Το άρθρο 72 του ν. 4495/2017 αντικαθίσταται ως εξής:
«Άρθρο 72
Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή (Ζ.Υ.Σ.)
1. Η μεταφορά του Σ.Δ. πραγματοποιείται από ακίνητο προσφοράς συντελεστή σε ακίνητο υποδοχής που βρίσκεται εντός Ζώνης Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης (Ζ.Υ.Σ.).
2. Οι Ζ.Υ.Σ. εγκρίνονται με προεδρικό διάταγμα που εκδίδεται μετά από πρόταση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας με τήρηση της ακόλουθης διαδικασίας:
α) Κίνηση της διαδικασίας επίσπευσης για την έγκρισή τους με έκδοση απόφασης από τον οικείο δήμο, ή σύνολο όμορων δήμων ή την περιφέρεια ή το Υ.Π.ΕΝ. που δημοσιεύεται στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως.
β) Εκπόνηση Στρατηγικής Μελέτης Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (Σ.Μ.Π.Ε.) με τήρηση των διαδικασιών δημοσιότητας, σύμφωνα με την κοινή υπουργική απόφαση υπ’ αρ. 107017/2006 (Β’ 1225).
γ) Εκπόνηση της ειδικής πολεοδομικής μελέτης Ζ.Υ.Σ. με τήρηση των διαδικασιών δημοσιότητας αυτής.
δ) Γνωμοδότηση των οικείων δημοτικών ή περιφερειακών συμβουλίων. Ειδικά, στις μητροπολιτικές περιοχές Αθήνας και Θεσσαλονίκης, αρμόδιο όργανο για τη γνωμοδότηση του προηγούμενου εδαφίου είναι η Διεύθυνση Μητροπολιτικού Σχεδιασμού.
ε) Εισήγηση της Διεύθυνσης Πολεοδομικού Σχεδιασμού (Δ.Π.Σ.) του Υ.Π.ΕΝ..
στ) Γνωμοδότηση του Κεντρικού Συμβουλίου Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων (ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α.).
3. Οι Ζ.Υ.Σ. καθορίζονται, επίσης, στο πλαίσιο εκπόνησης Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων (Τ.Π.Σ.).
4. Το χωρικό πεδίο της ειδικής πολεοδομικής μελέτης Ζ.Υ.Σ. καθορίζεται ως το σύνολο της έκτασης κάθε δημοτικής ενότητας ή δήμου ή και των όμορων δήμων ή και της οικείας περιφερειακής ενότητας ή περιφέρειας, βάσει πολεοδομικών κριτηρίων.
5. Οι Ζ.Υ.Σ. μπορεί να χωροθετούνται σε περιοχές για τις οποίες συντρέχουν σωρευτικά οι εξής προϋποθέσεις:
α) βρίσκονται εντός Εγκεκριμένων Ρυμοτομικών Σχεδίων ή εντός περιοχών που έχει εκκινήσει η διαδικασία πολεοδόμησης με κανονιστική πράξη ή εντός εγκεκριμένων ορίων οικισμών, που υφίστανται πριν από την έναρξη ισχύος του ν.δ. της 17.7.1923 (Α΄ 228) ή έχουν πληθυσμό κάτω των 2.000 κατοίκων,
β) βρίσκονται εκτός των ορίων ιστορικών τόπων, παραδοσιακών οικισμών, αρχαιολογικών χώρων, περιοχών που προβλέπονται στην παρ. 3 του άρθρου 18 του ν. 1650/1986, στην περ. β’ της παρ. 5 του άρθρου 6 του ν. 4067/2012 ή στην περ. β’ της παρ. 1 του άρθρου 4 του ν. 1577/1985 και περιοχών στις οποίες έχουν επιβληθεί ειδικοί όροι δόμησης για την προστασία παραδοσιακών ή αρχιτεκτονικών συνόλων, αρχαιολογικών χώρων ή άλλων πολιτιστικών ή περιβαλλοντικά αξιόλογων στοιχείων,
γ) βρίσκονται εκτός ιστορικών κέντρων πόλεων, με εξαίρεση τα τμήματα που αναπλάθονται, σύμφωνα με τα άρθρα 8 έως και 17 του ν. 2508/1997 (Α’ 124),
δ) βρίσκονται εκτός καθορισμένων ορίων περιοχών, οι οποίες έχουν χαρακτηριστεί ζώνες προστασίας χώρων ή κτιρίων που έχουν κηρυχθεί για οποιοδήποτε λόγο προστατευόμενοι, σύμφωνα με τις οικείες διατάξεις,
ε) βρίσκονται εκτός των δύο πρώτων Οικοδομικών Τετραγώνων (Ο.Τ.) μετά τη γραμμή του αιγιαλού ή της όχθης μεγάλων λιμνών ή πλεύσιμων ποταμών και εκτός ανοικτών οικοδομικών τετραγώνων,
στ) βρίσκονται εκτός οικοδομικών τετραγώνων με κλίση του φυσικού εδάφους μεγαλύτερη από είκοσι πέντε τοις εκατό (25%),
ζ) βρίσκονται εκτός οικοδομικών τετραγώνων που γειτνιάζουν με δασικές εκτάσεις.
Επιπλέον των χαρακτηριστικών αυτών, πρέπει να τεκμηριώνεται από τη στρατηγική μελέτη περιβαλλοντικών επιπτώσεων της παρ. 2 ότι, με τη μεταφορά συντελεστή δόμησης:
α) δεν αλλοιώνεται η οικιστική φυσιογνωμία της περιοχής,
β) δεν απειλείται η αλλοίωση ευμενών όρων διαβίωσης που έχουν διαμορφωθεί λόγω του ισχύοντος χαμηλού συντελεστή,
γ) δεν επέρχεται υπέρβαση του ορίου κορεσμού της περιοχής, με βάση την οικιστική πυκνότητα και εν όψει του ήδη ισχύοντος συντελεστή δόμησης.
6. Με τις ειδικές πολεοδομικές μελέτες Ζ.Υ.Σ. προσδιορίζονται μέσα στην περιοχή της δημοτικής ενότητας ή του δήμου ή των όμορων δήμων ή της οικείας Περιφερειακής Ενότητας ή Περιφέρειας, για την οποία συντρέχουν οι προϋποθέσεις της παρ. 5, η ζώνη υποδοχής μεταφοράς συντελεστή δόμησης και, σε ποσοστό επί του συνολικού εμβαδού των δομήσιμων επιφανειών της ζώνης, όπως το ποσοστό αυτό προκύπτει από τον υπολογισμό των Σ.Δ. που ισχύουν στην περιοχή, το ανώτατο συνολικό εμβαδόν δομήσιμων επιφανειών που επιτρέπεται να μεταφερθεί μέσα σε αυτήν, αφού αξιολογηθούν:
α) το προτεινόμενο ποσοστό αύξησης του ισχύοντος Σ.Δ. που προκύπτει λαμβάνοντας υπόψη τον βαθμό οικιστικής ανάπτυξης, τη θέση, φυσιογνωμία και τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά της περιοχής, την οικιστική πυκνότητα και το όριο κορεσμού, σύμφωνα με τον ισχύοντα Σ.Δ., την έκταση που προκύπτει από την αδυναμία εκμετάλλευσης ακινήτων, όπως διατηρητέων κτιρίων, το σύνολο των Τίτλων Μ.Σ.Δ. που έχουν εκδοθεί για την Μ.Σ.Δ. στην περιοχή, την επιβάρυνση από αυθαίρετες κατασκευές και αλλαγές χρήσης του άρθρου 9 του ν. 4178/2013 και του άρθρου 96 του παρόντος,
β) η επακόλουθη μεταβολή της οικιστικής φυσιογνωμίας της περιοχής με προσδιορισμό της μεταβολής πυκνοτήτων και του κυκλοφοριακού φόρτου, καθώς και άλλων παραμέτρων του αστικού περιβάλλοντος,
γ) η επάρκεια, μετά και την πραγματοποίηση της Μ.Σ.Δ., των Κ.Χ. και ΚΦ.Χ., που προβλέπονται από το Εγκεκριμένο Ρυμοτομικό Σχέδιο, για την κάλυψη των αναγκών των κατοίκων της περιοχής,
δ) η φέρουσα ικανότητα της περιοχής και το τοπίο.
7. Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, καθορίζονται οι ειδικότερες προδιαγραφές, το περιεχόμενο και οι διαδικασίες εκπόνησης των μελετών για την έγκριση Ζ.Υ.Σ. και κάθε άλλο σχετικό με τις μελέτες αυτές θέμα.
8. Με κοινή απόφαση των Υπουργών Περιβάλλοντος και Ενέργειας και Οικονομικών, καθορίζονται τα κίνητρα και η αρωγή που παρέχονται στους δήμους για την κίνηση της διαδικασίας και την έγκαιρη εκπόνηση των μελετών για την έγκριση Ζ.Υ.Σ., καθώς και ο τρόπος χρηματοδότησής τους.».
Στην παρ. 5, περ. β), πρέπει να προστεθεί ρητή εξαίρεση των περιοχών του Εθνικού Συστήματος Προστατευόμενων Περιοχών από τις περιοχές χωροθέτησης ΖΥΣ. Επίσης, θα πρέπει να ληφθεί υπόψη η σχετική πάγια νομολογία του ΣτΕ σχετικά με τα νόμιμα κριτήρια καθορισμού ΖΥΣ, ήτοι «αφενός η καταλληλότητα της περιοχής, με την έννοια ιδίως ότι δεν επιτρέπεται να καταστούν ζώνες υποδοχής οικισμοί ή τμήματά τους που βρίσκονται μέσα ή κοντά σε οικοσυστήματα ευπαθή ή σε περιοχές που χρειάζονται, γενικότερα, ιδιαίτερη προστασία, όπως π.χ. είναι οι ακτές, τα νησιά, τοποθεσίες ιδιαίτερου φυσικού κάλλους, βιότοποι, αρχαιολογικοί χώροι, παραδοσιακοί οικισμοί και αφετέρου η φυσιογνωμία του οικισμού, αξιολογούμενη με βάση το οικοδομικό σύστημα που έχει ήδη αναπτυχθεί και τους ισχύοντες σε αυτόν όρους δόμησης και τις χρήσεις, ώστε να αποκλείεται ο καθορισμός ζώνης υποδοχής συντελεστή δόμησης σε οικισμούς, στους οποίους έχουν ήδη διαμορφωθεί ευμενείς όροι διαβίωσης, απειλούμενοι με αλλοίωση από την πραγματοποίηση σε αυτούς μεταφοράς συντελεστή δόμησης» (ΣτΕ Ολ 2367/2007, σκέψη 11η).
Όπως είχαμε αναφέρει και στα σχόλια μας επί του σχεδίου νόμου για τον «Έλεγχο και προστασία του δομημένου περιβάλλοντος», ήδη ν. 4495/2017, η αναφορά της παρ. 2 περίπτ. ε) για τον καθορισμό ΖΥΣ «εντός των δύο πρώτων οικοδομικών τετραγώνων (Ο.Τ.) μετά τη γραμμή του αιγιαλού ή της όχθης» είναι τουλάχιστον άστοχη και πρέπει να αναδιατυπωθεί. Η ζώνη παραλίας που καθορίζεται ανάντη της γραμμής αιγιαλού και σε συνέχεια αυτής καθώς και η παρόχθια ζώνη δεν ανήκουν στις προς πολεοδόμηση εκτάσεις και δεν αποτυπώνονται σε οικοδομικά τετράγωνα. Προτείνεται η αναδιατύπωση της περίπτωσης (ν) ως εξής: «Βρίσκονται εκτός των δύο πρώτων οικοδομικών τετραγώνων (Ο.Τ.) ανάντη της ζώνης παραλίας ή της παρόχθιας ζώνης, προκειμένου για μεγάλες λίμνες ή πλεύσιμους ποταμούς …..».
Νομίζω ότι είναι χρήσιμο να διευκρινιστεί αν οι ΖΥΣ που έχουν οριστεί από θεσμοθετημένα σε ισχύ ΓΠΣ ΣΧΟΟΑΠ έχουν εφαρμογή, άμεσα ή αιτείται η έκδοση προεδρικού διατάγματος για την εφαρμογή τους. Επισημαίνω ότι υπάρχει ΣΧΟΟΑΠ που έχει καθορίσει ΖΥΣ από το 2010.
Άρθρο 57 Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή (ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α.)
Άρθρο 4 Εθνικό Συμβούλιο Χωροταξίας – Τροποποίηση του άρθρου 4 του ν. 4447/2016
Άρθρο 5 Κεντρικό Συμβούλιο Χωροταξικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων (ΚΕ.ΣΥ.ΧΩ.Θ.Α.) – Τροποποίηση του ν. 4447/2016
Άρθρο 7 Ειδικά Χωροταξικά Πλαίσια – Τροποποίηση του άρκρου 5 του ν. 4447/2016
Άρθρο 39 Προσθήκες στην Εθνική Ονοματολογία Χρησεων Γης
Άρθρο 50 Αναθεώρηση προέγκριση οικοδομικής άδειας – Τροποποίηση του άρθρου 42 του ν. 4495/2017 (ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α.)
Άρθρο 95 Εξουσιοδοτικές διατάξεις
Άρθρο 97 Περιφερειακής Επιτροπής Προσβασιμότητας
Η εκπροσώπηση του ΣΑΔΑΣ-ΠΕΑ σε όλα τα συμβούλια που σχετίζονται με θέματα Πολεοδομικά Χωροταξίας δόμησης, διαμόρφωση, προσβασιμότητα, αλλά και γενικότερα σε συμβούλια και επιτροπές με αντικείμενο την διατύπωση γνώμης ή κρίσης βασισμένης στην πολεοδομική νομοθεσία θεωρούμε πως είναι επιβεβλημένη .
Επιτροπές και συμβούλια με αντικείμενο τις οποίες παρεμβάσεις στο περιβάλλον δομημένο και αδόμητος είτε σε επίπεδο επεξεργασίας νομοθετικών κειμένων που καθορίζουν τον σχεδιασμό σε οποιαδήποτε κλίμακα, είτε σε επίπεδο εξέταση προσφύγων, η αρχιτεκτονική κοινότητα όπως αυτή εκφράζεται από τον ΣΑΔΑΣ-ΠΕΑ πρέπει να συμμετέχει στις οποίες διαδικασίες και αποφάσεις με ενισχυμένη κατά την άποψή μας εκπροσώπηση.
Η άνεση, η υγεία, η ποιότητα, η αισθητική, η λειτουργικότητα, το περιβάλλον είναι άμεσα συνυφασμένη και αναπόσπαστα στοιχεία της Αρχιτεκτονικής επιστήμης.