Αρχική Δημόσια Διαβούλευση για το σχέδιο νόμου «Εκσυγχρονισμός της Χωροταξικής και Περιβαλλοντικής νομοθεσίας»Άρθρο 28 – Διατάξεις γενικής εφαρμογής στην εκτός σχεδίου δόμησηΣχόλιο του χρήστη ΣΕΤΕ - ΣΥΝΔΕΣΜΟΣ ΕΛΛΗΝΙΚΩΝ ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΩΝ ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΕΩΝ | 4 Σεπτεμβρίου 2020, 13:57
  • Σχόλιο του χρήστη 'ΣΕΤΕ - ΣΥΝΔΕΣΜΟΣ ΕΛΛΗΝΙΚΩΝ ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΩΝ ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΕΩΝ' | 4 Σεπτεμβρίου 2020, 13:57

    Με τα άρθρα 28, 29 και 30 καθορίζονται εκ νέου όροι δόμησης στις εκτός σχεδίου περιοχές ως εξής: Το ΣχΝ φαίνεται ότι δεν έχει υποστεί την απαιτούμενη νομοτεχνική επεξεργασία (ενδεχομένως λόγω του επείγοντος της κατάθεσής του), γεγονός που δυσχεραίνει όχι μόνο την ανάγνωση και κατανόηση του, αλλά ενέχει τον βάσιμο κίνδυνο να δημιουργήσει πολλά ερμηνευτικά ζητήματα κατά τη μελλοντική εφαρμογή του, εφόσον θεσμοθετηθεί με τη μορφή που έχει σήμερα. Καταρχάς σύμφωνα με τις αρχές της καλής νομοθέτησης, για κάθε τροποποίηση που επέρχεται σε υφιστάμενες ρυθμίσεις, πρέπει να επαναλαμβάνεται ολόκληρο το άρθρο, όπως αναμορφώνεται μετά την τροποποίηση, ακόμη και αν η τροποποίηση αφορά ένα μεμονωμένο εδάφιο ή μερικές λέξεις. Με τον τρόπο που είναι δομημένο το νσχ, είναι δύσκολο να εντοπισθούν οι επερχόμενες μεταβολές σε σχέση με τις ισχύουσες σήμερα ρυθμίσεις, με αποτέλεσμα η ανάγνωση και η ερμηνεία του ΣχΝ να είναι δυσχερής. Το μεγαλύτερο πρόβλημα εντοπίζεται στα άρθρα 28-30 και στο άρθρο 34, που αφορούν στην εκτός σχεδίου δόμηση. Η εκτός σχεδίου δόμηση σήμερα διέπεται από τα π.δ/τα 24/31-5-1985 (ΦΕΚ Δ’ 270) και 6/17.10.1978 (ΦΕΚ Δ’ 538). Ωστόσο οι προτεινόμενες ρυθμίσεις για την εκτός σχεδίου δόμηση δεν εισάγονται ως τροποποίηση ή αντικατάσταση των υφιστάμενων διατάξεων, και δεν τελούν σε νομοτεχνική εξάρτηση με αυτές, αλλά αποτελούν νέες αυτοτελείς ρυθμίσεις. Κατ’ουσίαν ρυθμίζονται με διαφορετικό τρόπο ορισμένες από τις προβλέψεις των διαταγμάτων που ισχύουν σήμερα, χωρίς όμως παράλληλα να καταργούνται και οι υφιστάμενες διατάξεις. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα να μην είναι ξεκάθαρο στον εφαρμοστή του δικαίου αλλά και στους φορείς που καλούμαστε να διατυπώσουμε τις θέσεις μας, ποιες διατάξεις θα μείνουν σε ισχύ και θα εφαρμόζονται και ποιες θα έχουν καταργηθεί σιωπηρά. Άρθρο 28 σε συνδυασμό με το άρθρο 24 περί χαρακτηρισμού δημοτικών οδών: • Τίθεται ο κανόνας ότι άρτια και οικοδομήσιμα είναι τα γήπεδα με εμβαδόν 4 στρ., πρόσωπο σε εθνική, επαρχιακή, δημοτική οδό Α’ κατηγορίας ή σε κοινόχρηστο χώρο τουλάχιστον 45 μ. και με ελάχιστο βάθος τα 50 μ.. Συνιστάται να απαλειφθεί το βάθος ως στοιχείο, που λαμβάνεται υπόψη για την αρτιότητα και οικοδομησιμότητα των εκτός σχεδίου γηπέδων. • Η αρτιότητα για τις τουριστικές εγκαταστάσεις τίθεται στα 8 στρ. και στα 4 στρ. για ξενοδοχειακά καταλύματα που θα πληρούν συγκεκριμένες ενεργειακές, πολεοδομικές και περιβαλλοντικές προδιαγραφές και κριτήρια που θα καθορισθούν με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος. Η εξουσιοδότηση πρέπει να είναι λεπτομερέστερη, άλλως ενέχει τον κίνδυνο να θεωρηθεί αόριστη. Προβλέπονται κατ΄εξαίρεση τα αναβαθμισμένα και ιδιαιτέρως αναβαθμισμένα ξενοδοχεία (του άρθρου 107) να έχουν πρόσωπο (είναι καλύτερα να τεθεί η λέξη πρόσβαση) σε δημοτικές οδούς κατηγορίας Β (ξενοδοχεία αναβαθμισμένα και ιδιαιτέρως αναβαθμισμένα, εμπορικές αποθήκες, κλινικές, νοσοκομεία κ.λπ.). Στις κατηγορίες αυτές θα πρέπει οπωσδήποτε να προστεθούν και τα Σύνθετα Τουριστικά Καταλύματα και φυσικά οι οργανωμένοι υποδοχείς δραστηριοτήτων. Οι προβλέψεις του νσχ θα θεραπεύσουν προσεχώς το πρόβλημα που δημιουργήθηκε από το ΣτΕ για την μη δυνατότητα ανάπτυξης τουριστικών-βιομηχανικών-βιοτεχνικών εγκαταστάσεων σε γήπεδα που δεν έχουν πρόσωπο σε αγροτική οδό παρά μόνο σε αναγνωρισμένη εθνική-επαρχιακή-δημοτική οδό. Προβλέπεται η ανάθεση μελετών και τελική έκδοση Προεδρικού διατάγματος. Οι αναγκαίες όμως διαδικασίες που απαιτούνται (σύνταξη προδιαγραφών, προκήρυξη μελετών, επιλογή-ανάθεση, εκπόνηση, γνώμη ΣΥΠΟΘΑ, εγκριτική Υπουργική απόφαση και ΠΔ) λογικά θα υπερβεί τα δύο χρόνια. Πρέπει να γίνει κατάλληλη πρόβλεψη ώστε να μην σταματήσει η ανάπτυξη. Τα ξενοδοχεία κατά ποσοστό άνω του 80% δεν αναπτύσσονται σε εθνικές, επαρχιακές είτε δημοτικές οδούς, αλλά σε ήσυχες περιοχές που εξυπηρετούνται από αγροτικούς δρόμους.Το διακύβευμα είναι μεγάλο ειδικά σε περίοδο υποτονικών επενδύσεων και ύφεσης. Τα οποιαδήποτε ευεργετήματα στο περιβάλλον από την “αναστολή” κατ΄ουσίαν της εκτός σχεδίου δόμησης για τα ξενοδοχεία, θα είναι ήσσονος σημασίας σε σχέση με τις επιπτώσεις στην εθνική οικονομία και την απασχόληση. Προτείνουμε για τις υφιστάμενες τουριστικές και βιομηχανικές επενδύσεις να μπορούν να επεκταθούν και αδειοδοτηθούν με βάση τις υφιστάμενες προσβάσεις για δε τις νέες επενδύσεις να εγκρίνονται οι προσβάσεις κατά το στάδιο της ΑΕΠΟ (απόφαση έγκρισης περιβαλλοντικών όρων και έγκριση της Αποκεντρωμένης Διοίκησης ή του Υπουργού Περιβάλλοντος μετά γνώμη του ΣΥΠΟΘΑ). Προτείνονται οι εξής νομοτεχνικές βελτιώσεις: «Με καταληκτική ημερομηνία δύο ετών από την ισχύ του παρόντος επιτρέπεται σε υφιστάμενες βιομηχανικές, βιοτεχνικές, τουριστικές εγκαταστάσεις οι οποίες έχουν ανεγερθεί με οικοδομικές άδειες που δεν έχουν ανακληθεί, να εκσυγχρονίζονται και να επεκτείνονται με βάση τις προσβάσεις δρόμων που προβλέπονται στις ΑΕΠΟ με τις οποίες αδειοδοτήθηκαν. Κατά το ίδιο αποκλειστικό χρονικό διάστημα, δρόμοι οι οποίοι έχουν την δυνατότητα να αποκτήσουν τις προϋποθέσεις του παρόντος ώστε να χαρακτηριστούν τύπου Α ή Β, δύνανται να περιλαμβάνονται σε διαδικασίες έγκρισης ΑΕΠΟ και λοιπών αναγκαίων εγκρίσεων της Διοίκησης και οικοδομικών αδειών με σκοπό την ανέγερση βιομηχανικών, βιοτεχνικών, τουριστικών εγκαταστάσεων υπό την προϋπόθεση ότι θα έχει προηγηθεί γνώμη του ΣΥΠΟΘΑ και αιτιολογημένη απόφαση της Αποκεντρωμένης Διοίκησης ότι υφίστανται οι προϋποθέσεις για τον εν λόγω χαρακτηρισμό. Σε περίπτωση κατά την οποία έχει συντελεστεί ο χαρακτηρισμός των δρόμων για την συγκεκριμένη περιοχή με πρωτοβουλία της Διοίκησης σε προγενέστερο της διετίας χρόνο καταργούνται αυτοδίκαια οι προηγούμενες διαδικασίες». • Γνώμη του ΣΕΤΕ είναι ότι όλες οι διατάξεις που αφορούν στην ανέγερση των κύριων ξενοδοχειακών καταλυμάτων στην εκτός σχεδίου δόμηση, πρέπει να φύγουν από το άρθρο 28 (διατάξεις γενικής εφαρμογής στην εκτός σχεδίου δόμηση) και να τροποποιήσουν το ΠΔ 20.1.88 (Δ΄61). Με τον τρόπο αυτό θα αποφευχθούν παρερμηνείες σχετικά με τις γενικές προβλέψεις των πλαγίων αποστάσεων, του μέγιστου ύψους, του ποσοστού κάλυψης (παρ.9 άρθρου 28) το οποίο ορίζεται σε 10% αντί του ισχύοντος 20%, κλπ. Σημειώνουμε ότι πολλές διατάξεις του νσχ παραπέμπουν στους όρους του εν λόγω διατάγματος. Στα πλαίσια αυτά προτείνονται: • Ο συντελεστής δόμησης για αναβαθμισμένα και ιδιαιτέρως αναβαθμισμένα του άρθρου 107 να προβλέπεται σε 0,22 και 0,24 αντίστοιχα χωρίς αύξηση των επιτρεπόμενων κλινών. Τονίζουμε εκ νέου την αναγκαιότητα ενίσχυσης του συντελεστή δόμησης των τουριστικών εγκαταστάσεων ειδικά για τα ξενοδοχεία υψηλών κατηγοριών με βάση και τα σχετικά τεχνικά δοκίμια που έχουμε καταθέσει τα οποία αποδεικνύουν ότι είναι ανέφικτη η υλοποίηση της ούτως ή άλλως ισχνής δυναμικότητας κλινών ανά στρέμμα με ταυτόχρονη κατασκευή άνετων κοινόχρηστων χώρων και ευρύχωρων δωματίων. Ο ελληνικός τουρισμός οφείλει συνεχώς να προσαρμόζεται στις διεθνείς προκλήσεις ανταγωνιστικότητας, να εκσυγχρονίζεται και να αναπτύσσεται με βασικό γνώμονα την προσέλκυση τουριστών υψηλού εισοδήματος και την διεύρυνση της τουριστικής περιόδου. Επιπλέον προτείνεται πρόσθετος συντελεστή 0,02 τόσο για εντός όσο και για εκτός σχεδίου επενδύσεις για την υλοποίηση εγκαταστάσεων ειδικής τουριστικής υποδομής της παρ. 3 του άρθρου 1 του ν. 4276/2014. (Συνεδριακά κέντρα, κέντρα ευεξίας-αναζωογόνησης-ιαματικές εγκαταστάσεις-γήπεδα golf- κλπ.) που απαιτούν πολύ αυξημένες επιφάνειες οι οποίες είναι αδύνατο να υλοποιηθούν χωρίς μείωση της δυναμικότητας σε κλίνες. Αυτά θα λειτουργήσουν ως πολεοδομικό κίνητρο και θα έχουν άμεσες θετικές επιπτώσεις εκτός των άλλων και στην διαφοροποίηση των προσφερόμενων υπηρεσιών. Οι προβλέψεις για μείωση του ΣΔ από 0,20 σε 0,18 και 0,19 για τα ξενοδοχεία 4* και 5* αντίστοιχα μας βρίσκουν αντίθετους, ενώ συμφωνούμε με την προτεινόμενη προϋπόθεση της ενεργειακής και περιβαλλοντικής αναβάθμισης αλλά με συγκεκριμένους και μετρήσιμους όρους. Κατά τα λοιπά προτείνεται να παραμείνουν οι λοιπές προβλέψεις του ΠΔ 20.1.88 -Δ΄61: Για τις ελάχιστες αποστάσεις να εισαχθεί η πρόβλεψη για κτίρια ύψους μέχρι 5,00μ ελάχιστη απόσταση 7,50μ. Συγκεκριμένα η παρ. Γ του ΠΔ 20.1.88 -Δ΄61 τροποποιείται ως εξής (σημ: διαγράφονται όσα προτείνεται να τροποποιηθούν): «Γ. Όροι δόμησης: Οι όροι δόμησης των τουριστικών εγκαταστάσεων ορίζονται ως εξής: α) {ΔΙΑΓΡΑΦΗ: Για γήπεδα εμβαδού μέχρι 50 στρέμματα ο} O συντελεστής δόμησης δεν μπορεί να υπερβαίνει το 0,20. Για ξενοδοχεία αναβαθμισμένα είτε ιδιαιτέρως αναβαθμισμένα ο συντελεστής δόμησης δεν μπορεί να υπερβαίνει το 0,22 και 0,24 αντίστοιχα. (Σημ: Η μείωση του συντελεστή δόμησης ανάλογα με το μέγεθος των γηπέδων γίνεται αναιτιολόγητα και οδηγεί σε κατακερματισμό των γηπέδων σε μικρότερα, με αντίστοιχο τεμαχισμό των επενδύσεων σε δύο-τρεις μονάδες, με πρόσθετο λειτουργικό κόστος και περιττή γραφειοκρατία αδειοδοτήσεων τόσο για το δημόσιο όσο και για τον φορέα της επένδυσης.) {ΔΙΑΓΡΑΦΗ: β) Για γήπεδα εμβαδού μέχρι 100 στρέμματα ο συντελεστής δόμησης για μεν τα πρώτα 50 στρέμματα ορίζεται όπως στην περίπτωση α' για δε τα επιπλέον ο συντελεστής δόμησης δεν μπορεί να υπερβαίνει τα 0,15. γ) Για γήπεδα εμβαδού μεγαλύτερου των 100 στρεμμάτων ο συντελεστής δόμησης για μεν τα πρώτα 100 στρέμματα ορίζεται όπως στην περίπτωση β' για δε τα επιπλέον δεν μπορεί να υπερβαίνει τα 0,10.} δ)1) Το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος κτιρίων σε γήπεδα επιφάνειας μέχρι 50 στρέμματα ορίζεται σε 10,50 m με την προϋπόθεση ότι το ποσοστό της επιφάνειας κτιρίων ύψους μεγαλύτερου των 7,5 m δεν θα υπερβαίνει το 30% της πραγματοποιούμενης κάλυψης του κτιρίου. δ)2) Κατ' εξαίρεση των ανωτέρω για κτίρια ή τμήματα κτιρίων που βρίσκονται στη ζώνη των 200 m από τη γραμμή αιγιαλού, το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος των κτιρίων ορίζεται σε 7,5 m. δ)3) Το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος κτιρίων σε γήπεδα άνω των 50 στρεμμάτων μπορεί να είναι μέχρι 13,50 m, χωρίς αύξηση του επιτρεπόμενου συντελεστή δόμησης και του ποσοστού κάλυψης με την προϋπόθεση ότι το ποσοστό της επιφάνειας κτιρίων ύψους μεγαλύτερου των 10,50 m δεν θα υπερβαίνει το {ΔΙΑΓΡΑΦΗ: 50%} 30% της πραγματοποιούμενης κάλυψης του κτιρίου. {ΔΙΑΓΡΑΦΗ: και ότι οι αποστάσεις αυτών από τα όρια του γηπέδου θα είναι τουλάχιστον: για κτίρια, ύψους άνω των 10,50 m και μέχρι 13,50 m σε 20 m} Μέσα στη ζώνη πέραν των 200 m και μέχρι τα 500 m από τον αιγιαλό η αύξηση του ύψους των κτιρίων άνω των 10,50 m και μέχρι 13,50 m επιτρέπεται μετά από απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημοσίων Έργων ύστερα από γνώμη του Κεντρικού Συμβουλίου Χωροταξίας, Οικισμού και Περιβάλλοντος. Για την έκδοση της απόφασης αυτής συνεκτιμώνται τα στοιχεία του φυσικού και δομημένου περιβάλλοντος όπως το φυσικό τοπίο, η παρεμπόδιση ή μη της θέας, η φυσιογνωμία και ο αρχιτεκτονικός χαρακτήρας της περιοχής, η μορφολογία του εδάφους. δ) 4) Οι ανωτέρω ρυθμίσεις (αύξηση μεγίστου ύψους) δεν ισχύουν στις προστατευόμενες βάσει ειδικών διαταγμάτων περιοχές και οικισμούς της χώρας. δ) 5) Πάνω από το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος επιτρέπεται η κατασκευή στέγης με ύψος το πολύ 2m. Μεγαλύτερο ύψος μπορεί να πραγματοποιηθεί ύστερα από έγκριση του Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής {ΔΙΑΓΡΑΦΗ: της Επιτροπής Πολεοδομικού και Αρχιτεκτονικού Ελέγχου (ΕΠΑΕ)}, για λόγους προσαρμογής προς το περιβάλλον (κλιματολογικές συνθήκες ή αρχιτεκτονικός χαρακτήρας των κτισμάτων της περιοχής). {ΔΙΑΓΡΑΦΗ: Στα γήπεδα που παρουσιάζουν κλίσεις εδάφους άνω του 15% επιβάλλεται η κλιμάκωση του κτιρίου για την προσαρμογή του στη φυσική μορφή του εδάφους σύμφωνα και με την παράγραφο 1 του άρθρου 17 του νόμου 1577/1985.} (πρόκειται για δεσμευτική διάταξη που αντίκειται στην ελεύθερη αντίληψη των μελετητών.) στ) Η ελάχιστη απόσταση των κτιρίων από τα όρια του γηπέδου ορίζεται: • για κτίρια ύψους μέχρι 5,00 m σε 7,50 m. • για κτίρια ύψους μέχρι 7,50 m σε 10 m • για κτίρια ύψους μέχρι 10,50 m σε 15 m ζ) Το μέγιστο ποσοστό κάλυψης του γηπέδου ορίζεται σε 20% της επιφανείας του. Είναι δυνατή η προσαύξηση της επιτρεπόμενης κάλυψης για αναβαθμισμένα είτε ιδιαιτέρως αναβαθμισμένα ξενοδοχεία, αποκλειστικά για την δημιουργία πρόσθετων κοινόχρηστων ημιϋπαίθριων χώρων κατά 5% της επιφάνειας του γηπέδου. η) Το γήπεδο στο οποίο ανεγείρεται τουριστική εγκατάσταση πρέπει να έχει ελάχιστο εμβαδόν {ΔΙΑΓΡΑΦΗ: 4.000m2} 8.000m2. {ΔΙΑΓΡΑΦΗ: θ) Οι συντελεστές δόμησης που ορίζονται στις παραγράφους α, β, γ, της περίπτωσης Γ του παρόντος άρθρου (0,20, 0,15 και 0,10 αντιστοίχως για τα γήπεδα εμβαδού μέχρι 50 στρέμματα, από 50 έως 100 στρέμματα και για τα γήπεδα εμβαδού μεγαλύτερου των 100 στρεμμάτων), τροποποιούνται ως εξής: Προκειμένου περί ξενοδοχείων πέντε (5) αστέρων (πολυτελείας) και τεσσάρων (4) αστέρων (Α' τάξεως) και μετά από έγκριση της καταλληλότητας του γηπέδου, από την αρμόδια Διεύθυνση Τουρισμού ή τον Ελληνικό Οργανισμό Τουρισμού, (είναι αυτονόητο ότι θα έχει προηγηθεί η διαδικασία του εδαφίου Β του παρόντος) ο Συντελεστής Δόμησης (ΣΔ) ορίζεται σε 0.20 0,25 για όλη την έκταση του γηπέδου εφόσον η ενεργειακή απόδοση του όλου συγκροτήματος πληροί τις κάτωθι προϋποθέσεις.} Προτείνεται να απαλειφθεί η γραφειοκρατική και αντιαναπτυξιακή διάταξη (Ε, 7 και 8 του ΠΔ 20.1.88 -Δ΄61) για εισφορά σε γη ή χρήμα, άλλως να ελαχιστοποιηθεί και να αυτοματοποιηθεί με βάση τις αντικειμενικές αξίες. Να υπάρξει μέγιστο όριο εισφοράς 5% της επιφάνειας του γηπέδου. Η ίδια μετατροπή με βάση τις αντικειμενικές αξίες να ισχύει και για όλες τις μορφές εισφοράς γης στις οργανωμένες τουριστικές αναπτύξεις. • Να παραμείνει και να εμπλουτισθεί η παρ. Ε, του ΠΔ 20.1.88 (Δ΄61) : «9. Όταν αίθουσα πολλαπλών χρήσεων, ή κλειστό κολυμβητήριο (πισίνα) ή χώρος γυμναστηρίου – σάουνα, ή χώροι αναζωογόνησης και ευεξίας, ή στεγασμένοι χώροι στάθμευσης δημιουργούνται σε υπόγειο χώρο πρέπει να εξασφαλίζονται οι απαραίτητοι όροι υγιεινής αερισμού, φωτισμού, μόνωσης και πυρασφάλειας. Σε περίπτωση που αίθουσα πολλαπλών χρήσεων ή κλειστό κολυμβητήριο (πισίνα) ή χώρος γυμναστηρίου – σάουνα, ή χώροι αναζωογόνησης και ευεξίας, δημιουργούνται σε υπέρ το έδαφος χώρο του κτιρίου ή του γηπέδου ο συντελεστής δόμησης του γηπέδου προσαυξάνεται αντίστοιχα.»