Άρθρο 28 – Διατάξεις γενικής εφαρμογής στην εκτός σχεδίου δόμηση

Το Άρθρο 28 θέτει προϋποθέσεις αρτιότητας/οικοδομησιμότητας για κάθε εκτός σχεδίου περιοχή της επικράτειας, χωρίς να λαμβάνει υπόψη τις ειδικές συνθήκες κάθε περιοχής. Επιβάλλει όρους δόμησης πριν να ισχύσουν τα ΤΧΣ και ΤΠΣ που ο ίδιος ο νόμος ορίζει. Ακόμα περισσότερο, δεν ορίζει εξαιρέσεις για τα ειδικά Π.Δ. ή Χωροταξικών σχεδίων που ήδη ισχύουν.
Για παράδειγμα στη Σίφνο ισχύει το Π.Δ. 668 από 5-8-2002, που κατάργησε όλες τις παρεκκλίσεις, και θέτει όρους και περιορισμούς κάποιοι από τους οποίους δεν αναφέρονται καν στο υπό συζήτηση νομοσχέδιο. (π.χ. κλίση εδάφους, απόσταση από τη θάλασσα, υποχρέωση για δεξαμενή νερού, απαγόρευση αλλοίωσης και καταστροφής μονοπατιών κλπ.) Το συγκεκριμένο Π.Δ. μελετήθηκε για τη Σίφνο, από επιστήμονες με γνώση των ειδικών συνθηκών του τόπου. Επιπλέον το νησί έχει χαρακτηριστεί ως τόπος αρχαιολογικού ενδιαφέροντος και τα τελευταία χρόνια υπάρχει ασφυκτικός έλεγχος από την Αρχαιολογική Υπηρεσία. Ως αποτέλεσμα πολλά αγροτεμάχια έχουν ήδη αποκλειστεί από την οικοδόμηση και η Σίφνος έχει μια ήπια ανάπτυξη όσο αφορά την εκτός σχεδίου δόμηση.
Προϋποθέσεις όπως 45 μέτρα πρόσωπο επί χαρακτηρισμένης δημοτικής οδού κατηγορίας Α και βάθος οικοπέδου 50 μ. είναι ουσιαστικά μη εφαρμόσιμες στη Σίφνο, με τα παλιά μονοπάτια και τα οικόπεδα με ακανόνιστο σχήμα λόγω μορφολογίας εδάφους. Τυχόν εφαρμογή του παρόντος νομοσχεδίου θα αφήσει ελάχιστα ή καθόλου οικοδομήσιμα αγροτεμάχια, θα προκαλέσει τεράστιο πλήγμα σε ιδιοκτήτες που θα δουν τη γη τους να απαξιώνεται, και οικονομική καταστροφή σε ανθρώπους που έχουν ήδη επενδύσει στη γη με βάση τους ισχύοντες κανονισμούς.
Το νομοσχέδιο ευνοεί τους κατόχους μεγάλων εκτάσεων και τους μεγάλους επενδυτές «τουριστικών υποδοχέων». Η ανάπτυξη τέτοιων μονάδων όμως είναι επιζήμια για την κλίμακα του νησιού, προκαλεί πολύ μεγαλύτερη αλλοίωση στο φυσικό περιβάλλον, και δεν ωφελεί αναπτυξιακά το ντόπιο πληθυσμό.
Είναι απαραίτητο να δηλώνεται ρητά στο προς ψήφιση Νομοσχέδιο ότι τα υπάρχοντα ειδικά διατάγματα και χωροταξικά/πολεοδομικά σχέδια κατισχύουν των διατάξεων του Άρθρου 28.

Το προτεινόμενο σχέδιο νόμου με τις αλλαγές που προβλέπει στην εκτός σχεδίου δόμησης (άρθρο 27-28-29-30-34), απαξιώνει την περιουσία των πολιτών, ακυρώνει επενδυτικές δυνατότητες, προκαλώντας οικονομική και κοινωνική αναστάτωση, εν μέσω μάλιστα της υγειονομικής και οικονομι-κής κρίσης, τα αποτελέσματα της οποίας θα μας επηρεάζουν για πολλά χρόνια.

Με το σχέδιο Νόμου καταργείται άμεσα κι επί της ουσίας η εκτός σχεδίου δόμησης. Γήπεδα που μέχρι σήμερα είχαν την δυνατότητα δόμησης μετατρέπονται σε αναξιοποίητα χωράφια, με μόνη δυνατότητα την εκποίησή τους σε «μεγαλύτερους επενδυτές». Γήπεδα που μέχρι σήμερα είναι οικοδομήσιμα – έχουν γίνει πράξεις αγοραπωλησίας, έχουν πληρωθεί φόροι, έχουν υποθηκευτεί σε τράπεζες με την τρέχουσα αξία τους, κι έχουν επενδυτικές δυνατότητες – χάνουν την οικοδομησιμότητά τους και την αξία τους.

Με το σχέδιο νόμου (άρθρο 28) απαιτείται πρόσωπο 45 μέτρων και βάθους 50μ σε χαρακτηρισμένη οδό 6μ (δημοτική οδός κατηγορίας Α) , χωρίς καμία μόνιμη παρέκκλιση, όταν στα νησιά μας δεν υπάρχουν μεγάλες ιδιοκτησίες που να πληρούν αυτές τις προϋποθέσεις. Ακόμη και τα γήπεδα που δημιουργήθηκαν μετά την 31-12-2003 ( σύμφωνα με τον Νόμο 3212/2003), με πρόσωπο 25μ σε χαρακτηρισμένη οδό, χάνουν την οικοδο-μησιμότητά τους . Η δύο χρόνων παρέκκλιση που δίνεται είναι ανέφικτη, αφού για τις αναγκαίες εγκρίσεις προς έκδοση οικοδομικής άδειας (δασαρχεία, αρχαιολογία, συμβούλιο αρχ/κης ..κλπ) απαιτείται απρόβλεπτο χρονικό διάστημα.

Ποιές υπηρεσίες και σε πόσο χρόνο θα ολοκληρώσουν τον χαρακτηρισμό των οδών, με αποτέλεσμα ακόμα και τα γήπεδα με τις προϋποθέσεις του σχεδίου να βρεθούν σε αναστολή οικοδόμησης για πολλά χρόνια.
Χωρίς δασικούς χάρτες, χάραξη αιγιαλών, οριοθέτηση ρεμάτων, Τοπικά Πολεδομικά Σχέδια, και Κύρωση οδών και κοινοχρήστων χώρων, περνάμε στην σχεδόν ολοκληρωτική απαγόρευση της εκτός σχεδίου δόμηση, κυρίως για χρήση κατοικίας.

Η κατοικία, ως κύρια, εξοχική ή τουριστική, είναι σημαντική για τα νησιά μας, μοχλός ανάπτυξης και οικονομικής και κοινωνικής ισοροπίας, η οποία με το σχέδιο νόμου πλήττεται βάναυσα, αντίθετα με άλλες «επενδυτικές» χρήσεις.

Χωρίς ουσιαστικό διάλογο (τυχαία η επιλογή του Αυγούστου για την μικρής διάρκειας διαβούλευση;) για ένα τόσο σημαντικό νομοσχέδιο που αντιμετωπίζει και ρυθμίζει την ατομική ιδιοκτησία και την τοπική οικονομία, ξαφνικά με ένα άρθρο ανατρέπεται ο μέχρι σήμερα προγραμ-ματισμός του νησιώτη, μόνιμου κάτοικου ή απόδημου ομογενή, και κάθε δυνητικού μικροεπενδυτή.

Ζητάμε την απόσυρση των άρθρων της περί εκτός σχεδίου δόμησης, μέχρι την ολοκλήρωση των βασικών χωροταξικών μελετών και σχεδίων, και την περαιτέρω διαβούλευση με απαιτούμενο χρόνο και ανοικτές διαδικασίες αυτοδιοικητικής συμμετοχής, με βάση και την νησιωτικότητα της περιοχής μας.

Σε κάθε περίπτωση ζητάμε να ισχύει παρέκκλιση για τα έως σήμερα οικοδομήσιμα γήπεδα (να μην χάσουν αναδρομικά την οικοδομησιμότητά τους) 4.000μ2 χωρίς όρους και προϋποθέσεις. Και να παραμείνει κανόνας για την εκτός σχεδίου δόμησης ο προβλεπόμενος στον ισχύοντα Ν. 3212/31-12-2003, με αρτιότητα 4000μ2 και πρόσωπο 25μ στις νέες κατατμήσεις .

Το προτεινόμενο σχέδιο νόμου με τις αλλαγές που προβλέπει στην εκτός σχεδίου δόμησης, απαξιώνει την περιουσία των πολιτών, ακυρώνει επενδυτικές δυνατότητες, προκαλώντας οικονομική και κοινωνική αναστάτωση, εν μέσω μάλιστα της υγειονομικής και οικονομικής κρίσης, τα αποτελέσματα της οποίας θα μας επηρεάζουν για πολλά χρόνια.

Με το σχέδιο Νόμου καταργείται άμεσα κι επί της ουσίας η εκτός σχεδίου δόμησης. Γήπεδα που μέχρι σήμερα είχαν την δυνατότητα δόμησης μετατρέπονται σε αναξιοποίητα χωράφια, με μόνη δυνατότητα την εκποίησή τους σε «μεγαλύτερους επενδυτές».

Γήπεδα που μέχρι σήμερα είναι οικοδομήσιμα – έχουν γίνει πράξεις αγοραπωλησίας, έχουν πληρωθεί φόροι, έχουν υποθηκευτεί σε τράπεζες με την τρέχουσα αξία τους, κι έχουν επενδυτικές δυνατότητες – χάνουν την οικοδομησιμότητά τους και την αξία τους

Με το σχέδιο νόμου (άρθρο 28) απαιτείται πρόσωπο 45 μέτρων και βάθος 50μ σε χαρακτηρισμένη οδό 6μ (δημοτική οδός κατηγορίας Α) , χωρίς καμία μόνιμη παρέκκλιση, όταν στα νησιά μας δεν υπάρχουν μεγάλες ιδιοκτησίες που να πληρούν αυτές τις προϋποθέσεις.

Χωρίς δασικούς χάρτες, χάραξη αιγιαλών, οριοθέτηση ρεμάτων, Τοπικά Πολεδομικά Σχέδια, και Κύρωση οδών και κοινοχρήστων χώρων, περνάμε στην σχεδόν ολοκληρωτική απαγόρευση της εκτός σχεδίου δόμηση κυρίως για χρήση κατοικίας. Η κατοικία, ως κύρια, εξοχική ή τουριστική, είναι σημαντική για τα νησιά μας, μοχλός ανάπτυξης και οικονομικής και κοινωνικής ισορροπίας, η οποία με το σχέδιο νόμου πλήττεται βάναυσα, αντίθετα με άλλες «επενδυτικές» χρήσεις.

Χωρίς ουσιαστικό διάλογο (τυχαία η επιλογή του Αυγούστου για την μικρής διάρκειας διαβούλευση;) για ένα τόσο σημαντικό νομοσχέδιο που αντιμετωπίζει και ρυθμίζει την ατομική ιδιοκτησία και την τοπική οικονομία, ξαφνικά με ένα άρθρο ανατρέπεται ο μέχρι σήμερα προγραμ-ματισμός του νησιώτη, μόνιμου κάτοικου ή απόδημου ομογενή, και κάθε δυνητικού μικροεπενδυτή.

Νησιά με μικρές ιδιοκτησίες, με μονοδιάστατη οικονομική ανάπτυξη, υποστελεχωμένη τοπική αυτοδιοίκηση και μείωση πληθυσμού, αντιμετω-πίζονται οριζόντια με την ηπειρωτική χώρα.

Πρέπει να αποσυρθούν τα άρθρα της περί εκτός σχεδίου δόμησης, μέχρι την ολοκλήρωση των βασικών χωροταξικών μελετών και σχεδίων, και την περαιτέρω διαβούλευση με απαιτούμενο χρόνο και ανοικτές διαδικασίες αυτοδιοικητικής συμμετοχής, με βάση και την νησιωτικότητα της περιοχής μας.

Σε κάθε περίπτωση πρέπει να ισχύει παρέκκλιση για τα έως σήμερα οικοδομήσιμα γήπεδα (να μην χάσουν αναδρομικά την οικοδομησιμότητά τους) 4.000μ2 χωρίς όρους και προϋποθέσεις. Και να παραμείνει κανόνας για την εκτός σχεδίου δόμησης ο προβλεπόμενος στον ισχύοντα Ν. 3212/31-12-2003, με αρτιότητα 4000μ2 και πρόσωπο 25μ στις νέες κατατμήσεις .

Το σχέδιο νόμου που κατατέθηκε για δημόσια διαβούλευση έχει προκαλέσει έντονο προβληματισμό και δυσφορία τόσο στους μεσίτες όσο και στους ιδιοκτήτες των ακινήτων που είναι οι κύριοι αποδέκτες των συνεπειών της επιβολής των προτεινόμενων διατάξεων.
Οι αλλαγές που προτείνονται για την εκτός σχεδίου δόμηση θα επιφέρουν μεγάλο πλήγμα στην αξία των ακινήτων καθώς απομειώνεται παντελώς η αξία τους ζημιώνοντας κατάφωρα τους ιδιοκτήτες τους μιας και τα γήπεδα που σήμερα είναι άρτια και οικοδομήσιμα μετατρέπονται σε αγροτεμάχια προς γεωργική και κτηνοτροφική αξιοποίηση. Τα εκτός σχεδίου γήπεδα με εμβαδόν 750τ.μ., 1250τ.μ., 2000τ.μ. και 4.000τ.μ. που πλήττονται, αποτελούν σήμερα την πλειοψηφία των εκτός σχεδίου γηπέδων. Η κατάργηση της οικοδομησιμότητας των εν λόγω γεωτεμαχίων συμπαρασύρει όλους τους εμπλεκόμενους κλάδους εργασίας, όπως μεσίτες, δικηγόρους, συμβολαιογράφους, μηχανικούς και τόσα άλλα επαγγέλματα που εμπλέκονται στον οικοδομικό κλάδο.

Επειδή ο αποκλεισμός του δικαιώματος της οικοδομησιμότητας των εκτός σχεδίου ακινήτων που αγοράστηκαν ως άρτια και οικοδομήσιμα και για τα οποία οι ιδιοκτήτες τους φορολογούνται έως σήμερα με τους ανάλογους φόρους, θίγει το δικαίωμα της ιδιοκτησίας και της ισονομίας και θα επιφέρει τόσο οικονομικές όσο και κοινωνικές επιπτώσεις στους ιδιοκτήτες τους .

Επειδή τα εκτός σχεδίου ακίνητα έχουν αποκτηθεί από τους ιδιώτες ως περιουσιακά στοιχεία για επένδυση ή εκμετάλλευση με αντίστοιχη φορολογημένη αξία και υποβαθμίζεται σημαντικά ή άλλως εξευτελίζεται η αξία τους χωρίς καμιά απολύτως αποζημίωση στους ιδιοκτήτες.

Επειδή η συνένωση όμορων οικοπέδων που προτείνεται στο νομοσχέδιο προκειμένου να προκύψουν επενδυτικά ακίνητα, ελλοχεύει τον κίνδυνο ξεπουλήματος λόγω της υποβάθμισης της αξίας των ακινήτων των πολιτών και προς όφελος των μεγαλοεπενδυτών.

Επειδή η εκτός σχεδίου δόμηση αποτελεί κινητήρια δύναμη στην αγορά των ακινήτων σήμερα και στην οικονομική ανάπτυξη των επιμέρους περιοχών μέσω της οικοδόμησης των ακινήτων.
Επειδή όλα όσα σας αναφέρουμε επιβεβαιώνονται εναργέστατα από τα σχόλια επί των σχετικών άρθρων του υπό διαβούλευση νομοσχεδίου τα οποία είμαστε πεπεισμένοι ότι δεν θα αγνοήσετε.
Για όλα τα παραπάνω Ζητούμε να αποσυρθούν από το σχέδιο νόμου τα άρθρα 28 και 34 και να μην τροποποιηθούν οι παρεκκλίσεις στα εκτός σχεδίου γήπεδα, όπως σήμερα ισχύουν.
Σύλλογος Μεσιτών Χανίων ΣΥΜΕΝΟΧ

Ο Σύλλογος Μελετητών Μηχανικών Ν. Κυκλάδων ζητάει την κατάργηση των άρθρων 28 και 34 του υπό Διαβούλευση (εν μέσω Αυγούστου & πανδημίας) Νομοσχεδίου και επανεξέταση του σοβαρού αυτού θέματος μαζί με όλους τους εμπλεκόμενους φορείς εν ευθέτω χρόνω και αφού προηγουμένως έχουν διαμορφωθεί οι κατάλληλες συνθήκες για μια τόσο σοβαρή αλλαγή στο δικαίωμα της δόμησης και της ιδιοκτησίας. Οι συντάξαντες του Νομοσχεδίου προφανώς αγνοούν ότι σήμερα η δόμηση και εντός των οικισμών γίνεται μετά κόπων και βασάνων. Ενδεικτικά να αναφέρουμε ότι σχεδόν 10 χρόνια μετά το Νόμο Μπιρμπίλη (Ν.3937/2011) η διαδικασία κύρωσης κοινοχρήστου δρόμου προκειμένου οικόπεδα εντός οικισμών να καταστούν οικοδομήσιμα διαρκεί 1 χρόνο μέχρι την έκδοση του απαιτούμενου ΦΕΚ.
Η προσπάθεια του Υπουργείου να προστατεύσει το περιβάλλον καταργώντας εν μια νυκτί το 90% της εκτός σχεδίου δόμησης, ακολουθεί τη λογική ΄΄πονάει χέρι – κόβει χέρι΄΄, γίνεται χωρίς σοβαρό σχεδιασμό θα έχει το αντίθετο αποτέλεσμα από το επιδιωκόμενο. Διότι εντός της ασφυκτικής προθεσμίας του άρθρου 34 των 2 ετών και εν μέσω δυσμενούς οικονομικής συγκυρίας χιλιάδες ιδιοκτήτες θα σπεύσουν μαζικά να εκδώσουν οικοδομικές άδειες για κατοικίες μόνο (οι υπόλοιπες χρήσεις ΄΄ξεχάστηκαν΄΄ να αναφερθούν από το νομοθέτη) και εν συνεχεία να χτίσουν προκειμένου να μη χάσουν τις περιουσίες τους. Και βέβαια σε αυτόν τον αγώνα ταχύτητας δεν θα υπάρχουν οι αντίστοιχες χρονικές προθεσμίες για τη διασφάλιση και του πολίτη όσον αφορά τη συγκέντρωση των προαπαιτούμενων για τις οικοδομικές άδειες (οριοθετήσεις ρεμάτων, χάραξη αιγιαλών, δασικοί χάρτες, αρχαιολογία κλπ).
Θα υπάρξουν όμως και χιλιάδες άλλες περιπτώσεις ιδιοκτητών οι οποίοι δεν θα έχουν καν την παραπάνω δυνατότητα αφού το άρθρο 34 προβλέπει για τις περιουσίες τους τον ΄΄ξαφνικό θάνατο΄΄ και για τους ίδιους τον οικονομικό θάνατο. Π.χ. εκείνοι που είχαν κατά το παρελθόν αποκτήσει, χρυσοπληρώνοντας, αγροτεμάχια 4 στρεμμάτων ή μεγαλύτερα, αλλά είχαν την ατυχία να έχουν δημιουργηθεί πριν την 17η.10.1978…
Είναι αδιανόητο (και αντισυνταγματικό) σε μια ευνομούμενη κοινωνία να τίθεται σε εφαρμογή νέος Νόμος, όπου με αναδρομική ισχύ προς το δυσμενέστερο για τους πολίτες, να καταργεί παρεκκλίσεις και με πραξικοπηματικό τρόπο ουσιαστικά να υφαρπάζει τις μικρές ιδιωτικές περιουσίες. Επιχειρείται δήμευση της ιδιωτικής γης πολλαπλάσια αυτής που έχει προκαλέσει στα νησιά η έως τώρα ανάρτηση των δασικών χαρτών με αμφισβήτηση του ιδιωτικού χαρακτήρα των εκτάσεων των παρ. 5α & 5β του αρθρ.3 του Ν.998/1979 (χορτολιβαδικές εκτάσεις), οι οποίες δεν μπορούν να οικοδομηθούν ή να μεταβιβαστούν…
Η μείωση ή και η πλήρης κατάργηση της εκτός σχεδίου δόμησης δεν μπορεί να γίνει εάν προηγουμένως δεν υπάρξει σχεδιασμός για να αντιμετωπιστούν οι τόσο σοβαρές συνέπειες που αυτή θα επιφέρει. Με οργάνωση της εντός σχεδίου και εντός οικισμών δόμησης, με ολοκληρωμένα σχέδια χρήσεων γης, επεκτάσεις σχεδίων πόλεων και οικισμών, Γ.Π.Σ. εκπόνηση Τ.Π.Σ. σε όλη την επικράτεια, ολοκλήρωση δασικών χαρτών κλπ.
Μέχρι να γίνουν τα παραπάνω ο Σύλλογος Μελετητών Μηχανικών Ν. Κυκλάδων ζητάει την ΑΠΟΣΥΡΣΗ ΤΩΝ ΑΡΘΡΩΝ 28 & 34 ΤΟΥ ΣΧΕΔΙΟΥ ΝΟΜΟΥ και τη διατήρηση του υπάρχοντος θεσμικού πλαισίου για την εκτός σχεδίου δόμηση.

Για το ΣΥ.Μ.ΜΗ.Κ.

Η Πρόεδρος
Άρια Χαραλαμπίδη
Αρχιτέκτων Μηχανικός

Ο Γραμματέας
Γιώργος Αρβανίτης
Πολιτικός Μηχανικός

Η παράγρ 1 του άρθρου 28 να ισχύσει μόνο όταν και εφόσον καθορισθούν οι Δημοτικοί Οδοί Κατηγορίας Α

Μάλιστα. Η αξία δηλαδή της συντρηπτικής πλειοψηφίας των εκτός σχεδίου γηπέδων (πάνω από το 90% αυτών) πέφτει στο ναδίρ. Ο κόσμος στην ουσία χάνει την περιουσία του, τις επενδύσεις του και μια ολόκληρη βιομηχανία θα υποστεί τεράστιο πλήγμα, σε περίοδο κρίσης από την οποία δεν βγήκε ποτέ. Προτείνω να δημοσιευθεί η διεύθυνση κατοικίας του κ. Χατζηδάκη ώστε να μπορούν οι άνθρωποι να πηγαίνουν να τον συγχαίρουν κατ’ ιδίαν.

στην παραγρ 2 του άρθρου 28 στις προτεινόμενες εξαιρέσεις να συμπεριληφθούν και οι περιπτώσεις ΑΓΡΟΤΟΥΡΙΣΤΙΚΩΝ ΚΑΤΑΛΥΜΜΑΤΩΝ ΚΑΙ GLAMPING

Στο άρθρο 28 παρ 6 : το κτίριο πρέπει να επιτυγχάνει διάσπαση όγκου – δεν πρέπει να είναι ενιαίο (όπως γράφει το σχέδιο νόμου).
Φιλοπεριβαλλοντικός είναι ο διασπασμένος όγκος και όχι ο ενιαίος όγκος !

στο άρθρο 28 η παράγραφος 9 : ο Συντελεστής Κάλυψης πρέπει να διατηρηθεί 0,2 και όχι 0,1

Με την παρούσα επιστολή μας θα επιθυμούσαμε να σας κάνουμε γνωστά τα ισχύοντα για τη δόμηση εκτός σχεδίου στο νησί της Μυκόνου, και τις παρενέργειες που αυτά έχουν, με αποτέλεσμα την αδικία εις βάρος της πλειοψηφίας των μόνιμων κατοίκων του νησιού.
Ειδικότερα σε περιοχές της Ανω Μεράς, αλλά και σε πολλές άλλες σε ολόκληρο το νησί, η δόμηση ακόμη και μικρών, απλών κατοικιών έχει πλήρως απαγορευτεί. Η αυθαίρετη δόμηση φέρνει σε δυσμενή θέση τους πολίτες που επιθυμούν να κινούνται με βάση τις προβλέψεις των νόμων. Μη δομήσιμες επιφάνειες γειτνιάζουν με ζώνες στις οποίες έχουν κατασκευαστεί μεγάλες τουριστικές μονάδες. Οι αντικειμενικές αξίες, και η σχετική φορολογική επιβάρυνση, είναι αναντίστοιχες προς την αξία των επιφανειών γης χωρίς δικαίωμα δόμησης, με αποτέλεσμα οι εντόπιοι κάτοικοι να αναγκάζονται να εκποιούν τις περιουσίες τους, πολλές από τις οποίες γονείς είχαν κληροδοτήσει στα παιδιά τους προκειμένου αυτά να διατηρήσουν τη σχέση τους με τον τόπο καταγωγής τους. Περιουσίες Μυκονιατών έχουν εκμηδενιστεί, μεταβιβάζονται πολύ συχνά έναντι χαμηλού τιμήματος σε πρόσωπα που έχουν τον τρόπο να ανεγείρουν οικοδομές.
Συγκεκριμένα, στην περιοχή Μοροέργο, διαθέτουμε εκτάσεις γης επί του κεντρικού δρόμου της περιοχής, που διανοίχθηκε μάλιστα και επί τμήματος της ιδιοκτησίας μας. Σε αυτό το σημείο να τονίσω το γεγονός πως όλα αυτά τα αγροτεμάχια έχουν αγοραστεί σε συνθήκες στις οποίες η δόμησή τους ήταν καθ΄ όλα νόμιμη. Επί των εκτάσεων αυτών σήμερα απαγορεύεται παντελώς οποιαδήποτε δόμηση. Σε ανάλογη θέση βρίσκονται πολλοί απλοί πολίτες, μόνιμοι κάτοικοι του νησιού.
Ζητάμε να επιτραπεί η δόμηση στην περιοχή του Μοροέργου, μια περιοχή η οποία είναι ηλετροδοτούμενη, απέχει από το σχέδιο πόλεως περίπου 300 μετρα, και είναι μερικώς δομημένη. Παρακαλούμε, όπως δρομολογηθεί μια νέα μελέτη Ε.Χ.Σ., που αποτελεί το μόνο γρήγορο τρόπο, ώστε να εξορθολογηστεί η δόμηση,να επικαιροποιηθούν τα σχέδια και να λυθεί το μακροχρόνιο πρόβλημα του νησιού που έχει οδηγήσει τη μεγάλη πλειοψηφία των Μυκονιατών σε απόγνωση.

Σας παρακαλούμε, όπως προβείτε σε διόρθωση των αδικιών.
Συνημμένο σας παραθέτω το ιστορικό για τους εκτός σχεδίου όρους δόμησης στη Μύκονο (ζώνες οικιστικού ελέγχου Μυκόνου).

Με σεβασμό και εκτίμηση,
Χρήστος Κοντός – Πολιτικός Μηχανικός
Αικατερίνη Κοντού – Πολιτικός Μηχανικός
Πολύτιμος Κοντός – Πολιτικός Μηχανικός
Παναγιώτης Λαμπετίδης – Μηχανολόγος Μηχανικός
Φίλιππος Λαμπετίδης – Μηχανολόγος Μηχανικός
Στέφανος Κοντός – Αρχιτέκτων Μηχανικός
Παναγιώτης Κοντός – Πολιτικός Μηχανικός
Παναγιώτης Κουκάς
Αντώνης Κουκάς
Πέτρος Κοντόs

Συνημμένο: Ιστορικο – Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου Μυκόνου

•Η εκτός σχεδίου περιοχή της Νήσου Μυκόνου, διέπεται από το Π.Δ. ΦΕΚ 243Δ/95 που καθορίζει ζώνες χρήσεων γης και όρους δόμησης.
•Η μελέτη για τον καθορισμό Ζ.Ο.Ε. ξεκίνησε από το Υ.ΠΕ.ΧΩ.ΔΕ. το 1992 θέτοντας γενικώς αυστηρούς όρους δόμησης , ενώ το 2003 που εστάλη στο Σ.Τ.Ε. για γνωμοδότηση, οι όροι αυτοί έγιναν για πολλές ζώνες απαγορευτικοί με αποτέλεσμα το μισό νησί να μην οικοδομείται καθόλου.
•Στην συνέχεια το 2004 με την κυβέρνηση της Νέας Δημοκρατίας έγιναν συνεχείς παραστάσεις του Δήμου Μυκόνου προς το Υπουργείο και υπεβλήθη εκ νέου τροποποιημένη μελέτη προς στο Σ.Τ.Ε. προκειμένου να απαλειφθούν οι απαγορευτικοί όροι δόμησης.
•Μετά και την δεύτερη γνωμοδότηση του Σ.Τ.Ε. εκδόθηκε το ΦΕΚ 243Δ/95, όπου ειδικά στο μεγαλύτερο τμήμα της πρώην Κοινότητας της Άνω Μεράς, σχεδόν απαγορεύτηκε η δόμηση, με μικρές εξαιρέσεις για τους κατά κύριο επάγγελμα αγρότες.
•Ακολούθησαν προσφυγές των κατοίκων αλλά και της Εταιρίας Περιβάλλοντος και Πολιτιστικής Κληρονομίας προς στο Σ.Τ.Ε. και εκδόθηκαν δυο αποφάσεις στα τέλη του 2009, όπου με αυτές το Σ.Τ.Ε. επανήλθε στην αρχική του γνωμοδότηση της πλήρους απαγόρευσης της κατοικίας (ακόμη και της μικρής αγροικίας) στις ζώνες 2.3α.8(καφέ ζώνη), 2.2β(ανοικτό πράσινο-γεωργική) και 2.2στ (κίτρινο- γεωργοκτηνοτροφική).
•Η γνωμοδότηση αυτή του Σ.Τ.Ε. σε συνδυασμό με το ότι μεγάλες εκτάσεις στις κορυφογραμμές (ζώνη 2.3α.6-πορτοκαλί),αλλά και τα 100 μέτρα των ζωνών στις παραλίες (ζώνη 2.3α.7) ήδη δεν οικοδομούντο, ακύρωσε στην πραγματικότητα σε ένα μικρό νησί όπως είναι η Μύκονος τις περιουσίες των Μυκονιατών, όταν μάλιστα ανεξάρτητα από αυτό, οι αντικειμενικές αξίες του Υπουργείου Οικονομικών παραμένουν υψηλές, δεν συναρμόζονται με την απαγόρευση δόμησης και έτσι αναγκάζονται οι ντόπιοι να τις περιουσίες τους.
•Είναι βέβαια γνωστό ότι οι Ζ.Ο.Ε. εκ του νόμου δεν έχουν μόνιμο χαρακτήρα και αποτελούν προσωρινό μέτρο, μέχρι να εκπονηθεί το τελικό σχέδιο Γ.Π.Σ. (Ν.2508/97), το οποίο για το Δήμο Μυκόνου προκηρύχτηκε τέλος του 2008, αφορά όλο το νησί και ανατέθηκε το 2010 στο γραφείο του κ. Στ. Τσακίρη.
Μετά τον Ν.2508/97 (ΓΠΣ/ΣΧΟΟΑΠ), εκδοθηκε ο Ν.4269/14 (142 Α’) που καθιέρωνε τα Τοπικά και Ειδικά Χωρικά Σχέδια (ΤΧΣ/ΕΧΣ). Αυτός καταργήθηκε και αντικαταστάθηκε με τον Ν.4447/16 (241 Α’) που πάλι προβλέπει ΤΧΣ/ΕΧΣ, τα οποία θεσμοθετούνται με ΠΔ. Το 2018 εκδόθηκε και το νέο διάταγμα Χρήσεων Γης, ΠΔ 59/21-6-2018 (114 Α’), βάσει του οποίου είναι υποχρεωμένα να καθορίζουν χρήσεις τόσο τα παλιά ΓΠΣ/ΣΧΟΟΑΠ που δεν έχουν ολοκληρωθεί, οσο τα νέα ΤΧΣ/ΕΧΣ.
•Στα τέλη του 2015 κατατέθηκαν στο Δήμο η Α’ και η Β1’ φάση του Γ.Π.Σ. με χάρτες αναλύσεις και προτάσεις, η οποία μέχρι σήμερα, εν έτη 2020, παραμένει στάσιμη.

Ευχαριστούμε για την προσοχή σας.

Το προτεινόμενο σχέδιο νόμου με τις αλλαγές που προβλέπει στην εκτός σχεδίου δόμησης, απαξιώνει την περιουσία των πολιτών, ακυρώνει επενδυτικές δυνατότητες, προκαλώντας οικονομική και κοινωνική αναστάτωση.Με το σχέδιο Νόμου καταργείται άμεσα κι επί της ουσίας η εκτός σχεδίου δόμησης. Οικόπεδα που μέχρι σήμερα είχαν την δυνατότητα δόμησης μετατρέπονται σε αναξιοποίητα χωράφια, με μόνη δυνατότητα την εκποίησή τους σε «μεγαλύτερους επενδυτές».Οικοπεδα που μέχρι σήμερα είναι οικοδομήσιμα (έχουν πληρωθεί φόροι, έχουν υποθηκευτεί σε τράπεζες με την τρέχουσα αξία τους, κι έχουν επενδυτικές δυνατότητες) χάνουν την οικοδομησιμότητά τους και την αξία τους Με το σχέδιο νόμου (άρθρο 28) απαιτείται πρόσωπο 45 μέτρων και βάθος 50μ σε χαρακτηρισμένη οδό 6μ (δημοτική οδός κατηγορίας Α) , χωρίς καμία μόνιμη παρέκκλιση, όταν στα νησιά μας δεν υπάρχουν μεγάλες ιδιοκτησίες που να πληρούν αυτές τις προϋποθέσεις.Και σε αυτο το σημειο απαιτείται τροποποίηση ωστε να ισχουν οι διαταξεισ που υπηρχαν εωσ σημερα .
Χωρίς δασικούς χάρτες, χάραξη αιγιαλών, οριοθέτηση ρεμάτων, Τοπικά Πολεδομικά Σχέδια, και Κύρωση οδών και κοινοχρήστων χώρων, περνάμε στην σχεδόν ολοκληρωτική απαγόρευση της εκτός σχεδίου δόμηση κυρίως για χρήση κατοικίας.

Με την παρόν σχόλιο μας θα επιθυμούσαμε να σας κάνουμε γνωστά τα ισχύοντα για τη δόμηση εκτός σχεδίου στο νησί της Μυκόνου, και τις παρενέργειες που αυτά έχουν, με αποτέλεσμα την αδικία εις βάρος της πλειοψηφίας των μόνιμων κατοίκων του νησιού.
Ειδικότερα σε περιοχές της Ανω Μεράς, αλλά και σε πολλές άλλες σε ολόκληρο το νησί, η δόμηση ακόμη και μικρών, απλών κατοικιών έχει πλήρως απαγορευτεί. Η αυθαίρετη δόμηση φέρνει σε δυσμενή θέση τους πολίτες που επιθυμούν να κινούνται με βάση τις προβλέψεις των νόμων. Μη δομήσιμες επιφάνειες γειτνιάζουν με ζώνες στις οποίες έχουν κατασκευαστεί μεγάλες τουριστικές μονάδες. Οι αντικειμενικές αξίες, και η σχετική φορολογική επιβάρυνση, είναι αναντίστοιχες προς την αξία των επιφανειών γης χωρίς δικαίωμα δόμησης, με αποτέλεσμα οι εντόπιοι κάτοικοι να αναγκάζονται να εκποιούν τις περιουσίες τους, πολλές από τις οποίες γονείς είχαν κληροδοτήσει στα παιδιά τους προκειμένου αυτά να διατηρήσουν τη σχέση τους με τον τόπο καταγωγής τους. Περιουσίες Μυκονιατών έχουν εκμηδενιστεί, μεταβιβάζονται πολύ συχνά έναντι χαμηλού τιμήματος σε πρόσωπα που έχουν τον τρόπο να ανεγείρουν οικοδομές.
Συγκεκριμένα, στην περιοχή Μοροέργο, διαθέτουμε εκτάσεις γης επί του κεντρικού δρόμου της περιοχής, που διανοίχθηκε μάλιστα και επί τμήματος της ιδιοκτησίας μας. Σε αυτό το σημείο να τονίσω το γεγονός πως όλα αυτά τα αγροτεμάχια έχουν αγοραστεί σε συνθήκες στις οποίες η δόμησή τους ήταν καθ΄ όλα νόμιμη. Επί των εκτάσεων αυτών σήμερα απαγορεύεται παντελώς οποιαδήποτε δόμηση. Σε ανάλογη θέση βρίσκονται πολλοί απλοί πολίτες, μόνιμοι κάτοικοι του νησιού.
Ζητάμε να επιτραπεί η δόμηση στην περιοχή του Μοροέργου, μια περιοχή η οποία είναι ηλετροδοτούμενη, απέχει από το σχέδιο πόλεως περίπου 300 μετρα, και είναι μερικώς δομημένη. Παρακαλούμε, όπως δρομολογηθεί μια νέα μελέτη Ε.Χ.Σ., που αποτελεί το μόνο γρήγορο τρόπο, ώστε να εξορθολογηστεί η δόμηση,να επικαιροποιηθούν τα σχέδια και να λυθεί το μακροχρόνιο πρόβλημα του νησιού που έχει οδηγήσει τη μεγάλη πλειοψηφία των Μυκονιατών σε απόγνωση.

Σας παρακαλούμε, όπως προβείτε σε διόρθωση των αδικιών.
Συνημμένο σας παραθέτω το ιστορικό για τους εκτός σχεδίου όρους δόμησης στη Μύκονο (ζώνες οικιστικού ελέγχου Μυκόνου).

Με σεβασμό και εκτίμηση,
Χρήστος Κοντός – Πολιτικός Μηχανικός
Αικατερίνη Κοντού – Πολιτικός Μηχανικός
Πολύτιμος Κοντός – Πολιτικός Μηχανικός
Παναγιώτης Λαμπετίδης – Μηχανολόγος Μηχανικός
Φίλιππος Λαμπετίδης – Μηχανολόγος Μηχανικός
Στέφανος Κοντός – Αρχιτέκτων Μηχανικός
Παναγιώτης Κοντός – Πολιτικός Μηχανικός
Παναγιώτης Κουκάς
Αντώνης Κουκάς
Πέτρος Κοντόs

Συνημμένο: Ιστορικο – Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου Μυκόνου

•Η εκτός σχεδίου περιοχή της Νήσου Μυκόνου, διέπεται από το Π.Δ. ΦΕΚ 243Δ/95 που καθορίζει ζώνες χρήσεων γης και όρους δόμησης.
•Η μελέτη για τον καθορισμό Ζ.Ο.Ε. ξεκίνησε από το Υ.ΠΕ.ΧΩ.ΔΕ. το 1992 θέτοντας γενικώς αυστηρούς όρους δόμησης , ενώ το 2003 που εστάλη στο Σ.Τ.Ε. για γνωμοδότηση, οι όροι αυτοί έγιναν για πολλές ζώνες απαγορευτικοί με αποτέλεσμα το μισό νησί να μην οικοδομείται καθόλου.
•Στην συνέχεια το 2004 με την κυβέρνηση της Νέας Δημοκρατίας έγιναν συνεχείς παραστάσεις του Δήμου Μυκόνου προς το Υπουργείο και υπεβλήθη εκ νέου τροποποιημένη μελέτη προς στο Σ.Τ.Ε. προκειμένου να απαλειφθούν οι απαγορευτικοί όροι δόμησης.
•Μετά και την δεύτερη γνωμοδότηση του Σ.Τ.Ε. εκδόθηκε το ΦΕΚ 243Δ/95, όπου ειδικά στο μεγαλύτερο τμήμα της πρώην Κοινότητας της Άνω Μεράς, σχεδόν απαγορεύτηκε η δόμηση, με μικρές εξαιρέσεις για τους κατά κύριο επάγγελμα αγρότες.
•Ακολούθησαν προσφυγές των κατοίκων αλλά και της Εταιρίας Περιβάλλοντος και Πολιτιστικής Κληρονομίας προς στο Σ.Τ.Ε. και εκδόθηκαν δυο αποφάσεις στα τέλη του 2009, όπου με αυτές το Σ.Τ.Ε. επανήλθε στην αρχική του γνωμοδότηση της πλήρους απαγόρευσης της κατοικίας (ακόμη και της μικρής αγροικίας) στις ζώνες 2.3α.8(καφέ ζώνη), 2.2β(ανοικτό πράσινο-γεωργική) και 2.2στ (κίτρινο- γεωργοκτηνοτροφική).
•Η γνωμοδότηση αυτή του Σ.Τ.Ε. σε συνδυασμό με το ότι μεγάλες εκτάσεις στις κορυφογραμμές (ζώνη 2.3α.6-πορτοκαλί),αλλά και τα 100 μέτρα των ζωνών στις παραλίες (ζώνη 2.3α.7) ήδη δεν οικοδομούντο, ακύρωσε στην πραγματικότητα σε ένα μικρό νησί όπως είναι η Μύκονος τις περιουσίες των Μυκονιατών, όταν μάλιστα ανεξάρτητα από αυτό, οι αντικειμενικές αξίες του Υπουργείου Οικονομικών παραμένουν υψηλές, δεν συναρμόζονται με την απαγόρευση δόμησης και έτσι αναγκάζονται οι ντόπιοι να τις περιουσίες τους.
•Είναι βέβαια γνωστό ότι οι Ζ.Ο.Ε. εκ του νόμου δεν έχουν μόνιμο χαρακτήρα και αποτελούν προσωρινό μέτρο, μέχρι να εκπονηθεί το τελικό σχέδιο Γ.Π.Σ. (Ν.2508/97), το οποίο για το Δήμο Μυκόνου προκηρύχτηκε τέλος του 2008, αφορά όλο το νησί και ανατέθηκε το 2010 στο γραφείο του κ. Στ. Τσακίρη.
Μετά τον Ν.2508/97 (ΓΠΣ/ΣΧΟΟΑΠ), εκδοθηκε ο Ν.4269/14 (142 Α’) που καθιέρωνε τα Τοπικά και Ειδικά Χωρικά Σχέδια (ΤΧΣ/ΕΧΣ). Αυτός καταργήθηκε και αντικαταστάθηκε με τον Ν.4447/16 (241 Α’) που πάλι προβλέπει ΤΧΣ/ΕΧΣ, τα οποία θεσμοθετούνται με ΠΔ. Το 2018 εκδόθηκε και το νέο διάταγμα Χρήσεων Γης, ΠΔ 59/21-6-2018 (114 Α’), βάσει του οποίου είναι υποχρεωμένα να καθορίζουν χρήσεις τόσο τα παλιά ΓΠΣ/ΣΧΟΟΑΠ που δεν έχουν ολοκληρωθεί, οσο τα νέα ΤΧΣ/ΕΧΣ.
•Στα τέλη του 2015 κατατέθηκαν στο Δήμο η Α’ και η Β1’ φάση του Γ.Π.Σ. με χάρτες αναλύσεις και προτάσεις, η οποία μέχρι σήμερα, εν έτη 2020, παραμένει στάσιμη.

Ευχαριστούμε για την προσοχή σας.

Κύριοι νομίζω ότι πρέπει να αρθεί μία αδικία η οποία οδηγεί τις περισσότερες φορές σε συνδιαλλαγή. Συγκεκριμένα αναφέρομαι στη δόμηση εντός ζώνης οικισμού. Εντός της ζώνης οικισμού υπάρχουν κατά βάσει αγροτικοί κοινόχρηστοι δρόμοι. Δίνεται η δυνατότητα δόμησης εφ’ όσον πληρούνται όλοι οι αναγκαίοι όροι αρτιότητα 2 στρ, μήκος προσώπου κλπ αλλά και να είναι εντός ζώνης. Υπάρχουν ακίνητα που είναι στο όριο της ζώνης με έκταση εντός αυτής μικρότερη των 2 στρ, αλλά όχι κάτω του ενός στρέμματος. Αυτό δημιουργεί προβλήματα και οδηγεί σε ενδεχόμενες συναλλαγές ώστε να θεωρηθεί ότι το ακίνητο είναι εντός ζώνης και να αποκτήσει αρτιότητα. Θα μπορούσε κάποιος να προτείνει ότι αν το ποσοστό του τεμαχίου εντός της ζώνης είναι πάνω του ενός στρέμματος (δηλαδή του μισού της αρτιότητας) τότε αποκτά αρτιότητα με δεδομένες όλες τις άλλες προβλέψεις της νομοθεσίας όπως πρόσωπο έκταση τουλάχιστον 2 στρ κλπ.
Κάποιος θα μπορούσε να αντιτείνει το να εξεταστεί το όποιο τέτοιο ακίνητο ως εκτός οικισμού εκτός ζώνης. Αυτό νομίζω ότι είναι λάθος διότι ως ακίνητο πέριξ ενός οικισμού σπάνια μπορεί να πληρεί τους λοιπούς όροους της δόμησης εκτός οικισμού όπως πρόσωπο επί συγκεκριμένου χαρακτήρα οδού αλλά και πάνω από όλα εκτάσεως. Θα παρακαλούσα να εξετάσετε το θέμα.
Ευχαριστώ

1. Η 1η παράγραφος επαναλαμβάνει το βασικό πλαίσιο όρων και περιορισμών δόμησης που περιλαμβάνεται στο άρθ. 1 παρ. 2(Ι)(β) του π.δ. 14/31.5.1985 (=162 ΚΒΠΝ), για δόμηση «σε Διεθνείς, Εθνικές Επαρχιακές, Δημοτικές και Κοινοτικές οδούς». Είναι θετικό ότι το «πρόσωπο» σε εγκαταλελειμμένα τμήματα οδών και σιδηροδρομικές γραμμές δεν επαρκεί πλέον: είναι αυτονόητο ότι τα «πρόσωπα» αυτά δεν μπορούν να εξυπηρετήσουν κτίρια ή, πολύ περισσότερο, οικισμούς (παρόλα αυτά, παραμένει μία αναφορά σε «σιδηροδρομική γραμμή» στο τέλος της παρ. 4).
2. Ωστόσο, υπάρχει μία διαφορά: η ισχύουσα ρύθμιση προβλέπει ότι «(σ)ε περίπτωση που μεταξύ των προαναφερομένων οικισμών υπάρχουν περισσότερες της μιας Δημοτικοί ή κοινοτικοί (sic) οδοί που συνδέουν αυτούς οι διατάξεις της παρούσης περίπτωσης έχουν εφαρμογή μόνο σε γήπεδα που έχουν πρόσωπο στην κυριώτερη από τις οδούς αυτές» [άρθ. 1 παρ. 2(ΙΙ)(β) του π.δ. 14/31.5.1985]. Η ασφαλιστική δικλείδα της «κυριότερης οδού» διαγράφεται από το νομοσχέδιο, το οποίο αρκείται σε «οδούς κατηγορίας Α». Συνεπώς, εφεξής θα είναι δυνατή η εκτός σχεδίου δόμηση και σε γήπεδα με πρόσωπο σε οδούς που δεν είναι οι «κυριότερες» (με τη σημασία του ισχύοντος καθεστώτος). Παρόμοιος περιορισμός δεν υπάρχει ούτε στο άρθ. 14 του νομοσχεδίου (το οποίο αντικαθιστά το άρθ. 4 ν. 3155/1955): αντιθέτως, η πρόβλεψη ότι οι οδοί κατηγορίας Α μπορούν να υφίστανται μεταξύ «οργανωμένων υποδοχέων, άλλων σημαντικών συγκεντρώσεων δραστηριοτήτων και μεγάλων εγκαταστάσεων, κοινοχρήστων χώρων, σημαντικών τοποσήμων» -μία σειρά ιδιαίτερα ασαφών γεωγραφικών προσδιορισμών- εγγυάται, με μαθηματική ακρίβεια, τον ανεξέλεγκτο πολλαπλασιασμό των «οδών κατηγορίας Α», και την επίσης ανεξέλεγκτη «γραμμική ανάπτυξη» κατά μήκος τους. Ακόμα χειρότερα, το νομοσχέδιο ορίζει ότι «είναι δυνατός ο χαρακτηρισμός δημοτικών … ακόμη και προτού διαμορφωθούν το ελάχιστο πλάτος και τα λοιπά γεωμετρικά χαρακτηριστικά …, αλλά οι έννομες συνέπειες ως προς το δικαίωμα δόμησης που συναρτάται με την ύπαρξη προσώπου ενός γηπέδου επί των οδών αυτών, επέρχονται μόλις διαμορφωθεί το ελάχιστο πλάτος και τα λοιπά αναγκαία γεωμετρικά χαρακτηριστικά και εκδοθεί σχετική διαπιστωτική πράξη του οικείου Συντονιστή Αποκεντρωμένης Διοίκησης ή του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας» (άρθ. 4 παρ. 6 ν. 3155/1955, όπως προτείνεται να αντικατασταθεί από το άρθ. 14 του νομοσχεδίου): έτσι, όχι μόνο μία «διαπιστωτική πράξη» θα μπορεί να τροποποιεί άρδην το καθεστώς σε μία εκτός σχεδίου, και πιθανώς ευαίσθητη, περιοχή (κάτι που, κανονικά, θα απαιτούσε π.δ., και κάποια περιβαλλοντική μελέτη), αλλά είναι δυνατόν να χαρακτηρίζονται ως «κατηγορίας Α» και διάφορες «δίοδοι», οι οποίες δεν έχουν καν τα απαραίτητα ελάχιστα απαραίτητα γεωμετρικά χαρακτηριστικά για ένα σύγχρονο δρόμο. Τα περιθώρια αδιαφάνειας που αφήνουν οι παραπάνω ρυθμίσεις είναι εξαιρετικά ανησυχητικά. Σε κάθε περίπτωση, τα παραπάνω συνιστούν μία σημαντική επιδείνωση του καθεστώτος της παρόδιας εκτός σχεδίου δόμησης, και είναι αμφίβολο αν «εξισορροπούνται» από βελτιώσεις σε άλλα σημεία.
3. Κατά την περ. (γ) της 4ης παραγράφου, «(ο)ι αποστάσεις του κτιρίου ορίζονται … από την όχθη τυχόν ρέματος 10 μέτρα τουλάχιστον και 10 μέτρα τουλάχιστον από τα όρια δασικής έκτασης». Πρόκειται για ισχύουσα ρύθμιση [άρθ. 1 παρ. 5 περ. (γ) του π.δ. της 24/31.5.1985, ή 162 παρ. 5 (γ) ΚΒΠΝ]. Πρόκειται, επίσης, και για μία ρύθμιση που δεν έχει την παραμικρή επιστημονική βάση, και αυτό θα έπρεπε να ήταν σαφές μετά τις καταστροφικές και πολύνεκρες πλημμύρες και πυρκαγιές των τελευταίων δεκαετιών. Μάλιστα, οι επιλογές του νομοσχεδίου επιδεινώνονται ακόμα περισσότερο και από τη διατήρηση σε ισχύ (με μία μικρή τροποποίηση) των «κατά παρέκκλιση αποστάσεων μεταξύ κτιρίων για ανέγερση κατοικίας», όσον αφορά τα γήπεδα που υπάρχουν την 15.4.81 (βλ. παρ. 3 του σχολιαζόμενου άρθρου) – με άλλα λόγια, από τη διατήρηση πολεοδομικών αντιλήψεων περασμένων δεκαετιών. Παρόμοιες ρυθμίσεις εκθέτουν την εκτός σχεδίου δόμηση σε αυξημένους κινδύνους φυσικών καταστροφών, με ό,τι αυτό συνεπάγεται για την ανθρώπινη ασφάλεια.
Στις μέρες μας, υπάρχει ένα πλούσιο θεσμικό πλαίσιο για εργαλεία σχεδιασμού, το οποίο θα μπορούσε να αξιοποιηθεί για μία σύγχρονη ρύθμιση. Πρώτα από όλα, το άρθ. 6 του νομοσχεδίου παραπέμπει στην «Εθνική Πολιτική Μείωσης Κινδύνου Καταστροφών», η οποία «ενσωματώνεται στον αναπτυξιακό σχεδιασμό της χώρας και αποτελεί βασικό άξονα για την επίτευξη της αειφόρου ανάπτυξης» (άρθ. 9 ν. 4622/2020): συνεπώς, η πολιτική αυτή αποτελεί τουλάχιστον «κατεύθυνση χωρικού σχεδιασμού», με την έννοια του νομοσχεδίου [άρθ. 1 περ. (στ) ν. 4447/2016, όπως προτείνεται η αντικατάστασή του]. Προφανώς, σχετικά είναι και τα «Περιφερειακά Σχέδια για την Προσαρμογή στην Κλιματική Αλλαγή» (άρθ. 43 ν. 4414/2016), όπως και η απεικόνιση των «ευάλωτων περιοχών» που προβλεπόταν ήδη από την οδηγία INSPIRE (οδηγία 2007/2, άρθ. 33 ν. 3882/2010). Για τις πλημμύρες, ισχύουν τα Σχέδια Διαχείρισης Κινδύνων Πλημμύρας, και φυσικά τα Σχέδια Διαχείρισης Λεκανών Απορροής Ποταμών. Συνεπώς, είναι ιδιαίτερα απογοητευτικό ότι το νομοσχέδιο παραμένει προσκολλημένο σε απηρχαιωμένα καθεστώτα, που είναι επικίνδυνα για την ανθρώπινη ζωή και περιουσία, αν όχι και για το περιβάλλον.
4. Το δεύτερο και το τρίτο εδάφιο της πρώτης παραγράφου φαίνονται να αυξάνουν το «ελάχιστο εμβαδόν» που προβλέπεται για τις περισσότερες τουριστικές εγκαταστάσεις (από 4.000 σε 8.000 τ.μ., πρβλ. άρθ. 8 του π.δ. της 6/17.10.1978, όπως ισχύει, ή άρθ. 173 ΚΒΠΝ). Επιτρέπουν, όμως, τη διατήρησή του στα ισχύοντα επίπεδα εφόσον οι εγκαταστάσεις αυτές «πληρούν ενεργειακά, περιβαλλοντικά ή πολεοδομικά κριτήρια που ορίζονται με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας προϋποθέσεις». Η διάταξη είναι καταρχήν σε θετική κατεύθυνση, και μπορεί να συμβάλλει, εφόσον οριστούν τα κατάλληλα κριτήρια, στον εκσυγχρονισμό και την αναβάθμιση ορισμένων τουλάχιστον εγκαταστάσεων. Πάντως, και ανεξάρτητα από το γεγονός ότι ο νομοθέτης δεν φαίνεται να έχει σαφή άποψη για τα θέματα αυτά, δεν θα πρέπει να θεωρείται ότι η ζημιά σε ευαίσθητα στοιχεία του περιβάλλοντος (σε δάση, αιγιαλούς, προστατευόμενες περιοχές) μπορεί να εξαλειφθεί αν η εγκατάσταση πληροί ορισμένα τεχνικά κριτήρια – π.χ., διαθέτει φωτοβολταϊκά στη στέγη, ή έχει μειωμένη κατανάλωση νερού ή ενέργειας.

Η ρύθμιση που προτείνεται αποσκοπεί στην κάλυψη της ανάγκης να δημιουργηθούν αρκετά σημεία επαναφόρτισης ηλεκτροκίνητων αυτοκινήτων, χωρίς τα οποία η όποια προσπάθεια της Πολιτείας για την ανάπτυξη της ηλεκτροκίνησης θα πέσει στο κενό, αφού το οποιοδήποτε κίνητρο για αγορά ηλεκτροκίνητου αυτοκινήτου (επιδότηση κ.ά.) θα εξουδετερώνεται από τον ουσιώδη ανασταλτικό παράγοντα, που είναι η έλλειψη εκτεταμένου δικτύου σημείων επαναφόρτισης. Επίσης θεωρώ ό,τι επιλύει προβλήματα που είναι σύμφυτα με την οικιστική διάρθρωση πολλών οικισμών ή μικρών πόλεων.
Παράδειγμα: μέσα στη Χώρα της Νάξου δεν υπάρχει η δυνατότητα, λόγω της πυκνής δόμησης, να δημιουργηθούν θέσεις (σημεία) επαναφόρτισης, άρα οι θέσεις θα πρέπει να δημιουργηθούν εκτός των ορίων του οικισμού. Εκεί όμως αυτομάτως το θέμα περιπλέκεται με άστοχες κυκλοφοριακές διατάξεις (π.χ. απόσταση κόμβου από συμβολή οδού, έστω και αν είναι η συμβολή στην έναντι πλευρά της οδού), παρόλο που σύμφωνα με τις πινακίδες της Τροχαίας στην είσοδο και την έξοδο της Χώρας (για τα όρια ταχύτητας) η περιοχή ως ένα σημείο αναγνωρίζεται ως «κατοικημένη».
Σημειώνεται ότι κατά το ΣτΕ στην εισηγητική έκθεση του νόμου [Ν] 2696/1999, προκειμένου περί των διατάξεων του άρθρου 11 αναφέρεται, ότι ο ορισμός κατοικημένη περιοχή αντικαθιστά τον όρο σχέδιο πόλεως του ισχύοντος Κώδικα ( [Ν] 2094/1992), διότι αναφέρεται σε πραγματικές και υπαρκτές συνθήκες με δυνατότητα σήμανσης και προσδιορισμού. Προκύπτει δηλαδή βούληση του νομοθέτη, να περιλάβει στη σχετική ρύθμιση και περιοχές οικοδομημένες εκτός σχεδίου πόλεως, αρκεί κατά την κοινή πείρα και τα διδάγματα της πολεοδομικής επιστήμης, να στοιχειοθετούν την έννοια της κατοικημένης περιοχής με δυνατότητα να σημανθεί και προσδιορισθεί ως τοιαύτη, δηλαδή να αποτελούν οικισμό. Είναι σε όλους αντιληπτό ότι τα πρατήρια παροχής καυσίμων και ενέργειας είναι από τις κύριες εγκαταστάσεις που μπορούν να υποβοηθήσουν σε σημαντικό βαθμό στην υλοποίηση της στόχευσης της Πολιτείας, για ανάπτυξη της ηλεκτροκίνησης. Στα πρατήρια που βρίσκονται μέσα στο σχέδιο πόλεως ή σε εγκεκριμένους οικισμούς, οι διαστάσεις τους πολύ δύσκολα επιτρέπουν τη δημιουργία θέσεων επαναφόρτισης, ενώ είναι εύλογο ότι το σημείο επαναφόρτισης θα πρέπει να είναι κοντά στον καταναλωτή. Κανείς όμως π.χ. στη Νάξο δεν θα φύγει από τη Χώρα να πάει 15 χλμ. να βρει πρατήριο για ηλεκτροφόρτιση, θα πρέπει να έχει αυτή τη δυνατότητα κοντά, εκτός σχεδίου μεν για να υπάρχει επάρκεια υπαίθριου χώρου για άνετο σχεδιασμό των σημείων επαναφόρτισης, αλλά σε «επαφή» με το σχέδιο πόλεως ή το όριο του οικισμού. Με την προτεινόμενη λοιπόν διάταξη παρέχεται η δυνατότητα, υπό τον απαράβατο δεσμευτικό όρο της δημιουργίας και δύο τουλάχιστον θέσεων επαναφόρτισης, να ιδρυθούν πρατήρια στη ζώνη των 500 μ. που εκτείνεται περιμετρικά του εκάστοτε σχεδίου πόλεως ή των ορίων των οικισμών εν γένει ή εκτός σχεδίου αλλά εντός των ορίων του τυχόν εγκεκριμένου Γ.Π.Σ., με τους ευνοϊκότερους όρους που ιδρύονται τα πρατήρια παροχής καυσίμων και ενέργειας (δημοσίας χρήσεως) και στις εντός σχεδίων ή εντός ορίων οικισμών περιοχές.
Εν προκειμένω με την εν λόγω διάταξη ωφελείται και ο ιδιώτης επενδυτής αλλά και η Πολιτεία βασίμως προσδοκά στην ουσιαστική ανάπτυξη και διεύρυνση του σχεδόν ανύπαρκτου σήμερα δικτύου των σημείων επαναφόρτισης και για τη δημιουργία του οποίου η βούληση της Πολιτείας είναι σαφής (ΚΥΑ 42863/438 – ΦΕΚ Β΄ 2040/19 αλλά και τα πολύ πρόσφατα θετικά και «χειροπιαστά» μέτρα της Κυβέρνησης – Ν.4710/20 κ.ά. ). Προκειμένου δε να καταστεί πλέον ελκυστική και υλοποιήσιμη η επένδυση και επειδή στις εκτός σχεδίου περιοχές τα πρατήρια καυσίμων συμπαρασύρουν από πλευράς κάλυψης και άλλα κτίσματα στο ίδιο γήπεδο στο δυσμενέστερο ποσοστό κάλυψης 10% (άρθρο 1 του ΦΕΚ 270 Δ΄/85), λαμβάνεται πρόνοια, προκειμένου να ευνοηθεί η ανάπτυξη της ηλεκτροκίνησης, να δοθεί μια πρόσθετη κάλυψη έως 80 μ2, που θα επιτρέπει και τη ενδεχόμενη δημιουργία χώρου αναψυχής (καφέ, σνακ μπαρ κ.ά.) του πελάτη, κατά το χρονικό διάστημα της επαναφόρτισης του οχήματός του, εάν και εφόσον το πρατήριο δημιουργήσει τρεις τουλάχιστον θέσεις (σημεία) επαναφόρτισης.

Συνεπώς ένα κείμενο ρύθμισης που θα μετουσίωνε σε διάταξη νόμου το παραπάνω σκεπτικό θα μπορούσε να είναι το ακόλουθο :
« Στις περιπτώσεις που ιδρύονται «Πρατήρια παροχής Καυσίμων και ενέργειας» δημοσίας χρήσεως σε περιοχή εκτός σχεδίου ή εκτός ορίων οικισμού, αλλά εντός της ζώνης των 500 μ. από τα όρια του εγκεκριμένου σχεδίου, που εγκρίθηκε με τις ισχύουσες διατάξεις πριν το ν.1337/83 ή από τα όρια των προϋφισταμένων του 1923 οικισμών του άρθρου 14 του Ν.Δ. 17.7.1923 ή σε κάθε περίπτωση σε ζώνη 500 μ. περιμετρικά των ορίων εγκεκριμένου οικισμού ή εκτός σχεδίου μεν αλλά εντός των ορίων εγκεκριμένου Γ.Π.Σ., έστω και εάν η προβλεπόμενη χρήση της επέκτασης του ΓΠΣ είναι αμιγής κατοικία, τότε για την ίδρυση πρατηρίου επί βασικής οδού (εθνικής, επαρχιακής, κύριας επαρχιακής, κύριας αρτηρίας του ΓΠΣ) όλοι οι όροι ιδρύσεως «Πρατηρίου παροχής καυσίμων και ενέργειας» είναι αυτοί που προβλέπονται από το Π.Δ. 1224/81, όπως εκάστοτε ισχύει, υπό τον ρητό απαράβατο όρο ότι το ιδρυόμενο «πρατήριο παροχής καυσίμων και ενέργειας» θα περιλαμβάνει απαραιτήτως δύο τουλάχιστον θέσεις επαναφόρτισης αυτοκινήτων, σύμφωνα με τις διατάξεις της ΚΥΑ με αριθμό 42863/438 «Καθορισμός των όρων, των προϋποθέσεων και των τεχνικών προδιαγραφών για την εγκατάσταση συσκευών φόρτισης συσσωρευτών ηλεκτροκίνητων οχημάτων (σημεία επαναφόρτισης), στις εγκαταστάσεις εξυπηρέτησης οχημάτων, σε δημοσίως προσβάσιμα σημεία επαναφόρτισης κατά μήκος του αστικού,
υπεραστικού και εθνικού οδικού δικτύου καθώς και σε χώρους στάθμευσης δημόσιων και ιδιωτικών κτιρίων» (Β΄ 2040/2019), όπως εκάστοτε ισχύει. Στην ειδική δε περίπτωση της δέσμευσης για τη δημιουργία τριών τουλάχιστον σημείων επαναφόρτισης, επιτρέπεται η κάλυψη του πρατηρίου να υπερβαίνει κατά 80 μ2 την κατά περίπτωση, αναλόγως και της ύπαρξης άλλων κτισμάτων, επιτρεπόμενη κάλυψη. Κάθε άλλη διάταξη νόμου, διατάγματος ή υπουργικής απόφασης, που έρχεται σε αντίθεση με τις προβλέψεις της παρούσας διάταξης, καταργείται»

ΚΑΛΚΙΝΗΣ Κ. ΔΗΜΗΤΡΙΟΣ
ΠΟΛΙΤΙΚΟΣ ΜΗΧΑΝΙΚΟΣ MSc
Y.ΔΙΔΑΚΤΩΡ Α.Π.Θ.
ΤΕΧΝΙΚΟ ΓΡΑΦΕΙΟ 2K
Κηφισίας 210 , Ψυχικό
Τηλ. 210 8019287 κιν.6932768084
^[1]
[2]

Ο σαφής στόχος της πολεοδομικής ρύθμισης που σας προτείνω στη συνέχεια είναι να ευνοήσει την ανάπτυξη και πολλαπλασιασμό των σημείων επαναφόρτισης ηλεκτροκίνητων αυτοκινήτων. Με δεδομένο ότι έως τώρα τα όποια αποτελέσματα ανάπτυξης δικτύου επαναφόρτισης είναι πενιχρά και η υστέρηση αυτή θα γίνει περισσότερο αισθητή μόλις αρχίσει να αυξάνεται ο στόλος, θα μπορούσε η Πολιτεία να θεσπίσει πρόσθετα πολεοδομικής φύσεως κίνητρα, όπως η αισθητή μείωση της επιφάνειας φύτευσης, με αντιστάθμισμα τη ρητή δέσμευση για τη δημιουργία σημείων επαναφόρτισης σε εγκαταστάσεις συναφείς με τα οχήματα, όπως είναι τα Ιδιωτικά ΚΤΕΟ, τα συνεργεία επισκευής και συντήρησης αυτοκινήτων, τα πάσης μορφής πλυντήρια ή/και λιπαντήρια, οι σταθμοί (parking) αυτοκινήτων (ελαφρών ή βαρέων οχημάτων) και γενικά οι συναφείς εγκαταστάσεις που οι όροι και οι προϋποθέσεις ίδρυσης και λειτουργίας των καθορίζονται από την αρμόδια Διεύθυνση Τεχνικού Ελέγχου και Εγκαταστάσεων Εξυπηρέτησης Οχημάτων (Δ35) του Υπουργείου Υποδομών και Μεταφορών. Είναι εξάλλου γνωστό, σύμφωνα με τα διδάγματα της κοινής πείρας, ότι η «φύτευση» στις εγκαταστάσεις αυτές δεν τηρείται, διότι οι ανάγκες σε ελιγμούς και στάθμευση δεν αφήνουν επαρκή χώρο για πράσινο. Συνεπώς θεωρώ ως ρεαλιστική την ένταξη στο νομοσχέδιο μιας διάταξης, ως εξής : « Στα Ιδιωτικά Κ.Τ.Ε.Ο. (ΙΚΤΕΟ) και στις εγκαταστάσεις εξυπηρέτησης οχημάτων, που υπάγονται στην αρμοδιότητα της Διεύθυνσης Τεχνικού Ελέγχου και Εγκαταστάσεων Εξυπηρέτησης Οχημάτων (Δ35) του Υπουργείου Υποδομών και Μεταφορών, σύμφωνα με το Π.Δ. 123/12.10/2017 (Α΄ 151) «Οργανισμός του Υπουργείου Υποδομών και Μεταφορών», επιτρέπεται η μείωση της υποχρεωτικής φύτευσης στο 1/8 της ελάχιστης απαιτητής των 2/3 του υποχρεωτικώς ακαλύπτου χώρου, υπό τον απαράβατο όρο της δημιουργίας δύο τουλάχιστον θέσεων επαναφόρτισης ηλεκτροκίνητων αυτοκινήτων, σύμφωνα με τις διατάξεις της ΚΥΑ με αριθμό 42863/438 «Καθορισμός των όρων, των προϋποθέσεων και των τεχνικών προδιαγραφών για την εγκατάσταση συσκευών φόρτισης συσσωρευτών ηλεκτροκίνητων οχημάτων (σημεία επαναφόρτισης), στις εγκαταστάσεις εξυπηρέτησης οχημάτων, σε δημοσίως προσβάσιμα σημεία επαναφόρτισης κατά μήκος του αστικού, υπεραστικού και εθνικού οδικού δικτύου καθώς και σε χώρους στάθμευσης δημόσιων και ιδιωτικών κτιρίων» (Β΄ 2040/2019), όπως ισχύει».

ΚΑΛΚΙΝΗΣ Κ. ΔΗΜΗΤΡΙΟΣ
ΠΟΛΙΤΙΚΟΣ ΜΗΧΑΝΙΚΟΣ MSc
Y.ΔΙΔΑΚΤΩΡ Α.Π.Θ.
ΤΕΧΝΙΚΟ ΓΡΑΦΕΙΟ 2K
Κηφισίας 210 , Ψυχικό
Τηλ. 210 8019287 κιν.6932768084
^[1]
[2]

Ο σαφής στόχος της πολεοδομικής ρύθμισης που σας προτείνω στη συνέχεια είναι να ευνοήσει την ανάπτυξη και πολλαπλασιασμό των σημείων επαναφόρτισης ηλεκτροκίνητων αυτοκινήτων. Με δεδομένο ότι έως τώρα τα όποια αποτελέσματα ανάπτυξης δικτύου επαναφόρτισης είναι πενιχρά και η υστέρηση αυτή θα γίνει περισσότερο αισθητή μόλις αρχίσει να αυξάνεται ο στόλος, θα μπορούσε η Πολιτεία να θεσπίσει πρόσθετα πολεοδομικής φύσεως κίνητρα, όπως η αισθητή μείωση της επιφάνειας φύτευσης, με αντιστάθμισμα τη ρητή δέσμευση για τη δημιουργία σημείων επαναφόρτισης σε εγκαταστάσεις συναφείς με τα οχήματα, όπως είναι τα Ιδιωτικά ΚΤΕΟ, τα συνεργεία επισκευής και συντήρησης αυτοκινήτων, τα πάσης μορφής πλυντήρια ή/και λιπαντήρια, οι σταθμοί (parking) αυτοκινήτων (ελαφρών ή βαρέων οχημάτων) και γενικά οι συναφείς εγκαταστάσεις που οι όροι και οι προϋποθέσεις ίδρυσης και λειτουργίας των καθορίζονται από την αρμόδια Διεύθυνση Τεχνικού Ελέγχου και Εγκαταστάσεων Εξυπηρέτησης Οχημάτων (Δ35) του Υπουργείου Υποδομών και Μεταφορών. Είναι εξάλλου γνωστό, σύμφωνα με τα διδάγματα της κοινής πείρας, ότι η «φύτευση» στις εγκαταστάσεις αυτές δεν τηρείται, διότι οι ανάγκες σε ελιγμούς και στάθμευση δεν αφήνουν επαρκή χώρο για πράσινο. Συνεπώς θεωρώ ως ρεαλιστική την ένταξη στο νομοσχέδιο μιας διάταξης, ως εξής : « Στα Ιδιωτικά Κ.Τ.Ε.Ο. (ΙΚΤΕΟ) και στις εγκαταστάσεις εξυπηρέτησης οχημάτων, που υπάγονται στην αρμοδιότητα της Διεύθυνσης Τεχνικού Ελέγχου και Εγκαταστάσεων Εξυπηρέτησης Οχημάτων (Δ35) του Υπουργείου Υποδομών και Μεταφορών, σύμφωνα με το Π.Δ. 123/12.10/2017 (Α΄ 151) «Οργανισμός του Υπουργείου Υποδομών και Μεταφορών», επιτρέπεται η μείωση της υποχρεωτικής φύτευσης στο 1/8 της ελάχιστης απαιτητής των 2/3 του υποχρεωτικώς ακαλύπτου χώρου, υπό τον απαράβατο όρο της δημιουργίας δύο τουλάχιστον θέσεων επαναφόρτισης ηλεκτροκίνητων αυτοκινήτων, σύμφωνα με τις διατάξεις της ΚΥΑ με αριθμό 42863/438 «Καθορισμός των όρων, των προϋποθέσεων και των τεχνικών προδιαγραφών για την εγκατάσταση συσκευών φόρτισης συσσωρευτών ηλεκτροκίνητων οχημάτων (σημεία επαναφόρτισης), στις εγκαταστάσεις εξυπηρέτησης οχημάτων, σε δημοσίως προσβάσιμα σημεία επαναφόρτισης κατά μήκος του αστικού, υπεραστικού και εθνικού οδικού δικτύου καθώς και σε χώρους στάθμευσης δημόσιων και ιδιωτικών κτιρίων» (Β΄ 2040/2019), όπως ισχύει».

ΚΑΛΚΙΝΗΣ Κ. ΔΗΜΗΤΡΙΟΣ
ΠΟΛΙΤΙΚΟΣ ΜΗΧΑΝΙΚΟΣ MSc
Y.ΔΙΔΑΚΤΩΡ Α.Π.Θ.
ΤΕΧΝΙΚΟ ΓΡΑΦΕΙΟ 2K
Κηφισίας 210 , Ψυχικό
Τηλ. 210 8019287 κιν.6932768084
^[1]

• Το όριο αρτιότητας των γηπέδων προοριζόμενων για χρήση τουριστικών καταλυμάτων σε νησιά < 3.000 κατ. να προσδιοριστεί σε 4.000 μ2
• Το προτεινόμενο μήκος προσώπου 45 μ. επί κοινόχρηστου χώρου προκειμένου να καταστεί άρτιο ένα γήπεδο είναι ανεδαφικό, τουλάχιστο για τις νησιωτικές περιοχές. Προτείνουμε να παραμείνει στα 25 μ.
• Η παρέκκλιση των 2000 τ.μ. σε εκτός σχεδίου περιοχές για οικόπεδα εντός 500 μέτρων από τα όρια (πυκνοδομημένο τμήμα) των οικισμών (εντός ζώνης) θα πρέπει να διατηρηθεί ως έχει.
• Όσον αφορά στο «βάθος» των γηπέδων εκτός σχεδίου, αυτό έχει ήδη καταργηθεί. Δεν βλέπουμε το λόγο που επανέρχεται με το παρόν Σ/Ν.
• Να τεθεί μεταβατική διάταξη που να προσδιορίζει ότι μέχρι την ολοκλήρωση του Χωρικού Σχεδιασμού κατά τις διατάξεις του παρόντος Σ/Ν, γήπεδα εκτός σχεδίου που είχαν τις προϋποθέσεις αρτιότητας – οικοδομησιμότητας με το προηγούμενο θεσμικό καθεστώς παραμένουν άρτια και οικοδομήσιμα ως είχαν πριν την ισχύ του παρόντος. Σαν δεύτερη επιλογή, προτείνουμε να υπάρξει μεταβατική περίοδος τουλάχιστο 5 ετών για την προσαρμογή στα οριζόμενα στο παρόν Σ/Ν αντί των 2 προβλεπομένων.
• Να προστεθεί μεταβατική διάταξη που να προσδιορίζει ότι άδειες που έχουν κατατεθεί και δεν έχουν εκδοθεί, εκδίδονται βάσει των διατάξεων με τις οποίες κατατέθηκαν η δε αναθεώρηση γίνεται με τις διατάξεις βάσει των οποίων εκδόθηκαν.

Άρθρο 28: Διατάξεις ειδικής εφαρμογής στην εκτός σχεδίου δόμηση
Η αναφορά σε ενιαίο κτήριο απαιτεί διευκρινήσεις δεδομένου ότι δεν είναι ξεκάθαρη η έννοια “προστατευόμενη περιοχή” σε τι αναφέρεται.
Επίσης οι διατάξεις του αρ. 28 δεν εμφανίζονται σε αντικατάσταση των αντίστοιχων διατάξεων του 270 Δ 1985, ούτε υπάρχει κάπου αναφορά ότι καταργείται το εν λόγω διάταγμα. Αντίθετα σε κάποιες περιπτώσεις χρήσεων (πχ αρ 103) εμφανίζονται τροποποιήσεις. Καλό θα ήταν να γνωρίζουμε τι ισχύει τελικά.
Σε ότι αφορά στην αρτιότητα, το πρόσωπο από 25μ γίνεται 45μ. Δεν αναφέρεται αν αυτό ισχύει γενικά ή για τα γήπεδα που θα δημιουργηθούν μετά την ψήφιση, όπως είχε συμβεί με την τροποποίηση του 270 Δ 1985 με το 308 Α 2003.
Τα 45μ ορίζονται ως πρόσωπο σε εθνική, επαρχιακή, δημοτική οδό κατηγορίας Α ή σε κοινόχρηστο χώρο. Δεν υπάρχει αναφορά σε «κοινόχρηστο δρόμο» όπως ίσχυε ως τώρα. Οι οδοί προ 1923 δεν διευκρινιζεται αν καλύπτονται από τα παραπάνω μιας και δεν εντάσσονται στις δημοτικές οδούς και ακολουθείται συγκεκριμένη διαδικασία αναγνώρισης από τα ΣΥΠΟΘΑ.
Η αναφορά στο πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο ποιες περιπτώσεις χώρων καλύπτει. Δίνει για παράδειγμα αρτιότητα και σε γήπεδα σε επαφή με αιγιαλό ή δάσος;
Στις μεταβατικές διατάξεις επίσης δεν αναφέρεται τι θα ισχύσει για γήπεδα για τα οποία έχει α)εκδοθεί οικ. Άδεια, β) έχει κατατεθεί, αλλά δεν έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια, γ) έχει κατατεθεί αλλά δεν έχει εκδοθεί προέγκριση όρων δόμησης, δ) έχει εκδοθεί προέγκριση όρων δόμησης.
Τέλος, δεδομένου ότι σε πολλές ΥΔΟΜ δεν τηρούνται οι χρόνοι που προβλέπονται για την έκδοση οικ. Αδειών λόγω φόρτου εργασίας ή/και έλλειψης προσωπικού, τι θα συμβεί σε περίπτωση που κατατεθειμένες άδειες ή προεγκρίσεις εκδοθούν μετά το πέρας του μέγιστου προβλεπόμενου
χρόνου για άδειες και προεγκρίσεις.
Άρθρο 28 παρ.3 : Διατάξεις ειδικής εφαρμογής στην εκτός σχεδίου δόμηση
Κρίνουμε ότι είναι παράλογο να τοποθετούνται στις οδούς σπουδαιότητας Β χρήσεις που έχουν μεγαλύτερη όχληση από την κατοικία, όπως βιοτεχνικές μονάδες. Το αντίθετο θα έπρεπε να συμβαίνει
Άρθρο 28 παρ.5: Διατάξεις ειδικής εφαρμογής στην εκτός σχεδίου δόμηση
Κρίνουμε ότι πρέπει να αναθεωρηθεί η παράγραφος αναφέρεται στις περιφράξεις και άλλες μόνιμες κατασκευές τις οποίες ο νόμος τοποθετεί στα 9μ απ’ τον άξονα του δρόμου. Είναι σαφές ότι δεν δύναται η παράγραφος αυτή να εφαρμοστεί στα νησιά της περιφέρειάς μας καθώς ο χαρακτήρας των ημιονικων οδών με τις ξερολιθιές κατά μήκος του δρόμου, δεν μπορεί και δεν πρέπει να τροποποιηθεί.
Άρθρο 28 παρ. 7Α:Διατάξεις ειδικής εφαρμογής στην εκτός σχεδίου δόμηση
Προτείνεται να εξαιρεθούν οι ανανεώσιμες πηγές ενέργειας από τις κατασκευές που μπορούν να “τοποθετηθούν πάνω από τη στάθμη υδροκρίτη” καθώς για παράδειγμα το νησί μας διαθέτει ένα τοπίο ιδιαίτερα αξιόλογο και ευαίσθητο.

Την Παρασκευή 28 Σεπτεμβρίου 2020, συνεδρίασε το Δημοτικό Συμβούλιο του Δήμου Δυτικής Μάνης, Π.Ε. Μεσσηνίας και αποφασίστηκε ομόφωνα η υποβολή σχολίου στην υπό εξέλιξη διαβούλευση του νομοσχεδίου <>

Το νομοσχέδιο με το οποίο επιχειρείται <> στην ουσία δεν καταργεί τις παρεκκλίσεις στην εκτός σχεδίου δόμηση αλλά την εκτός σχεδίου δόμηση στο σύνολο της.
Η νέα αρτιότητα για την εκτός σχεδίου δόμηση (επιφάνεια μεγαλύτερη των 4 στρεμμάτων, πρόσωπο τουλάχιστον 45 μ. σε αναγνωρισμένη κοινόχρηστη οδό και ελάχιστο βάθος 50 μ. ) καθιστά οριστικά μη άρτια και μη οικοδομήσιμα όλα τα εκτός σχεδίου γήπεδα αφού αυτά τα οποία θα πληρούν τις προδιαγραφές θα είναι ελάχιστα και στις περισσότερες περιπτώσεις δεν θα είναι άξια επενδυτικού ενδιαφέροντος για κατοικία. Ποιος θα ήθελε να κατασκευάσει την κατοικία του με πρόσωπο σε επαρχιακή οδό? Πέραν αυτού έχει γίνει χωρίς κάποια μελέτη για το μήκος του ελάχιστου πλάτους και βάθους. Γιατί μήκος 45μ και όχι 30μ ή 15μ ή 50μ και γιατί βάθος 50μ και όχι 40μ ή 60μ και γιατί πρόσωπο μόνο σε αναγνωρισμένη οδό ( κατά την έννοια της αναγνωρισμένης οδού στη Ελλάδα ) και όχι πρόσωπο σε οποιαδήποτε οδό. Το βασικότερο είναι η εξασφάλιση της ελεύθερης πρόσβασης από οποιασδήποτε είδους οδό και το πλάτος αυτής και όχι ο χαρακτηρισμός της.
Με δεδομένο ότι εντός των σχεδίων πόλεων και εντός των οικισμών έχουμε κορεσμό αφού η πολιτεία δεν μπόρεσε όλα αυτά τα χρόνια να βρει τον τρόπο για την επέκταση τους θα οδηγηθούμε ουσιαστικά στην απαγόρευση της ανέγερσης νέων κτισμάτων στην Ελλάδα το οποίο δεν θεωρούμε ότι πρέπει να είναι ο στόχος του νομοσχεδίου.
Ένα άλλο βασικό λάθος στον <> έτσι όπως αυτή επιχειρείται είναι ότι προσπαθεί να αντιμετωπίσει την ανέγερση κτισμάτων σε όλη την επικράτεια με τον ίδιο τρόπο. Είναι διαφορετικές οι ανάγκες ανά Νομό αλλά και ανά Δήμο. Ακόμα και σε έναν μικρό Δήμο σαν τον Δήμο Δυτικής Μάνης είναι διαφορετικές οι ανάγκες ανά Τοπική Κοινότητα. Επίσης είναι μύθος ότι κτίζοντας εκτός σχεδίου θα οικοδομήσουμε όλη την Ελλάδα. Αν κοιτάξει κάποιος τους δασικούς χάρτες θα δει ότι το συντριπτικά μεγαλύτερο τμήμα της χώρας είναι δασικό. Εάν εκτός των δασικών εκτάσεων αφαιρέσεις και αυτές οι οποίες λόγω κακής η καθόλου πρόσβασης ή λόγω μη δυνατότητας σύνδεσης με τα δίκτυα κοινής ωφέλειας ή λόγω μη ύπαρξης ενδιαφέροντος για ανέγερση κατοικίας ή επιχείρησης ( τα περισσότερα εκτός σχεδίου αγροτεμάχια δεν παρουσιάζουν ενδιαφέρον για ανέγερση κατοικίας αφού όσοι χτίζουν εκτός σχεδίου το κάνουν για την θέα ή και την ησυχία και όσοι κάνουν επιχειρήσεις θέλουν συγκεκριμένες προδιαγραφές ) οι εκτάσεις στις οποίες θα μπορούσε να υπάρξει οικοδομική δραστηριότητα είναι ελάχιστες σε ποσοστό και ακόμα και αν δομηθούν όλες που αυτό είναι αδύνατον η κάλυψη εκτός σχεδίου θα ήταν μικρότερη από 1:100.000.
Επίσης πρέπει να ληφθεί σοβαρά υπόψη στην Χωροταξική και Πολεοδομική Νομοθεσία ότι σε μια χώρα όπως η Ελλάδα με τις καιρικές συνθήκες που επικρατούν δεν είναι δυνατόν να θέλουμε να εγκλωβίσουμε τον κόσμο εντός πόλεων και οικισμών τον έναν πάνω και δίπλα από τον άλλο να μην μπορούν να χαρούν τον ήλιο και τον καθαρό αέρα. Είναι διαφορετικό να ζεις στα παράλια της Μεσογείου και διαφορετικά στην κεντρική Ευρώπη. Η δυνατότητα να χαρείς τα περιβαλλοντολογικά πλεονεκτήματα που έχει η Πατρίδα μας στην μόνιμη ή εξοχική σου κατοικία αλλά και ως επισκέπτης τουριστικών καταλυμάτων είναι ο μόνος τρόπος να προσεγγίσουμε επενδυτές αλλά και να εξασφαλίσουμε την άνετη διαβίωση μας.
Τέλος θα πρέπει να εξεταστούν οι επιπτώσεις στην οικονομία αφού ο κατασκευαστικός κλάδος θα εξαφανισθεί ( είναι γνωστό ότι την τελευταία δεκαετία η κατασκευή κτιρίων έχει περιοριστεί στα εκτός σχεδίου ) αλλά και σε μια μέρα χιλιάδες ιδιοκτήτες θα απολέσουν το 95% της αξίας της περιουσίας τους.
Είναι για εμάς δεδομένο ότι πρέπει να τροποποιηθούν οι όροι δόμησης εκτός σχεδίου. Όμως αυτό πρέπει να γίνει λαμβάνοντας υπόψη τις ανάγκες αλλά και την υφιστάμενη αρχιτεκτονική της κάθε τοπικής κοινωνίας.

Η πρόταση μας είναι το υπουργείο να αποσύρει το νομοσχέδιο.

Να δώσει σε σύντομο χρονικό διάστημα στους Δήμους την δυνατότητα να υλοποιήσουν Τοπικά Χωροταξικά με απλές και όχι χρονοβόρες διαδικασίες που θα καθορίζουν τους όρους και περιορισμούς δόμησης σε κάθε Κοινότητα.
(Η σύνταξη μελέτης για κάθε Κοινότητα θα γίνεται μεμονωμένα και όχι για το σύνολο του Δήμου έτσι ώστε οι διαδικασίες να είναι πιο γρήγορες και να αντιμετωπιστούν πρώτα οι περιοχές που δέχονται περισσότερες πιέσεις για ανοικοδόμηση)

Να δώσει άμεσα την δυνατότητα για επεκτάσεις των οικισμών με δυνατότητα επιλογής διαφορετικών όρων δόμησης ανά οικισμό. ( Μπορεί όλοι οι οικισμοί στην Ελλάδα να είναι προ του 23 αλλά έχουν τελείως διαφορετικές ανάγκες και χαρακτήρα ακόμα και οικισμοί που απέχουν ελάχιστα μεταξύ τους ).

Να δώσει την δυνατότητα διάνοιξης νέων δρόμων εντός οικισμών αλλά και εκτός σχεδίου, να κάνει υποχρεωτικό το ελάχιστο πλάτος τους ( χωρίς να επηρεάζεται η αρτιότητα των οικοπέδων για να είναι εύκολο στους ιδιοκτήτες να παραχωρούν).
Δεν γίνεται να μας ενδιαφέρει ο χαρακτηρισμός της οδού για την αρτιότητα ενός οικοπέδου είτε είναι εκτός είτε είναι εντός οικισμού. Θα έπρεπε να μας ενδιαφέρει η ύπαρξη της οδού και το ελάχιστο πλάτος της για την αντιμετώπιση έκτατων αναγκών ή φαινομένων.

Να γίνει αλλαγή στο νομοθετικό πλαίσιο ώστε οι διαδικασίες για την εκπόνηση και εφαρμογή ενός νέου σχεδίου πόλεως να μην υπερβαίνουν την πενταετία. Σχέδια πόλεως τα οποία θα ξεκινήσουν να εκπονούνται τώρα σύμφωνα με τις ανάγκες της κοινωνίας σήμερα και θα αρχίσουν να εφαρμόζονται μετά από 25 ή 30 χρόνια θα έχουν ξεπεραστεί και δεν θα είναι δυνατόν να καλύπτουν τις ανάγκες της κοινωνίας έτσι όπως θα έχουν διαμορφωθεί.

Αιτιολόγηση προτάσεων που κάναμε σε προηγούμενο σχολιασμό μας
Στο αρθ αυτό προβλέπεται μια τάση «συρρίκνωσης» της εκτός σχεδίου δόμησης η οποία έχει βάση, απαιτεί όμως την ολοκλήρωση του χωρικού σχεδιασμού που κατά την κρίση μας θα αργήσει. Ειδικά για τα τουριστικά καταλύματα το όρια αρτιότητας αυξάνεται από 4.000 που είναι για τις λοιπές κατηγορίες, σε 8.000 μ2 με την επιφύλαξη ειδικών ρυθμίσεων που θα επέλθουν μεταγενέστερα με Υπουργική Απόφαση. Θεωρούμε ότι σαν μέτρο είναι σωστό, δεν μπορεί να έχει όμως πεδίο εφαρμογής σε μικρά νησιά όπου η γη είναι εκ των πραγμάτων περιορισμένη. Προτείνουμε στα πλαίσια των νησιωτικών πολιτικών, το όριο αρτιότητας των γηπέδων προοριζόμενων για χρήση τουριστικών καταλυμάτων σε νησιά < 3.000 κατ. να ανέρχεται σε 4.000 μ2.
Θεωρούμε ότι το προτεινόμενο μήκος προσώπου 45 μ. επί κοινόχρηστου χώρου προκειμένου να καταστεί άρτιο ένα γήπεδο είναι ανεδαφικό, τουλάχιστο για τις νησιωτικές περιοχές. Προτείνουμε να παραμείνει στα 25 μ.
Η παρέκκλιση των 2000 τ.μ. σε εκτός σχεδίου περιοχές για οικόπεδα εντός 500 μέτρων από τα όρια (πυκνοδομημένο τμήμα) των οικισμών (εντός ζώνης) θα πρέπει να διατηρηθεί ως έχει καθότι οι περιοχές αυτές αποτελούν συνέχεια των οικισμών, των οποίων τα όρια καθορίστηκαν δεκαετίες πριν αλλά έκτοτε, πλην ελάχιστων εξαιρέσεων, δεν επεκτάθηκαν έως σήμερα, παρόλη την αύξηση του πληθυσμού και την συνεχώς αυξανόμενη ανάγκη για ανέγερση κτιρίων με χρήση κατοικίας και ούτε βέβαια είναι εφικτή η πολεοδόμηση με τις υφιατάμενες διαδικασίες για τα επόμενα πολλά χρόνια. Επί πλέον στις περιοχές αυτές υπάρχουν ήδη υποδομές και ούτως ή άλλως έχει δημιουργηθεί ένα περιαστικό τοπίο. Να παραμείνει επομένως η παρέκκλιση «εντός ζώνης».
Όσον αφορά στο «βάθος» των γηπέδων εκτός σχεδίου, αυτό έχει ήδη καταργηθεί. Δεν βλέπουμε το λόγο που επανέρχεται με το παρόν Σ/Ν.
Γενικά, οι πρόνοιες του παρόντος Σ/Ν για την εκτός σχεδίου δόμηση είναι ανακόλουθο να έχουν αναδρομική ισχύ και να υπάρχει μόνο ένα μεταβατικό διάστημα 2 ετών όπου οι παρεκκλίσεις αρτιότητας με το πρότερο θεσμικό καθεστώς εξακολουθούν να ισχύουν. Θα παρατηρηθεί η έκδοση σωρείας οικοδομικών αδειών χωρίς λόγο οι οποίες αν κάποτε υλοποιηθούν θα μετατρέψουν όλο το οδικό δίκτυο της χώρας σε ένα οικιστικό σύνολο! Πιο λογικό θα ήταν οι διατάξεις του παρόντος Σ/Ν να έχουν ισχύ για γήπεδα που δημιουργούνται από τη θεσμοθέτησή του και κατά παρέκκλιση να είναι άρτια και οικοδομήσιμα τα γήπεδα που προϋπήρχαν και είχαν τις προϋποθέσεις αρτιότητας και οικοδομησιμότητας με τα προηγούμενο θεσμικό πλαίσιο. Έτσι θα αποφευχθούν πολλά προβλήματα εφαρμογής.
Επομένως προτείνουμε να μπει μια τέτοια μεταβατική διάταξη, ότι μέχρι την ολοκλήρωση του χωρικού σχεδιασμού κατά τις διατάξεις του παρόντος Σ/Ν, γήπεδα εκτός σχεδίου που είχαν τις προϋποθέσεις αρτιότητας – οικοδομησιμότητας με το προηγούμενο θεσμικό καθεστώς παραμένουν άρτια και οικοδομήσιμα.
Σε περίπτωση που δεν γίνει αποδεκτό, πρέπει να υπάρξει μεταβατική περίοδος τουλάχιστο 5 ετών για την προσαρμογή στα οριζόμενα στο παρόν Σ/Ν αντί των 2 προβλεπομένων.
Επίσης πρέπει να προστεθεί μεταβατική διάταξη που να προσδιορίζει ότι άδειες που έχουν κατατεθεί και δεν έχουν εκδοθεί εκδίδονται βάσει των διατάξεων με τις οποίες κατατέθηκαν

I. Με την ανάρτηση και την κύρωση των δασικών χαρτών πανελλαδικά όπως αυτές υλοποιήθηκαν τη διετία 2017-2019, ήδη ένα μεγάλο μέρος των εκτός σχεδίου γηπέδων της επικράτειας έλαβαν χαρακτηρισμό δασικής έκτασης και στην ουσία απώλεσαν κάθε οικοπεδική αλλά και αγροτική χρήση.
II. Είναι αδύνατη η με έναν οριζόντιο νόμο και συνεπώς μονολιθική αντιμετώπιση της εκτός σχεδίου δόμησης του συνόλου της χώρας, ενώ υπάρχουν διαφοροποιήσεις ζωτικής σημασίας, ανάλογα με την τοπογραφία, το εμπορικό ενδιαφέρον, την πυκνότητα του χαρακτηρισμένου και μη οδικού δικτύου της κάθε περιοχής ακόμη και στα στενά όρια ενός μόνο Δήμου. Δεν μπορεί να υπάρξει χαρακτηριστικότερο παράδειγμα από τον Δήμο Δυτικής Μάνης όπου και δραστηριοποιούμε, όπου και λόγω της ιδιομορφίας του εδάφους του, συνυπάρχουν σε μικρές αποστάσεις περιοχές με τεράστιο εμπορικό και τουριστικό ενδιαφέρον, περιοχές όπου θα μπορούσε να ανθήσει ο πρωτογενής τομέας και περιοχές όπου η συγκέντρωση ρεμάτων και εν γένει η τοπογραφία τους, περιορίζουν ούτως ή άλλως το απόθεμα οικοδομησιμότητας. Είναι αναγκαία η ρύθμιση της δόμησης μέσω Τοπικών Χωροταξικών Σχεδίων που θα λαμβάνουν υπόψη τις τοπικές συνθήκες, ανάγκες και προοπτικές της εκάστοτε περιοχής.
III. Ο περιορισμός (ουσιαστικά κατάργηση με τον τρόπο που επιχειρείται) της εκτός σχεδίου δόμησης που προβλέπει το υπό συζήτηση νομοσχέδιο θα έχει τεράστιες επιπτώσεις στην οικονομία της περιοχής μας, δεδομένου ότι το μεγαλύτερο ποσοστό των κατοίκων της υπαίθρου και κυρίως των τουριστικών περιοχών βασίζουν άμεσα ή έμμεσα την επιβίωση και ανάπτυξή τους στον τουρισμό και στην με αυτόν συνυφασμένη οικοδομική δραστηριότητα.
IV. Πέρα από την οικονομικοκοινωνική σκοπιά του θέματος, ο περιορισμός της εκτός σχεδίου δόμησης με τον τρόπο που προβλέπει το εν λόγω νομοσχέδιο, εγείρει και νομικής φύσης σημαντικότατα ζητήματα καθώς αποτελεί στην ουσία του πλήρη απαξίωση της ιδιοκτησίας χιλιάδων πολιτών την οποία απέκτησαν νόμιμα πληρώνοντας σε πολλές περιπτώσεις εκατοντάδες χιλιάδες ευρώ (και τους αντίστοιχους φόρους), πιστεύοντας ότι ζουν σε ένα ευνομούμενο κράτος το οποίο σέβεται την περιουσία των πολιτών του.
V. Η διετής περίοδος χάριτος που προβλέπεται για μέρος των περιπτώσεων σε καμία περίπτωση δεν μειώνει την απαξίωση της ιδιοκτησίας που συντελείται ενώ ταυτοχρόνως αποτελεί και άνιση μεταχείριση των πολιτών. Κανείς δεν μπορεί να υποχρεώσει τον κάθε ιδιοκτήτη να οικοδομήσει το γήπεδό του εντός διετίας προκειμένου αυτός να μην αποστερηθεί μετά ουσιαστικά του δικαιώματός του επ’ αυτής και κυρίως να προδικάσει την οικονομική δυνατότητα του εκάστοτε ιδιοκτήτη με άμεση εύνοια προς τους οικονομικά ισχυρούς. Πολλοί εκ των ιδιοκτητών απέκτησαν τα γήπεδα αυτά ως επένδυση με σκοπό είτε την επαναπώλησή τους στο μέλλον είτε την δωρεά τους προς τα τέκνα τους– ποιος θα αγοράσει και σε τι τιμή πλέον ένα μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο γήπεδο;

Παρ’ ότι δεν αναφέρεται σε κάποιο από τα άρθρα του σχέδιο νόμου «Εκσυγχρονισμός της Χωροταξικής και Πολεοδομικής νομοθεσίας» που έχει τεθεί σε διαβούλευση, θεωρώ αναγκαίο να θέσω ένα πολεοδομικό θέμα προς επίλυση που με αφορά-αλλά φαντάζομαι, και χιλιάδες άλλους πολίτες -και έχει σχέση με τα «Οικόπεδα τα οποία δεν έχουν πρόσωπο σε εγκεκριμένη οδό…», επειδή αδιαμφισβήτητα είναι συναφές με το παραπάνω σχέδιο νόμου.
Στον Ν.4258/2014 στο άρθρο 20 στην παρ. 10 προστέθηκε : Στο τέλος της παρ. 9β του άρθρου 7 του Ν. 4067/2012 (Α΄79) προστίθεται εδάφιο ως εξής:
«Οικόπεδα τα οποία δεν έχουν πρόσωπο σε εγκεκριμένη οδό, όταν δεν μπορούν δια τακτοποιήσεως να αποκτήσουν πρόσωπο επί εγκεκριμένης οδού, επιτρέπεται να οικοδομούνται με απόφαση του Γενικού Γραμματέα Αποκεντρωμένης Διοίκησης μόνον εφόσον η έλλειψη του προσώπου έλαβε χώρα πριν την ισχύ του Ν. 651/1977 χωρίς υπαιτιότητα του αιτούντος.»
Η παραπάνω διάταξη καθίσταται αλυσιτελής και δεν επιλύει το ζήτημα με τα «Οικόπεδα τα οποία δεν έχουν πρόσωπο σε εγκεκριμένη οδό…», καθόσον έχουν εφαρμογή οι διατάξεις του ν.δ. 690/1948 (Α΄ 133),σύμφωνα με τις οποίες οι κατατμήσεις για τα οικόπεδα που δεν έχουν πρόσωπο σε αναγνωρισμένο δρόμο του σχεδίου πόλης, είναι νόμιμες εάν έχουν δημιουργηθεί, πριν την ισχύ του, λόγω της απόστασης από το όριο του προηγούμενου σχεδίου πόλης και όχι σύμφωνα με το Ν. 651/1977. Όσα έχουν πρόσωπο σε αναγνωρισμένο δρόμο είναι εντάξει πολεοδομικά, παρόλο που προέρχονται από κατατμήσεις του ιδίου ευρύτερου ακίνητου. Στην προσωπική μου περίπτωση το οικόπεδο δημιουργήθηκε το 1950, όλα δε τα οικόπεδα στην επέκταση του σχεδίου πόλης, έχουν προέλθει από κατάτμηση δύο ή ανταλλάξιμων ακινήτων μεταξύ 1950 και 1955.Υπάρχουν άλλες τρεις περιπτώσεις στη συγκεκριμένη περιοχή .
Η παραπάνω ερμηνεία ή άποψη, είναι υπαλλήλων Υπηρεσίας δόμησης και δεν γνωρίζω αν έχει εκδοθεί ποτέ κάποια εγκύκλιος.
Παρακαλώ, όπως λάβετε υπόψη σας την παρούσα καταχώρηση, και να προσπαθήσετε να επιλύσετε το θέμα των οικοπέδων που δεν έχουν πρόσωπο σε εγκεκριμένη οδό εντός σχεδίου πόλης, αποκαθιστώντας την Συνταγματική τάξη και την ισονομία των πολιτών.

Με τον προσήκοντα σεβασμό
Εμμανουήλ Παπαδάκης
e -mail: ^[3]

Η οριζόντια πρόβλεψη της παρ.9 μέγιστου ποσοστού κάλυψης έως 10%, είναι βέβαιο ότι είναι μη εφαρμόσιμη σε περιπτώσεις αξιοποίησης γηπέδων για την ανάπτυξη βιομηχανικών κτιρίων και κτιρίων logistics, σε συνδυασμό με τον περιορισμό του συντελεστή δόμησης σε 0,6 όπως προβλέπεται στο αρθ.29. Η εν λόγω πρόβλεψη θα οδηγήσει σε σημαντικά περιορισμένη κάλυψη η οποία δεν καλύπτει τις ανάγκες των επιχειρήσεων εφοδιαστικής και περιορίζει την ανάπτυξη βιομηχανικών κτιρίων που θα πρέπει να επιλέξουν την μη δόκιμη ανάπτυξη κτιριακών υποδομών σε ορόφους, με αποτέλεσμα εν τέλει να αναιρείται η ανάπτυξη σχετικών δραστηριοτήτων σε εκτός σχεδίου περιοχές που είχαν χαρακτηριστεί από ισχύοντα ΓΠΣ ως κατάλληλες για την υποδοχή παραγωγικών δραστηριοτήτων.
Συνιστάται η διατήρηση του ποσοστού κάλυψης στο 30% ως ίσχυε σήμερα και ταυτόχρονα είναι σε συμφωνία με τις διατάξεις του του Ειδικό Πλαίσιο Χωροταξικού Σχεδιασμού & Αειφόρου Ανάπτυξης για τη Βιομηχανία για τον περιορισμό της σημειακής χωροθέτησης της βιομηχανίας σε εξωαστικές περιοχές.

Η απαγόρευση δόμησης σε ακτίνα ενός χιλιομέτρου από την ακτογραμμή και τους παραδοσιακούς οικισμούς στις προστατευόμενες περιοχές κυρίως στα μικρά νησιά, είναι εκτός πραγματικότητας και θα οδηγήσει σε απαξίωση πολλών μικρών ιδιοκτησιών.
Ομοίως η απαίτηση προσώπου 45 μέτρων για τις ιδιοκτησίες των τεσσάρων στρεμμάτων , είναι αντίθετη τόσο με την έως σήμερα πάγια νομολογία , όσο και με την διαχρονική πρακτική δημιουργίας των ακινήτων αυτών.Κρίνεται δε και υπερβολική.
Προτείνεται η διατήρηση των προσώπων που ισχύουν σήμερα.

Νίκος Ζαχαριάς
Αγρονόμος τοπογράφος Μηχανικός
Πολεοδόμος Μελετητής.

Να προστεθεί στην παρ.9: Το μέγιστο ποσοστό κάλυψης των γηπέδων που δεν διαθέτουν εγκεκριμένα χωροταξικά μεγέθη ορίζεται σε δέκα τοις εκατό (10%) της επιφανείας τους για όλες τις χρήσεις με κάθε επιφύλαξη ότι δεν υπάρχουν άλλες προβλέψεις στο νομοθετικό πλαίσιο.

Αιτιολόγηση:
Σήμερα η εκτός σχεδίου δόμηση για την ανέγερση βιομηχανικών εγκαταστάσεων ρυθμίζεται από τις διατάξεις του άρθρου 4 του από 24.5.1985 ΠΔ (ΦΕΚ 270 Δ). Σύμφωνα με αυτές επιτρέπεται μέγιστος συντελεστής κάλυψης 30% της επιφανείας του γηπέδου (παρ. 5 εδάφιο β). Σύμφωνα με τα προβλεπόμενα στην παρ.7.α του ίδιου άρθρου κατά παρέκκλιση μπορεί να ανέλθει σε 50%.
Στο πλαίσιο των αντικινήτρων για την εγκατάσταση βιομηχανικής δραστηριότητας σε εκτάσεις που στερούνται οποιασδήποτε μορφής σχεδιασμού και προς αποφυγή παρερμηνειών προτείνεται να προστεθεί η διευκρίνιση ότι η πρόβλεψη της παρ. 9 του άρθρου 28 του ν.σ. με κάθε επιφύλαξη ότι δεν υπάρχουν άλλες προβλέψεις στο νομοθετικό πλαίσιο.

ΣΧΟΛΙΑ ΑΡΘΡΟΥ 28
1) Αρτιότητα 4.000τ.μ. με πρόσωπο 45μ σε κοινόχρηστο χώρο, σημαίνει ουσιαστικά ότι ούτε το 90% των γηπέδων με επιφάνεια άνω των 4.000τ.μ. δεν θα είναι πλέον οικοδομήσιμα.
2) Θεσπίζεται αρτιότητα 8.000τ.μ. αντί 4.000τ.μ. για τη χρήση τουριστικού καταλύματος. Αυτό θα είχε λογική εφόσον θα αφορούσε τα κύρια ξενοδοχειακά καταλύματα που έχουν δόμηση 4πλασια και κατά συνέπεια πολλαπλάσια περιβαλλοντική επιβάρυνση και όχι τα μη κύρια ξενοδοχειακά καταλύματα που δομούνται με όρους δόμησης κατοικίας.
Σε διαφορετική περίπτωση θα είμαστε θεατές του εξής παράδοξου, κατοικίες που έχουν αλλά και θα έχουν μελλοντικά το δικαίωμα ανέγερσης σε γήπεδα 4.000τ.μ. να χρησιμοποιούνται παράνομα ως τουριστικά καταλύματα (όπως χρόνια γίνεται) με παράλληλη φοροδιαφυγή ενώ νόμιμες επιχειρήσεις μικρού μεγέθους αλλά σημαντικής φορολογικής συνεισφοράς να μην μπορούν πλέον να ιδρυθούν (αφού θα χρειάζονται διπλάσια επιφάνεια γηπέδου και πρόσωπο 45μ) και άρα να μην συμμετέχουν στο τουριστικό γίγνεσθαι, προς όφελος των μεγάλων ξενοδοχειακών μονάδων αλλά και των κατοικιών που θα μετατρέπονται σε <> τουριστικές μονάδες μέσα σε μία νύχτα.
Προφανώς χτυπιέται το μικρό (μη κύριο ξενοδοχειακό κατάλυμα) προς όφελος του μεγάλου (ξενοδοχεία με υπερδιπλάσιες αυθαίρετες επεκτάσεις) αλλά και προς όφελος του παράνομου (κατοικία με χρήση τουριστικής βίλας).
Φαίνεται η τουριστική πίτα πρέπει να διανεμηθεί στους λίγους και ήδη υπάρχοντες, που ενώ έβγαλαν οικοδομικές άδειες για Χ τ.μ., κατασκεύασαν 2Χτ.μ. και ή μόνη μέριμνα τους πλέον είναι πως θα λειτουργήσουν σε συνθήκες ολιγοπωλίου.

Αν δούμε διαχρονικά τον περιορισμό της εκτός σχεδίου δόμησης, προ του 1978 (Π.Δ. 23-10-28, ΦΕΚ 231/Α/4-11-28, όπως ίσχυε ) στα 4 στρέμματα ο περιορισμός για κατοικία ήταν η κάλυψη να μην υπερβαίνει τα 300 τ.μ., συνεπώς επιτρεπόταν κατοικίες 600 τ.μ.!! (σήμερα φαντάζει εξωπραγματικό..) σιγά-σιγά άρχισε να περιορίζεται, με αποτέλεσμα σήμερα να επιτρέπονται 200 τ.μ.
Μόνο που, κατά την ταπεινή μου άποψη, δεν μας έπιασε ο πόνος για το περιβάλλον και για την άναρχη δόμηση, άλλα ήταν Η ΧΡΥΣΗ ΕΠΟΧΗ ΤΗΣ ΑΝΤΙΠΑΡΟΧΗΣ και προφανώς πως θα μπορούσαμε να πουλήσουμε τα διαμερίσματα μας, αν ο κάθε ένας είχε την δυνατότητα να κτίσει στο χωραφάκι του???
Με το πέρασμα των χρόνων, η ίδια η τάση περιορισμού της εκτός σχεδίου δόμησης απέκτησε άλλα κίνητρα, αυτά της προστασίας της αξίας της εντός σχεδίου περιουσίας μας, που κινδύνευε από την πληθώρα των εκτός σχεδίου κτιρίων (π.χ. φοιτητική κατοικία ).
Σήμερα ,με αυτό το νομοσχέδιο επιχειρείται να ανοίξει ένα νέο κεφάλαιο αντιπαροχής, αυτό της οικοδόμησης νέων οικισμών με ιδιωτική πολεοδόμηση γύρω από αστικά κέντρα και αξιόλογους οικισμούς, μόνο που αυτό στηρίζεται στην άνευ προηγουμένου υφαρπαγή την ελληνικής γης σε εξευτελιστικές τιμές από κατά τεκμήριο ξένα συμφέροντα σε τέτοια κλίμακα που δεν έχει προηγούμενο, και θα μπορούσε να συγκριθεί μόνο με την γερμανική κατοχή!! (με την διαφορά ότι τώρα δεν θα μπορούμε να ανακτήσουμε τον έλεγχο, αφού θα έχει πουληθεί με συμβόλαια!! – σχόλιο μου στο άρθρο 26)

Μήπως θα έπρεπε να δούμε με άλλο μάτι την αξία των εκτός σχεδίου περιοχών, αυτής του ελληνικού ήλιου και την θέας στο απέραντο γαλάζιο, που οι φίλοι μας οι βορειοευρωπαίοι έχουν προ πολλού καταλάβει και να συμπεριφερθούμε αναλόγως ? Δηλαδή τι θα παθαίναμε αν λέγαμε ότι σε κάθε στρέμμα επιτρέπεται κατοικία π.χ. 150 τ.μ. και τετραπλασιάζαμε έτσι την αξία της περιουσίας μας ?
(όσο για το ότι διαρρηγνύουμε τα ιμάτια μας που δεν υπάρχει πουθενά αλλού στην Ευρώπη τουλάχιστον εκτός σχεδίου δόμηση, έχω να παρατηρήσω ότι, φοβούμαι ηθελημένα, συγκρίνουμε ανόμοια πράγματα, γιατί εκεί και πολεοδομικό σχεδιασμό έχουν παντού, και η ιδιαιτερότητα της τουριστικής κατοικίας της Ελλάδας δεν υφίσταται.)

Θα τολμούσα να πω ότι ειδικότερα στην περίπτωση των νησιών μας -βλέπε Αιγαίο- η «επίθεση» που ενορχηστρώνει το σημερινό νομοσχέδιο κατά της εκτός σχεδίου δόμησης και των συμφερόντων των ιδιοκτητών ακινήτων εκτός σχεδίου, έχει και μία πολύ σοβαρή παρενέργεια η οποία άπτεται των εθνικών μας συμφερόντων.
Εξηγούμαι:
Ποιος έχει αντίρρηση στην εκτίμηση ότι ένα Αιγαίο με νησιά που σφύζουν από οικοδομική δραστηριότητα και ανάπτυξη στην οποία θα συμμετέχουν και ισχυροί παράγοντες από Ευρώπη και Αμερική αποτελεί συμπληρωματικό αμυντικό όπλο απέναντι στις ορέξεις των Τούρκων;
Ποιος θα διαφωνήσει με το ότι εάν στα νησιά μας εγκατασταθούν όσο το δυνατόν περισσότεροι «Τομ Χάνκς» (σοφή και όχι τυχαία η συμβολική κίνηση του πρωθυπουργού μας) τόσο λιγότερο θα τολμήσει η γειτονική χώρα να αρπάξει την γη μας;
Ποιος δεν καταλαβαίνει ότι τα ερημωμένα εκτός σχεδίου αγροτεμάχια που μας υπόσχεται το σημερινό νομοσχέδιο είναι πολλαπλά πιο αδύνατη άμυνα από εκείνην που θα προσφέρουν εάν αυτά μετατραπούν σε ιδιοκτησίες στις οποίες θα έχει επενδυθεί χρήμα και αγάπη για τον τόπο μας;
Μήπως άθελα μας, χωρίς να το πολυ καταλαβαίνουμε, στην προσπάθεια μας να «σώσουμε»το περιβάλλον χάνουμε την δυνατότητα να ενισχύσουμε την εθνική μας άμυνα;
Άς το σκεφτούν καλύτερα όσοι εκστασιάζονται με την προοπτική των ερημωμένων αλλά «όμορφων» χωραφιών μας και όσοι νομίζουν ότι είναι παραδεκτό από ένα δικαστήριο όπως το Στε να κλονίζει συθέμελα, με νομικίστικες δολιχοδρομίες,έναν από τους βασικότερους πυλώνες μιας ευνομούμενης κοινωνίας: την ασφάλεια δικαίου.

Στο πλαίσιο της Δημόσιας Διαβούλευσης για το σχέδιο νόμου «Εκσυγχρονισμός της Χωροταξικής και Πολεοδομικής νομοθεσίας», ο Ανεξάρτητος Διαχειριστής Μεταφοράς Ηλεκτρικής Ενέργειας (ΑΔΜΗΕ) παραθέτει ως κατωτέρω τις απόψεις του, οι οποίες δέον να ληφθούν υπόψη καθώς αποσκοπούν στην απρόσκοπτη εκτέλεση των καθηκόντων του και ιδίως της μεταφοράς Ηλεκτρικής Ενέργειας από τις μονάδες παραγωγής στα αστικά κέντρα και την τροφοδότηση των καταναλωτών αλλά και τη διευκόλυνση της διείσδυσης των ανανεώσιμων πηγών ενέργειας. Ειδικότερα:
Επί του άρθρου 28:
Για την υλοποίηση του κοινωφελούς έργου του ΑΔΜΗΕ, απαιτείται η κατασκευή Υποσταθμών (ΥΣ) και Κέντρων Υψηλής Τάσης (ΚΥΤ) πλησίον των περιοχών ζήτησης και ει δυνατόν σε περιοχές εκτός σχεδίου πόλης και εκτός ορίων οικισμών. Τόσο η επιλογή της έκτασης ανέγερσής τους, όσο και η μελέτη των προδιαγραφών των κτιρίων στα οποία οι εγκαταστάσεις μεταφοράς και διανομής ηλεκτρικής ενέργειας στεγάζονται, πραγματοποιείται βάσει των ειδικών αναγκών και κανόνων κατασκευής καθώς και των ιδιαιτεροτήτων λόγω της φύσης των συγκεκριμένων έργων, ενδεικτικά αναφερόμενων της γειτνίασής τους προς υφιστάμενους υποσταθμούς του Συστήματος και του Δικτύου, της απόστασής τους από κατοικημένες περιοχές, της κλίσης του εδάφους και γενικότερα των γεωλογικών συνθηκών κάθε περιοχής προκειμένου να ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις γείωσης κλπ της μείωσης του περιβαλλοντικού αποτυπώματος , κυρίως δε της τυχόν οπτικής όχλησης.
Ενόψει των ανωτέρω, οίκοθεν νοείται ότι τόσο οι υφιστάμενοι ΥΣ και ΚΥΤ, όσο και αυτοί που βρίσκονται στο στάδιο της κατασκευής, αλλά και ιδίως όσοι πρόκειται ή θα απαιτηθεί μελλοντικά να ανεγερθούν για να αντιμετωπιστούν οι πάγιες και διαρκώς αυξανόμενες ανάγκες του Συστήματος και προς επίτευξη των εθνικών στόχων για την ενέργεια και το κλίμα, θα πρέπει να συνεχίσουν να απολαμβάνουν ειδικής νομικής ρύθμισης ως προς τους όρους και τους περιορισμούς δόμησης και να εξαιρούνται από τις γενικές διατάξεις.
Προς τούτο και λαμβανομένων υπόψη των νομοθετικών διατάξεων που έχουν εφαρμοστεί έως σήμερα από την προκάτοχό μας ΔΕΗ για την κατασκευή των έργων αυτών , ο ΑΔΜΗΕ θεωρεί μείζον να διατηρηθούν για τις συγκεκριμένες κοινωφελείς εγκαταστάσεις μεταφοράς και διανομής ηλεκτρικής ενέργειας οι έως σήμερα εφαρμοζόμενες διατάξεις του άρθρου 1 παρ. 1 εδαφ. α ως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 10 παρ. 1 του ν.3212/2003 και του άρθρου 7 παρ. 1 περ. α και β του π.δ/τος της 24/31 Μαΐου 1985 (ΦΕΚ Δ’ 270) περί τροποποίησης των όρων και περιορισμών δόμησης των γηπέδων των κειμένων εκτός των ρυμοτομικών σχεδίων των πόλεων και εκτός των ορίων των νομίμως υφισταμένων προ του έτους 1923 οικισμών (άλλως του άρθρου 168 του κωδικοποιητικού διατάγματος από 14.7.99 ΦΕΚ Δ 580/27.7.99), καθώς και του άρθρου 23 του ν. 3212/2003, ως ισχύουν σήμερα. Προς αποφυγή δυσμενών επιπτώσεων στην κατασκευή των έργων αυτών καθώς και παρερμηνειών για την ισχύ των προαναφερόμενων υφιστάμενων ειδικών διατάξεων απαιτείται η εισαγωγή και προσθήκη παραγράφου ως παραγράφου 10 στο νέο προτεινόμενο άρθρο 28 του νομοσχεδίου, ώστε το τελευταίο να διαμορφωθεί ως εξής:
«…10. Ειδικά ως προς τα γήπεδα όπου κείνται ή πρόκειται να ανεγερθούν εγκαταστάσεις μεταφοράς ή διανομής ηλεκτρικής ενέργειας του ΑΔΜΗΕ και του ΔΕΔΔΗΕ δεν εφαρμόζονται οι ανωτέρω διατάξεις αλλά εξακολουθούν να ισχύουν οι διατάξεις του άρθρου 10 παρ. 1 του ν.3212/2003, του άρθρου 7 παρ. 1 περ. α και β του π.δ/τος της 24/31 Μαΐου 1985 (ΦΕΚ Δ’ 270) και του άρθρου 23 του ν. 3212/2003, ως ισχύουν κατά την δημοσίευση του παρόντος νόμου».

Με τα άρθρα 28, 29 και 30 καθορίζονται εκ νέου όροι δόμησης στις εκτός σχεδίου περιοχές ως εξής:
Το ΣχΝ φαίνεται ότι δεν έχει υποστεί την απαιτούμενη νομοτεχνική επεξεργασία (ενδεχομένως λόγω του επείγοντος της κατάθεσής του), γεγονός που δυσχεραίνει όχι μόνο την ανάγνωση και κατανόηση του, αλλά ενέχει τον βάσιμο κίνδυνο να δημιουργήσει πολλά ερμηνευτικά ζητήματα κατά τη μελλοντική εφαρμογή του, εφόσον θεσμοθετηθεί με τη μορφή που έχει σήμερα.
Καταρχάς σύμφωνα με τις αρχές της καλής νομοθέτησης, για κάθε τροποποίηση που επέρχεται σε υφιστάμενες ρυθμίσεις, πρέπει να επαναλαμβάνεται ολόκληρο το άρθρο, όπως αναμορφώνεται μετά την τροποποίηση, ακόμη και αν η τροποποίηση αφορά ένα μεμονωμένο εδάφιο ή μερικές λέξεις. Με τον τρόπο που είναι δομημένο το νσχ, είναι δύσκολο να εντοπισθούν οι επερχόμενες μεταβολές σε σχέση με τις ισχύουσες σήμερα ρυθμίσεις, με αποτέλεσμα η ανάγνωση και η ερμηνεία του ΣχΝ να είναι δυσχερής.
Το μεγαλύτερο πρόβλημα εντοπίζεται στα άρθρα 28-30 και στο άρθρο 34, που αφορούν στην εκτός σχεδίου δόμηση. Η εκτός σχεδίου δόμηση σήμερα διέπεται από τα π.δ/τα 24/31-5-1985 (ΦΕΚ Δ’ 270) και 6/17.10.1978 (ΦΕΚ Δ’ 538). Ωστόσο οι προτεινόμενες ρυθμίσεις για την εκτός σχεδίου δόμηση δεν εισάγονται ως τροποποίηση ή αντικατάσταση των υφιστάμενων διατάξεων, και δεν τελούν σε νομοτεχνική εξάρτηση με αυτές, αλλά αποτελούν νέες αυτοτελείς ρυθμίσεις. Κατ’ουσίαν ρυθμίζονται με διαφορετικό τρόπο ορισμένες από τις προβλέψεις των διαταγμάτων που ισχύουν σήμερα, χωρίς όμως παράλληλα να καταργούνται και οι υφιστάμενες διατάξεις. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα να μην είναι ξεκάθαρο στον εφαρμοστή του δικαίου αλλά και στους φορείς που καλούμαστε να διατυπώσουμε τις θέσεις μας, ποιες διατάξεις θα μείνουν σε ισχύ και θα εφαρμόζονται και ποιες θα έχουν καταργηθεί σιωπηρά.

Άρθρο 28 σε συνδυασμό με το άρθρο 24 περί χαρακτηρισμού δημοτικών οδών:
• Τίθεται ο κανόνας ότι άρτια και οικοδομήσιμα είναι τα γήπεδα με εμβαδόν 4 στρ., πρόσωπο σε εθνική, επαρχιακή, δημοτική οδό Α’ κατηγορίας ή σε κοινόχρηστο χώρο τουλάχιστον 45 μ. και με ελάχιστο βάθος τα 50 μ.. Συνιστάται να απαλειφθεί το βάθος ως στοιχείο, που λαμβάνεται υπόψη για την αρτιότητα και οικοδομησιμότητα των εκτός σχεδίου γηπέδων.
• Η αρτιότητα για τις τουριστικές εγκαταστάσεις τίθεται στα 8 στρ. και στα 4 στρ. για ξενοδοχειακά καταλύματα που θα πληρούν συγκεκριμένες ενεργειακές, πολεοδομικές και περιβαλλοντικές προδιαγραφές και κριτήρια που θα καθορισθούν με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος. Η εξουσιοδότηση πρέπει να είναι λεπτομερέστερη, άλλως ενέχει τον κίνδυνο να θεωρηθεί αόριστη.

Προβλέπονται κατ΄εξαίρεση τα αναβαθμισμένα και ιδιαιτέρως αναβαθμισμένα ξενοδοχεία (του άρθρου 107) να έχουν πρόσωπο (είναι καλύτερα να τεθεί η λέξη πρόσβαση) σε δημοτικές οδούς κατηγορίας Β (ξενοδοχεία αναβαθμισμένα και ιδιαιτέρως αναβαθμισμένα, εμπορικές αποθήκες, κλινικές, νοσοκομεία κ.λπ.). Στις κατηγορίες αυτές θα πρέπει οπωσδήποτε να προστεθούν και τα Σύνθετα Τουριστικά Καταλύματα και φυσικά οι οργανωμένοι υποδοχείς δραστηριοτήτων. Οι προβλέψεις του νσχ θα θεραπεύσουν προσεχώς το πρόβλημα που δημιουργήθηκε από το ΣτΕ για την μη δυνατότητα ανάπτυξης τουριστικών-βιομηχανικών-βιοτεχνικών εγκαταστάσεων σε γήπεδα που δεν έχουν πρόσωπο σε αγροτική οδό παρά μόνο σε αναγνωρισμένη εθνική-επαρχιακή-δημοτική οδό. Προβλέπεται η ανάθεση μελετών και τελική έκδοση Προεδρικού διατάγματος. Οι αναγκαίες όμως διαδικασίες που απαιτούνται (σύνταξη προδιαγραφών, προκήρυξη μελετών, επιλογή-ανάθεση, εκπόνηση, γνώμη ΣΥΠΟΘΑ, εγκριτική Υπουργική απόφαση και ΠΔ) λογικά θα υπερβεί τα δύο χρόνια. Πρέπει να γίνει κατάλληλη πρόβλεψη ώστε να μην σταματήσει η ανάπτυξη. Τα ξενοδοχεία κατά ποσοστό άνω του 80% δεν αναπτύσσονται σε εθνικές, επαρχιακές είτε δημοτικές οδούς, αλλά σε ήσυχες περιοχές που εξυπηρετούνται από αγροτικούς δρόμους.Το διακύβευμα είναι μεγάλο ειδικά σε περίοδο υποτονικών επενδύσεων και ύφεσης. Τα οποιαδήποτε ευεργετήματα στο περιβάλλον από την “αναστολή” κατ΄ουσίαν της εκτός σχεδίου δόμησης για τα ξενοδοχεία, θα είναι ήσσονος σημασίας σε σχέση με τις επιπτώσεις στην εθνική οικονομία και την απασχόληση.
Προτείνουμε για τις υφιστάμενες τουριστικές και βιομηχανικές επενδύσεις να μπορούν να επεκταθούν και αδειοδοτηθούν με βάση τις υφιστάμενες προσβάσεις για δε τις νέες επενδύσεις να εγκρίνονται οι προσβάσεις κατά το στάδιο της ΑΕΠΟ (απόφαση έγκρισης περιβαλλοντικών όρων και έγκριση της Αποκεντρωμένης Διοίκησης ή του Υπουργού Περιβάλλοντος μετά γνώμη του ΣΥΠΟΘΑ).

Προτείνονται οι εξής νομοτεχνικές βελτιώσεις:
«Με καταληκτική ημερομηνία δύο ετών από την ισχύ του παρόντος επιτρέπεται σε υφιστάμενες βιομηχανικές, βιοτεχνικές, τουριστικές εγκαταστάσεις οι οποίες έχουν ανεγερθεί με οικοδομικές άδειες που δεν έχουν ανακληθεί, να εκσυγχρονίζονται και να επεκτείνονται με βάση τις προσβάσεις δρόμων που προβλέπονται στις ΑΕΠΟ με τις οποίες αδειοδοτήθηκαν.
Κατά το ίδιο αποκλειστικό χρονικό διάστημα, δρόμοι οι οποίοι έχουν την δυνατότητα να αποκτήσουν τις προϋποθέσεις του παρόντος ώστε να χαρακτηριστούν τύπου Α ή Β, δύνανται να περιλαμβάνονται σε διαδικασίες έγκρισης ΑΕΠΟ και λοιπών αναγκαίων εγκρίσεων της Διοίκησης και οικοδομικών αδειών με σκοπό την ανέγερση βιομηχανικών, βιοτεχνικών, τουριστικών εγκαταστάσεων υπό την προϋπόθεση ότι θα έχει προηγηθεί γνώμη του ΣΥΠΟΘΑ και αιτιολογημένη απόφαση της Αποκεντρωμένης Διοίκησης ότι υφίστανται οι προϋποθέσεις για τον εν λόγω χαρακτηρισμό.
Σε περίπτωση κατά την οποία έχει συντελεστεί ο χαρακτηρισμός των δρόμων για την συγκεκριμένη περιοχή με πρωτοβουλία της Διοίκησης σε προγενέστερο της διετίας χρόνο καταργούνται αυτοδίκαια οι προηγούμενες διαδικασίες».

• Γνώμη του ΣΕΤΕ είναι ότι όλες οι διατάξεις που αφορούν στην ανέγερση των κύριων ξενοδοχειακών καταλυμάτων στην εκτός σχεδίου δόμηση, πρέπει να φύγουν από το άρθρο 28 (διατάξεις γενικής εφαρμογής στην εκτός σχεδίου δόμηση) και να τροποποιήσουν το ΠΔ 20.1.88 (Δ΄61). Με τον τρόπο αυτό θα αποφευχθούν παρερμηνείες σχετικά με τις γενικές προβλέψεις των πλαγίων αποστάσεων, του μέγιστου ύψους, του ποσοστού κάλυψης (παρ.9 άρθρου 28) το οποίο ορίζεται σε 10% αντί του ισχύοντος 20%, κλπ. Σημειώνουμε ότι πολλές διατάξεις του νσχ παραπέμπουν στους όρους του εν λόγω διατάγματος.

Στα πλαίσια αυτά προτείνονται:
• Ο συντελεστής δόμησης για αναβαθμισμένα και ιδιαιτέρως αναβαθμισμένα του άρθρου 107 να προβλέπεται σε 0,22 και 0,24 αντίστοιχα χωρίς αύξηση των επιτρεπόμενων κλινών.

Τονίζουμε εκ νέου την αναγκαιότητα ενίσχυσης του συντελεστή δόμησης των τουριστικών εγκαταστάσεων ειδικά για τα ξενοδοχεία υψηλών κατηγοριών με βάση και τα σχετικά τεχνικά δοκίμια που έχουμε καταθέσει τα οποία αποδεικνύουν ότι είναι ανέφικτη η υλοποίηση της ούτως ή άλλως ισχνής δυναμικότητας κλινών ανά στρέμμα με ταυτόχρονη κατασκευή άνετων κοινόχρηστων χώρων και ευρύχωρων δωματίων. Ο ελληνικός τουρισμός οφείλει συνεχώς να προσαρμόζεται στις διεθνείς προκλήσεις ανταγωνιστικότητας, να εκσυγχρονίζεται και να αναπτύσσεται με βασικό γνώμονα την προσέλκυση τουριστών υψηλού εισοδήματος και την διεύρυνση της τουριστικής περιόδου.
Επιπλέον προτείνεται πρόσθετος συντελεστή 0,02 τόσο για εντός όσο και για εκτός σχεδίου επενδύσεις για την υλοποίηση εγκαταστάσεων ειδικής τουριστικής υποδομής της παρ. 3 του άρθρου 1 του ν. 4276/2014. (Συνεδριακά κέντρα, κέντρα ευεξίας-αναζωογόνησης-ιαματικές εγκαταστάσεις-γήπεδα golf- κλπ.) που απαιτούν πολύ αυξημένες επιφάνειες οι οποίες είναι αδύνατο να υλοποιηθούν χωρίς μείωση της δυναμικότητας σε κλίνες. Αυτά θα λειτουργήσουν ως πολεοδομικό κίνητρο και θα έχουν άμεσες θετικές επιπτώσεις εκτός των άλλων και στην διαφοροποίηση των προσφερόμενων υπηρεσιών. Οι προβλέψεις για μείωση του ΣΔ από 0,20 σε 0,18 και 0,19 για τα ξενοδοχεία 4* και 5* αντίστοιχα μας βρίσκουν αντίθετους, ενώ συμφωνούμε με την προτεινόμενη προϋπόθεση της ενεργειακής και περιβαλλοντικής αναβάθμισης αλλά με συγκεκριμένους και μετρήσιμους όρους.

Κατά τα λοιπά προτείνεται να παραμείνουν οι λοιπές προβλέψεις του ΠΔ 20.1.88 -Δ΄61:

Για τις ελάχιστες αποστάσεις να εισαχθεί η πρόβλεψη για κτίρια ύψους μέχρι 5,00μ ελάχιστη απόσταση 7,50μ. Συγκεκριμένα η παρ. Γ του ΠΔ 20.1.88 -Δ΄61 τροποποιείται ως εξής (σημ: διαγράφονται όσα προτείνεται να τροποποιηθούν):

«Γ. Όροι δόμησης:
Οι όροι δόμησης των τουριστικών εγκαταστάσεων ορίζονται ως εξής:
α) {ΔΙΑΓΡΑΦΗ: Για γήπεδα εμβαδού μέχρι 50 στρέμματα ο} O συντελεστής δόμησης δεν μπορεί να υπερβαίνει το 0,20. Για ξενοδοχεία αναβαθμισμένα είτε ιδιαιτέρως αναβαθμισμένα ο συντελεστής δόμησης δεν μπορεί να υπερβαίνει το 0,22 και 0,24 αντίστοιχα.
(Σημ: Η μείωση του συντελεστή δόμησης ανάλογα με το μέγεθος των γηπέδων γίνεται αναιτιολόγητα και οδηγεί σε κατακερματισμό των γηπέδων σε μικρότερα, με αντίστοιχο τεμαχισμό των επενδύσεων σε δύο-τρεις μονάδες, με πρόσθετο λειτουργικό κόστος και περιττή γραφειοκρατία αδειοδοτήσεων τόσο για το δημόσιο όσο και για τον φορέα της επένδυσης.)
{ΔΙΑΓΡΑΦΗ: β) Για γήπεδα εμβαδού μέχρι 100 στρέμματα ο συντελεστής δόμησης για μεν τα πρώτα 50 στρέμματα ορίζεται όπως στην περίπτωση α’ για δε τα επιπλέον ο συντελεστής δόμησης δεν μπορεί να υπερβαίνει τα 0,15.
γ) Για γήπεδα εμβαδού μεγαλύτερου των 100 στρεμμάτων ο συντελεστής δόμησης για μεν τα πρώτα 100 στρέμματα ορίζεται όπως στην περίπτωση β’ για δε τα επιπλέον δεν μπορεί να υπερβαίνει τα 0,10.}
δ)1) Το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος κτιρίων σε γήπεδα επιφάνειας μέχρι 50 στρέμματα ορίζεται σε 10,50 m με την προϋπόθεση ότι το ποσοστό της επιφάνειας κτιρίων ύψους μεγαλύτερου των 7,5 m δεν θα υπερβαίνει το 30% της πραγματοποιούμενης κάλυψης του κτιρίου.
δ)2) Κατ’ εξαίρεση των ανωτέρω για κτίρια ή τμήματα κτιρίων που βρίσκονται στη ζώνη των 200 m από τη γραμμή αιγιαλού, το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος των κτιρίων ορίζεται σε 7,5 m.
δ)3) Το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος κτιρίων σε γήπεδα άνω των 50 στρεμμάτων μπορεί να είναι μέχρι 13,50 m, χωρίς αύξηση του επιτρεπόμενου συντελεστή δόμησης και του ποσοστού κάλυψης με την προϋπόθεση ότι το ποσοστό της επιφάνειας κτιρίων ύψους μεγαλύτερου των 10,50 m δεν θα υπερβαίνει το {ΔΙΑΓΡΑΦΗ: 50%} 30% της πραγματοποιούμενης κάλυψης του κτιρίου. {ΔΙΑΓΡΑΦΗ: και ότι οι αποστάσεις αυτών από τα όρια του γηπέδου θα είναι τουλάχιστον: για κτίρια, ύψους άνω των 10,50 m και μέχρι 13,50 m σε 20 m}
Μέσα στη ζώνη πέραν των 200 m και μέχρι τα 500 m από τον αιγιαλό η αύξηση του ύψους των κτιρίων άνω των 10,50 m και μέχρι 13,50 m επιτρέπεται μετά από απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημοσίων Έργων ύστερα από γνώμη του Κεντρικού Συμβουλίου Χωροταξίας, Οικισμού και Περιβάλλοντος.

Για την έκδοση της απόφασης αυτής συνεκτιμώνται τα στοιχεία του φυσικού και δομημένου περιβάλλοντος όπως το φυσικό τοπίο, η παρεμπόδιση ή μη της θέας, η φυσιογνωμία και ο αρχιτεκτονικός χαρακτήρας της περιοχής, η μορφολογία του εδάφους.

δ) 4) Οι ανωτέρω ρυθμίσεις (αύξηση μεγίστου ύψους) δεν ισχύουν στις προστατευόμενες βάσει ειδικών διαταγμάτων περιοχές και οικισμούς της χώρας.
δ) 5) Πάνω από το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος επιτρέπεται η κατασκευή στέγης με ύψος το πολύ 2m. Μεγαλύτερο ύψος μπορεί να πραγματοποιηθεί ύστερα από έγκριση του Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής {ΔΙΑΓΡΑΦΗ: της Επιτροπής Πολεοδομικού και Αρχιτεκτονικού Ελέγχου (ΕΠΑΕ)}, για λόγους προσαρμογής προς το περιβάλλον (κλιματολογικές συνθήκες ή αρχιτεκτονικός χαρακτήρας των κτισμάτων της περιοχής).
{ΔΙΑΓΡΑΦΗ: Στα γήπεδα που παρουσιάζουν κλίσεις εδάφους άνω του 15% επιβάλλεται η κλιμάκωση του κτιρίου για την προσαρμογή του στη φυσική μορφή του εδάφους σύμφωνα και με την παράγραφο 1 του άρθρου 17 του νόμου 1577/1985.}
(πρόκειται για δεσμευτική διάταξη που αντίκειται στην ελεύθερη αντίληψη των μελετητών.)
στ) Η ελάχιστη απόσταση των κτιρίων από τα όρια του γηπέδου ορίζεται:
• για κτίρια ύψους μέχρι 5,00 m σε 7,50 m.
• για κτίρια ύψους μέχρι 7,50 m σε 10 m
• για κτίρια ύψους μέχρι 10,50 m σε 15 m
ζ) Το μέγιστο ποσοστό κάλυψης του γηπέδου ορίζεται σε 20% της επιφανείας του. Είναι δυνατή η προσαύξηση της επιτρεπόμενης κάλυψης για αναβαθμισμένα είτε ιδιαιτέρως αναβαθμισμένα ξενοδοχεία, αποκλειστικά για την δημιουργία πρόσθετων κοινόχρηστων ημιϋπαίθριων χώρων κατά 5% της επιφάνειας του γηπέδου.
η) Το γήπεδο στο οποίο ανεγείρεται τουριστική εγκατάσταση πρέπει να έχει ελάχιστο εμβαδόν {ΔΙΑΓΡΑΦΗ: 4.000m2} 8.000m2.
{ΔΙΑΓΡΑΦΗ: θ) Οι συντελεστές δόμησης που ορίζονται στις παραγράφους α, β, γ, της περίπτωσης Γ του παρόντος άρθρου (0,20, 0,15 και 0,10 αντιστοίχως για τα γήπεδα εμβαδού μέχρι 50 στρέμματα, από 50 έως 100 στρέμματα και για τα γήπεδα εμβαδού μεγαλύτερου των 100 στρεμμάτων), τροποποιούνται ως εξής:
Προκειμένου περί ξενοδοχείων πέντε (5) αστέρων (πολυτελείας) και τεσσάρων (4) αστέρων (Α’ τάξεως) και μετά από έγκριση της καταλληλότητας του γηπέδου, από την αρμόδια Διεύθυνση Τουρισμού ή τον Ελληνικό Οργανισμό Τουρισμού, (είναι αυτονόητο ότι θα έχει προηγηθεί η διαδικασία του εδαφίου Β του παρόντος) ο Συντελεστής Δόμησης (ΣΔ) ορίζεται σε 0.20 0,25 για όλη την έκταση του γηπέδου εφόσον η ενεργειακή απόδοση του όλου συγκροτήματος πληροί τις κάτωθι προϋποθέσεις.}

Προτείνεται να απαλειφθεί η γραφειοκρατική και αντιαναπτυξιακή διάταξη (Ε, 7 και 8 του ΠΔ 20.1.88 -Δ΄61) για εισφορά σε γη ή χρήμα, άλλως να ελαχιστοποιηθεί και να αυτοματοποιηθεί με βάση τις αντικειμενικές αξίες. Να υπάρξει μέγιστο όριο εισφοράς 5% της επιφάνειας του γηπέδου. Η ίδια μετατροπή με βάση τις αντικειμενικές αξίες να ισχύει και για όλες τις μορφές εισφοράς γης στις οργανωμένες τουριστικές αναπτύξεις.
• Να παραμείνει και να εμπλουτισθεί η παρ. Ε, του ΠΔ 20.1.88 (Δ΄61) :
«9. Όταν αίθουσα πολλαπλών χρήσεων, ή κλειστό κολυμβητήριο (πισίνα) ή χώρος γυμναστηρίου – σάουνα, ή χώροι αναζωογόνησης και ευεξίας, ή στεγασμένοι χώροι στάθμευσης δημιουργούνται σε υπόγειο χώρο πρέπει να εξασφαλίζονται οι απαραίτητοι όροι υγιεινής αερισμού, φωτισμού, μόνωσης και πυρασφάλειας. Σε περίπτωση που αίθουσα πολλαπλών χρήσεων ή κλειστό κολυμβητήριο (πισίνα) ή χώρος γυμναστηρίου – σάουνα, ή χώροι αναζωογόνησης και ευεξίας, δημιουργούνται σε υπέρ το έδαφος χώρο του κτιρίου ή του γηπέδου ο συντελεστής δόμησης του γηπέδου προσαυξάνεται αντίστοιχα.»

1. Πώς ορίζεται ο «κοινόχρηστος χώρος»; Στο ΠΔ της 24-5-85 γινόταν αναφορά σε «κοινόχρηστο δρόμο». Στην ίδια παράγραφο: Παρέχονται κινήτρα για ξενοδοχεία που πληρούν κάποια (μη οριζόμενα στο παρόν) κριτήρια εις βάρος της ορθής χρήσης των εδαφικών πόρων και του σχεδιασμού.
3. Η παράγραφος αυτή έρχεται σε αντίθεση με το Άρθρο 14, παρ. 3.β του παρόντος δημιουργώντας παρεκκλίσεις για διάφορες κατηγορίες χρήσεων πλην κατοικίας. Αυτό αντιβαίνει στον γενικό στόχο του παρόντος και δημιουργεί προϋποθέσεις περαιτέρω διάσπαρτης χωροθέτησης (πιθανώς ανταγωνιστικά και προς τους κοντινούς οργανωμένους υποδοχείς).
Καταλαβαίνουμε ότι για τα υπόλοιπα ισχύουν οι διατάξεις του ΠΔ του ‘85 όπως τροποποιήθηκαν από το ν.3212/2003.

Γενικά: Θα μπορούσε να υπάρχει πρόβλεψη κινήτρων (πολεοδομικών ή φορολογικών) για την επανάχρηση εγκαταλειμμένων κτιρίων σε εθνικές/επαρχιακές οδούς και σε δημοτικές οδούς της κατηγορίας Α, ως εναλλακτική σε νέα εκτός σχεδίου δόμηση.

Στην παράγραφο 1, θα πρέπει να διασαφηνιστεί ο όρος «κοινόχρηστος χώρος» καθώς, πλην των άλλων και όλες οι οδοί είναι κοινόχρηστοι χώροι, οπότε με την παρούσα διατύπωση θα αρκούσε το πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο, ανεξαρτήτως χαρακτηρισμού ή σε οποιοδήποτε άλλο κοινόχρηστο χώρο.

Στην παράγραφο 5, η απαίτηση της τοποθέτησης των περιφράξεων με μόνιμη κατασκευή σε απόσταση 9 μ, από τον άξονα του δρόμου που περιβάλλουν το γήπεδο, οδηγεί επί της ουσίας σε δρόμους πλάτους 18 μ και σε ντε φάκτο απομείωση της επιφάνειας των γηπέδων, καθώς το τμήμα εκτός των περιφράξεων καθίσταται μη λειτουργικό. Η απαίτηση είναι υπερβολική και πέρα κάθε λογικής και θα πρέπει να αφαιρεθεί.

Στην παράγραφο 6, η συγκεκριμένη διατύπωση είναι δυνατό να οδηγήσει σε παρερμηνεία καθώς μπορεί να εκληφθεί ότι σε απόσταση 1 χλμ. από την ακτογραμμή δεν επιτρέπεται η ανέγερση κτιρίου. Επίσης υπάρχουν προστατευόμενες περιοχές για τις οποίες ισχύουν ειδικοί όροι δόμησης οι οποίοι επιβάλλουν την διάσπαση του όγκου των κτιρίων. Πρέπει να γίνει επαναδιατύπωση της παραγράφου, ώστε να αποδίδεται με σαφήνεια το ζητούμενο και να συμπεριλάβει και τις περιπτώσεις των ήδη θεσπισμένων ειδικών όρων δόμησης.

Π.Ο. Ε.Μ.Δ.Υ.Δ.Α.Σ.
τηλ: 210-88.16.583 fax: 210-82.59.410 e-mail: ^[4] URL: ^[5]

Αρ. Πρωτ.: 8275 Αθήνα, 4/9/2020

ΘΕΜΑ: Παρατηρήσεις στο «Σχέδιο Νόμου για τον Εκσυγχρονισμό της Χωροταξικής και πολεοδομικής Νομοθεσίας»

Κύριοι,
Το παρόν ν/σ επιχειρεί να δημιουργήσει ένα νέο νόμο που θα περιλαμβάνει τροποποιήσεις και αλλαγές τριών βασικών προγενέστερων αυτού νόμων, που αναφέρονται στον πολεοδομικό και χωροταξικό σχεδιασμό (ν.4447/16), τον θαλάσσιο χωροταξικό σχεδιασμό (ν.4546/18) και το δομημένο περιβάλλον (ν.4495/17), οι οποίοι παραμένουν σε ισχύ. Παράλληλα επιχειρεί να τροποποιήσει σημαντικά Προεδρικά Διατάγματα (Π.Δ.) , όπως αυτό της εκτός σχεδίου δόμησης και αυτό των χρήσεων γης που έχουν επηρεάσει και διαμορφώσει εν τέλει το χώρο της Ελλάδας τα τελευταία 100 χρόνια. Δύσκολο εγχείρημα, το οποίο δε μας πείθει όλους εμάς τους Διπλωματούχους Μηχανικούς του Δημοσίου για την αποτελεσματικότητά του.
Η ΠΟ ΕΜΔΥΔΑΣ εκπροσωπεί το σύνολο των Διπλωματούχων Μηχανικών που υπηρετούν σε όλες τις δομές του Δημοσίου. Ειδικότερα με την εφαρμογή της πολεοδομικής νομοθεσίας ασχολείται ένας πολύ μεγάλος αριθμός Διπλωματούχων Μηχανικών σε όλες τις βαθμίδες της Διοίκησης (ΥΠΕΝ, ΔΙΠΕΧΩΣΧ Αποκεντρωμένων Διοικήσεων, ΔΙΠΕΧΩΣΧ Περιφερειών, ΥΔΟΜ Δήμων). Ως εκ τούτου, πιστεύουμε ότι θα έπρεπε θεσμικά να συμμετέχουμε στην διαδικασία διαβούλευσης, να κληθούμε, να παραστούμε στην συζήτηση και να καταθέσουμε τις απόψεις μας, που είναι βασισμένες στην τεράστια εμπειρία και τεχνογνωσία που έχουμε συσσωρεύσει επάνω στα πολεοδομικά ζητήματα ως καθ’ ύλην αρμόδιοι. Εκτιμούμε μάλιστα ότι κάτι τέτοιο θα πρόσφερε και στην αποτελεσματικότητα του όλου εγχειρήματος ώστε να μην αποτελέσει ένα ακόμα ευχολόγιο χωρίς εφαρμοσιμότητα.
Μια γενική παρατήρηση, είναι η παντελής αναφορά για στελέχωση των υπηρεσιών με μόνιμες και σταθερές σχέσεις εργασίες, το οποίο έχουμε επισημάνει επανειλημμένα σε έγγραφά μας προς το Υπουργείο σας. Τουναντίον επιχειρείται τόσο στο παρόν νομοσχέδιο, όσο και στο προτεινόμενο από το Υπουργείο Εσωτερικών, η ενίσχυση των Υπηρεσιών σε όλες τις δομές του Δημοσίου που ασχολούνται με θέματα πολεοδομικά-χωροταξικά-δόμησης με εξωτερικούς συνεργάτες για την υποβοήθηση του έργου των υπαλλήλων, κυρίως των Υπηρεσιών Δόμησης. Η δημιουργία Μητρώου πιστοποιημένων αξιολογητών χωρικών μελετών, που προτείνεται στο παρόν σχέδιο νόμου θα οδηγήσει αναπόφευκτα σε φαινόμενα «περιστρεφόμενης πόρτας», όπου «Ελεγκτές» και «Ελεγχόμενοι» θα αλληλοδιαπλέκονται, καθώς οι ρόλοι αυτοί θα εναλλάσσονται ανά μελέτη. Η πρόσφατη εμπειρία της ανάθεσης της έκδοσης και του Ελέγχου Δόμησης σε ιδιώτες μηχανικούς εκτιμούμε ότι έχει οδηγήσει σε πληθώρα έκδοσης λανθασμένων αδειών, που θα δημιουργήσουν πολλαπλά προβλήματα στο μέλλον, τα οποία τελικά θα κληθούν να διαχειριστούν οι Δημόσιες Τεχνικές Υπηρεσίες.

Αναλυτικότερα οι προτάσεις μας αφορούν:
ΚΕΦΑΛΑΙΟ Α’ – Απλούστευση, επιτάχυνση και βελτίωση της αποτελεσματικότητας του συστήματος χωροταξικού και πολεοδομικού σχεδιασμού
Τα Ειδικά (Άρθρο 7), Περιφερειακά (άρθρο 8) Χωρικά Σχέδια καθώς και τα Τοπικά Πολεοδομικά (Άρθρο 10) πρέπει να έχουν τη σύμφωνη γνώμη της Αυτοδιοίκησης. Ομοίως και τα Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια (Άρθρο 11) και τα Ρυμοτομικά Σχέδια Εφαρμογής πρέπει να απαιτείται η σύμφωνη γνώμη του οικείου Δημοτικού Συμβουλίου.
ΚΕΦΑΛΑΙΟ Γ’ –Ρυθμίσεις για την εκτός σχεδίου δόμηση και τους οργανωμένους υποδοχείς-
Παρατηρούμε εν πρώτοις, ότι εισάγονται διατάξεις που αφορούν στην εκτός σχεδίου και οικισμών δόμηση, σε ότι αφορά κυρίως γήπεδα σε τουριστικές περιοχές κι όπου καθορίζεται εκ νέου η αρτιότητα – οικοδομησιμότητα αυτών. Κατ’ ουσία, μετά την παρέλευση της διετίας που αναφέρεται στο σ/ν, το άρθρο 28 χαρακτηρίζει άρτιο το γήπεδο – αγροτεμάχιο που θα έχει ≥4.000™, πρόσωπο σε εθνική, επαρχιακή ή δημοτική οδό (με πλάτος ≥6μ.), αλλά για να οικοδομηθεί δεν θα είναι αρκετή η έκδοση Π.Δ. της οδού, αλλά θα είναι απαιτητέα και η διάνοιξη της. Έτσι, θα είναι πιο «εύκολη» και πιο φτηνή η αγορά του εν λόγω γηπέδου από επιχειρηματικούς ομίλους τουριστικών επενδύσεων και σε συνδυασμό με τις παροχές και τα κίνητρα που περιγράφονται στο άρθρο 29 για τις Περιοχές Ολοκληρωμένης Τουριστικής Ανάπτυξης (Π.Ο.Τ.Α.), είναι δεδομένο ότι η επιφάνεια των 800 στρεμμάτων που προϋποθέτει, θα εξασφαλιστεί από την εκμετάλλευση των ιδιοκτητών των νέων μη άρτιων γηπέδων τους. Αξιοσημείωτο είναι βέβαια, ότι στις ΠΟΤΑ στο 20% της έκτασης των 800 στρεμμάτων δύναται να συμπεριλαμβάνονται αρχαιολογικοί χώροι, δάση, περιοχές προστασίας της φύσης και του τοπίου! (ν.2545/1997 όπως τροποποιήθηκε με το ν.4688/2020). Επίσης, ειδικές ζώνες προστασίας περιμετρικά της ΠΟΤΑ εξασφαλίζουν σε κάθε περίπτωση την «τουριστική επένδυση και τη βιωσιμότητα του προγράμματος ανάπτυξης» (άρ.29, παρ. 2β & παρ.4 δδ). Είναι προφανές λοιπόν, πως με τις παραπάνω διατάξεις συνδυαστικά με τις προηγούμενες νομοθεσίες (κυρίως το ν.4688/20), το περιβάλλον το προστατεύουμε από τη δόμηση εκτός σχεδίου, αλλά το «ξεχνάμε» αν πρόκειται και ανεγερθούν τουριστικές εγκαταστάσεις ή ΑΠΕ, κλπ και με κριτήριο το κέρδος των ντόπιων και εγχώριων κεφαλαίων.
Ως μηχανικοί θα συμφωνούσαμε ακόμη και στην παντελή κατάργηση της εκτός σχεδίου δόμησης, υπό την προϋπόθεση ότι έχει καταρτιστεί σαφέστατη πολεοδομική νομοθεσία, έχουν ολοκληρωθεί τα σχέδια πόλης, υπάρχουν όλα τα υπόβαθρα χαρτών (δασικοί, κτηματολόγιο), απαλλοτριώσεων, διοικητικών γραμμών (ακτογραμμές, ρέματα, οδοί), έχουν οριστεί σαφείς χρήσεις γης για όλες τις δραστηριότητες. Ειδάλλως, θα λειτουργήσει ως μηχανισμός απαξίωσης (και δήμευσης λόγω χρεών) της μικρής ατομικής ιδιοκτησίας, ώστε αυτή να συγκεντρωθεί σε μεγάλα κεφαλαιοκρατικά συμφέροντα κυρίως του Τουριστικού Τομέα που είναι τα μόνα που θα μπορούν να συγκεντρώσουν ευνοϊκές προϋποθέσεις δόμησης. Η κρίση του Τουρισμού διεθνώς και εγχώρια λόγω πανδημίας, θα όφειλε να προβληματίσει.
ΚΕΦΑΛΑΙΟ Ε’ -Έλεγχος και Προστασία του Δομημένου Περιβάλλοντος
Γενικά και όπως έχουμε επισημάνει πολλάκις και μάλιστα πρόσφατα με πρόσφατο Δελτίο Τύπου μας με αφορμή την έκδοση 100.000 αδειών, η έκδοση διοικητικής πράξης (οικοδομική άδεια εν προκειμένω) που δεν ελέγχει η διοίκηση (ΥΔΟΜ), δημιουργεί πληθώρα θεσμικών και διοικητικών θεμάτων και το χειρότερο, δημιουργεί νέα γενιά αυθαιρέτων εις βάρος του φυσικού και δομημένου περιβάλλοντος που ΟΥΤΕ κατασταλτικά έχουν ελεγχθεί από τις Υ.ΔΟΜ. Ο υποχρεωτικός έλεγχος, αφού έχουν εκδοθεί οι οικοδομικές άδειες κατ.3, σε ποσοστό 30% (που αντιγράφεται από το ν.4495/17), δεν επαρκεί στο ελάχιστο για να μη δημιουργηθούν μη αναστρέψιμες οικοδομές. Εξάλλου, ουδέποτε εκδόθηκε η σχετική Υ.Α από το 2017 έως σήμερα και ούτως ή άλλως θέτει 6μηνη διάρκεια ελέγχου των εκδοθεισών οικοδομικών αδειών. Πρέπει να είναι σαφές σε όλους, ότι το αυθαίρετο κτίσμα ενδέχεται να είναι και επικίνδυνο από άποψη στατική, Η/Μ εγκαταστάσεων και πυροπροστασίας, χώρια που μπορεί να τοποθετηθεί μη σύννομα στο οικόπεδο ή σε μη άρτιο οικόπεδο ή σε ρυμοτομούμενο τμήμα, κλπ. Το παρόν ν/σ αντιγράφει τα κακώς κείμενα του 4495/17 καθώς και εισάγει νέα, που αν μάλιστα εξεταστούν και συνδυαστικά με το ΝΟΚ και τον Κτιριοδομικό Κανονισμό, θα διαπιστώσουμε «αντικρουόμενες διατάξεις», όπως για παράδειγμα, η τοποθέτηση στον ακάλυπτο χώρο αποθήκης 8™ (αρ.43 που τροποποιεί το αρ.29 του 4495/17, παρ. 2 λγ, σε συνδυασμό με το άρ.14 του 4067/12). Αξίζει εδώ να επαναλάβουμε πως σύμφωνα με τον Κώδικα Διοικητικής Διαδικασίας, η Διοίκηση αδυνατεί να ανακαλέσει διοικητικές πράξεις που δεν έλεγξε και δεν εξέδωσε (έγγραφο της ΕΜΔΥΔΑΣ Αττικής αρ. πρ.4812/17-1-19).
Με έκπληξη διαπιστώσαμε στην προτεινόμενη τροποποίηση του άρ. 35 του ν.4495/17,(άρ.45 στο σ/ν), ότι είναι υποχρεωτική η προέγκριση της οικοδομικής άδειας στις κατηγορίες 1 και 2 και ΟΧΙ στην κατηγορία 3, η οποία εξακολουθεί να εκδίδεται χωρίς έλεγχο από τις ΥΔΟΜ (όπως άλλωστε και οι Εργασίες Μικρής Κλίμακας). Η υποχρεωτική προέγκριση επιβαρύνει όλους, γιατί αν για παράδειγμα υπάρχουν αλλαγές στο διάγραμμα κάλυψης από τους φορείς που υποχρεωτικά περνάνε για έγκριση οι κατηγορίες 1 και 2, τότε θα πρέπει να επανελεγχθεί κι έτσι δεν έχει καμία ισχύ η προέγκριση.
Εισάγονται με το σ/ν πιο ασφυκτικές προθεσμίες στον έλεγχο των υποβαλλόμενων δικαιολογητικών και τις 30 μέρες του ν.4495/17, τις τροποποιεί σε 15 μέρες, με τις 2 μέρες να είναι ως υποχρεωτικές για τον έλεγχο σε κάθε στάδιο, εκτός από το διάγραμμα κάλυψης. Δηλαδή, κατ’ ουσία, απαγορεύεται ο υπάλληλος της ΥΔΟΜ να απουσιάζει από την Υπηρεσία του για οποιοδήποτε λόγο, αφού δεν έχει αντικαταστάτη μιας και η υποστελέχωση των ΥΔΟΜ είναι σε όλους γνωστή, άλλως ο υπάλληλος ελέγχεται πειθαρχικά (τροποποίηση του άρ.38, παρ. 5 του 4495/17). Καλούμε το Υπουργείο να επαναφέρει τις 30 ημέρες, με αντίστοιχη αύξηση των ενδιάμεσων σταδίων (ειδικά για τον έλεγχο τοπογραφικού κλπ). Αντίστοιχα να αυξηθούν οι προβλεπόμενοι χρόνοι διενέργειας ελέγχων από τις ΥΔΟΜ των αποδεικτικών καταβολής των απαιτούμενων εισφορών και κρατήσεων του έργου υπέρ του Δημοσίου ή να νομοθετηθεί μία ενιαία οδηγία υποβολής των σχετικών στοιχείων ούτως ώστε να διευκολύνει στο βέλτιστο δυνατόν τους σχετικούς ελέγχους.
Μας προκαλεί εντύπωση το γεγονός ότι στο παρόν σχέδιο νόμου απουσιάζει οποιαδήποτε αναφορά στα θεσμοθετημένα με το Ν.4495/17 Παρατηρητήρια Δόμησης καθώς και η αδυναμία συνεννόησης με τα συναρμόδια Υπουργεία (Εσωτερικών που έχουν την αρμοδιότητα λειτουργίας των ΥΔΟΜ και συνεχίζουν να νομοθετούν αυτοτελώς για θέματα λειτουργίας και στελέχωσης τους). Τουναντίον σχετικά με την στελέχωση των ΥΔΟΜ επινοούνται συνεχώς νέα όργανα και επιτροπές που δεν συστήνονται ποτέ και όσα συστήνονται αδυνατούν κατά κανόνα να λειτουργήσουν. Ενδεικτικό παράδειγμα η επινόηση σύστασης μιας νέας Γενικής Διεύθυνσης Δόμησης στο ΥΠΕΝ, στην οποία όλες οι ΥΔΟΜ οφείλουν να κοινοποιούν όλες τις διοικητικές πράξεις που θα εκδίδουν, χωρίς ωστόσο να δίνεται εξουσιοδοτική διάταξη για τη σύστασή της.
Επίσης, το σχέδιο νόμου χαρακτηρίζεται από φωτογραφικές διατάξεις που εξυπηρετούν ‘’ημέτερους’’, όπως π.χ. η πρόβλεψη του άρθρου 10 Α στο ΝΟΚ, περί κινήτρων για απομείωση ύψους σε υπάρχοντα κτήρια η οποία φωτογραφίζει περιπτώσεις όπως αυτές πλησίον της Ακρόπολης που κατέπεσαν στο ΣτΕ.
Υπενθυμίζουμε όσα αναφέραμε πρόσφατα: Όλοι αντιλαμβανόμαστε ότι τα επιχειρήματα της διαφάνειας και της επιτάχυνσης των διαδικασιών στην έκδοση των οικοδομικών αδειών αποδομούνται όταν εξετάσουμε όλους τους παράγοντες και όταν ως κοινωνία και κράτος ορίσουμε τις προτεραιότητές μας. Δηλαδή, πώς εξασφαλίζεται η διαφάνεια όταν ο ιδιώτης μηχανικός μελετά, αυτοελέγχεται και εκδίδει μόνος του την οικοδομική άδεια στην κατηγορία 3 και στις ΕΕΜΚ; Η ασφάλεια του Δικαίου της Διοικητικής πράξης επαφίεται στην καταρχήν υπευθυνότητα – επαγγελματισμό του ιδιώτη Μηχανικού και στις γνώσεις του. Και, σίγουρα αυτός είναι ο ΜΟΝΟΣ τρόπος για να βγαίνει «γρήγορα» η οικοδομική άδεια: ΧΩΡΙΣ ΕΛΕΓΧΟ. Παραβλέπεται επίσης ο εξής βασικός παράγοντας: η πολυδαίδαλη πολεοδομική νομοθεσία, που πρέπει ΟΛΟΙ να εφαρμόζουμε και για να επιτευχθεί αυτό, χρειάζεται αυτό το στοιχείο που θεωρείται ότι έρχεται σε σύγκρουση με τις «επενδύσεις, την ανάπτυξη και την οικονομία»: ΧΡΟΝΟΣ, ο οποίος δε δόθηκε καν για επαρκή διαβούλευση του παρόντος πολυσύνθετου Νομοσχεδίου.
Εξάλλου, γιατί το ΥΠΕΝ δεν εκδίδει την Υπουργική Απόφαση του άρθρου 38, παρ. 4 του ν. 4495/17, για 30% δειγματοληπτικό έλεγχο των οικοδομικών αδειών της κατηγορίας 3 από τις ΥΔΟΜ; (προβλεπόταν ότι θα εκδιδόταν μετά από 2 μήνες, ήτοι από τον 12ο του ’17). Αν δε γίνουν αυτοί οι έλεγχοι όπως και οι αντίστοιχοι στις «τακτοποιήσεις – υπαγωγές» του Ν.4178/2013 και του Ν.4495/2017 που επίσης πρέπει να ελεγχθούν δειγματοληπτικά, πώς θα αξιολογηθεί η πορεία των εν λόγω νομοθετημάτων ώστε να δούμε που και πώς χρειάζεται να αλλάξουν; Η αξιολόγηση είναι μονάχα για τους Υπαλλήλους αλλά όχι για τη Νομοθεσία;
Πως τα δικαιώματα των πολιτών και των μηχανικών (Δημοσίων Υπαλλήλων και Ελεύθερων Επαγγελματιών) προασπίζονται όταν:
– η μη ελεγμένη οικοδομική άδεια ενέχει τον κίνδυνο να μην είναι σύννομη, άρα, αφενός οι συνάδελφοι ιδιώτες να έχουν πειθαρχικές, ποινικές και οικονομικές επιπτώσεις και αφετέρου, οι δημόσιοι μηχανικοί να διώκονται για πράξεις της διοίκησης που ΔΕΝ έλεγξαν και δεν εξέδωσαν οι ίδιοι;
– ο εμπλεκόμενος πολίτης θα μπλέξει σε ένα κυκεώνα προστίμων διατήρησης, ή κατεδάφισης, αδυναμία μεταβίβασης της περιουσίας του αλλά και ενδεχομένως νομικών συνεπειών;
– Θα έχουν δημιουργηθεί μη αναστρέψιμες βλάβες στο Δομημένο Περιβάλλον και ενδεχομένως μια ολόκληρη «νέα γενιά αυθαιρέτων», αυτά του Ν.4495/17, οπότε από το «τέλος στην αυθαίρετη δόμηση» θα περάσουμε ξανά σε νέες ρυθμίσεις αυθαιρέτων;
Κεφάλαιο Η – Ρυμοτομικές απαλλοτριώσεις
Εδώ θεσπίζεται η αυτοδίκαιη άρση απαλλοτρίωσης αν έχουν παρέλθει μόνο 5 χρόνια από την κύρωση σχετικής πράξης εφαρμογής ή αναλογισμού ή 15 χρόνια από την πρώτη έγκριση ρυμοτομικού σχεδίου ή 18 μήνες από τον καθορισμό τιμής μονάδας! Τούτο συνεπάγεται βεβαίως ότι προκύπτει αυτοδίκαιη άρση για ΟΛΑ σχεδόν τα ρυμοτομούμενα τμήματα ιδιοκτησιών ή τα χαρακτηρισμένα κοινόχρηστα, κοινωφελή, αν δεν έχουν αποζημιωθεί. Εξαιρούνται μόνον οι περιπτώσεις ρυμοτόμησης λόγω ρεμάτων, αιγιαλών, ζωνών προστασίας και αστικών αλσών. Δεν εξαιρούνται κοινόχρηστες οδοί, χώροι πρασίνου και κοινωφελείς χρήσεις (σχολεία κλπ), εκτός αν οι οδοί παρέχουν αποκλειστικό πρόσωπο σε ιδιοκτησίες. Τεράστια προβλήματα θα δημιουργηθούν στη ρυμοτομία των πόλεων, αλλά και κωλύματα στην εκτέλεση αναγκαίων έργων υποδομής.
Γνώμη μας είναι ότι σε καμία περίπτωση δεν μπορούν να μειώνονται οι κοινωφελείς – κοινόχρηστοι χώροι, οι οποίοι χαρακτηρίζονται από την αρχική ένταξη του σχεδίου. Σε περίπτωση που ο προϋπολογισμός του Δήμου δεν μπορεί να καλύψει το κόστος της απαλλοτρίωσης, το κράτος οφείλει να εξασφαλίσει τους πόρους από το Πράσινο Ταμείο. Σε περίπτωση που ο σκοπός της αναγκαστικής απαλλοτρίωσης εξυπηρετεί ανάγκες υπερτοπικού χαρακτήρα, του Δήμου και όχι μόνο, οι οποίες αιτιολογούνται με βάση τον υπερκείμενο σχεδιασμό, μπορούν να ενταχθούν στην παραπάνω περίπτωση. Να γίνει πρόβλεψη για τη δυνατότητα αποζημίωσης ιδιοκτήτη από την τράπεζα γης του Δήμου από οποιαδήποτε Πολεοδομική Ενότητα, εντός των ορίων του ιδίου Δήμου, εφόσον έχουν εκπληρωθεί οι ανάγκες αποζημίωσης, με προτεραιότητα τους ιδιοκτήτες εντός της ίδιας Πολεοδομικής Ενότητας.
Το Πράσινο Ταμείο θα χρηματοδοτεί απαλλοτριώσεις μόνο για ένα έτος ακόμη! Μετά την παρέλευση ενός έτους θα απαιτείται σχετική απόφαση Υπουργού. Προφανώς η χρηματοδότηση από το Πράσινο Ταμείο θα πρέπει να είναι στο διηνεκές και μέχρι εξάντλησης των αποθεματικών του. Τα δε αποθεματικά του, που στο μεγαλύτερο μέρος τους αναλώθηκαν για την αποπληρωμή των δανείων της χώρας, να επιστραφούν σταδιακά σε αυτό. Εξ άλλου στο νόμο θεσπίζεται ειδικό πρόσθετο τέλος 5% στην έκδοση οικοδομικών αδειών για γήπεδα εκτός σχεδίου. Το τέλος αυτό θα πρέπει να επεκταθεί σε όλες τις μεγάλες επενδύσεις και να διατεθεί στο Πράσινο Ταμείο ως αντιστάθμισμα της ανάλωσης των κονδυλίων του, για λόγους αλλότριους της περιβαλλοντικής αναβάθμισης. Να σημειωθεί ότι στο Πράσινο Ταμείο διατίθενται όλα τα τέλη αυθαιρέτων και αποτελεί συνταγματική υποχρέωση η αντισταθμιστική περιβαλλοντική ωφέλεια προκειμένου να διατηρούνται οι αυθαίρετες κατασκευές.
Εν κατακλείδι, μας δημιουργείται η εντύπωση ότι οι κυβερνήσεις στην ανάγκη τους να προασπίσουν τα συμφέροντα των μεγαλο–επενδυτών, βλέπουν τους μηχανικούς του δημοσίου ως «εμπόδια» διότι ελέγχουν ως, εκ του ρόλου τους, οφείλουν ! Αυτό αποδεικνύεται από τη διαχρονική βούληση των κυβερνόντων, να μην προχωρούν στην επαρκή στελέχωση των ΥΔΟΜ (εκκρεμούν ακόμα οι σχετικές υπουργικές αποφάσεις για στελέχωση και λειτουργία ΥΔΟΜ και Παρατηρητηρίων), να διαιωνίζουν το καθεστώς της διοικητικής υποστήριξης και τέλος, για να διευκολύνουν τους αιρετούς, να παραχωρούν ότι έχει απομείνει από αρμοδιότητα στις πολεοδομίες (ΥΔΟΜ), στις Αναπτυξιακές των δήμων και στην ΕΤΑΑ και την έκδοση των Διοικητικών Πράξεων στους Δημάρχους, σε βάρος της προστασίας του περιβάλλοντος.

ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑ
ΠΕΡΙΦΕΡΕΙΑ ΝΟΤΙΟΥ ΑΙΓΑΙΟΥ Κάρπαθος 04 Σεπτεμβρίου 2020
ΝΟΜΟΣ ΔΩΔΕΚΑΝΗΣΟΥ
ΔΗΜΟΣ ΚΑΡΠΑΘΟΥ Αρ. Πρωτ.: 6699
ΓΡΑΦΕΙΟ ΔΗΜΑΡΧΟΥ

Πληροφορίες: Γεώργιος Πολ. Μηνακάκης
Δ/νση: Κάρπαθος Τ.Κ. 8570 0 Προς
Τηλ: 22453-60115
Φαξ: 22450-22556 Υπουργό Περιβάλλοντος & Ενέργειας
e:mail: ^[6] κ. Κωνσταντίνο Χατζηδάκη

ΔΙΑΠΑΡΑΤΑΞΙΑΚΟ ΨΗΦΙΣΜΑ ΔΗΜΟΥ ΚΑΡΠΑΘΟΥ

για το σχέδιο νόμου «Εκσυγχρονισμός της Χωροταξικής και Περιβαλλοντικής νομοθεσίας».

Το Δημοτικό Συμβούλιο του Δήμου Καρπάθου με ομόφωνη απόφασή του ζητά την απόσυρση των άρθρων περί της εκτός σχεδίου δόμησης που απαξιώνει την περιουσία των πολιτών, ακυρώνει επενδυτικές δυνατότητες, προκαλώντας οικονομική και κοινωνική αναστάτωση, εν μέσω μάλιστα της υγειονομικής και οικονομικής κρίσης, τα αποτελέσματα της οποίας θα μας επηρεάζουν για πολλά χρόνια.

Με το προτεινόμενο σχέδιο Νόμου καταργείται άμεσα κι επί της ουσίας η εκτός σχεδίου δόμησης. Οικόπεδα που μέχρι σήμερα είχαν την δυνατότητα δόμησης μετατρέπονται σε αναξιοποίητα χωράφια, με μόνη δυνατότητα την εκποίησή τους σε «μεγαλύτερους επενδυτές».

Οικόπεδα που μέχρι σήμερα ήσαν οικοδομήσιμα, έχουν γίνει πράξεις αγοραπωλησίας, έχουν πληρωθεί φόροι, έχουν υποθηκευτεί σε τράπεζες με την τρέχουσα αξία τους, κι έχουν επενδυτικές δυνατότητες, χάνουν την οικοδομησιμότητά τους και την αξία τους.

Με το σχέδιο νόμου (άρθρο 26 έως 34) απαιτείται πρόσωπο 45 μέτρων και βάθους 50μ σε χαρακτηρισμένη οδό 6μ (δημοτική οδός κατηγορίας Α) , χωρίς καμία μόνιμη παρέκκλιση, όταν στα νησιά μας δεν υπάρχουν μεγάλες ιδιοκτησίες που να πληρούν αυτές τις προϋποθέσεις. Η 2 χρόνων παρέκκλιση που δίνεται είναι ανέφικτη, αφού για τις αναγκαίες εγκρίσεις προς έκδοση οικοδομικής άδειας (Δασαρχεία, Αρχαιολογία, Συμβούλιο Αρχ/κης .. κλπ) απαιτείται απρόβλεπτο χρονικό διάστημα.

Ποιές υπηρεσίες και σε πόσο χρόνων θα ολοκληρώσουν τον χαρακτηρισμό των οδών, με αποτέλεσμα ακόμα και τα γήπεδα με τις προϋποθέσεις του σχεδίου να βρεθούν σε αναστολή οικοδόμησης για πολλά χρόνια. Χωρίς δασικούς χάρτες, χάραξη αιγιαλών, οριοθέτηση ρεμάτων, Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια, και Κύρωση οδών και κοινοχρήστων χώρων, περνάμε στην σχεδόν ολοκληρωτική απαγόρευση της εκτός σχεδίου δόμηση κυρίως της κατοικίας. Η κατοικία, ως κύρια, εξοχική ή τουριστική, είναι σημαντική για τα νησιά μας, μοχλός ανάπτυξης και οικονομικής και κοινωνικής ισορροπίας, η οποία με το σχέδιο νόμου πλήττεται βάναυσα, αντίθετα με άλλες «επενδυτικές» χρήσεις.

Μάλιστα σε αυτήν την διαδικασία, έχουμε φαίνεται παντελώς ξεχάσει ότι για να καταργηθεί η εκτός σχεδίου δόμηση πρέπει να έχει διευθετηθεί όσο γίνεται καλύτερα η εντός σχεδίου. Με τα ΓΠΣ και τις διάδοχες μορφές τους να έχουν στρατηγικά αποτύχει , την αύξηση των ορίων των οικισμών να παραπέμπει στην δεκαετία του ’80 και αυτή με πολλά προβλήματα , θα έπρεπε να συσχετισθεί η εκπόνηση των ΤΠΣ με το παρόν σχέδιο νόμου ώστε να προκύψει μια ομαλή μετάβαση προς την νέα πραγματικότητα της πιο οργανωμένης δόμησης που πρεσβεύει.

Δηλαδή είναι επιτακτική ανάγκη να προηγηθεί του νόμου η χάραξη των δασικών χαρτών, η χάραξη των αιγιαλών, η οριοθέτηση ρεμάτων, ο ορισμός των προστατευτέων περιοχών, η χάραξη των αρχαιολογικών ζωνών η ολοκλήρωση των υδρογεωλογικών μελετών ο χαρακτηρισμός των οδών και των κοινοχρήστων χώρων. Έτσι ο κάθε μελετητής των Τ Π Σ, ή των Γ.Π.Σ. θα έχει τα απαραίτητα υπόβαθρα ώστε να συντάξει την όποια μελέτη του βασιζόμενος στους άξονες της επιθυμητής στρατηγικής. Έτσι ο νόμος αυτός θα είναι παραγωγικός και θα λύσει προβλήματα σχεδιασμού δικτύων και αξιοποίησης δημόσιας και ιδιωτικής γης.

Με το άρθρο 27 επιχειρείται κατά κάποιον τρόπο να περιγραφεί νομοθετικά η θεμελιώδης για την πολεοδομική νομοθεσία διάκριση του χώρου σε εντός και εκτός ρυμοτομικού σχεδίου και ορίων οικισμών περιοχές, ενσωματώνοντας σε κανονιστική ρύθμιση τη σχετική ερμηνεία του Συμβουλίου της Επικρατείας.

Ειδικότερα στην παρ. 1 διατυπώνεται η ερμηνεία του Συμβουλίου της Επικρατείας ότι τα εκτός σχεδίου ακίνητα δεν προορίζονται καταρχάς για δόμηση (Πως τόσα χρόνια άραγε δομήθηκαν τόσα ακίνητα εκτός σχεδίου και πως υλοποιήθηκαν τόσες επενδύσεις τουριστικής ανάπτυξης και βιομηχανίας σε εκτός σχεδίου περιοχές ?).

Πρόκειται για διατύπωση, που μπορεί να δημιουργήσει περισσότερα προβλήματα, από αυτά που προσπαθεί να επιλύσει. Καταρχάς είναι αμφίβολο κατά πόσο η διατύπωση αυτή (και μάλιστα με τη μορφή νομικού δόγματος και γενικής αρχής) μπορεί να συνεισφέρει στο σκοπό του νομοθετήματος, που είναι ο περιορισμός της εκτός σχεδίου δόμησης. Ο σκοπός αυτός επιτυγχάνεται ούτως ή άλλως με την πληθώρα των όρων και περιορισμών δόμησης, που ακολουθούν στα επόμενα άρθρα και όχι με ολιστικές νομικές διατυπώσεις, που μπορεί να δημιουργήσουν πολλά ερμηνευτικά ζητήματα. Διότι, με τη θεσμοθέτηση από την πολιτεία της θέσης ότι τα εκτός σχεδίου ακίνητα δεν προορίζονται για δόμηση, εμφιλοχωρεί ο κίνδυνος ο εθνικός δικαστής να προχωρήσει σε γενικό και όχι μόνο οριακό έλεγχο της επιλογής των σχεδίων χρήσεων γης, να επιτρέπει κατ΄ εξαίρεση μόνο και υπό προϋποθέσεις τη δόμηση στις εκτός σχεδίου περιοχές. Συνεπώς το εδάφιο για τον προορισμό των εκτός σχεδίου ακινήτων είναι προτιμότερο να απαλειφθεί.

Η σύνταξη των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων που είναι μια άριστη πρωτοβουλία σας, πιστεύουμε ότι θα δώσει τη λύση στην οργάνωση του εξωαστικού χώρου, εξετάζοντας την φέρουσα ικανότητα κάθε περιοχής και προτείνοντας τους απαραίτητους περιορισμούς.

Πιστεύουμε ότι θα κατανοήσετε το δίκιο των απόψεων μας και θα γίνουν αποδεκτές ώστε πιθανοί περιορισμοί ανά περιοχή να θεσπιστούν με την ολοκλήρωση των Τ.Π.Σ. μετά από εύλογο χρονικό διάστημα και σε καμία περίπτωση να μην δημιουργούνται δυσάρεστοι αιφνιδιασμοί.

Ζητάμε την απόσυρση των άρθρων της περί εκτός σχεδίου δόμησης, μέχρι την ολοκλήρωση των βασικών χωροταξικών μελετών και σχεδίων, και την περαιτέρω διαβούλευση με απαιτούμενο χρόνο και διαδικασίες αυτοδιοικητικής συμμετοχής, με βάση και την νησιωτικότητα της περιοχής μας.

Σε κάθε περίπτωση ζητάμε να ισχύει παρέκκλιση για τα έως σήμερα οικοδομήσιμα γήπεδα (να μην χάσουν αναδρομικά την οικοδομησιμότητά τους) 4.000μ2 χωρίς όρους και προϋποθέσεις. Και να παραμείνει κανόνας για την εκτός σχεδίου δόμησης ο προβλεπόμενος στον ισχύοντα Ν. 3212/31-12-2003 με αρτιότητα 4000μ2 και πρόσωπο 25μ στις νέες κατατμήσεις.

Ο Δήμαρχος Καρπάθου Αρχηγός παράταξης Αρχηγός παράταξης
Ιωάννης Θεμ. Νισύριος Χρήστος Κατσάνης Μιχάλης Τσαμπουνιεράκης

Κ ο ι ν ο π ο ί η σ η
1. ΥΠΟΥΡΓΟ ΕΠΙΚΡΑΤΙΑΣ κ. Γεώργιο Γεραπετρίτη
2. ΥΦΥΠΟΥΡΓΟ ΧΩΡΟΤΑΞΙΑΣ & ΑΣΤΙΚΟΥ ΠΕΡΙΒΑΛΛΟΝΤΟΣ κ. Δημήτριο Οικονόμου
3. ΓΕΝΙΚΟ ΓΡΑΜΜΑΤΕΑ κ. Ευθύμιο Μπακογιάννη
4. ΥΦΥΠΟΥΡΓΟ ΤΟΥΡΣΜΟΥ κ. Μάνο Κόνσολα
5. ΚΟΣΜΗΤΟΡΑ ΒΟΥΛΗΣ κ. Βασίλειο Υψηλάντη
6. ΒΟΥΛΕΥΤΗ ΔΩΔ/ΣΟΥ κα. Μίκα Ιατρίδη
7. ΒΟΥΛΕΥΤΗ ΔΩΔ/ΣΟΥ κ. Ιωάννη Παπά
8. ΒΟΥΛΕΥΤΗ ΔΩΔ/ΣΟΥ κ. Νεκτάριο Σαντορινιό
9. ΠΕΡΙΦΕΡΕΙΑΡΧΗ ΝΟΤΙΟΥ ΑΙΓΑΙΟΥ κ. Γεώργιο Χατζημάρκο
10. ΕΠΑΡΧΟ ΚΑΡΠΑΘΟΥ – ΗΡΩΪΚΗΣ ΝΗΣΟΥ ΚΑΣΟΥ ΚΑ. Καλλιόπη Νικολαίδου
11. ΔΗΜΑΡΧΟ ΗΡΩΪΚΗΣ ΝΗΣΟΥ ΚΑΣΟΥ κ. Μιχάλη Ερωτόκριτο
12. Τ.Ε.Ε. Δωδ/σου (Μόνιμη Επιτροπή Καρπάθου).