Οι αυθαίρετες κατασκευές και αλλαγές χρήσης που έχουν συντελεστεί πριν την 28.07.2011 κατηγοριοποιούνται ως εξής για την υπαγωγή τους στις διατάξεις του παρόντος νόμου:
Α. Κατηγορία 1:
Αυθαίρετες κατασκευές σε κτίριο με αποκλειστική χρήση κατοικία, που υφίστανται προ του έτους 1975 και με την επιφύλαξη των οριζομένων στην παρ.1 του άρθρου 70 περί αυθαίρετης αλλαγής χρήσης.
Υπάγονται στις διατάξεις του παρόντος νόμου και εξαιρούνται οριστικά της κατεδάφισης αυθαίρετες κατασκευές οι οποίες ολοκληρώθηκαν προ της 09.06.1975 με την καταβολή παραβόλου ποσού 500 ευρώ και χωρίς την καταβολή ενιαίου ειδικού προστίμου. Για την υπαγωγή υποβάλλονται μόνο τα δικαιολογητικά των περιπτώσεων 1-5, και 7 του άρθρου 83 και αποτύπωση των κατόψεων του κτιρίου ή της ιδιοκτησίας. Στις περιπτώσεις όπου έχει συσταθεί οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία η υπαγωγή κατά τις διατάξεις του παρόντος άρθρου υποβάλλεται υποχρεωτικώς ανά διηρημένη ιδιοκτησία.
Β. Κατηγορία 2.
Αυθαίρετες κατασκευές που υφίστανται προ της 01.01.1983.
Υπάγονται στις διατάξεις του παρόντος νόμου και εξαιρούνται οριστικά της κατεδάφισης αυθαίρετες κατασκευές οι οποίες ολοκληρώθηκαν προ του έτους 1983 με την καταβολή του παραβόλου και του ενιαίου ειδικού προστίμου κατά τις διατάξεις του παρόντος. Για την υπαγωγή υποβάλλονται μόνο τα δικαιολογητικά των περ. 1-5,7,10 και 11 του άρθρου 83 και αποτύπωση των κατόψεων του κτιρίου ή της ιδιοκτησίας και δεν απαιτούνται λοιπά στοιχεία και σχέδια. Δεν πληρούνται οι προϋποθέσεις της παρούσας κατηγορίας στην περίπτωση που στο ακίνητο ή στην αυτοτελή ιδιοκτησία υπάρχουν και άλλες αυθαίρετες κατασκευές ή αλλαγές χρήσεις οι οποίες πραγματοποιήθηκαν ή εγκαταστάθηκαν μεταγενέστερα του έτους 1983.
Γ. Κατηγορία 3.
Αυθαίρετες μικρές παραβάσεις.
Υπάγονται στις διατάξεις του παρόντος νόμου και εξαιρούνται οριστικά της κατεδάφισης οριστικά, με την καταβολή παραβόλου ποσού 500 ευρώ και χωρίς την καταβολή ειδικού προστίμου, οι εξής παραβάσεις, ανεξαρτήτως του αριθμού αυτών:
α. Τοποθέτηση δομικών στοιχείων σε ακάλυπτο χώρο όπως φούρνοι, διακοσμητικοί κρουνοί και άλλα διακοσμητικά στοιχεία.
β. Μείωση του ποσοστού της υποχρεωτικής φύτευσης του ακαλύπτου χώρου του οικοπέδου έως 5%.
γ. Προσθήκη μόνωσης εξωτερικά στις όψεις.
δ. Αλλαγή των διαστάσεων των εξωστών που προκαλεί υπέρβαση της επιφανείας τους έως 10%. Συμπεριλαμβάνονται στην παρούσα περίπτωση και εξαιρούνται οριστικά της κατεδάφισης και ανοικτοί εξώστες που υπέρκεινται του κοινόχρηστου χώρου της πόλης εφόσον εξασφαλίζεται κάτω από την επιφάνειά τους καθαρό ελεύθερο ύψος τουλάχιστον τριών 3 μέτρων.
ε. Αλλαγή έως 10% των διαστάσεων των ανοιγμάτων και μετατόπιση αυτών έως 2 μέτρα.
στ. Κατασκευή πέργολας. κατά την παρ. 60 του άρθρου 2 του ν. 4067/2012 (Α’ 79).
ζ. Φύτευση υποχρεωτικής υπαίθριας θέσης στάθμευσης.
η. Δεξαμενές αποχέτευσης στεγανές ή απορροφητικές καθώς και δεξαμενές νερού
θ. οικίσκοι που καλύπτουν αντλητικές εγκαταστάσεις εφόσον έχουν τις συγκεκριμένες διαστάσεις, που ορίζει το Π.Δ. της 24-5-1985 (ΦΕΚ 270Δ/31-5-1985). Για την εν λόγω περίπτωση δεν απαιτείται η καταβολή παραβόλου.
ι. Εργασίες διαμόρφωσης εδάφους ύψους έως 1,00 μέτρο.
ια. Υπέρβαση περιτοίχισης ύψους έως 1,00 μέτρο.
ιβ. Υπέρβαση νομίμου ύψους καμινάδας έως 1,50 μέτρο.
ιγ. Αποθήκη μέγιστης επιφάνεια 15 τετραγωνικά μέτρα. και ύψους έως 2,50 μέτρα.
ιδ. Υπέρβαση ύψους των επαγγελματικών, βιομηχανικών, βιοτεχνικών και αγροτικών αποθηκών έως 20% του ύψους που προβλέπεται στη σχετική οικοδομική άδεια.
ιε. Αλλαγή θέσης του προβλεπομένου με οικοδομική άδεια κτιρίου σε άλλη θέση εφόσον δεν παραβιάζονται οι πολεοδομικές διατάξεις ή αλλαγή θέσης του προβλεπομένου με οικοδομική άδεια κτιρίου σε άλλη θέση λόγω κατασκευής με εσφαλμένη αναστροφή της κάτοψης σε νόμιμη θέση και υπό την προϋπόθεση ότι δεν μεταβάλλεται η τελική στάθμη του εδάφους. Επιτρέπεται κατ’ εξαίρεση των οριζομένων στην παρ. 9 του άρθρου 51 η ενημέρωση του φακέλου της οικοδομικής άδειας με τις μελέτες του υφισταμένου κτιρίου προκειμένου να εκδοθεί η ταυτότητα κτιρίου.
ιστ. Αλλαγές στις εξωτερικές διαστάσεις του περιγράμματος του κτιρίου ή της αυτοτελούς ιδιοκτησία έως 5% και εφόσον δεν μεταβάλλεται η επιφάνεια άνω του ποσοστού 2% και κατά παρέκκλιση της περ. α, β, γ της παρ.2 του άρθρου 73.
ιζ. Παραβάσεις του Κτιριοδομικού Κανονισμού (Υπουργική Απόφαση 3046/304/30-1/3-2-1989, (59 Δ’). Για τις παρούσες παραβάσεις γίνεται ειδική μνεία στις βεβαιώσεις των Μηχανικών, κατά την τεχνική έκθεση.
ιη. Πρόχειρες, προσωρινές, κινητές, κατασκευές από πανί ή νάϋλον που χρησιμοποιούνται για την προσωρινή αποθήκευση υλικών και προϊόντων εμπορίου σε βιομηχανικά, βιοτεχνικά κτίρια με νόμιμη άδεια.
ιθ. αυθαιρεσίες που δεν μεταβάλλουν τις εξωτερικές διαστάσεις του περιγράμματος του κτιρίου ανά στάθμη άνω του 5% ή που δεν δημιουργούν αυθαίρετη επιφάνεια ανά στάθμη μεγαλύτερη του 5%, πρόχειρες ξύλινες κατασκευές βοηθητικής χρήσης έως 8 τ.μ και μεγίστου ύψους 2,50 μ. που τοποθετούνται στον ακάλυπτο χώρο.
Για την υπαγωγή υποβάλλεται αίτηση και υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη, τεχνική έκθεση Μηχανικού καθώς και φωτογραφίες, ως προβλέπεται από τις διατάξεις του παρόντος.
Σε περίπτωση παραβάσεων που δεν πληρούν τις προϋποθέσεις των διαστάσεων που τίθενται με την παρούσα κατηγορία εφαρμόζεται η παρ. 5 του άρθρου 84 της παρούσας ενότητας, με την επιφύλαξη της περίπτωσης (ιστ) για την οποία εφαρμόζονται οι γενικές διατάξεις υπολογισμού του προστίμου του ίδιου άρθρου.
Δ. Κατηγορία 4
α. Υπάγονται στις διατάξεις του παρόντος νόμου και αναστέλλεται για 30 χρόνια η επιβολή κυρώσεων κατά τις διατάξεις του παρόντος μετά την υπαγωγή, την καταβολή του σχετικού παραβόλου και την καταβολή του ενιαίου ειδικού προστίμου, με την επιφύλαξη εφαρμογής των οριζομένων στο άρθρο 81, οι εξής αυθαίρετες κατασκευές ή αυθαίρετες αλλαγές χρήσης:
αα) Αυθαίρετες κατασκευές εφόσον δεν παραβιάζονται σε ποσοστό μεγαλύτερο του 40% τα πολεοδομικά μεγέθη κάλυψης και δόμησης και σε ποσοστό μεγαλύτερο του 20% το πολεοδομικό μέγεθος του ύψους που προβλέπονται από την οικοδομική άδεια και δεν υπερβαίνουν:
α) τα 200 τετραγωνικά για χρήση κατοικίας ανά ιδιοκτησία
β) τα 500 τετραγωνικά για βιομηχανική χρήση.
Στα ως άνω ποσοστά συνυπολογίζονται όλα τα αυθαίρετα κτίσματα επί του ακινήτου καθώς και τυχόν αυθαίρετες κατασκευές που έχουν υπαχθεί στους νόμους 3775/2009 (Α’ 122), 3843/2010 (Α’ 62) και 4014/2011 (Α’ 62) και 4178/2013. Δεν συνυπολογίζονται επιφάνειες εντός του περιγράμματος του κτιρίου σε εντός σχεδίου περιοχές που δεν δημιουργούν αυτοτελείς χώρους, όπως σοφίτες, εσωτερικοί εξώστες, υπόγεια. Τυχόν ημιυπαίθριοι χώροι δε συνυπολογίζονται μέχρι του ποσοστού υπέρβασης 80% του πολεοδομικού μεγέθους κάλυψης και δόμησης υπό την προϋπόθεση ότι έχουν ενταχθεί στους 3775/2009 (Α’ 122), 3843/2010 (Α’ 62) και 4014/2011 (Α’ 62) και 4178/2013. Οι ανωτέρω αυθαίρετες κατασκευές εξαιρούνται της κατεδάφισης οριστικά μετά την συμπλήρωση της ταυτότητας του κτιρίου κατά τις διατάξεις του ν.3843/2010 (Α’ 62).
ββ) Αυθαίρετες αλλαγές χρήσης, εφόσον έχουν συντελεστεί σε περιοχές εντός σχεδίου και υπό την προϋπόθεση ότι η εν λόγω χρήση είναι σύμφωνη με τις επιτρεπόμενες χρήσεις της περιοχής.
γγ) Αυθαίρετες κατασκευές ημιυπαίθριων χώρων σε κτίσματα που βρίσκονται σε περιοχές εκτός σχεδίου και υπό την προϋπόθεση η χρήση τους είναι σύμφωνη με τις επιτρεπόμενες χρήσεις της περιοχής, εφόσον δεν παραβιάζονται σε ποσοστό μεγαλύτερο του 60% τα πολεοδομικά μεγέθη κάλυψης και δόμησης.
β. Δεν συμπεριλαμβάνονται στην παρούσα περίπτωση και δεν εξαιρούνται οριστικά της κατεδάφισης αυθαίρετες κατασκευές εφόσον βρίσκονται εντός προκηπίου.
γ. Αυθαίρετες κατασκευές ή αυθαίρετες αλλαγές χρήσεις για τις οποίες έχει περατωθεί η διαδικασία διατήρησης κατά τις διατάξεις του ν. 3775/2009 (Α’ 122) ή του ν. 3843/2010 (Α’ 62) ή του ν. 4014/2011 (Α’ 209) ή του ν. 4178/2013 με την επιφύλαξη των οριζομένων στην περ.αα, ββ και γγ, εξαιρούνται οριστικά της κατεδάφισης μετά την συμπλήρωση της ταυτότητας του κτιρίου κατά τις διατάξεις του ν. 3843/2010 (Α’ 62).
Ε. Κατηγορία 5
α. Αυθαίρετες κατασκευές και αυθαίρετες αλλαγές χρήσης με την επιφύλαξη των οριζομένων στο άρθρο 73 που δεν συμπεριλαμβάνονται τις κατηγορίες 1-4 του παρόντος άρθρου.
β. Για τις αυθαίρετες κατασκευές ή αυθαίρετες αλλαγές χρήσης της παρούσας κατηγορίας αναστέλλεται για τριάντα (30) χρόνια η επιβολή κυρώσεων, κατά τις διατάξεις του άρθρου 81 και επιτρέπεται η μεταβίβαση και η σύσταση εμπράγματου δικαιώματος επ’ αυτών μετά την υπαγωγή στις διατάξεις του παρόντος νόμου, την καταβολή του σχετικού παραβόλου και την καταβολή του ενιαίου ειδικού προστίμου. Οι κατασκευές αυτές δύναται να εξαιρεθούν οριστικά της κατεδάφισης κατά τις διατάξεις της παρ. 1β του άρθρου 35 του παρόντος νόμου με την αντιστοίχιση ίσου με την υπέρβαση τους Τίτλου Σ.Δ., μέσω της Τράπεζας Δικαιωμάτων Δόμησης και Κοινόχρηστων Χώρων, εφόσον βρίσκονται εντός Ζ.Α.Ε.Σ. κατά τις διατάξεις του άρθρου 37 του παρόντος νόμου.
Θα συνέβαλε πολύ στην αύξηση της παραγωγής και στην βελτίωση της ποιότητας της ζωής του ιδιοκτήτη ενός αγροκτήματος η αύξηση του μεγέθους της αποθήκης του άρθρου 4 του Ν. 4067/2012 όπως έχει τροποποιηθεί και ισχύει με το άρθρο 48 του Ν. 4178/2014 σε 50 m2 καθώς και η αύξηση του ύψους στα 4,5 m όπως ίσχυε στο παρελθόν με την παρ. 4 του άρθρου 6 του ΠΔ 24/1985 (ΦΕΚ Δ΄ 270) για χρηστικούς λόγους.
Να επιτρέπεται να γίνεται χρήση οπλισμένου σκυροδέματος στην οροφή της αποθήκης για λόγους ασφαλείας από διαρρήξεις καθώς και πρακτικούς όπως λόγους αποτροπής εισόδου τρωκτικών στην αποθήκη από την στέγη της αποθήκης.
Επίσης σκόπιμο κρίνεται να μειωθεί η απόσταση της αποθήκης από τα όρια του γηπέδου στα 5m. Για παράδειγμα σε ένα αγρόκτημα επιφάνειας ενός στρέμματος διαστάσεων 31*32 m (=992 m2) δεν μπορεί να κατασκευαστεί αποθήκη. Αλλά και σε μεγαλύτερα καλλιεργούμενα αγροκτήματα καλό θα είναι η αποθήκη να βρίσκεται σε κάποια άκρη του αγροεμαχίου και να απέχει από τα όρια του απόσταση 5m για να μην εμποδίζονται οι καλλιεργητικές εργασίες.
Άρθρο 80
Κατηγορία 4
Όπου αναφέρεται εντος σχεδίου πρεπει να συμπληρωθεί σε εντος σχεδίου και εντος οικισμού.
Δεν ξέρω αν εγινε απο λαθος η επίτηδες για να εξαιρέσει τους οικισμούς εκεί που μένουν οι περισσότερο αδύναμοι οικονομικά.
Το σωστό στο αα.ειναι: Δεν συνυπολογίζονται επιφάνειες εντος του περιγραμματος του κτιριου σε εντος σχεδίου και εντος οικισμού περιοχές που δεν δημιουργούν αυτοτελείς χώρους κλπ
Το ποσοστό υπέρβασης στο ύψος του κτιρίου, από την κατασκευή σοφίτας, υπολογίζονταν και δηλώνονταν στον 4178/13 ως εξής: (2,70 πραγματοποιηθέν ύψος σοφίτας – 2,00 νόμιμο ύψος σοφίτας) / (7,50 νόμιμο ύψος κτιρίου + 2,00 νόμιμο ύψος σοφίτας) = 7,37 %. Εξακολουθεί να ισχύει. Έτσι θα μεταφερθούν οι δηλώσεις του 4178/13 στον νέο νόμο;
Ν. 4178/13, Αρθρο 9, κατηγορία Γ, περίπτωση δ. ανοικτοί εξώστες:
• ανώγεια, με ελεύθερο ύψος < 3,00μ, νομιμοποιήθηκαν με τον 4178/13, τώρα πως θα μεταφερθούν στον νέο νόμο;
• υπέρβαση 10% αναφέρεται και στους ανοικτούς εξώστες που υπέρκεινται των κοινοχρήστων χώρων.
• η υπέρβαση 10% προκύπτει από το σύνολο των εξωστών του κτίσματος; Επομένως εάν υπάρχουν 3 εξώστες σε ένα κτίριο και ο ένας μόνο εξώστης υπέρκειται του κοινοχρήστου χώρου, το ποσοστό υπέρβαση υπολογίζεται στο σύνολο των ανοικτών εξωστών;
• Στην περίπτωση που υπάρχει 0% υπέρβαση του ανοικτού εξώστη που υπέρκειται του κοινοχρήστου χώρου, και αυτό διότι όταν κατασκευάστηκε ο ανοικτός εξώστης, πριν το 2000, κατασκευάστηκε σύμφωνα με νόμιμη οικοδομική άδεια σε νόμιμη θέση. Κατόπιν λόγω επανακαθορισμού της ρυμοτομίας προέκυψε τμήμα του ανοικτού εξώστη να υπέρκειται του κοινοχρήστου χώρου σε ύψος < 3,00μ από την στάθμη του κοινοχρήστου χώρου. Που εντάσσεται αυτή η περίπτωση;
Όσες οικίες έχουν κατασκευαστεί πριν το 1975 απλώς να καταγραφούν και να νομιμοποιηθουν χωρίς την καταβολή προστίμου.
Θα πρέπει να εξεταστεί η αυξηση του εμβαδού των αποθηκών σε καλλιεργούμενα αγροτεμάχια από 15 τμ. (που είναι υπερβολικά μικρός χώρος) σε 50 τ.μ. καθώς και σε ύψος μέχρι 4,5 μέτρα για χρηστικούς λόγους όπως ίσχυε στο παρελθόν με το ΠΔ 24/1985. Επιπλέον να μειωθεί η απόσταση της αποθήκης από τα όρια του γηπέδου στα 5 μέτρα.
Άρθρο 80
Α. Κατηγορία 1
Για την υπαγωγή οριζόντιας ιδιοκτησίας στην Κατ. 1 θα πρέπει το όλο κτίριο να έχει αποκλειστική χρήση κατοικία? Χρήζει διευκρίνισης το πρώτο εδάφιο.
Γ. Κατηγορία 3.
Εξακολουθεί να ισχύει η αντιμετώπιση του Ν.4178/13 για ομαδοποίηση με τις λοιπές παραβάσεις και η υπαγωγή τους χρονικά ανεξαρτήτως ισχύος του νόμου?
Δ. Κατηγορία 4
Ιδιαίτερα πολύπλοκη διατύπωση, εισάγει νέες παραμέτρους για τον προσδιορισμό των μεγεθών υπέρβασης. Θα πρέπει να απλοποιηθεί και να αποσαφηνιστεί. Ημιυπαίθριοι αυθαιρέτων που εντάσσονται στον παρόντα νόμο συνυπολογίζονται στα μεγέθη υπέρβασης αν δεν είχαν ενταχθεί σε προγενέστερους νόμους?
Παράγραφος Β : Να υπάγονται κατηγορία 2 οι αυθαίρετες κατασκευές που υφίστανται και προ της 01-01-1993
Παράγραφος Δ: Είναι στην σωστή κατεύθυνση οι διατάξεις των υποπαραγράφων αα),ββ) και γγ) σε σχέση με την ασαφή , συγκεχυμένη και άδικη διαχείριση της αντίστοιχης παραγράφου Δ του άρθρου 9 του Ν4178/2013 για τον προσδιορισμό της κατηγορίας αυθαιρέτων .
Δεν είναι ισοδύναμης βαρύτητας π.χ. οι εγκαταστάσεις χώρων κύριας χρήσης σε σοφίτες, εσωτερικούς εξώστες και υπόγεια όπως και οι αυθαίρετες αλλαγές χρήσης με τις εξ’ ολοκλήρου αυθαίρετες κατασκευές τμημάτων και ορόφων.
Για να μην δημιουργηθούν συγχύσεις να διαγραφεί επίσης στην υποπαράγραφο αα) η φράση. …. «που δεν δημιουργούν αυτοτελείς χώρους»…..
Στην κατηγορία 4 να εντάσσονται και αυθαίρετες κατασκευές που υπερβένουν μεν το 40% της δόμησης και της κάλυψης και το 20% του ύψους της αδείας αλλά έχουν υπόλοιπο δόμησης, κάλυψης και ύψους σύμφωνα με τους επιτρεπόμενους όρους δόμησης της περιοχής από το οποίο θα καλύπτεται η διαφορά. Εάν το υπόλοιπο δεν καλύπτει την υπέρβαση να μπαίνει στη κατηγορία 5 και να εξαγοράζει την διαφορά. Έτσι δεν θα εμφανιστεί το φαινόμενο να χρειάζεται να αγοράζει δόμηση από την τράπεζα δόμησης ενώ έχει υπόλοιπο το δικό του ακίνητο.
Στη κατηγορία 5 λόγω Υ.Υ.>20% της αδείας τι θα αγοράζει από την τράπεζα δόμησης?
Α. Επί της κατηγορίας 1: Η διατύπωση «Αυθαίρετες κατασκευές σε κτίριο με αποκλειστική χρήση κατοικία…» θα πρέπει να γίνει «Αυθαίρετες κατασκευές με αποκλειστική χρήση κατοικία σε κτίριο με επικρατούσα χρήση κατοικία …» ώστε να συμβαδίζει με τις οδηγίες που έχουν μέχρι σήμερα δοθεί από το υπουργείο για την εφαρμογή της αντίστοιχης διάταξης του Ν.4178/13
Β. Επί της κατηγορίας 2: στο τέλος, μετά το «έτους 1983″ θα πρέπει να προστεθεί » , πλην αυθαίρετων μικρών παραβάσεων κατηγορίας 3 και αναλυτικού προϋπολογισμού.» ώστε επίσης να συμβαδίζει με τις οδηγίες που έχουν μέχρι σήμερα δοθεί από το υπουργείο για την εφαρμογή της αντίστοιχης διάταξης του Ν.4178/13
Γ. Επί της κατηγορίας 3:
περίπτ.δ. Αναγκαίο είναι να τεθεί πέραν του ύψους και περιορισμός πλάτους (ως κλάσμα του πλάτους της οδού) ώστε να μην είναι δυνατή η υπαγωγή εξωστών που καλύπτουν υπερβολικά μεγάλο τμήμα του πλάτους της οδού.
περιπτ.ε. Προτείνεται ο περιορισμός των μεγεθών (10% και 2μ) να ισχύει μόνο για περιπτώσεις που η μελέτη έχει εγκριθεί από την ΕΠΑΕ.
περιπτ.θ. Αποτελεί ιδιαίτερα θετική προσθήκη. Όμως το ΠΔ της 24-5-85 στο οποίο παραπέμπει η διάταξη ορίζει μόνο ύψος και για τις άλλες διαστάσεις παραπέμπει σε βεβαίωση των αρμόδιων υπηρεσιών. Θα πρέπει να ορισθούν μέγιστες διαστάσεις (πχ 3Χ3 ή 4Χ4) ή μέγιστη επιφάνεια, διαφορετικά θα υπάρχει ασάφεια για την εφαρμογή της διάταξης.
περιπτ.ιε Επειδή ο υπολογισμός του προστίμου στην περίπτωση που υπάρχει μετατόπιση κτιρίου σε θέση όπου θίγονται διατάξεις είναι ασαφής και σε πολλές περιπτώσεις άδικος, θα πρέπει να υπάρξει πρόβλεψη ώστε όταν το κτίριο έχει μετατοπισθεί σε θέση όπου θίγονται πολεοδομικές διατάξεις, τότε να καταβάλλεται παράβολο για την μετατόπιση του τμήματος του κτιρίου που δεν παραβιάζει διατάξεις και πρόστιμο κατά τις γενικές διατάξεις υπολογισμού μόνο για το τμήμα του κτιρίου που παραβιάζει πολεοδομικές διατάξεις.
περίπτ.ιστ Θα πρέπει να οριστεί ρητά ότι η εν λόγω περίπτωση αφορά και στην διάσταση του ύψους ώστε να συμβαδίζει με τις οδηγίες που έχουν δοθεί από το υπουργείο για την αντίστοιχη διάταξη του Ν.4178/13. Επίσης η δυνατότητα ρύθμισης κατά παρέκκλιση ακόμη και εντός κοινόχρηστων χώρων για τους οποίους δεν οφείλονται αποζημιώσεις δημιουργεί πρόβλημα όταν πρόκειται για υπερβάσεις κτιρίων μεγάλων διαστάσεων. Για τον λόγο αυτόν θα πρέπει να ορισθεί μέγιστη διάσταση και αριθμητικά (πχ 30εκ) και όχι μόνο κατά ποσοστό, όταν πρόκειται για κατασκευές εντός κοινόχρηστων χώρων.
περίπτ.ιθ Η νέα αυτή περίπτωση λειτουργεί αθροιστικά ή αυτοτελώς σε σχέση με την ιστ? ενδεχόμενα να πρέπει να υπάρξει αναδιατύπωση της ιστ και της ιθ σε μία ενιαία περίπτωση καθώς εν μέρη αλληλοκαλύπτονται.
Στο τελευταίο εδάφιο της κατηγορίας 3 θα πρέπει ως επιφύλαξη να προστεθούν και η νέα περίπτωση ιθ εκτός από την ιστ καθώς είναι ανάλογου περιεχομένου
Άρθρο 80
Γ. Κατηγορία 3
Αυθαίρετες μικρές παραβάσεις να τακτοποιούνται με 250 € ανεξαρτήτως αν έγιναν πριν η μετα την 28-7-2011 και να εχουν χρονικό όριο την ταυτότητα κτιριου.
Αλλαγη των διαστάσεων των κουφωμάτων απο 10% να γινει 30%
Αλλαγη θέσης κτιριου μεχρι 1,5 έως 2 μετρα να μην θεωρείται παράβαση εφόσον θα μπορούσε νόμιμα να ειναι σε αυτή τη θέση.
Αλλαγη στις εξωτερικές διαστάσεις του κτιριου μεχρι 5% και εφόσον δεν μεταβάλλεται η επιφάνεια καθε ορόφου αντί για 2% να γινει 5% και να θεωρείται μικρή παράβαση.
Δ. Κατηγορία 4
Για την κατάταξη αυθαιρετων κατασκευών η αλλαγών χρήσεων στην κατηγορία αυτή πρεπει το ποσοστό του 40% να ειναι επι των πολεοδομικών μεγεθών του ακινήτου που ίσχυαν τον χρόνο κατασκευής και όχι επι των μεγεθών της οικοδομικής αδειας.
Οι αλλαγές χρησης που έγιναν σε χώρους εντος περιγραμματος του κτιριου και τακτοποιήθηκαν με τους προηγούμενους νόμους και ειδικά με τους νόμους 2009 και 2010 χωρις περιορισμούς δεν πρεπει να λαμβάνονται υπόψην για την κατάταξη του κτιριου. Στους νόμους αυτούς πουθενά δεν αναφέρονταν ποσοστά και οι χωροι αυτοί εξαιρούνταν της κατεδάφισης.
Να μπορει να γινεται νομιμοποιηση τμήματος του κτιριου ώστε να μην κατατάσσεται κατηγορία 5
Ε. Κατηγορία 5
Γιατι να αγοράζεται συντελεστής δομησης οταν το ακίνητο δεν εχει εξαντλήσει με την οικοδομικη αδεια τον συντελεστη δομηςης και με το υπολοιπο μπορει να καλύψει την υπερβαση;
Μετα εχει κανένα νόημα αυθαίρετες αλλαγες χρησης εξαιρούνται της κατεδάφισης;
Το σωστό ειναι:
Μετα 30 χρονια αυθαιρετες αλλαγες χρησης τακτοποιούνται οριστικά η επανέρχονται σε βοηθητική χρήση προφανώς δεν μπορει να γινει κατεδάφιση τμήματος του υπογειου ενός νόμιμου κτιριου με αλλαγη χρησης σε 50 τετραγωνικά υπογειου σε κτίριο 120 τετραγωνικά που η αλλαγη χρησης ειναι πάνω απο 40% του μεγέθους της αδειας και το ακίνητο εχει συντελεςτη 400 τετραγωνικα. Ποιος δεν το βλέπει άραγε αυτο εξωφρενικά παράλογο Οι αλλαγες χρήσεις εντος περιγραμματος δεν πρεπει να εχουν καμία σχέση με κατάταξη στην κατηγορία 5. Άλλο αυθαιρετη κατασκευή έτος περιγραμματος
Γενική παρατήρηση
Η ημερομηνία 28-7-2011 πρεπει να αλλάξει και να γινει η 1-3-2012 η Μάιος του 2012 που λειτούργησε ο θεσμός του ελεγκτή δομησης.
Αλλαγες χρησης εντος περιγραμματος του κτιριου που εχει υπολοιπο συντελεστη δομησης για να τις καλύψει δεν έπρεπε να θεωρούνται αυθαιρετες αλλα να τακτοποιούνται με ενα μικρό προστιμο. Γιατι ο συντελεστής δομησης αυτός θα μπορούσε να δώσει ενα διώροφο κτίριο δίπλα στο υπάρχον . Ποτε επιβαρύνεται περισσότερο το περιβάλλον;
ΥΠΟΚ Δ. ΑΡΘΡΟ 8, ΚΑΤΗΓ 4.
Συμφωνούμε με σχόλια συναδέλφων και προτείνουμε η σύγκριση υπέρβαση δόμησης του 40% να γίνεται σε σχέση με τους επικρατούντες γενικούς όρους δόμησης ,δηλ για τα εκτός σχεδίου οικόπεδα, με κάλυψη 10% σδ 0,2 , και για λόγους ηθικής δικαιοσύνης ,
ΔΙΟΤΙ τα περιοριστικά ανώτερα πλαφόν δόμησης των 200 τμ για κατοικία, σε αντίθεση με την ελευθερία για δημιουργία αποθηκών , γραφείων καταστημάτων , ξενοδοχείων, του υπάρχοντος αναχρονιστικού νόμου της εκτός σχεδίου δόμησης , υπήρξαν τα κύρια αιτία δημιουργίας μεγάλου αριθμού αυθαιρέτων.
Καλό θα ήταν ο παρών νόμος να είναι περισσότερο ρεαλιστικός και προσαρμοσμένος στη σύγχρονη αναγκαιότητα της ευελιξίας , όπου οι χρήσεις μπορούν και πρέπει να αλλάζουν ανάλογα με την ζήτηση , προκείμενου τα δομημένα κτίρια να μένουν βιώσιμα, χωρίς να βλάπτουν φυσικά το περιβάλλον.
Γ. Κατηγορία 3: Δεδομένου ότι για την περίπτωση θ δεν απαιτείται καταβολή παράβολου, πρότασή μας είναι η μη απαίτηση καταβολής παράβολου και για τις εργασίες και κατασκευές που προβλέπονται να υλοποιούνται είτε με έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας είτε με εκ των προτέρων 48ωρη έγγραφη ενημέρωση. Ειδικότερα για τις κατασκευές που μπορούν να πραγματοποιηθούν με έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας προτείνουμε να δίνεται η δυνατότητα εκ των υστέρων έκδοσής της, όπως προβλεπόταν με την ΥΑ 5219/04 (ΦΕΚ 114/Δ/17.02.2004). Δηλαδή, απαιτείται η τροποποίηση της ΥΑ 55174 (ΦΕΚ 2605/Β/15.10.2013).
Επίσης θεωρούμε ότι η υπέρβαση ύψους των επαγγελματικών, βιομηχανικών, βιοτεχνικών και αγροτικών αποθηκών έως 20% του ύψους που προβλέπεται στη σχετική οικοδομική άδεια (περίπτωση ιδ) θα πρέπει να υπάγεται στην κατηγορία 2, αν είναι κατασκευασμένη πριν από το 1983 ή στην κατηγορία 4.
Για τις αποθήκες προτείνουμε να υπάρχει ενιαίος τρόπος αντιμετώπισης και επομένως να μην υπάγονται στην κατηγορία 3, με εξαίρεση εκείνες που μπορούν να κατασκευαστούν με έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας για τις οποίας αναφερθήκαμε παραπάνω.
Επειδή οι περιπτώσεις §ιστ και πρώτο εδάφιο της §ιθ φαίνεται να αντικρούονται λόγω διαφορετικών ποσοστών μεταβολής της επιφάνειας, προτείνουμε για την περίπτωση ιστ τη μετατροπή του ποσοστού μεταβολής της επιφάνειας από 2% σε 5% και την κατάργηση της περίπτωσης του πρώτου εδαφίου της §ιθ. Επίσης στο δεύτερο εδάφιο της §ιθ να προστεθούν και οι πρόχειρες μεταλλικές κατασκευές.
Αν παραμείνει ως έχει το άρθρο τότε στο τελευταίο εδάφιο με τις επιφυλάξεις πρέπει να προστεθούν και οι περιπτώσεις θ, ιγ και ιθ διότι διαφορετικά θα προκύψουν στρεβλώσεις στον τρόπο υπολογισμού του προστίμου καθώς οι μηχανικοί θα έχουν το δικαίωμα να υπολογίζουν αυθαίρετες κατασκευές που αντιστοιχίζονται σε επιφάνεια με αναλυτικό προϋπολογισμό.
Δ. Κατηγορία 4: Απαιτείται προσθήκη ανώτατων μεγεθών και για τις άλλες χρήσης πέραν της κατοικίας και της βιομηχανίας. Επίσης πρότασή μας είναι στα ποσοστά υπερβάσεων να συνυπολογίζονται όλοι οι αυθαίρετοι χώροι που προσμετρούν πλέον στη δόμηση και την κάλυψη, χωρίς εξαιρέσεις. Η παρούσα διατύπωση της §αα προκαλεί σύγχυση.
Δ.ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ 4, ΠΑΡ.α
αα) το ότι τίθεται όριο τμ για χρήση κατοικίας και για βιομηχανική χρήση, σημαίνει ότι για τις υπόλοιπες χρήσεις αρκεί ο έλεγχος του 40-40-20, χωρίς άλλους περιορισμούς;
Αναφέρεται: «Στα ως άνω ποσοστά συνυπολογίζονται όλα τα αυθαίρετα κτίσματα επί του ακινήτου». Ίσως να διορθωθεί ως εξής: «Στα ως άνω ποσοστά συνυπολογίζονται όλοι οι αυθαίρετοι χώροι κύριας χρήσης που προσαυξάνουν το συντελεστή δόμησης του ακινήτου».
Γιατί γίνεται διάκριση των ακινήτων σε εντός και εκτός σχεδίου;;; Δηλαδή εκτός σχεδίου θα συνυπολογίζονται υπόγεια, πατάρια, σοφίτες ;
Να διευκρινιστεί, εφόσον ισχύει, ότι: «Σε περίπτωση συγκυριότητας ακινήτου, για τον υπολογισµό του ποσοστού των υπερβάσεων των αυθαιρεσιών, τα µεγέθη τους συγκρίνονται µε το µέρος των πολεοδοµικών µεγεθών της οικοδοµικής άδειας, που αναλογεί στο ποσοστό συνιδιοκτησίας της οριζοντίου ή καθέτου ιδιοκτησίας εκάστου συγκυρίου».
Το τελευταίο εδάφιο της παρ. αα) «οι ανωτέρω αυθαίρετες κατασκευές εξαιρούνται της κατεδάφισης…», να μεταφερθεί στο τέλος της παρ.α), για να καλύπτει και τις περιπτώσεις ββ και γγ. Αλλιώς η «νέα κατηγορία 4» γίνεται δύο ταχυτήτων, εξαιρεί και δεν εξαιρεί της κατεδάφισης μετά την ταυτότητα του κτιρίου.
Να διορθωθεί το λεκτικό των ημιυπαίθριων χώρων, γιατί οι αυθαίρετοι ανοιχτοί ημιυπαίθριοι χώροι υπολογίζονται με αναλυτικό προϋπολογισμό και να διευκρινιστεί περαιτέρω το θέμα με τα ποσοστά 80% εντός και 60% εκτός σχεδίου.
Κατηγορία 1:
Αυθαίρετες κατασκευές (προ του 1975) σε οριζόντια ιδιοκτησία με χρήση κατοικίας σε κτίριο με 3,4,5,6…. ορόφους όπου στο ισόγειο υπάρχει ένα κατάστημα, γιατί να μην μπορούν να ενταχθούν στην κατηγορία αυτή ή ακόμα χειρότερα σε κτίριο όπου δεν υπάρχει καν κατάστημα αλλά μια από τις οριζόντιες ιδιοκτησίες του κτιρίου έχει μετατραπεί νόμιμα (με οικοδομική άδεια) σε γραφείο ;
Πως θα αντιμετωπιστεί το παράδοξο η ανωτέρω οριζόντια ιδιοκτησία να μην μπορεί να εντάξει τις αυθαίρετες κατασκευές της στην κατηγορία αυτή ενώ μια άλλη σε κτίριο με αποκλειστική χρήση κατοικίας (κατά την οικοδομική άδεια) στο οποίο όμως έχουν μετατραπεί άλλες οριζόντιες σε γραφεία χωρίς οικοδομική άδεια αλλαγής χρήσης να μπορεί ; (εκτός εάν για εντάξουμε μια οριζόντια ιδιοκτησία στην κατηγορία αυτή θα πρέπει να κάνουμε έρευνα των κατοικιών όλης της οικοδομής μήπως υπάρχουν γραφεία (π.χ η ταμπέλα « ΛΟΓΙΣΤΗΣ» ή σε εξώπορτα δηλώνει την ύπαρξη γραφείου ή απλά την επαγγελματική ιδιότητα του χρήστη της κατοικίας ;;;;;)
Διόρθωση της κατηγορίας 1 ώστε να συμφωνεί και με τις επεξηγήσεις της Εγκυκλίου 4/2013 : «Αυθαίρετες κατασκευές α) σε κτίριο με αποκλειστική χρήση κατοικίας , β) σε κατοικία κτιρίου με επικρατούσα χρήση κατοικίας (με ή χωρίς σύσταση οριζόντιων ιδιοκτησιών) που υφίστανται προ του έτους 1975 ……. »
Ας εξεταστεί και η δυνατότητα προσθήκης : «..γ) σε οριζόντια ιδιοκτησία με χρήση κατοικίας ανεξαρτήτως επικρατούσας χρήσης στο κτίριο.»
Κατηγορία 3:
Π.χ οριζόντια ιδιοκτησία με μόνη μεταβολή από τα εγκεκριμένα σχέδια της αδείας, στο κούφωμα του λουτρού. Στα σχέδια αναφέρεται ως 50 x 50 εκατοστά (άνοιγμα κτίστου) και ύψος ποδιάς από πλάκα σκυροδέματος 1,40 μ. Στην πραγματικότητα καταγράφεται με διαστάσεις (με επίχρισμα) 40 x 40 εκατοστά και σε ύψος 1,35 από το τελειωμένο δάπεδο του λουτρού.
Αν το σόκορο του τοίχου στο άνοιγμα είχε απόκλιση από την κατακόρυφο και επομένως το πάχος του επιχρίσματος είναι 5 εκατοστά εκατέρωθεν στην οριζόντια διάσταση , και 5 στο άνω μέρος του ανοίγματος ενώ 5 εκατοστά καταλαμβάνει και η μαρμάρινη ποδιά μαζί την λάσπη στο κάτω μέρος του ανοίγματος (σημείωση μόνο με καταστροφική μέθοδο μπορεί να μετρηθεί το πάχος του επιχρίσματος δηλαδή σκάψιμο μέχρι να βρούμε τούβλο ή σκυρόδεμα) τότε το άνοιγμα είναι εντάξει ως προς τις διαστάσεις του.
Τώρα ως προς τη μετατόπιση του, πρέπει να πιθανολογήσουμε το πάχος του δαπέδου του λουτρού που βρίσκεται πάνω από την πλάκα σκυροδέματος ως προς την οποία αναγράφεται η θέση της ποδιάς του ανοίγματος. Για να είμαστε σύμφωνα με την άδεια πρέπει από 1,40 να αφαιρέσουμε το πάχος του μαρμάρου με τη λάσπη (μόνο με καταστροφική μέθοδο είναι δυνατή η εύρεση του ) και να προσθέσουμε το πιθανό πάχους του δαπέδου (επίσης καταστροφική μέθοδος για την εύρεση του ) . Αν όλα είναι σύμφωνα με την άδεια ο ιδιοκτήτης έχει γλιτώσει το παράβολο αλλά πρέπει να πληρώσει για την επιδιόρθωση του επιχρίσματος και του δαπέδου.
Αν φυσικά τα ανωτέρω πάχη μεταβληθούν κατά ένα εκατοστό τότε υπάρχει παράβαση της κατηγορίας 3 και πρέπει να πληρωθεί το παράβολο των 500 ευρώ .
Αυτά φυσικά εφόσον ο ιδιοκτήτης έχει την ατυχία να αναγράφονται στα σχέδια της οικοδομικής αδείας οι διαστάσεις των κουφωμάτων , αφού στα περισσότερα σχέδια οικοδομικών αδειών παλαιοτέρων δεκαετιών δεν αναγράφονται (οι διαστάσεις προκύπτουν (στο περίπου – αλλά με περίπου δεν τιμωρείς αποκλίσεις από 0% έως 10% – ) από τα σχέδια των όψεων (εφόσον έχουν διασωθεί).
Όπως προκύπτει είναι μάλλον επιτακτική η θέσπιση ενός ορίου ανοχής χωρίς παράβαση τα οποία θα πρέπει να είναι ίσα και σε περιπτώσεις και μεγαλύτερα από τα άνω όρια υπαγωγής στην κατηγορία 3 , καθώς και αποσαφήνιση της ιζ. (περί παραβάσεων του Κτιριοδομικού Κανονισμού) ειδάλλως θα μπλέξουμε σε τραγελαφικές καταστάσεις όπως :
α) Μείωση του ποσοστού υποχρεωτικής φύτευσης του ακαλύπτου χώρου του οικοπέδου κατά 0,5 τ.μ επί συνόλου φύτευσης 100 τ.μ (ποσοστό 5 τοις χιλίοις) επιφέρει υπαγωγή
β) Αλλαγή των διαστάσεων εξώστη από 1,00 μ στην άδεια σε 1,02 μ (αφού βγάλουμε άκρη με τα πάχη των επιχρισμάτων στο κούτελο του εξώστη και στον τοίχο του κτιρίου) επιφέρει υπαγωγή.
γ) Εργασίες διαμόρφωσης εδάφους που μεταβάλουν τη γραμμή εδάφους κατά 1,2,5 ή 10 εκατοστά (η επιθεώρηση του ακινήτου θα απαιτεί και τοπογραφικό όργανο αν και αυτό έχει ανοχές σφάλματος) επιφέρει υπαγωγή.
δ) Αν το ύψος του τοιχίου της περίφραξης έχει ξεφύγει κατά 2 εκατοστά , υπαγωγή.
ε) Λουτρό ύψους 2,10 λόγω παταριού (παράβαση άρθρου 8 του κτιριοδομικού) επιφέρει υπαγωγή
στ) Ύψος βαθμίδος σκάλας μεγαλύτερο κατά 3 χιλιοστά από τα προβλεπόμενα στον πίνακα της παραγράφου 4 του άρθρου 14 του κτιριοδομικού αποτελεί παράβασή του και επιφέρει υπαγωγή.
ζ) Μονοκατοικία που δεν διαθέτει γραμματοκιβώτιο (παράβαση του άρθρου 32 ) επιφέρει υπαγωγή.
η) Κτίριο που έχει τα γραμματοκιβώτια εντός του χώρου εισόδου ο οποίος διαθέτει πόρτα ασφαλείας με αυτόματο κλείδωμα (παράβαση του άρθρου 32) επιφέρει υπαγωγή.
θ) Η απουσία ύπαρξης στο κτίριο χώρου για την συγκέντρωση και προσωρινή αποθήκευση των απορριμμάτων ( παράβαση του άρθρου 33 ) επιφέρει υπαγωγή.
ι) Ας μην αναφερθούμε καλύτερα στην υποχρέωση εξέτασης ύπαρξης ή μη επαρκούς ηχομόνωσης του άρθρου 12 του κτιριοδομικού, καθώς και την υποχρέωση ελέγχου που προκύπτει, των εσωτερικών υδραυλικών εγκαταστάσεων (άρθρο 26), της εγκατάστασης θέρμανσης (άρθρο 27), της εγκατάστασης κλιματισμού (άρθρο 28) , του ανελκυστήρα -για υπαγωγή ολόκληρων κτιρίων- (άρθρο 29) και των εσωτερικών ηλεκτρικών εγκαταστάσεων . Όλα αυτά πρέπει να ελεγχθούν για διαπιστωθεί εάν υπάρχουν παραβάσεις του Κτιριοδομικού Κανονισμού και μάλιστα να γίνει και ειδική μνεία αυτών στην τεχνική έκθεση υπαγωγής
Εν ολίγοις: Περιορισμός της επιβολής του προστίμου μόνο σε παραβάσεις της κατηγορίας 3 που εμπεριέχουν υπερβάσεις δόμησης, κάλυψης ή ύψους με σύγχρονη θέσπιση ορίου ανοχής πέραν του οποίου θα επιβάλλεται πρόστιμο και απλή αναφορά των υπολοίπων χωρίς πρόστιμο.
Επίσης στην ιε) η φράση «.. υπό την προϋπόθεση ότι δεν μεταβάλλεται η τελική στάθμη του εδάφους» πρέπει να αλλάξει γιατί δημιουργεί λανθασμένες εντυπώσεις. Ενώ στην ουσία σημαίνει ότι εφόσον υπάρχει μεταβολή στην τελική στάθμη πέραν της παράβασης αυτής θα χρειαστεί και υπαγωγή α) ή για υπέρβαση ύψους ή β) για μη ολοκλήρωση της διαμόρφωσης του εδάφους μπορεί να ερμηνευτεί από κάποιους ότι εάν έχει μεταβληθεί η τελική στάθμη του εδάφους δεν μπορεί να υπαχθεί στην κατηγορία 3. Σε αυτή την περίπτωση πουθενά δεν αναφέρεται κάποιος άλλος τρόπος υπολογισμού προστίμου.
Κατηγορία 4
Γιατί διαχωρίζεται το αυτοτελές υπόγειο από το εξαρτημένο ; Οι περιβαλλοντολογικές επιπτώσεις που έχουν και τα δύο είναι ίδιες οπότε δεν γίνεται να έχουν διαφορετική αντιμετώπιση ειδικά στην περίπτωση αλλαγής χρήσης ήδη κατασκευασμένου υπογείου.
Κατηγορία 5
Είναι λάθος από την αρχή που έγινε με τον ν. 4014/2011 ο τρόπος διαχωρισμού των κατηγοριών 4 & 5 να γίνεται με βάση τα μεγέθη της πολεοδομικής αδείας και όχι τα μέγιστα ισχύοντα της εκάστοτε περιοχής γιατί βασίστηκε στην παραδοχή ότι κάθε άδεια έχει εξαντλήσει τα μεγέθη δόμησης, κάλυψης και ύψους. Έτσι έχει δημιουργηθεί το εξής οξύμωρο: Παράδειγμα :οικόπεδο 500 τ.μ. με Σ.Δ 0,8 κάλυψη 60% και μέγιστο ύψος 14 μ.
Έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια για 200 τ.μ με κάλυψη 100 τ.μ και ύψος 6 μ.
Κατασκευάσθηκε 300 τ.μ ,με κάλυψη 150 τ.μ και ύψος 6 μ. Παραβιάζει πλάγια απόσταση και δεν μπορεί να εκδοθεί οικοδομική άδεια νομιμοποίησης.
Γιατί να εντάσσεται στην κατηγορία 5 ; Δεν χρειάζεται να είναι εντός Ζ.Α.Ε.Σ ούτε να αγοράσει τίτλο Σ.Δ αφού έχει περίσσευμα Σ.Δ. (Εννοείται φυσικά ότι η δυνατότητα επέκτασης ανήκει στον ίδιο ιδιοκτήτη).
Επειδή μια ορθότερη κατάταξη των αυθαιρέτων στην κατηγορία 4 ή 5 θα δημιουργούσε πρόβλημα με τις έως τώρα υποβολές μόνη λύση είναι η προσθήκη στον νόμο ότι για τις περιπτώσεις αυτές θα γίνεται ειδική μνεία από τον Μηχανικό στην τεχνική έκθεση και με την συμπλήρωση της ταυτότητας του κτιρίου θα μεταπηδούν στην κατηγορία 4 και θα εξαιρούνται οριστικά της κατεδάφισης. Φυσικά αυτό θα ισχύει και για τις ανάλογες περιπτώσεις των Ν.4014/2011 & Ν.4178/2013. Επιπλέον σε περιπτώσεις ξεχωριστών οριζόντιων ιδιοκτησιών με αυθαιρεσίας κατηγορίας 5 να δίνεται η δυνατότητα με την συμπλήρωση της ταυτότητας του κτιρίου και εφόσον οι συνολικές παραβάσεις όλου του κτιρίου πληρούν τα δεδομένα της κατηγορίας 4 να νομιμοποιούνται και αυτές.
Οι ανοχές στις διαστάσεις, όπως ορίζονται στο άρθρο αυτό -αλλά και σε άλλο άρθρο καθώς και σε παλαιότερες διατάξεις-, είναι σωστές μόνο αν τα κτίρια είχαν κάτοψη με 4 ευθύγραμμες πλευρές. Αλλά στα περισσότερα κτίρια αφενός οι πλευρές είναι τεθλασμένες (με εσοχές, προεξοχές και θλάσεις) αφετέρου έχουν περισσότερες από 4 πλευρές (π.χ. σε σχήμα Γ, Π, Ζ).
Όταν εφαρμόζουμε τις διατάξεις αυτές σε περιπτώσεις τέτοιων κτιρίων, συχνά οδηγούμαστε σε παράλογα αποτελέσματα. Έχω επεξεργαστεί πολλές τέτοιες περιπτώσεις και κατέληξα σε διατύπωση που τις καλύπτει όλες. Ο χώρος εδώ είναι περιορισμένος για να αναπτύξω όλη την περιπτωσιολογία, αλλά είμαι στην διάθεσή σας για να σας δώσω περισσότερα στοιχεία. Θα αναφέρω ένα μόνο παράδειγμα για να γίνει κατανοητό το πρόβλημα και η λύση που προτείνω.
Στο άρθρο 60 παρ. 1i χρησιμοποιείται η διατύπωση «υπερβάσεις στις περιμετρικές διαστάσεις του κτιρίου». Αντίθετα στο άρθρο 80 παρ. ιστ χρησιμοποιείται η διατύπωση «αλλαγές στις εξωτερικές διαστάσεις του περιγράμματος του κτιρίου». Η λέξη «υπερβάσεις» είναι σαφές ότι αφορά την αλλαγή προς τα πάνω (η πλευρά κατασκευάστηκε μεγαλύτερη από όσο προέβλεπε η άδεια). Αντίθετα η λέξη «αλλαγές» περιλαμβάνει τόσο την αύξηση (υπέρβαση), όσο και την μείωση (η πλευρά κατασκευάστηκε μικρότερη από όσο προέβλεπε η άδεια) πράγμα όμως που οδηγεί στο παράδοξο να θεωρείται ως αυθαίρετο όχι μόνο ένα κτίριο που κατασκευάστηκε μεγαλύτερο αλλά και ένα κτίριο που κατασκευάστηκε μικρότερο!
Ούτε όμως και η χρήση της λέξης «υπέρβαση» συνεπάγεται πάντα ότι το κτίριο έγινε μεγαλύτερο, αλλά ούτε και η μη υπέρβαση των διαστάσεων ότι το κτίριο δεν έγινε μεγαλύτερο, διότι αυτό εξαρτάται από το σχήμα της κάτοψης και από το τι εννοεί η διάταξη με τις έννοιες «περιμετρικές διαστάσεις» και «εξωτερικές διαστάσεις», αν δηλ. εννοεί τις συνολικές, τις επιμέρους ή και τις δύο.
Αν εννοεί τις συνολικές, τότε πράγματι σε κτίρια με 4 ευθύγραμμες πλευρές η υπέρβαση της διάστασης κάποιας πλευράς προκαλεί αύξηση της επιφανείας του κτιρίου και άρα την δημιουργία αυθαιρέτου. Όμως ένα κτίριο με σχήμα Π μπορεί να έγινε μεγαλύτερο χωρίς να υπάρχει υπέρβαση των συνολικών διαστάσεων, διότι μπορεί να έγινε υπέρβαση στην επιμέρους διάταση του πλάτους του Π.
Αν πάλι εννοεί και τις επιμέρους διαστάσεις, πάλι μπορεί να έχει δημιουργηθεί αυθαίρετο σε κτίριο με σχήμα Π χωρίς να υπάρχει υπέρβαση ούτε στις συνολικές ούτε στις επιμέρους διαστάσεις, διότι μπορεί να έγινε μικρότερη η διάσταση στο εσωτερικό του σκέλους του Π. Στην περίπτωση αυτή δεν έχουμε δημιουργία αυθαιρέτου λόγω «υπέρβασης» μιας εξωτερικής διάστασης αλλά λόγω «αλλαγής» αυτής.
Από την άλλη μπορεί σε ένα κτίριο με σχήμα Π να έγινε υπέρβαση τόσο σε μια συνολική διάσταση (αυτή που περιλαμβάνει τα δύο σκέλη του Π) όσο και σε επιμέρους διαστάσεις (στο εσωτερικό των σκελών και στην διάσταση μεταξύ των σκελών) αλλά το κτίριο να έγινε μικρότερο. Σύμφωνα όμως με την διάταξη θα θεωρείται αυθαίρετο!!
Θεωρώ ότι η διάταξη θα πρέπει να διατυπωθεί παρόμοια με την διάταξη της παρ. Γδ του άρθρου 80: «Αλλαγή των περιμετρικών διαστάσεων μέχρι 2% ΠΟΥ ΠΡΟΚΑΛΕΙ ΑΥΞΗΣΗ ΤΗΣ ΕΠΙΦΑΝΕΙΑΣ ΤΟΥ ΚΤΙΡΙΟΥ ΜΕΧΡΙ …. (όριο που θα αποφασισθεί)».
Με διερεύνηση πάρα πολλών περιπτώσεων (αν τις θέλετε είναι στην διάθεσή σας) κατέληξα ότι αν ορίζονταν κατάλληλη ανοχή μόνο ως προς την επιφάνεια, αυτή θα κάλυπτε και τις ανοχές που θέτει η διάταξη. Η απόδειξη για έναν νομικό είναι δυσνόητη, αλλά για έναν μηχανικό είναι απλούστατη γιατί βασίζεται σε πολύ απλές γεωμετρικές σχέσεις.
Η βασική προϋπόθεση ότι θα υπάρξουν σε πανελλαδικό επίπεδο τα φωτογραφικά υπόβαθρα που θα αποδεικνύουν το χρόνο δημιουργίας των αυθαιρέτων είναι σημαντικό να εξασφαλιστεί.
Σημαντικές είναι επίσης οι μεταβατικές διατάξεις για όσα ακίνητα έχουν ήδη υπαχθεί στο ν. 4178/13 και η εξασφάλιση της δυνατότητας επιλογής.
αρθρο 80
Γ. Κατηγορία 3
δ. ΄΄ Αλλαγή των διαστάσεων των εξωστών που προκαλεί υπέρβαση της επιφανείας τους έως 10%.΄΄
Να διευκρινιστεί εάν αναφέρεται σε κάθε ένα εξώστη χωριστά ή στο σύνολο των εξωστών της οικοδομής η της οριζόντιας ιδιοκτησίας αναλόγως την δήλωση.
ε. ΄΄Άλλαγή έως 10% των διαστάσεων των ανοιγμάτων και μετατόπιση αυτών έως 2μέτρα.΄΄
Συμφωνώ με το σχόλιο του ΙΩΑΝΝΗ στις 2 Οκτωβρίου και προσθέτω και εγώ μερικά παραδείγματα.
α) Αν είχαμε ένα άνοιγμα διαστάσεων 0,5*0,5 και έγινε 0,56*0,56 ή 0,45*0,56( αλλαγή διαστάσεων μεγαλύτερη του 10% έστω και κατά μία διεύθυνση), και εάν στα υπόλοιπα 15 π.χ. ανοίγματα οι διαστάσεις δεν υπερβαίνουν το 10% ,και είναι τα περισσότερα μετατοπισμένα έως 2 μέτρα ,τότε έχουμε κατηγορία 3 ναι ή όχι;
β) Αν ένα άνοιγμα δεν κατασκευάστηκε, ή αντίθετα κατασκευάστηκε ένα νέο άνοιγμα και τα υπόλοιπα είναι εντός των ορίων του 10% έχουμε κατηγορία 3 ναι ή όχι;
Δ κατηγορία 4
Σημαντικά το σχόλια των συναδέλφων
4 Σεπτεμβρίου 2016, 23:25 | Δημ. Φλάσκος
΄΄Βάσει της κατηγορίας Δ. Κατηγορίας 4 του αρθρου 80 προκύπτει:
Σε περίπτωση Οικ. Άδειας ισόγειας κατοικίας ΄με 100τμ Δόμηση κ υπόλοιπο δόμησης 900τμ (λόγω μη εξάντλησης ΣΔ) κ με αυθαίρετη ισόγεια προσθήκη κατ’επέκταση 41τμ—-Συντελεστής υπέρβασης Δόμησης: 41% άρα αδυναμία οριστικής εξαίρεσης απο τη κατεδάφιση κατά την αα) ασχέτως τήρησης των λοιπών προυποθέσεων.
Σε άλλη περίπτωση Οικ. Άδειας ισόγειας κατοικίας ΄με 1000τμ Δόμηση κ μηδενικό υπόλοιπο δόμησης (λόγω εξάντλησης ΣΔ) κ με αυθαίρετη ισόγεια προσθήκη κατ’επέκταση 200τμ—-Συντελεστής υπέρβασης Δόμησης, Κάλυψης, ο ίδιος: 20% άρα υπάρχει η δυνατότητα οριστικής εξαίρεσης απο τη κατεδάφιση κατά την αα) εφ’ όσον κ η τυχόν υπέρβαση ύψους της αυθαίρετης προσθήκης είναι ως 20% το πολύ.
Ο παραλογισμός, που υφίσταται βέβαια κ στο ισχύοντα νόμο (4178/13)
Κ μάλιστα σε μεγαλύτερο βαθμό -λόγω μη ανάλογου περιορισμού με τον υπάρχοντα, στο σχέδιο του νέου νόμου(βλ. αα-α κ αα-β)- οφείλεται στη λανθασμένη θεώρηση ότι σε κάθε οικοδομική άδεια έχουμε εξάντληση των μέγιστων επιτρεπόμενων μεγεθών με αποτέλεσμα να γίνεται ο έλεγχος με τα «μεγέθη» της οικ. Αδείας δηλ. με τα «πραγματοποιούμενα». Για να περιοριστούν έστω οι «παρενέργειες» αυτές απαιτείται (αν δεν θέλουμε να απαλείψουμε τη σύγκριση με τα μεγέθη της οικ. Άδειας) μια πιο σύνθετη διατύπωση που να εμπλέκει σε κάποιο έστω βαθμό και τα μέγιστα επιτρεπόμενα μεγέθη για το οικόπεδο, διαφορετικά , όπως φαίνεται απο το παραπάνω παράδειγμα επιβραβεύεται ο έχων μεγαλύτερη αυθαιρεσία κ μάλιστα στο 100% πέραν της επιτρεπόμενης δόμησης του οικοπέδου.΄΄
18 Σεπτεμβρίου 2016, 21:11 | Φιλιππος
΄΄Άρθρο 80. Κατηγορία 5
Για την κατάταξη μιας αυθαίρετης κατασκευής η αλλαγής χρησης στην κατηγορία 4 η 5 πρεπει να συγκρίνεται το μέγεθος της παράβασης με τα επιτρεπόμενα μεγέθη δομησης κάλυψης και υψους που ισχύουν για το οικοπεδο και όχι με τα της οικοδομικής αδειας. Ειδικά στην περίπτωση που η υπερβαση καλύπτεται απο το υπολοιπο του συντελεςτη δομησης που εχει το οικοπεδο. Παράδειγμα
Εχω δόμηση 400τ.μ. Βγάζω άδεια για 100 τ.μ. Χτίζω 141τ.μ άρα υπερβαση με βάση την οικοδομική άδεια πάνω απο 40% άρα κατηγορία 5•
Εχω δόμηση 400 τ.μ. Βγάζω άδεια για 400 τ.μ. Χτίζω 559 τ.μ. Υπερβαση μικρότερη του 40 %αρα κατηγορία 4
Αυτή η παράφορη αδικία πρεπει να διορθωθεί.
Συμφωνώ με τις δυο προτάσεις του κ. Δημ. Φιάσκου στις 4-9 2016.
Συμφωνώ και με τις δυο προτάσεις του πολ. Μηχανικού κ. Στ. Διπλή στις 8-9 και 9-9-2016.΄΄
Θα πρέπει να διευκρινιστεί εάν αυθαίρετες κατασκευές που βρίσκονται εντός του Δ και δεν παραβιάζονται σε ποσοστό μεγαλύτερο του 40% τα πολεοδομικά μεγέθη κάλυψης και δόμησης και σε ποσοστό μεγαλύτερο του 20% το πολεοδομικό μέγεθος του ύψους που προβλέπονται από την οικοδομική άδεια, υπάγονται ή όχι στην κατηγορία 4.
Στο άρθρο 80, στην Κατηγορία 4 αα) στο α) και β) καλό θα είναι να διευκρινισθεί, ίσως αποτελώντας και πλεονασμό, ότι τα 200 τετραγωνικά για χρήση κατοικίας ανά ιδιοκτησία και τα 500 τετραγωνικά για βιομηχανική χρήση αναφέρονται στους «κύριους χώρους» της ιδιοκτησίας, διότι οι διευκρινίσεις που ακολουθούν φαίνεται ότι αφορούν τα προαναφερόμενα στο άρθρο ποσοστά :
π.χ. μία ιδιοκτησία αποτελούμενη από διώροφη κατοικία 160 τ.μ. με υπόγειο 50 τ.μ. που περιλαμβάνει μόνο βοηθητικούς χώρους, δηλαδή αποθήκες και χώρους στάθμευσης (σύνολο 210 τ.μ. >200 τ.μ.), καλό είναι να προκύπτει σαφώς ότι εντάσσεται στην υπόψη κατηγορία και ότι δεν αθροίζονται στα τ.μ. και οι βοηθητικοί χώροι για τον έλεγχο υπαγωγής.
Νομίζω ότι θα πρέπει να υπάρχει δυνατότητα υπαγωγής στον Ν. 4178/2013 η περίπτωση όπου, όταν στην πράξη συστάσεως οριζοντίου ιδιοκτησίας ή και στον κανονισμό πολυωρόφου οικοδομής, προβλέπεται η δυνατότητα όπως διά της συνενώσεως δύο ή και περισσσοτέρων ομόρων οριζοντίων ιδιοκτησιών του ιδίου ορόφου και διά την δημιουργία ενιαίας εισόδου αυτών καταλαμβάνεται τμήμα του κοινοχρήστου διαδρόμου, το οποίο τμήμα ήταν απαραίτητο για τη δημιουργία χωριστών εισόδων ως και πράξεως τροποποιήσεως της συστάσεως οριζοντίου ιδιοκτησίας, χωρίς τη σύμπραξη των λοιπων συνιδιοκτητών της οικοδομης, δεδομένου οτι η άνω «κατάληψη» του τμήματος του κοινοχρήστου διαδρόμου επιτρέπεται από την πράξη συστάσεως οριζοντίου ιδιοκτησίας της όλης οικοδομής