Άρθρο 87 – Ύψος κτιρίου

Σήμερα ο τρόπος παραγωγής κτηρίων αλλάζει σημαντικά και διαρκώς, καθότι επηρεάζεται από νέα δεδομένα που εξελίσσονται και μεταβάλλονται. Η κλιματική αλλαγή, η υποβάθμιση του περιβάλλοντος, ο σχεδιασμός με περιβαλλοντικά κριτήρια και «πράσινες παραμέτρους», νέα υλικά-τρόποι δόμησης και τεχνολογίες, υπολογιστές που στηρίζουν νέες μορφές, οι αρχιτέκτονες και άλλοι μηχανικοί που αντιμετωπίζουν άλλες συνθήκες σε σχέση με το παρελθόν, όλα θέτουν απαιτήσεις για την αναθεώρηση των υφιστάμενων όρων δόμησης ως προς το ύψος. Τα θεσμοθετημένα μέγιστα ύψη κτιρίων, αδυνατούν να καλύψουν πολλές σημερινές ανάγκες κρίσιμης αξίας.
Οι κύριοι στόχοι της πρότασης αύξησης ύψους χωρίς αύξηση του Σ.Δ. είναι :
· H εφαρμογή περιβαλλοντικής και κοινωνικής πολιτικής μέσα από τη δόμηση.

· Η αντιμετώπιση των περιβαλλοντικών προβλημάτων με μείωση των ρύπων που προκαλούν την κλιματική αλλαγή, εξοικονόμηση ενέργειας και αξιοποίηση Ανανεώσιμων Πηγών (φωτοβολταικά).

· Η αύξηση πρασίνου των οικοπέδων, λόγω της μικρότερης κάλυψης που θα επιτευχθεί, και η βελτίωση του μικροκλίματος σε περιοχές υψηλής πυκνότητας δόμησης, καθώς και σε υποβαθμισμένες ή προβληματικές περιοχές των πόλεων.

· Η παροχή μεγαλύτερης ελευθερίας στην ανάπτυξη των όγκων και μορφών του κτηρίου για την παραγωγή ποιοτικής και ενδιαφέρουσας αρχιτεκτονικής -μορφολογικά και λειτουργικά-, η ενσωμάτωση στοιχείων που μπορούν να αναβαθμίσουν την ενεργειακή συμπεριφορά των κτηρίων και η χρήση νέων φιλο-περιβαλλοντικών δομικών υλικών, συστημάτων και τεχνολογιών δόμησης.

· Η ενδυνάμωση των τοπικών οικονομιών.

Το αποτέλεσμα της επιλογής αυτής θα είναι η αστική αναζωογόνηση των πόλεων και η περιβαλλοντικά εναρμονισμένη δόμηση, με την έμμεση μείωση της κάλυψης των οικοπέδων, διατηρώντας τους ισχύοντες συντελεστές δόμησης και όγκου, η οποία οδηγεί σε μείωση των αναγκών δροσισμού των κτιρίων.
Τα νέα κτίρια που θα προκύψουν θα έχουν όγκο με μικρότερο αποτύπωμα, και μεγαλύτερο ύψος, ο οποίος σε συνάρτηση με το πλάτος των δρόμων, των ελεύθερων χώρων της πόλης και των μεταξύ των κτιρίων αποστάσεων, θα επηρεάζει την κίνηση του αέρα και θα επιφέρει βελτίωση στις περιοχές υψηλής πυκνότητας, βελτιώνοντας τη θερμική άνεση και συμβάλλοντας στην απομάκρυνση των αερίων και σωματιδιακών ρύπων. Ο αέρας μεταφέρει τη θερμότητα μακριά από τους ανθρώπους και τα κτήρια και με τον τρόπο αυτό επηρεάζει την ενεργειακή τους κατανάλωση.
Καταληκτικά θα πρέπει να υπάρξει πρόβλεψη ώστε να έχει γενική ισχύ το άρθρο αυτό, ακόμη και σε περιοχές που έχουν ορισθεί μικρότερα ύψη.

Η “αστική μορφολογία” -η μορφή των κτηρίων και των χώρων που δημιουργούν-, είναι από τους βασικούς παράγοντες διαμόρφωσης του μικροκλίματος και η μεταβολή της αστικής μορφολογίας μπορεί να τροποποιήσει τοπικά τις ατμοσφαιρικές συνθήκες, τις τιμές βιοκλιματικών παραμέτρων όπως η θερμοκρασία και η υγρασία του περιβάλλοντος, η ταχύτητα και η διεύθυνση του ανέμου, καθώς και το ισοζύγιο ακτινοβολιών, επηρεάζοντας τη θερμική και οπτική άνεση μιας περιοχής.
Καταληκτικά θα πρέπει να έχει γενική ισχύ το άρθρο αυτό και να καταργεί ειδικές διατάξεις που προβλέπουν μικρότερα ύψη.

Στο αρθρο 87 που αντικαθιστα μερη του αρθρου 15 του ΝΟΚ προτεινω τα εξης :
Στην παραγραφο 15.5 που αναφερεται πως στο εξω απο το ιδεατο στερεο επιτρεπονται εξωστες και κινητα προστεγασματα θα επρεπε να διευκρινιστει οτι επιτρεπονται ή οχι και τα στηθαια αυτων των εξωστων καθως και οι αστρεχες των στεγων ενδεχομενως.

Στο αρθρο 87 που αντικαθιστα μερος του αρθρου 15 τον ΝΟΚ προτεινω :
Στο αρθρο 15.8.α περι της ενδεχομενης προσαυξησης 1+1 μετρου λογω της υπαρξης πυλωτης και φυτεμενου δωματος και της απαραιτητης γνωμοδοτησης απο αρχιτεκτονικη επιτροπη αυτου του δικαιωματος. Σε περιπτωση που διατηρηθει αυτη αρμοδιοτητα, που κατα την γνωμη μου δεν θα επρεπε καθως δημιουργει ασυνεχεια και διαφορετικη αντιμετωπιση για παρεμφερη οικοπεδα σε διαφορετικα σημεια της χωρας, θα πρεπει να συμπληρωθει το αρθρο με συγκεκριμενες οδηγιες εφαρμογης και κριτηριων που θα πρεπει να λαβει υποψη η επιτροπη στο θεμα αυτο. Πρεπει να τονιστει πως σε περιπτωσεις συγκεκριμενων συντελεστων οπως το 0.8 και το 1.8 για παραδειγμα το 2ο μετρο προσαυξησης υψους και εφοσον θεωρησουμε ως φυσιολογικα καθαρο υψος οροφου για ενα συγκρονο κτιριο το 2.75 -2.80 και οχι το 2.65 , δημιουργει συνθηκες νεου οροφου καθιστωντας το δικαιωμα σε αυτην την προσαυξηση ιδιατερα κρισιμο.

Ειδικα θα πρεπει αν τονιστει στις επιτροπες πως η υπαρξη φυτεμενου δωματος ειναι θετικη προοπτικη για το γενικοτερο περιβαλλον και η αρνηση αποδοσης αυτου του κινητρου θα επρεπε να γινεται με φειδω ισως μονο αν εμποδιζεται η θεαση καποιου ιδιαιτερου κτιριου απο ενα σημαντικο σημειο της πολης κτλ. Το δικαιωμα κατασκευης στεγης εως και μονοριχτης και η χρηση της κατω επιφανειας αυτης για τον χωρο κυριας χρησης δειχνει πως το υψος ετσι κι αλλιως μεσω της στεγης μπορει να προσαυξηθει γιατι λοιπον να μπορει μια επιτροπη να αφαιρεσει μονο την προοπτικη προσαυξησης με το θετικο ενδεχομενο κατασκευης φυτευμενου δωματος.

Οσον αφορα την μειωση καλυψης και το ιδιο κινητρο θα πρεπει να διευκρινιστει πως μειωση καλυψης δεν σημαινει πχ απο 40% στο 35% αλλα ποσοστιαια μειωση της επιφανειας και οχι του συντελεστη. Επισης εχω την αποψη πως αυτο το κινητρο με την καλυψη σε περιπτωσεις ηδη χαμηλης επιτρεπομενης καλυψης κατω του 40% δεν εχει τοσο νοημα οσο σε περιοχες με υψηλα επιπεδα καλυψης οικοπεδου. Ισως θα επρεπε να περιοριστει σε αυτες τις ζωνες.

Να συμπληρωθεί το Άρθρο 87 – Ύψος κτιρίου
Στό τέλος της παρ.1.του άρθ.15 να τεθεί εδάφιο:
Ειδικά ύψη που έχουν καθορισθεί σε περιοχές λόγω αρχαιολογικών ή άλλων περιορισμών με ΠΔ εφ’όσον είναι μικρότερα εκείνων που αναφέρονται στο πρώτο εδάφιο κατισχύουν αυτών.

Στο άρθρο 87, στην παράγραφο 8α αναφέρει ότι για να δοθεί το επιπλέον 1 μέτρο ύψους πρέπει ο ελεύθερος χώρος της πυλωτής να χρησιμοποιείται αποκλειστικά για στάθμευση αυτοκινήτων. Αυτό έχει υπάρξει αντικέιμενο παρεξήγησης με κάποιες πολεοδομίες καθώς σε μια πυλωτή, ακόμα και αν προορίζεται για parking, δεν μπορεί να είναι όλος ο χώρος της οριοθετημένος ως θέσεις στάθμευσης, διότι χρειάζεται χώρος κίνησης των οχημάτων και χώρος κίνησης των πεζών. Θεωρώ λοιπόν ότι ο όρος «αποκλειστικά» πρέπει να αναιρεθεί διότι αν ερμηνευτεί κυριολεκτικά (και ενδεχομένως κακόβουλα), καμία πυλωτή δεν πληρεί την αποκλειστικότητα των θέσεων στάθμευσης.

Επιπλέον στην ίδια παράγραφο θα πρότεινα το δεύτερο μέτρο, εφόσον πληρούνται οι προυποθέσεις του νόμου να έιναι δικάιωμα, το οποίο υπο προυποθέσεις να μπορεί να αναιρεθεί απο την αρχιτεκτονική επιτροπή, σε ειδικές περιπτώσεις κακής χρήσης του, που εφόσον είναι δυνατόν πρέπει να προκαθοριστούν. Ο λόγος που προτείνω κάτι τέτοιο είναι επειδή το ύψος είναι σημαντικός παράγοντας σχεδίασης ενός κτηρίου και κατα προέκταση μιας επένδυσης. Η διαδικασία πρέπει να γίνει όσο το δυνατόν πιο διαφανής, και να μην εξαρτάται απο επιτροπές που δεν έχουν ξεκάθαρο και θεσμοθετημένο πλαίσιο αναφοράς.

Στο τέλος του άρθρου 15.1 προτείνεται να προστεθεί ότι:

«Στις περιπτώσεις αυτές επιτρέπεται η πρόσβαση σε τμήματα αποκλειστικής χρήσης των φυτεμένων δωμάτων από υποκείμενες ιδιοκτησίες με τη χρήση εσωτερικών κλιμάκων που οδηγούν στο φυτεμένο δώμα μέσα από ανοίγματα στην οροφή του ανώτατου ορόφου.»

δηλαδή η τελευταία παράγραφος του 15.1 να διαμορφωθεί ως εξής:

Σε περιπτώσεις κατασκευής φυτεμένων δωμάτων επιφάνειας μεγαλύτερης του 50% από την καθαρή επιφάνεια του δώματος επιτρέπεται η υπέρβαση του ύψους, όπως αυτό εκάστοτε ισχύει, κατά 1,00 μ. και των στεγών κατά 0,40 μ. και ομοίως σε υφιστάμενα κτίρια στα οποία έχει γίνει εξάντληση ύψους περιοχής. Στις περιπτώσεις αυτές επιτρέπεται η πρόσβαση σε τμήματα αποκλειστικής χρήσης των φυτεμένων δωμάτων από υποκείμενες ιδιοκτησίες με τη χρήση εσωτερικών κλιμάκων που οδηγούν στο φυτεμένο δώμα μέσα από ανοίγματα στην οροφή του ανώτατου ορόφου.

ΑΙΤΙΟΛΟΓΗΣΗ:

Σε κτίρια κατοικιών, η πρόσβαση διαμερισμάτων σε ιδιόχρηστα τμήματα του φυτεμένου δώματος αυξάνει την αξία τους, αντισταθμίζοντας έτσι το κόστος κατασκευής της φύτευσης, και δίνει τη δυνατότητα να επιβαρύνονται τα διαμερίσματα αυτά, βάσει του κανονισμού της πολυκατοικίας, με τη συντήρηση της φύτευσης. Τα ανοίγματα αυτά επιπλέον συνεισφέρουν στο δροσισμό των διαμερισμάτων.

Άρκρο 87
Υψοσ κτιρίου

Επιτρέπεται απόκλιση στο συνολικό  ύψος των κτιρίων μέχρι 2% μετρούμενο στο
άνω μέρος της τελευταίας στάθμης Φ.Ο. του δώματος. (δεν προσμετρώνται επικαλύψεις μονώσεις κλπ επενδύσεις). Η απόκλιση ισχύει και ως προς το ύψος των στεγών. 
Επιτρέπεται απόκλιση ως προς το ελάχιστο  καθαρό ύψος των ορόφων (ΧΚΧ και ΒΧ )
μέχρι 2%

Άρκρο 87
Υψοσ κτιρίου

Επιτρέπεται υπέρβαση του ύψους, όπως αυτό εκάστοτε ισχύει, μέχρι 1,00 μ., στις
περιπτώσεις όπου το ισόγειο του κτιρίου χρησιμοποιείται κατά ποσοστό 50%
τουλάχιστον για στάθμευση αυτοκινήτων. Το ίδιο ισχύει όταν στην πιο πάνω περίπτωση
το κτίριο κατασκευάζεται σε υποστυλώματα (πυλωτές) κατ' εφαρμογή της παρ. 6 ιζ. του
άρθρου 11 του παρόντος νόμου και ο ελεύθερος ημιυπαίθριος χώρος της διατίθεται
αποκλειστικά για στάθμευση αυτοκινήτων.
Στις περιπτώσεις κτιρίων που επιπλέον των ανωτέρω κατασκευάζεται φυτεμένο δώμα
κατά τα προβλεπόμενα στην παράγραφο 1 του παρόντος άρθρου ή πραγματοποιείται
μείωση του επιτρεπόμενου ποσοστού κάλυψης του οικοπέδου κατά 5%, επιτρέπεται
υπέρβαση του ύψους όπως αυτό εκάστοτε ισχύει μέχρι 2,00 μ., μετά από έγκριση του
αρμοδίου Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής. Τα παραπάνω ισχύουν ανεξάρτητα του
τρόπου καθορισμού του μέγιστου επιτρεπόμενου ύψους σε περιοχές για τις οποίες δεν
συντρέχουν ειδικοί λόγοι (ν4067/12 αρ28 παρ2 όπως ισχύει). Εξαιρούνται αρχαιολογικοί
χώροι ιστορικοί τόποι, παραδοσιακοί οικισμοί και παραδοσιακά τμήματα πόλης, με
σεισμική επικινδυνότητα, εναέρια κυκλοφορία, διατηρητέα και μνημεία.

Σχέδια ιδεατού στερεού με σαφέστερο προσδιορισμό και ανοχές ως προς
αρχιτεκτονικά στοιχεία πχ κιγκλιδώματα εντός ιδεατού.

Παράρτημα με Σχέδια στέγης

Είναι σκόπιμο να θεσμοθετηθεί πέραν των θέσεων στάθμευσης αυτοκινήτων και θέσεις στάθμευσης δικύκλων (ποδηλάτων ηλεκτρικών πατινιών μοτοποδηλάτων μηχανών). Το σχετικό νομοθετικό πλαίσιο που ισχύει σήμερα για τις θέσεις στάθμευσης αυτοκινήτων θα αφορά και τις θέσεις στάθμευσης των δικύκλων. Θα συνοδεύεται επίσης και με παράρτημα σχετικών σχεδίων

Γράφετε “8.α. Επιτρέπεται προσαύξηση του μέγιστου επιτρεπόμενου ύψους … μέχρι 1,00 μ., στις περιπτώσεις όπου το ΙΣΌΓΕΙΟ του κτιρίου χρησιμοποιείται κατά ποσοστό 50% τουλάχιστον για στάθμευση αυτοκινήτων” γιατί μόνο το ισόγειο; Όταν το οικόπεδο είναι επικλινές ή έχει πρόσωπο σε δύο δρόμους με ανισοσταθμία μπορεί να αντιστοιχεί και σε ΟΡΟΦΟ.

Γράφετε “3. Το μέγιστο ύψος του κτιρίου σε κάθε σημείο των όψεών του μετριέται από την οριστική στάθμη του εδάφους σε οποιοδήποτε σημείο μέτρησης ή από τη στάθμη του πεζοδρομίου, αν οι όψεις τοποθετούνται επί της ρυμοτομικής γραμμής.” στα πλείστα παραδείγματα όπου ο Δήμος έχει ανυψώσει το στην στάθμη του δρόμου (έως και 5-7μ από το φυσικό) δημιουργώντας πλήθος προβλημάτων πρόσβασης στις ιδιοκτησίες, τι ακριβώς προτείνετε; Πως θα διαμορφώνονται οι νέες οικοδομές; Ποιο ύψος θα λάβουν του κρασπέδου ή του φυσικού εδάφους κάτω από το επίπεδο τους δρόμου; Και πως υλοποιείται η στάθμευση των αυτοκινήτων; Ουδείς οικοδομικός κανονισμός έχει μεριμνήσει για αυτές τις περιπτώσεις, δεν πρέπει για μια συχνή πραγματικότητα να βρεθεί μια λύση;

Όσον αφορά το άρθρο 15.8.α.
Είναι σημαντικό να διευκρινιστεί πως η αρχιτεκτονική επιτροπή δύναται να γνωμοδοτησει για τις όψεις και γενικά την αρχιτεκτονική του κτιρίου στην περίπτωση του bonus του 2ου μετρου και όχι για το εαν επιτρέπει την χρήση του bonus αυτού γενικά στην περιοχή καθώς τότε η απόφαση της θα καθόριζε στην ουσία όρους δόμησης. Υπάρχει η παρανόηση από πολλά συμβούλια αρχιτεκτονικής πως οι αρμοδιότητες του συμβουλίου έχουν να κάνουν με το εάν θα επιτρέψει ή όχι την χρήση αυτού του άρθρου και όχι το να γνωμοδοτησει όπως και γενικά είναι ο ρόλος του, για την αρχιτεκτονική διάρθρωση του κτιρίου αυτού κάθε αυτού κάνοντας παρατηρήσεις για την ανάπτυξη κυρίως τον όψεων του, χωρίς σε καμία περίπτωση, να αφαιρέσει πολεοδομικά δικαιώματα από την ανάπτυξη συγκεκριμένων οικοπέδων.

Η βασική ιδέα του ΝΟΚ βασίστηκε στη μείωση της κάλυψης των κτιρίων με ταυτόχρονη αύξηση του ύψους. Το υπουργείο στην πορεία τροποποίησε προς τα άνω το μέγιστο ύψος στις περιπτώσεις [pilotis], φυτεμένου δώματος κλπ. Έχοντας υπόψη ότι η pilotis απαιτεί με τις μονώσεις, δάπεδα κλπ μικτό ύψος 2,95μ προκύπτουν θέματα ανάπτυξης κτιρίου στα ¨παλαιά¨ σχέδια πόλεων της επικράτειας. Εκεί είναι θεσμοθετημένοι κατά κανόνα υψηλοί συντελεστές δόμησης.

Καθώς έχουμε υποχρεωτικά μείωση κάλυψης, επιπλέον τετραγωνικά Σ.Δ. λόγω των κλιμακοστασίων, σε πολλά οικόπεδα είναι αδύνατη η εξάντληση του Σ.Δ. λόγω των απαιτήσεων του ιδεατού στερεού εξαιτίας των υφιστάμενων στενών γενικά δρόμων.
Ακόμα από το γεγονός ότι ΕΚΤΟΣ του ΙΔ.Στερεού δεν επιτρέπονται εγκαταστάσεις όπως καπνοδόχοι αερίων καυσίμων που αναγκαστικά πρέπει να μπουν στην πρόσοψη, δημιουργούνται χρόνια τεχνικά προβλήματα στους ενοίκους.

Ίσως θα πρέπει να δίδεται η δυνατότητα μείωσης της κλίσης του ιδ. στερεού σε περιπτώσεις οδών μικρού πλάτους πάνω από ένα όριο Σ.Δ. προκειμένου να γίνεται δυνατή η εξάντληση της δόμησης.

Σχετικά με την παράγραφο 8α, το συμβούλιο αρχιτεκτονικής καθορίζει το δικαίωμα ή όχι να πάρω το δεύτερο μέτρο ή απλά γνωμοδοτεί για το κτίριο μου? Εγώ και πολλοί συνάδελφοι δεν μπορούμε να προχωρήσουμε σε σύνταξη εργολαβικών μόνο και μόνο από αυτήν την ασάφεια καθώς επηρεάζεται σε πολλές περιπτώσεις ο αριθμός των ορόφων του κτιρίου εάν η χρήση του 2ού μέτρου τεθεί σε αμφισβήτηση. Πρέπει αυτό να ξεκαθαριστεί οπωσδήποτε, δεν είναι μικρή λεπτομέρεια αλλά σημείο μεγάλων καθυστερήσεων σε πολλά έργα.

Στην παράγραφο 3. του άρθρου 87 ορίζεται ο τρόπος μέτρησης του μέγιστου ύψους κτιρίου σε κάθε σημείο των όψεων του. Ο τρόπος μέτρησης αυτός έχει αποδειχθεί προβληματικός στις περιπτώσεις μη επίπεδων οικοπέδων με έντονες κλίσεις και ιδίως σε κτίρια που εφάπτονται στο όριο του οικοπέδου. Ο λόγος είναι ότι κατά πρώτον είναι αδύνατος ο υπολογισμός του μέγιστου ύψους για κατασκευές σε τμήματα του κτιρίου που βρίσκονται σε εσοχή διότι δεν νοείται εκεί διαμορφωνένο έδαφος (ως αφετηρία μέτρησης) κάτω από το κτήριο και κατά δεύτερον ή αδυναμία ορισμένων πολεοδομικών υπηρεσιών να δεχθούν κλιμακωτής μορφής κτίριο σε περιπτώσεις οικοπέδων με έντονες κλίσεις καθώς δεν ορίζεται σαφώς στον νόμο. Θα πρότεινα να οριστεί διαφορετικός τρόπος μέτρησης είτε από το φυσικό έδαφος (με την προσθήκη κάποιου ύψους για τις διαμορφώσεις του εδάφους) είτε από κάποιο σταθερό σημείο το υψόμετρο του οποίου θα σχετίζεται μαθηματικά με τα ύψη π.χ. των κορυφών του οικοπέδου.

ΜΕ ΑΥΤΗ ΤΗΝ ΕΥΚΑΙΡΙΑ ΘΑ ΗΘΕΛΑ ΝΑ ΑΝΑΦΕΡΘΩ ΣΕ ΕΝΑ ΣΟΒΑΡΟ ΘΕΜΑ ΠΟΥ ΑΦΟΡΑ ΤΟ ΥΨΟΣ ΚΤΙΡΙΩΝ ΣΤΟΥΣ ΠΑΡΑΔΟΣΙΑΚΟΥΣ ΟΙΚΙΣΜΟΥΣ. ΣΤΟ ΑΡΘΡΘ 8 ΤΟΥ Π.Δ. 594 Δ΄/ 13-11-1978 ΠΕΡΙ ΠΑΡΑΔΟΣΙΑΚΩΝ ΟΙΚΙΣΜΩΝ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ 8 α) ΕΠΙΤΡΕΠΕΤΑΙ Η ΚΑΤΑΣΚΕΥΗ ΤΡΙΤΟΥ ΟΡΟΦΟΥ ΛΟΓΩ ΚΛΙΣΕΩΣ ΤΟΥ ΕΔΑΦΟΥΣ ΚΑΙ ΕΠΙΣΗΣ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ 8 β) Η ΟΙΚΟΔΟΜΗ ΔΥΝΑΤΑΙ ΝΑ ΥΠΕΡΒΑΙΝΕΙ ΛΟΓΩ ΚΛΙΣΕΩΣ ΤΟΥ ΕΔΑΦΟΥΣ ΤΟ ΥΨΟΣ ΤΩΝ 10 ΜΕΤΡΩΝ ΕΙΣ ΟΙΟΝΔΗΠΟΤΕ ΣΗΜΕΙΟΝ ΤΗΣ . ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΤΟ ΑΡΘΡΟ ΓΙΑ ΤΙΣ ΛΕΠΤΟΜΕΡΕΙΕΣ ΚΑΙ ΓΙΑ ΤΟΥ ΛΟΓΟΥ ΤΟ ΑΛΗΘΕΣ.ΕΧΟΥΜΕ ΚΑΤΑΘΕΣΕΙ ΑΙΤΗΣΗ ΓΙΑ ΕΓΚΡΙΣΗ ΔΟΜΗΣΗΣ ΣΕ ΠΑΡΑΔΟΣΙΑΚΟ ΟΙΚΙΣΜΟ ΠΟΥ ΤΟ ΟΙΚΟΠΕΔΟ ΕΧΕΙ ΜΕΓΑΛΗ ΚΛΙΣΗ ΣΕ ΣΧΕΣΕΙ ΜΕ ΤΟΝ ΔΡΟΜΟ ΤΗΣ ΠΡΟΣΟΨΗΣ ΤΟΥ. Η ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΑ ΤΟΥ ΔΗΜΟΥ ΔΕΝ ΕΓΚΡΙΝΕΙ ΤΟ ΥΨΟΣ ΤΩΝ 10 Μ ΣΤΗΝ ΟΙΚΟΔΟΜΗ ΑΛΛΑ ΜΟΝΟ ΤΑ 7.00 Μ. ΚΑΙ ΕΠΙΚΑΛΟΥΜΕΝΗ 1) ΤΟ ΑΡΘΡΟ 1 ΠΑΡ. 4 & 5 ΤΟΥ Ν. 4067/2012. 2) ΤΟ Π.Δ. ( ΦΕΚ 289 ΑΑΠ/4-11-2011) . 3) ΤΟ Π.Δ. ( ΦΕΚ 594 Δ΄/ 1978),ΚΑΙ ΤΗΝ ΕΓΚΥΚΛΙΟ 2/2013, ΚΑΙ ΑΦΟΥ ΠΑΡΑΔΕΧΕΤΑΙ ΕΓΓΡΑΦΩΣ ΠΡΟΣ ΤΗΝ ΠΕΡΙΦΕΡΕΙΑ ΣΤΗΝ ΟΠΟΙΑ ΑΠΕΥΘΥΝΕΤΑΙ ΜΕ ΣΧΕΤΙΚΟ ΕΡΩΤΗΜΑ ΟΤΙ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΑ ΠΑΡΑΠΑΝΩ » ΕΧΟΥΜΕ ΤΗΝ ΑΠΟΨΗ ΟΤΙ ΤΑ ΥΠΑΓΟΡΕΥΟΜΕΝΑ ΑΠΟ ΤΟ Π.Δ. ΤΟΥ 1978 ΚΑΤΙΣΧΥΟΥΝ ΤΟΥ ΝΟΚ ( Ν. 4067/2012 ΚΑΙ ΤΟΥ Π.Δ. 2011 ΕΦΟΣΟΣΝΤΟ Π.Δ.ΤΟΥ 1978 ΑΝΑΦΕΡΕΤΑΙ ΕΙΔΙΚΑ ΜΟΝΟΝΣΤΟΥΣ ΣΥΓΚΕΚΡΙΜΕΝΟΥΣ ΠΑΡΑΔΟΣΙΑΚΟΥΣ ΟΙΚΙΣΜΟΥΣ ΠΟΥ ΣΥΜΠΕΡΙΛΑΜΒΑΝΟΝΤΑΙ ΣΤΟΝ ΠΙΝΑΚΑ ΤΟΥ ΑΡΘΡΟΥ 1 ΑΥΤΟΥ «. ΚΑΙ ΣΥΝΕΧΙΖΟΝΤΑΣ ΣΤΟ ΕΓΓΡΑΦΟ ΤΗΣ ΑΝΑΦΕΡΕΙ ΕΠΙ ΛΕΞΕΙ » Η ΥΠΗΡΕΣΙΑ ΜΑΣ ΕΩΣ ΣΗΜΕΡΑ ΕΛΕΓΧΕΙ ΤΟΥΣ ΠΑΡΑΔΟΣΙΑΚΟΥΣ ΟΙΚΙΣΜΟΥΣ ΜΕ ΤΑ ΔΥΣΜΕΝΕΣΤΕΡΑ ΥΠΑΡΧΟΝΤΑ ΑΡΙΘΜΗΤΙΚΑ ΜΕΓΕΘΗ». ΚΑΙ ΠΑΡΑΚΑΛΕΙ ΤΗΝ ΔΙΟΙΚΗΣΗ ΓΙΑ ΝΑ ΑΠΑΝΤΗΣΕΙ ΣΤΟ ΕΡΩΤΗΜΑ.
ΕΡΧΕΤΑΙ ΛΟΙΠΟΝ Η ΑΠΑΝΤΗΣΗ ΑΠΟ ΤΟ ΥΠΟΥΡΓΡΙΟ ΜΕΣΩ ΤΗΑ ΑΠΟΚΕΝΤΡΩΜΕΝΗΣ ΔΙΟΙΚΗΣΗΣ , ΑΠΟ ΤΗΝ ΓΕΝΙΚΗ ΔΙΕΥΘΥΝΣΗ ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΑΣ ΚΑΙ ΤΟ ΤΜΗΜΑ ΠΑΡΑΔΟΣΙΑΚΩΝ ΟΙΚΙΣΜΩΝ ΟΤΙ » ΣΥΜΦΩΝΟΥΜΕ ΜΕ ΤΙΑΣ ΑΠΟΨΕΙΣ ΤΟΥ ΔΗΜΟΥ ΟΠΩΣ ΑΥΤΕΣ ΔΙΑΤΥΠΩΝΟΝΤΑΙ ΣΤΟ ΣΧΕΤΙΚΟ ΕΓΓΡΑΦΟ ΤΟΥΣ.
ΑΚΑΤΑΝΟΗΤΗ ΑΠΑΝΤΗΣΗ. ΔΗΛΑΔΗ ΕΝΩ ΤΟ Π.Δ.ΤΟΥ 1978 ΚΑΤΙΣΧΥΕΙ ΤΟΥ Ν. 4067/12 ΚΑΙ ΤΟΥ Π.Δ. 2011 ΕΦΑΡΜΟΖΟΝΤΑΙ ΤΑ ΔΥΣΜΕΝΕΣΤΕΡΑ ΑΡΙΘΜΗΤΙΚΑ ΜΕΓΕΘΗ. ΓΙΑΤΙ ΠΑΡΑΚΑΛΩ ΤΑ ΔΥΣΜΕΝΕΣΤΕΡΑ ???
ΕΙΝΑΙ ΑΠΑΝΤΗΣΗ ΑΥΤΗ??? ΕΧΕΙ ΔΙΚΑΙΩΜΑ Η ΥΠΗΡΕΣΙΑ ΝΑ ΕΦΑΡΜΟΖΕΙ ΤΑ ΔΥΣΜΕΝΕΣΤΕΡΑ ΜΕΓΕΘΗ ΚΑΙ ΟΧΙ ΤΑ ΝΟΜΙΜΑ ??? ΚΑΙ ΝΑ ΣΥΝΗΓΟΡΕΙ ΣΕ ΑΥΤΟ ΚΑΙ ΤΟ ΥΠΟΥΡΓΕΙΟ ??? ΕΓΩ ΕΡΩΤΩ ΚΑΙ ΠΑΛΙ . ΚΑΤΙΣΧΥΕΙ ΝΑΙ ή ΟΧΙ ΤΟ Π.Δ. ΤΟΥ 1978 ??? ΚΑΙ ΕΑΝ ΝΑΙ ΓΙΑΤΙ Η ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΑ ΔΕΝ ΕΦΑΡΜΟΑΖΕΙ ΤΟ ΝΟΜΙΜΟ ΥΨΟΣ ΣΤΟΝ ΠΑΡΑΔΟΣΙΑΚΟ ΟΙΚΙΣΜΟ ?????? ΕΧΩ ΤΑ ΣΧΕΤΙΚΑ ΕΓΓΡΑΦΑ. ΜΠΟΡΕΙΤΕ ΝΑ ΜΑΣ ΒΟΗΘΗΣΕΤΕ ΝΑ ΒΡΟΥΜΕ ΤΙ ΙΣΧΥΕΙ ΤΕΛΙΚΑ ??? ΝΑ ΑΠΕΥΘΥΝΘΟΥΜΕ ΚΑΤ΄ΕΥΘΕΙΑ ΣΤΟ ΥΠΟΥΡΓΕΙΟ ??? ΝΑ ΑΠΕΥΘΥΝΘΟΥΜΕ ΣΤΟΝ ΣΥΝΗΓΟΡΟ ΤΟΥ ΠΟΛΙΤΗ ??? ΕΑΝ ΜΠΟΡΕΙΤΕ ΑΠΑΝΤΗΣΤΕ ΜΑΣ ΣΑΣ ΠΑΡΑΚΑΛΩ ΣΤΟ e-mail.
ΣΑΣ ΕΥΧΑΡΙΣΤΩ ΠΟΛΥ .

Το μέγιστο ύψος κτιρίων, πέραν των δύο ορόφων και από καταβολής των ελληνικών οικοδομικών κανονισμών, ορίζεται από την ίδια γενική σχέση της μορφής :
ΜΕΓΙΣΤΟ ΥΨΟΣ = ΑΡΙΘΜΟΣ ΟΡΟΦΩΝ * (ΜΙΚΤΟ) ΥΨΟΣ ΟΡΟΦΟΥ + C
όπου :
για τον ΓΟΚ 1955 είναι : ΥΨΟΣ ΟΡΟΦΟΥ = 3,20 μ. και C =2 μ.
για τον ΓΟΚ 1973 είναι : ΥΨΟΣ ΟΡΟΦΟΥ = 3,30 μ. και C =1 ή 2 μ.
για τον ΓΟΚ 1985 είναι : ΥΨΟΣ ΟΡΟΦΟΥ = 3,00 μ. και C =1 ή 2 μ.
για τον ΝΟΚ 2012 είναι : ΥΨΟΣ ΟΡΟΦΟΥ = 3,25 μ. και C =1 ή 2 μ.
Στον παράγοντα C, το πρώτο επιπλέον μέτρο δίνεται για την υπερύψωση ισογείου και την επικάλυψη δώματος και το δεύτερο ως κίνητρο για την υλοποίηση θέσεων στάθμευσης.
Στην προσπάθεια «απομαθηματικοποίησης – πινακοποίησης» της σχέσης που έγινε με τον ΓΟΚ’85 έγινε λάθος μεταξύ των συντελεστών 1,2-1,6 το οποίο μεταφέρθηκε αυτούσιο και στον ΝΟΚ. Με το λάθος αυτό χάθηκε το πρώτο από τα επιπλέον μέτρα του C.

Προτείνεται λοιπόν η «επαναμαθηματικοποίηση» της σχέσης με την αντικατάσταση της παραγράφου 1 του άρθρου 15 ως εξής :
1. Το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος του κτιρίου ορίζεται σε συνάρτηση με τον επιτρεπόμενο συντελεστή δόμησης της περιοχής ως εξής :
ΜΕΓΙΣΤΟ ΕΠΙΤΡΕΠΟΜΕΝΟ ΥΨΟΣ = ΑΡΙΘΜΟΣ ΟΡΟΦΩΝ * 3,25 + C
όπου C = 1 μ. γενικά ή
C = 2 μ. στις περιπτώσεις όπου : α) το ισόγειο του κτιρίου χρησιμοποιείται κατά ποσοστό 50% τουλάχιστον για στάθμευση αυτοκινήτων ή β) το κτίριο κατασκευάζεται σε υποστυλώματα (πυλωτή) κατ’ εφαρμογή της παρ.6ιζ του άρθρου 11 του παρόντος νόμου που διατίθεται αποκλειστικά για στάθμευση αυτοκινήτων ή
C = 3 μ. στις περιπτώσεις κτιρίων που επιπλέον των ανωτέρω : α) κατασκευάζεται φυτεμένο δώμα επιφάνειας μεγαλύτερης του 50% της καθαρής επιφάνειας του δώματος ή β) πραγματοποιείται μείωση του επιτρεπόμενου ποσοστού κάλυψης του οικοπέδου κατά 5% χωρίς να γίνεται χρήση κινήτρων του άρθρου 10.
Σε περίπτωση κατασκευής φυτεμένου δώματος επιτρέπεται και η υπέρβαση ύψους στεγών κατά 0,40 μ. Οι προσαυξήσεις του μέγιστου ύψους, στις περιπτώσεις κατασκευής φυτεμένων δωμάτων, ισχύουν και για υφιστάμενα κτίρια στα οποία έχει γίνει εξάντληση ύψους περιοχής.
Η παράγραφος 8 του άρθρου 15 καταργείται.

ΕΠΑΝΕΡΧΟΜΕΝΟΣ ΣΤΟ ΧΘΕΣΙΝΟ ΜΟΥ ΣΧΟΛΙΟ ( 1-9-2020 , 22.34 ) ΜΗΝΑΣ ,
ΠΡΟΤΕΙΝΩ ΝΑ ΕΠΙΒΕΒΑΙΩΘΕΙ ΣΤΟ ΠΑΡΟΝ ΑΡΘΡΟ ΟΤΙ ΤΑ ΑΡΙΘΜΗΤΙΚΑ ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΑ ΜΕΓΕΘΗ ΤΟΥ Π.Δ. ΦΕΚ 594 Δ΄ / 1978 ΠΕΡΙ ΠΑΡΑΔΟΣΙΑΚΩΝ ΟΙΚΙΣΜΩΝ ΚΑΤΙΣΧΥΟΥΝ ΤΟΥ Ν. 4067/2012 ΚΑΙ ΤΟΥ Π.Δ. ΦΕΚ 289 ΑΑΠ΄/ 2011 ΚΑΙ ΝΑ ΞΕΚΑΘΑΡΙΣΕΙ ΜΙΑ ΚΑΙ ΚΑΛΗ ΤΟ ΖΗΤΗΜΑ ΓΙΑ ΝΑ ΜΗΝ ΤΡΕΧΟΥΜΕ ΑΠΟ ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΑ ΣΕ ΠΕΡΙΦΕΡΕΙΑ ΣΕ ΥΠΟΥΡΓΕΙΟ ΣΕ ΣΥΝΗΓΟΡΟ ΤΟΥ ΠΟΛΙΤΗ ΚΑΙ ΠΑΛΙ ΜΙΑ ΑΠΟ ΤΑ ΙΔΙΑ. ΔΩΣΤΕ ΤΗΝ ΣΩΣΤΗ ΛΥΣΗ . ΔΙΑΤΥΠΩΣΤΕ ΤΟ ΟΠΩΣ ΕΣΕΙΣ ΓΝΩΡΙΖΕΤΕ ΚΑΛΥΤΕΡΑ . ΣΑΣ ΕΥΧΑΡΙΣΤΩ ΕΚ ΤΩΝ ΠΡΟΤΕΡΩΝ.

Στο Άρ.15 παρ.8 προτείνεται να συμπληρωθεί η ακόλουθη διευκρίνιση:
«…ο ελεύθερος ημιυπαίθριος χώρος της διατίθεται στο σύνολό του για στάθμευση αυτοκινήτων με εξαίρεση την διέλευση των ενοίκων (και ΑΜΕΑ) προς την κλειστή είσοδο του κτιρίου».

Αιτιολόγηση: Το παραπάνω σχόλιο της παραγράφου 8 του Άρθρου 15 έχει οδηγήσει σε μια σειρά παρανοήσεων τις Πολεοδομίες με αποτέλεσμα να δεσμεύουν με βάναυσο τρόπο τις pilotis και να παραμορφώνουν τις αρχιτεκτονικές μελέτες. Απαιτείται η όποια επιφάνεια pilotis να έχει 100 % στάθμευση και χώρους ελιγμών αυτοκινήτων. Δεν επιτρέπεται (αφού δεν αναφέρεται) πουθενά η αυτονόητη δυνατότητα ενός διαδρόμου προσέγγισης(έστω ελάχιστου) μέσω της pilotis του πεζού προς την κύρια είσοδο της πολυκατοικίας. Καθ’ υπερβολή συνεχίζουν οι άστοχες ερμηνείες και δεν επιτρέπουν ούτε την στάθμευση και την κίνηση ποδηλάτων ή άλλων μηχανοκίνητων δίκυκλων!
Η ερμηνείες αυτές καθοδηγούν- και εντέλει ποδηγετούν – τους αρχιτέκτονες να μεταφέρουν τους πυρήνες κατακόρυφης κυκλοφορίας ακριβώς στην όψη των πολυκατοικιών αλλιώς θα πρέπει να χρεώνουν στην δόμηση τους διαδρόμους πρόσβασης προς την είσοδο(!). Η παραπάνω ντιρεκτίβα λόγω της στρεβλής ερμηνείας έχει ήδη χαλάσει την αρχιτεκτονική σύνθεση αρκετών πολυκατοικιών όπως με ευκολία γίνεται αντιληπτό στο Ανοικτό Πληροφοριακό Σύστημα Αδειών. Στις περιπτώσεις μεγάλων κτιρίων είναι πολύ χειρότερες οι επιπτώσεις καθώς και για λόγους Πυροπροστασίας οι πυρήνες κατακόρυφης κυκλοφορίας τοποθετούνται στην κεντρική περιοχή με αποτέλεσμα να ζητούνται κλειστοί διάδρομοι που ξεκινούν από την άκρη της pilotis και καταλήγουν στην είσοδο.
Γνώμη μας είναι πως θα πρέπει να ξεκαθαριστεί πως η παράγραφος 8 του Άρθρου 11 αναφέρεται αποκλειστικά στην pilotis από την αρχή ως το τέλος. Θα πρέπει να είναι σαφές πως τουλάχιστον το 50% (επομένως η ελάχιστη από ορισμό επιφάνεια) παραδίδεται με αυστηρό σχεδιασμό κατάλληλη για στάθμευση και ελιγμούς αυτοκινήτων αλλά ξεκάθαρα και δίκυκλων ενώ δεν αποκλείεται σε καμία περίπτωση η πρόσβαση των πεζών και των ΑΜΕΑ προς την είσοδο της πολυκατοικίας. Η προτεραιότητα του πεζού άλλωστε ισχύει και στον δρόμο πόσο μάλλον στην δυνατότητα του να εισέλθει στην κατοικία του.
Η παραπάνω παράγραφος χρήζει άμεσης ενημέρωσης γιατί οι ελεγκτές Αρχιτέκτονες των Πολεοδομιών σπάνια έχουν άμεση γνώση της ζημιάς που γίνεται στην αρχιτεκτονική μελέτη.

ΓΙΑ ΤΟΥ ΛΟΓΟΥ ΤΟ ΑΛΗΘΕΣ ΣΧΕΤΙΚΑ ΜΕ ΤΟ ΥΨΟΣ ΚΤΙΡΙΩΝ ΣΤΟΥΣ ΠΑΡΑΔΟΣΙΑΚΟΥΣ ΟΙΚΙΣΜΟΥΣ ΤΟΥ Π.Δ. ΦΕΚ 594 Δ΄/ 1978 ΠΟΥ ΣΑΣ ΑΝΕΦΕΡΑ ΣΕ ΠΡΟΗΓΟΥΜΕΝΟ ΧΘΕΣΙΝΟ ΣΧΟΛΙΟ ΜΟΥ ΣΑΣ ΠΑΡΑΘΕΤΩ ΑΠΟ ΤΟ ΕΓΓΡΑΦΟ ΤΗΣ ΑΠΑΝΤΗΣΗΣ ΤΟΥ ΥΠΟΥΡΓΕΙΟΥ ΤΗΣ ΓΕΝΙΚΗΣ Δ/ΝΣΗΣ ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΑΣ, ΤΗΣ Δ/ΝΣΗΣ ΑΡΧΙΤΕΚΤΟΝΙΚΗΣ ΟΙΚΟΔΟΜΙΚΩΝ ΚΑΝΟΝΙΣΜΩΝ ΚΑΙ ΑΔΕΙΟΔΟΤΗΣΕΩΝ ΤΟΥ ΤΜΗΜΑΤΟΣ ΠΑΡΑΔΟΣΙΑΚΩΝ ΟΙΚΙΣΜΩΝ, ΜΕ ΤΑΧΥΔΡΟΜΙΚΗ Δ/ΝΣΗ ΑΜΑΛΙΑΔΟΣ 17, ΠΡΟΣ ΤΗΝ ΑΠΟΚΕΝΤΡΩΜΕΝΗ ΔΙΟΙΚΗΣΗ ΚΡΗΤΗΣ , ΤΟΝ ΑΡΙΘΜΟ ΠΡΩΤΟΚΟΛΛΟΥ Α.Π.ΥΠΕΝ/Δ ΑΟΚΑ/33465/2508 ΜΕ ΗΜΕΡΟΜΗΝΙΑ 14/06/2018 ΚΑΙ ΥΠΟΓΡΑΦΗ ΤΟΥ ΔΙΕΥΘΥΝΤΗ, ΠΟΥ ΣΥΜΦΩΝΕΙ ΜΕ ΤΗΝ ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΑ ΓΙΑ ΤΗΝ ΑΝΤΙΜΕΤΩΠΙΣΗ ΤΩΝ ΜΕΛΕΤΩΝ ΣΤΟΥΣ ΠΑΡΑΔΟΣΙΑΚΟΥΣ ΟΙΚΙΣΜΟΥΣ ΜΕ ΤΑ ΔΥΣΜΕΝΕΣΤΕΡΑ ( ??? ) ΑΡΙΘΜΗΤΙΚΑ ΜΕΓΕΘΗ.
ΕΞΕΤΑΣΤΕ ΤΟ ΘΕΜΑ ΛΟΙΠΟΝ ΚΑΙ ΔΩΣΤΕ ΛΥΣΗ.
ΣΑΣ ΕΥΧΑΡΙΣΤΩ.

Υπάρχουν πολλά οικόπεδα που εμφανίζουν μεγάλες υψομετρικές διαφορές μεταξύ της στάθμης του πεζοδρομίου και της ρυμοτομικής γραμμής (ακόμα και άνω των 6,00 μέτρων). Η εκσκαφή των 2 μέτρων, δεν μπορεί να καλύψει τις διαφορές αυτές στο πρόσωπό των οικοπέδων με αποτέλεσμα να μην είναι δυνατή η προσβασιμότητα σε αυτά και κατ΄ επέκταση η δόμηση. Θα πρέπει να υπάρχει πρόβλεψη υπέρβασης των ορίων εκσκαφής και επιχωμάτωσης κατόπιν γνωμοδότησης του Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής και για κτήρια που δεν είναι δημόσιου συμφέροντος (κατοικίες) των οποίων τα οικόπεδα εμφανίζουν μεγάλες κλίσεις (άνω του 20%) και υψομετρικές διαφορές στη ρυμοτομική γραμμή άνω των 2 μέτρων. Στον ΓΟΚ υπήρχε αυτή η δυνατότητα με αποτέλεσμα να υπάρχουν περιπτώσεις όμορων οικοπέδων όπου το ένα να έχει νομίμως οικοδομηθεί παλαιότερα, ενώ το διπλανό του να έχει καταστεί μη οικοδομίσιμο εξαιτίας αυτής της διάταξης.
Αντίστοιχα θα πρέπει να υπάρξει ανάλογη πρόβλεψη για το άρθρό 17 του ΝΟΚ το οποίο δεν τροποποιείται με το παρόν νομοσχέδιο και στο οποίο αναφέρεται η δυνατότητα εκσκαφής ανω των 2,00 μέτρων με γνωμοδότηση του Σ.Α. μόνο για κτίρια δημοσίου ενδιαφέροντος και ειδικά κτίρια και όχι για κατοικίες.

στα κτίρια μετράμε και το εκατοστό στις ανεμογεννήτριες είμαστε λαρτζ…ποσο υποκρισία.οτι ισχυει για τισ ανεμογγενητριεσ να ισχυει και για τα σπιτια

Σε σχέση με τη στάθμη του εδάφους, προτείνεται στην περίπτωση α της παραγράφου 3 του άρθρου 17 του ν.4067/2012 να προστεθούν και τα κτήρια που εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής του ν.4062/2012.