Άρθρο 86 – Θέση κτιρίου και εγκαταστάσεων

Πρεπει θεωρω να υπαρξει αναφορα σε σχεση με την θεση του κτιριου σε περιπτωση που στο ιδιο οικοπεδο ή σε ομορη ιδιοκτησια υπαρχει κτισμα χαρακτηρισμενο ως διατηρητεο ή μνημειο. Η αρμοδιοτητα περι του θεματος σε συμβουλιο αρχιτεκτονικης εχει νοημα αλλα πρεπει να περιοριστει σε καποιους κανονες και αρχες ωστε να αποφευχθουν παρεμηνειες ή αδικιες και να μπορει ενας αρχιτεκτονας να σχεδιασει και να προβλεψει εγκαιρως τις ενδεχομενες παρατηρησεις. Μαλιστα θα επρεπε να δημιουργηθει καοια διαδικασια που μια επιτροπη να μπορει να γνωμοδοτει απο πριν για ενα οικοπεδο καθοριζοντας συγκεκριμενα προαπαιτουμενα ωστε να μην ειναι απαραιτητο πρωτα να γινει μια ολκληρη αρχιτεκτονικη μελετη και να αποριφθει στην πορεια απο το συμβουλιο.

Τα ιδια θεωρω πως πρεπει να ισχυουν και για το υψος του κτιριου. Ειναι μεγαλα μεγεθη που θα επρεπε ευκολα καποιος να γνωριζει πριν προχωρησει στην αρχιτεκτονικη επιλυση η την αξιοποιηση ενος ακινητου.

ΣΤ0 ΑΡΘΡΟ 86 (ΑΝΤΙΚΑΤΑΣΤΑΣΗ ΑΡΘΡΟΥ 14 ΝΟΚ)

ΣΤΟ 14.1.ε στο οικοπεδο σου κολλας στο κοινο ΠΛΑΓΙΟ οριο ανεξαρτητα χρονου κατασκευης ομορου κτισματος

ΣΤΟ 14.1.η στο οικοπεδο σου οταν συνορευει με ΔΥΟ ΠΛΑΓΙΑ κοινα ορια γιατι τοτε να μη κολλαει στο πλαγιο οριο καθ ολο το μηκος του?

ΑΡΘΡΟ 14 1.α
«Η όψη του κτιρίου στο πίσω όριο του οικοπέδου απέχει κατ’ ελάχιστο απόσταση Δ από αυτό. Σε περίπτωση που δεν υφίσταται πίσω όριο ΛΟΓΩ ΣΧΗΜΑΤΟΣ του οικοπέδου, δεν είναι υποχρεωτική η απόσταση αυτή.»

ΠΑΡΑΚΑΛΩ ΟΡΙΣΤΕ ΠΟΙΟ ΕΙΝΑΙ ΑΥΤΟ ΤΟ ΣΧΗΜΑ.
ΣΕ ΟΙΚΟΠΕΔΟ ΣΧΗΜΑΤΟΣ ΠΕΝΤΑΓΩΝΟΥ ΔΕΝ ΔΕΧΘΗΚΑΝΕ ΣΤΗΝ ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΑ ΟΤΙ ΔΕΝ ΥΠΑΡΧΕΙ ΠΙΣΩ ΟΡΙΟ.
ΑΝ ΛΟΙΠΟΝ ΔΕΝ ΕΙΝΑΙ ΤΟ ΠΕΝΤΑΓΩΝΟ ΑΥΤΟ ΤΟ ΣΧΗΜΑ ΤΟΤΕ ΠΟΙΟ ΕΙΝΑΙ?

ΕΑΝ ΕΧΕΙΣ ΤΙΣ ΠΡΟΫΠΟΘΕΣΕΙΣ ΤΟΥ 14.1.ε και λογω του 14.1.η το πλαγιο οριο του οικοπεδου συνορευει με ενα ΠΛΑΓΙΟ οριο του ενος ομορου και με ΠΙΣΩ οριο του εταιρου ομορου τοτε γιατι να μη κολλας ΣΤΟ ΟΡΙΟ ΣΟΥ ανεξαρτητως θεσης και χρονου κατασκευης ομορου κτισματος?

ΣΧΟΛΙΑ ΔΙΑΒΟΥΛΕΥΣΗΣ ΧΩΡΟΤΑΞΙΚΟΥ ΝΟΜΟΣΧΕΔΙΟΥ ΆΡΘΡΟ 86 τροπ.ΝΟΚ αρθ.14 1 στ:
Ως δικηγόρος και έχοντας ασχοληθεί με την ερμηνεία του ΝΟΚ,ΓΟΚ η διατύπωση του άρθρου 14 παρ.1 στ,έχω την γνώμη ότι δημιουργεί πρόβλημα ανοικοδόμησης σχετικά ,με τους Δ η δ. Ειδικώτερα:Βάσει του ΝΟΚ προβλέπεται υποχρεωτικά δ= 2,50 + 0.05ΧΗ ύψους εκατέρωθεν των πλαγίων ομόρων (βλ. ΝΟΚ .αρθρο 14 παρ.1 στ ,εν συνδιασμώ με εγκύκλιο <>. Δηλ.οικόπεδο με πρόσοψη 12 ,00 μ. και βάθος 40-46 μ. επιτρέπεται δόμηση 5 μ.Χ 25 περίπου
Το υπό διαβούλευση νομοσχέδιο σχεδόν επαναλαμβάνει την προϋπάρχουσα στο ΝΟΚ ίδια διάταξη.Δηλ. αν η μια πλευρά έχει μήκος 9 μέτρα,τότε δεν μπορεί να τοποθετηθεί οικοδομή εντός της δ,αρκεί να έχει η άλλη πλευρά μήκος 5 μέτρα (Εγκύκιος 2015).Δεν μπορεί αρχιτεκτονικά τούτο να εφαρμοστεί,αφού δεν σχεδιάζεται ενα μακρόστενο σπίτι πλάτους 5 μέτρων,εν αντιθέσει με το ΓΟΚ 1985 που προέβλεπε την λωρίδα 9,00 μέτρων για κάθε πλευρά του κτιρίου,εντός του μη δομήσιμου δ η Δ..
Κατά την γνώμη μου θα πρέπει να προστεθεί στο άρθρο 86 του νομοσχεδίου σχετικά με την τροποποίηση του άρθρου 14 (παρ.1 στ) του ΝΟΚ,αντί της λέξεως <> το ορθό <> σε δυο σημεία του άρθρου,δηλ. <>
Ετσι να επανέλθει το προβλεπόμενο και δοκιμασμένο με επιτυχία στο άρθρο 9 του ΓΟΚ 1985,όπως τροποποιήθηκε και διευκρινίσθηκε με την Εγκυκλιο 55/11-8-2000 με αρ.πρωτ.85195,η οποία είναι δημοσιευμένη παρά πόδας του ΦΕΚ 1136/6-7-2007 Τεύχος ΔΕΥΤΕΡΟ υπό τον τίτλο: << ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑ ΥΠΟΥΡΓΕΙΟ ΥΠΕΧΩΔΕ Δ/ΝΣΗ ΟΚ.Κ/Β ΠΡΟΣ ΑΠΟΔΕΚΤΕΣ ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΩΝ ΕΓΚΥΚΛΙΩΝ ΘΕΜΑ:Οδηγίες για την εφαρμογή του Ν.2831/2000,τροποποίηση του Ν 1577/85: ΔΙΕΚΡΙΝΙΣΤΙΚΕΣ ΟΔΗΓΙΕΣ ΚΑΤ’ΑΡΘΡΟΝ
<>.Επικουρικά αναφέρω ότι θα μπορούσε το σχετικό άρθρο να έχει και την αμέσως πιο πάνω διατύπωση που θα ήταν και δίκαιο και σωστό και μπορούν να σχεδιαστούν αρχιτεκτονικά σωστά κτίρια σε οικόπεδα 500-600 τ.μ. με πρόσοψη 12 -14 μέτρα,όπως είναι πολλά οικόπεδα,άλλως αχρηστεύονται οικόπεδα χιλιάδων ευρώ και κτίρια σωστά δεν μπορούν να σχεδιαστούν.Σίγουρα αν η άνω διάταξη του νομοσχεδίου ψηφιστεί ως έχει θα προκαλέσει πολλά προβλήματα και ερμηνείες όπως συνέβη 2012-2020.
Επειδή προ της διαβούλευσης είχα αντιμετωπίσει το άνω πρόιβλημα γι’αυτό και είχα καταθέσει την από 1-6-2020 αίτηση μου προς το ΥΠΕΝ (ΔΑΟΚΑ),την οποία αποσπασματικά αναφέρω την άποψη μου και τις πηγές μου γισ να κατεδείξω το πρόβλημα της άνβω διατύπωσης του άρθρου αυτού:

<<
ΑΙΤΗΣΗ
1.-Ευαγγέλου Χλούπη του Γεωργίου κατοίκου Βούλας Αττικης οδός Σμόλικα αρ.50
τηλ. 693-7017687,210-5017958,e-mail:exloupis @gmail.com ΠΡΟΣ
ΥΠΟΥΡΓΕΙΟ ΠΕΡΙΒΑΛΛΟΝΤΟΣ ΕΝΕΡΓΕΙΑΣ
ΓΕΝ.ΓΡΑΜΜΑΤΕΙΑ ΧΩΡΟΤΑΞΙΑΣ ΚΑΙ
ΑΣΤΙΚΟΥ ΠΕΡΙΒΑΛΛΟΝΤΟΣ
ΓΕΝΙΚΗ ΔΙΕΥΘΥΝΣΗ ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΑΣ
ΔΙΕΥΘΥΝΣΗ ΑΡΧΙΤΕΚΤΟΝΙΚΗΣ ΟΙΚΟΔΟΜΙΚΩΝ ΚΑΝΟΝΙΣΜΩΝ
ΚΑΙ ΑΔΕΙΟΔΟΤΗΣΕΩΝ
ΤΜΗΜΑ Γ
Μεσογείων και Τρικάλων 36 Αθηνα

Δια Γραμματείας: τηλ. 210-6913407,e-mail: prv.ypeka.gr
——
ΘΕΜΑ: ΠΕΡΙ ΑΝΑΚΛΗΣΗΣ -ΜΗ ΕΦΑΡΜΟΓΗΣ ΤΗΣ:Εγκ.38033/2823/15 Εγκ-ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/38033/2823/15/19-6-2015,εφαρμογή της διάταξης της παρ.1στ του Αρθ.14 του ΝΟΚ,Ν.4067/12 περί εξασφάλισης πλευράς κτιρίου με διάσταση 9 μέτρων.
Κύριοι
Α.-α.- Κύριοι είμαι κύριος νομεύς και κάτοχος ενός οικοπέδου επιφανείας 540 τ.μ…….που εντάχθηκε στο σχέδιο προ του 1960.Στο οικόπεδο μου είχε ανεγερθεί παλαιά οικοδομή με άδεια του 1976 υπογείου μετά ισογείου, την οποία και κατεδάφισα προ 5 μηνών,νομίμως.Προκειμένου να εκδοθεί άδεια ανοικοδομήσεως νέου κτιρίου-οικίας ξεκίνησα τις διαδικασίες εκδόσεως αδείας.Προ της καταθέσεως των σχετικών εγγράφων ζήτησα από την πολεοδομία Βούλας να μου υποδείξει την δυνατότητα τοποθετήσεως του κτιρίου,εντός των νομίμων αποστάσεων από τα όμορα οικόπεδα,τα οποία σημειωτέον είναι οικοδομημένα και της κατασκευής ράμπας . Του μεν αριστερά ευρισκομένου οικοπέδου εν σχέσει με την πρόσοψη επί του δρόμου ο ιδιοκτήτης του, έχει αφήσει ακάλυπτο στο όριο μας 1,70 μέτρα και έχει και ανοίγματα και έχει ανοικοδομήσει περίπου 1990-1995,του δε δεξιά ευρισκομένου που είναι γωνιακό έχει αφήσει 3,5 μέτρα και 1,70 μέτρα ακάλυπτο εν σχέσει με τα κοινά όρια μας, σε δυο κτίρια του και έχει ανοικοδομήσει το 1981 .
Η πολεοδομία Βούλας σας διεβίβασε το από 25/05/2020 αίτημα μου και εσείς απαντήσατε εντός 4-5 ημερών κοινοποιώντας στην άνω υπηρεσία την στην επικεφαλίδα εγκύκλιο σας με την εν αυτή περιεχόμενη ερμηνεία του άρθρου 14 παρ.1στ.Αποτέλεσμα αυτού και σε περίπτωση εφαρμογής της να μην μπορεί να κατασκευασθεί οικοδομή λειτουργίσημος.Σημειωτέον ότι το οικόπεδο μου έχει πρόσοψη 12,04 μέτρα και βάθος εν σχέσει με τον δρόμο 46 μέτρα .Η παλαιά οικοδομή που είχε κατασκευαστεί το 1976 είχε εκατέρωθεν ακάλυπτο 1,70 μέτρα σε κάθε πλευρά ως προς τους όμορους πλάγιους ιδιοκτήτες.Τα πιο πάνω τα αναφέρω προς γενική ενημέρωση σας.
β.- Ειδικώτερα:……
γ.- Ανεξάρτητα από τα ανωτέρω ,θα πρέπει εκ προϊμίου να σας αναφέρω ότι αν εφαρμοστεί η εγκύκλιο σας, μπορώ να ανοικοδομήσω αφήνοντας δ=2,50+0,05Χ Η=3,15 κάθε πλευρά (το βάθος δεν έχει περιορισμό των 9 μέτρων,λόγω του μεγάλου μήκους).Δηλ., πλάτος απομένων (12,04-6,30= ) 5,74.Στην εγκύκλιο σας αναφέρετε : <>.Σίγουρα αν εφαρμοστεί η εγκύκλιο σας δεν εξυπηρετεί τον άνω σκοπό,διότι αρχιτεκτονικά οικία με πλάτος 5,70 και μήκος 20 ,00-25 00 μ περίπου μέτρα δεν σχεδιάζεται,ενώ άλλος είναι ο σκοπός της διατάξεως 1 στ του άρθρου 14 του Ν.Ο.Κ.Ως εκ τούτου δεν <> η πρόθεση αρχιτεκτονικής αρτιότητος,αλλά <>.
δ.-Πέραν της άνω παρατηρήσεως και ανεξάρτητα από αυτή,επειδή με την εγκύκλιο σας προβήκατε (κατά την γνώμη μου) σε εσφαλμένη διασταλτική ερμηνεία του νόμου.Άλλως η ερμηνεία που δίνετε,δηλ.ότι αν έστω και η μια πλευρά του κτιρίου έχει εύρος 9 ,00 μέτρα δεν μπορεί να καλυφθεί μέρος του ακαλύπτου δ (2,50+ 0,05 Χ Η) ως προς την κάθετη (άλλη) πλευρά του ,δεν είναι ορθή.Κατά την γνώμη μου (και όσα πιο κάτω αναφέρω),λαμβάνοντας υπόψη την <>,που θέλει να εξυπηρετήσει τον αρχιτεκτονικό σχεδιασμό του κτιρίου (και γραμματικά αναφέρει η εγκύκλιος) ,αλλά ΚΥΡΙΩΣ και την γραμματική διατύπωση,ερμηνεία του νόμου , και την επί πλέον αναφορά στην εγκύκλιο σας ότι η φιλοσοφία του ΝΟΚ και ειδικώτερα στην διάταξη του άρθρου 14 παίρνουν στοιχεία από παλαιότερους ,όπως την μικρή απόσταση δ στους πλάγιους ακάλυπτους και το ελάχιστο μήκος πλευράς κτιρίου, οικοδομικούς Κανονισμούς ,η εγκύκλιος ερμηνεύει εσφαλμένα τον νόμο,διότι:
1.- Κατ’αρχήν με τον ΓΟΚ του 1985 δεν υπήρχε αναφορά που να περιορίζεται το δικαίωμα επεκτάσεως για συμπλήρωση των 9,0 μέτρων σε οποιαδήποτε πλευρά του κτιρίου.Και η φιλοσοφία του ΝΟΚ δεν έτεινε να αλλάξει την άνω προϋπόθεση (σχετική και η αποστελλομένη απόφαση του ΣτΕ με αριθμό 360/2016 σε απόσπασμα) Προκύπτει άλλωστε από προηγηθείσες γνωματεύσεις του ΤΕΕ,όπου ρητά απαντά σε ερώτηση μηχανικών,ότι το άρθρο 14 παρ.1 στ,ισχύει ακριβώς όπως στον ΓΟΚ και ως προς το δ).Αλλά και συγγραφέων (όπως π.χ.Ελένη Μπούτου-Λεμπέση:Σεμινάρια121019 2/2013 σελ. 68-70-άρθρο 14 παρ.1στ),ότι ο ΝΟΚ επανέλαβε την ίδια διάταξη του άρθρου 9 του ΓΟΚ.Επομένως δεν έχωμε αλλαγή (υπάρχει γνωμάτευση του ΤΕΕ Κ.Μακεδονίας και μάλιστα σχετικά με το άρθρο 14 παρ.1 στ,που συνηγορεί με τους ισχυρισμούς μου).
2.- Διαβάζοντας την διάταξη του άρθρου 14 παρ.1στ καθίσταται σαφές από την γραμματική διατύπωση του τι ήθελε να ρυθμίσει ο νομοθέτης, δηλ.αναφέρει: <>.΄Ητοι αναφέρει η διάταξη διαζευτικά <>.Από την διάζευξη αυτή,σαφώς προκύπτει ότι ο νομοθέτης επεδίωξε να αναφερθεί και ρυθμίσει τις διαστάσεις ΞΕΧΩΡΙΣΤΑ είτε στο <>,είτε στο<> χωρίς να απομονώνει κάποια πλευρά,χωρίς να προκύπτει ότι ήθελε να περιοριστεί σε κάποια και μόνο πλευρά.Η δομή της διατάξεως καθιστά σαφές στον εφαρμοστή της η και στον αρμόδιο στην παροχή διευκρινίσεων , ότι αν οποιαδήποτε πλευρά του κτιρίου (που αφορά το Δ η το δ) εξ αιτίας του ακαλύπτου χώρου (Δ η δ) μειώνεται κάτω από τα 9 μέτρα ,του δίνει το δικαίωμα της επέκτασης εντός αυτού (δηλ. στο Δ η δ).Από την διατύπωση της διάταξης καθίσταται σαφές ότι δεν ήθελε ο νομοθέτης να ξεχωρίσει-επιλέξει κάποια πλευρά του κτιρίου που αν είχε τα 9 μέτρα να μην δίδει το δικαίωμα κάλυψης ως προς τις λοιπές πλευρές (τα ίδια διευκρινίζει και η πιο κάτω 55/2000 εγκύκλιος εφαρμογής; του ΓΟΚ άρθρο 9).Αν ήθελε να περιορίσει (αποκλείσει) το δικαίωμα επέκτασης σε περίπτωση που κάποια πλευρά επεκτείνετο στα 9 μέτρα ,θα έπρεπε να μην αναφέρεται διαζευτικά <> . αλλά θα το διετύπωνε έτσι ώστε η επέκταση στα 9 μέτρα να μην μπορεί να μεταφερθεί στην απολειπόμενη πλευρά (όπως π.χ. θα μπορούσε να αναφέρει μη δυνατότητα επέκτασης της τάδε πλευράς ,αν άλλη πλευρά του είχε μήκος 9 μέτρα).Ομως τέτοιου είδους διατύπωση δεν υπάρχει στο ΝΟΚ,αλλά ούτε και στον ΓΟΚ 1985 (όπου αναφέρεται μόνον στην Δ ,είτε για τα πλάγια ,είτε και τα πίσω όρια του οικοπέδου).
Αλλωστε έχουν προηγηθερί ερωτήσεις στο ΤΕΕ και υπάρχουν απαντήσεις ανηρτημένες στο Ιντερνετ (ΝΟΚ άρθρο 14 παρ.1 στ επέκταση πλευράς κτιρίου μέχρι συμπλήρωση πλευράς 9 μέτρω εντός του Δ η δ) την25/8/19, την 02/04/2020,αλλά και σαφή απάντηση σε ερώτηση στο ΤΕΕ περιφέρεια Κ.Μακεδονίας.Την παραθέτω αυτούσια,αν και μπορείτε να την βρείτε στο ιντερνετ: <>:Ερ.: <>.Η άνω απάντηση δεν αφήνει περιθώρια άλλης ερμηνείας της διατάξεως αυτής.
3.Τέλος με δεδομένο ότι η υπηρεσία σας δέχεται ( και είναι πάγια δεκτό) ότι <> η δυνατότητα επέκτασης για διευκόλυνση του αρχιτεκτονικού σχεδιασμού και όχι για την <> του οικοπέδου,αλλά και όπως αναφέρετε και στην εγκύκλιο σας ειδικά για το άρθρο 14 σχετικά με τις πλάγιες αποστάσεις των ακαλύπτων διότι δηλ.παίρνει ο ΝΟΚ στοιχεία από παλαιοτέρους οικοδομικούς Κανονισμούς (πόσο μάλλον εν προκειμένω που η διάταξη 14 παρ.1 στ,είναι επανάλειψη του αρθρου 9 του ΓΟΚ),είναι σαφές ότι εφαρμόζοντας,άλλως ερμηνεύοντας την άνω διάταξη του ΝΟΚ,λαμβάνοντας υπόψη και την τελεολογική ερμηνεία του (σκοπός νομοθετήσεως),την ρύθμιση της αποστάσεως των πλαγίων ακαλύπτων με τον ΓΟΚ 1985, υφισταμένης και νομολογίας (απόφαση ΣτΕ 360/2016 αποστελλόμενη συν/νως),δύναται να ερμηνεύσει η υπηρεσία σας,σαφώς επέκταση των 9 μέτρων στο Δ η στο δ ,ανεξάρτητα αν η μια πλευρά εκτείνεται στα 9 μέτρα.Αν ήθελε ο νομοθέτης να δύναται να επεκταθεί μόνον αν δεν υπήρχε οποιαδήποτε πλευρά 9 μέτρων,θα έπρεπε να ορίσει ποια πλευρά μπορεί να επεκταθεί (ποια εκ των δυο η Δ η η δ).Μη ορίζοντας ποια πλευρά μπορεί να επεκταθεί και χωρίς να περιορίζει το αριθμό των πλευρών,καθίσταται σαφές ότι επιτρέπει και για τα δυο Δ η δ την επέκταση συμπλήρωσης των 9 μέτρων,συντρεχουσών και των λοιπών προϋποθέσεων (όγκος ,Σ.Δ,κάλυψη κ.λ.π.)
4.-Προς περαιτέρω τεκμηρίωση των επιχειρημάτων μου,αλλά και των πηγών ερμηνείας και ορθής εφαρμογής του ΝΟΚ άρθ.14 παρ.1 στ σας παραπέμπω ,επιβοηθητικά και στην Εγκυκλιο 55/11-8-2000 με αρ.πρωτ.85195,η οποία είναι δημοσιευμένη παρά πόδας του ΦΕΚ 1136/6-7-2007 Τεύχος ΔΕΥΤΕΡΟ υπό τον τίτλο: <>. Δηλ. Αναφέρει ακριβώς τα αντίθετα που αναφέρει η προσβαλλομένη εγκύκλιος του έτους 2015,η οποία σημειωτέον δεν ευρίσκει έρισμα σε οποιαδήποτε διάταξη νόμου,εγκυκλίου,ερμηνείας του νόμου.Παρά ταύτα το περιεχόμενο της προκαλεί παράνομη και υπαίτια καταστροφή για εμάς.
Β.- Πολλά οικόπεδα σε πολλές περιοχές έχουν πρόσοωη 12 μέτρα και είναι άρτια και οικοδομήσιμα,αφού έχουν το ανάλογο εμβαδόν.Δεν πρέπει να αχρηστευθούν και να χάσουν οι πολίτες ακόμη και το μοναδικό περιοτυσιακό τους στοιχείο!!!!!! ΓΙΑΥΤΟ ΖΗΤΏ
Να εξετάσετε την ορθότητα ερμηνείας της άνω διατάξης,επί τω τέλει να προβείτε είτε σε ανάκληση της άνω εγκυκλίου σας είτε τροποποίησης αυτής,ώστε αφενός να αποδοθεί η εκτέλεση του νόμου όπως έχει ήδη διαμορφωθεί από την εφαρμογή και του ΓΟΚ 1985 επί 27 έτη, με τις τροποποιήσεις και τις εγκυκλίους που έχετε εκδώσει,αλλά και να ικανοποιηθεί το περί δικαίου αίσθημα,και επί προσθέτως να επαληθευθεί και το τεκμήριο της διευκόλυνσης του αρχιτεκτονικού σχεδιασμού του κτιρίου, αφού έχετε αρωγούς τόσον τα ΤΕΕ που ήδη έχουν γνωματεύσει αντίθετα με την εγκύκλιο, την εγκύκλιο 55/2000,αλλά και την νομολογία των δικαστηρίων.Παρακαλώ να κοινοποιηθεί η ανάκληση της εγκυκλίου εκτός από εμένα τον αιτούντα και στις κατά τόπους πολεοδομίες και ειδικώτερα στην πολεοδομία Βούλας-Βάρης-Βουλιαγμένης,ώστε να υποβάλλω τα έτοιμα σχέδια μου προς έκδοση αδείας οικοδομήσεως του οικοπέδου μου.
Βούλα 01-06-2020
Με Εκτίμηση
Ευάγγελος Χλούπης του Γεωργίου
Σ. δικηγόρος
….
Συν. :αποσπ.υπ’αριθμ.360/2016 απόφαση;ς του ΣτΕ (παρ.7,8,9,15,17,26)>>.
Γι’αυτό θα πρέπει το νομοσχέδιο να περιέχει εν σχέσει με το άνω άρθρο σαφή ρύθμιση της θέσεως του κτιρίου στο οικόπεδο,ώστε να είναι δυνατή και η αρχιτεκτονική του κτιρίου ρητά αναφέροντας την λωρίδα την 9 μετρη σε κάθε πλευρά και όχι σε μια μόνο..

Άρθρο 86-Θέση Κτιρίου και Εγκαταστάσεων

Στην περίπτωση δ) της παραγράφου 1 του άρθρου 14 του ν. 4067/2012 να προστεθεί η εξής πρόταση:
«Σε οικόπεδα τριγωνικού, τραπεζοειδούς ή άλλης μορφής σχήματος η απόσταση του κτιρίου από το κοινό όριο μπορεί να είναι μεταβλητή.»
Η περίπτωση θ) της παραγράφου 1 του άρθρου 14 του ν. 4067/2012 να τροποποιηθεί ως εξής:
«Κτίρια του ιδίου ακινήτου μπορούν να εφάπτονται ή να απέχουν μεταξύ τους ελάχιστη απόσταση 2.50 μ. όταν το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής ή το ύψος στο οποίο εξαντλείται ο συντελεστής δόμησης δεν ξεπερνά τα 8.50 μ..»

Να ξεκαθαριστεί πλέον και ποια είναι η ελάχιστη απόσταση μεταξύ κτιρίων του ιδίου αγροτεμαχίου στις εκτός σχεδίου περιοχές.

Καλημέρα σας.
Θέλω να επισημάνω την σοβαρότητα των όσων αναφέρονται στο Άρθρο 14 παράγρ. (1ε) : («Όταν το οικόπεδο βρίσκεται σε περιοχές που προβλεπόταν λόγω πρώην συστημάτων δόμησης, που ισχύουν προ της εφαρμογή του ν. 1577/1985, η τοποθέτηση του κτιρίου σε επαφή με πλάγιο κοινό όριο, το κτίσμα μπορεί να τοποθετείται σε επαφή με το πλάγιο κοινό όριο ανεξάρτητα θέσης και χρόνου κατασκευής του κτίσματος του όμορου οικοπέδου.»). Αυτό ίσχυε και ήταν ΖΩΤΙΚήΣ Σημασίας για αγροτικά χωριά κοι οικισμούς κάτω των 2000 κατοίκων, καθότι υπήρχαν και υπάρχουν οικόπεδα 500 ή 1000 τ.μ. ‘οπου έπρεπε να κατασκευάσουν οι ιδιοκτήτες των σπίτια, αποθήκες, υπόστεγα… κολλημένα κατά βούληση στα πίσω και πλάγια όρια για να κατοικίσουν, να αποθηκεύσουν την παραγωγή τους, να βολέψουν το δυνατόν τα γεωργικά εργαλεία τους και να υπάρχει και χώρος ακάλυπτος.
ΤΟ ίΔΙΟ ΠρέΠΕΙ να ισχύσει και τώρα και στο εξής και δια παντός!! με την ΑΝΑΓΚΑίΑ ΠΡΟΣΘήΚΗ να μπορούν να εφάπτονται στα πίσω και πλάγια όρια και τα Στέγαστρα – Υπόστεγα και οι Πέργκολες. Λοιπόν προτείνω ρητά να αναφέρεται στο άρθρο ότι: «όταν το οικόπεδο βρίσκεται σε περιοχές που προβλεπόταν λόγω πρώην συστημάτων δόμησης, που ισχύουν προ της εφαρμογής του ν. 1577/1985, η τοποθέτηση των κτισμάτων σε επαφή με πλάγιο και πίσω κοινό όριο, θα μπορούν στο εξής να τοποθετούνται σε επαφή με το πλάγιο και πίσω κοινό όριο κτίσματα, στέγαστρα, πέργκολες και λοιπές αδειοδοτούμενες και μή κατασκευές».
Ως εκ τούτου στα πίσω και πλάγια όρια των οικοπέδων σε οικισμούς κάτω των 2000 κατοίκων το Δ να είναι ή Δ=0 μ ή Δ=2,50 μ (αν όχι δ μικρότερο των 2,50 μ) και να γίνει αναφορά και στο Διάταγμα Όρων Δόμησης κάτω των 2000 κατοίκων, όπου δεν αναφέρεται ρητά το Δ . {ΦΕΚ 289/4-11-11 που αποτελεί τροποποίηση και συμπλήρωση του άρθρου 85 του Κώδικα Βασικής Πολεοδομικής Νομοθεσίας (άρθρο 5 του π.δ. Της 24.4−3.5.1985)] Το οποίο Διάταγμα θα τολμούσα να πω ότι πρέπει να καταργηθεί άρδην και να επανέλθει η προγενέστερη κατάσταση
[ΠΔ/24-4-85. ΦΕΚ-181/Δ/3-5-85)] τουλάχιστον όσον αφορά την Δομητέα επιφάνεια, καθότι δεν είναι δυνατόν ΝΑ ΜήΝ ΙΣΧύΕΙ Η ΑΝΑΛΟΓΙΚόΤΗΤΑ για κάθε οικόπεδο.
Εν κατακλείδι αυτά θα πρέπει να ισχύουν τουλάχιστον για χωριά και οικισμούς κάτω των 2000 κατοίκων με εγκεκριμένο σχέδιο. Επίσης η παράγρ. (1ζ)(«Σε γωνιακά οικόπεδα αφήνεται υποχρεωτικά ακάλυπτος δΧδ στην απέναντι της γωνίας θέση του οικοπέδου ή σε θέση που η επιφάνεια αυτή συνέχεται με τους ακάλυπτους των όμορων ιδιοκτησιών») δεν θα πρέπει να ισχύει για τους ως άνω οικισμούς για τους ίδιους ευνόητους λόγους χωροθέτησης των κτισμάτων και κατασκευών εντός των οικοπέδων.
Στέλιος Δισλής Πολιτικός Μηχανικός 6945975155

Η παράγραφος στ να διατυπωθεί ως εξής: “Αν στο δομήσιμο τμήμα του οικοπέδου, που προκύπτει από την εφαρμογή των οικοδομικών γραμμών και των υποχρεωτικών αποστάσεων Δ ή δ, δεν μπορεί να εξασφαλιστεί διάσταση πλευράς 9,00 μ. ΣΕ ΚΑΘΕ ΔΙΕΥΘΥΝΣΗ τότε το κτίριο τοποθετείται μέσα στην υποχρεωτική απόσταση Δ ή δ μέχρι την εξασφάλιση πλευράς κτιρίου 9,00 μ. ΣΕ ΚΑΘΕ ΔΙΕΥΘΥΝΣΗ και εάν το τμήμα της υποχρεωτικής απόστασης που απομένει είναι μικρότερο του ενός μέτρου, το κτίριο μπορεί να εφάπτεται του αντίστοιχου ορίου.”
Με κεφαλαία γράμματα αναφέρεται η αναγκαία προσθήκη για να μην υπάρχει η διαφορετική ερμηνεία όπως αυτή προέκυψε μετά την Εγκύκλιο ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ με αριθμό 38033/2823/15/19-06-2015, η οποία πέραν της εσφαλμένης (κατά γενική ομολογία) διασταλτικής ερμηνείας του νόμου σε σχέση με την κατά ΓΟΚ 1985 ερμηνεία και εφαρμογή έχει δημιουργήσει και θα δημιουργήσει προβλήματα στο ορθολογικό σχεδιασμό κτηρίων.

Στην περ. στ) να προστεθεί ΣΕ ΚΑΘΕ ΔΙΕΥΘΥΝΣΗ, όπως ήδη ορθώς προτάθηκε από άλλους σχολιαστές, άλλως να διευκρινιστεί ότι η δυνατότητα αυτή αφορά σε μία μόνο διεύθυνση – αυτή τη στιγμή έχει παρατηρηθεί να εναπόκειται το θέμα στην κρίση της εκάστοτε υπηρεσίας, πράγμα ανεπίτρεπτο.

Στην περ. ζ) να προστεθεί ΓΙΑ ΤΑ ΓΩΝΙΑΚΑ ΟΙΚΟΠΕΔΑ ΔΕΝ ΕΧΟΥΝ ΕΦΑΡΜΟΓΗ ΟΙ ΠΕΡ. β), γ), δ), ε). Δηλαδή να διευκρινιστεί εάν λόγω της εγγενούς επιβάρυνσης των γωνιακών οικοπέδων από τα προκήπια, η υποχρέωση ακαλύπτου για αυτά εξαντλείται με την απαίτηση δxδ. Αυτή τη στιγμή δεν είναι απόλυτα σαφές εάν κατισχύει η περ. ζ) των υπολοίπων ή όχι.

Να μην απαλειφθεί η πρόβλεψη περί ελεύθερου ανοιχτού χώρου 2,00μ για φωτισμό και αερισμό των κλιμακοστασίων. Τα κλιμακοστάσια αφενός είναι χώροι προσωρινής και όχι μόνιμης παραμονής ατόμων, αφετέρου διαθέτουν ανοίγματα σε κάθε στάθμη του ενιαίου όγκου τους με αποτέλεσμα συνδυαστικά να υπερκαλύπτεται η ανάγκη φωτισμού και αερισμού και με την απόσταση των 2,00μ, αντί της μεγαλύτερης απόστασης Δ που προβλέπει ο κτιριοδομικός, ανεξαρτήτως ύψους κτιρίου.

Άρθρο 14 παρ.στ)

Για να μην υπάρχουν αυθαίρετες ερμηνείες όπως η Εγκύκλιος ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ με αριθμό 38033/2823/15/19-06-2015 απο την πολεοδομικη αρχη για βασικά λειτουργικά ζητήματα κτιριου καταστρέφονται οικόπεδα με πρόσοψη η βάθος μικρότερα των 15 μετρων, ο νόμος θα πρέπει να είναι όσο πιο σαφής γίνεται.

«Αν στο δομήσιμο τμήμα του οικοπέδου, που προκύπτει από την εφαρμογή των οικοδομικών γραμμών και των υποχρεωτικών αποστάσεων Δ ή δ, δεν μπορεί να εξασφαλιστεί διάσταση πλευράς 9,00 μ. σε κάθε διεύθυνση τότε το κτίριο τοποθετείται μέσα στην υποχρεωτική απόσταση Δ ή δ ,μετρωντας απο το κεντρο της πλευρας του οικοπέδου, μέχρι την εξασφάλιση πλευράς κτιρίου 9,00 μ.σε κάθε διεύθυνση .Εάν το τμήμα της υποχρεωτικής απόστασης που απομένει είναι μικρότερο του ενός μέτρου, το κτίριο μπορεί να εφάπτεται σε ένα από τα δύο όρια. Σε περίπτωση που εφάπτεται το κτίριο τα 9 μέτρα θα πρέπει να εξασφαλίζονται από το όριο του οικοπέδου που εφάπτεται.»

Στην περ. στ) να προστεθεί ΣΕ ΚΑΘΕ ΔΙΕΥΘΥΝΣΗ σύμφωνα και με το πνεύμα της νομοθεσίας διαχρονικά.Εγκ-55/00 (ΓΟΚ 2000)»Γενικά οι διατάξεις για την εξασφάλιση των 9,0 μέτρων εφαρμόζονται σε κάθε διεύθυνση κάθετα προς τα όρια ή το πρόσωπο του οικοπέδου και για κάθε τμήμα του κτιρίου, έστω και αν σε κάποιο άλλο τμήμα ή προς άλλη διεύθυνση του οικοδομησίμου τμήματος εξασφαλίζεται η διάσταση αυτή»

Θα ήθελα να διευκρινιστεί η αφετηρία μέτρησης των υποχρεωτικών αποστάσεων Δ,δ καθώς αποτελεί αρκετές φορές πεδίο διαφορετικής ερμηνείας ανά Υπηρεσία Δόμησης. Συγκεκριμένα σύμφωνα με το Άρθρο 14 του Ν.4067/12 όταν γίνεται αναφορά σε απόσταση Δ ή δ, εννοείται η υποχρεωτική απόσταση του νέου κτιρίου από το όριο της ιδιοκτησίας στην οποία θα ανεγερθεί. Σύμφωνα με τον ορισμό της Παρ.42 του Άρθρου 2 «Κτίριο είναι η κατασκευή που αποτελείται από χώρους και εγκαταστάσεις και προορίζεται για προσωρινή ή μόνιμη παραμονή του χρήστη. Διευκρινίζεται ότι οι διαστάσεις του κτιρίου καθορίζονται από τον φέροντα οργανισμό αυτού και τους εξωτερικούς τοίχους πλήρωσής του. Στις ανωτέρω διαστάσεις δεν συμπεριλαμβάνονται τα υλικά επένδυσης του κτιρίου (σοβάδες, διακοσμητική λιθοδομή, μεταλλικές και ξύλινες επενδύσεις, μαρμαρόπλακες κλπ μεγίστου πάχους έως 15 εκ.) καθώς και η άνω των 6 εκ. επιφάνεια εξωτερικής θερμομόνωσης». Σύμφωνα με τα παραπάνω το πάχος εξωτερικής θερμοπρόσοψης και των παραπάνω περιγραφομένων υλικών επενδύσεων μπορούν να εισέρχονται στις υποχρεωτικές αποστάσεις Δ,δ.
Επίσης αντίστοιχο σημαντικό θέμα διχογνωμιών υπάρχει και στο αν μπορεί να εισέλθει η εξωτερική θερμοπρόσοψη εντός του αντισεισμικού αρμού. Βάσει ΦΕΚ270Β/16-3-2010 και την προσθήκη για το άρθρο Σ.4.1.7.2 Επαφή με Γειτονικά Κτίρια – Σεισμικός Αρμός «Το επίχρισμα (υλικό μικρότερης αντοχής) είναι δυ− νατό να συνυπολογισθεί στο πάχος του αντισεισμικού αρμού» όπως επίσης και από απάντηση ΟΑΣΠ ΟΑΣΠ 1523/25-7-11 « Η λειτουργία του αντισεισμικού αρμού δεν επηρεάζεται δυσμενώς απ’ τη χρήση ενός τέτοιου μαλακού υλικού (εξωτερική θερμομόνωση)». Θεωρούμε καθότι είναι σύνηθες θέμα που αντιμετωπίζεται στην πράξη και στην κατασκευαστική πρακτική να μπορεί σαφώς να εισέλθει στο εύρος του υπολογισθέν αντισεισμικού αρμού η εξωτερική θερμομόνωση.

Το άρθρο 14 προτείνεται να αντικατασταθεί ως εξής :

1. Το κτίριο τοποθετείται ελεύθερα στο οικόπεδο με την επιφύλαξη των επόμενων παραγράφων. Όπου το κτίριο δεν εφάπτεται στα όρια απέχει, από τα πίσω όρια τουλάχιστον Δ και από τα πλάγια όρια τουλάχιστον δ, όπως οι αποστάσεις αυτές ορίζονται στο άρθρο 3 του παρόντος.
2. Σε περιοχές που εντάχθηκαν στο σχέδιο πριν την εφαρμογή των διατάξεων του ν.1577/1985 υπάρχει υποχρέωση αποχής του κτιρίου από τμήμα κοινού, με όμορη ιδιοκτησία, ορίου του οικοπέδου μόνον όταν δεν εφάπτεται ήδη γειτονικό κτίριο και όταν πρόκειται για :
α) πίσω όριο του οικοπέδου, με απόσταση τουλάχιστον Δ.
β) πλάγιο όριο που έχει κτίριο σε απόσταση μεγαλύτερη του ενός μέτρου (1 μ.), κατασκευασμένο μετά την ένταξη της περιοχής σε σχέδιο και με ανοίγματα προς το όριο και όταν το οικόπεδο βρίσκεται σε περιοχές που δεν προβλεπόταν η τοποθέτηση κτιρίου σε επαφή με πλάγιο όριο από πρώην συστήματα δόμησης, με απόσταση τουλάχιστον δ.
3. Σε γωνιακά οικόπεδα αφήνεται υποχρεωτικά ακάλυπτος δ Χ δ, στην απέναντι της γωνίας θέση του οικοπέδου ή σε θέση ώστε η επιφάνεια να συνέχεται με ακάλυπτους όμορων ιδιοκτησιών, με την επιφύλαξη του επόμενου εδαφίου.
Αν στο δομήσιμο τμήμα του οικοπέδου, που προκύπτει από εφαρμογή οικοδομικών γραμμών και υποχρεωτικών αποστάσεων Δ ή δ, δεν μπορεί να εξασφαλιστεί διάσταση πλευράς 9,00 μ. τότε το κτίριο τοποθετείται μέσα στην υποχρεωτική απόσταση Δ ή δ μέχρι την εξασφάλιση πλευράς κτιρίου 9,00 μ. και εάν το τμήμα της υποχρεωτικής απόστασης που απομένει είναι μικρότερο του ενός μέτρου, το κτίριο μπορεί να εφάπτεται του αντίστοιχου ορίου.
4. Σε οικόπεδα με περισσότερα του ενός κτίρια, η ελάχιστη απόσταση μεταξύ τους είναι γενικά τουλάχιστον Δ ή 2,50 μ. όταν το Η, οριζόμενο όπως στο άρθρο 3 του παρόντος, δεν ξεπερνά τα 8,50 μ..
Σε περίπτωση εγκεκριμένων ρυμοτομικών σχεδίων ή κατά την επέκταση ή αναθεώρηση τους, όπου το επιτρεπόμενο ύψος των κτιρίων της περιοχής καθορίζεται μέχρι 8,50 μ. και επιβάλλεται η τήρηση απόστασης του κτιρίου από τα όρια του οικοπέδου, επιτρέπεται η απόσταση αυτή να είναι μικρότερη των Δ ή δ, όχι όμως μικρότερη των 2,50 μ..
5. Τυχόν εσοχές του κτιρίου στην περίπτωση που εφάπτεται με τα όρια του οικοπέδου, μπορούν να έχουν οποιαδήποτε απόσταση από το όμορο κτίριο. Ανοίγματα στις εσοχές αυτές δεν δημιουργούν δουλεία για τα όμορα οικόπεδα και προσμετρώνται στον υπολογισμό των ανοιγμάτων για την επάρκεια φυσικού φωτισμού και αερισμού, εφόσον πληρούν τις προϋποθέσεις του Κτιριοδομικού Κανονισμού, όπως εκάστοτε ισχύει.

Να διευκρινιστεί η θέση κτιρίου σε οικόπεδα όμορα με ρέμα, όπου έχει γίνει οριστική οριοθέτηση ρέματος με τον ν. 4258/12 αν ισχύουν και για την περίπτωση αυτή οι αποστάσεις που ορίζονται στο άρθρο 9 παρ.4.
«Έως την έκδοση του προεδρικού διατάγματος που προβλέπεται στην παρ. 1 του άρθρου 28 του N. 4067/2012, οι αποστάσεις δόμησης από τις γραμμές πλημμύρας που αναφέρονται στην παρ. 2 του άρθρου 5 του παρόντος ορίζονται ως εξής:
Α. Για τις εντός σχεδίου και εντός ορίων οικισμών περιοχές, απόσταση 10 μέτρων από κάθε μία των γραμμών πλημμύρας και
Β. για τις εκτός σχεδίου περιοχές, απόσταση 20 μέτρων από κάθε μία των γραμμών πλημμύρας.»

Στο προηγούμενο σχόλιό μου προτείνω την προσθήκη «ΜΕ ΚΕΦΑΛΑΙΑ»:

β) πλάγιο όριο που έχει κτίριο σε απόσταση μεγαλύτερη του ενός μέτρου (1 μ.) «ΚΑΙ ΜΙΚΡΟΤΕΡΗ ΤΟΥ ΟΜΟΡΟΥ Δ», κατασκευασμένο μετά την ένταξη της περιοχής σε σχέδιο και με ανοίγματα προς το όριο και όταν το οικόπεδο βρίσκεται σε περιοχές που δεν προβλεπόταν η τοποθέτηση κτιρίου σε επαφή με πλάγιο όριο από πρώην συστήματα δόμησης, με απόσταση τουλάχιστον δ.

ΑΙΤΙΟΛΟΓΗΣΗ :

Αν η απόσταση του κτιρίου είναι μεγαλύτερη του όμορου Δ, τότε ικανοποιείται ήδη και μόνο στο γειτονικό οικόπεδο η απαίτηση απόστασης φωτισμού-αερισμού (ήδη εγκατεστημένη δουλεία) οπότε δεν χρειάζεται να περιοριστεί η ελεύθερη τοποθέτηση του σχεδιαζόμενου κτιρίου.

Θα πρέπει να υπάρχει διευκρίνιση «στ) Αν στο δομήσιμο τμήμα του οικοπέδου, που προκύπτει από την εφαρμογή των οικοδομικών γραμμών και των υποχρεωτικών αποστάσεων Δ ή δ, δεν μπορεί να εξασφαλιστεί διάσταση πλευράς 9,00 μ.» εάν το άρθρο ισχύει και για περιπτώσεις αναγκαστικής υποχώρησης από την οικοδομική γραμμή με υπαιτιότητα της διοίκησης. Χαρακτηριστικό παράδειγμα οικόπεδα στα οποία έχει γίνει διευθέτηση ρέματος αλλά οι προσωρινές γραμμές πλημμύρας -κοινώς οι γραμμές πλημμύρας χωρίς τεχνικά εργά- αλλοιώνουν την οικοδομική γραμμή με ευθύνη της διοίκησης η οποία δεν πραγματοποιεί τα έργα. Τα 9 μετρά πρέπει να προσμετρώνται από την εν τοις πράγμασι οικοδομική γραμμή που κι όχι από την αρχική διότι δεν μπορεί να δομηθεί με υπαιτιότητα της διοίκησης.

Παράρτημα με Σχέδια τοποθέτησης κτιρίου στο οικόπεδο

Σε περίπτωση μη εξάντλησης του ΣΔ με δήλωση και σχήμα στο ΔΚ να δίνεται η
δυνατότητα μικρότερου Δ όσο θα παραμένει το ίδιο κτίριο.

Στ) Να διευκρινίζεται ότι στα 9,00μ δεν περιλαμβάνεται το πάχος της θερμοπρόσοψης και τυχόν επενδύσεων σύμφωνα με το Τεύχος Τεχνικών Οδηγιών του ΝΟΚ, άρθρο 2, παρ. 42, δηλ. ότι η θερμοπρόσοψη μπορεί να εισέλθει μέσα στο Δ ή δ.

Θα ήθελα να γίνει τροποποίηση – διευκρίνηση στο άρθρο 86 του σχεδίου που αφορά το άρθρο 14 παρ.1 στ του ΝΟΚ «θέση κτιρίου στο οικόπεδο», ως εξής: «Αν στο δομήσιμο τμήμα του οικοπέδου, που προκύπτει από την εφαρμογή των οικοδομικών γραμμών και των υποχρεωτικών αποστάσεων Δ ή δ, δεν μπορεί να εξασφαλιστεί διάσταση πλευράς 9,00 μ. σε κάθε διεύθυνση τότε το κτίριο τοποθετείται μέσα στην υποχρεωτική απόσταση Δ ή δ ,μετρώντας από το κέντρο της πλευράς του οικοπέδου, μέχρι την εξασφάλιση πλευράς κτιρίου 9,00 μ. σε κάθε διεύθυνση. Εάν το τμήμα της υποχρεωτικής απόστασης που απομένει είναι μικρότερο του ενός μέτρου, το κτίριο μπορεί να εφάπτεται σε ένα από τα δύο όρια. Σε περίπτωση που εφάπτεται το κτίριο τα 9 μέτρα θα πρέπει να εξασφαλίζονται από το όριο του οικοπέδου που εφάπτεται».

Πιστεύω ότι στο άρθρο 86 του σχεδίου που αφορά το άρθρο 14 παρ.1 στ του ΝΟΚ <>,θα πρέπει να διευκρινισθεί και τροποποιηθεί ,ώστε να αποτελεί διάταξη δικαία και εφαρμόσιμη για την ικανοποίηση της αρχιτεκτονικής του κτιρίου ως εξής: «Αν στο δομήσιμο τμήμα του οικοπέδου, που προκύπτει από την εφαρμογή των οικοδομικών γραμμών και των υποχρεωτικών αποστάσεων Δ ή δ, δεν μπορεί να εξασφαλιστεί διάσταση πλευράς 9,00 μ. σε κάθε διεύθυνση τότε το κτίριο τοποθετείται μέσα στην υποχρεωτική απόσταση Δ ή δ ,μετρώντας από το κέντρο της πλευράς του οικοπέδου, μέχρι την εξασφάλιση πλευράς κτιρίου 9,00 μ. σε κάθε διεύθυνση . Εάν το τμήμα της υποχρεωτικής απόστασης που απομένει είναι μικρότερο του ενός μέτρου, το κτίριο μπορεί να εφάπτεται σε ένα από τα δύο όρια. Σε περίπτωση που εφάπτεται το κτίριο τα 9 μέτρα θα πρέπει να εξασφαλίζονται από το όριο του οικοπέδου που εφάπτεται

Κατά την γνώμη μου στο άρθρο 86 του σχεδίου που αφορά το άρθρο 14 παρ.1 στ του ΝΟΚ <> είναι αναγκαίο για να μην υπάρξουν και πάλι θέματα εγκυκλίων κ.λ.π.,θα πρέπει να έχει την εξήςσ διατύπωση::«Αν στο δομήσιμο τμήμα του οικοπέδου, που προκύπτει από την εφαρμογή των οικοδομικών γραμμών και των υποχρεωτικών αποστάσεων Δ ή δ, δεν μπορεί να εξασφαλιστεί διάσταση πλευράς 9,00 μ. σε κάθε διεύθυνση τότε το κτίριο τοποθετείται μέσα στην υποχρεωτική απόσταση Δ ή δ ,μετρωντας απο το κεντρο της πλευρας του οικοπέδου,μέχρι την εξασφάλιση πλευράς κτιρίου 9,00 μ.σε κάθε διεύθυνση .Εάν το τμήμα της υποχρεωτικής απόστασης που απομένει είναι μικρότερο του ενός μέτρου, το κτίριο μπορεί να εφάπτεται σε ένα από τα δύο όρια. Σε περίπτωση που εφάπτεται το κτίριο τα 9 μέτρα θα πρέπει να εξασφαλίζονται από το όριο του οικοπέδου που εφάπτεται.».Επί πλέον να υπάρξει πρόβλεψη και στα οικόπεδα που έχει συσταθείκάθετη ιδιοκτησία και ο ένας ιδιοκτήτης του 50% της μιας καθέτου έχει ανοικοδομήσει στο όριο της καθέτου ,ενώ από την άλλη πλευρά έχει αφήσει απόσταση

Θα πρέπει σίγουρα η παράγραφος στ να διατυπωθεί ως εξής: “Αν στο δομήσιμο τμήμα του οικοπέδου, που προκύπτει από την εφαρμογή των οικοδομικών γραμμών και των υποχρεωτικών αποστάσεων Δ ή δ, δεν μπορεί να εξασφαλιστεί διάσταση πλευράς 9,00 μ. σε κάθε διεύθυνση του δομήσιμου τμήματος, τότε το κτίριο τοποθετείται μέσα στην υποχρεωτική απόσταση Δ ή δ μέχρι την εξασφάλιση πλευράς κτιρίου 9,00 μ. και εάν το τμήμα της υποχρεωτικής απόστασης που απομένει σε κάθε διεύθυνση είναι μικρότερο του ενός μέτρου, το κτίριο μπορεί να εφάπτεται του αντίστοιχου ορίου.”

Πιστεύω ότι στο άρθρο 86 του σχεδίου που αφορά το άρθρο 14 παρ.1 στ του ΝΟΚ <>,θα πρέπει να διευκρινισθεί και τροποποιηθεί ,ώστε να αποτελεί διάταξη δικαία και εφαρμόσιμη για την ικανοποίηση της αρχιτεκτονικής του κτιρίου ως εξής: «Αν στο δομήσιμο τμήμα του οικοπέδου, που προκύπτει από την εφαρμογή των οικοδομικών γραμμών και των υποχρεωτικών αποστάσεων Δ ή δ, δεν μπορεί να εξασφαλιστεί διάσταση πλευράς 9,00 μ. σε κάθε διεύθυνση τότε το κτίριο τοποθετείται μέσα στην υποχρεωτική απόσταση Δ ή δ ,μετρώντας από το κέντρο της πλευράς του οικοπέδου, μέχρι την εξασφάλιση πλευράς κτιρίου 9,00 μ. σε κάθε διεύθυνση . Εάν το τμήμα της υποχρεωτικής απόστασης που απομένει είναι μικρότερο του ενός μέτρου, το κτίριο μπορεί να εφάπτεται σε ένα από τα δύο όρια. Σε περίπτωση που εφάπτεται το κτίριο τα 9 μέτρα θα πρέπει να εξασφαλίζονται από το όριο του οικοπέδου που εφάπτεται.»

Όσον αφορά το άρθρο 14 του ΝΟΚ για τη θέση του κτιρίου και συγκεκριμένα την παράγραφο στ) όπως αυτή τροποποιείται, θα πρέπει αυτή να ισχύει όπως διατυπώνεται, ανεξαρτήτως με το αν σε άλλη πλευρά ικανοποιείται διάσταση μήκους άνω των 9,00 μ. διότι π.χ. σε ένα οικόπεδο αρκετά στενό, και δή μικρότερο από 10,00 μ. όπου δύναται να εφαρμοστεί η συγκεκριμένη παράγραφος, τότε το πλάτος του κτιρίου θα είναι περίπου 6,00 με 7,00 μ. (αναλόγως του ύψους κτιρίου και συνεπώς του δ), που ανεξαρτήτως μήκους της άλλης πλευράς, καθιστά αδύνατη την αρχιτεκτονική λύση ενός λειτουργικού κτιρίου π.χ. κατοικίας. Άρα, προτείνεται η σαφής διατύπωση, ότι η συγκεκριμένη παράγραφος μπορεί να εφαρμοστεί για κάθε πλευρά μικρότερη των 9,00 μ, ανεξαρτήτως αν υπάρχει άλλη πλευρά στο κτίριο που να είναι μεγαλύτερη των 9,00μ.

Σε επικοινωνία μου με την ΥΔΟΜ μου ανέφεραν πως η εφαρμογή της παραγράφου στ) του άρθρου 14 για την δυνατότητα τοποθέτησης του κτιρίου εντός της υποχρεωτικής απόστασης δ λόγω του ότι δεν διασφαλίζεται πλευρά 9,00 δεν ισχύει στην περίπτωση που διασφαλίζεται κατά την άλλη διεύθυνση του κτιρίου πλευρά άνω των 9,00. Με δεδομένο όμως ένα στενόμακρο οικόπεδο, χωρίς την εφαρμογή της παραγράφου, προκύπτει το πλάτος του κτιρίου κάτι παραπάνω από 5,00μ., στο οποίο πλάτος δεν είναι εφικτό να αξιοποιηθεί στον σχεδιασμό, ούτε καν για την επίλυση του κλιμακοστασίου οικοδομής όπου πρέπει να διασφαλίζεται πλάτος για ΑΜΕΑ κ.α. Θεωρώ πως πρέπει πλέον να εφαρμόζεται η παράγραφος με τη ρητή διατύπωση ότι ισχύει ασχέτως μήκους των άλλων πλευρών ενός κτηρίου, καθώς το πλάτος του κτιρίου καθορίζει σε πολύ μεγάλο βαθμό το λειτουργικό σχεδιασμό του κτιρίου και τελικώς εν γένει την αξιοποίηση ενός ειδικού σχήματος ακινήτου.

To ΥΠΕΝ θέλοντας να βάλει τάξη στα προβλήματα που δημιουργήθηκαν από την εφαρμογή του ΓΟΚ 1985, με το περιβόητο άρθρο 9 προχώρησε σε μια οριζόντια προσέγγιση του θέματος.Έτσι με τον ΝΟΚ (άρθρο 14) επιχειρήθηκε μια πιο δίκαια λύση
Όμως παρ’ ότι κτίρια στα παλαιά σχέδια πόλης χωροθετούνται πλέον σωστά, δημιουργήθηκε από πιθανόνα από άγνοια πρόβλημα στα νεοεγειρόμενα κτίρια στις περιοχές των επεκτάσεων. Σε πολλές περιοχές πολλά από τα οικόπεδα των επεκτάσεων έχουν πρόσωπο 10 ή 12 μέτρα. Πολλά απ’ αυτά οικοδομήθηκαν κατά τον ΓΟΚ του 85 με ελεύθερη τοποθέτηση κτιρίων. Έτσι λόγω και του χαμηλού συντελεστή δόμησης (0.8) οικοδομήθηκαν μικρά διώροφα κτίρια που άφηναν (ακούσια) σε πλείστες των περιπτώσεων ακάλυπτο χώρο σε επαφή με το κοινό όριο και φυσικά ανοίγματα προς τον δικό τους. Φυσικά δεν ανέμεναν από τον όμορο ή τους όμορους να αφήσουν στο μέλλον και εκείνοι ακάλυπτο χώρο στο κοινό τους πλάγιο ή ακόμη και οπίσθιο όριο. Ερχόμενοι όμως σήμερα οι όμοροι ιδιοκτήτες να οικοδομήσουν βρίσκονται σε μια δυσάρεστη έκπληξη καθώς πρέπει σύμφωνα με τη διατύπωση του άρθρου, να αφήσουν υποχρεωτικά απόσταση από το κοινό πλάγιο όριο, χωρίς να μπορούν να εκμεταλευτούν όλο το πρόσωπο του οικοπέδου.
Σε περιπτώσεις πχ προσώπων άνω των 10.00μ , (11,12,13,14μ κλπ) οφείλουν να απέχουν από από το κοινό ή κοινά (αναλόγως) πλάγια όρια αποστάσεις (δ) δυσχεραίνοντας έτσι το σχεδιασμό τους .
Μην ξεχνάμε ότι οι άνθρωποι αυτοί πλήρωσαν πιο ακριβά τα οικόπεδα αυτά προκειμένου να φτιάξουν κτίρια οριακής άνεσης και βρέθηκαν εγκλωβισμένοι από τους όμορους, οι οποίοι αθελά τους, τους ¨υποχρεώνουν¨ να χτίσουν κτίριο μέγιστου πλάτους ακόμη και 9.00μ.
Το θέμα είναι αρκετά σοβαρό, επειδή από το 2012 δεν έχει σημειωθεί μεγάλη οικοδομησιμότητα δεν έχει γίνει ευρέως γνωστό, και δυστυχώς τα πιο ¨καθαρά ¨ οικόπεδα που προκύπτουν από τη διαδικασία των πράξεων εφαρμογής ξαφνικά βρέθηκαν με πρόβλημα αξιοποίησης. Οι δε υφιστάμενοι όμοροι μπαίνουν στο στόχαστρο των νέων οικοδομούντων χωρίς να είχαν καμία πρόθεση. Το Υπουργείο, στα πλαίσια της διαβούλευσης πρέπει να δει το ζήτημα που είναι προφανές και άδικο.
Αφορά όλη την επικράτεια και πρέπει να λυθεί.
Κατά την άποψή μου η οικοδόμηση των περιοχών αυτών πρέπει να συνεχίσει να γίνεται με ελεύθερη τοποθέτηση του κτιρίου όπως γινόταν

Πρέπει να είναι σαφής η διατύπωση στον νόμο ότι η συγκεκριμένη παράγραφος δύναται να εφαρμόζεται σε κάθε πλευρά του οικοπέδου,ώστε να εξασφαλίζεται διάσταση κτηρίου τουλάχιστον 9,00 μ.

Με τις τροποποιήσεις που προτείνονται για το άρθρο 14 του Ν.4067/2012 γίνεται σαφής η προσπάθεια να αποσαφηνίσουν ζητήματα που ανακύπτουν από την εφαρμογή του ΝΟΚ τα τελευταία χρόνια. Σε αντίθεση με την ξεκάθαρη τοποθέτηση που όριζε ο ΓΟΚ σχετικά με τη θέση του κτιρίου στο οικόπεδο, είτε κολλώντας στο όριο, είτε τηρώντας την υποχρεωτική απόσταση Δ, ο ΝΟΚ έφερε μια σειρά διατάξεων τα οποία περιπλέκουν το ζήτημα. Οι ισχύουσες σήμερα διατάξεις δημιουργούν μια σειρά προβληματισμών σχετικά με το πού δύναται να τοποθετηθεί το κτίσμα και πολλές φορές η τελική τοποθέτησή του βασίζεται σε ερμηνείες των διατάξεων του άρθρου και όχι σε σαφείς ορισμούς.
Με τις νέες προτεινόμενες τροποποιήσεις του άρθρου υπάρχει πρόθεση να επαναφέρουν το προηγούμενο ξεκάθαρο καθεστώς του ΓΟΚ για την ελεύθερη τοποθέτηση του κτιρίου, αλλά με μία δικλείδα η οποία συνεχίζει να διαιωνίζει το ζήτημα που έχει ξεκινήσει να εφαρμόζεται με την ισχύ του ΝΟΚ, καθώς προτείνεται η ελεύθερη τοποθέτηση του κτιρίου να εφαρμόζεται σε περιοχές που εντάχθηκαν στο σχέδιο κατόπιν της ισχύος του ΓΟΚ, ενώ στις υπόλοιπες περιοχές να συνεχίζουν να εφαρμόζονται οι διατάξεις του ΝΟΚ. Καθώς, ο βασικός οικοδομικός ιστός της χώρας προϋφίστανται του ΓΟΚ, συνεχίζει και παραμένει το ζήτημα της θέσης του κτιρίου, το οποίο επηρεάζεται και δεσμεύεται απόλυτα από το τι ισχύει στο όμορο περιβάλλον. Με αυτόν τον τρόπο δημιουργούνται σημαντικοί περιορισμοί, οι οποίοι πολλές φορές είναι απαγορευτικοί για την έκβαση της εκάστοτε επένδυσης ή δημιουργούν παράδοξα στην χωροθέτηση του κτίσματος, επηρεάζοντας την αρχιτεκτονική επίλυσή του.
Καθώς η εφαρμογή του ΝΟΚ ταυτίστηκε χρονικά με την πτώση της κατασκευαστικής δραστηριότητας στη χώρα δεν είναι ιδιαίτερα εμφανή τα ζητήματα που εγείρονται από την εφαρμογή του άρθρου 14, αλλά θα έπρεπε να επανεξεταστεί και αποδεσμευτεί η θέση του κτιρίου στο οικόπεδο από τις όμορες ιδιοκτησίες, καθώς το πώς οικοδομήθηκαν μπορεί να έγκειται σε διάφορους λόγους, είτε τηρώντας τους εκάστοτε νόμους της εποχής, είτε λόγω αυθαίρετης δόμησης. Η θέση του κτιρίου στο οικόπεδο θα πρέπει να αντιμετωπίζεται με εντός της ιδιοκτησίας κριτήρια, με σκοπό τη δημιουργία ενός αναβαθμισμένου οικοδομικού μικροπεριβάλλοντος, το οποίο σε συνέχεια θα προσφέρει στη βελτίωση του συνόλου.