Οι παρ. 4, 7 και 9 του άρθρου 98 του ν. 4495/2017 αντικαθίστανται και το άρθρο 98 διαμορφώνεται ως εξής:
«Άρθρο 98
Ρυθμίσεις του ν.δ. 1024/1971 (Α’ 232) και του ν. 3741/1929
1. Οι διατάξεις της παρ. 1 του άρθρου 1 του ν.δ. 1024/1971 εφαρμόζονται και επί γηπέδων, που κείνται εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός ορίων οικισμών και ανήκουν σε έναν ή πλείονες ιδιοκτήτες, επί των οποίων έχουν ανεγερθεί μέχρι τις 28.7.2011 οικοδομήματα νομίμως ανεγερθέντα ή αυθαίρετα, υπαγόμενα στις διατάξεις του παρόντος, με την επιφύλαξη των οριζομένων στις διατάξεις του άρθρου 89 του παρόντος. Υπό τις ανωτέρω προϋποθέσεις επιτρέπεται η σύνταξη και υπογραφή συμβολαιογραφικών πράξεων σύστασης διηρημένων ιδιοκτησιών επί των ανωτέρω γηπέδων και η μεταγραφή αυτών στα βιβλία μεταγραφών ή η καταχώριση στα κτηματολογικά γραφεία. Υπό τις ίδιες ανωτέρω προϋποθέσεις θεωρούνται εξ υπαρχής έγκυρες και ισχυρές συστάσεις διαιρεμένων ιδιοκτησιών, οι οποίες έχουν συσταθεί μέχρι την έναρξη ισχύος του παρόντος και δεν έχουν κηρυχθεί άκυρες με αμετάκλητη δικαστική απόφαση. Η ανέγερση των οικοδομών μέχρι τις 28.7.2011 αποδεικνύεται από αεροφωτογραφίες που έχουν ληφθεί μέχρι την ημερομηνία αυτή και βεβαιώνεται από το μηχανικό, σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος.
2. Συνιδιοκτήτες τουλάχιστο κατά 65% του γηπέδου επί του οποίου έχουν ανεγερθεί αυτοτελή οικοδομήματα, με την επιφύλαξη της παρ. 1, μπορούν να ζητήσουν με αγωγή τη σύσταση διηρημένων ιδιοκτησιών, σύμφωνα την έννοια του άρθρου 1 της παρ. 1 του ν.δ. 1024/1971. Προς τούτο, καταθέτουν για τη σύνταξη σχετικής πράξης:
α) τοπογραφικό διάγραμμα του γηπέδου επί του οποίου αποτυπώνεται το περίγραμμα των υφιστάμενων οικοδομημάτων,
β) σχέδιο της σύστασης διηρημένων ιδιοκτησιών και κανονισμού σχέσης συνιδιοκτητών με περιγραφή των ιδιοκτησιών που θα δημιουργηθούν,
γ) σχέδιο διανομής των διηρημένων ιδιοκτησιών, στο οποίο προβλέπεται η περιερχόμενη σε όλους τους συνιδιοκτήτες διηρημένη ιδιοκτησία,
δ) κάτοψη των υφισταμένων οικοδομημάτων,
ε) πίνακα κατανομής των ποσοστών εξ αδιαιρέτου του κοινού γηπέδου στις χωριστές ιδιοκτησίες που θα δημιουργηθούν, με μνεία της αναλογίας των κοινοχρήστων δαπανών που θα βαρύνει κάθε χωριστή ιδιοκτησία,
στ) έκθεση σχετικά με την αξία κάθε ιδιοκτησίας που θα περιέλθει στους συγκυρίους, συνολικά και για κάθε συγκύριο χωριστά,
ζ) πιστοποιητικό ιδιοκτησίας και βαρών του ακινήτου. Η αγωγή εγείρεται ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου της τοποθεσίας του γηπέδου και εφαρμόζονται αναλόγως οι διατάξεις του ν. 1562/1985 (Α’ 150).
3. Με π.δ., που εκδίδεται ύστερα από πρόταση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, μπορεί να εφαρμόζονται οι διατάξεις της παρ. 1 του άρθρου 1 του ν.δ. 1024/1971 (Α’ 232) επί γηπέδων κειμένων εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός ορίων οικισμών, ανεξαρτήτως αν έχουν ανεγερθεί οικοδομήματα μέχρι τις 28.7.2011, εφόσον επιτρέπεται η διάσπαση όγκου του κτιρίου. Με το π.δ. μπορεί να καθορίζονται:
α) οι γενικοί όροι και προϋποθέσεις, καθώς και οι περιπτώσεις ειδικών περιοχών στις οποίες δεν εφαρμόζεται η παρούσα διάταξη
β) η απαγόρευση οποιασδήποτε οικοδομικής εργασίας περίφραξης ή κατασκευής στο όριο των τμημάτων αποκλειστικής χρήσης, καθώς και η καταγραφή των επιτρεπόμενων κατασκευών και οικοδομικών εργασιών,
γ) η μείωση του συντελεστή δόμησης αναλόγως της απόστασης των τμημάτων των κτιρίων που δημιουργούνται από τη διάσπαση,
δ) οι όροι δόμησης των ακινήτων που υπάγονται στις διατάξεις του παρόντος, αν υφίσταται υπόλοιπο συντελεστή δόμησης.
4. Συγκύριοι εξ αδιαιρέτου σε οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, ή σε κτίσμα χωρίς σύσταση οροφοκτησίας εντός σχεδίου πόλεως, ανεξαρτήτως ποσοστού συγκυριότητας, αυθαίρετων κτισμάτων ή νόμιμων κτισμάτων με αυθαίρετες μικρές παραβάσεις ή αυθαίρετες κατασκευές ή αυθαίρετες αλλαγές χρήσης μπορούν να ζητούν την υπαγωγή τους στις ρυθμίσεις του παρόντος κατά τα οριζόμενα στα άρθρα 99 επ. ανεξαρτήτως της σύμφωνης γνώμης των λοιπών εξ αδιαιρέτου συγκυρίων. Υπόχρεος προς καταβολή του παραβόλου υπαγωγής και των αναλογούντων προστίμων είναι ο δηλών την αυθαιρεσία συγκύριος, ο οποίος διατηρεί τα εκ του νόμου αναγωγικά του δικαιώματα έναντι των λοιπών συγκυριών. Σε κάθε περίπτωση, οι λοιποί συνιδιοκτήτες μπορούν να αποπληρώνουν τις ορισθείσες δόσεις των αναλογούντων προστίμων αυτοβούλως, σύμφωνα με το ποσοστό συνιδιοκτησίας τους, ύστερα από σχετική έγγραφη ή ηλεκτρονική δήλωσή τους.
5. Ειδικώς στις περιπτώσεις οριζόντιας ιδιοκτησίας με παραβάσεις που αφορούν την επέκταση αυτής καθ’ ύψος ή κατά πλάτος (οριζόντιας) και την κατάληψη κοινοχρήστου ή κοινοκτήτου χώρου, είναι δυνατή η υπαγωγή αυτών στον παρόντα, χωρίς τη συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών, μόνο στις εξής περιπτώσεις:
α) όταν η αυθαίρετη επέκταση υφίσταται από την ανέγερση-κατασκευή της οικοδομής ή
β) όταν η ίδια αυθαίρετη επέκταση υφίσταται σε όλους τους ορόφους της οικοδομής.
6. Για την υπαγωγή των ανωτέρω περιπτώσεων στις ρυθμίσεις του παρόντος, απαιτείται, κατά περίπτωση, επιπλέον των υπόλοιπων δικαιολογητικών που ορίζονται στο άρθρο 99:
α) υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη της οριζόντιας ιδιοκτησίας ότι η οριζόντια ιδιοκτησία του έχει επεκταθεί καταλάβει κοινόχρηστο ή κοινόκτητο χώρο από τον χρόνο ανέγερσης κατασκευής της όλης οικοδομής,
β) βεβαίωση μηχανικού ότι η ίδια αυθαίρετη επέκταση υφίσταται σε όλους τους ορόφους της οριζόντιας ιδιοκτησίας.
7. Μετά την υπαγωγή στις ρυθμίσεις του παρόντος και εφόσον συντρέχουν σωρευτικά οι προϋποθέσεις των περ. α και β της παρ. 5 ή εφόσον η αυθαίρετη επέκταση ή απομείωση οριζοντίου ή καθέτου ιδιοκτησίας και κτιρίων εν σειρά που αποτελούν οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες ευρισκόμενες εντός οικοπέδων, τμημάτων οικοπέδων ή αγροτεμαχίων υφίσταται από την ανέγερση – κατασκευή της οικοδομής και συντελείται εντός νομίμου όγκου του κτιρίου ή σε νόμιμη ή μη υπόγεια στάθμη, ο ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της πράξης σύστασης οριζόντιας ή καθέτου ιδιοκτησίας, προκειμένου να ενσωματώσει τον υπαγόμενο στις διατάξεις του παρόντος χώρο στην οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία του ή να τον εξαιρέσει από αυτή. Στην περίπτωση αυτή η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.
Η παρούσα εφαρμόζεται αναλόγως και σε περιπτώσεις που η ίδια αυθαίρετη κατασκευή υφίσταται σε όλους τους ορόφους και δεν είναι από κατασκευής.
Απαραίτητη προϋπόθεση για την εφαρμογή του παρόντος, σε περίπτωση που δεν συντρέχουν σωρευτικά οι προϋποθέσεις των περ. α και β της παρ. 5, είναι η παρέλευση δεκαετίας από την τέλεση της αυθαιρεσίας μέχρι τη δημοσίευση του παρόντος και η μη έκδοση ί αμετάκλητης δικαστικής απόφασης που να διατάσσει την κατεδάφιση.
8. Επί αυθαίρετων κατασκευών ή αυθαίρετων αλλαγών χρήσης που έχουν εκτελεστεί ή εγκατασταθεί σε οριζόντια ή κάθετη συνιδιοκτησία και εντός τμημάτων αποκλειστικής χρήσης αυτών, εφόσον κατά τη σύσταση διηρημένων ιδιοκτησιών έχουν αποδοθεί στους δικαιούχους ως αποκλειστική χρήση, για την υπαγωγή στις διατάξεις του παρόντος δεν απαιτείται συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών. Ειδικώς, όταν αυθαίρετες κατασκευές ή αλλαγές χρήσης, που εξυπηρετούν τη συνιδιοκτησία έχουν εκτελεστεί ή εγκατασταθεί σε παράρτημα οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, ο ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της πράξης σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, προκειμένου το παράρτημα να αποκτήσει το χαρακτήρα κοινόχρηστου και κοινόκτητου χώρου της συνιδιοκτησίας. Στην περίπτωση αυτή η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.
9. Πλην των περιπτώσεων της παρ. 8, υπόχρεος για την τακτοποίηση αυθαίρετων κατασκευών ή αλλαγών χρήσης επί κοινοχρήστων ή κοινοκτήτων μερών της οικοδομής είναι ο ιδιοκτήτης που τους ιδιοχρησιμοποιεί και απαιτείται η σύμφωνη γνώμη του (51%) των λοιπών συνιδιοκτητών της οικοδομής. Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας καθορίζονται η διαδικασία υπαγωγής στον παρόντα νόμο των αυθαίρετων κατασκευών ή αλλαγών χρήσης επί κοινοχρήστων ή κοινοκτήτων μερών της οικοδομής που δεν έχουν απωλέσει την κοινόχρηστη χρήση, ο επιμερισμός του ενιαίου ειδικού προστίμου και των λοιπών δαπανών μεταξύ των συνιδιοκτητών και κάθε άλλη αναγκαίο ειδικότερο ζήτημα.».
Το άρθρο 63 συνιστάτε σε μία καλή προσπάθεια να λυθούν προβλήματα επί των συστάσεων που δοιωνίζονται επί πολλά χρόνια, ψηφίστηκε ο νόμος το 2017 αναρωτιέμαι εάν στην πράξη εφαρμόστηκε, μπορεί να είναι μετρημένες στα δάκτυλα οι συστάσεις που έγιναν στα πλαίσια του άρθρο 63.
Θα αναφέρω τους λόγος που δεν μπορεί να λειτουργήσει,
1. Για να γίνουν συστάσεις πρέπει το υπό σύσταση αγρός ή οικόπεδο ή εντός οικισμού να είναι άρτιο και οικοδομήσιμο.
2. Να προσκομιστούν από κάθε συμβαλλόμενο της σύστασης φορολογικές και ασφαλιστικές ενημερότητες .
3. Η αρχιτεκτονική επιτροπή να εγκρίνει διασπάσεις όγκων όσοι είναι οι συνιδιοκτήτες
4. Να πληρωθούν φόροι διανομής
5. Να γίνουν ταχτοποιήσεις αυθαιρέτων κατασκευών
6. Να συμφωνήσουν οι περισσότεροι των συνιδιοκτητών.
7. Να προσκομίσουν τα αντίστοιχα Ε9 σωστά στοιχειοθετημένα και να αναφέρονται όλοι οι συνιδιοκτήτες. και
8. Να μην υπάρχουν ιδιοκτησιακά βάρη στο υποθηκοφυλακείο
Αυτά όλα πρέπει να υπάρχουν αθροιστικά.
Μάλλον μιλάμε για θαύμα, τεκμαίρετε αδύνατη η λειτουργιά του νόμου.
ΤΙ ΠΡΕΠΕΙ ΝΑ ΓΊΝΕΙ.
Να γίνει μια φόρμα ηλεκτρονική τακτοποίησης (όχι σύστασης ιδιοκτησίας) αλλά κατάτμησης με δικαίωμα διόρθωσης των ποσοστών ιδιοκτησίας και περιγραφή των γραμμικών μέτρων των κοινόχρηστων χώρων και την περιγραφή περιμετρικά του αγρού ή οικοπέδου των γειτόνων ιδιοκτητών, με υποχρέωση οι κοινόχρηστοι δρόμοι να είναι επί ένα άξονα και να παραχωρηθούν μέτρα ιδιοκτησίας στον δρόμο, εάν επί 2 χρονιά δεν γίνου ενστάσεις ηλεκτρονικές στην εκάστοτε ιδιοκτησία εκδίδεται πρωτογενής τίτλος απαλλασσόμενος από βάρη και ενστάσεις,
Για την λειτουργία του προτεινόμενου κόβεται ένα μικρό παράβολο, γιατί το κέρδος για το δημόσιο θα προκύψει από τις χαμένες περιουσίες που αποκτούν υπόσταση συναλλαγματική αξία, ό εκάστοτε ιδιοκτήτης θα επισκευάσει θα χρησιμοποιήσει θα πουλήσει θα αξιοποιήσει την περιουσία του.
Και η διοίκηση θα διορθώσει τα κακώς κείμενα.
Για την καταχώρηση του αιτήματος θα είναι αναγκαία παραστατικά η ταυτότητα του αιτούντος η τακτοποίηση του κτίσματος , και ο τίτλος ιδιοκτησίας.
Ως προς το θέμα της ΜΟΝΟΜΕΡΟΥΣ ΤΡΟΠΟΙΗΣΗΣ ΤΗΣ ΣΥΣΤΑΣΗΣ αυτή θα πρέπει να περιλαμβάνει και τις περιπτώσεις ΔΙΑΦΟΡΕΤΙΚΗΣ -ΕΚ ΚΑΤΑΣΚΕΥΗΣ- ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑΤΩΣΗΣ ΜΕΤΑΞΥ ΟΡΙΖΟΝΤΙΩΝ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΩΝ.
Άρθρο 63.
Αγόρασα το 2002 στην Αθήνα 1 διαμέρισμα 70 μ2 και 1 αποθήκη υπογείου 3 μ2, με ποσοστά συνιδιοκτησίας και στα 2.
Το εμβαδόν του οικοπέδου αναγράφεται στο συμβόλαιο 210,00 μ2, όπως αναγραφόταν και στα συμβόλαια 4 προκατόχων.
Οι επιφάνειες: 70- 3-210 μ2 ξεκινούν από το ΕΡΓΟΛΑΒΙΚΟ και την ΣΥΣΤΑΣΗ ΟΡΙΖΟΝΤΙΩΝ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΩΝ του 1972, του ιδίου συμ/φου .
Το τοπογραφικό του μηχανικού που επισυνάφθηκε στο ΕΡΓΛΑΒΙΚΟ και ελήφθη υπ’ όψιν στη ΣΥΣΤ. ΟΡΙΖ. ΙΔΙΟΚΤ., και εν συνεχεία στις διαδοχικές πωλήσεις, είναι σχεδιασμένο σωστά και γράφει ΕΜΒΑΔΟΝ ΟΙΚΟΠΕΔΟΥ : 10,05 Χ 20,00 = 201,00 Μ2.
Όμως , (ΠΡΟΣΟΧΗ ΑΠΟ ΕΔΩ ΚΑΙ ΚΑΤΩ ):
1.Ο συμ/φος επαναλαμβάνει συνεχώς,( εκ λάθους αναριθμητισμού), εμβαδόν 210,00 μ2., παρ’ ότι περιγράφει τα όρια ,αλφαβητικώς και αριθμητικώς, με τίς σωστές διαστάσεις, (10,50 μ. και 20,00 μ. ).
2.Η αποθήκη υπογείου εκ κατασκευής είναι 5,40 μ2,( και όχι 3,00 μ2).
3.Ο εργολάβος με τον οικοπεδούχο δεν έκαναν τροποποίηση της ΣΥΣΤ. ΟΡΙΖ. ΙΔΙΟΚΤ.
4.Ουδείς, (ούτε εργολάβος, ούτε οικοπεδούχος, ούτε συμβολαιογράφος, ούτε εν συνεχεία 4 δικηγόροι, μηχανικοί, και αγοραστές ), αντελήφθησαν το λάθος.
5.Και εγώ, μετά 18 χρόνια, εφέτος το αντελήφθην, και μπήκα στην διαδικασία ρυθμίσεως της αποθήκης, βάσει του εκπνέοντος Ν. 4495 /2017.
6.Θέλω να το πουλήσω και δεν μπορώ.
7. Υποθέτω ότι είναι χιλιάδες τέτοιες περιπτώσεις εν Ελλάδι.
8. Η συνενόηση των συνιδιοκτητών είναι αδύνατη.
ΗΘΙΚΟΝ ΔΙΔΑΔΑΓΜΑ: Ουδείς αλάνθαστος, εκτός του Θεού.
ΛΟΓΙΚΗ ΠΡΟΤΑΣΗ :
ΝΑ ΚΑΤΑΡΓΗΘΗ στη παράγραφο 9 η σύμφωνη γνώμη του 51 % των συνιδιοκτητών, και να λύνωνται τέτοιες περιπτώσεις ΜΟΝΟΜΕΡΩΣ, από τον ιδιοκτήτη όπως αναφέρεται και στις προηγούμενες παραγράφους 4,5,6,7, (που σημειωτέον, υπάρχει αντίφαση μεταξύ των παρ. 4,5,6,7 αφ΄ενός και 9 αφ’ ετέρου).
Ευχαριστώ που με διαβάσατε.
ΑΡΘΡΟ 63
ΟΡΘΕΣ οι παράγρ. 4 και 7 , για τροποποίηση μονομερώς κ.λ.π.
ΛΑΘΟΣ η παράγρ. 9, που αντιφάσκει με τις παραγρ. 4 και 7.
ΠΡΟΤΑΣΗ.Στη παράγρ. 9 να διαγραφεί η σύμφωνη γνώμη του 51% των συνιδιοκτητών.
και να γραφεί: Ο ιδιοκτήτης να προβαίνει μονομερώς στη τροποποίηση κ.λ.π.
Άρθρο 98. Ίσως με νέα παράγραφο 10.
Στην περίπτωση διαφορετικής διαμερισμάτωσης ή μικροπαραβάσεων σε σχέση με τα πολεοδομικά σχέδια όταν α. υπάρχει η διαφορετική διαμερισμάτωση στα σχέδια και στη σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησιών και β. δεν υπάρχουν μεταγενέστερες τροποποιήσεις της ιδιοκτησίας από την αρχική κατασκευή τότε η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται. Επομένως ο ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της πράξης σύστασης οριζοντίων ιδιοκτησιών.
Η μεταγραφή στο κτηματολόγιο της παραπάνω τροποποίησης δεν προϋποθέτει τη σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών.
– Να προστεθεί ότι είναι δυνατή η υπαγωγή χωρίς συναίνεση για αλλαγές όψεων που γίνονται είτε στον νόμιμο όγκο των κτιρίων είτε προκύπτουν από προσθήκες. Αλλώς η πλειοψηφία των τακτοποιήσεων έχουνε ενδεχόμενο θέμα.
– Ενω η παρ. 5 δεν έχει προϋπόθεση να είναι εντός του νομίμου όγκου, η παρ. 7 φαίνεται να βάζει πρόσθετη προϋπόθεση στην παρ. 5α η εν λόγω επέκταση! να βρίσκεται εντός νομίμου όγκου της οικοδομής. Φαίνεται ότι η διάταξη της παρ. 7 σε αφήνει να προσθέτεις μονομερώς υπόγειο όγκο σε οικοδομή αλλά όχι υπέργειο. Ωστόσο το τελευταίο εδάφιο είναι αινιγματικό/ασαφές που αναφέρει την παρέλευση δεκαετίας , διότι εάν το δούμε ανεξάρτητα τότε από αυτό δεν προκύπτει ρητώς να τίθεται η προϋπόθεση να βρίσκεται η εν λόγω επέκταση εντός νομίμου όγκου της οικοδομής (διότι μένει στην πραγματικότητα το ερώτημα εάν ισχύει ακόμα η πρόσθετη διευκρίνιση της παρ. 5α για να βρίσκεται εντός νομίμου όγκου…). Στις περιπτώσεις αυτές συνήθως επικρατεί η δυσμενέστερη ερμηνεία, ήτοι να βρίσκεται εντός όγκου. Συνήθως όμως οι προσθήκες είναι εκτός του υπέργειου όγκου… Θα μπορούσαν τουλάχιστον να συμπεριληφθούν κάποιες περιπτώσεις υπεργείων προσθηκών όπως οι προσθήκες σε οριζόντιες ιδιοκτησίες που βρίσκονται εντός περιγράμματος & εκτός νόμιμου όγκου εφ’ όσον έχει περάσει 10 ετία και εφ’ όσον πχ δεν ξεπερνά κάποια όρια επιφάνειας.
– Ο νόμιμος όγκος έχει σχέση και με την υπέρβαση ύψους…
Θα ήθελα να επισημάνω ότι το συγκεκριμένο άρθρο 63 είναι αυτό που έχει λάβει τα περισσότερα σχόλια, γεγονός που είναι ενδεικτικό αφενός μεν της πολυπλοκότητας των ζητημάτων αφετέρου δε της απελπισίας που νοιώθουν οι ιδιοκτήτες ακίνητης περιουσίας (και μέσω αυτών, εμείς οι δικηγόροι) και των προβλημάτων που αντιμετωπίζουν από την αποσπασματική ρύθμιση αυτού του θέματος. Πρέπει να υπάρξει συνεργασία μηχανικών και νομικών για την καθολική ρύθμιση διότι ό,τι λύνεται τεχνικά δεν σημαίνει ότι λύνεται και νομικά. Θέτω δε εαυτόν στη διάθεση του Υπουργείου για οποιαδήποτε συνδρομή κριθεί απαραίτητη.
Συμπληρωματικά ως προς το θέμα της ΜΟΝΟΜΕΡΟΥΣ ΤΡΟΠΟΙΗΣΗΣ ΤΗΣ ΣΎΣΤΑΣΗΣ αυτή να περιλαμβάνει και τις περιπτώσεις διόρθωσης του εμβαδού των ιδιοκτησιών κατόπιν νεότερης εμβαδομέτρησης. Πολύ συχνά ακόμη και όταν δεν υπάρχουν αυθαίρετες επεκτάσεις ιδιοκτησιών μπορεί το εμβαδό που είναι δηλωμένο στην σύσταση να είναι λάθος. Δεν είναι λογικό να μην διορθώνεται μονομερώς εφόσον δεν αφορά άλλες ιδιοκτησίες.
(Τι να προλάβουμε να σχολιάσουμε σε αυτό το νομοσχέδιο, που περιέχει τα πάντα!)
Γράφετε “2. Συνιδιοκτήτες τουλάχιστο κατά 65% του γηπέδου επί του οποίου έχουν ανεγερθεί αυτοτελή οικοδομήματα … μπορούν να ζητήσουν με αγωγή τη σύσταση διηρημένων ιδιοκτησιών, ….” Γιατί ο περιορισμός στο 65%; Εφόσον υπάρχουν αυτοτελείς οικοδομές το λογικό είναι να μπορεί ο καθένας να απευθυνθεί στα δικαστήρια ΑΝΕΞΑΡΤΉΤΩΣ ΠΟΣΟΣΤΟΎ. Τις λεπτομέρειες θα τις αποφασίσει το δικαστήριο.
Στο σημείο “5. Ειδικώς στις περιπτώσεις οριζόντιας ιδιοκτησίας με παραβάσεις που αφορούν την επέκταση αυτής καθ’ ΎΨΟΣ ή κατά πλάτος (οριζόντιας) και την κατάληψη κοινοχρήστου ή κοινοκτήτου χώρου …”. Προς τι η αναφορά ειδικά στο ΎΨΟΣ; Για να έχουν θέμα όλα τα ΡΕΤΙΡΈ με υπέρβαση ύψους άνω του 2%; Δηλαδή όλοι οι υπόλοιποι όροφοι με υπέρβαση ύψους δεν θα έχουν θέμα και ο τελευταίος όροφος για μια διαφορά πχ 7 εκ (στα 3μ ύψος, *2%=6εκ) θα θέλει ειδική συναίνεση όλης της πολυκατοικίας και τροποποίηση της σύστασης; Κάθε λέξη που βάζουμε ή βγάζουμε από μια πρόταση κάτι σημαίνει και ειδικά στη νομοθεσία έχει βαρύνουσα σημασία.
Στο σημείο “7. Μετά την υπαγωγή στις ρυθμίσεις του παρόντος και εφόσον συντρέχουν σωρευτικά οι προϋποθέσεις των περ. α και β της παρ. 5 … να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της πράξης σύστασης οριζόντιας ή καθέτου ιδιοκτησίας,…. και η μη έκδοση ί αμετάκλητης δικαστικής απόφασης που να διατάσσει την κατεδάφιση.”, δυστυχώς για το θέμα της ΜΟΝΟΜΕΡΟΎΣ ΤΡΟΠΟΠΟΊΗΣΗΣ ΤΗΣ ΣΎΣΤΑΣΗΣ για τις περιπτώσεις επεκτάσεων σε κοινόχρηστους χώρους που κρατά όμηρους τους ιδιοκτήτες των ακινήτων από το 2011 (πχ για ένα κλειστό φωταγωγό) δεν υπάρχει η βούληση για να λυθεί οριστικά. Είναι ακατανόητο γιατί δεν απλοποιείτε το θέμα ζητώντας απλά οι αλλαγές στην οριζόντια ιδιοκτησία να είναι ΕΚ ΚΑΤΑΣΚΕΥΉΣ. Τι σχέση έχει αν αυτή επαναλαμβάνεται ή όχι σε όλους τους ορόφους. Καταρχάς όροφος είναι και το δώμα, και το ισόγειο, και το υπόγειο και οι εσοχές, άρα δεν είναι δυνατόν πάντα να επαναλαμβάνεται σε όλους τους ορόφους η ίδια υπέρβαση διότι δεν είναι όλοι οι όροφοι ίδιοι μεταξύ τους. Δεν σχολιάζω καν το θέμα του όγκου κλπ που θα περιπλέξει ακόμη περισσότερο την κατάσταση. Αυτό που έχει σημασία είναι αν υπάρχουν αντιδικίες για το θέμα μέσω δικαστηρίων.
Επίσης συνεχίζετε να μην αναφέρετε τίποτα για τις περιπτώσεις ΔΙΑΦΟΡΕΤΙΚΉΣ ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΆΤΩΣΗΣ ΕΚ ΚΑΤΑΣΚΕΥΉΣ ΜΕΤΑΞΎ ΟΡΙΖΌΝΤΙΩΝ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΏΝ. Και εδώ μοναδική λύση είναι η ΜΟΝΟΜΕΡΗΣ ΤΡΟΠΟΙΗΣΗ ΤΗΣ ΣΎΣΤΑΣΗΣ μεταξύ των ιδιοκτησιών εφόσον η διαμερισμάτωση είναι ΕΚ ΚΑΤΑΣΚΕΥΉΣ όταν γίνεται νέο συμβόλαιο. Τυχόν άλλες διαφορές ας επιλυθούν στα αστικά δικαστήρια.
Όπως αναφέρουν και άλλοι συνάδελφοι, στην παράγραφο 9 να διαγραφεί η απαίτηση της σύμφωνης γνώμης του 51 % των συνιδιοκτητών της οικοδομής. Διότι αντιφάσκει με τις ανωτέρω παραγράφους 4, 5, 6, 7, 8 και δείχνει την προχειρότητα της σύνταξης του νόμου.
Γενικότερα τα περισσότερα σχόλια-παρατηρήσεις είναι προς την σωστή κατεύθυνση.
Πριν την σύνταξη του νομοσχεδίου οφείλατε να κάνετε μια συζήτηση με τα αρμόδια επιμελητήρια-συλλόγους (Μηχανικών και Συμβολαιογράφων). Θα είχατε την ευκαιρία να διορθώσετε τις αστοχίες της νομοθεσίας που μας ταλαιπωρούν για σχεδόν μια δεκαετία.
ΑΡΘΡΟ 63.
α) πΟΛΎ ΣΩΣΤΆ ΣΤΙΣ ΠΑΡΑΓΡ. 4 ΚΑΙ 7 ΜΠΟΡΕΊ ΟΠΟΙΟΣΔΉΠΟΤΕ ΣΥΓΚΎΡΙΟς ΝΑ ΖΗΤΆ ΤΗΝ ΥΠΑΓΩΓΉ ΣΤΟ Ν. 4495/2017, ΑΝΕΞΑΡΤΗΤΑ ΤΗΣ ΣΥΜΦΩΝΗΣ ΓΝΩΜΗΣ ΤΩΝ ΑΛΛΩΝ ΣΥΓΚΥΡΙΩΝ, ΚΑΙ ΝΑ ΠΡΟΒΑΙΝΕΙ ΜΟΝΟΜΕΡΩΣ ΣΕ ΣΥΜΒΟΛΑΙΟΓΡΑΦΙΚΗ ΠΡΑΞΗ ΤΡΟΠΟΠΟΙΗΣΗΣ ΤΗΣ ΠΡΑΞΗΣ ΟΡΙΖΟΝΤΙΑΣ Ή ΚΑΘΕΤΗΣ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ.
β)Δεν είναι σωστό, όμως, να απαιτείται η σύμφωνη γνώμη του 51 % των λοιπών συνιδιοκτητών, όπως προβλέπει η παράγρ. 9, διότι υπάρχει αντίφαση με τις παραγρ. 4, 7.
ΠΡΟΤΑΣΗ:Να διαγραφεί η σύμφωνη γνώμη του 51 % των λοιπών συνιδιοκτητών.
Η απαίτηση για συναίνεση του 51% των συνιδιοκτητών στην παρ.9 αντιφάσκει με το όλο πνεύμα του άρθρου 63 αλλά και με το γράμμα των προηγούμενων παραγράφων 4 έως 7. Όπως αντιφάσκει και με τον πρόσφατο ν.4643/2019.
Αν παραμείνει η απαίτηση για τη συναίνεση του 51%, θα πρέπει τουλάχιστον να αναφέρεται ρητώς ότι εξαιρούνται όλες οι περιπτώσεις των παρ.5 έως 8 ή γενικά ότι «εξαιρούνται όλες οι περιπτώσεις που επιτρέπουν τη μονομερή τροποποίηση της σύστασης οριζοντίου ή καθέτου ιδιοκτησίας, ως ανωτέρω».
Αντίστοιχα και η φράση «εντός του νομίμου όγκου του κτιρίου» στην παράγραφο 7 είναι περιττή, θα δημιουργήσει σύγχυση και πρέπει να απαλειφθεί.
Δυστυχώς είναι σύνηθες το φαινόμενο καταχρηστικής, ως και εκβιαστικής, άρνησης κάποιων συνιδιοκτητών να συναινέσουν σε κάτι που έχουν ανεχθεί αδιαμαρτύρητα επί δεκαετίες. Για αυτό και οι ρυθμίσεις του νέου νόμου πρέπει να είναι συνεπείς και απολύτως σαφείς. Τα προβλήματα νομιμοποίησης κοινοχρήστων και κοινοκτήτων χώρων δεν είναι μόνο οικονομικά, είναι και κοινωνικά, δηλητηριάζοντας τις σχέσεις των συνιδιοκτητών και φορτώνοντας τα πινάκια των δικαστηρίων.
Να δοθει η δυνατοτητα συστασης καθετης ιδιοκτησιας στα εκτος σχεδιου αγροτεμαχια στα οποια υπαρχουν ΝΟΜΙΜΩΣ ανεγερθεντα κτισματα και μετα την 28/7/2011 οπως ισχυει για τα ΜΕΧΡΙ την 28/7/2011 για λογους ΙΣΗΣ ΜΕΤΑΧΕΙΡΗΣΗΣ των πολιτων αρθρο 63 παρ 1.
Να δοθει η δυνατοτητα συστασης καθετης ιδιοκτησιας στα εκτος σχεδιου αγροτεμαχια στα οποια υπαρχουν ΝΟΜΙΜΩΣ ανεγερθεντα κτισματα και ΜΕΤΑ την 28/7/2011 οπως ισχυει για τα ΜΕΧΡΙ 28/7/2011 του αρθρου 98 παρ 1 για λογους ΙΣΗΣ ΜΕΤΑΧΕΙΡΗΣΗΣ των πολιτων.
Να δοθει η δυνατοτητα συστασης καθετης ιδιοκτησιας στα εκτος σχεδιου αγροτεμαχια στα οποια υπαρχουν ανεξαρτητα ΝΟΜΙΜΑ κτιρια ανεγερθεντα και ΜΕΤΑ την 27/7/2011 οπως προβλεπεται για τα ΠΡΙΝ της 27/7/2011 στο αρθρο 98 παρ 1 για λογους ΙΣΗΣ ΜΕΤΑΧΕΙΡΗΣΗΣ των πολιτων.
Να δοθει η δυνατοτητα συστασης καθετης ιδιοκτησιας σε εκτος σχεδιου αγροτεμαχια, στα οποια υπαρχουν ΝΟΜΙΜΑ κτισματα αναγερθεντα και ΜΕΤΑ την ημερομηνια 28/7/2011 οπως προβλεπεται στο αρθρο 98 παρ 1 για τα ΝΟΜΙΜΑ αναγερθεντα εως 28/7/2011, για λογους ισης μεταχειρησης των πολιτων.
Άρθρο 63.
1) Η παράγραφος 5β να γραφεί ως εξής: β) όταν η ίδια αυθαίρετη επέκταση υφίσταται σε όλους τους ορόφους, ΠΑΝΩ ΑΠΟ ΤΟ ΙΣΟΓΕΙΟ, της οικοδομής. ΤΟ ΙΔΙΟ ΙΣΧΥΕΙ ΚΑΙ ΓΙΑ ΤΟ ΙΣΟΓΕΙΟ ΚΑΙ ΤΟ ΥΠΟΓΕΙΟ ΠΟΥ, ΤΥΧΟΝ, ΕΧΟΥΝ ΑΛΛΗ ΔΙΑΡΥΘΜΙΣΗ.
2) Στη παράγραφο 7 να διαγραφεί η φράση: Στη περίπτωση αυτή η σύμφωνη γνώμη των συνιδιοκτητων τεκμαίρεται.
3) Στη παράγραφο 9 να διαγραφεί η απαίτηση της σύμφωνης γνώμης του 51 % των συνιδιοκτητών της οικοδομής. ( Διότι αντιφάσκει με τις ανωτέρω παραγράφους 4, 5, 6, 7, 8, και δυσχεραίνει την επίλυση του μεγάλου προβλήματος που υπάρχει, αντί να ευκολύνει.
Ευχαριστώ. Λήδα
Στην περίπτωση 5α να συμπληρωθεί «ή σε προσθήκη ορόφου με νεα οικ. αδεια ,απο την ανέγερση αυτής», δεδομένου οτι αρκετα παλιά κτίρια έχουν κτιστεί με προσθήκες ορόφων επί υφιστάμενων. Στην 5β να διευκρινιστεί ότι σε όλους τους ορόφους δεν αφορά υποχρεωτικά στις πιλοτές και στα υπόγεια, δεδομένου ότι αυτά συνήθως διαφοροποιούνται.
Άρθρο 63.
Να διαγραφεί η πρώτη πρόταση της παραγράφου 9, που απαιτεί την συναίνεση του 51% των συνιδιοκτητών, διότι:
Α) Υπάρχει αντίφαση με τις παραγράφους 4,5,6,7 του ιδίου άρθρου 63.
Β) Δυσχεραίνει την λύση του προβλήματος.
Γ) Είναι σχεδόν αδύνατη η συνενόηση και συναίνεση μεταξύ των συνιδιοκτητών. (Εδώ δεν συμφωνούν για το πετρέλαιο θέρμανσης).
1) Στην παράγραφο 9 η επαναφορά του ποσοστού 51 % πιστεύω ότι δεν είναι ορθή, τη στιγμή που μόλις πριν λίγο καιρό με το Ν.4643/2019 »Πλην των περιπτώσεων της παραγράφου 8 του παρόντος άρθρου, υπόχρεος για την τακτοποίηση αυθαίρετων κατασκευών ή αλλαγών χρήσης επί κοινοχρήστων ή κοινοκτήτων μερών της οικοδομής είναι ο ιδιοκτήτης που τις ιδιοχρησιμοποιεί χωρίς να απαιτείται η σύμφωνη γνώμη των λοιπών συνιδιοκτητών της οικοδομής» το ποσοστό αυτό ΕΙΧΕ ΑΦΑΙΡΕΘΕΙ και ΕΧΟΥΝ ΗΔΗ γίνει ΤΕΤΟΙΕΣ ΔΗΛΩΣΕΙΣ ΤΑΚΤΟΠΟΙΗΣΗΣ. Επιπλέον, ποιός ο λόγος να επιτρέπεται η τακτοποίηση από αυτόν που ιδιοχρησιμοποιεί τους χώρους αυτούς (είτε με το 51% των συνιδιοκτητών ή χωρίς) αν μετά επιβάλλεται για τη μεταβίβαση η τροποποίηση της Σ.Ο.Ι. που απαιτεί το 100% των συνιδιοκτητών; !!!!
2)Θεωρώ ορθή τη 10ετία από την τέλεση της αυθαιρεσίας, ως απαίτηση για μονομερή τροποποίηση της Σ.Ο.Ι, για όλες τις παραβάσεις που δεν συντρέχουν σωρευτικά τα α και β της παρ. 5 και εφόσον δεν υφίσταται αμετάκλητη δικαστική απόφαση, ενώ θα θεωρούσα ορθό να επεκταθεί και γενικότερα σε περιπτώσεις αυθαιρεσιών (πέραν των προβλεπομένων στα α και β) που υφίστανται πάνω από 10ετία (π.χ. υπάρχει πλήθος περιπτώσεων μικρών ενσωματώσεων τμημάτων κοινοχρήστων διαδρόμων ορόφων κατά την ενοποίηση 2 όμορων διαμ/των του ίδιου ιδιοκτήτη – συχνά 1-2μ2, αλλά απαιτούν τροποποίηση Σ.Ο.Ι., παρόλο που ο νόμος 4643/19 έδωσε το δικαίωμα τακτοποίησης σε αυτόν που τα ιδιοχρησιμοποιεί).
3) Στην παράγραφο 7, η φράση «εντός νομίμου όγκου του κτιρίου» θεωρώ ότι πρέπει να απαλειφθεί, καθώς θα δημιουργήσει νέες παρερμηνείες (π.χ. τί γίνεται με τμήματα σοφιτών, μικρών επεκτάσεων σε ισόγεια κλπ εκτός νομίμου όγκου ;). Και τελικά ποιός είναι ο νόμιμος όγκος ; (αυτός βάσει οικοδ. άδειας, ή αυτός βάσει σημερινών επιτρεπομένων όρων δόμησης περιοχής;)
ΓΕΝΙΚΗ ΠΑΡΑΤΗΡΗΣΗ : μεγάλο πρόβλημα με τις Πολεοδομίες που έχουν απωλέσει το φάκελο της Ο.Α. και το ακίνητο είναι μετά το 1983. Κρίνω ότι πρέπει να επεκταθεί το δικαίωμα τακτοποίησης με σχέδια Σ.Ο.Ι. και σε απώτερο μέλλον και κατόπιν απόφασης ολόκληρης της πολυκατοικίας, να γίνεται η ανασύσταση φακέλου, καθώς ένας μεμονωμένος ιδιοκτήτης, για να τακτοποιήσει π.χ. έναν ημ/χώρο δεν μπορεί να καλύψει το έξοδο της ανασύστασης φακέλου.
Στην παράγραφο 5 και για τις περιπτώσεις οριζόντιας ιδιοκτησίας με παραβάσεις που αφορούν την επέκταση αυτής καθ’ ύψος ή κατά πλάτος (οριζόντιας) και την κατάληψη κοινοχρήστου ή κοινοκτήτου χώρου, πρέπει να μείνει μόνο η περίπτωση α …«όταν η αυθαίρετη επέκταση υφίσταται από την ανέγερση-κατασκευή της οικοδομής»…και αυτό γιατί τότε μόνο τεκμαίρεται η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών αφού αυτοί θα είναι είτε οι αρχικοί ιδιοκτήτες που την κατασκεύασαν έτσι (την οικοδομή) ή την παρέλαβαν από τον αντιπαροχέα και υπέγραψαν για την παραλαβή, είτε όσοι αγόρασαν εκ των υστέρων και όφειλαν να ελέγξουν τι παραλαμβάνουν, άρα όλοι είναι γνώστες των παραπάνω αυθαιρεσιών. Το συμπέρασμα ότι εφόσον υφίσταται η αυθαιρεσία σε όλους τους ορόφους τότε μόνο τεκμαίρεται η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών δεν ευσταθεί διότι μπορεί η αυθαιρεσία να υφίσταται σε τμήμα της οικοδομής και άρα σε ορισμένα διαμερίσματα.
Επιπρόσθετα, όταν είναι αυθαίρετη η συνολική αρχική οικοδομή θεωρώ ότι: (α) Δεν τεκμαίρεται ο νόμιμος όγκος του κτιρίου (π.χ.720/77, απαιτούσε μόνον υπεύθυνη δήλωση, φωτογραφίες και τοπογραφικό διάγραμμα και όχι διαμερισμάτωση, ή αναλυτικές κατόψεις ώστε, τελικά να μη προκύπτει ο «αρχικός», πρόδηλα ανύπαρκτος κατά μέτρηση νόμιμος όγκος συνολικής οικοδομής ή έστω και όγκος ορόφων οριζοντίων ιδιοκτησιών, αφού συχνά σαν βάση οικοδομική κατ επέκταση προ του 2011 χρησιμοποιείτο αυθαίρετα κοινόχρηστος ακάλυπτος χώρος του εκτός σχεδίου γηπέδου εις βάρος άλλου ιδιοκτήτη ώστε τυχόν «διάζευξη» των α, β, περιπτώσεων του 5, θα απασχολήσουν φορτικά τα δικαστήρια) (β) Αφού οι συσταθείσες από τότε οριζόντιες συνολικά αυθαίρετες ιδιοκτησίες πάσχουν ακριβούς μέτρησης θα πρέπει για τις εξ αρχής δομημένες συνολικά σαν αυθαίρετες οικοδομές με ήδη υπάρχουσα ΈΚΤΟΤΕ σύσταση Ο.Ι. να ΑΠΑΙΤΕΙΤΑΙ Η ΣΥΝΑΙΝΕΣΗ ΤΩΝ ΣΥΝΙΔΙΟΚΤΗΤΩΝ για το άρθρο 5 και να μη τεκμαίρεται «διαζευκτικά» σύμφωνα με τα α, β, αυτού η υπαγωγή στον 4495/17 ώστε τυχόν μονομερής υπαγωγή να μη καταλήγει στα δικαστήρια εκ των υστέρων με βασανισμό και φόρτιση αφενός της Δικαιοσύνης αλλά και των ιδίων των συνιδιοκτητών που ασφαλώς διαθέτουν διαφορετικές οικονομικές δυνατότητες να αντιταχθούν στον συχνά ισχυρότερο καταπατητή συνιδιοκτήτη.
Πρέπει να ληφθεί υπόψη ότι για τα αυθαίρετα κτίσματα στις πιλοτές και στα υπόγεια πολυκατοικιών η ανεπάρκεια φωτισμού, αερισμού και βασικών ελλείψεων για την καλή και ομαλή λειτουργία τους, ειναι κανόνας. Δεδομένης της ανάγκης καλής χρήσης, λειτουργίας και υγιεινής των ρυθμισμένων χωρων που υφίστανται από κατασκευής και εφόσον οι χώροι αυτοί υπόκεινται σε ΕΝΦΙΑ, ΦΑΠ, δημοτικά τέλη κ.λπ πρέπει να δύνανται να αποκτήσουν ανοίγματα ή και μεγαλύτερα ανοίγματα αλλά και να προχωρούν σε κατασκευές με γνώμονα την καλύτερη χρηστικότητά τους, σαφώς μετα από τεχνική έκθεση μηχανικού και τις απαραίτητες άδειες χώρις όμως τη συναίνεση των συνιδιοκτητών η οποία ενώ τεκμαίρεται από κατασκευής, πάρα ταύτα σήμερα απαιτείται για τις ανωτέρω εργασίες, γεγονός αντιφατικό. Εξάλλου, οφείλει επίσης να ληφθεί υπόψη ότι οι συνελεύσεις των συνιδιοκτητων στις πολυκατοικίες τις περισσότερες φορές καταλήγουν σε εντάσεις με αποτέλεσμα να διαλύονται χωρίς την έκδοση αποφάσεων με αποτέλεσμα η έγγραφη εξασφάλιση της συναίνεσης των συνιδιοκτητών, ακόμη και του 51%, να είναι ανέφικτη.
Υπό αυτά τα δεδομένα η συναίνεση δεν επιλύει αλλά προκαλεί περαιτέρω προβλήματα στις σχέσεις των συνιδιοκτητών.
Άρθρο 63. ΟΡΘΗ ΕΠΑΝΑΛΗΨΗ Υπάρχει αντίφαση μεταξύ των παραγράφων 4,5,6 αφ’ ενός, και των 7, 9 αφ΄ετέρου.
Α) ΑΦ΄ΕΝΟΣ, ΟΡΘΩΣ προβλέπεται στις παραγράφους:
4. <>.
5. <> ( διαζευκτικό, για τις περπτώσεις α ή β ).
6. <>.
Β) ΑΦ΄ΕΤΕΡΟΥ. ΚΑΚΩΣ προβλέπεται στις παραγράφους :
7. <>. 9. <>
ΠΡΟΤΕΙΝΩ:
ΝΑ ΔΙΑΓΡΑΦΟΥΝ ΟΙ ανωτέρω φράσεις 7 και 9, από τις αντίστοιχες παραγράφους 7 και 9.
Στην παρ. 1 πρέπει για την ταυτότητα του νομικού λόγου, για λόγους ισότητας και για την αποφυγή δημιουργίας νέας γενιάς αυθαιρέτων μετά από προηγούμενη επαρκή επεξεργασία των προϋποθέσεων (για την αποφυγή τυχόν αντισυνταγματικών ρυθμίσεων) να προβλεφθεί το αυτό δικαίωμα (σύστασης κάθετης ιδιοκτησίας) άμεσα (και όχι με π.δ. της παρ. 3, το οποίο κινδυνεύει να καθυστερήσει απροσδιόριστα λόγω διαδικασίας επεξεργασίας του) για όλους τους ιδιοκτήτες ακινήτων κειμένων εκτός σχεδίου πόλεως.
Στην παρ. 4 δεν έχει κανένα νόημα ο περιορισμός του πεδίου εφαρμογής «εντός σχεδίου πόλεως» για την περίπτωση υπαγωγής στις διατάξεις του νόμου από συνιδιοκτήτη κτίσματος χωρίς σύσταση οροφοκτησίας. Επομένως να απαλειφθεί το «εντός σχεδίου πόλεως».
Η παρ. 5 να εφαρμόζεται και επί καθέτων ιδιοκτησιών. Σε αντίθετη περίπτωση δεν θα έχει νόημα η πρόβλεψη της παρ. 7 για τροποποίηση της σύστασης κάθετης και θα τυγχάνει εφαρμογής η παρ. 9 και η προϋπόθεση της σύμφωνης γνώμης του 51% των συνιδιοκτητών. Αμφιβάλλω αν ο νομοθέτης σκοπεί να δυσχεράνει την υπαγωγή τέτοιων αυθαιρεσιών καθέτων ιδιοκτησιών και να διευκολύνει μόνον τις τροποποιήσεις συστάσεων, εφόσον θα έχει προηγηθεί η (δυσκολότερη) υπαγωγή. Αν υποθέσουμε εύλογα ότι σκοπείται η διευκόλυνση υπαγωγής και η διευκόλυνση των συνακόλουθων τροποποιήσεων συστάσεων, είναι απαραίτητη νομοτεχνική βελτίωση στο σημείο αυτό. Δεν νοείται διευκόλυνση τροποποιήσεων συστάσεων χωρίς διευκόλυνση των προϋποτιθέμενων και προηγουμένων της τροποποίησης υπαγωγών.
Στην παρ. 6 να προστεθεί και κάθετης ιδιοκτησίας για τους λόγους που αναφέρονται αμέσως ανωτέρω.
Στην παρ. 7, που πράγματι αποτελεί σημαντική καινοτομία, δέον να γίνουν βελτιώσεις. Ο νόμιμος όγκος του κτιρίου δεν έχει νόημα ως προϋπόθεση επί εξ ολοκλήρου αυθαιρέτων οικοδομών. Η συγκεκριμένη προϋπόθεση επίσης είναι δυνατόν, αν εφαρμοσθεί με τυπική ακρίβεια, να φέρει σε αδικαιολόγητα δυσμενέστερη θέση ιδιοκτήτες οριζοντίων ιδιοκτησιών του υψηλότερου ορόφου, δεδομένου ότι πολύ συχνά, όπως είναι γνωστόν, παρατηρούνται υπερβάσεις ύψους. Δέον η ρύθμιση να καταλαμβάνει σαφώς και τις αυθαίρετες επεκτάσεις σε σοφίτες καθέτων ιδιοκτησιών.
Στην ίδια παρ. 7 η προϋπόθεση της παρόδου 10ετίας δεν φαίνεται να έχει δικαιολογητικό λόγο, δεδομένου ότι ήδη έχουν παρέλθει πλέον των 9 ετών από την 28-7-2011. Αρκεί η προϋπόθεση για μη ύπαρξη αμετάκλητης δικαστικής απόφασης κατεδάφισης, η οποία προϋπόθεση θα πρέπει να μπορεί να καλύπτεται με υπεύθυνη δήλωση των συμβαλλομένων προσαρτώμενη στην σχετική συμβολαιογραφική πράξη.
Στην παρ. 7 πρέπει να προβλεφθεί και η δυνατότητα με τις ίδιες προϋποθέσεις της συγκεκριμένης παραγράφου να είναι δυνατή η τροποποίηση της σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, όταν η αυθαίρετη επέκταση, ήδη υπαχθείσα στις διατάξεις του νόμου, έχει συντελεσθεί εντός τμήματος αποκλειστικής χρήσης της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας.
Στην παρ. 9 η απαίτηση σύμφωνης γνώμης του (51%) των λοιπών συνιδιοκτητών της οικοδομής είναι άστοχη, ακατανόητη και αντιφατική προς διατάξεις προηγουμένων παραγράφων. Δέον, εφόσον διατηρηθεί η συγκεκριμένη προϋπόθεση, να υπάρξει τουλάχιστον προσθήκη, ώστε η παρ. 9 να αναφέρει στην αρχή αυτής «Πλην των περιπτώσεων των παρ. 5 και 8,..»
Γενικότερες παρατηρήσεις: Η υπαγωγή (ανοικτών) επεκτάσεων εξωστών, που ρητώς από τη σύμβαση ή κατ’ έθιμο ανήκουν κατά χρήση σε παρακείμενες οριζόντιες ιδιοκτησίες δεν θα πρέπει να απαιτεί την τροποποίηση των οικείων συστάσεων, όπως κάποτε αδικαιολόγητα απαιτείται από Υποθηκοφυλακεία/Κτηματολογικά Γραφεία επιφέροντας δυσχέρεια στις συναλλαγές. Εναλλακτικά να είναι ρητά δυνατή η μονομερής τροποποίηση συστάσεων για τον σκοπό αυτό.
Δέον να ορισθεί ρητά ότι η τροποποίηση οριζοντίων και καθέτων ιδιοκτησιών, όπως επιτρέπεται, αφορά μόνον το εμβαδόν και τα όρια αυτών σύμφωνα με τα επισυναπτόμενα σχέδια. Όχι το ποσοστό συνιδιοκτησίας τους, για το οποίο δεν γεννάται καν αξίωση μεταβολής του και αυτό μπορεί και θα μπορεί να μεταβάλλεται μόνον με την ομόφωνη σύμπραξη των συνιδιοκτητών όλων των οριζοντίων ιδιοκτησιών. Από την άλλη πλευρά σε περιπτώσεις τέτοιων μονομερών τροποποιήσεων πρέπει να προβλέπεται ως αντίβαρο δικαίωμα για τους συνιδιοκτήτες να τροποποιούν ανάλογα με απόλυτη πλειοψηφία ψήφων συνιδιοκτησίας τον Κανονισμό της οικοδομής ως προς την συμμετοχή των ιδιοκτησιών στις πάσης φύσεως δαπάνες για την αποφυγή ανεπιεικών λύσεων και εντάσεων στην σχέση συνιδιοκτησίας. Για αυτό δέον να επιτρέπεται και σχετική αγωγή οποιουδήποτε συνιδιοκτήτη.
Δέον να προβλεφθεί ρητά η δυνατότητα τροποποίησης συστάσεων, που αφορά τη διαφορετική διαμερισμάτωση, με σύμπραξη μόνον των ομόρων κατά πλάτος ή καθ’ ύψος συνιδιοκτητών, εφόσον η κατάσταση υφίσταται εκ κατασκευής.
Πρέπει να προβλεφθεί και η δυνατότητα μονομερούς τροποποίησης της σύστασης σε περιπτώσεις οικοδομών, που εκ κατασκευής είναι πολεοδομικά νόμιμες, πλην όμως η σύσταση δεν περιγράφει με ακρίβεια αυτήν την πραγματική (και νόμιμη) κατάσταση.
Τέλος, για την διατήρηση του στην ουσία της συμβατικού χαρακτήρα των συστάσεων οριζοντίου και καθέτου ιδιοκτησίας και την μη υπέρμετρη διοικητικοποίηση του Αστικού Δικαίου, ίσως να είναι σκόπιμο να προβλεφθεί μία γενική επιφύλαξη του νόμου ότι τα δικαιώματα μονομερών τροποποιήσεων υφίστανται μόνον όταν αυτό δεν απαγορεύεται ρητώς από τις συστάσεις, κανονισμούς ή τροποποιήσεις αυτών, που έχουν συναφθεί μετά την έναρξη ισχύος του νόμου.
Άρθρο 63. Υπάρχει αντίφαση μεταξύ των παραγράφων 4,5,6 αφ’ ενός, και των 7, 9 αφ΄ετέρου.
Α) ΑΦ΄ΕΝΟΣ, ΟΡΘΩΣ προβλέπεται στις παραγράφους:
4. <>.
5. <> ( διαζευκτικό, για τις περπτώσεις α ή β ).
6. <>.
Β) ΑΦ΄ΕΤΕΡΟΥ. ΚΑΚΩΣ προβλέπεται στις παραγράφους :
7. <>.
9. <>
ΠΡΟΤΕΙΝΩ:
ΝΑ ΔΙΑΓΡΑΦΟΥΝ ΟΙ ΑΝΩΤΕΡΩ ΦΡΑΣΕΙΣ 7 και 9, από τις αντίστοιχες παραγράφους 7 και 9.
Μα ειναι δυνατον να τροποποιειτε παλι την παρ.9 και να ζητατε τωρα το 51%.
Δεν ειναι 6 μηνες που το ειχατε τροποποιησει παλι και την υπαγωγη εκανε αυτος που το ιδιοχρησιμοποιει μονο, χωρις συναινεση.
Και οι δηλωσεις που εχουμε κανει τι θα γινουν;
Τις πιο πολλες απο αυτες τις εχουμε κλεισει.
Στην παράγραφο 5 θα πρέπει να προβλεφθεί και η περίπτωση να έχει γίνει διαφορετική διαμερισμάτωση του ορόφου, με αποτέλεσμα μια οριζόντιος ιδιοκτησίας ΝΑ ΕΧΕΙ ΕΠΕΚΤΑΘΕΙ ΚΑΤΑ ΠΛΑΤΟΣ ΕΙΣ ΒΑΡΟΣ ΟΜΟΡΗΣ ΟΡΙΖ. ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ από κατασκευής της οικοδομής. Σε αυτή την περίπτωση θα πρέπει μονομερώς έκαστος ιδιοκτήτης να μπορεί να τροποποιήσει τη Σύσταση δεδομένου ότι τέτοια επέκταση δεν μπορεί να έχει λάβει χώρα ερήμην του όμορου ιδιοκτήτη.
Προτείνεται να προβλεφθεί ότι σε περιπτώσεις όπου η αυθαίρετη κατασκευή υφίσταται από την κατασκευή της οικοδομής άρα όλοι οι ιδιοκτήτες που εξαρχής αγόρασαν ιδιοκτησίες γνώριζαν την πραγματική κατάσταση (και συνεπώς και οι διάδοχοί τους) ή σε περίπτωση που έχει παρέλθει δεκαετία από την αυθαιρεσία (άρα οποιοσδήποτε θιγόμενος θα έπρεπε να έχει ήδη διαμαρτυρηθεί, να επιτρέπεται η μονομερής τροποποίηση της Σύστασης.
Προτείνεται επίσης στην παράγραφο 7 να ισχύουν οι προϋποθέσεις της παραγράφου 5 ΔΙΑΖΕΥΚΤΙΚΑ και όχι σωρευτικά, όπως ισχύουν στην παράγραφο 5. Σε πολλές πολυκατοικίες η παραβίαση αν και υπάρει από κατασκευής, δεν υφίσταται σε όλους τους ορόφους, λόγω διαφορετικού σχεδιασμού.
Στην παρ. 9 να προστεθεί «Εκτός από την περίπτωση του άρθρου 8 ΚΑΙ ΤΩΝ ΑΝΩΤΕΡΩ ΠΕΡΙΠΤΩΣΕΩΝ ΠΟΥ ΕΠΙΤΡΕΠΟΥΝ ΤΗΝ ΜΟΝΟΜΕΡΗ ΤΡΟΠΟΠΟΙΗΣΗ ΤΗΣ ΣΥΣΤΑΣΗΣ….»
Πρέπει με πολλή φειδώ να απαιτείται η σύμφωνη γνώμη των λοιπών ιδιοκτητών, ειδικά αν ληφθεί υπόψη η πολυδιάσπαση της συνιδιοκτησίας στις πολυκατοικίες, ιδίως δε της ύπαρξης (λόγω golden visa) πολλών αλλοδαπών ιδιοκτητών που δεν διαμένουν στην Ελλάδα με αποτέλεσμα να καθίσταται η συναίνεση των συνιδιοκτητών (όπου αυτή προβλέπεται) αδύνατη καινα προσβάλεται το δικαίωμα της ιδιοκτησίας των λοιπών ιδιοκτητών που δεν μπορούν να μεταβιβάσουν τις ιδιοκτησίες τους.
Προτείνεται να προβλεφθεί ρητά ότι οι διατάξεις του παρόντος υπερισχύουν τυχόν αντίθετων διατάξεων των Κανονισμών Συνιδικτησίας.
Ως συμβολαιογράφος θεωρώ ότι η τροποποίηση της παρ.7 του άρθρου 98 είναι προς τη σωστή κατεύθυνση με την επισήμανση ότι η υπαγωγή ενός αυθαιρέτου στις διατάξεις του αντίστοιχου νόμου δεν σημαίνει ότι μπορεί και να μεταβιβασθεί. Αυτό κυρίως αφορά στις αυθαιρεσίες «εκτός του νομίμου όγκου του κτιρίου».
Παρατηρήσεις επί του άρθρου 98 όπως τροποποιείται με το άρθρο 63 του εν λόγω σε δημόσια διαβούλευση νομοσχεδίου, καθώς και προτάσεις για μονομερή τροποποίηση ΣΟΙ, ζητημάτων που έχουν δημιουργήσει προβλήματα στις μεταβιβάσεις :
1.Στην περίπτωση β της παραγράφου 6 να διορθωθεί στο ορθό …β)βεβαίωση μηχανικού ότι η ίδια αυθαίρετη επέκταση υφίσταται σε όλους τους ορόφους της οικοδομής και ΟΧΙ της οριζόντιας ιδιοκτησίας (που αναγράφεται στο νομοσχέδιο).
2.Στην παρ.7 εδάφιο α , διορθώνονται και προστίθενται με κεφαλαία γράμματα «…ή εφόσον η αυθαίρετη επέκταση ή απομείωση οριζοντίου ή καθέτου ιδιοκτησίας και κτιρίων εν σειρά που αποτελούν οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες ευρισκόμενες εντός οικοπέδων, τμημάτων ΑΠΟΚΛΕΙΣΤΙΚΉΣ ΧΡΗΣΗΣ οικοπέδων ή αγροτεμαχίων ή ΤΜΗΜΑΤΩΝ ΑΠΟΚΛΕΙΣΤΙΚΗΣ ΧΡΗΣΗΣ αγροτεμαχίων, υφίσταται από την ανέγερση- κατασκευή της οικοδομής και συντελείται εντός νομίμου όγκου του κτιρίου ή σε νόμιμη ή μη υπόγεια στάθμη, Η ΣΕ ΕΞΩΣΤΗ…»
3.Στην περίπτωση κατά την οποία μία οριζόντια ιδιοκτησία έχει επεκταθεί σε όμορη οριζόντια ιδιοκτησία της οικοδομής και τούτο δεν περιλαμβάνεται στη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας ΠΡΟΤΕΙΝΕΤΑΙ να προβλεφθεί η δυνατότητα μονομερούς τροποποίησης της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας μόνο από τους συνιδιοκτήτες των ομόρων οριζοντίων ιδιοκτησιών που εμπλέκονται. Στην περίπτωση αυτή η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.
4.Γεννάται το ερώτημα εάν μία οικοδομή είναι καθ’ολοκληρίαν αυθαίρετη ποιος είναι ο νόμιμος όγκος αυτής;
5.Στις περιπτώσεις που έχει πραγματοποιηθεί επέκταση εκτός του νομίμου όγκου του κτιρίου (επέκταση σε ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου σε συνέχεια του ισογείου ή προσθήκη στο δώμα) από την κατασκευή της οικοδομής, προτείνεται να είναι δυνατή η μονομερής τροποποίηση της σύστασης οριζοντίου ή καθέτου
ιδιοκτησίας, εφόσον π,χ. το κτίριο είναι στατικά επαρκές.
6.Στο εδάφιο γ της παραγράφου 7 του άρθρου 98 προβλέπεται ότι:
«Η παρούσα εφαρμόζεται αναλόγως και σε περιπτώσεις που η ίδια αυθαίρετη κατασκευή υφίσταται σε όλους τους ορόφους και δεν είναι από κατασκευής»
Παρατήρηση:
Χρήζει διευκρίνησης αν η ίδια αυθαίρετη κατασκευή θεωρείται ίδια ως προς το είδος ή ως προς την έκταση.
7.Στο εδάφιο δ της παραγράφου 7 προβλέπεται ότι:
-«Απαραίτητη προϋπόθεση για την εφαρμογή του παρόντος, σε περίπτωση που δεν συντρέχουν σωρευτικά οι προϋποθέσεις των περ. α και β της παρ.5, είναι η παρέλευση δεκαετίας από την τέλεση της αυθαιρεσίας μέχρι τη δημοσίευση του παρόντος…….»
Η αναφορά «μέχρι τη δημοσίευση του παρόντος», όπως έχει ενσωματωθεί η διάταξη αυτή στο άρθρο 98, δημιουργεί αμφιβολίες σε ποιόν νόμο αναφέρεται, στον ν.4495/2017 ή στο εν λόγω νομοσχέδιο που θα ψηφισθεί και δημοσιευθεί;
ΠΡΟΤΑΣΗ: Για λόγους ενιαίας εφαρμογής, θα πρέπει να προβλεφθεί ότι η τέλεση της αυθαιρεσίας θα πρέπει να έχει συντελεσθεί πριν τις 28-7-2011.
ΚΑΙ ΤΕΛΟΣ ΜΙΑ ΠΡΟΤΑΣΗ ΓΙΑ ΤΟ ΚΑΤΩΤΕΡΩ ΘΕΜΑ ΠΟΥ ΘΑ ΕΠΙΛΥΣΕΙ ΕΝΑ ΧΡΟΝΙΟ ΖΗΤΗΜΑ.
8.Ένα ζήτημα που έχει δημιουργήσει μεγάλο πρόβλημα στις μεταβιβάσεις τα τελευταία χρόνια είναι το θέμα με τις ανοιχτές θέσεις στάθμευσης αυτοκινήτων της πυλωτής που αποτελούν οριζόντιες ιδιοκτησίες, σύμφωνα με τη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας. Ο ακάλυπτος χώρος της πυλωτής επί οικοδομής που κατασκευάζεται επί υποστηλωμάτων (pilotis), με το σύστημα δηλαδή της άφεσης του ισογείου χώρου ακαλύπτου, δεν μπορεί να αποτελεσθεί από αυτοτελείς, διηρημένες ιδιοκτησίες. Τούτο έχει κριθεί κατ’επανάληψη με δικαστικές αποφάσεις και του Αρείου Πάγου (πρόσφατη 454/2017 Α.Π.), και μάλιστα η συμβολαιογραφική πράξη, κατά το μέρος αυτής που έχουν μεταβιβασθεί ανοιχτές θέσεις στάθμευσης στην πυλωτή ως οριζόντιες ιδιοκτησίες, είναι μερικώς άκυρη. Το όλο ζήτημα δημιουργεί σωρεία προβλημάτων στις μεταβιβάσεις και για τον λόγο τούτο χρήζει νομοθετικής ρύθμισης.
ΠΡΟΤΑΣΗ.
Ο ιδιοκτήτης- κύριος αυτοτελούς και ανεξάρτητης οριζόντιας ιδιοκτησίας (κύριας χρήσης) σε οικοδομή επί υποστηλωμάτων (pilotis) που συγχρόνως φέρεται ως ιδιοκτήτης ανοιχτής θέσης στάθμευσης αυτοκινήτου στην πυλωτή της οικοδομής που αποτελεί οριζόντια ιδιοκτησία, να μπορεί να προβαίνει σε μονομερή τροποποίηση της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας και να αφαιρεί τα χιλιοστά-ποσοστά συνιδιοκτησίας από την ανοιχτή θέση στάθμευσης της πυλωτής και να τα προσθέτει στην οριζόντια ιδιοκτησία (κύριας χρήσης) που έχει στην ίδια οικοδομή, συγχρόνως δε να θέτει στην αποκλειστική χρήση της οριζόντιας ιδιοκτησίας του την ανοιχτή θέση στάθμευσης της pilotis. Στην περίπτωση αυτή η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.
Σας ευχαριστώ
Ευαγγελία Σταμέλου
Συμβολαιογράφος Πειραιά και μέλος του ΔΣ του ΣΣΕΑΠΑΔ
Θα πρότεινα στην παράγραφο 7 να ισχύουν οι προϋποθέσεις της παραγράφου 5 διαζευκτικά και όχι σωρευτικά, όπως ισχύουν στην παράγραφο 5, και επιπλέον
οι νόμιμοι κοινόχρηστοι και κοινόκτητοι χώροι μιάς οικοδομής που συμμετέχουν στην αυθαίρετη επέκταση να είναι εντός νομίμου περιγράμματος καλύψεως του κτιρίου.
Άλλωστε, οι νόμιμοι κοινόχρηστοι και κοινόκτητοι χώροι μιάς οικοδομής που συμμετέχουν στην αυθαίρετη επέκταση ή απομείωση οριζοντίου ιδιοκτησίας κλπ. υφίστανται μόνο εντός νομίμου όγκου ή εντός νομίμου περιγράμματος καλύψεως, δηλ. είναι ή κοινόχρηστο τμήμα του νομίμου οικοδομήματος ή κοινόχρηστος ακάλυπτος χώρος εντός καλύψεως.
7. Μετά την υπαγωγή στις ρυθμίσεις του παρόντος και εφόσον συντρέχουν διαζευκτικά οι προϋποθέσεις των περ. α και β της παρ. 5 ή εφόσον η αυθαίρετη επέκταση ή απομείωση οριζοντίου ή καθέτου ιδιοκτησίας και κτιρίων εν σειρά που αποτελούν οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες ευρισκόμενες εντός οικοπέδων, τμημάτων οικοπέδων ή αγροτεμαχίων υφίσταται από την ανέγερση – κατασκευή της οικοδομής και συντελείται εντός νόμιμου όγκου του κτιρίου ή σε νόμιμη ή μη υπόγεια στάθμη, ή εντός του νόμιμου περιγράμματος κάλυψης του κτηρίου, ο ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της πράξης σύστασης οριζόντιας ή καθέτου ιδιοκτησίας, προκειμένου να ενσωματώσει τον υπαγόμενο στις διατάξεις του παρόντος χώρο στην οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία του ή να τον εξαιρέσει από αυτή. Στην περίπτωση αυτή η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.
Η παρούσα εφαρμόζεται αναλόγως και σε περιπτώσεις που η ίδια αυθαίρετη κατασκευή υφίσταται σε όλους τους ορόφους και δεν είναι από κατασκευής.
Απαραίτητη προϋπόθεση για την εφαρμογή του παρόντος, σε περίπτωση που δεν συντρέχουν σωρευτικά οι προϋποθέσεις των περ. α και β της παρ. 5, είναι η παρέλευση δεκαετίας από την τέλεση της αυθαιρεσίας μέχρι τη δημοσίευση του παρόντος και η μη έκδοση ί αμετάκλητης δικαστικής απόφασης που να διατάσσει την κατεδάφιση.
Στο άρθρο 63
μετα την παρ. 7 θεωρώ, ως Συμβολαιογράφος , ότι πρέπει να προστεθεί :
β] Επίσης το ίδιο ως άνω δικαίωμα, με τις ίδιες προϋποθέσεις, έχει ο σημερινός ιδιοκτήτης, ο οποίος απέκτησε οποιοδήποτε εμπράγματο δικαίωμα επι ακινήτου μετα την 28ην/7/2011 και μέχρι δημοσίευση του παρόντος νόμου , το οποίο ακίνητο είχε υπαχθεί στις ρυθμίσεις των νόμων 3843/2010,4178/2013 και 4495/2017 και δεν είχε την δυνατότητα ο δικαιοπάροχος του να προβεί στην σχετική τροποποίηση σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας. Και τούτο προκειμένου να εναρμονιστεί η νομική με την πραγματική κατάσταση του ακίνητου ,δεδομένου ότι έχουν συνταχθεί, από 28/7/2011 μέχρι σήμερα, χιλιάδες συμβόλαια στα οποία απλά τα τακτοποιημένα μέτρα σημειώνονται μέσα στην πράξη ].
γ] Επίσης το ίδιο δικαίωμα να έχει ο ιδιοκτήτης στην περίπτωση που ενώ δεν υπάρχει καμία αυθαιρεσία και ταυτίζεται το εμβαδόν της αδείας με την πραγματικότητα στο συμβόλαιο αναγράφονται διαφορετικά μέτρα .
Στην παράγραφο 7 θα πρότεινα να συμπληρωθεί μια ακόμα κατηγορία, έτσι ώστε ο ιδιοκτήτης που στο διαμέρισμα του έχει μικρές πολεοδομικές παραβάσεις και ικανοποιούνται οι προϋποθέσεις που ορίζουν οι παράγραφοι 5,6&7 να μπορεί μονομερώς να τροποποιεί την σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας , έτσι ώστε να αντιμετωπιστούν περιπτώσεις πολεοδομικών παραβάσεων όπου η επέκταση του διαμερίσματος σε κοινόχρηστο η κοινόκτητο χώρο είναι εκτός του νόμιμου όγκου του κτιρίου αλλά και εντός του νόμιμου περιγράμματος κάλυψης του κτιρίου.
Άλλωστε, οι νόμιμοι κοινόχρηστοι και κοινόκτητοι χώροι μιάς οικοδομής που συμμετέχουν στην αυθαίρετη επέκταση ή απομείωση οριζοντίου ιδιοκτησίας κλπ. υφίστανται μόνο εντός νομίμου όγκου ή εντός νομίμου περιγράμματος καλύψεως, δηλ. είναι ή κοινόχρηστο τμήμα του νομίμου οικοδομήματος ή κοινόχρηστος ακάλυπτος χώρος εντός καλύψεως.
7. Μετά την υπαγωγή στις ρυθμίσεις του παρόντος και εφόσον συντρέχουν σωρευτικά οι προϋποθέσεις των περ. α και β της παρ. 5 ή εφόσον η αυθαίρετη επέκταση ή απομείωση οριζοντίου ή καθέτου ιδιοκτησίας και κτιρίων εν σειρά που αποτελούν οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες ευρισκόμενες εντός οικοπέδων, τμημάτων οικοπέδων ή αγροτεμαχίων υφίσταται από την ανέγερση – κατασκευή της οικοδομής και συντελείται εντός νόμιμου όγκου του κτιρίου ή σε νόμιμη ή μη υπόγεια στάθμη, ή εντός του νόμιμου περιγράμματος κάλυψης του κτηρίου, ο ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της πράξης σύστασης οριζόντιας ή καθέτου ιδιοκτησίας, προκειμένου να ενσωματώσει τον υπαγόμενο στις διατάξεις του παρόντος χώρο στην οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία του ή να τον εξαιρέσει από αυτή. Στην περίπτωση αυτή η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.
Η παρούσα εφαρμόζεται αναλόγως και σε περιπτώσεις που η ίδια αυθαίρετη κατασκευή υφίσταται σε όλους τους ορόφους και δεν είναι από κατασκευής.
Απαραίτητη προϋπόθεση για την εφαρμογή του παρόντος, σε περίπτωση που δεν συντρέχουν σωρευτικά οι προϋποθέσεις των περ. α και β της παρ. 5, είναι η παρέλευση δεκαετίας από την τέλεση της αυθαιρεσίας μέχρι τη δημοσίευση του παρόντος και η μη έκδοση ί αμετάκλητης δικαστικής απόφασης που να διατάσσει την κατεδάφιση.
Επίσης συμφωνώ με την πρόταση που έχει διατυπωθεί στην διαβούλευση » …Στην παράγραφο 5 και για τις περιπτώσεις οριζόντιας ιδιοκτησίας με παραβάσεις που αφορούν την επέκταση αυτής καθ’ ύψος ή κατά πλάτος (οριζόντιας) και την κατάληψη κοινοχρήστου ή κοινοκτήτου χώρου, πρέπει να μείνει μόνο η περίπτωση α …«όταν η αυθαίρετη επέκταση υφίσταται από την ανέγερση-κατασκευή της οικοδομής»
Στην παράγραφο 9 η επαναφορά του ποσοστού 51 % πιστεύουμε ότι δεν είναι εύστοχη. Η αλλαγή με το Ν.4643/2019 »Πλην των περιπτώσεων της παραγράφου 8 του παρόντος άρθρου, υπόχρεος για την τακτοποίηση αυθαίρετων κατασκευών ή αλλαγών χρήσης επί κοινοχρήστων ή κοινοκτήτων μερών της οικοδομής είναι ο ιδιοκτήτης που τις ιδιοχρησιμοποιεί χωρίς να απαιτείται η σύμφωνη γνώμη των λοιπών συνιδιοκτητών της οικοδομής» θεωρούμε ότι είναι πιο δόκιμη καθότι λύνονται προβλήματα ιδιοκτητών στους οποίους εκκερμούν πρόστιμα διατήρησης και δεν υπάρχουν οι απαραίτητες συνεναίσεις ώστε να διευθετηθούν εκκρεμείς υποθέσεις. Άλλωστε με την υπαγωγή στις ρυθµίσεις του ν. 4495/2017 δεν αναγνωρίζονται ούτε επηρεάζονται εµπράγµατα ή ενοχικά δικαιώµατα, δεν θίγονται ζητήµατα της κοινωνίας δικαιώµατος των συνιδιοκτητών, που απορρέουν από τον Αστικό Κώδικα.
Επίσης πολύ σημαντικό και στο ίδιο πνεύμα είναι να διευθετηθεί ένα ζήτημα που αποτέλει πεδίο διαφορετικής ερμηνείας μεταξύ των Υπηρεσιών Δόμησης και αφορά αυθαίρετα μετά την 28.7.2011. Για τις κυρώσεις πολεοδομικών παραβάσεων σύμφωνα με το Άρθρο 94, Παραγρ.4 δ : »Το πρόστιμο ανέγερσης για τις πολεοδομικές παραβάσεις των περιπτώσεων ε, στ και ζ της παραγράφου 3 του άρθρου 81, ανέρχεται σε χίλια (1000) ευρώ ανά περίπτωση πολεοδομικής παράβασης. Το πρόστιμο διατήρησης των ανωτέρω περιπτώσεων ανέρχεται στο είκοσι τοις εκατό (20%) του προστίμου ανέγερσης ετησίως, με δυνατότητα εφ’ άπαξ καταβολής ποσού διπλάσιου του προστίμου ανέγερσης για την οριστική διατήρησή τους». το ερώτημα είναι εάν για διεύρυνση-μεγάλωμα ανοιγμάτων
διαμερίσματος και αντικατάσταση κιγκλιδωμάτων σε πολυκατοικία δίνεται η
δυνατότητα στον πολίτη να επωφεληθεί της διάταξης για οριστική διατήρηση
σύμφωνα με το παραπάνω άρθρο χωρίς τη συναίνεση των συνιδιοκτητών.
Το ερώτημα αφορά προφανώς μόνο το Πολεοδομικό ζήτημα των καταλογισθέντων προστίμων που μας απασχολεί (με την εξόφληση του διπλασίου του προστίμου) και όχι το Αστικό θέμα που ανά περίπτωση μπορεί να εγείρεται σχετικά με τις σχέσεις μεταξύ των συνιδιοκτητών και για το οποίο αρμόδια είναι τα Αστικά Δικαστήρια. Σε αυτή την κατεύθυνση αποσύνδεσης των δύο θεμάτων (Πολεοδομικό και Αστικό) κατά τη γνώμη μας κινείται γενικά ο νομοθέτης λαμβάνοντας υπ’ όψιν άλλα σημεία του Νόμου. (Δεν είναι δυνατόν να υπάρχει διαφορετική αντιμετώπιση των πολιτών ως προς το συγκεκριμένο ζήτημα της συναίνεσης Ν.Δ.1024/1971 και του ν.3741/1929 για παραβάσεις πριν και μετά την 28.7.2011)
Η παρ.7 όπως τροποποιείται οδηγεί στην ολοκλήρωση των συναλλαγών που είχαν σταματήσει με τη προηγούμενη διατύπωση του νόμου. Πρόκειται για ρύθμιση που αποτελούσε πάγιο αίτημα όλου του νομικού κόσμου, κυρίως των συμβολαιογράφων και θεωρώ ότι θα οδηγήσει σε επανεκκίνηση πολλών συναλλαγών λειτουργόντας θετικά για την ελληνική οικονομία.
Στην παράγραφο 9 να συμπληρωθεί: «…..απαιτείται η συναίνεση τουλάχιστον του πενήντα ένα τοις εκατό (51%) των συνιδιοκτητών, εφόσον δεν προβλέπεται μεγαλύτερο ποσοστό από τον κανονισμό λειτουργίας της οικοδομής.»
Στην παράγραφο 5 και για τις περιπτώσεις οριζόντιας ιδιοκτησίας με παραβάσεις που αφορούν την επέκταση αυτής καθ’ ύψος ή κατά πλάτος (οριζόντιας) και την κατάληψη κοινοχρήστου ή κοινοκτήτου χώρου, πρέπει να μείνει μόνο η περίπτωση α …«όταν η αυθαίρετη επέκταση υφίσταται από την ανέγερση-κατασκευή της οικοδομής»…και αυτό γιατί τότε μόνο τεκμαίρεται η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών αφού αυτοί θα είναι είτε οι αρχικοί ιδιοκτήτες που την κατασκεύασαν έτσι (την οικοδομή) ή την παρέλαβαν από τον αντιπαροχέα και υπέγραψαν για την παραλαβή, είτε όσοι αγόρασαν εκ των υστέρων και όφειλαν να ελέγξουν τι παραλαμβάνουν, άρα όλοι είναι γνώστες των παραπάνω αυθαιρεσιών. Το συμπέρασμα ότι εφόσον υφίσταται η αυθαιρεσία σε όλους τους ορόφους τότε μόνο τεκμαίρεται η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών δεν ευσταθεί διότι μπορεί η αυθαιρεσία να υφίσταται σε τμήμα της οικοδομής και άρα σε ορισμένα διαμερίσματα (π.χ. στα νότια διαμερίσματα) ενώ στα υπόλοιπα διαμερίσματα (π.χ. τα βόρεια) δεν υπάρχουν αυθαιρεσίες οπότε από που τεκμαίρεται η σύμφωνη γνώμη των βορείων…? Επίσης πιθανότατα δεν συμφωνούν και οι αποκλειόμενοι της παραπάνω ρύθμισης ιδιοκτήτες των ισογείων αφού ο ισόγειος όροφος δεν είναι συνήθως τυπικός και αντίστοιχη αυθαιρεσία με υπέρ το ισόγειο ορόφους (π.χ. σε τετραγωνικά μέτρα κατάληψης κοινοχρήστου) δεν μπορεί να τακτοποιηθεί συμβολαιογραφικά.
Στην παράγραφο 9 η επαναφορά του ποσοστού 51 % είναι άστοχη αφού φαίνεται να στερεί τη δυνατότητα τακτοποίησης και μόνο (έτσι και αλλιώς δεν μπορεί να γίνει οποιαδήποτε συμβολαιογραφική πράξη χωρίς τη σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών) στον ιδιοκτήτη που ιδιοχρησιμοποιεί κοινόχρηστους ή κοινόκτητους χώρους ενώ δημιουργεί ίσως πρόβλημα και σε δηλώσεις που έγιναν μετά την 3-12-2019 και μέχρι την επαναφορά του ποσοστού του 51 % (αν επανέλθει…). Και είναι άστοχη γιατί έτσι και αλλοιώς μπορεί ο παραπάνω ιδιοκτήτης να δηλώσει τις αυθαιρεσίες, απλά χρειάζεται μια καταγγελία στον ευατό του ώστε να του επιβληθεί πρόστιμο από την ΥΔΟΜ και να προχωρήσει τη διαδικασία με βάση το άρθρο 99 σε συνδυασμό με την εγκύκλιο 2/31-05-2019 όπου την αίτηση υποβάλλει και ο φερόμενος ως ιδιοκτήτης επί του οποίου έχουν καταλογιστεί πρόστιμα ανέγερσης και διατήρησης και «Ως φερόμενος ιδιοκτήτης νοείται και το πρόσωπο επί του οποίου έχουν επιβληθεί πρόστιμα ανέγερσης και διατήρησης αυθαιρέτων μετά από αυτοψία, κατά τις κείμενες διατάξεις, ανεξαρτήτως της ύπαρξης ή μη καθώς και του είδους και του ποσοστού εμπραγμάτου δικαιώματος που έχει επί του ακινήτου. Σε αυτή την περίπτωση δεν απαιτείται η συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών για την υπαγωγή και μόνο, προκειμένου να ακολουθήσει η διαδικασία διαγραφής βεβαιωθέντων προστίμων>.
ΝΟΜΟΘΕΤΙΚΟ ΠΛΑΙΣΙΟ
Α. ΕΠΕΚΤΑΣΗ ΔΙΑΤΑΞΕΩΝ ΝΔ 1024/1971 ΣΤΙΣ ΕΚΤΟΣ ΣΧΕΔΙΟΥ ΣΥΝΕΣΤΗΜΕΝΕΣ ΚΑΘΕΤΕΣ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΕΣ ΥΠΟ ΤΗΝ ΕΠΙΦΥΛΑΞΗ ΤΩΝ ΔΙΑΤΑΞΕΩΝ ΤΟΥ Ν. 4178/2013
Άρθρο 34 παρ. 2 Ν. 4315/2014 (ΦΕΚ Α’ 269/24.12.2014)
2. Σε περιπτώσεις ακινήτων, εκτός σχεδίου, επιφανείας άνω των 4.000 τ.µ. οι συγκύριοι ποσοστού δικαιώµατος κυριότητας δύναται να υπαχθούν στις διατάξεις του ν. 4178/2013 χωρίς τη συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών υπό την προϋπόθεση ότι ασκούν πέραν της δεκαετίας αδιαλείπτως πράξεις νοµής και κατοχής στην αποκλειστική χρήση τµήµατος του ακινήτου στο οποίο δεν έχει συσταθεί διηρηµένη ιδιοκτησία. Με την υπαγωγή στις ρυθµίσεις του ν. 4178/2014 δεν αναγνωρίζονται ούτε επηρεάζονται εµπράγµατα ή ενοχικά δικαιώµατα, δεν θίγονται ζητήµατα της κοινωνίας δικαιώµατος των συνιδιοκτητών, που απορρέουν από τον Αστικό Κώδικα. Πέραν των λοιπών δικαιολογητικών υποβάλλονται υποχρεωτικώς έγγραφα βέβαιης χρονολογίας που αποδεικνύουν την αποκλειστική νοµή και κατοχή του τµήµατος της αποκλειστικής χρήσης πέραν της δεκαετίας όπως ιδιωτικά συµφωνητικά, αποδείξεις καταβολής τελών σύνδεσης αποχέτευσης κ.λπ., τοπογραφικά διαγράµµατα που τυχόν προσαρτώνται στον τίτλο κτήσεως.
Β. ΥΠΑΓΩΓΗ ΔΙΗΡΗΜΕΝΩΝ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΩΝ ΣΤΟ ΑΡΘΡΟ 99 ΕΠ. ΤΟΥ Ν. 4495/2017
Άρθρο 98 παρ. 4, 5,6,7,8 Ν. 4495/2017 (ΦΕΚ Α’ 167/03.11.2017)
4. Συγκύριοι εξ αδιαιρέτου σε οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, ανεξαρτήτως ποσοστού συγκυριότητας, αυθαίρετων κτισµάτων ή νόµιµων κτισµάτων µε αυθαίρετες µικρές παραβάσεις ή αυθαίρετες κατασκευές ή αυθαίρετες αλλαγές χρήσης µπορούν να ζητούν την υπαγωγή τους στις ρυθµίσεις του παρόντος νόµου κατά τα οριζόµενα στο άρθρο 99 κ.επ, ανεξαρτήτως της σύµφωνης γνώµης των λοιπών εξ αδιαιρέτου συγκυρίων…
Γ. ΚΑΤΑΡΓΗΣΗ ΤΗΣ ΠΑΡΑΓΡΑΦΟΥ 2 ΤΟΥ ΑΡΘΡΟΥ 34 Ν. 4315/2014
Άρθρο 125 παρ. 6 Ν. 4495/2017
6. Καταργούνται η παρ. 2 του άρθρου 34 του ν. 4315/2014 (Α΄ 269) και τα άρθρα 1 έως και 30, εκτός από την παράγραφο 9 του άρθρου 30, καθώς και 38 και 39 του ν. 4178/2013.
Δ. ΤΡΟΠΟΠΟΙΗΣΗ ΑΡΘΡΟΥ 98 ΠΑΡ. 4 Ν. 4495/2017 ΚΑΙ ΥΠΑΓΩΓΗ ΣΤΟ ΑΡΘΡΟ 99 ΕΠ. ΜΟΝΟ ΔΙΗΡΗΜΕΝΩΝ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΩΝ ΚΑΙ ΑΥΤΟΤΕΛΩΝ ΚΤΙΣΜΑΤΩΝ ΑΝΕΥ ΥΠΑΡΞΗΣ ΔΙΗΡΗΜΕΝΗΣ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ ΜΟΝΟ ΣΤΙΣ ΕΝΤΟΣ ΣΧΕΔΙΟΥ ΠΕΡΙΟΧΕΣ
Άρθρο 34 παρ. 34 Ν. 4546/2018 (ΦΕΚ Α’ 101/12.03.2018)
34.… Η παράγραφος 4 αντικαθίσταται ως εξής: «4. Συγκύριοι εξ αδιαιρέτου σε οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, ή σε κτίσµα χωρίς σύσταση οροφοκτησίας εντός σχεδίου πόλεως, ανεξαρτήτως ποσοστού συγκυριότητας, αυθαίρετων κτισµάτων ή νόµιµων κτισµάτων µε αυθαίρετες µικρές παραβάσεις ή αυθαίρετες κατασκευές ή αυθαίρετες αλλαγές χρήσης µπορούν να ζητούν την υπαγωγή τους στις ρυθµίσεις του παρόντος νόµου κατά τα οριζόµενα στο άρθρο 99 κ.επ. ανεξαρτήτως της σύµφωνης γνώµης των λοιπών εξ αδιαιρέτου συγκυρίων…
Εκ των ανωτέρω παρατεθεισών διατάξεων προκύπτει η νομοθετική εξέλιξη της υπαγωγής διηρημένων ιδιοκτησιών στις διατάξεις των νόμων που ορίζουν την τακτοποίηση ή/και νομιμοποίηση των αυθαιρέτων κτισμάτων (Ν. 4014/2011, Ν. 4178/2013, Ν. 4495/2017). Εντούτοις, στους ανωτέρω νομικούς κανόνες παρενεβλήθη και η δυνατότητα τακτοποίησης αυτοτελών κτισμάτων χωρίς το γήπεδο στο οποίο κείνται να έχει υπαχθεί σε καθεστώς διηρημένης ιδιοκτησίας αρξαμένης από τις προβλέψεις του Ν. 4315/2014, οι οποίες κατεργήθησαν από τις διατάξεις του Ν. 4495/2017, και με κατάληξη τις διατάξεις του Ν. 4546/2018, όπου προβλέφθηκε η ανωτέρω δυνατότητα μόνο για τα κτίσματα εντός σχεδίου.
Ειδικότερα, όπως έχει προκύψει από τα στοιχεία της βάσης του Εθνικού Κτηματολογίου σε διάφορα μέρη της Ελλάδος υπάρχουν πολυιδιοκτησίες, οριζόμενες ως τέτοιες τα γεωτεμάχια στα οποία κείνται περισσότερα του ενός κτίσματα χωρίς να έχουν υπαχθεί σε καθεστώς διηρημένης ιδιοκτησίας και αναπόφευκτα οι ιδιοκτήτες τους είναι εξ αδιαιρέτου συγκύριοι σε όλα (superficies solo cedit). Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελούν τέτοια εκτός σχεδίου γεωτεμάχια στην Επανομή Θεσσαλονίκης και στην Καλλικράτεια Χαλκιδικής, όπου υπάρχει πλειάδα κτισμάτων χωρίς αποκλειστικές χρήσεις και χωρίς συστάσεις οριζοντίων ή καθέτων ιδιοκτησιών. Η οποιαδήποτε μεταβίβαση για την οποία απαιτείται βεβαίωση μηχανικού περί αυθαιρέτων καθίσταται αναπόφευκτα αδύνατη λόγω α) της προφανούς αδυναμίας λήψης σύμφωνης γνώμης των λοιπών συνιδιοκτητών, καθώς μπορεί να πρόκειται για αρκετές δεκάδες αυτών, και β) της αδυναμίας ελέγχου αν όλα τα κτίσματα έχουν υπαχθεί ή όχι στις διατάξεις των νόμων περί αυθαιρέτων, ώστε να το βεβαιώσει ο εκάστοτε μηχανικός, καθώς τα στοιχεία αυτά δεν είναι προσβάσιμα στον καθένα από μια συγκεντρωτική βάση δεδομένων, όπως έχει αποδειχθεί στην πράξη κατόπιν σχετικών αιτημάτων στο Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδος.
Λόγω επομένως της αβεβαιότητας εφαρμογής των περί ένταξης στο σχέδιο πόλης μελετών των Οργανισμών Τοπικής Αυτοδιοίκησης και της πιθανής αδυναμίας τους να ανταποκριθούν στα οικονομικά μεγέθη της υλοποίησης των Τοπικών Χωρικών Σχεδίων, με τα οποία αναπτύσσεται ο πολεοδομικός σχεδιασμός σε επίπεδο δημοτικών ενοτήτων, κρίνεται αναγκαία η επαναφορά σε ισχύ της διάταξης του άρθρου 35 παρ. 2 το Ν. 4315/2014, όπου θα χορηγείται η δυνατότητα έκδοσης βεβαίωσης περί αυθαιρεσίας στην κατηγορία ακινήτων που προβλέπεται στη ανωτέρω διάταξη, ήτοι σε ποσοστά εξ αδιαιρέτου ή/και σε κτίσματα εντός γεωτεμαχίων με περισσότερα κτίσματα χωρίς σύσταση διηρημένων ιδιοκτησιών άνευ της σύμφωνης γνώμης των συνιδιοκτητών πάντα υπό το πρίσμα της τήρησης των προστατευτικών διατάξεων για το περιβάλλον και τον πολεοδομικό σχεδιασμό, όπως η κάτω του επιτρεπτού ορίου αρτιότητας κατάτμηση ή η μεταβίβαση ποσοστού επί του ακινήτου υποκρύπτουσα άτυπη παροχή διαιρετού τμήματος ή άτυπη και εν τοις πράγμασι σύσταση διηρημένης ιδιοκτησίας. Με τον τρόπο αυτό θα απεγκλωβιστούν οι μεταβιβάσεις είτε επί αυτοτελών κτισμάτων είτε επί ποσοστού εξ αδιαιρέτου χωρίς στο γεωτεμάχιο να υφίσταται σύσταση διηρημένης ιδιοκτησίας.