ακινήτου τους ασκώντας το προσωρινό δικαίωμα δόμησης τους. ΕΙΝΑΙ ΣΑΦΕΣ ότι στην πράξη με τις εν λόγω προτεινόμενες διατάξεις θα επιτευχθεί ο αντίθετος σκοπός του νομοθέτη και θα μειωθούν ΑΜΕΣΑ οι αξίες γης και θα αφαιρεθούν οριζοντίως επί της ουσίας τα δικαιώματα δόμησης που έχουν προκύψει νομίμως, στο 80% του ελληνικού χώρου και για εκατομμύρια πολίτες. Το Συμβούλιο της Επικρατείας, μέχρι σήμερα, έχει διαμορφώσει τη νομολογία του, ώστε να προστατεύει τις εκτός σχεδίου περιοχές, χωρίς όμως να θεωρήσει μέχρι σήμερα ότι η δόμηση σε αυτές είναι αντισυνταγματική. Η αιτιολογική έκθεση του προτεινόμενου άρθρου 27 αναφέρει ότι: «Με τις διατάξεις κατευθύνσεις αυτές νομοθετείται η παγιωμένη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας, σύμφωνα με την οποία δόμηση εκτός σχεδίου είναι δυνατή μόνο κατ' εξαίρεση, και σε κάθε περίπτωση δεν επιτρέπεται σε περιοχές εκτός σχεδίου να ισχύουν ευνοϊκότεροι όροι για τη δόμηση σε σχέση με τις περιοχές εντός σχεδίου, οι οποίες κατ' αρχήν προορίζονται για δόμηση.». Η φράση αυτή χρησιμοποιείται από το ΣΤΕ επανειλημμένως για να καταδείξει ότι τα γήπεδα εκτός σχεδίου δεν μπορούν να οικοδομούνται εάν δεν έχουν επαρκές πρόσωπο σε αναγνωρισμένη οδό (πρόσωπο 25μ σε αναγνωρισμένη αγροτική προ 1923, ή πρόσωπο 45μ σε κύρια δημοτική οδό που ενώνει οικισμούς ή επαρχιακή/εθνική οδό). Ωστόσο στο εν λόγω νομοσχέδιο εφαρμόζεται το «πονάει κεφάλι – κόβει κεφάλι» και αντί να αρχίσουμε καταρχάς με την αναγνώριση των δημοτικών οδών όπως επιτάσσει το ΣΤΕ, θεσμοθετείται εσφαλμένα άμεσα η ολική κατάργηση της εκτός σχεδίου δόμησης ενόψει της μελλοντικής και αβέβαιου καθορισμού των οδών Α και Β και ενός αβέβαιου πολεοδομικού σχεδιασμού για όλη την Χώρα. Για ποιον λόγο δεν προχωράει πρώτα ο πολεοδομικός σχεδιασμός και η αναγνώριση των οδών προκειμένου να γίνει καλύτερη μελέτη για την καλύτερη μελλοντική νομοθέτηση του σταδιακού περιορισμού της εκτός σχεδίου δόμησης που επιχειρείται με το παρόν νομοσχέδιο? Για ποιον λόγο δεν νομοθετείται πρώτα ρητώς η δυνατότητα αναγνώρισης οδών ΜΕΤΑ το 1923 και να θεσπιστεί νομοθετικά μία ευκολότερη διαδικασία αναγνώρισης-διαπίστωσης των υφιστάμενων δημοτικών οδών με την χρήση του Κτηματολογίου εφ’ όσον αυτοί έχουν δημιουργηθεί πχ πριν από το Σύνταγμα 1975 ή την πριν την ισχύ του Ν. 651/77 ή πριν την έναρξη ισχύος της 28-7-11 και εμπάσει περιπτώσει κάποια χρονολογία όπου υπάρχουν ευκρινείς ορθοφωτοχάρτες σε όλη την χώρα, διότι το 1923 δεν υπάρχουν ως γνωστόν αεροφωτογραφίες). Κατά τα άλλα η εντύπωση που δίνεται είναι ότι προτεραιότητα έχει μόνο η δόμηση στην Μύκονο και στην Σαντορίνη, εφ΄ όσον κατ’ άρθρο 34 παρ. 3 μόνο σε αυτές τις περιοχές επιβάλλεται αναστολή εργασιών που δεν μπορεί να υπερβαίνει το χρονικό διάστημα δύο (2) ετών από την αβέβαιη έναρξη εκπόνησης του αντίστοιχου Τοπικού ή Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου και που προφανώς μπορεί να παραταθεί με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας. Με το παρόν νομοσχέδιο απαξιώνεται άμεσα η μικρόιδιοκτησία του Έλληνα με σκοπό να αγοραστεί φθηνά με συνένωση σε μεγαλύτερες εκτάσεις από κεφάλαια του εξωτερικού προκειμένου να υλοποιηθεί μικρός αριθμός μεγάλων έργων με τελικό αποτέλεσμα την μεγάλη μείωση της οικοδομικής δραστηριότητας & της οικονομικής ανάπτυξης της χώρας. Εν τέλει πράγματι η εκτός σχεδίου δόμηση όπως ισχύει σήμερα πρέπει να διατηρηθεί προς το παρόν (ΜΕΧΡΙ ΝΑ ΠΡΟΧΩΡΗΣΕΙ Ο ΣΧΕΔΙΑΣΜΟΣ) και μελλοντικά πράγματι στοχευμένα να περιοριστεί για λόγους προστασίας του περιβάλλοντος σύμφωνα με τις επιταγές του άρθρου 24 του Συντάγματος, αλλά πρέπει τούτο να γίνει πιο σταδιακά και κατόπιν σχεδιασμού και όχι με τον αβέβαιο τρόπο που πάει να γίνει τώρα "εν μία νυκτί" αναστατώνοντας την κοινωνία, την οικονομική ανάπτυξη και το δημόσιο συμφέρον. Συμφωνούμε με τον στόχο αλλά όχι με τον αβέβαιο τρόπο που γίνεται αυτό εφαρμόζοντας το «πονάει κεφάλι – κόβει κεφάλι».