1. Οι διατάξεις της παρ. 1 του άρθρου 1 του ν.δ. 1024/ 1971 (Α` 232) εφαρμόζονται και επί γηπέδων, κειμένων εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός ορίων οικισμών, ανηκόντων σε έναν ή πλείονες ιδιοκτήτες, επί των οποίων έχουν ανεγερθεί μέχρι τις 28.7.2011 οικοδομήματα, νομίμως ανεγερθέντα ή αυθαίρετα υπαγόμενα στις διατάξεις του παρόντος, υπό την επιφύλαξη των οριζομένων στις διατάξεις του άρθρου 63 του παρόντος. Υπό τις ανωτέρω προϋποθέσεις, επιτρέπεται η σύνταξη και υπογραφή συμβολαιογραφικών πράξεων συστάσεως διηρημένων ιδιοκτησιών επί των ανωτέρω γηπέδων και η μεταγραφή αυτών στα βιβλία μεταγραφών ή η καταχώρηση στα κτηματολογικά γραφεία. Υπό τις ίδιες ανωτέρω προϋποθέσεις θεωρούνται εξ υπαρχής έγκυρες και ισχυρές συστάσεις διαιρεμένων ιδιοκτησιών, οι οποίες έχουν συσταθεί μέχρι τη δημοσίευση του παρόντος και δεν έχουν κηρυχθεί άκυρες με αμετάκλητη δικαστική απόφαση. Η ανέγερση των οικοδομών μέχρι την 28.7.2011 αποδεικνύεται από αεροφωτογραφίες λήψεως μέχρι την ημερομηνία αυτή και βεβαιώνεται από τον μηχανικό κατά τις διατάξεις του παρόντος.
2. Στην περίπτωση της ανωτέρω παραγράφου επί πλειόνων συνιδιοκτητών του γηπέδου και ανεξαρτήτως της έκτασής του, την υπαγωγή στις διατάξεις του παρόντος μπορεί να ζητήσει και ένας εκ των συνιδιοκτητών για τα αυθαίρετα κτίσματα που έχει ανεγείρει, χωρίς τη συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών. Πέραν των λοιπών δικαιολογητικών υποβάλλονται υποχρεωτικώς έγγραφα βέβαιης χρονολογίας που αποδεικνύουν την αποκλειστική νομή και κατοχή του τμήματος της αποκλειστικής χρήσης πέραν της δεκαετίας όπως ιδιωτικά συμφωνητικά, αποδείξεις καταβολής τελών σύνδεσης αποχέτευσης κ.λπ., τοπογραφικά διαγράμματα που τυχόν προσαρτώνται στον τίτλο κτήσεως. Με την υπαγωγή στις ρυθμίσεις του παρόντος Νόμου δεν αναγνωρίζονται ούτε επηρεάζονται εμπράγματα ή ενοχικά δικαιώματα, δεν θίγονται ζητήματα της κοινωνίας δικαιώματος των συνιδιοκτητών, που απορρέουν από τον Αστικό Κώδικα.
3. Συνιδιοκτήτες τουλάχιστο κατά 65% του γηπέδου, επί του οποίου έχουν ανεγερθεί αυτοτελή οικοδομήματα, με την επιφύλαξη της παραγράφου 1 του παρόντος άρθρου δύνανται να ζητήσουν με αγωγή την σύσταση διηρημένων ιδιοκτησιών κατά την έννοια του άρθρου 1 της παραγράφου 1 του ν.δ. 1024/1971 (Α` 232). Προς τούτο καταθέτουν για την σύνταξη σχετικής πράξεως:
α) τοπογραφικό διάγραμμα του γηπέδου επί του οποίου αποτυπώνεται το περίγραμμα των υφισταμένων οικοδομημάτων,
β) σχέδιο της συστάσεως διηρημένων ιδιοκτησιών και κανονισμού σχέσεως συνιδιοκτητών με περιγραφή των ιδιοκτησιών που θα δημιουργηθούν,
γ) σχέδιο διανομής των διηρημένων ιδιοκτησιών, στο οποίο θα προβλέπεται η εις ένα έκαστον των συνιδιοκτητών, συμπεριλαμβανομένων και των υπολειπομένων περιερχομένη διηρημένη ιδιοκτησία,
δ) κάτοψη των υφισταμένων οικοδομημάτων,
ε) πίνακα κατανομής των ποσοστών εξ αδιαιρέτου του κοινού γηπέδου στις χωριστές ιδιοκτησίες που θα δημιουργηθούν, με μνεία της αναλογίας των κοινοχρήστων δαπανών που θα βαρύνει κάθε χωριστή ιδιοκτησία,
στ) έκθεση σχετικά με την αξία κάθε ιδιοκτησίας που θα περιέλθει στους συγκυρίους, συνολικά και για κάθε συγκύριο χωριστά και
ζ) πιστοποιητικό ιδιοκτησίας και βαρών του ακινήτου.
Η αγωγή εγείρεται ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου της τοποθεσίας του γηπέδου και εφαρμόζονται αναλόγως οι διατάξεις του ν. 1562/1985 (Α` 150).
4. Με προεδρικό διάταγμα μετά από πρόταση του Υπουργού Περιβάλλοντος, και Ενέργειας δύναται να εφαρμόζονται οι διατάξεις της παρ. 1 του άρθρου 1 του ν.δ. 1024/1971 (Α` 232) επί γηπέδων, κειμένων εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός ορίων οικισμών, ανεξαρτήτως αν έχουν ανεγερθεί οικοδομήματα μέχρι την 28.7.2011 εφόσον επιτρέπεται από τις κείμενες διατάξεις η διάσπαση όγκου του κτιρίου. Με το προεδρικό διάταγμα δύναται να καθορίζονται:
α) Οι γενικοί όροι και προϋποθέσεις, καθώς και οι περιπτώσεις ειδικών περιοχών όπου δεν εφαρμόζεται η παρούσα διάταξη.
β) Η απαγόρευση οποιασδήποτε οικοδομικής εργασίας περίφραξης ή κατασκευής στο όριο των τμημάτων αποκλειστικής χρήσης, καθώς και η καταγραφή των επιτρεπόμενων κατασκευών και οικοδομικών εργασιών.
γ) Η μείωση του συντελεστή δόμησης αναλόγως της απόστασης των τμημάτων των κτιρίων που δημιουργούνται από τη διάσπαση.
δ) Οι όροι δόμησης των ακινήτων αυτών, που υπάγονται στις διατάξεις του παρόντος άρθρου σε περίπτωση που υφίσταται υπόλοιπο συντελεστή δόμησης.
ε) Κάθε σχετική λεπτομέρεια.
5. Συνιδιοκτήτες εξ’ αδιαιρέτου αυθαίρετων κτισμάτων ή νόμιμων κτισμάτων με αυθαίρετες μικρές παραβάσεις ή αυθαίρετες κατασκευές ή αυθαίρετες αλλαγές χρήσης, δύνανται να αιτούνται την υπαγωγή τους στις ρυθμίσεις του παρόντος, ανεξαρτήτως της σύμφωνης γνώμης των λοιπών συνιδιοκτητών. Υπόχρεος προς καταβολή του παραβόλου υπαγωγής και των αναλογούντων προστίμων είναι ο δηλών την αυθαιρεσία συνιδιοκτήτης, ο οποίος διατηρεί το δικαίωμα διεκδίκησης από τους λοιπούς συνιδιοκτήτες της αναλογίας εκάστου επί των ανωτέρω ποσών (παραβόλου υπαγωγής και προστίμων) ενώπιον των αρμοδίων Δικαστηρίων. Σε κάθε περίπτωση, οι λοιποί συνιδιοκτήτες δύνανται να αποπληρώνουν τις ορισθείσες δόσεις των αναλογούντων προστίμων αυτοβούλως, βάσει του ποσοστού συνιδιοκτησίας τους, κατόπιν σχετικής έγγραφης ή ηλεκτρονικής δήλωσής τους.
6. Στις περιπτώσεις που απαιτείται τακτοποίηση οριζοντίου ιδιοκτησίας για παραβάσεις που αφορούν την επέκταση της οριζόντιας ιδιοκτησίας και την κατάληψη κοινοχρήστου ή κοινοκτήτου χώρου εφόσον:
α) η αυθαίρετη επέκταση υφίσταται από την ανέγερση-κατασκευή της όλης οικοδομής και
β) η ίδια αυθαίρετη επέκταση υφίσταται σε όλους τους ορόφους της οριζόντιας ιδιοκτησίας,
είναι δυνατό με την προσκόμιση:
α) σχετικής υπεύθυνης δήλωσης του ιδιοκτήτη της οριζόντιας ιδιοκτησίας ότι η οριζόντια ιδιοκτησία του έχει επεκταθεί (καταλάβει) κοινόχρηστο ή κοινόκτητο χώρο από την ανέγερση-κατασκευή της όλης οικοδομής,
β) βεβαίωσης μηχανικού ότι η ίδια αυθαίρετη επέκταση υφίσταται σε όλους τους ορόφους της οριζόντιας ιδιοκτησίας,
να επιτρέπεται στον ιδιοκτήτη της συγκεκριμένης οριζόντιας ιδιοκτησίας, που η ιδιοκτησία του έχει επεκταθεί σε κοινόχρηστο ή κοινόκτητο χώρο, αφού προηγουμένως υπάγει την αυθαίρετη αυτή κατασκευή στις διατάξεις του παρόντος, να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της πράξης συστάσεως οριζοντίου ιδιοκτησίας. Στην περίπτωση αυτή κι υπό τις ανωτέρω προϋποθέσεις η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών της οικοδομής τεκμαίρεται.
Άρθρο 82. Παράγραφος 5. Υπάρχει μεγάλο πρόβλημα με τη νομιμοποίηση των αυθεραίτων στις συνιδιοκτησίες κατά 50%. Πρέπει να δωθεί το δικαίωμα σε όποιον από τους συνιδιοκτήτες θέλει να νομιμοποιήσει την περιουσία του, να κινεί τη διαδικασία νομιμοποίησης ΧΩΡΙΣ να επιβαρύνεται με έξοδα που αναλογούν στον άλλο συνιδιοκτήτη. Δεν είναι σωστό να επιβαρύνεται ο νόμιμος με τα έξοδα που αναλογούν στον συνιδιοκτήτη και μετά να εμπλέκεται με δικαστήρια για να πάρει τα χρήματά του.
Στην παράγραφο 5. Στις περιπτώσεις εξ αδιαιρέτου κατά 50℅ συνιδιοκτησίας ο νόμος θα πρέπει να προστατεύει το συνιδιοκτήτη που επιθυμεί να είναι νόμιμος και να μην επιβαρυνθεί με πρόστιμα που θα προκύψουν από τη μη νομιμοποίηση του αυθεραιτου λόγω μη σύμφωνη γνώμης του συνιδιοκτήτη. Θα πρέπει να του παρέχει το δικαίωμα ως συνιδιοκτήτη κατά 50℅ εξ αδιαιρέτου ιδιοκτησίας να κινεί τη διαδικασία νομιμοποίησης του αυθεραιτου, το κόστος της οποίας θα μοιράζεται και στους δύο συνιδιοκτήτες. Σε περίπτωση που ο ένας από τους δύο συνιδιοκτήτες(με ποσοστό 50℅) δεν καταβάλλει το ποσό νομιμοποίησης του αυθεραιτου που του αναλογεί, τοτε οι αρμόδιες οικονομικές υπηρεσίες να διεκδικήσουν το ποσό αυτό που προκύπτει από τη νομιμοποίηση του αυθεραιτου, και να μην επιβαρυνθεί ο άλλος συνιδιοκτήτης. Είναι ΑΔΙΚΟ να επιβαρυνθεί ο νόμιμος συνιδιοκτήτης με δικαστικά έξοδα.
Η παράγραφος 1 του άρθρου 82 αποτελεί σχεδόν ακριβή αντιγραφή της αντίστοιχης του Ν.4178/2013 (παρ. 1, άρθ.5) η οποία έχει αρκετές ασάφειες και σχεδόν έχει καταστεί ανεφάρμοστη. Για το λόγο αυτό θα πρέπει να διευκρινιστούν ρητά τα εξής:
1. ποιος ο ορισμός του οικοδομήματος (π.χ. το στέγαστρο ή η δεξαμενή θεωρείται οικοδόμημα;)
2. ποιος ο ελάχιστος αριθμός οικοδομημάτων που απαιτείται για την υπαγωγή στις διατάξεις του Νόμου (αρκεί ένα ή τουλάχιστον δύο; – σε διαφορετικές περιοχές έχω αντιμετωπίσει και τις δύο ερμηνείες)
3. σε πόσες διηρημένες ιδιοκτησίες (κάθετες) μπορεί να χωριστεί ένα γεωτεμάχιο σε σχέση με τα κτίσματα/οικοδομήματα (όσα και τα κτίσματα ή παραπάνω;)
«5. Συνιδιοκτήτες εξ’ αδιαιρέτου αυθαίρετων κτισμάτων ή νόμιμων κτισμάτων με αυθαίρετες μικρές παραβάσεις ή αυθαίρετες κατασκευές ή αυθαίρετες αλλαγές χρήσης, δύνανται να αιτούνται την υπαγωγή τους στις ρυθμίσεις του παρόντος, ανεξαρτήτως της σύμφωνης γνώμης των λοιπών συνιδιοκτητών. Υπόχρεος προς καταβολή του παραβόλου υπαγωγής και των αναλογούντων προστίμων είναι ο δηλών την αυθαιρεσία συνιδιοκτήτης, ο οποίος διατηρεί το δικαίωμα διεκδίκησης από τους λοιπούς συνιδιοκτήτες της αναλογίας εκάστου επί των ανωτέρω ποσών (παραβόλου υπαγωγής και προστίμων) ενώπιον των αρμοδίων Δικαστηρίων. Σε κάθε περίπτωση, οι λοιποί συνιδιοκτήτες δύνανται να αποπληρώνουν τις ορισθείσες δόσεις των αναλογούντων προστίμων αυτοβούλως, βάσει του ποσοστού συνιδιοκτησίας τους, κατόπιν σχετικής έγγραφης ή ηλεκτρονικής δήλωσής τους.»
ΔΗΛΑΔΗ ΠΛΗΡΩΝΕΙ ΕΝΑΣ Ή ΚΑΠΟΙΟΙ ΓΙΑ ΟΛΟΥΣ ΚΑΙ ΜΕΤΑ ΤΑ ΔΙΕΚΔΙΚΟΥΝ ΑΠΟ ΤΟΥΣ ΥΠΟΛΟΙΠΟΥΣ ΣΤΑ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΑ;
Στο 99 % των πολυκατοικιών οι κοινόχρηστοι χώροι υπάρχουν στο ισόγειο και στο ρετιρέ, άρα αν επιθυμείτε να δοθεί λύση σε ένα χρόνιο πρόβλημα, πρέπει να αφαιρεθεί ο περιορισμός (β).
Η παράγραφος 6β αφορά μόνο το 1% των περιπτώσεων.
Εξάλλου ο κάθε συνιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα προσφυγής στην δικαιοσύνη αν διαφωνεί με την τακτοποίηση οριζοντίου ιδιοκτησίας για παράβαση που αφορά την επέκταση της σε κοινόχρηστο ή ακάλυπτο χώρου της οικοδομής.
στην παράγραφο 1 να διευκρινιστεί για τι είδους οικοδομήματα ή αυθαίρετα ή οικοδομές (χρησιμοποιούνται και οι τρείς λέξεις στο άρθρο χωρίς να δίνεται ορισμός) μπορεί να γίνει πράξη συστάσεως διηρημένων ιδιοκτησιών. Δηλαδή με μία πέργκολα ,περίφραξη, φούρνο χτιστό γίνεται?
Σχετικά με την παράγραφο 6β. να διευκρινιστεί αν ΚΑΙ Η ΥΠΑΓΩΓΗ μπορεί να γίνει μονομερώς,χωρις την απαραίτητη πλειοψηφία. Πολύ σωστή ή κίνηση για την μονομερώς τροποποίηση της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας. Απλά θα πρέπει να διευκρινιστούν οι λεπτομέρειες π.χ. ότι τα ποσοστά παραμένουν τα ίδια, απλά αλλάζει ή κάτοψη.
Να μπορεί να γίνει και σε περιπτώσεις καταστημάτων ή/και διαμερισμάτων σε πυλωτές που προφανώς συνήθως ΔΕΝ υπάρχει ή ίδια αυθαιρεσία στους άνωθεν ορόφους. Γενικά, να ληφθεί υπόψιν ότι δεν υπάρχει πάντα τυπικός όροφος. Μπορεί π.χ. ένα κατάστημα να μεγάλωσε εις βάρος του κ.χ. διαδρόμου της εισόδου της οικοδομής, ενώ προφανώς στους άνωθεν ορόφους δεν υπάρχει διάδρομος σε εκείνο το μέρος του κτηρίου.
Τυμπανίδης Γιώργος
Πολιτικός μηχανικός
Ορεστιάδα
Στην παράγραφο 6 αν η αυθαίρετη επέκταση σε κοινόχρηστο χώρο έχει ρυθμιστεί με τις διατάξεις του 4178 με την συναίνεση της πλειοψηφίας των συνιδιοκτητών, θα μπορεί να προβαίνει στην μονομερή τροποποίηση της σύστασης με τα δύο χαρτιά ιδιοκτήτη και μηχανικού που αναφέρονται στο νομοσχέδιο? Επίσης,το «σε όλους τους ορόφους της οριζόντιας ιδιοκτησίας» να γίνει «σε όλους τους ορόφους της συγκεκριμένης οριζόντιας ιδιοκτησίας»-εάν αυτό εννοεί.
Στην παράγραφο 6 ,η υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη που θα προσκομίζεται θα είναι αποδεκτή και ως αποδεικτικό της παλαιότητας της κατασκευής για τον υπολογισμό του προστίμου, αν δεν υπάρχει αεροφωτογραφία ή άλλα δημόσια έγγραφα? Παρακαλώ να διευκρινιστεί στον ίδιο τον νόμο και όχι σε εγκυκλίους και ερωτοαπαντήσεις.
Αυθαιρετα Πόλης Ηρακλείου -Προταση για λύση
Κατα κανονα ειναι χτισμένα σε οικοπεδα που την περίοδο που οικοδομήθηκαν ήταν εκτός Οικισμού ενώ στην συνέχεια ενταχθηκαν στο σχεδιο και σήμερα στην πραξη εφαρμογής εμφανίζονται ως ένα οικόπεδο, επι του οποίου εχουν κτιστεί κατα μεσο ορο 10 χωριστές οικοδομές.
Η λύση θα ήταν να θεωρηθεί κάθε οικόπεδο επί του οποίου έχει κτιστεί μια οικοδομή ( από τις 10 συνολικά οικοδομές του οικοπέδου) ως ένα αυτόνομο οικόπεδο και να μπορεί να μεταγραφεί κανονικά ως αυτόνομο οικόπεδο με την οικοδομή που έχει πάνω του.
Στην περίπτωση αυτή θα μπορούσε να εκδοθεί κανονικα οικοδομική άδεια για τα τετραγωνικά που με βάση τον συντελεστή δόμησης μπορεί να νομιμοποιηθεί, ενώ για τα υπόλοιπα τετραγωνικά να υπολογίζονται τα πρόστιμα σύμφωνα με τις κείμενες διατάξεις του νόμου.
Η σημαντικότερη παράμετρος στην περίπτωση αυτή είναι ο υπολογισμός των εισφορών σε γη και χρήμα που συνοδεύει τα οικόπεδα.
ΠΧ οικόπεδο 200 τετραγωνικών επί του οποίου υπάρχει μια οικοδομή συνολικά 360 τετραγωνικών σε τρεις ορόφους, και αποτελεί ένα από τα 10 οικόπεδατου αρχικού οικοπεδου που εχει εμβαδόν 2.600 τετραγωνικά
Όταν το οικόπεδο θεωρηθεί ως ενιαίο οι εισφορές σε γη κα χρήμα κλιμακώνονται και για το οικόπεδο των 200 τετραγωνικών μπορεί να φτασουν στις 17000 ευρώ, ενώ όταν το οικόπεδο θεωρηθεί ως αυτόνομο με εμβαδόν 200 τετραγωνικά οι εισφορές κατεβαίνουν σε 5000 ευρώ περίπου.
Για την συντριπτική πλεοψηφία τα συμβόλαια των οικοπέδων είναι από το 1977 έως το 1985 , κατά συνέπεια με βάση αναγνωριστικές αγωγές που γίνονται και τις διατάξεις περί χρησικτησίας, το οικόπεδο του παραδείγματος των 200 τετραγωνικών, μπορεί να αναγνωριστεί δικαστικά ως αυτόνομο. Όταν όμως εμπράγματα δικαιώματα επί των 10 οικοδομών σε εξ αδιαρέτου οικόπεδο εμφανίζονται 30 δικαιουχοι, ακόμα και η αναγνωριστική αγωγή χρειάζεται τουλάχιστον 60 επιδόσεις από δικαστικό επιμελητή, και στην συνέχεια το τέλος χρησηκτησίας για την μεταγραφή.
Η Θεώρηση των οικοπέδων ώς αυτόνομων με διάταξη Νόμου, θα έλυνε δια παντός το ζήτημα των ιδιοκτησιών, με το μικρότερο δυνατό κόστος ( αφού τα χρήματα είναι πλέον δυσεύρετα), θα τακτοποιούσε τις ιδιοκτησίες και για τα 10 οικόπεδα του ενιαίου ακινήτου, δεν θα παραβίαζε πολεοδομικούς κανόνες αφού οι οικοδομές υφίστανται πριν ακόμα από την ένταξη της περιοχής στο σχέδιο, και θα απάλλασε τους ιδιοκτήτες των 10 οικοδομών από την ανάγκη των ανανωριστικών αγωγών και των 60 επί 10 = 600 περίπου επιδόσεων των αγωγών και των απόφάσεων του Πρωτοδικείου από Δικαστικό Επιμελητή.
Αν έχει το Υπουργείο σκοπό να λύσει το πρόβλημα των αυθαιρέτων του Ηρακλείου, όπως δεσμευτηκε ο Υπουργος στην παρουσια του στους Οικιστές Ν Ηρακλείου, θα πρέπει να λύσει πρώτα το θέμα των οικοπέδων επί των οποίων υπάρχουν οι Οικοδομές, και μετά να ακολουθήσει η νομιμοποίηση τους σύμφωνα με τα παραπάνω.
Και για να γίνει αυτό για τα οικόπεδα αυτά, απαιτείται μόνο η βούληση της κυβέρνησης, αφού από την συγκεκριμένη ρύθμιση της αυτονόμησης των Οικοπέδων δεν θίγεται κανείς,αφού υπάρχουν τα συμβόλαια που περιγράφουν τις ιδιοκτησίες.
Οικοδομή ισογείου και πρώτου ορόφου οριζοντίων ιδιοκτησιών νομίμως υφιστάμενη λειτουργούσε στο ισόγειο κατάστημα καφέ νόμιμα και στον όροφο είναι οικία. Μετά από καταγγελία του ιδιοκτήτη της οικίας για το εξωτερικό σύστημα εξαερισμού του καταστήματος που βρίσκεται τοποθετημένο εκτός ρυμοτομικής γραμμής, και αυτοψία της πολεοδομίας η εγκατάσταση κρίθηκε αυθαίρετη λόγω πολεοδομικών ανοχών (απόσταση από τον τοίχο 0,65 > 0,50 αυθαίρετη μετά τις 28.7.2011) . Η εγκατάσταση δύναται να νομιμοποιηθεί σύμφωνα με την πολεοδομία και τον Ο.Κ. με νέα άδεια μικρής κλίμακας και τεχνική μελέτη όπου η απόσταση θα είναι 0.50 από τον τοίχο , αλλά για την έκδοση της νέας άδειας χρειάζεται η σύμφωνη γνώμη του συνιδιοκτήτη του πρώτου ορόφου. Αν κατεδαφιστεί νόμιμα και ξανακατασκευαστεί όπως πρέπει χωρίς την σύμφωνη γνώμη θα είναι πάλι αυθαίρετη λόγω της μη συναίνεσης… οπότε και το κατάστημα δεν μπορεί να αδειοδοτηθεί .
Δηλαδή εκμεταλλευόμενος την νομοθεσία μπορεί να στερεί την χρήση του πράγματος άλλου αφού το κατάστημα παραμένει κλειστό. Με την παράγραφο 5 Συνιδιοκτήτες νόμιμων κτισμάτων με αυθαίρετες μικρές παραβάσεις δύνανται να αιτούνται την υπαγωγή τους στις ρυθμίσεις του παρόντος, ανεξαρτήτως της σύμφωνης γνώμης των λοιπών συνιδιοκτητών.
Και εφόσον η συγκεκριμένη παράβαση μπορεί να νομιμοποιηθεί σύμφωνα με την πολεοδομία αλλά και το άρθρο 90 του παρόντος καλό θα ήταν να ξεκαθαριστεί ότι σε περιπτώσεις νόμιμων κτισμάτων με αυθαίρετες μικρές παραβάσεις / αυθαίρετες εγκαταστάσεις που δύναται να υπαχθούν στον παρόντα σύμφωνα με τα άρθρα 90(νομιμοποίηση) και 82 παρ.5(σύμφωνη γνώμη) και στην νέα άδεια μικρής κλίμακας ή προ 48 ωρών ενημέρωση να μην απαιτείται υπεύθυνη δήλωση του συνιδιοκτήτη !
Η παράγραφος 6α κινείται προς την σωστή κατεύθυνση, αντίθετα δε η παράγραφος 6β εκτιμώ ότι θα δημιουργήσει προβλήματα.
Επισημαίνω ότι η λεγόμενη συναίνεση πολλές φορές κρύβει παράλογες απαιτήσεις εκ μέρους των συνιδιοκτητών, αγγίζοντας σε πολλές περιπτώσεις το όριο του εκβιασμού. (χρηματικού ή μη).
Εισήγηση :
1. Απαλοιφή της 6Β
2. Αν η επέκταση κατ΄ έκταση , σε ακάλυπτο – κοινόχρηστο χώρο πολυκατοικίας έχει αποδεδειγμένα (αεροφωτογραφίες) συντελεστεί πέραν της 5 ετίας ( όπερ σημαίνει σιωπηλή αποδοχή εκ μέρους των υπολοίπων συνιδιοκτητών ) να δίδεται το δικαίωμα στην συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της πράξης συστάσεως οριζοντίου ιδιοκτησίας.
3. Αν η επέκταση κατ΄ έκταση , σε ακάλυπτο – κοινόχρηστο χώρο πολυκατοικίας έχει συντελεστεί πριν την παρέλευση 5 ετίας από την έναρξη ισχύος του νόμου να δίδεται το δικαίωμα στην συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της πράξης συστάσεως οριζοντίου ιδιοκτησίας αφού προηγουμένως έχει ενημερώσει με εξώδικη δήλωση , με δικαστικό επιμελητή τους υπόλοιπους συνιδιοκτήτες .
Σύμφωνα με την ΟΙΚ 925 ΑΔΑ: ΒΙΕΡ0-2ΦΝ 24/02/2014
Οι αυθαίρετες χρήσεις και κατασκευές των υπολοίπων συνιδιοκτητών δεν υπολογίζονται στο δικαίωμα δόμησης ιδιοκτησίας κατά την έκδοση αδειών σε διηρημένη ιδιοκτησία.
Θα πρέπει αυτό να περαστεί σε νόμο και να επεκταθεί, ώστε οι ρυθμισμένες κατασκευές να μην έχουν δικαίωμα σε ποσοστά συνιδιοκτησίας, οικοπέδου κλπ, αλλά να είναι προσαρτήματα χωρίς δικαιώματα επί του οικοπέδου/γηπέδου, ώστε να μην χρειάζεται να αλλάζει η σύσταση, όταν πρόκειται να μεταβιβαστούν.
Η κάθετη ιδιοκτησία θα πρέπει να επιτρέπεται στα εκτός σχεδίου γενικότερα όταν υπάρχουν ήδη κτίσματα με διηρημένο όγκο.
Αν τα κτίσματα αυτά είναι αυθαίρετα, θα πρέπει να έχουν ανεγερθεί πριν την 28-7-2011. Για νόμιμα θα πρέπει να γενικευθεί.
Αν γίνει προγενέστερα, αφαιρεί την δυνατότητα στα Συμβούλια Αρχιτεκτονικής να κινηθούν προς δημιουργία ενιαίου κτιριακού όγκου, όταν η πρόθεση του νομοθέτη είναι γενικά να μην διασπωνται οι όγκοι εκτός σχεδίου.
παρ. 6 : Στην περίπτωση οριζόντιας ιδιοκτησίας κατ’ έκταση και όχι καθ’ ύψος, δηλαδή σε κατοικίες εν επαφή, όπου ο ιδιοκτήτης έχει κάνει επέκταση σε ελεύθερο κοινόχρηστο χώρο, στον οποίο δεν είχε αποκλειστική χρήση, προφανώς δεν ισχύει η προϋπόθεση β), αφού δεν υπάρχουν όροφοι. Πρέπει να προβλεφθεί τι γίνεται σε αυτή την περίπτωση. Σημειωτέον ότι σε κάποιες από αυτές τις περιπτώσεις υπάρχει ιδιωτικό συμφωνητικό (επειδή δεν επιτρέπονταν η σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας), που καθορίζει χώρους αποκλειστικής χρήσης των οριζόντιων ιδιοκτησιών.
Αν η παράγραφος 6 υπονοεί ότι για την τακτοποίηση αυθαιρεσιών σε κοινόκτητους χώρους με αποκλειστική χρήση, όπως οι βεράντες, απαιτείται σύμφωνη γνώμη των συνιδιοκτητών τότε θα δημιουργήσει περισσότερους περιορισμούς από όσους θα άρει, άρα θα πρέπει σ’ αυτό το σημείο να υπάρξει ένας ξεκάθαρος διαχωρισμός των περιπτώσεων.
Επίσης παρά τα σχετικά σχόλια θεωρώ λάθος να εξαλειφθεί πλήρως η παράγραφος 6β καθώς έτσι σε πολυκατοικίες που δεν έχουν χτιστεί από κατασκευαστή, με ενιαία σχέδια, αλλά από τους συνιδιοκτήτες, με διαφορετικά σχέδια ανά οριζόντια ιδιοκτησία, θα ωφελείται ο ιδιοκτήτης που παρανομεί σε βάρος του νομίμου ο οποίος θα στερείται ακουσίως τη περιουσία του.
Αντιμετωπίζω ένα δυσεπίλυτο θέμα συνιδιοκτησίας, που αδυνατούν να βρουν λύση νομικοί, συμβολαιογράφοι και μηχανικοί. Το 1956 κατασκευάσθηκε νόμιμη διώροφη οικοδομή και ο κάθε όροφος έχει ποσοστό 50 % επί του οικοπέδου, εγώ κατέχω το ισόγειο. Παραπλεύρως της νόμιμης οικοδομής υφίσταται προσθήκη, αγνώστου χρονολογίας κατασκευής (ίσως και προ του 1955 σύμφωνα με μαρτυρίες).
Εγώ έχω τίτλους ιδιοκτησίας όλης της αυθαίρετης προσθήκης με ποσοστό 50 % επί του οικοπέδου. Την είχα κληρονομήσει από τον πατέρα μου , αγόρασα μερίδια συγκληρονόμων μου, ανέκαθεν τη χρησιμοποιούσα ανεμπόδιστα και πληρώνω όλους τους φόρους. Όταν θέλησα να επισκευάσω νόμιμα την στέγη της προσθήκης, διαπιστώθηκε ότι είναι αυθαίρετη κάτι που αγνοούσα. Για την τακτοποίηση της προσθήκης απαιτείται και η συναίνεση του ιδιοκτήτη του άνω ορόφου, ο οποίος παραδόξως δεν έχει τίτλους ιδιοκτησίας στην προσθήκη ούτε ποσοστά στο οικόπεδο που κατασκευάσθηκε αυτή (!!!). Άλλο παράδοξο, σε περίπτωση καταγγελίας από τρίτον η πολεοδομία θα επέβαλε πρόστιμο μόνο σε μένα αφού εκείνος θα ισχυριζόταν ότι δεν έχει τίτλους στην προσθήκη και ανέκαθεν την νέμομαι εγώ (!!!)Η όρεξη του φερόμενου συνιδιοκτήτη άνοιξε για μεγάλο εκβιασμό από τους προηγούμενους νόμους όταν ενδιαφέρθηκα να την τακτοποιήσω. Και ενώ ήμουν έτοιμη να υποκύψω στην εξωπραγματική απαίτηση για εξαγορά της συναίνεσής του, μια ακτίνα ελπίδας εμφανίστηκε με τον προς διαβούλευση νόμο.
Στην παρ.5 του αρθ.82 ορίζεται ότι …Συνιδιοκτήτες εξ’ αδιαιρέτου αυθαίρετων κτισμάτων ή νόμιμων κτισμάτων με αυθαίρετες μικρές παραβάσεις ή αυθαίρετες κατασκευές ή αυθαίρετες αλλαγές χρήσης, δύνανται να αιτούνται την υπαγωγή τους στις ρυθμίσεις του παρόντος, ανεξαρτήτως της σύμφωνης γνώμης των λοιπών συνιδιοκτητών…
Κατά τα ως άνω οριζόμενα δεν τίθεται κανένας περιορισμός ως προς το ποσοστό της ιδιοκτησίας αυτού που υποβάλει την δήλωση, γεγονός που μπορεί να φέρει σε δυσμενή θέση συνιδιοκτήτες με αυξημένη πλειοψηφία επί του ακινήτου και επιβολή της παγιωμένης κατάστασης η οποία δημιουργήθηκε από την μειοψηφία του ακινήτου, χωρίς το δικαίωμα διαπραγμάτευσης ή τουλάχιστον προσύμφωνου συστάσεως διηρημένων ιδιοκτησιών και διανομής από την πλειοψηφία, όπως ορθώς με τον ν.4178/13 συνάγεται. Ομοίως δεν αναφέρεται αν θα εντάσσονται στις διατάξεις του παρόντος μόνο οι κοινόχρηστες αυθαίρετες κατασκευές και χρήσεις ή και τα αυτοτελή οικοδομήματα που ο κάθε συνιδιοκτήτης κατέχει.
Επίσης δεν τίθεται κανένας περιορισμός ως προς το μέγεθος της αυθαιρεσίας σε περίπτωση που αυτή υπερβαίνει τη δόμηση που αναλογεί στο ιδανικό μερίδιο αυτού που υποβάλει την δήλωση, όπως επίσης δεν καθορίζεται αν σε αυτήν την περίπτωση, για τον υπολογισμό των πολεοδομικών μεγεθών, την έκδοση έγκρισης και άδειας δόμησης, που αναλογούν στα ιδανικά μερίδια κάθε συνιδιοκτήτη θα λαμβάνονται υπόψη οι αυθαίρετες κατασκευές που έχουν εκτελεστεί από άλλο συνιδιοκτήτη.
Τέλος δεν διευκρινίζεται ρητώς αν στην περίπτωση αυτή πραγματοποιείται απλά η διαδικασία διαγραφής βεβαιωθέντων προστίμων ή οριστική τακτοποίηση της αυθαίρετης κατασκευής – χρήσης.
Πέραν του μακράν αποθεωτικού…. η ίδια αυθαίρετη επέκταση υφίσταται σε όλους τους ορόφους της οριζόντιας ιδιοκτησίας….η διάταξη της παρ.6 δείχνει από μόνη της ανεφάρμοστη, καλύπτοντας ελάχιστες περιπτώσεις και θα δημιουργήσει νέα προβλήματα, καθώς για να την εφαρμόσει συμβολαιογραφός θα πρέπει να το σκεφτεί πολύ καλά. Κι αν είναι εφαρμόσιμη, υπάρχει ο Ν.3741/1929 που ισχύει, ως γνωρίζετε, παρότι από το 2011-2012 προσπαθείτε να μας τον περάσετε ως αρχαιολογικό υλικό. Εδώ που μας φτάσατε πρέπει να κάτσουν σε ένα τραπέζι κάποιοι που γνωρίζουν νομικά και να τροποποιήσουν τον 3741, να τον καταργήσουν και αντικαταστήσουν ή ότι άλλο, προσπαθώντας να περιορίσουν τις παρενέργειες που έχουν φέρει οι Νόμοι περί αυθαιρέτων, που είναι νόμοι αμιγώς πολεοδομικοί (Ετσι λένε τουλάχιστον οι πρώτες δικαστικές αποφάσεις που άρχισαν να βγαίνουν). Αν δεν υπάρξει ευρύτερη θεώρηση των πραγμάτων, αύριο που δεν θα μπορεί να εφαρμοστεί ούτε αυτή η παράγραφος, θα έρθει μια νέα διάταξη σε ένα νέο Νόμο να μπαλώσει μερικές τρύπες ακόμη από όσες άνοιξε ο 4014. Συντάσσομαι με τον κ. Πανάγο κατά τα λοιπά απολύτως.
Διευκρινίστε σε απλά Ελληνικά, τι σημαίνει η τελευταία πρόταση της παρ. 2 του αρ. 82: «Με την υπαγωγή στις ρυθμίσεις του παρόντος Νόμου δεν αναγνωρίζονται ούτε επηρεάζονται εμπράγματα ή ενοχικά δικαιώματα, δεν θίγονται ζητήματα της κοινωνίας δικαιώματος των συνιδιοκτητών, που απορρέουν από τον Αστικό Κώδικα.» Συγκεκριμμένα, στο δια ταύτα: Θα μπορεί να γίνει μεταβίβαση του ακινήτου μετά υην υπαγωγή?
παρ. 4 : Προτείνουμε να επεκταθεί η δυνατότητα να συσταθούν κάθετες ιδιοκτησίες κατά το ΝΔ 1024/1971 και σε περιπτώσεις που σήμερα δεν επιτρέπεται η διάσπαση του κτιρίου, αλλά επιτρεπόταν όταν εκδόθηκε οικοδομική άδεια σε γήπεδο εκτός σχεδίου.
ΣΥΝΙΔΙΟΚΤΗΤΗΣ ΣΕ ΕΜΠΟΡΙΚΟ ΚΕΝΤΡΟ ΟΠΟΥ ΥΠΑΡΧΕΙ ΣΥΣΤΑΣΗ ΟΡΙΖΟΝΤΙΟΥ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ ΚΑΙ ΚΑΝΟΝΟΣΜΟΣ ΛΕΙΤΟΥΡΓΙΑΣ ΕΜΠΟΡΙΚΟΥ ΚΑΤΑΣΚΕΥΣΕ ΜΙΑ ΚΡΥΑ ΝΥΧΤΑ ΤΟΥ ΧΕΙΜΩΝΑ ΠΡΟ ΤΗΣ 28/7/2011 ΕΠΙ ΤΟΥ ΚΟΙΝΟΧΡΗΣΤΟΥ ΧΩΡΟΥ ΤΟΥ ΕΜΠΟΡΙΚΟΥ ΚΕΝΤΡΟΥ ΚΑΙ ΟΧΙ ΣΕ ΧΩΡΟ ΑΠΟΚΛΕΙΣΤΙΚΗΣ ΧΡΗΣΗΣ, ΑΥΘΑΙΡΕΤΗ ΚΑΤΑΣΚΕΥΗ ΩΣ ΕΠΕΚΤΑΣΗ ΤΟΥ ΚΑΤΑΣΤΗΜΑΤΟΣ ΤΟΥ ΥΠΕΡΔΙΠΛΑΣΙΑΖΟΝΤΑΣ ΚΑΤ’ΑΥΤΟΝ ΤΟΝ ΤΡΟΠΟ ΤΗΝ ΝΟΜΙΜΗ ΕΠΙΦΑΝΕΙΑ ΤΟΥ, ΠΑΡΑ ΤΙΣ ΑΝΤΙΡΗΣΕΙΣ ΤΩΝ ΥΠΟΛΟΙΠΩΝ ΣΥΝΙΔΙΚΤΗΤΩΝ ΟΙ ΟΠΟΙΟΙ ΕΠΙΘΥΜΟΥΝ ΚΑΙ ΕΠΙΔΙΩΚΟΥΝ ΔΙΚΑΣΤΙΚΑ ΤΗΝ ΚΑΤΕΔΑΦΙΣΗ ΤΟΥ.
Η ΠΑΡΑΓΡΑΦΟΣ 5 ΑΥΤΟΥ ΤΟΥ ΑΡΘΡΟΥ, ΔΙΝΕΙ ΤΟ ΔΙΚΑΙΩΜΑ ΣΤΟΝ ΠΑΡΑΝΟΜΟΥΝΤΑ, ΝΑ ΥΠΑΓΕΙ ΤΟ ΕΞ ΑΔΙΑΙΡΕΤΟΥ ΑΥΘΑΙΡΕΤΟ (ΤΟΥ ΟΠΟΙΟΥ ΚΑΙ ΕΧΕΙ ΤΗΝ ΧΡΗΣΗ)ΣΤΟΝ ΝΟΜΟ ΠΕΡΙ ΑΥΘΑΙΡΕΤΩΝ,ΝΑ ‘ΒΑΛΕΙ’ ΚΑΙ ΤΟΥΣ ΥΠΟΛΟΙΠΟΥΣ ΝΑ ΠΛΗΡΩΣΟΥΝ ΤΗΝ ΑΝΑΛΟΓΙΑ ΤΟΥΣ ΚΑΙ «ΑΚΟΥΣΟΝ-ΑΚΟΥΣΟΝ» ΝΑ ΤΡΟΠΟΠΟΙΗΣΕΙ ΜΟΝΟΜΕΡΩΣ ΤΗΝ ΣΥΣΤΑΣΗ ΟΡΙΖΟΝΤΙΟΥ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ ΕΙΣ ΒΑΡΟΣ ΤΩΝ ΑΛΛΩΝ ΣΥΝΙΔΙΟΚΤΗΤΩΝ ΚΛΕΒΟΝΤΑΣ ΤΟΥΣ ΝΟΜΙΜΩΣ ΤΑ ΔΙΚΑΙΩΜΑΤΑ ΤΟΥΣ ΕΠΙ ΤΩΝ ΚΟΙΝΟΧΡΗΣΤΩΝ ΧΩΡΩΝ.
ΠΑΡΑΒΙΑΖΟΝΤΑΙ ΘΕΜΕΛΙΩΔΗ ΣΥΝΤΑΓΜΑΤΙΚΑ ΔΙΚΑΙΩΜΑΤΑ ΠΕΡΙ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ ΚΑΙ ΚΑΛΟ ΘΑ ΗΤΑΝ ΝΑ ΔΙΕΥΚΡΙΝΙΣΤΕΙ ΤΟ ΠΩΣ ΚΑΙ ΠΟΤΕ ΜΠΟΡΕΙ ΝΑ ΕΦΑΡΜΟΣΤΕΙ Η ΑΝΩΤΕΡΩ ΠΑΡΑΓΡΑΦΟΣ Π.Χ. ΕΛΛΕΙΨΕΙ ΚΑΝΟΝΙΣΜΟΥ ΛΕΙΤΟΥΡΓΙΑΣ,ΣΥΣΤΑΣΗ ΟΡΙΖΟΝΤΙΟΥ, ΚΟΙΝΗ ΚΑΤΑΠΑΤΗΣΗ ΚΟΙΝΟΧΡΗΣΤΩΝ ΧΩΡΩΝ ΚΛΠ
ΕΠΙΣΗΣ ΕΡΧΕΤΑΙ ΣΕ ΑΝΤΙΘΕΣΗ ΜΕ ΤΟ ΑΡΘΡΟ 83 παρ. 1δi ΤΟΥ ΙΔΙΟΥ ΝΟΜΟΥ.
Σύμφωνα με την παρ.2 του άρθρου αυτού, φαίνεται ότι εάν ένας από τους συνιδιοκτήτες σε εκτός σχεδίου αγροτεμάχιο έχει αυθαιρετήσει και κτίσει οικία σε αυτό, μπορεί να τη νομιμοποιήσει ακόμα και χωρίς τη συναίνεση των υπολοίπων ιδιοκτητών.
Τί γίνεται όταν έχει κτίσει την οικία σε όποια θέση του αγροτεμαχίου επιθυμεί και έχει οικοδομήσει όσα μέτρα επιθυμεί εις βάρος των υπολοίπων; Με τέτοια νομιμοποίηση θα καταργηθεί πρακτικά το δικαίωμα των άλλων να κτίσουν όταν το αγροτεμάχιο μπει στο σχέδιο ή θα μειωθούν πολύ τα μέτρα της πιθανής οικοδόμησης με βάση τον προσδοκώμενο συντελεστή δόμησης και τις κείμενες διατάξεις.
Εάν επιτραπεί η νομιμοποίηση των αυθαιρέτων στα εξ αδιαιρέτου γήπεδα χωρίς τη συναίνεση των άλλων συνιδιοκτητών, τότε αντικειμενικά επιβραβεύονται οι αυθαιρετούντες και τιμωρούνται οι νομοταγείς που περίμεναν την ένταξη στο σχέδιο για να οικοδομήσουν, χάνοντας ουσιαστικά την περιουσία τους.
Παρακαλώ να προσέξετε το σημείο αυτό που ενδεχομένως έχει διαφύγει της προσοχής σας.
Παρ. 6 του άρθρου 82 : ο περιορισμός (β) χωρίς αμφιβολία αναιρεί την ουσιαστική και άκρως απαραίτητη αυτή διάταξη για την επίλυση του συγκεκριμένου προβλήματος των ‘‘εν τω γεννάσθαι’’ αυθαιρεσιών σε πολυκατοικίες, την ύπαρξη των οποίων συχνά ούτε οι ίδιοι οι ιδιοκτήτες δεν γνωρίζουν και φυσικά δεν φέρουν την ευθύνη της κατασκευής τους. Το (β) περιορίζει το πλήθος των άπειρων περιπτώσεων αυτών των αυθαιρεσιών στην ανάδειξη μιας και μόνον περίπτωσης. Παράδειγμα : η διαμόρφωση του υπογείου ορόφου δεν ακολουθεί σε καμία περίπτωση την διαμόρφωση των ορόφων μιας πολυκατοικίας (τυπικός όροφος ή όχι).
Συνεπώς για την επιτυχία της πολύ σωστής διάταξης της παραγράφου 6 θα πρέπει να αφαιρεθεί ο περιορισμός (β). Είναι σαφές ότι θα πρέπει να ελέγχεται ότι αυτού του είδους η αυθαιρεσία σε μία από τις ιδιοκτησίες μιας πολυκατοικίας δεν είναι εις βάρος των υπόλοιπων ιδιοκτησιών αυτής. Σαφώς σ’ αυτές τις περιπτώσεις υπάρχει το δικαίωμα διαφωνίας από οποιονδήποτε άλλον συνιδιοκτήτη του κτηρίου, πράγμα που σημαίνει ότι εφόσον ο εναντιούμενος συνιδιοκτήτης έχει το οποιοδήποτε έννομο συμφέρον (φυσικά δεν αφορά την αποφυγή υπέρογκων προστίμων εκτός τακτοποίησης) έχει κάθε δικαίωμα προσφυγής στην δικαιοσύνη. Μετά την ‘’επισημοποίηση’’ του πολεοδομικού προβλήματος και την τακτοποίηση αυτού με βάση τον παρόντα νόμο, έχει το δικαίωμα για τις όποιες αντιρρήσεις του, να προσφύγει στην δικαιοσύνη για την τελεσίδικη και οριστική λύση του προβλήματος που ξεφεύγει πλέον από τα όρια της πολεοδομικής νομοθεσίας.
Η παρ. 6β αναιρεί στην συντριπτική πλειοψηφία των περιπτώσεων την πολύ σωστή παρ. 6α που λύνει ένα πολύ σοβαρό πρόβλημα που αφορά χιλιάδες ιδιοκτησίες σε παλαιές πολυκατοικίες και επιτρέπει την τακτοποίηση διαμερισμάτων που έχουν τέτοιο θέμα εκ κατασκευής και δεν το γνωρίζουν καν οι ιδιοκτήτες τους.
Ακόμη και όταν μπορούν να το τακτοποιήσουν με σύμφωνη γνώμη της πλειοψηφίας δεν μπορούν να το μεταβιβάσουν αφού απαιτείται και τροποποίηση της σύστασης με 100% συναίνεση.
Συμφωνα με την παρ.1
Οι διατάξεις της παρ. 1 του άρθρου 1 του ν.δ. 1024/ 1971 (Α` 232) εφαρμόζονται και επί γηπέδων, κειμένων εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός ορίων οικισμών, ανηκόντων σε έναν ή πλείονες ιδιοκτήτες, επί των οποίων έχουν ανεγερθεί μέχρι τις 28.7.2011 οικοδομήματα
Συμφωνα με την παρ.4
Οι διατάξεις της παρ. 1 του άρθρου 1 του ν.δ. 1024/ 1971 εφαρμόζονται μετά από προεδρικό διάταγμα και αφορα σε όλα τα οικοδομήματα τα μέχρι τις 28.7.2011 και τα μετά τις 28.7.2011 (ανεξαρτήτως αν έχουν ανεγερθεί οικοδομήματα μέχρι την 28.7.2011)
Δεν ειναι σαφές αν για τα μέχρι τις 28.7.2011 οικοδομήματα ισχύουν οι διατάξεις της παρ. 1 του άρθρου 1 του ν.δ. 1024/ 1971 σύμφωνα με την παρ.1 (χωρις ΠΔ) ή σύμφωνα με την παρ.4 (με ΠΔ) του άρθρου 82 του παρόντος.
Ενώ πρόθεση του νομοθέτη π.χ. παρ.2, είναι να δώσει λύσεις εκεί που δεν έδινε ο Ν.4178 παρατηρώ ότι μερικά θέματα μπερδεύονται και θα χρειαστεί πάλι να περιμένουμε, τις διευκρινιστικές εγκυκλίους.
Για το 6β γιατί πρέπει να έχουμε συνεχώς στο μυαλό μας, μια πολυκατοικία με την ίδια υπέρβαση κατά όροφο;
Τι γίνεται με τις εκτός σχεδίου μονοκατοικίες – μεζονέτες, που έχουν επεκταθεί ΟΛΕΣ κατά παράβαση της οικοδομικής άδειας, στο κοινόχρηστο αγροτεμάχιο;
Αυτές οι παραβάσεις, αφορούν μεγάλο μέρος κύριων αλλά και εξοχικών κατοικιών.
Με τον 4178 βρεθήκαμε σε μια τέτοια περίπτωση πέντε σπιτιών, με περίπου τις ίδιες παραβάσεις επί του κοινόχρηστου αγρού (μετατόπιση σε άλλη θέση), να υπάγονται οι τέσσερις (πλειοψηφία συνιδιοκτητών του αγροτεμαχίου) και μετά να εκβιάζουν και στο τέλος… να καταγγέλλουν τον πέμπτο στην τοπική ΥΔΟΜ, για να το κατεδαφίσει!
Παρακαλώ δώστε την δυνατότητα, σε όλους όσους πληρούν τις υπόλοιπες προϋποθέσεις, να ενταχθούν στον νέο νόμο και ακόμη περισσότερο να μπορέσουν επιτέλους να διαθέσουν – πουλήσουν την νόμιμη πλέον κατοικία τους, αλλάζοντας μονομερώς την σύσταση οριζοντίων, χωρίς να εξαρτώνται από την «συναίνεση» των άλλων παραβατών συνιδιοκτητών και να σταματήσει αυτή η ιδιότυπη ομηρία των ακινήτων τους.
Εν κατακλείδι, προτείνω στα εκτός σχεδίου ακίνητα, η συναίνεση των υπολοίπων συνιδιοκτητών του αγροτεμαχίου – εφόσον κι εκείνοι έχουν κάνει αυθαίρετη κατάληψη τμήματος του κοινόχρηστου αγρού με τις κατοικίες τους – πρέπει επίσης να τεκμαίρεται τόσο για την πολεοδομική τακτοποίηση όσο και για την συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της πράξης συστάσεως οριζοντίου ιδιοκτησίας.
Στην παρ. 6, ΓΙΑ ΠΡΩΤΗ ΦΟΡΑ, σε νομικό κείμενο (αν δεν κάνω λάθος) συναντάμε τη λέξη τακτοποίηση. Μέχρι τώρα ξέραμε για υπαγωγή αυθαιρέτων κατασκευών κλπ. στις διατάξεις του 4014/11 ή του 4178/13. Τη λέξη έχουμε συναντήσει πολλές φορές στον γραπτό και ηλεκτρονικό τύπο, ίσως ακόμη και να τη συναντήσαμε σε καμιά απο τις ερωταπαντήσεις που είχατε την καλοσύνη να δημοσιεύσετε κατά καιρούς ή και σε καμιά εγκύκλιο (παρότι ούτε και κει θυμάμαι τέτοιο όρο). Σε κείμενα Νόμου όμως ποτέ μέχρι σήμερα, ούτε καν σε αυτόν εδώ δεν συναντάμε τη λέξη αυτή (πλην της παρ.6 του παρόντος άρθρου), αλλα ο ορος ειναι η υπαγωγή στις διατάξεις κλπ. ή περαίωση υπαγωγής κλπ. Θα πρέπει λοιπόν να δοθεί ο ορισμός αυτού του νομικά πρωτόφαντου όρου.
Η παράγραφος 5 όπου «Συνιδιοκτήτες εξ’ αδιαιρέτου αυθαίρετων κτισμάτων ή νόμιμων κτισμάτων με αυθαίρετες μικρές παραβάσεις ή αυθαίρετες κατασκευές, δύνανται να αιτούνται την υπαγωγή τους στις ρυθμίσεις του παρόντος, ανεξαρτήτως της σύμφωνης γνώμης των λοιπών συνιδιοκτητών», φαίνεται να έρχεται σε πλήρη αντίθεση με το άρθρο 83, παρ. 1δi τού ιδίου νόμου όπου για αυθαίρετες κατασκευές επί κοινοχρήστων χώρων, την αίτηση για υπαγωγή στον νόμο δύναται να υποβάλει ένας εκ των συνιδιοκτητών μόνο «μετά από απόφαση της πλειοψηφίας, σύμφωνα με τα οριζόμενα στον κανονισμό της οροφοκτησίας, άλλως με απλή πλειοψηφία».
Προφανώς η παράγραφος 5 του άρθρου 82 ισχύει μόνο όταν δεν υπάρχει σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας και κανονισμός πολυκατοικίας που να αναφέρει τον τρόπο αντιμετώπισης αυθαιρεσιών επί των κοινοχρήστων χώρων της πολυκατοικίας.
Καλό θα ήταν όμως να διευκρινιστεί.
Σύμφωνα με το 5.
Για αυθαιρεσίες που δύναται να υπαχθούν και να νομιμοποιηθούν σύμφωνα με τον εκάστοτε Οικοδομικό Κανονισμό και των λοιπών κανονιστικών διατάξεων της περιοχής , θα πρέπει και στην νέα οικοδομική άδεια νομιμοποίησης να μην χρειάζεται η συναίνεση των συνιδιοκτητών !
Ποιος ο λόγος να μπορούν να υπαχθούν στον νόμο χωρίς την συναίνεση των συνιδιοκτητών και να γεμίζει η πόλη μας με τακτοποιημένα ή με πρόστιμο διατηρημένα αυθαίρετα εφόσον μπορούν να νομιμοποιηθούν ?
Πρόταση γιά βελτίωση του 6β
Επειδή η λέξη ΟΛΟΥΣ που αναφέρεται στο 6β έχει μιά απόλυτη έννοια , η οποια πορϋπόθεση δυσκολα θα τηρείται , προτείνεται η λέξη ΠΛΕΙΟΨΗΦΙΑ .
Η συγκεκριμένη παράγραφος 6β δίνει λύση σε ένα πολύ συχνό πρόβλημα ιδιαίτερα στις παλιές πολυκατοικίες, το οποίο μέχρι τώρα δρούσε ανασταλτικά τόσο για την υπαγωγή όσο και για την μεταβίβαση.
Θα μπορούσε να βελτιωθεί ώστε να εξαιρεί τις περιπτώσεις όπου υπάρχει εσοχή ορόφων πάνω από την αυθαιρεσία.
Επομένως, θα πρέπει να αντικατασταθεί ως εξής:
β) η ίδια αυθαίρετη επέκταση υφίσταται σε όλους τους ορόφους του κτιρίου(όχι οριζόντιας ιδιοκτησίας που αναφέρει το κείμενο) με εξαίρεση σε αυτούς που κατασκευάστηκαν σε εσοχή.
Επί μήνες επικοινωνούμε ως γραφείο με την νομική υπηρεσία του ΥΠΕΚΑ για το συγκεκριμένο άρθρο το οποίο θεωρούμε ότι έχει δημιουργήσει πλήθος προβλημάτων. Η απάντηση ήταν ότι γίνεται προσπάθεια στο νέο σ/ν να συμπεριληφθούν διατάξεις που θα λύνουν αυτά τα προβλήματα. Το αποτέλεσμα είναι μετά από 3 χρόνια και τόσα διαπιστωμένα προβλήματα, το νέο σ/ν να υποβάλεται αντιγράφοντας, κατά λέξη, το Ν4178/13. Βάσει των υφιστάμενων διατάξεων, οι Συμβολαιογραφικοί Σύλλογοι της χώρας αρνούνται το δικαίωμα να γίνει σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας σε εκτός σχεδίου ακίνητα στα οποία δεν υπάρχει κτίσμα (νόμιμο ή αυθαίρετο) σε ΚΑΘΕΜΙΑ από τις κάθετες. Επίσης απαιτούν αυτά τα κτίσματα να είναι ενοποιημένα. Με καταγεγραμμένες όλες αυτές τις παρερμηνείες, πιστεύω, του Ν4178, δεν μπορώ να αντιληφθώ γιατί δεν γίνεται μια ουσιαστική προσπάθεια αλλαγής αυτού του αναχρονιστικού νομικού πλαισίου το οποίο έχει παγιδεύσει χιλιάδες πολίτες σε όλη την επικράτεια σε ιδιοκτησίες οι οποίες δεν δύνανται να διαχωριστούν αλλά ανήκουν σε 20 και 30 διαφορετικούς ιδιοκτήτες. Νομίζω ότι θα πρέπει να επιτραπεί η σύσταση καθέτου στα εκτός σχεδίου, απερίφραστα, και χωρίς, για μια ακόμη φορά, να παραπέμπεται σε μελλοντικό Διάταγμα, στον παρόντα νόμο.
παρακαλω να διευκρινηστει αν σε εκτος σχεδιου που εχουν κατασκευασθει ανεξαρτητες και αυτοτελεις κατοικιες αλλα σε επαφη(δημιουργωντας ενα ενιαιο ογκο συμφωνα με τον νομο που ισχυει), στις οποίες εχουν συνταχθει ήδη οριζοντιες ιδιοκτησίες χωρις αποκλειστική χρήση στους ακάλυπτους χώρους του γηπεδου, ειναι δυνατη η συσταση καθετου συνιδιοκτησιας.
Με απλά λόγια θα πρέπει να δίνεται η δυνατότητα στους συνιδιοκτήτες των εξ’ αδιαιρέτου ακινήτων να μπορούν από μόνοι τους να :
1. Κάνουν νομιμοποίηση των αυθαιρεσιών του ακινήτου τους. Με απλή επίδειξη των παραστατικών που πιστοποιούν την κυριότητα τους επι των προς νομιμοποίηση ακινήτων.
2.Να μπορούν να προχωρούν στην συνέχεια στην σύσταση καθέτου και οριζοντίου ιδιοκτησίας απλά με την σύμφωνη γνώμη των άλλων συνιδιοκτητών.
Η παράγραφος 6 του άρθρου 82 επί τέλους, πολύ σωστά, επιχειρεί να φέρει στην επιφάνεια και να επιλύσει το έντονο αυτό πρόβλημα που υπάρχει για δεκαετίες (από την κατασκευή) και με τους Ν. 4014 και Ν. 4178 δεν μπορούσε να λυθεί (ασυνεννοησία μεταξύ των ιδιοκτητών μιας πολυκατοικίας). Ουσιαστικά με αυτή την διάταξη :
α) δίνεται το δικαίωμα στον ενδιαφερόμενο ιδιοκτήτη, μιας οριζόντιας ιδιοκτησίας, ο οποίος δεν έχει την ευθύνη της κατασκευής της αυθαιρεσίας, (όπως και οι υπόλοιποι ιδιοκτήτες του κτηρίου) να κάνει χρήση των ευεργετικών διατάξεων του νόμου, αποφεύγοντας υψηλά εκ των υστέρων πρόστιμα που μπορεί να προκύψουν
β) επιτυγχάνεται η ανάδειξη και καταγραφή του υπάρχοντος πολεοδομικού προβλήματος
γ) δεν αφαιρείται το δικαίωμα άλλων ιδιοκτητών του κτηρίου που έχουν την όποια διαφορετική γνώμη για πιθανή βλάβη των συμφερόντων τους, να προσφύγουν στην δικαιοσύνη η οποία είναι και η μόνη αρμόδια σ’ αυτές τις περιπτώσεις για την τελεσίδικη λύση του προβλήματος.
Προσοχή όμως, για να λειτουργήσει στην πράξη η διάταξη αυτή, θα πρέπει να μην είναι υποχρεωτικός ο παράλληλος περιορισμός (6β). Ο περιορισμός αυτός, του οποίου ο έλεγχος μπορεί να μην είναι εφικτός, εξαιρεί αναίτια άπειρες περιπτώσεις (την συντριπτική πλειοψηφία) που πρέπει να δικαιούνται την χρήση της παραγράφου 6 όπως το παρακάτω κλασσικό παράδειγμα : το εμβαδόν μιας αποθήκης (οριζόντια ιδιοκτησία με χιλιοστά επί του οικοπέδου) στον υπόγειο όροφο πολυκατοικίας έχει μεγαλώσει εις βάρος του κοινόχρηστου και κοινόκτητου χώρου. Η αυθαιρεσία αυτή δεν επαναλαμβάνεται προβολικά στους άλλους ορόφους των οποίων η εσωτερική διαρρύθμιση είναι τελείως διαφορετική.
Στην περίπτωση εξ΄αδιαιρέτου ιδιοκτησιών εντός σχεδίου πόλεως, θα πρέπει να δίνεται η δυνατότητα να υποβάλλει ο κάθε συνιδιοκτήτης ανεξάρτητη δήλωση, για το τμήμα της ιδιοκτησίας που κατέχει στην πράξη, ώστε να μπορέσει να γίνει μεταγενέστερα η σύσταση καθέτων ή οριζόντιων ιδιοκτησιών, αντί να την υποβάλλει ένας εξ΄αυτών και να διεκδικεί έπειτα τα χρήματα του προστίμου. Η βεβαίωση θα μπορεί να χορηγηθεί μόνο για το τμήμα του αυθαιρέτου που έχει ρυθμιστεί.
ΘΑ ΠΡΕΠΕΙ ΝΑ ΕΠΙΤΡΑΠΕΙ ΚΑΙ Η ΣΥΣΤΑΣΗ ΔΙΗΡΗΜΕΝΩΝ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΩΝ ΣΕ ΟΛΕΣ ΤΙΣ ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ ΑΝΕΓΕΡΘΕΙΣΕΣ ΕΙΤΕ ΠΡΙΝ ΤΗΝ 28-7-2011 ΕΙΤΕ ΜΕΤΑ ΕΦΟΣΟΝ ΕΧΟΥΝ ΤΗΝ ΝΟΜΙΜΗ ΣΧΕΤΙΚΗ ΟΙΚΟΔΟΜΙΚΗ ΑΔΕΙΑ, ΟΠΩΣ ΕΠΙΣΗΣ ΝΑ ΔΙΝΕΤΑΙ ΤΟ ΔΙΚΑΙΩΜΑ ΣΥΣΤΑΣΗΣ ΚΑΘΕΤΟΥ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ ΚΑΙ ΣΕ ΜΕΛΛΟΝΤΙΚΕΣ ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ ΓΙΑΤΙ ΥΠΑΡΧΟΥΝ ΠΟΛΛΕΣ ΠΕΡΙΠΤΩΣΕΙΣ ΠΟΥ ΣΕ ΓΗΠΕΔΑ ΕΚΤΟΣ ΣΧΕΔΙΟΥ ΠΟΛΕΩΣ ΜΟΝΟ ΟΡΙΣΜΕΝΟΙ ΑΠΟ ΤΟΥΣ ΣΥΝΙΔΙΟΚΤΗΤΕΣ ΤΟΥ ΓΗΠΕΔΟΥ ΕΧΟΥΝ ΑΝΕΓΕΙΡΕΙ ΣΕ ΤΜΗΜΑΤΑ ΑΠΟΚΛΕΙΣΤΙΚΗΣ ΧΡΗΣΕΩΣ ΤΟΥΣ ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ ΚΑΙ ΤΙΣ ΕΧΟΥΝ ΤΑΚΤΟΠΟΙΗΣΕΙ ΕΝΩ ΟΙ ΥΠΟΛΟΙΠΟΙ ΔΕΝ ΕΧΟΥΝ ΚΤΙΣΕΙ ΜΕΧΡΙ ΣΤΙΓΜΗΣ ΑΛΛΑ ΕΙΝΑΙ ΥΠΟΧΡΕΩΜΕΝΟΙ ΣΤΟ Ε9 ΝΑ ΔΗΛΩΝΟΥΝ ΚΑΙ ΤΑ ΚΤΙΣΜΑΤΑ ΤΩΝ ΥΠΟΛΟΙΠΩΝ ΚΑΙ ΝΑ ΕΠΙΒΑΡΥΝΟΝΤΑΙ ΜΕ ΤΟ ΕΝΦΙΑ ΑΝΑΛΟΓΑ ΜΕ ΤΟ ΠΟΣΟΣΤΟ ΤΟΥΣ ΚΥΡΙΟΤΗΤΑΣ ΣΤΟ ΓΗΠΕΔΟ
Έχω οριζόντια και κάθετη ιδιοκτησία σε εξ αδιαιρετου συγκρότημα κατοικιών εντος, με κανονισμό που δεν περιέγραφε εκ γεννει την πραγματική κατάσταση που μας δημιούργησε με τις παράνομιες του ο κατασκευαστης και άλλες κατασκευες(αλλαγές χρήσης,αυθαίρετα,εγκαταστάσεις). Έχω υπάχθει στους νόμους περί αυθαιρετων, παρ όλα αυτά είμαι νομικά ακαλυπτη λόγω των λαθών που υπάρχουν στον κανονισμό κ του σχεδίου του, που διορθώνεται μόνο με συμφωνία όλων χωρίς να μπορώ να συνεχισω τις ρυθμίσεις μου που αφορά κοινόχρηστους και με μια αγωγή εις βάρος μου που λόγω του κανονισμού αλλοίωσα τις λαθος όψεις που θεωρούνται κοινοχρηστοι και τις χρησεις και την κατάληψη κοινοκτητου-κοινοχρηστου του ακινητου ασχέτως που μου πήραν νόμιμα μέτρα από το συμβόλαιο μου και τα έκαναν κοινοχρηστα. Όλα έχουν λάθη. Θα μπορούσα να κάνω κι εγώ αγωγή για τα ίδια στους υπόλοιπους αλλά δεν είναι λύση αυτό.Γιαυτό πρέπει να διασαφηνιστει η 6παράγραφος για μονομερως υπαγωγη στο νομό 4178 και να μπορώ να τροποποίησω με αίτημα τις αντίστοιχες πραξεις που αφορούν το ακίνητο μου χωρίς να με δεσμεύουν οι διατάξεις του 1024/71 για πλειοψηφία ή του 65% και σε άλλες ομοφωνα. Αν δεν τροποποιησετε τους νόμους που αφορά την νομιμότητα της υπαγωγης των αυθεραιτων δηλαδή να υπερτερεί ο 4178 και να μπορεί κάποιος μονομερως να πάρει έγκριση από μηχανικό, υπηρεσίες και δικαστήρια μετά από έλεγχο και δημιουργία καινούριου κανονισμού και πραξεων, τότε δεν υπάρχει νόημα να μπούμε στις ρυθμίσεις γιατί θα μας τις ανάκλησουν τις ρυθμίσεις μας τα δικαστήρια που θα μας πηγαίνουν οι συνιδιοκτητες για προσωπικούς λόγους. Και ελπίζω όλη η διαδικασία των πραξεων να είναι κοστολογημενη για ανθρώπους που δεν έχουν.
Η παράγραφο 2 αν καταλαβαίνω καλά προσπαθεί να λύση τα εξ αδιαίρετου, θα πρέπει η απόδειξη κατοχής του ακινήτου να γίνεται όχι μόνο με τα δικαιολογητικά που αναφέρονται στο άρθρο γιατί περιπτώσεις που ο γονέας έχει φτιάξει διαμερίσματα και τα έχει δώσει στα παιδιά και μένουν σε πολλές περιπτώσεις δεν υπάρχουν στοιχεία λογαριασμών οι άλλα έγραφα γιατί δεν τα έχουν αλλάξει από τo όνομα του πατέρα. θα πρέπει να προστεθεί και η υπεύθυνη δήλωση του κατόχου ότι είναι δικό του ή ένορκη κατάθεση σε συμβολαιογράφο με μάρτυρες ότι το κατέχει και στα δικαιολογητικά να μην απαιτείται τοπογραφική αποτύπωση όλου του οικόπεδου σε περίπτωση που είναι περισσότερα κτίσματα κτισμένα και δεν συναινούν για να τακτοποιήσουν και οι υπόλοιποι.
Για την εφαρμογή της παρ. 5 θα πρέπει να τροποποιηθεί το σύστημα του ΤΕΕ ώστε να μην απαιτεί τα στοιχεία των συνιδιοκτητών. Η εύρεση των στοιχείων τους (ειδικά ΑΦΜ) παραπέμπει έμμεσα στην σύμφωνη γνώμη τους για την τακτοποίηση.
Για την εφαρμογή της παρ. 6 και μετά τη διόρθωση της πρότασης β όπως σημειώνουν και άλλοι σχολιαστές, θα ήθελα να τονίσω ότι θα πρέπει να ληφθεί η σύμφωνη γνώμη των συμ/κών συλλόγων, αλλά και των υποθηκοφυλάκων που θα μεταγράφουν τέτοιες πράξεις.
Η Παρ 6 εδ. Β «η ίδια αυθαίρετη επέκταση υφίσταται σε όλους τους ορόφους της οριζόντιας ιδιοκτησίας» θα πρέπει να απαλειφθεί, Αλλιώς η διάταξη είναι έως φωτογραφική για ελάχιστες περιπτώσεις που μπορούν να υπαχθούν σε αυτήν ως έχει. Αφού συζητάμε πλέον για μονομερείς τροποποιήσεις θα πρέπει αυτές να επιτρέπονται σε κάθε περίπτωση που το κτίσμα έχει τη σημερινή του μορφή από κατασκευής.
Καλό θα ήταν η παρ.6 να έχει εφσρμογή και για τους προηγούμενους νόμους (Ν.4178/2013 κτλ) ώστε να επιλυθούν όμοια θέματα στο μέλλον. Επίσης η αναφορά για ορόφους ορ. ιδιοκτησίας είναι δυσνόητη και καλό θα ήταν διευκρινιστεί στο σώμα του νόμου κι όχι με εγκυκλίους…
Η περίπτωση 6β που αφορά σε προϋπόθεση ύπαρξης της αυθαιρεσίας σε όλους τους ορόφους πρέπει να αποσαφινισθεί ότι αναφέρεται σε όλους του ορόφους «που έχουν το ίδιο περίγραμμα» , διότι είναι δυνατόν σε πολυκατοικίες οι ανωτεροι όροφοι όντας σε εσοχή να μην είχαν την δυνατότητα τροποποιησης του περιγραμματός τους , και έτσι η κάλυψη κοινόχρηστου ακαλύπτου χώρου να αφορά τους κάτω «τυπικούς» ορόφους. Δεν προτείνω την λέξη «τυπικούς» γιατι μιά εσωτερική τροποποιηση καθιστά ορόφους με το ίδιο περιγραμμα , μη τυπικούς.
Το 6β (η ίδια επέκταση να υφίσταται σε όλους τους ορόφους) πρέπει να καταργηθεί. Δεν έχει κανένα ουσιαστικό λόγο ύπαρξης, πολλες φορές δεν είναι δυνατόν να εξακριβωθεί και τελικά θα καταργήσει τη δυνατότητα τακτοποίησης των χώρων αυτών που προβλέπονται στην παράγραφο 6 και που πολύ ορθά προστέθηκε στον παρόντα νόμο.
Συμφωνώ απόλυτα με τον προλαλήσαντα. Πιστεύω επίσης ότι πρέπει να συμπεριληφθούν και οι περιπτώσις που στα σχέδια της αρχικής σύστασης φαίνονται τυχόν αυθαίρετες υπερβάσεις, οποιασδήποτε μορφής, καθώς και σε αυτές τις περιπτώσεις τεκμαίρεται η συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών.
Σχετικά με την παράγραφο 6, υπάρχει πρόβλημα όσον αφορά στα υπόγεια καθώς δεν θα μπορεί να παρατηρηθεί όμοια παράβαση στους λοιπούς ορόφους. Οι υπερβάσεις εκ κατασκευής που αφορούν σε πλινθοδομές σε υπόγεια (όχι στοιχεία του Φ.Ο.) θα μπορούν να συμπεριληφθούν;
4..εφόσον επιτρέπεται από τις κείμενες διατάξεις η διάσπαση όγκου του κτιρίου.
Η διάσπαση του όγκου επιτρέπεται στα εκτός σχεδίου εφ όσον το δεχτεί η αρχιτεκτονική επιτροπή. Άρα αυτή η πρόταση δεν εχει νόημα. Μπορείς πάντα να συστήσεις συμβόλαιο διηρημένων ιδιοκτησιών και βλέπεις στο μέλλον αν αυτό που θα κτίσεις μπορεί να διασπαστεί.
Για την παράγραφο 6, θα ήθελα να επισημάνω ότι υπάρχουν πολλές οριζόντιες ιδιοκτησίες με ενοποιημένα, κατά την φάση της κατασκευής τους, διαμερίσματα καταλαμβάνοντας συνήθως 1 – 2 τ.μ. από κοινόχρηστο χώρο (διάδρομο κλιμακοστασίου) για να δημιουργήσουν την καινούργια είσοδο. Στα αρχικά συμβόλαια μεταβίβασης από τον κατασκευαστή στον 1ο ιδιοκτήτη συνήθως αναφερόταν η ενοποίηση και γινόταν μνεία για μελλοντική μονομερή τροποποίηση της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας. Στην παρούσα φάση εάν ο αρχικός ιδιοκτήτης δεν είχε τροποποιήσει την σύσταση και είχε μεταβιβάσει το ακίνητο, (παλαιότερα δεν υπήρχε πρόβλημα), οι τωρινοί ιδιοκτήτες δεν μπορούν να προβούν σε καμία μεταβίβαση πριν τροποποιήσουν την σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας, για την οποία όμως απαιτείται η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών της οικοδομής. Αυτά τα ακίνητα χαρακτηρίζονται σαν ακίνητα «εκτός αγοράς» αφού δεν μπορούν πλέον να πουληθούν ή να μεταβιβαστούν. Αυτό που απαιτείται με το 6β, δηλαδή η ίδια αυθαίρετη επέκταση να υφίσταται σε όλους τους ορόφους της οριζόντιας ιδιοκτησίας, είναι σχεδόν αδύνατο να συμβαίνει, αφού παρόμοιες ενοποιήσεις και τροποποιήσεις συνέβαιναν στους τελευταίους ορόφους των πολυκατοικιών, με μεγαλύτερα ποσοστά σε κατασκευές πριν το 1980. Όπως καταλαβαίνετε, για ιδιοκτησίες τόσων ετών σε μεγάλες πολυκατοικίες με ιδιοκτήτες που να μην κατοικούν πλέον στο κτήριο ή και που μπορεί να είναι διαφορετικής εθνικότητας είναι ΑΔΥΝΑΤΟ να συμφωνήσει το 100% των συνιδιοκτητών της οικοδομής για να γίνει οποιαδήποτε τροποποίηση, πιθανά ακόμα δεν θα μαζευτεί για γενική συνέλευση. Γι αυτό, θα έπρεπε ο νόμος για παρόμοιες περιπτώσεις κατάληψης κοινόχρηστου χώρου, όταν αυτό έγινε κατά την φάση της ανέγερσης της οικοδομής από τον κατασκευαστή, να δίνει το δικαίωμα στον ιδιοκτήτη να τροποποιεί μονομερώς την σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας. Επίσης εάν υπάρχει μνεία στο αρχικό συμβόλαιο για μονομερή τροποποίηση της σύστασης και δεν έχει γίνει από τον 1ο ιδιοκτήτη να προβλεφθεί στον νέο νόμο να δίνεται αυτή η δυνατότητα στον τωρινό ιδιοκτήτη.
Θελω να τοποθετηθω λογω των αιτιασεων των Συμβολαιογραφων φιλων και συνεργατων ΑΛΛΑ
Εχετε συνειδητοποιησει το θεμα των ποσοστων εξ αδιαιρετου εκτος σχεδιου που αναγραφατε στα συμβολαια
<>?
Γιατι δεν συμβαλλετε να ΛΥΘΕΙ αυτο το προβλημα που εσεις δημιουργησατε με εμμεση εξαπατηση των αγοραστων με ΚΑΤΑΧΡΗΣΤΙΚΟΥΣ ΥΠΟΣΧΕΤΙΚΟΥΣ ΟΡΟΥΣ για σχεδια και οικοπεδα που θα επαιρναν σε ΚΑΘΕ ΒΟΥΝΟΚΟΡΦΗ (εδω της ΚΕΡΑΤΕΑΣ ασ πουμε)
να αναφερω ενα παραδειγμα
Αγρος 7 στρεμματων εχει <> εξ αδιαιρετου σε 20 τεμαχια
τα 6 απο αυτα κτισθηκαν τα αλλα ειναι αδομητα.Καλα ο συντελεστης δομησης 23 προ πολλου εξαντληθει.
Εγινε προσπαθεια να λυθει απο αστοιχειωτους και ανεφεραν ΡΗΤΑ–ΔΕΝ ΜΕΤΑΒΑΛΛΟΝΤΑΙ ΤΑ ΕΜΠΡΑΓΜΑΤΑ ΔΙΚΑΙΩΜΑΤΑ—-μα ειναι δυνατον .Αυτο ειναι το θεμα
Η καθετος ιδιοκτησια ΕΙΝΑΙ ΕΠΙ ΚΤΙΣΜΑΤΩΝ οποτε ουτε τα 6 κτισμενα δεν ειναι δυνατον να υπαχθουν διοτι υπαρχουν ιδανικα μεριδια που αναφερονται σε 14 τεμαχια.Το χαος εχει δημιουργηθει.
Επειδη δεν εχει νοημα να ασχοληθω αλλο εξ αλλου το ξερετε το προβλημα οποιος ερχεται στο γραφειο σας για μια πραξη τον αποπεμπεται λες και καταλαβε(?) τι αγορασε τοτε.
Θελω να προτεινω μια λυση .
Να τροποποιηθει με τροπολογια στον νομο ,ο ΝΟΜΟΣ 1024/71 με τετοιο τροπο ΠΕΡΙΩΡΙΣΜΕΝΗΣ χρονικης διαρκειας δηλαδη για ηδη ΥΠΑΡΧΟΥΣΕΣ κατατμησεις κατα τετοιο τροπο ωστε αυτοι που θα δηλωσουν το αυθαιρετο να μπορουν να κανουν συμβολαιογραφικες πραξεις οι δε αδομητοι ΝΑ ΥΠΟΚΕΙΝΤΑΙ σε μελλοντικη αποκατασταση οταν το συνολικο ακινητο ενταχθει στο σχεδιο διοτι ετσι και αλλιως σαν οικοπεδο απο τον ΝΟΚ αντιμετωπιζεται σαν ενιαιο.
Ολη η προταση βεβαια αφορα τα υπο ενταξη στο σχεδιο και εφοσον εχει γινει η πρωτη αναρτηση πολεοδομικης μελετης.
Ευρυτερα μπορει να διερευνηθει και για τις λεγομενες οικιστικες πυκνωσεις.
Δεν ειναι δυνατον να αντιμετωπισθουν ολες οι περιπτωσεις.
Βεβαια πρεπει ,αφου ο νομος αποδεχεται την ΝΟΜΗ σαν εννοια για την δηλωση του αυθαιρετου θα μπορουσε η πολιτεια με την βοηθεια των Συμβολαιογραφων να Ρυθμισει και τα φορολογικα θεματα στις περιπτωσεις αυτες διοτι ακομη και πεντε αυθαιρετα να ειναι με εξ αδιαιρετου χιλιοστα μονο και μονον η δηλωση για την εφορια καταντα διατριβη .Με ελαφρυνσεις βεβαια.
Εχω και αλλα σχολια για τον ΝΟΜΟ αλλα αυτο που πρεπει να καταλαβουν στο υπουργειο ειναι οτι η ηλεκτρονικη εκδοση των αδειων επρεπε να ειχε γινει χθες.
Η παράγραφος 6 λύνει αρκετά προβλήματα κυρίως σε πολυκατοικίες που υπάρχουν τέτοιες υπερβάσεις εκ κατασκευής. Θα πρέπει ωστόσο να εξεταστεί η πιθανότητα υπαγωγής χωρίς το δεύτερο σκέλος σε περιπτώσεις που δεν υπάρχει τυπικός όροφος και η υπέρβαση διαφέρει κατά θέση ή στα ισόγεια αυτών όπου η κάτοψη λόγω της κεντρικής εισόδου διαφέρει σε κάθε περίπτωση και πιθανή υπέρβαση δεν ακολουθείται στους ορόφους χωρίς ουσιαστικά να διαφέρει σε βαρύτητα (παράβασης).