Άρθρο 29 – Μέγιστος συντελεστής δόμησης

Να επανέλθει η κατασκευή υπογείων στα κτίρια όλων των χρήσεων.

Αξιότιμε Κύριε Υπουργέ,

Ως Πολιτικός Μηχανικός, μέλος του Προεδρείου του Συλλόγου Μελετητών Μηχανικών Μυκόνου αλλά και ως Δημοτικός Σύμβουλος του Δήμου Μυκόνου με έχει απασχολήσει πολλές φορές το θέμα των υπογείων των κτηρίων στις εκτός σχεδίου περιοχές. Νομοθετικά έχει στερηθεί η δυνατότητα κατασκευής υπογείου στις εκτός σχεδίου περιοχές της Νήσου. Αυτό που προτείνω κύριε Υπουργέ είναι η δυνατότητα κατασκευής έως 2 υπογείων για κτήρια κατοικίας, έως 3 για κτήρια γραφείων-καταστημάτων και έως 4 υπογείων για κτήρια τουριστικών εγκαταστάσεων ανεξαρτήτου αν βρίσκονται εντός ή εκτός σχεδίου, τα οποία θα εκπίπτουν του συντελεστή δόμησης με την υποχρεώση του ιδιοκτήτη σε περιβαλλοντική αντιστάθμιση στον περιβάλλοντα χώρο του οικοπέδου/γηπέδου τουλάχιστον κατά 50% της συνολικής επιφάνειας των υπογείων όπως επίσης και υιοθέτηση πράσινων τεχνολόγιων για το κτήριο. Η διάταξη αυτή θα πρέπει να διέπεται από τον απαρέγκλιτο όρο ότι οι χώροι αυτοί παραμένουν υπόγειοι για το παρόν και το μέλλον αναξαρτήτως μελλοντικών διατάξεων. Με τον τρόπο αυτό θα μπεί φρένο στην «φαβελοποίηση» των κτηρίων με πρόχειρες κατασκευές που γίνονται μόνιμες και καταστρέφουν το αρχιτεκτονικό πλαίσιο σε ευαίσθητες από αισθητικής άποψης περιοχές τις χώρας (όπως η Μύκονος), θα δημιουργηθούν αναγκαίοι χώροι για υπόγεια στάθμευση, χώροι βοηθητικών χρήσεων καθώς και χώροι υπηρεσιών για τα ξενοδοχεία, αυξάνοντας παράλληλα την αξία και την απόδοση του υπέργειου τμήματος. Την ίδια στιγμή οι μελέτες γίνονται πιο ποιοτικές, ακριβότερες και η κατασκευή πολύ πιο απαιτητική. Έτι περαιτέρω, μπορούν να δημιουργηθούν κίνητρα επενδύσεων σε ήδη υφιστάμενα κτήρια και στην πράξη μπαίνει τέλος στην αυθαίρετη δόμηση καθώς θα υπάρχει επάρκεια χώρου. Τέλος δημιουργούνται χώροι πρασίνου στον ακαλυπτο χώρο οι οποίοι είναι βασικοί για την ποιότητα των μελλοντικών κτηρίων.

Με Τιμή,

Σπυρίδων Αποστόλου

ολοι ασπαζονται οτι ο τουρισμος ειναι η βαρια μας βιομηχανια (κομματα,φορεις,επιμελητηρια ΚΛΠ).Αντι λοιπον η ανεγερση ξενοδοχειων να εχει τα ιδια πολεοδομικα ευεργετηματα μα αυτα της βιομηχανιας βλεπω οτι στο παρον νομοσχεδιο μειωνονται οι συντελεστες δομησης απο 0,20 σε ο,18 (στα εκτος σχεδιου).Ειναι ενα σοβαρο αντικινητρο για νεα ξενοδοχεια.Ουτε ο ΣΥΡΙΖΑ δεν τολμησε να τον μειωσει.Και ερωτω-μηπως οι ανταγωνηστριες χωρες τριβουν τα χερια τους & οι μεγαλοι ξενοδοχεικοι ομιλοι δεν θελουν αλλους στα ποδια τους ???ΑΝ ΘΕΛΕΤΕ νεες & πολλες επενδυσεις στον κλαδο ΕΠΑΝΑΦΕΡΕΤΕ τις παρεκλησεις στα ξενοδοχεια αμμεσα αφου πρωτα διαγραψετε ολες τις πολεδομικες μειωσεις του παροντος.
Τακις Καλουτσακης- αρχιτεκτων μηχ.-πρωην προεδρος Ενωσεων Ξενοδ.Κρητης

Στο 2ε) καταργείται η δυνατότητα χορήγησης παρέκκλισης για συντελεστή 0,2 για την ανέγερση υπεραγορών, όπως κατά το παρελθόν (270 Δ΄). Η δόμηση, όσο μεγάλο και να είναι το γήπεδο, περιορίζεται σε 600 μ². Μεμονωμένες υπεραγορές μεγάλου μεγέθους και όγκου (stand alone big-boxes), πού ακριβώς προβλέπεται να ανεγείρονται; Μόνο σε επιχειρηματικά πάρκα; Γιατί σε πολεοδομικά Κέντρα εντός σχεδίου δεν υπάρχουν μεγάλα γήπεδα. Η χρήση χονδρεμπορίου με την παλιά έννοια (166/87), καταργείται. Εν τέλει, όπως και στο παρελθόν, η ανέγερση υπεραγορών καθίσταται πολεοδομικά ουσιαστικά αδύνατη.

Οποιος ιδιοκτήτης επιθυμεί μεγαλύτερο ΣΔ στο οικόπεδο του πέραν του ισχύοντος να μπορεί με την διαδικασία της ταυτότητας του κτιρίου να προσθέτει όσο επιθυμεί μέχρι 50% πέραν αυτού, πληρώνοντας αντίστοιχο τίμημα στο πράσινο ταμείο η όπου αλλού προβλέπεται.
Είναι μία «προτακτοποίηση» του μελλοντικού αυθαιρέτου το οποίο σίγουρα θα δημιουργηθεί λόγω των πολύ μικρών συντελεστών οι οποίοι ισχύουν.
Είναι μια πρωτοποριακή ιδέα και θα λύσει πολλά προβλήματα και θα φέρει επενδύσεις….όλοι θα το χειροκροτήσουν….!!!!σκεφτείτε το..!!!

– Μειώνεται ο συντελεστής δόμησης οριζόντια σε όλες τις εκτάσεις εκτός σχεδίου και ιδιαίτερα μειώνεται κατά 50% ο σ.δ. για βιομηχανίες. Με την μείωση της επιτρεπόμενης δόμησης μειώνεται η αξία των ιδιοκτησιών, εφ’ όσον κτίζουν με τις νέες διατάξεις…
– αα. Δεν υπάρχει η χρήση Κέντρα δεδομένων (Data Centers) και εννοεί μάλλον τα Κέντρα Αποθήκευσης και Διανομής (ΚΑΔ)
– Επειδή οι ρυθμίσεις του ΦΕΚ 270/Δ/85 & ΦΕΚ 538/Δ/78 στις γενικές διατάξεις αλλά και τις επί μέρους επόμενα άρθρα έχουν πολύ περισσότερες αναγκαίες ρυθμίσεις περί κάλυψης/παρεκκλίσεων κλπ θα πρέπει να συμπληρωθεί διάταξη που να αναφέρει ότι κατά τα άλλα ισχύουν τα παλαιότερα άρθρα όπου δεν έρχονται σε αντίθεση (κακή νομοθέτηση δλδ αλλά απαραίτητη εφ΄ όσον δεν τροποποιούνται απευθείας τα εν λόγω άρθρα)

TO 0,20 ΓΙΝΕΤΑΙ 0,18 . ΓΙΑ ΠΙΟ ΛΟΓΟ ΑΥΤΗ Η ΠΕΡΙΚΟΠΗ ??? ΠΟΙΟ ΕΙΝΑΙ ΤΟ ΩΦΕΛΟΣ ??? ΤΟ ΙΔΙΟ ΓΙΑ ΤΟ 0,54 ΤΟ ΙΔΙΟ ΓΙΑ ΤΟ 0,27 . ΤΙ ΝΟΗΜΑ ΕΧΕΙ ??? ΑΣΤΕΙΑ ΠΡΑΓΜΑΤΑ.

Σε αγροτεμάχια με κλίση πόσο υπόγειο μπορεί να κτιστεί πέραν της μέγιστης επιτρεπόμενης επιφάνειας???
Κατά τα άλλα το νομοσχέδιο το βρίσκω απόλυτα λογικό, διότι δεν απαξιώνει την περιουσία των πολιτών που διαθέτουν εκτός σχεδίου γήπεδα!!!

Α Π Ο Σ Π Α Σ Μ Α
από το πρακτικό της 18/02-08-2020 έκτακτης
Συνεδρίασης του Δημοτικού Συμβουλίου Τήνου με τηλεδιάσκεψη
Αριθ. απόφασης : 81/2020

Ζητάμε κατά προτεραιότητα :
1. από τους κ. βουλευτές Κυκλάδων να μην ψηφίσουν το παρόν σχέδιο νόμου και να ζητήσουν την απόσυρσή του
ως καταστροφικό για τις τοπικές κοινωνίες, την περιουσία των πολιτών
2. από την ΠΕΔ, την ΚΕΔΕ, τον Δικηγορικό Σύλλογο Σύρου, τους μηχανικούς της Τήνου και γενικά
όλους τους φορείς να ζητήσουν παράταση της δημόσιας διαβούλευσης έως 31.10.2020 όπως είχε ζητηθεί με το
υπ’ αριθμ πρωτοκόλλου 8340/31.08.2020 έγγραφο του Δημάρχου Τήνου προς το Υπουργείο Περιβάλλοντος και
Ενέργειας..
3. Διαφορετικά να γίνουν δεκτές όλες οι παρακάτω τροποποιήσεις επί των άρθρων :

Άρθρο 29
Προτείνονται οι μελέτες που έχουν ήδη κατατεθεί και πρωτοκολληθεί στο ΣΑ, στις αρχαιολογικές υπηρεσίες ή σε υπηρεσίες που απαιτούν πλήρη αρχιτεκτονική μελέτη και μελέτη διαγράμματος δόμησης, καθώς και έργα που βρίσκονται σε εξέλιξη να συνεχίσουν να εξετάζονται με τον ίδιο σδ και τους ίδιους όρους δόμησης που ίσχυαν κατά την ημέρα κατάθεσής τους.

άρθρο 29 : παρ. 1 : ο ΣΔ να παραμείνει 0,2
Η μείωση στο 0,18 δεν επιτυγχάνει τίποτα ! μόνο προβλήματα δημιουργεί.

Σχετικά με την κατάργηση, όπως διαφαίνεται από το παρόν νομοσχέδιο,των παρεκκλίσεων ως προς τους όρους δόμησης για τις υπεραγορές σε εκτός σχεδίου περιοχές, προκύπτει σοβαρότατο κώλυμα στις επενδύσεις μεγάλων εμπορικών εταιριών στην χώρα μας. ΜΕΓΑΛΑ ΕΜΠΟΡΙΚΑ ΚΤΙΡΙΑ (ΥΠΕΡΑΓΟΡΕΣ)καθώς και τα ΕΜΠΟΡΙΚΑ ΚΕΝΤΡΑ, τα οποία δεν έχουν τη δυνατότητα να εγκατασταθούν στις εντός σχεδίου περιοχές λόγω έλλειψης ελεύθερων προς εκμετάλλευση χώρων, μόνη δυνατότητα για την εγκατάστασή τους αποτελούν οι εκτός σχεδίου περιοχές, αρκεί βέβαια να το επιτρέπουν δεσμεύσεις ως προς τις χρήσειςγης από Γ.Π.Σ., ΖΟΕ και ΣΧΟΑΑΠ. Με όρους δόμησης μέχρι 0,20 της συνολικής έκτασης του γεωτεμαχίου και με τη διαδικασία έγκρισης παρέκκλισης από τα Σ.ΥΠΟ.Θ.Α., βάσει του Άρθρου 5 του από 24.05.1985 Π.Δ/τος, δύναται η έκδοση της Οικοδομικής Άδειας.
Τροποποιώντας το συγκεκριμένο άρθρο και μη δίνοντας αυτήν τη δυνατότητα της παρέκκλισης ως προς τους όρους δόμησης, και με 600τ.μ. μέγιστη εκμετάλλευση στα καταστήματα εκτός σχεδίου, γίνεται αντιληπτό πως δεν υπάρχει η δυνατότητα νέων σοβαρών και μεγάλων επενδύσεων και έργων με μέγεθος κτιρίων από 2.000τ.μ. και άνω, που είναι το ελάχιστο τυπικό μέγεθος κτιρίου μίας πολυεθνικής ή και τοπικής υπεραγοράς. Για τα εμπορικά κέντρα βέβαια οι κτιριακές απαιτήσεις μπορούν να φτάσουν σε πολλές χιλιάδες τετραγωνικά μέτρα.
Να τονιστεί βέβαια, πως ο μέγιστος συντελεστής που ισχύει είναι ήδη ελάχιστος (0,20 δόμηση και 20% κάλυψη), συνεπώς οι εμπορικές χρήσεις μπορούν να χωροθετηθούν σε πολύ μεγάλες εκτάσεις, χωρίς να επιβαρύνουν την ευρύτερη εκτός σχεδίου περιοχή.
Να αναφερθεί πως η δυνατότητα αυτή δεν μπορεί να θεωρηθεί παρωχημένη, διότι σε πολλές χώρες η χωροθέτηση μεγάλων εμπορικών επιχειρήσεων, γίνεται εκτός των πόλεων, παρά το όριο μεγάλων οδικών αρτηριών, με τρόπο που εξασφαλίζεται η ασφαλής πρόσβαση των πελατών.
Πρέπει λοιπόν να μην σταματήσει αυτή η δυνατότητα και στη χώρα μας, αλλά να γίνεται με τον ισχύοντα τρόπο αδειοδότησης που διασφαλίζει τους όρους και τις προϋποθέσεις μίας τέτοιας εγκατάστασης (έλεγχοι ως προς τα δασικά, τα αρχαιολογικά, τα κυκλοφοριακά ζητήματα, και ό,τι άλλο απαιτείται).

να επιτρέπεται η κατασκευή υπογείων για χώρους στάθμευσης

Αναφορικά με τις βιομηχανίες και την εφοδιαστική ο καθορισμός Σ.Δ. σε 0,6 δημιουργεί σημαντικά προβλήματα στον Σ.Ο., καθώς αυτός μειώνεται. Προτείνεται να διερευνηθεί η δυνατότητα αύξησης του όγκου
που τον χρειάζονται ιδιαιτέρως παραγωγικοί τομείς αιχμής, όπως η εφοδιαστική, αλλά και ορισμένοι κλάδοι βιομηχανίας. Αντίστοιχα, θα πρέπει να υπάρχει πρόβλεψη για το ύψος ώστε να επιτρέπεται ικανοποιητικό μέγεθος όγκου.

Επικαιροποίηση των όρων δόμησης των Οργανωμένων Τουριστικών Κατασκηνώσεων.
Προτεινόμενη ρύθμιση.
Όροι δόμησης Οργανωμένων Τουριστικών Κατασκηνώσεων με ή χωρίς οικίσκους (camping)
1.Ελάχιστο εμβαδόν γηπέδου 8.000 τ.μ., όπως ορθώς προτείνεται στο σχέδιο νόμου, έτσι ώστε να αποφεύγεται η δημιουργία μη βιώσιμων μονάδων με αρνητικό οικονομικό και περιβαλλοντικό αποτύπωμα.
2.Συντελεστής δόμησης: Ο εκάστοτε συντελεστής δόμησης που ισχύει για τα τα καταλύματα της υποπερίπτωσης αα΄της περίπτωσης α της παραγ. 2 του άρθρου 1 του ν. 4276/2014 155 Α΄) ήτοι ξενοδοχεία.
3.Μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος επτά μέτρα και πενήντα εκατοστά (7,50 μ.) με δύο (2) επιτρεπόμενους ορόφους.
4.Κατασκευή υπογείων για βοηθητικές χρήσεις και αποθηκευτικούς χώρους.
5.Άρση του περιορισμού της μέγιστης συνολικής εκμετάλευσης (δόμηση) των δύο χιλιάδων (2.000) τ.μ. όπως ορθώς δεν προβλέπεται στο υπό διαβούλευση σχέδιο νόμου.
Προτείνουμε επίσης οι Οργανωμένες Τουριστικές Κατασκηνώσεις να έχουν την δυνατότητα να διακρίνονται σε:
1.Απλής μορφής Οργανωμένες Τουριστικές Κατασκηνώσεις με ή χωρίς οικίσκους (camping) που ανεγείρονται σε γήπεδα με ελάχιστο εμβαδό 8 στρεμμάτων.
2.Απλής μορφής Οργανωμένες Τουριστικές Κατασκηνώσεις με ή χωρίς οικίσκους (camping) που ανεγείρονται σε συνδυασμό με Ειδική Τουριστική Υποδομή σε γήπεδα με ελάχιστο εμβαδόν μεγαλύτερο των 18 στρεμμάτων.
3.Μικτής μορφής Οργανωμένες Τουριστικές Κατασκηνώσεις με ή χωρίς οικίσκους (camping) που ανεγείρονται σε συνδυασμό:
•Με τα καταλύματα της υποπερίπτωσης αα΄ της περίπτωσης α΄της παραγράφου 2 του ν.4276/2014 ήτοι ξενοδοχεία, σε διακριτούς χώρους ενιαίου γηπέδου με ελάχιστο εμβαδόν μεγαλύτερο των 30 στρεμμάτων.
•Με τα καταλύματα της υποπερίπτωσης ββ΄της περίπτωσης β΄της πραγράφου 2 ήτοι τουριστικές επιπλωμένες κατοικίες του ν. 4276/2014 (155 Α΄) σε διακριτούς χώρους ενιαίου γήπεδου με εμβαδόν μεγαλύτερο των 50 στρεμμάτων και
•Με εγκαταστάσεις Ειδικής Τουριστικής Υποδομής σε γήπεδα με ελάχιστο εμβαδόν μεγαλύτερο των 60 στρεμμάτων.
Η τροποποίηση τους επιβάλλεται γιατί έχουν εκλείψει αφ’ενός μεν οι λόγοι εφαρμογής των ειδικών διατάξεων αφ’ετέρου δε γιατί οι οργανωμένες τουριστικές κατασκηνώσεις είναι από το 2006. ν. 3498/2006 (230 Α’) και ν. 4276/2014 (155 Α΄) κύρια ξενοδοχειακά καταλύματα που ιδρύονται σύμφωνα με τις διατάξεις της υ.α. 14129/2015 (Β΄1476) «Καθορισμός τεχνικών και λειτουργικών προδιαγραφών οργανωμένων τουριστικών κατασκηνώσεων» και κατατάσσονται σε κατηγορίες του ενός (1) έως πέντε (5) αστέρων.
Αιτιολογική έκθεση.
Με τις ανωτέρω προτεινόμενες ρυθμίσεις
•Εκσυγχρονίζονται οι όροι δόμησης και αίρονται οι περιορισμοί που λειτουργούν απαγορευτικά στην ανάπτυξη και τον εκσυγχρονισμό των Οργανωμένων Τουριστικών Κατασκηνώσεων.
•Καθίσταται εφικτή η εφαρμογή του συνόλου των διατάξεων της υ.α. 14129/2015 Καθορισμός τεχνικών και λειτουργικών προδιαγραφών οργανωμένων τουριστικών κατασκηνώσεων, που λόγω των περιοριστικών όρων δόμησης παραμένουν αδρανείς.
•Επιτυγχάνεται η προσέλκυση νέων επενδυτών και απελευθερώνεται η δημιουργία μονάδων ανάλογου μεγέθους, προϊόντος και οικονομικής κλίμακας με αυτές που λειτουργούν στους ανταγωνιστικούς προορισμούς.
•Ξεπαγώνουν επενδύσεις που αδυνατούν να υλοποιηθούν.
•Εναρμονίζονται οι όροι δόμησης με αυτούς που διέπουν τα υπόλοιπα κύρια ξενοδοχειακά καταλύματα.
•Επιλύονται χρόνια προβλήματα και παρέχεται η δυνατότητα αναβάθμισης και κατάταξης σε ανώτερη κατηγορία αστέρων, σημαντικού αριθμού υφιστάμενων μονάδων κάμπινγκ.
•Δημιουργείται προστιθέμενη αξία στο καταλυματικό προϊόν της χώρας
•Δημιουργούνται νέες θέσεις εργασίας και επιμηκύνεται η τουριστική περίοδος.
Υφιστάμενες Οργανωμένες Τουριστικές Κατασκηνώσεις
Όσον αφορά τις υφιστάμενες Οργανωμένες Τουριστικές Κατασκηνώσεις που δομήθηκαν στο παρελθόν υπό το καθεστώς διαφορετικών χωροταξικών, πολεοδομικών και περιβαλλοντικών διατάξεων είναι αναγκαίο να διασφαλισθεί με διάταξη στον νόμο ότι δεν θα εμποδίζεται (λόγω αλλαγής χρήσεων γης, επέκτασης πολεοδομικών σχεδίων, κλπ) η συνέχιση της λειτουργίας τους, η δυνατότητα επέκτασης, εκσυγχρονισμού και εμπλουτισμού του προϊόντος τους.

Με το παρόν άρθρο τροποποιούνται οι ισχύοντες συντελεστές δόμησης για τις περιοχές εκτός σχεδίου και για το σύνολο των χρήσεων. Ο γενικά οριζόμενος μέγιστος σ.δ. μειώνεται κατά 10% (από 0,2 σε 0,18), ενώ το ίδιο ποσοστό μείωσης προβλέπεται κατά μέσο όρο και για τους μέγιστους συντελεστές που ειδικότερα ορίζονται για συγκεκριμένες χρήσεις. Πρόκειται για μία σημαντική και με θετικό πρόσημο αλλαγή, η οποία περιορίζει τη μέγιστη εκμετάλλευση των γηπέδων και κατά συνέπεια -και σε συνδυασμό με άλλες προβλέψεις- μπορεί να συντελέσει στον περιορισμό της διάχυτης εκτός σχεδίου δόμησης. Πρέπει ωστόσο να επισημανθεί ότι πρόκειται για μια οριακή μείωση των συντελεστών δόμησης, η οποία είναι αμφίβολο εάν μπορεί να επιφέρει τα αναγκαία αποτελέσματα ακόμα και στο περιορισμένο πλαίσιο που αρθρώνει το σχέδιο νόμου.
Επισημαίνεται επίσης ότι, για τις βιοτεχνικές και βιομηχανικές εγκαταστάσεις εκτός σχεδίου [παρ. 2(β)], το νομοσχέδιο ενσωματώνει την αντίστοιχη πρόβλεψη για σ.δ. 0,6 που καθιέρωσε το Ειδικό Πλαίσιο ΧΣΑΑ για τη Βιομηχανία (ΑΑΠ 151/2009, άρθ. 7), έναντι του προβλεπόμενου σ.δ. 0,9 κατά το άρθρο 4 του π.δ. 24/315.1985 (Δ’ 270).

Είμαι μελετητής μηχανικός, και από εταιρείες που διαθέτουν υπεραγορές τροφίμων (Supermarket) σε εκτός σχεδίου περιοχές μου έχει ζητηθεί να μελετήσω προσθήκη πρατηρίων καυσίμων και να εκδώσω τις σχετικές άδειες. Όμως, ενώ τα εκτός σχεδίου γήπεδα έχουν συνήθως μεγάλες επιφάνειες (συνήθως άνω των 10 στρεμμάτων, ώστε να προκύπτει κάλυψη (με το 20%) τουλάχιστον 2.000 μ2, εν τούτοις η προσθήκη πρατηρίου δεν είναι εφικτή, διότι με βάση το ΦΕΚ 270 Δ΄/85 τα πρατήρια έχουν μέγιστη κάλυψη 10%. Δηλ. παρουσιάζεται το τραγελαφικό φαινόμενο ότι για να προσθέσω ένα μικρό κτίσμα πρατηρίου περίπου 40 μ2, ώστε να προκύψει καθαρή επιφάνεια τουλάχιστον 30 μ2 που απαιτεί η νομοθεσία των πρατηρίων (βλ. ΠΔ 118/06 – Α΄ 119) θα πρέπει …να κατεδαφίσω το μισό supermarket για να φθάσω στην κάλυψη του 10% δηλ. να εναρμονιστεί η κάλυψη της υπεραγοράς (20%) με τη δυσμενέστερη κάλυψη (10%) του πρατηρίου !! Ας επισημανθεί ότι δεν επιχειρείται «καταστρατήγηση» π.χ. να ανεγείρω κτήριο με βιομηχανική χρήση (30%) και στη συνέχεια να το χρησιμοποιήσω «λαθραία» για υπεραγορά, είναι απόλυτα σαφές ότι προσθέτω ~ 40 μ2 σε (τουλάχιστον) 2.000 μ2 δηλ. ένα ποσοστό της τάξεως μόλις του 2%. Σημειώνεται ότι και στο ΠΔ της 6.10.1978 (ΦΕΚ Δ΄538) στο άρθρο 11 προβλέπεται : «Επί γηπέδων προοριζομένων δι’ ανέγερσιν κτιρίων ειδικής χρήσεως πλην γραφείων και καταστημάτων, είναι δυνατή η κατασκευή γραφείων Διοικήσεως ως και κατοικίας προοριζομένης δια την στέγασιν του Διευθυντού και των φυλάκων, εφ’ όσον αύτη κρίνεται απαραίτητος, πιστοποιουμένου τούτου δι’ εγκρίσεως του φορέως ο οποίος είναι αρμόδιος δια την έγκρισιν των ειδικής φύσεως κτιρίων αναλόγως της περιπτώσεως. Η ως άνω ειδική κατασκευή προσμετρείται εις τον συντελεστήν δομήσεως του γηπέδου» δηλ. σύμφωνα με το άρθρο 11 του ΠΔ 6.10.1978 είναι δυνατή η κατασκευή κατοικίας διευθυντή και φυλάκων καθώς και γραφείων διοικήσεως (που έχουν μειωμένο ποσοστό κάλυψης σε σχέση με το 30% της βιομηχανίας) σε βιομηχανικό εκτός σχεδίου, εφόσον βέβαια εγκρίνεται από τον φορέα που είναι αρμόδιος για την έγκριση της άδειας τους (πχ Διεύθυνση Βιομηχανίας).

Με εκτίμηση
Καλκίνης Δημήτρης
Κηφισίας 210 – Χαλάνδρι
210 8019287
^[1]
[2]

Ειδικά για τα μεγάλα εμπορικά καταστήματα τύπου praktiker, ikea κ.λπ. αλλά και για τις υπεραγορές – supermarket το μέγεθος 600τμ, χωρίς τη δυνατότητα παρέκκλισης έστω και μέχρι το γενικό ΣΔ 0,18 θα σημαίνει τέλος της δραστηριότητας.

Τα καταστήματα αυτά χωροθετούνται με κάποιο πλάνο οικονομικά βιώσιμου μεγέθους μονάδας βάσει των συχνά διεθνών προδιαγραφών τους. Εντός σχεδίου είναι πολύ σπάνια η ύπαρξη οικοπέδων κατάλληλου μεγέθους αλλά και κόστους αγοράς για την εγκατάσταση των επιχειρήσεων αυτών. Επειδή εκτός σχεδίου με πλαφόν 600τμ δεν θα μπορούν να δημιουργηθούν οικονομικά βιώσιμα καταστήματα, επειδή οργανωμένοι υποδοχείς εμπορικών δραστηριοτήτων δεν προβλέπονται, επειδή σαν δραστηριότητα δεν παρουσιάζουν τα απαιτούμενα χαρακτηριστικά υπερτοπικής κλίμακας – στρατηγικής σημασίας για να είναι επιλέξιμες για Ειδικό Πολεοδομικό Σχέδιο, τεκμαίρεται ότι η μόνη δυνατότητα θα είναι να χωροθετηθούν σε περιοχές προβλεπόμενων οικιστικών επεκτάσεων όπου η γη θα είναι φθηνότερη και αδόμητη, αναμένοντας αν και όταν θα ολοκληρωθεί ο πολεοδομικός σχεδιασμός της περιοχής (Ρυμοτομικό Σχέδιο Εφαρμογής) για να εκμεταλλευτούν τους νέους συντελεστές δόμησης.
Αυτό δεν είναι βιώσιμο μοντέλο ανάπτυξης για μια διεθνή ή έστω απλά μεγάλη αλυσίδα καταστημάτων, συνεπώς στην περίπτωση αυτή θα πρέπει κατ΄ ελάχιστο να δομούνται με τον κανόνα (Σ.Δ. 0,18) αν όχι με τη μέχρι σήμερα παρέκκλιση (Σ.Δ. 0,2).

Σε σχέση με τη μείωση του ΣΔ βιομηχανικών εγκαταστάσεων από 0,9 σε 0,6
Παρόλο που για τη διαφορετική «βαριά βιομηχανία» της χώρας, δηλαδή τον τουρισμό, δημιουργούνται ειδικά εργαλεία ανάπτυξης μεσαίων και μεγάλων καταλυμάτων εκτός σχεδίου πόλεως με ευνοϊκότερους συντελεστές από την κατά κανόνα εκτός σχεδίου δόμηση – ήτοι τα Σύνθετα και τα Μικτά τουριστικά καταλύματα – για τον τομέα της βιοτεχνίας – βιομηχανίας και αποθήκευσης δεν δημιουργούνται ανάλογες προβλέψεις. Ωστόσο είναι ξεκάθαρο πως και ο δευτερογενής βιομηχανικός τομέας συνδέεται άμεσα με εντοπισμένους πόρους, όπως και ο τουρισμός, και έχει την ανάγκη ευέλικτης χωροθέτησης. Με το άρθρο 31 του εν λόγω νομοσχεδίου, πολύ ορθώς, δίνονται αντισταθμιστικά ενισχύσεις στους συντελεστές δόμησης των εντός σχεδίου περιοχών Επιχειρηματικών Πάρκων και άλλων οργανωμένων υποδοχέων. Ωστόσο Μεγάλες Μεμονωμένες Μονάδες που συχνά συνδέονται με κάποιο πόρο (μετάλλευμα) ή ακόμα και υποδομή (λιμενική κλπ) να μπορούν να αναπτυχθούν με όρους αντίστοιχους των εντός σχεδίου οικοπέδων επιχειρηματικών πάρκων. Στο παρόν θα έπρεπε να περιληφθούν λοιπόν και να τεθούν υπό διαβούλευση οι όροι και προϋποθέσεις με τους οποίους μια μεμονωμένη βιομηχανική μονάδα, ή μονάδα logistics, θα μπορεί να αυτό-διαχειριστεί το πολεοδομικό της καθεστώς, όπως γίνεται και με τα Σύνθετα/Μικτά καταλύματα.
Περιττεύει μάλλον η επανάληψη κρούσης του κώδωνα ότι η μείωση του Συντελεστή Δόμησης στη βιομηχανία κατά 33% αποτελεί ουσιαστικά ένα μέτρο έμμεσης πίεσης των νόμιμα υφιστάμενων εκτός σχεδίου βιομηχανιών σε μετεγκατάσταση προς οργανωμένους υποδοχείς για ακόμη μια φορά χωρίς οικονομικά κίνητρα. Ταυτόχρονα η μείωση του ΣΔ επιφέρει άμεση ανάσχεση της βιομηχανικής ανάπτυξης αφού πολλές μονάδες έχουν σήμερα ανεγερθεί μερικώς και χωρίς να εξαντλούν το Συντελεστή τους βάσει κάποιου οικονομικά βιώσιμου αναπτυξιακού πλάνου το οποίο, αν ψηφιστεί το παρόν, δεν θα είναι πια βιώσιμο για την εκάστοτε επιχείρηση. Ομοίως περιττεύει και η χιλιοειπωμένη αναφορά στο γεγονός ότι οι «προβλεπόμενοι» από ΓΠΣ ΣΧΟΟΑΠ ΖΟΕ κλπ υποδοχείς σήμερα είναι συχνά μη πολεοδομημένοι, ενδεχομένως αναποτελεσματικά χωροθετημένοι στο πλαίσιο μιας απαρχαιωμένης λογικής όπως φαίνεται από τα παραδείγματα άτυπων βιομηχανικών συγκεντρώσεων και υπό ανύπαρκτο καθεστώς διαχείρισης και διασύνδεσης με την υπόλοιπη παραγωγική αλυσίδα. Ο σχεδιασμός αυτός, τουλάχιστον από ότι διαφαίνεται στα πλάνα της κυβέρνησης, θα αντικατασταθεί από Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια τα οποία θα ανανεώσουν τις χωροθετήσεις αυτές και ενδεχόμενα να προβλέψουν και άλλους νέους υποδοχείς.
Στο πλαίσιο αυτό προτείνεται:
– Α) Να προβλεφθεί μεταβατική περίοδος ισχύος των σημερινών (ΦΕΚ 270/Δ/1985 και 538/Δ/1978) συντελεστών και παρεκκλίσεων μέχρι την ολοκλήρωση της πολεοδόμησης – ρυμοτόμησης των οργανωμένων υποδοχέων που θα προβλεφθούν από τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια εκάστου Δήμου, και
– Β) Να τεθεί άμεσα σε διαβούλευση το πλαίσιο καθορισμού όρων και περιορισμών δόμησης οργανωμένου υποδοχέα μεμονωμένης μονάδας με το οποίο μια μεσαία – μεγάλη εγκατάσταση θα μπορεί να αυτό-διαχειριστεί το πολεοδομικό καθεστώς της ώστε να μπορεί να υπάρχει μέτρο σύγκρισης των προτεινόμενων συντελεστών.

Είμαστε ιδιοκτήτες camping, το οποίο λειτούργησε υπό τη διαχείριση του ΕΟΤ από το 1965 και λειτουργεί υπό τη δική μας διαχείριση από το 2004 σε ακίνητο της ΕΤΑ ΑΕ.

Στα πλαίσια της διαβούλευσης του σχεδίου νόμου «Εκσυγχρονισμός της Χωροταξικής και Πολεοδομικής Νομοθεσίας» θα θέλαμε να καταθέσουμε τις προτάσεις μας και τις παρατηρήσεις μας:

1. Σσχετικά με την ολοκλήρωση της θεσμοθέτησης της νέας μορφής Κυρίων Τουριστικών Καταλυμάτων, των Glamping (άρθρο 32 του υπό διαβούλευση νομοσχεδίου)
2. Σχετικά με την επικαιροποίηση και τροποποίηση των όρων δόμησης των Οργανωμένων Τουριστικών Κατασκηνώσεων (camping) και των Glamping (άρθρο 29 του υπό διαβούλευση νομοσχεδίου)

1. Με τα Άρθρα 36 – 41 του ΤΡΙΤΟΥ ΜΕΡΟΥΣ «ΣΗΜΑ ΠΙΣΤΟΠΟΙΗΣΗΣ GLAMPING» του Ν.4688/2020 (ΦΕΚ 101/Α/24-5-2020) «Ειδικές μορφές τουρισμού, διατάξεις για την τουριστική ανάπτυξη και άλλες διατάξεις» και πιο συγκεκριμένα:

Στο άρθρο 36 (i) ορίζεται ο όρος «glamping» ως η εμπειρία πολυτελούς διαμονής στη φύση, σε τουριστικά καταλύματα στην ύπαιθρο, που ανεγείρονται σε εκτός σχεδίου περιοχές και περιλαμβάνουν διαφοροποιημένους τύπους διαμονής σε δομές ήπια εναρμονισμένες στο φυσικό περιβάλλον, συνδυάζοντας υψηλή αισθητική και παροχή αναβαθμισμένων υπηρεσιών (ii) ορίζονται τα ποιοτικά κριτήρια glamping τα οποία είναι τα εξής: α) διαμονή σε άρτια και ποιοτικά εξοπλισμένα διαφόρων τύπων και μεγεθών κατασκηνωτικά μέσα ή ημιμόνιμες δομές υψηλής αισθητικής σε κελύφη ιδιαίτερου αρχιτεκτονικού σχεδιασμού που δύνανται να συναρμολογούνται και να αποσυναρμολογούνται ή να μεταφέρονται, όπως ενδεικτικά θολωτές δομές (domes), γιούρτες (yurts), πασαλοκαλύβες. β) εναρμόνιση των κατασκηνωτικών μέσων και ημιμόνιμων δομών με το φυσικό περιβάλλον με τη μικρότερη δυνατή επέμβαση σε αυτό, γ) χρήση υλικών στο σύνολο της εγκατάστασης φιλικών προς το φυσικό περιβάλλον, δ) προώθηση δραστηριοτήτων θεματικού τουρισμού – ειδικών μορφών τουρισμού, όπως περιγράφονται στον ν. 4582/2018 (Α’ 208) και (iii) θεσμοθετείται η Πιστοποίηση τουριστικών καταλυμάτων με Σήμα Glamping

Στο Άρθρο 37 θεσμοθετείται η Διαδικασία χορήγησης Σήματος Glamping.

Στο Άρθρο 38 ορίζεται το Πρότυπο λειτουργικών προδιαγραφών glamping και φορείς πιστοποίησης.

Θεωρούμε, λοιπόν, απαραίτητο να περιληφθεί η νέα αυτή ανεξάρτητη μορφή Κυρίων Τουριστικών Καταλυμάτων των Glamping στο Άρθρο 32 του υπό διαβούλευση νομοσχεδίου – «Ρυθμίσεις για οργανωμένη τουριστική ανάπτυξη – Τροποποίηση του άρθρου 29 του ν. 2545/1997 και του του άρθρου 9 του ν. 4002/2011» ως υποπαράγραφος της παραγράφου α. Κύρια ξενοδοχειακά καταλύματα.

Με τη ρύθμιση, που σας προτείνουμε λαμβάνοντας υπ’ όψιν το παγκόσμιο τουριστικό περιβάλλον, θα εκσυγχρονιστεί το νομοθετικό πλαίσιο, το οποίο διέπει το εγχώριο τουριστικό μας προϊόν και θα αναβαθμίστει η θέση της χώρας στο παγκόσμιο περιβάλλον ανταγωνιστικότητας, όπου αυτή τη στιγμή υστερεί λόγω του θεσμικού αυτού ελλείματος.

Ως ισοτόπους αναφοράς παραθέτουμε τους παρακάτω δύο, όπου παρουσιάζεται ξεκάθαρα η ποικιλία καταλυμάτων glamping, οι τιμοκατάλογοι των καταλυμάτων αυτών, καθώς και η παγκόσμια αγορά glamping:

^[3]

^[4]

2. Στο άρθρο 29 του υπό διαβούλευση σχεδίου νόμου «Εκσυγχρονισμός της Χωροταξικής και Πολεοδομικής Νομοθεσίας» o μέγιστος συντελεστής δόμησης για τις οργανωμένες Τουριστικές Κατασκηνώσεις (camping) ορίζεται σε 0,1.

Το μέτρο αυτό κατ΄αρχήν μας βρίσκει σύμφωνους.
Επίσης ορθώς προτείνεται στο υπό διαβούλευση σχέδιο νόμου διότι ήταν απολύτως αναγκαία η άρση του περιορισμού της μέγιστης συνολικής εκμετάλλευσης (δόμησης) των δύο χιλιάδων (2.000) τ.μ., διότι προς το παρόν μια μονάδα π.χ. 70 στρεμμάτων κτίζει τα ίδια τ.μ. με αυτά που δικαιούται να κτίσει μια μονάδα 20 στρεμμάτων, ενώ είναι αυτονόητο ότι, οι δύο αυτές μονάδες έχουν εντελώς διαφορετικές ανάγκες αλλά και δυνατότητες.

Θεωρούμε όμως ότι το πλαίσιο δόμησης θα μπορούσε να βελτιωθεί εφόσον:
(α) συμπεριληφθούν και τα glamping στα μέτρα αυτά
(βα) ισχύσει για τα camping και τα glamping ο εκάστοτε συντελεστής δόμησης που ισχύει για τα ξενοδοχεία
(ββ) επιτραπεί η κατασκευή υπόγειων και υπόσκαφων κατασκευών για βοηθητικές χρήσεις και αποθηκευτικούς χώρους οι οποίοι κρίνονται απολύτως αναγκαίοι για την επίτευξη παροχής πολύ υψηλών υπηρεσιών.

Οι βελτιώσεις αυτές υπαγορεύονται από το γεγονός ότι, οι οργανωμένες τουριστικές κατασκηνώσεις είναι πλέον (Ν.3498/2006 ΦΕΚ 230Α και Ν.4276/2014 ΦΕΚ 155Α) κύρια ξενοδοχειακά καταλύματα που ιδρύονται σύμφωνα με τις διατάξεις της ΥΑ14129/2015 ΦΕΚ 1476Β «Καθορισμός τεχνικών και λειτουργικών προδιαγραφών οργανωμένων τουριστικών κατασκηνώσεων» και κατατάσσονται σε κατηγορίες του ενός (1) έως πέντε (5) αστέρων.

Με τις προτεινόμενες βελτιώσεις:

A. Δημιουργείται προστιθέμενη αξία στο καταλυματικό προϊόν της χώρας

B. Εναρμονίζονται οι όροι δόμησης με αυτούς που διέπουν τα υπόλοιπα κύρια ξενοδοχειακά καταλύματα

C. παρέχεται η δυνατότητα αναβάθμισης και κατάταξης στην ανώτατη κατηγορία 5 αστέρων, σημαντικού αριθμού υφιστάμενων μονάδων camping και glamping καθώς καθίσταται εφικτή η εφαρμογή του συνόλου των διατάξεων της υ.α. 14129/2015 «Καθορισμός τεχνικών και λειτουργικών προδιαγραφών οργανωμένων τουριστικών κατασκηνώσεων», οι οποίες λόγω της αντίφασης με τους υφιστάμενους περιορισμούς των όρων δόμησης δυστυχώς δεν μπορούν να υλοποιηθούν και παραμένουν αδρανείς.

D. Επιτυγχάνεται η προσέλκυση νέων επενδυτών και Ξεπαγώνουν επενδύσεις που αδυνατούν να υλοποιηθούν.

Ελένη Γαρυφάλλου
ΜΠΑΤΗΣ ΑΕ

Στην παρ. 1 καθορίζεται μέγιστος Σ.Δ. 018
Στην παρ. 2 καθορίζονται οι Σ.Δ. κατά περίπτωση
Στην περιπτ. (ε) καθορίζεται ο Σ.Δ. προκειμένου για
«Αμιγή κτίρια εμπορικών καταστημάτων της περ. 10
και αμιγών κτιρίων γραφείων η μεγίστη εκμετάλλευση ανέρχεται σε 600 τ.μ.»

Δεν γίνεται καμμιά απολύτως αναφορά για την περιπτ. 10.3 Υπεραγορές, για τις οποίες η μέχρι του παρόντος ισχύουσα Νομοθεσία προέβλεπε ποσοστό κάλυψης 20% Σ.Δ. 0,20 και ύψος 9μ.
Καταργείται δηλαδή η δυνατότητα κατασκευής αυτών των έργων μέχρι την ολοκλήρωση των Τ.Π.Σ. ή ερμηνεύω εσφαλμένα την διάταξη.
Και προ πάντων ποια η πρόβλεψη για τις εν εξελίξει δραστηριότητες υπεραγορών που έλαβαν ήδη εγκρίσεις, (ίδρυσης, Περιφερειακού Συμβουλίου, την προβλεπόμενη παρέκκλιση από τον Γεν. Γραμματεία της Αποκεντρωμένης Διοίκησης).
Επίσης δεν υπάρχει καμμιά πρόβλεψη Σ.Δ. για τις εφοδιαστικές εγκαταστάσεις.

2.στδ) Δηλαδή δεν ισχύουν οι προηγούμενοι περιορισμοί αποκλιμάκωσης του συντελεστή για τα ξενοδοχεία αυτής της περίπτωσης?