Αρχική Δημόσια Διαβούλευση για το σχέδιο νόμου «Εκσυγχρονισμός της Χωροταξικής και Περιβαλλοντικής νομοθεσίας»Άρθρο 27 – Εκτός σχεδίου δόμησηΣχόλιο του χρήστη WWF Ελλάς | 4 Σεπτεμβρίου 2020, 10:33
  • Σχόλιο του χρήστη 'WWF Ελλάς' | 4 Σεπτεμβρίου 2020, 10:33

    1. Αναμφίβολα σημαντική αρχή η διάταξη της παρ. 1, που αποκλείει τη δόμηση σε εκτός πολεοδομικού σχεδιασμού περιοχές. Με το άρθρο αυτό, επιτέλους νομοθετείται η πάγια νομολογία του ΣτΕ που προβλέπει ότι οι εκτός σχεδίου περιοχές προορίζονται για γεωργική ή δασοπονική εκμετάλλευση ή αναψυχή του κοινού, ενώ η δόμηση και οικιστική ή τουριστική εκμετάλλευσή τους επιτρέπεται μόνο κατ’ εξαίρεση, υπό ιδιαίτερα αυστηρούς όρους και περιορισμούς που δεν οδηγούν στη δημιουργία οικισμών χωρίς σχέδιο πόλεως (ΣτΕ Ολομ. 3135/2002, Ε’ 2657/2007). Δεν είναι όμως καθόλου σαφές πώς εφαρμόζεται η πρόβλεψη ότι «καταρχήν δεν προορίζονται για δόμηση» τα οικόπεδα για τα οποία η επόμενη παράγραφος προβλέπει ειδικό τέλος ως αντιστάθμιση για την «επιβάρυνση του περιβάλλοντος από το γεγονός ότι δομούνται περιοχές που καταρχήν δεν προορίζονται για δόμηση». Σε κάθε περίπτωση, η πρόβλεψη για «περιβαλλοντικό» τέλος στις εκτός σχεδίου οικοδομικές άδειες υπέρ του Πράσινου Ταμείου – δηλαδή, σε μία κατ’ εξαίρεση δραστηριότητα που, κατά το ίδιο το νομοσχέδιο, επιβαρύνει το περιβάλλον - είναι επίσης θετική. 2. Απαραίτητο να γίνει αναφορά στην υποχρέωση που απορρέει από την οδηγία 2010/31/ΕΕ «για την ενεργειακή απόδοση των κτιρίων» ότι όλα τα νέα κτίρια πρέπει να είναι σχεδόν μηδενικής κατανάλωσης ενέργειας (nZEB). Ειδικά για τη δόμηση εκτός σχεδίου, είναι απαραίτητο οι όροι ενεργειακής αποδοτικότητας να είναι ακόμα πιο αυστηροί, ώστε να αποφευχθεί υπέρμετρη και δύσκολα προβλέψιμη αύξηση της ηλεκτρικής ζήτησης. Ειδικά για τη βιομηχανία, η οποία θα έπρεπε να συγκεντρώνεται μόνο σε οργανωμένους υποδοχείς, κάθε εκτός σχεδίου μονάδα θα πρέπει να πληροί τις πιο αυστηρές προδιαγραφές για την ενεργειακή αποδοτικότητα, με παράλληλη υποχρέωση εγκατάστασης συστημάτων ηλεκτροπαραγωγής αποκλειστικά από ανανεώσιμες πηγές, οι οποίες θα καλύπτουν μέρος της κατανάλωσης. 3. Η νομοθέτηση νέου πλαισίου για την πολεοδομική οργάνωση της χώρας είναι ευκαιρία για ενίσχυση των φυσικών μηχανισμών προστασίας ανθρώπων και υποδομών από τις επιπτώσεις της κλιματικής αλλαγής, που ήδη εκδηλώνονται ολοένα και συχνότερα στη χώρα μας με καταστροφικό τρόπο. Παρά το γεγονός ότι η Ελλάδα αποφεύγει συστηματικά να κυρώσει το Πρωτόκολλο «για την ολοκληρωμένη διαχείριση των παράκτιων ζωνών της Μεσογείου» (Απόφαση Συμβουλίου 2009/89/ΕΚ), είναι πλέον απαραίτητη η εφαρμογή των προνοιών του, με πρώτη και πλέον επείγουσα τη θέσπιση αδόμητης ζώνης τουλάχιστον 100 μ. από τη γραμμή του αιγιαλού για κάθε νέα κατασκευή. Επιπλέον, μετά τις φονικές καταστροφές στη Μάνδρα και τα Ψαχνά - Πολιτικά Εύβοιας, πρέπει να αποτελέσει ζήτημα επείγουσας προτεραιότητας η θέσπιση μέτρων αποτροπής της δόμησης, εντός και εκτός σχεδίου, σε λεκάνες ποταμών, ώστε να διευκολύνεται η φυσική εκτόνωση των πλημμυρικών επεισοδίων. 4. Με την τρίτη παράγραφο, εισάγεται μία διαφοροποίηση μεταξύ των εκτός σχεδίου περιοχών που βρίσκονται εντός και εκτός σχεδίων πολεοδομικού σχεδιασμού πρώτου επιπέδου (δηλαδή, με Τοπικά ή Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια, άρθ. 2 παρ. 2 ν. 4447/2016, όπως πρόσφατα τροποποιήθηκε). Σύμφωνα με αυτή, το καθεστώς εκτός σχεδίου δόμησης για τις πρώτες δεν θίγεται από τις αλλαγές των άρθ. 28 επ. του νομοσχεδίου, και παραμένει περίπου όπως έχει σήμερα. Έτσι, κατά έναν παράδοξο τρόπο, οι εκτός σχεδίου αλλά εντός πολεοδομικού σχεδιασμού περιοχές, υπό την αίρεση του προσδιορισμού -από την οικεία μελέτη- ζωνών με αυστηρό περιορισμό ή και απαγόρευση δόμησης, επιβαρύνονται εξίσου, αν όχι περισσότερο, από τη δόμηση, καθώς πλέον προβλέπονται ευνοϊκότεροι όροι δόμησης (έως και 10% κατά μέγιστο) σε σχέση με τις χωρίς σχεδιασμό περιοχές. Η αιτιολογική έκθεση δεν επεξηγεί αυτή τη ρύθμιση και την προκύπτουσα νέα διμερή διαβάθμιση του εκτός σχεδίου χώρου: προφανώς, υπολαμβάνεται ότι ο πολεοδομικός σχεδιασμός, και ειδικά ο καθορισμός χρήσεων, μπορεί να «αντισταθμίσει» τις αρνητικές συνέπειες της εκτός σχεδίου δόμησης, και ότι έτσι παρέχονται κάποια κίνητρα για να προτιμηθούν οι περιοχές αυτές. Πρώτα από όλα, το ίδιο το νομοσχέδιο παραδέχεται ότι οι εκτός σχεδίου περιοχές δεν προορίζονται για δόμηση: κατά συνέπεια, η ύπαρξη κινήτρων για αυξημένη δόμηση των περιοχών αυτών έρχεται σε αντίθεση με τη γενική φιλοσοφία του νομοσχεδίου, και της βιώσιμης ανάπτυξης. Δεύτερον, δεν είναι ακριβές ότι ο πολεοδομικός σχεδιασμός πρώτου επιπέδου ορίζει πάντοτε «χρήσεις γης» στις εκτός σχεδίου περιοχές: πολλές φορές, τα σχέδια αυτά παραπέμπουν στους γενικούς κανόνες της εκτός σχεδίου δόμησης, όπως εκάστοτε ισχύουν, τροποποιώντας ενίοτε κάποιες άλλες παραμέτρους της τελευταίας (π.χ., απαγόρευση παρεκκλίσεων, αυστηρότερα όρια κατάτμησης). Τρίτον, όπου «καθορίζονται» χρήσεις γης σε εκτός σχεδίου περιοχές, πρόκειται μάλλον για ευφημισμό: ο πολεοδομικός σχεδιασμός πρώτου επιπέδου κατά κανόνα αναγνωρίζει και «επισημοποιεί» προϋφιστάμενες «χρήσεις» μίας εκτός σχεδίου περιοχής, απόρροια της κοινωνικής και οικονομικής της εξέλιξης. Με άλλα λόγια, ο «καθορισμός χρήσεων» στις περιπτώσεις αυτές δεν είναι αποτέλεσμα ορθολογικού σχεδιασμού, ο οποίος θα μπορούσε να θεωρηθεί ότι «θωρακίζει» τις περιοχές αυτές απέναντι στις αρνητικές επιπτώσεις της εκτός σχεδίου δόμησης. Για το μέλλον, ωστόσο, η ανάγκη για αποτελεσματικό σχεδιασμό και περιορισμό (όχι διατήρηση) της εκτός σχεδίου δόμησης εξακολουθεί να υπάρχει. Το πιο σημαντικό όμως είναι το εξής: δεν είναι καθόλου σαφές ότι σε όλες ανεξαιρέτως τις περιπτώσεις ο πολεοδομικός σχεδιασμός πρώτου επιπέδου έχει δημιουργήσει τέτοιες συνθήκες, οι οποίες αντισταθμίζουν το status quo της εκτός σχεδίου δόμησης. Σε τελική ανάλυση, και στις δύο περιπτώσεις πρόκειται για εκτός σχεδίου περιοχές. Η ένταξη σε ένα εργαλείο πολεοδομικού σχεδιασμού έχει μόνο μελλοντικές επιπτώσεις, και δεν εξαλείφει, με ένα μαγικό ραβδί, τα σωρευμένα προβλήματα δεκαετιών εκτός σχεδίου δόμησης: έλλειψη υποδομών και δικτύων, μη βιώσιμοι οικισμοί, ευαλωτότητα σε φυσικές καταστροφές, έλλειψη κοινόχρηστων χώρων, ανισότητα, υποβάθμιση του περιβάλλοντος. Προτείνεται η απαλοιφή του τρίτου εδαφίου της 3η παραγράφου, και η εφαρμογή των νέων κανόνων για την εκτός σχεδίου δόμηση σε όλες τις περιπτώσεις. Τέλος, κατά το νομοσχέδιο, «οι επιτρεπόμενες χρήσεις γης» (ενν., από τον πολεοδομικό σχεδιασμό 1ου επιπέδου) πρέπει … να μην λειτουργούν ανταγωνιστικά… προς τις χρήσεις γης εντός οργανωμένων μορφών ανάπτυξης στην ευρύτερη περιοχή». Πρώτα από όλα, αναρωτιέται κανείς πώς η συνοδευτική μελέτη και το όργανο της διοίκησης με αποφασιστική αρμοδιότητα θα κρίνει ότι μία χρήση «λειτουργεί ανταγωνιστικά» προς μία άλλη. Στη συνέχεια, είναι τελείως διαφορετικό το αποτέλεσμα της όποιας κρίσης εάν η ανταγωνιστική λειτουργία αφορά αποκλειστικά τη σύγκριση της οικοδομησιμότητας και της εν γένει δυνατότητας εκμετάλλευσης του γηπέδου ή αν επεισέρχονται και οικονομικά κριτήρια (π.χ. κόστος αγοράς γης). Τρίτον, είναι κάπως αντιφατικό αφενός να διατηρείται το καθεστώς εκτός σχεδίου δόμησης, και αφετέρου να προτάσσονται οι οργανωμένοι υποδοχείς. Τέλος, οι διάφορες κατηγορίες οργανωμένων υποδοχέων που προβλέπονται σήμερα μάλλον ευνοούν τις μεγάλες, μεγεθυμένες επιχειρήσεις: π.χ., την ΠΟΤΑ, το καζίνο και το σύνθετο τουριστικό κατάλυμα απέναντι στο μικρό, «εκτός σχεδίου» ξενοδοχείο. Και η επιλογή αυτή έχει κοινωνικές, οικονομικές και περιβαλλοντικές συνέπειες, που πρέπει να εντοπιστούν και να μελετηθούν.