1. Τροποποιούνται οι παρ. 2, 3, 6 και 9 του άρθρου 52 του ν. 3982/2011 (Α’ 143), το οποίο διαμορφώνεται ως εξής:
«Άρθρο 52
Πολεοδόμηση των Επιχειρηματικών Πάρκων
1. Μετά τη δημοσίευση στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως της απόφασης του άρθρου 47 παρ. 1, τα Επιχειρηματικά Πάρκα του άρθρου 41 παρ. α’ έως ε’ πολεοδομούνται. Για την πολεοδόμηση του Επιχειρηματικού Πάρκου καταρτίζεται από την ΕΑΝΕΠ πολεοδομική μελέτη με βάση οριζοντιογραφία και υψομετρικό τοπογραφικό και κτηματογραφικό διάγραμμα. Η πολεοδομική μελέτη περιλαμβάνει το πολεοδομικό – ρυμοτομικό σχέδιο, τον πολεοδομικό κανονισμό, έκθεση που περιγράφει και αιτιολογεί τις προτεινόμενες ρυθμίσεις, τους όρους δόμησης, τις χρήσεις γης και τους σχετικούς περιορισμούς ή απαγορεύσεις ή υποχρεώσεις και κάθε άλλη ρύθμιση που επιβάλλεται από πολεοδομικούς λόγους.
2. Οι όροι δόμησης προσδιορίζονται στην απόφαση της παρ. 6 του άρθρου 46. Σε κάθε περίπτωση τηρούνται τα παρακάτω όρια:
α. Ποσοστό κάλυψης μέχρι 70%.
β. Συντελεστής δόμησης μέχρι 2,0 για τις βιοτεχνικές και βιομηχανικές χρήσεις, 1,6 για τα επαγγελματικά εργαστήρια και τις χρήσεις εφοδιαστικής και 1,4 για τις υπόλοιπες χρήσεις.
γ. Ελάχιστο ποσοστό κοινόχρηστων και κοινωφελών χώρων 25%, υπολογιζόμενο επί της συνολικής επιφάνειας του ΕΠ. Στο ποσοστό αυτό περιλαμβάνονται χώροι εντός του ΕΠ με ήδη διαμορφωμένη τέτοια χρήση (ενδεικτικά αυτοκινητόδρομοι, εθνικές και επαρχιακές οδοί, κόμβοι), καθώς και κοινόχρηστοι και κοινωφελείς χώροι που περιλαμβάνονται σε ζώνη κατά μήκος του Ενεργού Δικτύου της Εθνικής Σιδηροδρομικής Υποδομής όπως αυτό ορίζεται στο άρθρο 9 του ν. 3891/2010 και για τη χρήση που προβλέπεται στο στοιχείο ε’ της παρ. 1 του άρθρου 6α του ιδίου αυτού νόμου. Οι χώροι υψηλού πρασίνου περιμετρικά του ΕΠ ορίζονται σε 6% κατ’ ελάχιστον επί της συνολικής επιφάνειας για ΕΠ Τύπου Α’ και σε 5% επί της συνολικής επιφάνειας για ΕΠ Τύπου Β’ και Γ’ . Οι χώροι υψηλού πρασίνου περιμετρικά του ΕΠ συνυπολογίζονται στην έκταση των κοινόχρηστων και κοινωφελών χώρων του ΕΠ. Οι χώροι κοινωφελών εγκαταστάσεων και κτιρίων ανέρχονται κατά ανώτατο όριο σε 3% στη συνολική επιφάνεια του ΕΠ.
δ. Όταν στην πολεοδομική μελέτη που εγκρίνεται, προβλέπεται η δημιουργία υπαίθριων ή στεγασμένων χώρων στάθμευσης σε κοινόχρηστους ή κοινωφελείς χώρους στάθμευσης του επιχειρηματικού πάρκου, η χωρητικότητά τους υπολογίζεται με βάση τις προβλεπόμενες διαστάσεις και μεγέθη των υπαίθριων ή στεγασμένων σταθμών αυτοκινήτων, σύμφωνα με τις διατάξεις του π.δ. 455/1976 (Α’ 169). Στα κτίρια που ανεγείρονται σε επιχειρηματικό πάρκο, όπου προβλέπεται η ύπαρξη κοινοχρήστων χώρων στάθμευσης, ο αριθμός των θέσεων στάθμευσης που επιβάλλεται να κατασκευαστεί για τις ανάγκες του κάθε κτιρίου, υπολογίζεται σύμφωνα με το προηγούμενο εδάφιο, αφού προηγουμένως αφαιρεθεί ο αναλογούν αριθμός κοινόχρηστων θέσεων στάθμευσης. Η αναλογία αυτή αντιστοιχεί στο κλάσμα της επιφάνειας του οικοπέδου που κατασκευάζεται το κτίριο, δια της συνολικής επιφάνειας των οικοπέδων που προκύπτει από την πολεοδομική μελέτη, μετά την αφαίρεση των κοινόχρηστων και κοινωφελών επιφανειών. Η διάταξη αυτή εφαρμόζεται και για ΒΙΠΕ του ν. 4458/1965, ΒΕΠΕ του ν. 2545/1997 και ΕΠ του ν. 3982/2011 που κατασκευάστηκαν με βάση προϊσχύουσες διατάξεις.
ε. Κατ’ εξαίρεση, είναι δυνατή η καθ’ ύψος υπέρβαση για την ανέγερση αποθηκών κατακόρυφου τύπου (SILOS) συναρμολογούμενων (βιδωτών), δεξαμενών υγρών καυσίμων, καθώς και καμινάδων βιομηχανικών εγκαταστάσεων. Το ύψος αυτό δεν δύναται να υπερβαίνει τα τριάντα δύο (32) μέτρα.
3. α) Με την επιφύλαξη της παρ. 9, η πολεοδομική μελέτη εγκρίνεται με απόφαση του Συντονιστή Αποκεντρωμένης Διοίκησης ύστερα από γνώμη του αρμόδιου Συμβουλίου Χωροταξίας, Οικισμού και Περιβάλλοντος.
β) Η εφαρμογή της πολεοδομικής μελέτης πραγματοποιείται με την κατάρτιση από την ΕΑΝΕΠ της πράξης εφαρμογής, η οποία εγκρίνεται με απόφαση του Συντονιστή Αποκεντρωμένης Διοίκησης.
γ) Με την επιφύλαξη της παρ. 9, η εγκεκριμένη πράξη εφαρμογής κοινοποιείται από την ΕΑΝΕΠ στην αρμόδια Διεύθυνση της Γενικής Γραμματείας Βιομηχανίας μέσα σε τρία (3) έτη από τη δημοσίευση της απόφασης της παρ. 1 του άρθρου 47. Παράταση της προθεσμίας αυτής χορηγείται με κοινή απόφαση των Υπουργών Ανάπτυξης και Επενδύσεων και Περιβάλλοντος και Ενέργειας και για χρονικό διάστημα που δεν ξεπερνά τα δύο (2) έτη. Με όμοια απόφαση χορηγείται παράταση για χρονικό διάστημα που δεν ξεπερνά τα δύο (2) έτη και στις περιπτώσεις που δεν έχει εκδοθεί η διαπιστωτική πράξη της παρ. 1 του άρθρου 61.
4. Οι ιδιοκτήτες των ακινήτων που βρίσκονται μέσα στα όρια του Επιχειρηματικού Πάρκου και εντάσσονται στο πολεοδομικό σχέδιο οφείλουν να συμμετάσχουν στις δαπάνες για τη δημιουργία των κοινόχρηστων χώρων και των έργων υποδομής με εισφορές σε γη και σε χρήμα.
5. Η εισφορά σε γη αποτελείται από ποσοστό επιφάνειας κάθε ιδιοκτησίας πριν από την πολεοδόμησή της, το οποίο ανέρχεται σε είκοσι πέντε τοις εκατό (25 %) της αρχικής έκτασης της ιδιοκτησίας.
Σε περίπτωση συγκυριότητας εξ αδιαιρέτου, τα ποσοστά εισφοράς σε γη εφαρμόζονται στο εμβαδόν που αντιστοιχεί στο ιδανικό μερίδιο κάθε συνιδιοκτήτη, όπως έχει διαμορφωθεί κατά την ημερομηνία έκδοσης της απόφασης έγκρισης ανάπτυξης του Επιχειρηματικού Πάρκου. Ως εμβαδόν ιδιοκτησίας για τον υπολογισμό της εισφοράς σε γη θεωρούνται τα εμβαδά που έχουν οι ιδιοκτησίες κατά την ημερομηνία έκδοσης της απόφασης του άρθρου 47 παρ. 1. Σε εισφορά σε γη υποχρεούνται και οι ιδιοκτησίες που ανήκουν στο Δημόσιο, τους Ο.Τ.Α. ή άλλα νομικά πρόσωπα του δημόσιου τομέα. Οι κοινόχρηστοι χώροι, που υφίστανται μέσα στα Επιχειρηματικά Πάρκα κατά την ημερομηνία δημοσίευσης της απόφασης του άρθρου 47 παρ. 1, συνυπολογίζονται για τον προσδιορισμό της εισφοράς σε γη των ιδιοκτητών, η οποία μειώνεται κατά αντίστοιχο ποσοστό, με εξαίρεση τους δρόμους του εθνικού και επαρχιακού οδικού δικτύου και τις εκτάσεις γης που ανήκουν στο Δημόσιο ή τους Ο.Τ.Α. και μπορούν να αξιοποιηθούν από την πολεοδομική μελέτη για τις δραστηριότητες του άρθρου 43. Τα εδαφικά τμήματα που προέρχονται από εισφορά σε γη διατίθενται για τη δημιουργία άλλων κοινόχρηστων και κοινωφελών χώρων μέσα στα Επιχειρηματικά Πάρκα.
6. Η εισφορά σε χρήμα υπολογίζεται στο εμβαδόν της ιδιοκτησίας, όπως αυτή διαμορφώνεται με την πράξη εφαρμογής και ανέρχεται στο δεκαπέντε τοις εκατό (15%) της αξίας που έχει αυτή, κατά τον χρόνο της έγκρισης της πράξης εφαρμογής. Η εισφορά αυτή βεβαιώνεται με ατομική διοικητική πράξη από την αρμόδια υπηρεσία της Αποκεντρωμένης Διοίκησης και καταβάλλεται, μετά την έγκριση της πράξης εφαρμογής, σε ειδικό λογαριασμό της ΕΑΝΕΠ που τηρείται για τον σκοπό αυτό, σε έξι (6) ισόποσες εξαμηνιαίες δόσεις για την υλοποίηση των κοινόχρηστων χώρων και των έργων υποδομής. Με την ίδια πράξη καθορίζονται και τα σχετικά διαστήματα καταβολής των έξι (6) δόσεων. Οι δόσεις καταβάλλονται εντός προθεσμίας δύο (2) μηνών από τις προβλεπόμενες ημερομηνίες καταβολής. Η ΕΑΝΕΠ ενημερώνει την Αποκεντρωμένη Διοίκηση για τις εισπράξεις που έχουν πραγματοποιηθεί, σε τακτά χρονικά διαστήματα ανά υπόχρεο και χρέος.
Σε περίπτωση μη εμπρόθεσμης καταβολής κάποιας δόσης, η οφειλή καθίσταται ληξιπρόθεσμη και με ευθύνη της Αποκεντρωμένης Διοίκησης, ενημερώνεται η αρμόδια, για την έκδοση του αποδεικτικού ενημερότητας, Δ.Ο.Υ. του οφειλέτη, για τη δέσμευση αυτής, με ανάλογη εφαρμογή της παρ. 3 του άρθρου 12 του ν. 4174/2013 (Α’ 43). Η άρση της δέσμευσης χορήγησης του αποδεικτικού ενημερότητας γίνεται αν εξοφληθούν ολικά οι βεβαιωμένες οφειλές προς την ΕΑΝΕΠ.
Σε περιοχές όπου δεν εφαρμόζεται αντικειμενικό σύστημα αξιών, η αξία της έκτασης προσδιορίζεται από την οικεία Δ.Ο.Υ. Αν τα ποσά που συγκεντρώνονται από τις εισφορές, μαζί με τις λοιπές πηγές χρηματοδότησης, δεν επαρκούν για την υλοποίηση των έργων υποδομής, μπορεί να ορίζεται πρόσθετη εισφορά σε χρήμα. Αν τα ποσά που συγκεντρώνονται από τις εισφορές υπερκαλύπτουν τα απαιτούμενα για την υλοποίηση των έργων υποδομής, το πλεόνασμα περιέρχεται στην ΕΑΝΕΠ για τους σκοπούς της, και κατατίθεται στον ειδικό λογαριασμό που τηρείται, σύμφωνα με την περ. ιβ’ της παρ. 2 του άρθρου 59.
Με κοινή απόφαση των Υπουργών Οικονομικών και Ανάπτυξης και Επενδύσεων καθώς και του Διοικητή της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων δύναται να καθορίζονται ειδικότερες λεπτομέρειες για τη διαδικασία είσπραξης των εισφορών σε χρήμα, δέσμευσης χορήγησης του αποδεικτικού ενημερότητας και άρσης αυτής, καθώς και κάθε άλλο σχετικό θέμα.
7. Σε περίπτωση αδυναμίας εισφοράς σε χρήμα, ο ιδιοκτήτης υποχρεούται σε αντίστοιχη εισφορά γης. Αν τα οικόπεδα που προέρχονται από μετατροπή χρηματικής εισφοράς σε εισφορά σε γη πλεονάζουν, η ΕΑΝΕΠ μπορεί να χρησιμοποιεί τη γη αυτή για τις χρήσεις που επιτρέπονται στο Επιχειρηματικό Πάρκο ή να την εκποιεί ή να παραχωρεί τη χρήση της. Επίσης, αν κριθεί από την αρμόδια υπηρεσία ότι η εισφορά σε γη πρέπει να ληφθεί από μη ρυμοτομούμενο τμήμα ιδιοκτησίας, πλην όμως το τμήμα αυτό δεν είναι αξιοποιήσιμο πολεοδομικά ή δεν προβλέπεται από την πολεοδομική μελέτη ή η αφαίρεσή του είναι φανερά επιζήμια για την ιδιοκτησία, μπορεί να μετατρέπεται σε ισάξια εισφορά σε χρήμα που διατίθεται αποκλειστικά για τη δημιουργία κοινόχρηστων χώρων ή έργων υποδομής στο Επιχειρηματικό Πάρκο.
8. Μόλις η ΕΑΝΕΠ καταρτίσει την πολεοδομική μελέτη και την πράξη εφαρμογής, έχει υποχρέωση να τις δημοσιοποιήσει. Ενστάσεις κατά της υπό έγκριση πολεοδομικής μελέτης ή της πράξης εφαρμογής υποβάλλονται στον Συντονιστή της Αποκεντρωμένης Διοίκησης, ο οποίος αποφασίζει επ’ αυτών πριν από την έγκριση. Οι προδιαγραφές, ο τύπος, το περιεχόμενο των πολεοδομικών μελετών και τα έγγραφα που τις συνοδεύουν, η διαδικασία δημοσιοποίησης της πολεοδομικής μελέτης και της πράξης εφαρμογής, υποβολής και εκδίκασης των ενστάσεων, οι σχετικές προθεσμίες και κάθε άλλο σχετικό θέμα ρυθμίζονται με την απόφαση της παρ. 6 του άρθρου 46.
9. Αν η ΕΑΝΕΠ καταστεί κυρία του συνόλου της έκτασης του Επιχειρηματικού Πάρκου, η πολεοδόμηση γίνεται σύμφωνα με τη διαδικασία που προβλέπεται στις παρ. 1 και 2, χωρίς τη σύνταξη πράξης εφαρμογής, και η πολεοδομική μελέτη μπορεί να κατατίθεται στην αρμόδια Διεύθυνση της Γενικής Γραμματείας Βιομηχανίας του Υπουργείου Ανάπτυξης και Επενδύσεων και να εγκρίνεται με κοινή απόφαση των Υπουργών Ανάπτυξης και Επενδύσεων, Περιβάλλοντος και Ενέργειας και των καθ’ ύλην συναρμόδιων υπουργών, είτε κατά την παρ. 1 του άρθρου 47 είτε σε χρονικό διάστημα που δεν υπερβαίνει το ένα έτος από την έκδοση της απόφασης έγκρισης του ΕΠ της παρ. 1 του άρθρου 47. Σε περίπτωση που η πολεοδομική μελέτη κατατίθεται για έγκριση στην αρμόδια υπηρεσία της Αποκεντρωμένης Διοίκησης, σύμφωνα με την περ. α’ της παρ. 3, τίθεται προθεσμία ενός (1) έτους από την έκδοση της κοινής υπουργικής απόφασης της παρ. 1 του άρθρου 47 για την κατάρτιση και την υποβολή της. Η ΕΑΝΕΠ, ως μοναδικός ιδιοκτήτης, υποχρεούται να διαθέσει την απαιτούμενη από την πολεοδομική μελέτη, έκταση για τους δρόμους, το πράσινο και τους λοιπούς κοινόχρηστους και κοινωφελείς χώρους και εγκαταστάσεις.
Στην περίπτωση που η ΕΑΝΕΠ αιτείται την έγκριση της πολεοδομικής μελέτης του ΕΠ μαζί με την κοινή υπουργική απόφαση του άρθρου 47, η διαδικασία γνωμοδοτήσεων του Συμβουλίου Χωροταξίας, Οικισμού και Περιβάλλοντος Αποκεντρωμένης Διοίκησης (ΣΧΟ-ΠΑΔ) και του Δήμου διενεργείται και ολοκληρώνεται παράλληλα με τη διαδικασία γνωμοδοτήσεων του Περιφερειακού Συμβουλίου, των Διευθύνσεων Χωροταξίας και ΕΑΡΘ του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας και του αρμοδίου Οργανισμού Ρυθμιστικού Σχεδίου (όπου απαιτείται). Οι γνωμοδοτήσεις αυτές αποστέλλονται στη Διεύθυνση Βιομηχανικής Χωροθεσίας και Περιβάλλοντος της Γενικής Γραμματείας Βιομηχανίας για τις περαιτέρω ενέργειες. Η τελική εισήγηση προς τους αρμόδιους Υπουργούς για την έγκριση της πολεοδομικής μελέτης με την κοινή υπουργική απόφαση του άρθρου 47, γίνεται σε αυτήν την περίπτωση από τη Διεύθυνση Πολεοδομικού Σχεδιασμού του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας.
10. Επιχειρηματικά Πάρκα του παρόντος νόμου μπορεί να ιδρύονται και σε περιοχές με εγκεκριμένες πολεοδομικές μελέτες βάσει του ν. 1337/1983 (Α’ 33) ή άλλων νόμων, εφόσον υπάρχει συμβατότητα ως προς τις χρήσεις γης. Οι ΕΑΝΕΠ στην περίπτωση αυτή θα ακολουθούν τη λοιπή διαδικασία ίδρυσης ΕΠ που προβλέπεται από τον παρόντα νόμο.
11. Η εισφορά σε χρήμα των ιδιοκτητών ακινήτων που βρίσκονται στα όρια Επιχειρηματικού Πάρκου σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος νόμου εντός της Περιφέρειας Αττικής υπολογίζεται στο εμβαδόν της ιδιοκτησίας, όπως αυτή διαμορφώνεται με την πράξη εφαρμογής και ανέρχεται στο δέκα τοις εκατό (10%) της αξίας που έχει αυτή κατά το χρόνο της έγκρισης της πράξης εφαρμογής. Κατά τα λοιπά ισχύουν τα οριζόμενα στο παρόν άρθρο.
12. Κατά τα λοιπά, για ό,τι δε ρυθμίζεται ρητά στο παρόν άρθρο, που ισχύει κατά παρέκκλιση, εφαρμόζονται οι διατάξεις του ν. 1337/1983 (Α’ 33) και άλλων γενικών πολεοδομικών διατάξεων.».
Οι προτεινόμενες τροποποιήσεις του Αρθ. 52 του Ν.3982/2001 κρίνονται θετικές για τη στήριξη του θεσμού των ΕΠ, καθώς διαμορφώνουν περαιτέρω βέλτιστες συνθήκες για τις επιχειρήσεις προκειμένου να επιλέξουν την εγκατάστασή τους σε ΟΥΜΕΔ και να μην κατευθυνθούν προς την άναρχη εκτός σχεδίου δόμηση, που έχει ως αποτέλεσμα την έμμεση και άμεση επιβάρυνση του περιβάλλοντος, της υγείας των πολιτών και της επιχειρηματικότητας και αποτελεί τροχοπέδη στην επιθυμητή οργανωμένη χωροθέτηση.
Πέραν των θετικών αναφερόμενων τροποποιήσεων που εισηγείται το νομοσχέδιο, προτείνεται:
• Στην παρ.2ε να υπάρξει ρητή αναφορά για τη δυνατότητα υπέρβασης των προβλέψεων του ΝΟΚ ως προς το μέγιστο ύψος των κτιρίων και για την ανέγερση βιομηχανικών κτιρίων και κτιρίων logistics, με ή χωρίς τη χρήση υψηλών ειδικών μηχανολογικών μηχανισμών, με παράλληλη δυνατότητα πρόβλεψης παρέκκλισης σχετικά με το συντελεστή όγκου. Η εν λόγω παρέκκλιση είναι απαραίτητη για την τοποθέτηση υψηλών μηχανημάτων σε βιομηχανικά κτίρια καθώς και για την ανάπτυξη υψηλών αποθηκευτικών χώρων σύμφωνα με τις σύγχρονες εφαρμοζόμενες μεθόδους αποθήκευσης και θα αποτελέσει ομοίως κίνητρων για την επιλογή των επιχειρηματικών δραστηριοτήτων να εγκατασταθούν σε ΟΥΜΕΔ.
• Η εξαίρεση των Επιχειρηματικών Πάρκων Εξυγίανσης (ΕΠΕ) από την υποχρέωση περιμετρικού πρασίνου σύμφωνα με τις απαιτήσεις της παρ.2γ. Ο άναρχος τρόπος ανάπτυξης των υφιστάμενων ΑΒΣ σε συνδυασμό με την επαφή αυτών στο μεγαλύτερο ποσοστό τους με εθνικό, επαρχιακό και δημοτικό οδικό δίκτυο, καθιστά ανέφικτη τη δυνατότητα επίτευξης των προσδιορισμένων ποσοστών περιμετρικού πρασίνου. Συνιστάται για τα ΕΠΕ η πρόβλεψη υποχρέωσης ανάπτυξης συγκεκριμένου ποσοστού πρασίνου, που θα αφορά αθροιστικά τόσο σε επιφάνειες που θα αναπτύσσονται εσωτερικά των ΕΠΕ, όσο και περιμετρικά αυτών, σε περιοχές που οι οριογραμμές των ΑΒΣ δεν γειτνιάζουν με βασικές οδικές διελεύσεις.
• Στην παρ.3γ να διευκρινιστεί ότι «Παράταση της προθεσμίας αυτής χορηγείται με κοινή απόφαση των αρμόδιων Γενικών Διευθυντών του Υπουργείου Ανάπτυξης και Επενδύσεων και του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας», όπως ισχύει και για την εγκριτική απόφαση του Αρθ.47 για την ανάπτυξη του ΕΠ.
• Παρ.6.: Σε περιοχές όπου δεν εφαρμόζεται αντικειμενικό σύστημα αξιών, η αρμόδια Δ.Ο.Υ. καλείται να προσδιορίσει την αξία της έκτασης για τον καθορισμό της εισφοράς σε χρήμα που θα εφαρμοστεί με την Πράξη Εφαρμογής του ΕΠ. Στο πλαίσιο αυτό, συνιστάται να δοθούν ακριβείς κατευθύνσεις και οδηγίες προς τις Δ.Ο.Υ για τα κριτήρια που θα πρέπει να ληφθούν υπόψη για τον προσδιορισμό της αξίας, προκειμένου να μην δημιουργούνται αμφιβολίες από τους αρμόδιους υπαλλήλους ή/και αμφισβητήσεις πολιτών, που οδηγούν σε καθυστερήσεις της διαδικασίας κύρωσης της Πράξης Εφαρμογής.
• Παρ.7: Δεδομένου ότι δίδεται η δυνατότητα ο ιδιοκτήτης να εκδηλώσει την επιθυμία του να εισφέρει σε γη σε περίπτωση αδυναμίας εισφοράς σε χρήμα ή το αντίστροφο, συνιστάται να προσδιοριστεί η διαδικασία και ο χρόνος δήλωσης της παραπάνω πρόθεσης (π.χ. κατά την κτηματογράφηση με τη δήλωση ιδιοκτησίας; κατά την ανάρτηση της Πράξης Εφαρμογής;)
Mε το άρθρο 31 προβλέπεται σημαντική αύξηση του συντελεστή δόμησης εντός των επιχειρηματικών πάρκων: για τις βιοτεχνικές και βιομηχανικές χρήσεις ο σ.δ. αυξάνεται από 1,6 σε 2,0, για τα επαγγελματικά εργαστήρια και για τις χρήσεις εφοδιαστικής από 1,2 σε 1,6 και για τις λοιπές χρήσεις από 1,2 σε 1,4. Επομένως για τις τρεις αυτές κατηγορίες χρήσεων τα ποσοστά αύξησης του σ.δ. είναι της τάξης του 25%, 33,3% και 16,7% αντίστοιχα.
Γενικά είναι αναμφίβολα θετική η αύξηση του σ.δ. ως κινήτρου για την ενίσχυση των οργανωμένων μορφών ανάπτυξης -οι οποίες διαθέτουν τις κατάλληλες περιβαλλοντικές υποδομές- έναντι της διάχυτης και με υψηλό περιβαλλοντικό κόστος εκτός σχεδίου δόμησης. Ωστόσο αξίζει κατ’ αρχήν να σημειωθεί ότι δεν τεκμηριώνεται στην αιτιολογική έκθεση ή αλλού η κλίμακα της προτεινόμενης αλλαγής, η οποία είναι ιδιαίτερα μεγάλη. Επίσης σημειώνεται ότι οι διαχρονικές προσπάθειες για περιορισμό της ανεξέλεγκτης και περιβαλλοντικά πολλαπλώς επιζήμιας εκτός σχεδίου ανάπτυξης της βιομηχανίας και των άτυπων συγκεντρώσεων δεν έχουν φέρει κανένα σχεδόν αποτέλεσμα (μόλις το 5% της βιομηχανίας χωροθετείται εντός οργανωμένων υποδοχέων σήμερα). Άρα φαίνεται ότι εξακολουθούν να υφίστανται πολλά και σημαντικά εμπόδια για την ουσιαστική προώθηση της περιβαλλοντικά επωφελούς οργανωμένης ανάπτυξης παραγωγικών δραστηριοτήτων πλην της κλίμακας του σ.δ. – εξάλλου η διαφορές στο σ.δ. ανάμεσα σε οργανωμένους και μη υποδοχείς είναι ήδη σημαντικές. Σε αυτό το πλαίσιο, η περαιτέρω και μεγάλη αύξηση του σ.δ. δεν είναι καθόλου σαφές ότι θα οδηγήσει στο επιθυμητό αποτέλεσμα. Επίσης ως προς την αποτελεσματικότητα του μέτρου, σημειώνουμε επιπρόσθετα ότι δεν προβλέπεται το αναγκαίο και συμπληρωματικό «αντικίνητρο» της μείωσης του σ.δ. για τις βιοτεχνικές-βιομηχανικές χρήσεις εκτός σχεδίου στο οικείο άρθρο 29 του νομοσχεδίου (ο σ.δ. παραμένει ο ίδιος ως ισχύει σήμερα με βάση το ΕΠΧΣΑΑ για τη Βιομηχανία).
Σχετικά με την παρ. 2ε) προτείνεται να υπάρχει πρόβλεψη για τη δυνατότητα παρέκκλισης απο ΝΟΚ για τις δραστηριότητες εφοδιαστικής αλλά και για τη βιομηχανία, όχι μόνο για την τοποθέτηση υψηλών μηχανημάτων αλλά και όταν υπάρχουν αποθηκευτικοί χώροι. Ειδικά για τον τομέα logistics το ύψος και ο όγκος είναι απαραίτητα για την ευρυθμη λειτουργία των χώρων αποθήκευσης.
Προτείνεται η μείωση των απαιτήσεων χώρων στάθμευσης επιχειρήσεων εντός Επιχειρηματικών Πάρκων κατά 50%, επαναφέροντας τη διάταξη όπως ίσχυε με το άρθ. 166, παρ. 4α του Ν.4512/2018
Οι τροποποιήσεις του άρθρου 52 για την Πολεοδόμηση των Πάρκων κινούνται προς την σωστή κατεύθυνση. Ωστόσο, για λόγους πληρότητας στο άρθρο προτείνονται να προστεθούν τα εξής:
1. Στην παρ. 2 εδάφιο γ στο τέλος της πρώτης πρότασης να προστεθεί: «χωρίς να γεννώνται ιδιοκτησιακά δικαιώματα επί των λοιπών χώρων του Πάρκου υπέρ των φορέων των ως άνω διαμορφωμένων κοινόχρηστων χώρων». Αιτιολόγηση: Η προσθήκη έχει διευκρινιστικό χαρακτήρα προκειμένου να μην δημιουργούνται δικαιώματα ιδιοκτησίας σε κατηγορίες χρήσεων που δεν συνδέονται με τέτοιες.
2. Στην παρ. 2 εδάφιο ε προτείνεται στην πρώτη πρόταση να προστεθούν οι εξής προτάσεις: «ε. Κατ’ εξαίρεση, είναι δυνατή η καθ’ ύψος υπέρβαση για την ανέγερση κτιριακών υποδομών (βιομηχανικά κτίρια, Κέντρα Αποθήκευσης και Διανομής), αποθηκών κατακόρυφου τύπου (SILOS) συναρμολογούμενων (βιδωτών), δεξαμενών υγρών καυσίμων, καθώς και καμινάδων βιομηχανικών εγκαταστάσεων κατά παρέκκλιση των προβλέψεων του ΝΟΚ. Το ύψος αυτό δεν δύναται να υπερβαίνει τα τριάντα δύο (32) μέτρα». Αιτιολόγηση: Με την προτεινόμενη διάταξη δίνεται η δυνατότητα ανέγερσης υψηλών κτιρίων αποθηκών και άλλων υψηλών εγκαταστάσεων (έως 32 m) σύμφωνα με τις απατήσεις της σύγχρονης τεχνολογίας γεγονός που αναπτύσσεται και εφαρμόζεται διεθνώς. Κατά παρέκκλιση των προβλέψεων του ΝΟΚ με την προτεινόμενη διάταξη τίθεται η βάση για αύξηση του επιτρεπόμενου μέγιστου ύψους κτηρίου και των δραστηριοτήτων που εγκαθίστανται σε ΟΥΔ. Η εν λόγω παρέκκλιση είναι απαραίτητη ιδίως για κτήρια αποθηκών που πλέον κρίνονται απαραίτητα από την αγορά επιχειρήσεων εφοδιαστικής βάσει των σύγχρονων μεθόδων αποθήκευσης που εφαρμόζουν με ή χωρίς τη χρήση των ειδικών μηχανολογικών εξοπλισμών που χρησιμοποιούν, με απώτερο σκοπό την ενίσχυση της επιλογής εγκατάστασης επιχειρήσεων logistics σε πολεοδομικά οργανωμένους υποδοχείς, με δεδομένο ότι τα logistics αποτελούν έναν ταχέως αναπτυσσόμενο κλάδο.
3. Να προστεθεί νέα παράγραφος με την αρίθμηση 13 ως εξής: «Οι διατάξεις του παρόντος άρθρου δύνανται να εφαρμοστούν και στις ΒΙΠΕ του Ν.4458/1965 και ΒΕΠΕ του Ν.2545/1997». Αιτιολόγηση: Στον Ν. 4447/2016 «Χωρικός σχεδιασμός – Βιώσιμη ανάπτυξη και άλλες διατάξεις» και συγκεκριμένα στο Άρθρο 10, παρ. 1 ορίζονται τα Πολεοδομικά Σχέδια Εφαρμογής όπου αναφέρεται: «Για την πολεοδόμηση ορισμένης περιοχής απαιτείται η σύνταξη και έγκριση Πολεοδομικού Σχεδίου Εφαρμογής το οποίο περιλαμβάνει το Πολεοδομικό Σχέδιο και Πράξη Εφαρμογής. Με τα σχέδια αυτά εξειδικεύονται, σε κλίμακα πόλης ή οικισμού ή τμημάτων αυτών ή σε ζώνες και περιοχές ειδικών χρήσεων, οι ρυθμίσεις των Τοπικών ή Ειδικών Χωρικών Σχεδίων περί χρήσεων γης και όρων δόμησης και καθορίζονται επακριβώς οι κοινόχρηστοι, κοινωφελείς και οικοδομήσιμοι χώροι της προς πολεοδόμηση περιοχής, καθώς και τα διαγράμματα των δικτύων υποδομής». Οι αρχές που διέπουν την πολεοδομική οργάνωση του αστικού χώρου μπορεί να έχουν διαφορές από εκείνες που διέπουν την πολεοδόμηση ενός Οργανωμένου Υποδοχέα Μεταποιητικών και Επιχειρηματικών Δραστηριοτήτων (ΟΥΜΕΔ), αλλά στη κοινή βάση τους έχουν τις ίδιες αρχές. Η Πράξη Εφαρμογής αποτελεί αναπόσπαστο κομμάτι των Πολεοδομικών Μελετών – όπου απαιτείται – όπως άλλωστε ορίζεται και στην παρ.7 του ιδίου άρθρου. Επομένως, είναι αυτονόητο να εισάγονται όλες οι κατηγορίες των ΟΥΔ στην εν λόγω ρύθμιση (Πολεοδόμηση – Πράξης Εφαρμογής) και να μην εξαιρούνται οι υποδοχείς που έχουν οργανωθεί με το προηγούμενο θεσμικό πλαίσιο.
Άρθρο 31 – Συντελεστής δόμησης στις οργανωμένες μορφές ανάπτυξης δραστηριοτήτων – Τροποποίηση του άρθρου 52 του ν. 3982/2011
Άρθρο 52
Πολεοδόμηση των Επιχειρηματικών Πάρκων
§1.1.2. Οι όροι δόμησης προσδιορίζονται στην απόφαση της παρ. 6 του άρθρου 46. Σε κάθε περίπτωση τηρούνται τα παρακάτω όρια:
α. Ποσοστό κάλυψης μέχρι 70%.
β. Συντελεστής δόμησης μέχρι 2,0 για τις βιοτεχνικές και βιομηχανικές χρήσεις, 1,6 για τα επαγγελματικά εργαστήρια και τις χρήσεις εφοδιαστικής και 1,4 για τις υπόλοιπες χρήσεις.
§1.1.5.- η εισφορά σε γη 25% είναι υπερβολική. Ειδικά για το Καλοχώρι Θεσσαλονίκης που είναι σχεδόν εντός σχεδίου, να μην υπερβαίνει το 5%.
§ 1.1.6- η εισφορά σε χρήμα 15% είναι παραπάνω από υπερβολική. Ειδικά για το Καλοχώρι Θεσσαλονίκης που έχει αντικειμενικές τιμές μέχρι 100 € /μ2 προτείνεται να μην υπερβαίνει το 1%.
Η παρ. 2 του Αρθ-1 του Ν. 960/1979 («Περί επιβολής υποχρεώσεων προς δημιουργίαν χώρων σταθμεύσεως αυτοκινήτων δια την εξυπηρέτησιν των κτιρίων και ρυθμίσεως συναφών θεμάτων.») καθορίζει τους τρόπους με τους οποίους οι κύριοι ή συγκύριοι των ακινήτων δύνανται να εκπληρώνουν, εν όλω ή εν μέρει, τις υποχρεώσεις δημιουργίας χώρων στάθμευσης, όπως αυτές καθορίζονται από το Π.Δ. 111/04 (ΦΕΚ 76/Α/04). Οι τρόποι αυτοί, συνοπτικά και υπό προϋποθέσεις, έχουν ως εξής:
– Σε στεγασμένους ή μη χώρους του ακινήτου.
– Με κτήση κατά κυριότητα στεγασμένων χώρων άλλου ακινήτου.
– Με διαμόρφωση υπαίθριων χώρων σε άλλο, ιδιόκτητο γήπεδο.
– Με καταβολή χρηματικής εισφοράς.
Μετά ταύτα, υπάρχει εντόνως προβληματική αντιμετώπιση του θέματος της εξασφάλισης των απαιτούμενων θέσεων στάθμευσης για την κατηγορία των ειδικών κτιρίων που ευρίσκονται σε περιοχές παραγωγικών δραστηριοτήτων, όπως οι περιοχές των άρθρων 8, 9 και 11 του Π.Δ. 59/2018 (ΦΕΚ 114/Α/2018).
Και τούτο διότι:
– Οι πραγματικές απαιτήσεις στάθμευσης στις ανωτέρω ζώνες, ιδιαίτερα μετά την προσθήκη των εμπορικών δραστηριοτήτων στις επιτρεπόμενες χρήσεις εντός αυτών, βάσει του πρόσφατου Π.Δ. για τις Χρήσεις Γης (Π.Δ. 59/2018), είναι ιδιαίτερα αυξημένες.
– Η υποχρεωτική φύτευση των 2/3 του ακάλυπτου χώρου ενός ακινήτου (βάσει των διατάξεων του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού – Ν.4067/2012) ελαχιστοποιεί τη διαθέσιμη επιφάνειά του για χωροθέτηση θέσεων στάθμευσης.
Για όλους τους παραπάνω λόγους, κατά τη σύνταξη Πολεοδομικών Μελετών για περιοχές παραγωγικών δραστηριοτήτων (όπως των Άρθρων του Π.Δ. 59/2018 που προαναφέρθηκαν), προτείνεται η χωροθέτηση κοινόχρηστου χώρου στάθμευσης, ο οποίος εξυπηρετεί αποκλειστικά τους χρήστες των εγκαταστάσεων της Πολεοδομικής Ενότητας. Ο χώρος αυτός κατασκευάζεται και λειτουργεί με ευθύνη του εκάστοτε Δήμου, με δαπάνες που προέρχονται από τις εισφορές σε χρήμα των ιδιοκτητών των ακινήτων της Πολεοδομικής Ενότητας (ως προβλέπεται από τις διατάξεις του Ν. 1337/1983).
Το πνεύμα της παρούσας παρέμβασης αφορά την απομείωση, ειδικά για τις περιοχές των άρθρων 8, 9 και 11 του Π.Δ. 59/2018, των απαιτούμενων από τις προδιαγραφές θέσεων στάθμευσης κάθε ακινήτου εντός Πολεοδομικής Ενότητας όπου χωροθετείται κοινόχρηστος χώρος στάθμευσης. Το ύψος δε της απομείωσης θα πρέπει να είναι ανάλογο του συνολικού αριθμού θέσεων του χώρου στάθμευσης, με βάση το ποσοστό του εμβαδού του κάθε ακινήτου προς το συνολικό εμβαδό όλων των ακινήτων που εξυπηρετούνται από το χώρο στάθμευσης και βρίσκονται εντός της ίδιας περιοχής χρήσεων. Παρόμοια πρόβλεψη, σήμερα, ισχύει αποκλειστικά για κτίρια που ανεγείρονται εντός Επιχειρηματικών Πάρκων του Ν. 3982/2011 (άρθρο 52, παρ. 2, περ. δ – όπως αυτή τροποποιήθηκε με την παρ. 1 του άρθρου 10 του Ν.4605/2019). Μετά ταύτα, εκτιμώ ως επιβεβλημένη την επέκταση της ισχύος της ανωτέρω διάταξης:
– και στις περιοχές των άρθρων 8, 9 και 11 του Π.Δ. 59/2018
– και σε υφιστάμενα κτίρια (εκτός από νεοανεγειρόμενα)
Η παραπάνω πρόβλεψη:
– Περιορίζει το πρόβλημα εξεύρεσης των απαιτούμενων θέσεων στάθμευσης σε ακίνητα παραγωγικών δραστηριοτήτων, όπου – ειδικά σε περιπτώσεις υφιστάμενων εγκαταστάσεων – τούτο είναι οξύτατο, ενώ, παράλληλα,
– Συνάδει με το πνεύμα του νομοθέτη, αναφορικά τόσο με τον κοινόχρηστο χαρακτήρα του χώρου στάθμευσης που προτείνεται από την Πολεοδομική Μελέτη για τους χρήστες των εγκαταστάσεων της Πολεοδομικής Ενότητας, όσο και με την αναγκαιότητα της παραπάνω χωροθέτησης η οποία τέθηκε μέσα από εμπεριστατωμένη Μελέτη, λαμβάνοντας υπ’ όψιν σειρά κριτηρίων (πολεοδομικά, περιβαλλοντικά, κυκλοφοριακά, βιώσιμης ανάπτυξης παραγωγικών δραστηριοτήτων κλπ.). Ειδικότερα, ενισχύεται θεσμικά η σημασία ενός σύγχρονου πολεοδομικού σχεδιασμού, ο οποίος ενέχει ως σημαντικό στοιχείο εύρυθμης λειτουργίας της πόλης, μεταξύ άλλων, την πρόνοια δημιουργίας κοινόχρηστων χώρων στάθμευσης σε περιοχές παραγωγικών – επιχειρηματικών χρήσεων.
Τέλος, σημειώνεται ότι ο υπολογισμός των απαιτούμενων θέσεων στάθμευσης γίνεται βάσει του Ν.960/1979 και όχι βάσει του Π.Δ. 455/1976, όπως εσφαλμένα αναφέρεται στην επίμαχη διάταξη του Ν. 3982/2011 (άρθρο 52, παρ. 2, περ. δ).