Άρθρο 27 – Εκτός σχεδίου δόμηση

Το σχόλιο μου επί του άρθρου 27 αφορά τα γήπεδα εκτός σχεδίου πόλεως τα οποία όμως είτε ευρίσκονται σε απόσταση έως 500 μέτρα από τα όρια των οικισμών είτε έχουν πρόσωπο επί των ορίων των ρυμοτομικών σχεδίων.
Τα γήπεδα αυτά θα πρέπει να θεωρούνται κατά παρέκκλιση άρτια προς οικοδόμηση με μικρότερη έκταση των 4.000 τ.μ (π.χ. 2000 τμ) και πρόσωπο επί εγκεκριμένων οδών μικρότερο των 45 μέτρων (μέγιστο 25 μ.)

Η προστασία του αστικού περιβάλλοντος είναι πρωταρχικής σημασίας ειδικά όταν στα όρια του σχεδίου πόλεως έχουν επαφή γήπεδα τα οποία επειδή δεν μπορούν να οικοδομηθούν κατά κανόνα είναι εστίες μόλυνσης και βάσεις δραστηριοτήτων που προσβάλουν την ποιότητα της ζωής των κατοίκων των πόλεων και των οικισμών.

Eπειδή η αγροτική και κτηνοτροφική οικονομία στην Κρήτη έχει καταρρεύσει για πολλούς λόγους με σημαντικότερη την αρθρόα εισαγωγή αγροτικών προϊόντων από τρίτες χώρες.
Επειδή στην Κρήτη ειδικότερα ο τουρισμός αποτελεί τον πυλώνα της τοπικής και κατ΄επεκταση της εθνικής οικονομίας προτείνω τα εξής¨
Α .Να παραμείνουν οι παρεκκλίσεις ως ισχύουν σήμερα
Β. Να επανέλθουν οι παρεκκλίσεις στις περιοχές Natura οι οποίες καταργήθηκαν από το 2011.
Γ. Να επιτραπεί η ανέγερση τουριστικών κατοικιών σε οικόπεδα άνω των 4000τ.μ.και μάλιστα να αυξηθεί η δόμηση από 200τ.μ. σε 300τ.μ. όταν πρόκειται για τουριστικές κατοικίες ούτως ώστε η εκμετάλλευση τους να είναι βιώσιμη, διότι τα 200τ.μ. για την δημιουργία δυο άνετων κατοικιών είναι λίγα.
Μια τουριστική κατοικία για να είναι άνετη απαιτεί τουλάχιστον 150τ.μ.Ετσι και οι ιδιοκτήτες θα έχουν ένα ικανοποιητικό εισόδημα. Επίσης θα πρέπει να δοθεί μεγάλη έμφαση στη φύτευση και να μην επιτρέπεται αιωνόβια δέντρα (π.χ.ελιες)να ξεπατώνονται ανεξέλεγκτα αλλά να διατηρούνται ως έχουν. Αυτά που αναγκαστικά ξεπατώνονται για την τοποθέτηση των κτιρίων θα πρέπει να μεταφυτεύονται στο ίδιο οικόπεδο.
Ευχαριστώ για τη φιλοξενία
Μαυρομάτης Μάρκος
πολιτικός μηχανικός
Επ. Μαρούλη 21
Ρέθυμνο

Με το νομοσχέδιο αυτό η απλούστευση και επιτάχυνση της διαδικασίας κατάρτισης αναθεώρησης και τροποποίησης στον χωροταξικό και πολεοδομικό σχέδιασμό κάθε επιπέδου , είναι στη σωστή κατεύθυνση , ευελπιστώντας ότι δεν θα είναι οι απαιτούμενοι χρόνοι εγκρίσεων όπως πριν
Ομως όσον αφορά στις διατάξεις της εκτός σχεδίου δόμησης, αυτές βάζουν φρένο στην ανάπτυξη των μικρών νησιών και ιδιαίτερα αυτών που βρίσκονται στην παραμεθόρια περιοχή με μόνιμο πληθυσμό κάτω των 10.000 κατοίκων
Τα νησιά αυτά όπως η Κάρπαθος αναπτύχθηκαν ,τόσο με την αύξηση του Τουρισμού όσο και με την αύξηση του πληθυσμού τους (επαναπατρισμός – επενδύσεις), που οφείλετε κατά κύριο λόγο και σε μικρές οικογενειακές μονάδες (Τουριστικές επιπλωμένες κατοικίες-επαύλεις) που υλοποιήθηκαν και υλοποιούνται στην εκτός σχεδίου περιοχή, σε γαιωτεμάχια 4000-6000 τ.μ.
Το 80% των κλήρων στο νησί αποτελείτε από εκτάσεις 4000-8000 τ.μ. Η περιοχή μας δεν έχει καμία σχέση με την ηπειρωτική Ελλάδα ή της εκτάσεις των μεγάλων νησιών.
Με την αύξηση του ορίου της αρτιότητας από 4000 τ.μ. σε 8000 τ.μ μπαίνει φρένο στην ανάπτυξη
Οι οικισμοί είναι κορεσμένοι και δεν προσφέρονται για Τουριστικές επενδύσεις παρόμοιου είδους δεδομένου ότι οι ακάλυπτοι χώροι (φυτεύσεις, διαμόρφωση περιβάλλοντος χώρου, ατομικές κολυμβ. Δεξαμενές κλπ) , είναι πολύ μικρότεροι από αυτούς της εκτός σχ. Περιοχής
Θα πρέπει για στρατηγικούς , Εθνικούς και αναπτυξιακούς λόγους ,να παραμείνουν ως έχουν τα άρθρα για την εκτός σχ. Δόμηση, αυξάνοντας για Τουριστικές κατοικίες την μέγιστη, από 200 μ2 σε 300 μ2 ,στα νησιά της παραμεθορίου περιοχής και ειδικότερα σε αυτά με πληθυσμό κάτω των 10000 κατοίκων ,τουλάχιστον μέχρι την ολοκλήρωση των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων, χρόνος που κατά την εκτίμηση της Κυβέρνηση ανέρχεται σε 10 χρόνια
Σε κάθε περίπτωση, οι όροι αυτοί δεν είναι ευνοϊκότεροι, ώστε να καθιστούν ευχερέστερη τη δόμηση, σε σχέση προς τους ισχύοντες στις περιοχές εντός σχεδίου, εντός ορίων οικισμών και εντός οργανωμένων μορφών ανάπτυξης στην ευρύτερη περιοχή, και δεν οδηγούν στην εν τοις πράγμασι δημιουργία νέων οικισμών χωρίς εγκεκριμένο πολεοδομικό σχέδιο.

Παρις Παπαδημητρίου
Πολιτικός Μηχανικός
Πρώην Δ/ντής Τεχν. Υπηρεσιών Πολεοδομίας και Περιβάλλοντος
40 χρόνια εμπειρία στην Κάρπαθο

Σχετικά με την παρ. 3. Προτείνεται να διαγραφεί η φράση «ιδίως ο Συντελεστής Δόμησης», εφόσον υπάρχει η δυνατότητα να προσαυξάνονται και οι υπόλοιποι όροι, δηλαδή κάλυψη, ύψος, συντελεστής όγκου. Αλλιώς, οι υπηρεσίες που εγκρίνουν τις άδειες θα επιτρέπουν την προσαύξηση μόνο για το Σ.Δ. Επιπλέον, δεν είναι σαφές αν η προσαύξηση κατά 10% θα μπορεί να προστίθεται πάνω από άλλη παρέκκλιση που θα δίνεται με άλλες διατάξεις, π.χ. με το καθεστώς της εκτός σχεδίου δόμησης.
Τέλος, θα υπάρχει αρμόδιο όργανο που θα εγκρίνει την προσαύξηση κατά 10% ή θα δίδεται αυτόματα;

στο άρθρο 27 παρ. 3 να διευκρινιστεί αν τα ΣΧΟΟΑΠ θεωρούνται ¨σχέδια χρήσεις γης» που μπορούν να δώσουν σε μια περιοχή όρους δόμησης ευνοικότερους της εκτός σχεδίου δόμησης (όπως αναφέρεται στο συγκεκριμένο εδάφιο).

Άρθρο 27 – Πρέπει να υπάρξει ιδιαίτερη πρόβλεψη για τα εντός ζώνης ευρισκόμενα και δομούμενα σήμερα ακίνητα (άρτια ή κατά παρέκκλιση) τα όποια ρυμοτομούνται από το σχέδιο πόλης, έχουν πρόσωπο απέναντι από το τελευταίο Ο. Τ. όπου υπάρχει Ο. Γ. (κόκκινη) και επί πλέον προβλέπεται η δημιουργία δρόμου με Ρυμοτομική Γραμμή (πράσινη).
Ειδικότερα θα είναι κατάφορη αδικία να μην μπορούν να αξιοποιηθούν ακίνητα απομένουσας επιφανείας (μετά από όλες τις ρυμοτομήσεις) άνω των 2.000 τμ, με όψη 30 μμ σε προβλεπόμενο δημοτικό δρόμο και 30 μμ ελάχιστο βάθος.
Ακόμα προτείνω να δοθεί λύση για τη θέση των κτιρίων (πλάγιες αποστάσεις) κλπ, στα ως άνω ακίνητα που είναι σε άμεση συνέχεια Σχεδίου Πόλεως και στα οποία είναι καθορισμένοι (από τη μελέτη) με Ρυμοτομική Γραμμή (πράσινη) όλοι οι δρόμοι, σε επέκταση ακριβώς των δρόμων του Σ. Π.
Κατά συνέπεια σε περίπτωση μελλοντικής επέκτασης του Σ. Π. απλώς οι πράσινες γραμμές θα γίνουν κόκκινες (μαζί βέβαια με ότι άλλο αυτό συνεπάγεται). Λογικό είναι και η θέση των κτιρίων να είναι όπως προβλέπεται για τα εντεταγμένα στο σχέδιο πόλεως ακίνητα.

Με το άρθρο 27 επιχειρείται κατά κάποιον τρόπο να περιγραφεί νομοθετικά η θεμελιώδης για την πολεοδομική νομοθεσία διάκριση του χώρου σε εντός και εκτός ρυμοτομικού σχεδίου και ορίων οικισμών περιοχές, ενσωματώνοντας σε κανονιστική ρύθμιση τη σχετική ερμηνεία του Συμβουλίου της Επικρατείας.
Ειδικότερα στην παρ. 1 διατυπώνεται η ερμηνεία του Συμβουλίου της Επικρατείας ότι τα εκτός σχεδίου ακίνητα δεν προορίζονται καταρχάς για δόμηση (Πως τόσα χρόνια αραγε δομήθηκαν τόσα ακίνητα εκτός σχεδίου και πως υλοποιήθηκαν τόσες επενδύσεις τουριστικής ανάπτυξης και βιομηχανίας σε εκτός σχεδίου περιοχές ?).
Πρόκειται για διατύπωση, που μπορεί να δημιουργήσει περισσότερα προβλήματα, από αυτά που προσπαθεί να επιλύσει. Καταρχάς είναι αμφίβολο κατά πόσο η διατύπωση αυτή (και μάλιστα με τη μορφή νομικού δόγματος και γενικής αρχής) μπορεί να συνεισφέρει στο σκοπό του νομοθετήματος, που είναι ο περιορισμός της εκτός σχεδίου δόμησης. Ο σκοπός αυτός επιτυγχάνεται ούτως ή άλλως με την πληθώρα των όρων και περιορισμών δόμησης, που ακολουθούν στα επόμενα άρθρα και όχι με ολιστικές νομικές διατυπώσεις, που μπορεί να δημιουργήσουν πολλά ερμηνευτικά ζητήματα. Διότι, με τη θεσμοθέτηση από την πολιτεία της θέσης ότι τα εκτός σχεδίου ακίνητα δεν προορίζονται για δόμηση, εμφιλοχωρεί ο κίνδυνος ο εθνικός δικαστής να προχωρήσει σε γενικό και όχι μόνο οριακό έλεγχο της επιλογής των σχεδίων χρήσεων γης, να επιτρέπει κατ΄ εξαίρεση μόνο και υπό προϋποθέσεις τη δόμηση στις εκτός σχεδίου περιοχές. Συνεπώς το εδάφιο για τον προορισμό των εκτός σχεδίου ακινήτων είναι προτιμότερο να απαλειφθεί.

Με την παρούσα επιστολή μας θα επιθυμούσαμε να σας κάνουμε γνωστά τα ισχύοντα για τη δόμηση εκτός σχεδίου στο νησί της Μυκόνου, και τις παρενέργειες που αυτά έχουν, με αποτέλεσμα την αδικία εις βάρος της πλειοψηφίας των μόνιμων κατοίκων του νησιού.
Ειδικότερα σε περιοχές της Ανω Μεράς, αλλά και σε πολλές άλλες σε ολόκληρο το νησί, η δόμηση ακόμη και μικρών, απλών κατοικιών έχει πλήρως απαγορευτεί. Η αυθαίρετη δόμηση φέρνει σε δυσμενή θέση τους πολίτες που επιθυμούν να κινούνται με βάση τις προβλέψεις των νόμων. Μη δομήσιμες επιφάνειες γειτνιάζουν με ζώνες στις οποίες έχουν κατασκευαστεί μεγάλες τουριστικές μονάδες. Οι αντικειμενικές αξίες, και η σχετική φορολογική επιβάρυνση, είναι αναντίστοιχες προς την αξία των επιφανειών γης χωρίς δικαίωμα δόμησης, με αποτέλεσμα οι εντόπιοι κάτοικοι να αναγκάζονται να εκποιούν τις περιουσίες τους, πολλές από τις οποίες γονείς είχαν κληροδοτήσει στα παιδιά τους προκειμένου αυτά να διατηρήσουν τη σχέση τους με τον τόπο καταγωγής τους. Περιουσίες Μυκονιατών έχουν εκμηδενιστεί, μεταβιβάζονται πολύ συχνά έναντι χαμηλού τιμήματος σε πρόσωπα που έχουν τον τρόπο να ανεγείρουν οικοδομές.
Συγκεκριμένα, στην περιοχή Μοροέργο, διαθέτουμε εκτάσεις γης επί του κεντρικού δρόμου της περιοχής, που διανοίχθηκε μάλιστα και επί τμήματος της ιδιοκτησίας μας. Σε αυτό το σημείο να τονίσω το γεγονός πως όλα αυτά τα αγροτεμάχια έχουν αγοραστεί σε συνθήκες στις οποίες η δόμησή τους ήταν καθ΄ όλα νόμιμη. Επί των εκτάσεων αυτών σήμερα απαγορεύεται παντελώς οποιαδήποτε δόμηση. Σε ανάλογη θέση βρίσκονται πολλοί απλοί πολίτες, μόνιμοι κάτοικοι του νησιού.
Ζητάμε να επιτραπεί η δόμηση στην περιοχή του Μοροέργου, μια περιοχή η οποία είναι ηλετροδοτούμενη, απέχει από το σχέδιο πόλεως περίπου 300 μετρα, και είναι μερικώς δομημένη. Παρακαλούμε, όπως δρομολογηθεί μια νέα μελέτη Ε.Χ.Σ., που αποτελεί το μόνο γρήγορο τρόπο, ώστε να εξορθολογηστεί η δόμηση,να επικαιροποιηθούν τα σχέδια και να λυθεί το μακροχρόνιο πρόβλημα του νησιού που έχει οδηγήσει τη μεγάλη πλειοψηφία των Μυκονιατών σε απόγνωση.

Σας παρακαλούμε, όπως προβείτε σε διόρθωση των αδικιών.
Συνημμένο σας παραθέτω το ιστορικό για τους εκτός σχεδίου όρους δόμησης στη Μύκονο (ζώνες οικιστικού ελέγχου Μυκόνου).

Με σεβασμό και εκτίμηση,

Χρήστος Κοντός – Πολιτικός Μηχανικός
Αικατερίνη Κοντού – Πολιτικός Μηχανικός
Πολύτιμος Κοντός – Πολιτικός Μηχανικός
Παναγιώτης Λαμπετίδης – Μηχανολόγος Μηχανικός
Φίλιππος Λαμπετίδης – Μηχανολόγος Μηχανικός
Στέφανος Κοντός – Αρχιτέκτων Μηχανικός
Παναγιώτης Κοντός – Πολιτικός Μηχανικός
Παναγιώτης Κουκάς
Αντώνης Κουκάς
Πέτρος Κοντόs

Συνημμένο: Ιστορικό – Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου Μυκόνου

•Η εκτός σχεδίου περιοχή της Νήσου Μυκόνου, διέπεται από το Π.Δ. ΦΕΚ 243Δ/95 που καθορίζει ζώνες χρήσεων γης και όρους δόμησης.
•Η μελέτη για τον καθορισμό Ζ.Ο.Ε. ξεκίνησε από το Υ.ΠΕ.ΧΩ.ΔΕ. το 1992 θέτοντας γενικώς αυστηρούς όρους δόμησης , ενώ το 2003 που εστάλη στο Σ.Τ.Ε. για γνωμοδότηση, οι όροι αυτοί έγιναν για πολλές ζώνες απαγορευτικοί με αποτέλεσμα το μισό νησί να μην οικοδομείται καθόλου.
•Στην συνέχεια το 2004 με την κυβέρνηση της Νέας Δημοκρατίας έγιναν συνεχείς παραστάσεις του Δήμου Μυκόνου προς το Υπουργείο και υπεβλήθη εκ νέου τροποποιημένη μελέτη προς στο Σ.Τ.Ε. προκειμένου να απαλειφθούν οι απαγορευτικοί όροι δόμησης.
•Μετά και την δεύτερη γνωμοδότηση του Σ.Τ.Ε. εκδόθηκε το ΦΕΚ 243Δ/95, όπου ειδικά στο μεγαλύτερο τμήμα της πρώην Κοινότητας της Άνω Μεράς, σχεδόν απαγορεύτηκε η δόμηση, με μικρές εξαιρέσεις για τους κατά κύριο επάγγελμα αγρότες.
•Ακολούθησαν προσφυγές των κατοίκων αλλά και της Εταιρίας Περιβάλλοντος και Πολιτιστικής Κληρονομίας προς στο Σ.Τ.Ε. και εκδόθηκαν δυο αποφάσεις στα τέλη του 2009, όπου με αυτές το Σ.Τ.Ε. επανήλθε στην αρχική του γνωμοδότηση της πλήρους απαγόρευσης της κατοικίας (ακόμη και της μικρής αγροικίας) στις ζώνες 2.3α.8(καφέ ζώνη), 2.2β(ανοικτό πράσινο-γεωργική) και 2.2στ (κίτρινο- γεωργοκτηνοτροφική).
•Η γνωμοδότηση αυτή του Σ.Τ.Ε. σε συνδυασμό με το ότι μεγάλες εκτάσεις στις κορυφογραμμές (ζώνη 2.3α.6-πορτοκαλί),αλλά και τα 100 μέτρα των ζωνών στις παραλίες (ζώνη 2.3α.7) ήδη δεν οικοδομούντο, ακύρωσε στην πραγματικότητα σε ένα μικρό νησί όπως είναι η Μύκονος τις περιουσίες των Μυκονιατών, όταν μάλιστα ανεξάρτητα από αυτό, οι αντικειμενικές αξίες του Υπουργείου Οικονομικών παραμένουν υψηλές, δεν συναρμόζονται με την απαγόρευση δόμησης και έτσι αναγκάζονται οι ντόπιοι να τις περιουσίες τους.
•Είναι βέβαια γνωστό ότι οι Ζ.Ο.Ε. εκ του νόμου δεν έχουν μόνιμο χαρακτήρα και αποτελούν προσωρινό μέτρο, μέχρι να εκπονηθεί το τελικό σχέδιο Γ.Π.Σ. (Ν.2508/97), το οποίο για το Δήμο Μυκόνου προκηρύχτηκε τέλος του 2008, αφορά όλο το νησί και ανατέθηκε το 2010 στο γραφείο του κ. Στ. Τσακίρη.
Μετά τον Ν.2508/97 (ΓΠΣ/ΣΧΟΟΑΠ), εκδοθηκε ο Ν.4269/14 (142 Α’) που καθιέρωνε τα Τοπικά και Ειδικά Χωρικά Σχέδια (ΤΧΣ/ΕΧΣ). Αυτός καταργήθηκε και αντικαταστάθηκε με τον Ν.4447/16 (241 Α’) που πάλι προβλέπει ΤΧΣ/ΕΧΣ, τα οποία θεσμοθετούνται με ΠΔ. Το 2018 εκδόθηκε και το νέο διάταγμα Χρήσεων Γης, ΠΔ 59/21-6-2018 (114 Α’), βάσει του οποίου είναι υποχρεωμένα να καθορίζουν χρήσεις τόσο τα παλιά ΓΠΣ/ΣΧΟΟΑΠ που δεν έχουν ολοκληρωθεί, οσο τα νέα ΤΧΣ/ΕΧΣ.
•Στα τέλη του 2015 κατατέθηκαν στο Δήμο η Α’ και η Β1’ φάση του Γ.Π.Σ. με χάρτες αναλύσεις και προτάσεις, η οποία μέχρι σήμερα, εν έτη 2020, παραμένει στάσιμη.

Ευχαριστούμε για την προσοχή σας.

στόχος δεν είναι η εκτός σχεδίου δομηδη άλλα η μικρή ιδιοκτησία .εωσ την ολοκλήρωση απο όλους τουσ δήμους των σχοοαπ και των τοπικων πολεοδομικων σχεδιων το παρον αρθρο να ειναι σε αδρανεια .επιδησ ρητα να απαγορεύεται απο ιδιώτες η κατασκευή γεωτρήσεων

Και ύστερα ήρθε το Μάτι, καταστραφήκαμε, οι πλημμύρες και όλες οι φυσικές καταστροφές που ποτέ μέχρι σήμερα δεν έχουμε σεβαστεί ούτε έχουμε μάθει από αυτές. Η εκτός σχεδίου δόμηση σημαίνει καταστροφή του αγροτικού μας τοπίου του φυσικού περιβάλλοντος και της ταυτότητα της υπαίθρου. Και έγιναν όλα σαν να ζεις στο αστικό κέντρο μιας πόλης, με τσιμέντο και κατοικίες μικρογραφία των πολυκατοικιών. Και θέλουμε να λεγόμαστε ευρωπαϊκό κράτος, όπως πχ η Κύπρος; Το κράτος οφείλει να καθορίζει περιοχές δόμησης, αφού πρώτα έχει προνοήσει για όλες τις απαραίτητες υποδομές σε μια περιοχή, όπως στην Ευρωπαϊκή Κύπρο και όχι την τριτοκοσμική Ελλάδα της μέσης ανατολής.
Φυσικά και πρέπει επιτέλους να καταργηθεί η εκτός σχεδίου δόμηση, από τα θετικά σημεία του νομοσχεδίου. Δεν πρέπει να υποκύψει η βουλή στους ψευτο-εκβιασμούς των προσωπικών μικροσυμφερόντων και να ψηφιστεί η κατάργηση επιτέλους της εκτός σχεδίου δόμησης, που έχει καταστρέψει σε μεγάλο βαθμό την ταυτότητα της Ελλάδας, και του μοναδικού της τοπίου.

Με το παρόν σχόλιό μας θα επιθυμούσαμε να σας κάνουμε γνωστά τα ισχύοντα για τη δόμηση εκτός σχεδίου στο νησί της Μυκόνου, και τις παρενέργειες που αυτά έχουν, με αποτέλεσμα την αδικία εις βάρος της πλειοψηφίας των μόνιμων κατοίκων του νησιού.
Ειδικότερα σε περιοχές της Ανω Μεράς, αλλά και σε πολλές άλλες σε ολόκληρο το νησί, η δόμηση ακόμη και μικρών, απλών κατοικιών έχει πλήρως απαγορευτεί. Η αυθαίρετη δόμηση φέρνει σε δυσμενή θέση τους πολίτες που επιθυμούν να κινούνται με βάση τις προβλέψεις των νόμων. Μη δομήσιμες επιφάνειες γειτνιάζουν με ζώνες στις οποίες έχουν κατασκευαστεί μεγάλες τουριστικές μονάδες. Οι αντικειμενικές αξίες, και η σχετική φορολογική επιβάρυνση, είναι αναντίστοιχες προς την αξία των επιφανειών γης χωρίς δικαίωμα δόμησης, με αποτέλεσμα οι εντόπιοι κάτοικοι να αναγκάζονται να εκποιούν τις περιουσίες τους, πολλές από τις οποίες γονείς είχαν κληροδοτήσει στα παιδιά τους προκειμένου αυτά να διατηρήσουν τη σχέση τους με τον τόπο καταγωγής τους. Περιουσίες Μυκονιατών έχουν εκμηδενιστεί, μεταβιβάζονται πολύ συχνά έναντι χαμηλού τιμήματος σε πρόσωπα που έχουν τον τρόπο να ανεγείρουν οικοδομές.
Συγκεκριμένα, στην περιοχή Μοροέργο, διαθέτουμε εκτάσεις γης επί του κεντρικού δρόμου της περιοχής, που διανοίχθηκε μάλιστα και επί τμήματος της ιδιοκτησίας μας. Σε αυτό το σημείο να τονίσω το γεγονός πως όλα αυτά τα αγροτεμάχια έχουν αγοραστεί σε συνθήκες στις οποίες η δόμησή τους ήταν καθ΄ όλα νόμιμη. Επί των εκτάσεων αυτών σήμερα απαγορεύεται παντελώς οποιαδήποτε δόμηση. Σε ανάλογη θέση βρίσκονται πολλοί απλοί πολίτες, μόνιμοι κάτοικοι του νησιού.
Ζητάμε να επιτραπεί η δόμηση στην περιοχή του Μοροέργου, μια περιοχή η οποία είναι ηλετροδοτούμενη, απέχει από το σχέδιο πόλεως περίπου 300 μετρα, και είναι μερικώς δομημένη. Παρακαλούμε, όπως δρομολογηθεί μια νέα μελέτη Ε.Χ.Σ., που αποτελεί το μόνο γρήγορο τρόπο, ώστε να εξορθολογηστεί η δόμηση,να επικαιροποιηθούν τα σχέδια και να λυθεί το μακροχρόνιο πρόβλημα του νησιού που έχει οδηγήσει τη μεγάλη πλειοψηφία των Μυκονιατών σε απόγνωση.

Σας παρακαλούμε, όπως προβείτε σε διόρθωση των αδικιών.
Συνημμένο σας παραθέτω το ιστορικό για τους εκτός σχεδίου όρους δόμησης στη Μύκονο (ζώνες οικιστικού ελέγχου Μυκόνου).

Με σεβασμό και εκτίμηση,
Χρήστος Κοντός – Πολιτικός Μηχανικός
Αικατερίνη Κοντού – Πολιτικός Μηχανικός
Πολύτιμος Κοντός – Πολιτικός Μηχανικός
Παναγιώτης Λαμπετίδης – Μηχανολόγος Μηχανικός
Φίλιππος Λαμπετίδης – Μηχανολόγος Μηχανικός
Στέφανος Κοντός – Αρχιτέκτων Μηχανικός
Παναγιώτης Κοντός – Πολιτικός Μηχανικός
Παναγιώτης Κουκάς
Αντώνης Κουκάς
Πέτρος Κοντόs

Συνημμένο: Ιστορικο – Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου Μυκόνου

•Η εκτός σχεδίου περιοχή της Νήσου Μυκόνου, διέπεται από το Π.Δ. ΦΕΚ 243Δ/95 που καθορίζει ζώνες χρήσεων γης και όρους δόμησης.
•Η μελέτη για τον καθορισμό Ζ.Ο.Ε. ξεκίνησε από το Υ.ΠΕ.ΧΩ.ΔΕ. το 1992 θέτοντας γενικώς αυστηρούς όρους δόμησης , ενώ το 2003 που εστάλη στο Σ.Τ.Ε. για γνωμοδότηση, οι όροι αυτοί έγιναν για πολλές ζώνες απαγορευτικοί με αποτέλεσμα το μισό νησί να μην οικοδομείται καθόλου.
•Στην συνέχεια το 2004 με την κυβέρνηση της Νέας Δημοκρατίας έγιναν συνεχείς παραστάσεις του Δήμου Μυκόνου προς το Υπουργείο και υπεβλήθη εκ νέου τροποποιημένη μελέτη προς στο Σ.Τ.Ε. προκειμένου να απαλειφθούν οι απαγορευτικοί όροι δόμησης.
•Μετά και την δεύτερη γνωμοδότηση του Σ.Τ.Ε. εκδόθηκε το ΦΕΚ 243Δ/95, όπου ειδικά στο μεγαλύτερο τμήμα της πρώην Κοινότητας της Άνω Μεράς, σχεδόν απαγορεύτηκε η δόμηση, με μικρές εξαιρέσεις για τους κατά κύριο επάγγελμα αγρότες.
•Ακολούθησαν προσφυγές των κατοίκων αλλά και της Εταιρίας Περιβάλλοντος και Πολιτιστικής Κληρονομίας προς στο Σ.Τ.Ε. και εκδόθηκαν δυο αποφάσεις στα τέλη του 2009, όπου με αυτές το Σ.Τ.Ε. επανήλθε στην αρχική του γνωμοδότηση της πλήρους απαγόρευσης της κατοικίας (ακόμη και της μικρής αγροικίας) στις ζώνες 2.3α.8(καφέ ζώνη), 2.2β(ανοικτό πράσινο-γεωργική) και 2.2στ (κίτρινο- γεωργοκτηνοτροφική).
•Η γνωμοδότηση αυτή του Σ.Τ.Ε. σε συνδυασμό με το ότι μεγάλες εκτάσεις στις κορυφογραμμές (ζώνη 2.3α.6-πορτοκαλί),αλλά και τα 100 μέτρα των ζωνών στις παραλίες (ζώνη 2.3α.7) ήδη δεν οικοδομούντο, ακύρωσε στην πραγματικότητα σε ένα μικρό νησί όπως είναι η Μύκονος τις περιουσίες των Μυκονιατών, όταν μάλιστα ανεξάρτητα από αυτό, οι αντικειμενικές αξίες του Υπουργείου Οικονομικών παραμένουν υψηλές, δεν συναρμόζονται με την απαγόρευση δόμησης και έτσι αναγκάζονται οι ντόπιοι να τις περιουσίες τους.
•Είναι βέβαια γνωστό ότι οι Ζ.Ο.Ε. εκ του νόμου δεν έχουν μόνιμο χαρακτήρα και αποτελούν προσωρινό μέτρο, μέχρι να εκπονηθεί το τελικό σχέδιο Γ.Π.Σ. (Ν.2508/97), το οποίο για το Δήμο Μυκόνου προκηρύχτηκε τέλος του 2008, αφορά όλο το νησί και ανατέθηκε το 2010 στο γραφείο του κ. Στ. Τσακίρη.
Μετά τον Ν.2508/97 (ΓΠΣ/ΣΧΟΟΑΠ), εκδοθηκε ο Ν.4269/14 (142 Α’) που καθιέρωνε τα Τοπικά και Ειδικά Χωρικά Σχέδια (ΤΧΣ/ΕΧΣ). Αυτός καταργήθηκε και αντικαταστάθηκε με τον Ν.4447/16 (241 Α’) που πάλι προβλέπει ΤΧΣ/ΕΧΣ, τα οποία θεσμοθετούνται με ΠΔ. Το 2018 εκδόθηκε και το νέο διάταγμα Χρήσεων Γης, ΠΔ 59/21-6-2018 (114 Α’), βάσει του οποίου είναι υποχρεωμένα να καθορίζουν χρήσεις τόσο τα παλιά ΓΠΣ/ΣΧΟΟΑΠ που δεν έχουν ολοκληρωθεί, οσο τα νέα ΤΧΣ/ΕΧΣ.
•Στα τέλη του 2015 κατατέθηκαν στο Δήμο η Α’ και η Β1’ φάση του Γ.Π.Σ. με χάρτες αναλύσεις και προτάσεις, η οποία μέχρι σήμερα, εν έτη 2020, παραμένει στάσιμη.

Ευχαριστούμε για την προσοχή σας.

Συμφωνώ απόλυτα με το προηγούμενο σχόλιο.

Το παρόν νομοσχέδιο θα έχει επώδυνες και καταστροφικές συνέπειες στον πληθυσμό πολλών περιοχών της χώρας μας και ιδιαίτερα των επαρχιακών, καθώς στερεί από αυτόν το δικαίωμα να αξιοποιήσει την περιουσία του προς όφελος του τόπου και αφήνει ανελέητα ελεύθερο το πεδίο για τους μεγάλους επενδυτές που δεν σέβονται τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά κάθε τόπου, κινούνται με μόνο κριτήριο τη συσσώρευση κεφαλαίου, αλλοιώνουν την αύρα του τόπου και ισοπεδώνουν κάθε ιδιαίτερη αξία του. Θα πληγεί ανεπανόρθωτα η τοπική οικονομία της επαρχίας και κατ’ επέκταση η κοινωνική συνοχή των ανθρώπων που νοιάζονται για τον τόπο όπου μεγάλωσαν και οραματίστηκαν ένα καλύτερο μέλλον. Οι τοπικές κοινωνίες οι οποίες έχουν ήδη συρρικνωθεί λόγω της μείωσης του πληθυσμού θα υποστούν πολύ σοβαρό πλήγμα.

Σε πάρα πολλές επαρχιακές και νησιωτικές περιοχές της Ελλάδας απουσιάζουν τα σχέδια πόλης και οι μόνες εντός σχεδίου περιοχές είναι οι οικισμοί. Με τη κατάργηση της εκτός σχεδίου δόμησης, ωθείται η ανοικοδόμηση στους οικισμούς οι οποίοι ΔΕΝ έχουν υποδομές και δίκτυα για να υποδεχτούν περισσότερη δόμηση. Σχεδόν σε όλους παρατηρούμε άναρχο οδικό δίκτυο με πολύ δύσκολες προσβάσεις. Γιατί να ωθήσουμε τη δόμηση σε αυτή τη κατεύθυνση; Οι περισσότεροι οικισμοί από αυτούς που προαναφέρονται δεν έχουν ούτε κύρωση κοινόχρηστων χώρων. Οι υποδομές απαιτούν πολύ δουλειά και χρόνο για να είναι ελκυστικές σε ανοικοδόμηση.
Με το παρόν νομοσχέδιο επιχειρείται ουσιαστικά (εκτός πολύ συγκεκριμένων εξαιρέσεων) η κατάργηση της εκτός σχεδίου δόμησης. Κατ’ αρχήν ο ευρέως διαδεδομένος όρος «εκτός σχεδίου δόμηση» φαντάζει ως σχήμα οξύμωρο καθώς εμπεριέχει δύο αντίθετους όρους: δόμηση σε εκτός σχεδίου περιοχή δηλαδή σε περιοχή που δεν επιτρέπεται να δομηθεί. Νομίζω ότι ένα «ρηχό» επιχείρημα που συνηγορεί στην κατάργηση της εκτός σχεδίου δόμησης βασίζεται ακριβώς στην αρνητική φόρτιση που εμπεριέχει ο όρος αυτός. Φυσικά η εντύπωση αυτή μπορεί άμεσα να αλλάξει αν ορθολογικότερα σκεπτόμενοι δεν την ονομάζαμε «εκτός σχεδίου δόμηση» αλλά π.χ. «περιοχή μειωμένης δόμησης» ή καλύτερα «περιοχή δόμησης υψηλής ποιότητας» κλπ.
Επιπλέον η κατάργηση της εκτός σχεδίου δόμησης θα επιφέρει τεράστιο οικονομικό πλήγμα στους μικροϊδιοκτήτες γης και είναι κάτι παραπάνω από βέβαιο ότι θα οδηγήσει σε κοινωνικές αναταραχές με απρόβλεπτα αποτελέσματα (προσφυγές στα δικαστήρια για αξίωση αποζημιώσεων των ιδιωτών από το κράτος, επανεκτιμήσεις αξιών υποθηκευμένων ακινήτων από τις τράπεζες και απαιτήσεις πρόσθετων εξασφαλίσεων διότι μοιραία τα ακίνητα αυτά θα έχουν εντελώς απαξιωθεί κ.λπ.). Δηλαδή θα οδηγήσει πλήθος πολιτών σε μαχροχρόνιους και ατελείωτους δικαστικούς αγώνες.
Επίσης, στην κτηματική περιοχή της Ποτίδαιας Δήμου Νέας Προποντίδας Νομού Χαλκιδικής όπου είμαι συνιδιοκτήτης σε ένα ακίνητο όπου το γενικό πολεοδομικό σχέδιο μας έχει κατατάξει στις ζώνες προστασίας αρχαιολογικών χώρων έχουμε την πρόθεση να αναδείξουμε τους αρχαιολογικούς χώρους είτε κατασκευαστούν κατοικίες είτε ξενοδοχείο είτε κλινική αναζωογόνησης (cure clinic). Στο σημείο αυτό θα έπρεπε να σημειωθεί ότι το εγκεκριμένο γενικό πολεοδομικό σχέδιο σήμερα δεν συμπεριλαμβάνει στις επιτρεπόμενες χρήσεις ξενοδοχείο και κλινική αναζωογόνησης (cure clinic). Ένα αναβαθμισμένο ξενοδοχειακό συγκρότημα και μία εξαιρετικής ποιότητας κλινική αναζωογόνησης (cure clinic) είναι βέβαιο ότι θα αποτελέσουν «στολίδι» για την εν λόγω περιοχή. Είναι απαραίτητο θεωρούμε ότι οι τροποποιήσεις των εγκεκριμένων γενικών πολεοδομικών σχεδίων θα πρέπει να είναι πιο ευέλικτες και με πιο σύντομη χρονική διάρκεια διεκπεραίωσης ώστε να διευκολύνονται οι υποψήφιοι επενδυτές σε δίκαιες και εύλογες τροποποιήσεις των γενικών πολεοδομικών σχεδίων σε μία περιοχή που βρίσκεται στο κέντρο ενδιαφέροντος των υποψήφιων επενδυτών.

Τέλος, στην κτηματική περιοχή της Αγίας Παρασκευής Δήμου Κασσάνδρας Νομού Χαλκιδικής όπου είμαι συνιδιοκτήτης σε ένα ακίνητο όπου το γενικό πολεοδομικό σχέδιο μας έχει κατατάξει στις ζώνες καταφυγίου άγριων ζώων (προσωρινή χρήση γης που μεταβάλλεται κάθε 5 έτη σύμφωνα με τις τεχνικές προδιαγραφές του εγκεκριμένου γενικού πολεοδομικού σχεδίου έχουμε την πρόθεση να αναδείξουμε τους αρχαιολογικούς χώρους είτε κατασκευαστούν κατοικίες είτε ξενοδοχείο είτε κλινική αναζωογόνησης (cure clinic). Ένα αναβαθμισμένο ξενοδοχειακό συγκρότημα και μία εξαιρετικής ποιότητας κλινική αναζωογόνησης (cure clinic) είναι βέβαιο ότι θα αποτελέσουν «στολίδι» για την εν λόγω περιοχή. Στο σημείο αυτό θα έπρεπε να σημειωθεί ότι το εγκεκριμένο γενικό πολεοδομικό σχέδιο σήμερα δεν συμπεριλαμβάνει στις επιτρεπόμενες χρήσεις όλες τις προαναφερόμενες. Είναι απαραίτητο θεωρούμε ότι οι τροποποιήσεις των εγκεκριμένων γενικών πολεοδομικών σχεδίων θα πρέπει να είναι πιο ευέλικτες και με πιο σύντομη χρονική διάρκεια διεκπεραίωσης ώστε να διευκολύνονται οι υποψήφιοι επενδυτές σε δίκαιες και εύλογες τροποποιήσεις των γενικών πολεοδομικών σχεδίων σε μία περιοχή που βρίσκεται στο κέντρο ενδιαφέροντος των υποψήφιων επενδυτών.

ΠΡΟΤΑΣΗ:
Γενικά πιστεύω ότι η εκτός σχεδίου δόμηση θα πρέπει ΝΑ ΠΑΡΑΜΕΙΝΕΙ ΩΣ ΕΧΕΙ και να βελτιωθεί στα σημεία ώστε:
• Να επιτρέπεται η συνένωση γηπέδων (είτε αρτίων είτε όχι) ώστε να επιτυγχάνεται η κατά κανόνα αρτιότητα (4 στρ.) χωρίς άλλες πρόσθετες προϋποθέσεις (απαίτηση προσώπου, βάθος , χρόνος δημιουργίας κ.λπ.)
• Να παραμείνουν οι παρεκκλίσεις ως έχουν σήμερα και να αρχίσουμε συζήτηση κατάργησής τους μόνο εφόσον έχουν ολοκληρωθεί από την πλευρά της διοίκησης οι καταγραφές και οι χαρακτηρισμοί των οδών και ξεκαθαρίσουμε σε συνεργασία με τις τοπικές κοινωνίες τι ορίζουμε ως κοινόχρηστο χώρο και τι όχι. Επιπλέον πρέπει να έχουν ολοκληρωθεί οι δασικοί χάρτες.
• Ο συντελεστής δόμησης (και κάλυψης) να συναρτάται με αναλογικό τρόπο με το μέγεθος της έκτασης και την χρήση γης που θα «υλοποιηθεί» χωρίς να μπαίνει άνω όριο.
• Για τον υπολογισμό του μέγιστου συντελεστή δόμησης (και κάλυψης) να προσμετράται και η τυχόν χαρακτηρισμένη ως «δάσος» ή «δασική» έκταση που περιλαμβάνεται στην ιδιοκτησία.
• Να εξελίσσονται οι τροποποιήσεις εγκεκριμένων γενικών πολεοδομικών σχεδίων σε σύντομο χρονικό διάστημα και κυρίως οριοθετημένο ώστε να διευκολύνονται οι υποψήφιοι επενδυτές σε δίκαιες και εύλογες περιπτώσεις φυσικά έπειτα από τον έλεγχο των αρμόδιων υπηρεσιών.
• Στις επιτρεπόμενες χρήσεις γης να συμπεριλαμβάνονται ξενοδοχεία και κλινικές αναζωογόνησης (cure clinic) αφού διευρύνουν τις δυνατότητες ανάπτυξης της περιοχής και ειδικότερα των προαναφερόμενων κτηματικών περιοχών δηλαδή της Ποτίδαιας Δήμου Νέας Προποντίδας Νομού Χαλκιδικής και της Αγίας Παρασκευής Δήμου Κασσάνδρας Νομού Χαλκιδικής.

Το παρόν νομοσχέδιο θα έχει επώδυνες και καταστροφικές συνέπειες στον πληθυσμό πολλών περιοχών της χώρας μας και ιδιαίτερα των επαρχιακών, καθώς στερεί από αυτόν το δικαίωμα να αξιοποιήσει την περιουσία του προς όφελος του τόπου και αφήνει ανελέητα ελεύθερο το πεδίο για τους μεγάλους επενδυτές που δεν σέβονται τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά κάθε τόπου, κινούνται με μόνο κριτήριο τη συσσώρευση κεφαλαίου, αλλοιώνουν την αύρα του τόπου και ισοπεδώνουν κάθε ιδιαίτερη αξία του. Θα πληγεί ανεπανόρθωτα η τοπική οικονομία της επαρχίας και κατ’ επέκταση η κοινωνική συνοχή των ανθρώπων που νοιάζονται για τον τόπο όπου μεγάλωσαν και οραματίστηκαν ένα καλύτερο μέλλον. Οι τοπικές κοινωνίες οι οποίες έχουν ήδη συρρικνωθεί λόγω της μείωσης του πληθυσμού θα υποστούν πολύ σοβαρό πλήγμα.

Σε πάρα πολλές επαρχιακές και νησιωτικές περιοχές της Ελλάδας απουσιάζουν τα σχέδια πόλης και οι μόνες εντός σχεδίου περιοχές είναι οι οικισμοί. Με τη κατάργηση της εκτός σχεδίου δόμησης, ωθείται η ανοικοδόμηση στους οικισμούς οι οποίοι ΔΕΝ έχουν υποδομές και δίκτυα για να υποδεχτούν περισσότερη δόμηση. Σχεδόν σε όλους παρατηρούμε άναρχο οδικό δίκτυο με πολύ δύσκολες προσβάσεις. Γιατί να ωθήσουμε τη δόμηση σε αυτή τη κατεύθυνση; Οι περισσότεροι οικισμοί από αυτούς που προαναφέρονται δεν έχουν ούτε κύρωση κοινόχρηστων χώρων. Οι υποδομές απαιτούν πολύ δουλειά και χρόνο για να είναι ελκυστικές σε ανοικοδόμηση.
Με το παρόν νομοσχέδιο επιχειρείται ουσιαστικά (εκτός πολύ συγκεκριμένων εξαιρέσεων) η κατάργηση της εκτός σχεδίου δόμησης. Κατ’ αρχήν ο ευρέως διαδεδομένος όρος «εκτός σχεδίου δόμηση» φαντάζει ως σχήμα οξύμωρο καθώς εμπεριέχει δύο αντίθετους όρους: δόμηση σε εκτός σχεδίου περιοχή δηλαδή σε περιοχή που δεν επιτρέπεται να δομηθεί. Νομίζω ότι ένα «ρηχό» επιχείρημα που συνηγορεί στην κατάργηση της εκτός σχεδίου δόμησης βασίζεται ακριβώς στην αρνητική φόρτιση που εμπεριέχει ο όρος αυτός. Φυσικά η εντύπωση αυτή μπορεί άμεσα να αλλάξει αν ορθολογικότερα σκεπτόμενοι δεν την ονομάζαμε «εκτός σχεδίου δόμηση» αλλά π.χ. «περιοχή μειωμένης δόμησης» ή καλύτερα «περιοχή δόμησης υψηλής ποιότητας» κλπ.
Επιπλέον η κατάργηση της εκτός σχεδίου δόμησης θα επιφέρει τεράστιο οικονομικό πλήγμα στους μικροϊδιοκτήτες γης και είναι κάτι παραπάνω από βέβαιο ότι θα οδηγήσει σε κοινωνικές αναταραχές με απρόβλεπτα αποτελέσματα (προσφυγές στα δικαστήρια για αξίωση αποζημιώσεων των ιδιωτών από το κράτος, επανεκτιμήσεις αξιών υποθηκευμένων ακινήτων από τις τράπεζες και απαιτήσεις πρόσθετων εξασφαλίσεων διότι μοιραία τα ακίνητα αυτά θα έχουν εντελώς απαξιωθεί κ.λπ.). Δηλαδή θα οδηγήσει πλήθος πολιτών σε μαχροχρόνιους και ατελείωτους δικαστικούς αγώνες.
Επίσης, στην κτηματική περιοχή της Ποτίδαιας Δήμου Νέας Προποντίδας Νομού Χαλκιδικής όπου είμαι συνιδιοκτήτης σε ένα ακίνητο όπου το γενικό πολεοδομικό σχέδιο μας έχει κατατάξει στις ζώνες προστασίας αρχαιολογικών χώρων έχουμε την πρόθεση να αναδείξουμε τους αρχαιολογικούς χώρους είτε κατασκευαστούν κατοικίες είτε ξενοδοχείο είτε κλινική αναζωογόνησης (cure clinic). Στο σημείο αυτό θα έπρεπε να σημειωθεί ότι το εγκεκριμένο γενικό πολεοδομικό σχέδιο σήμερα δεν συμπεριλαμβάνει στις επιτρεπόμενες χρήσεις ξενοδοχείο και κλινική αναζωογόνησης (cure clinic). Ένα αναβαθμισμένο ξενοδοχειακό συγκρότημα και μία εξαιρετικής ποιότητας κλινική αναζωογόνησης (cure clinic) είναι βέβαιο ότι θα αποτελέσουν «στολίδι» για την εν λόγω περιοχή. Είναι απαραίτητο θεωρούμε ότι οι τροποποιήσεις των εγκεκριμένων γενικών πολεοδομικών σχεδίων θα πρέπει να είναι πιο ευέλικτες και με πιο σύντομη χρονική διάρκεια διεκπεραίωσης ώστε να διευκολύνονται οι υποψήφιοι επενδυτές σε δίκαιες και εύλογες τροποποιήσεις των γενικών πολεοδομικών σχεδίων σε μία περιοχή που βρίσκεται στο κέντρο ενδιαφέροντος των υποψήφιων επενδυτών.

Τέλος, στην κτηματική περιοχή της Αγίας Παρασκευής Δήμου Κασσάνδρας Νομού Χαλκιδικής όπου είμαι συνιδιοκτήτης σε ένα ακίνητο όπου το γενικό πολεοδομικό σχέδιο μας έχει κατατάξει στις ζώνες καταφυγίου άγριων ζώων (προσωρινή χρήση γης που μεταβάλλεται κάθε 5 έτη σύμφωνα με τις τεχνικές προδιαγραφές του εγκεκριμένου γενικού πολεοδομικού σχεδίου έχουμε την πρόθεση να αναδείξουμε τους αρχαιολογικούς χώρους είτε κατασκευαστούν κατοικίες είτε ξενοδοχείο είτε κλινική αναζωογόνησης (cure clinic). Ένα αναβαθμισμένο ξενοδοχειακό συγκρότημα και μία εξαιρετικής ποιότητας κλινική αναζωογόνησης (cure clinic) είναι βέβαιο ότι θα αποτελέσουν «στολίδι» για την εν λόγω περιοχή. Στο σημείο αυτό θα έπρεπε να σημειωθεί ότι το εγκεκριμένο γενικό πολεοδομικό σχέδιο σήμερα δεν συμπεριλαμβάνει στις επιτρεπόμενες χρήσεις όλες τις προαναφερόμενες. Είναι απαραίτητο θεωρούμε ότι οι τροποποιήσεις των εγκεκριμένων γενικών πολεοδομικών σχεδίων θα πρέπει να είναι πιο ευέλικτες και με πιο σύντομη χρονική διάρκεια διεκπεραίωσης ώστε να διευκολύνονται οι υποψήφιοι επενδυτές σε δίκαιες και εύλογες τροποποιήσεις των γενικών πολεοδομικών σχεδίων σε μία περιοχή που βρίσκεται στο κέντρο ενδιαφέροντος των υποψήφιων επενδυτών.

ΠΡΟΤΑΣΗ:
Γενικά πιστεύω ότι η εκτός σχεδίου δόμηση θα πρέπει ΝΑ ΠΑΡΑΜΕΙΝΕΙ ΩΣ ΕΧΕΙ και να βελτιωθεί στα σημεία ώστε:
• Να επιτρέπεται η συνένωση γηπέδων (είτε αρτίων είτε όχι) ώστε να επιτυγχάνεται η κατά κανόνα αρτιότητα (4 στρ.) χωρίς άλλες πρόσθετες προϋποθέσεις (απαίτηση προσώπου, βάθος , χρόνος δημιουργίας κ.λπ.)
• Να παραμείνουν οι παρεκκλίσεις ως έχουν σήμερα και να αρχίσουμε συζήτηση κατάργησής τους μόνο εφόσον έχουν ολοκληρωθεί από την πλευρά της διοίκησης οι καταγραφές και οι χαρακτηρισμοί των οδών και ξεκαθαρίσουμε σε συνεργασία με τις τοπικές κοινωνίες τι ορίζουμε ως κοινόχρηστο χώρο και τι όχι. Επιπλέον πρέπει να έχουν ολοκληρωθεί οι δασικοί χάρτες.
• Ο συντελεστής δόμησης (και κάλυψης) να συναρτάται με αναλογικό τρόπο με το μέγεθος της έκτασης χωρίς να μπαίνει άνω όριο.
• Για τον υπολογισμό του μέγιστου συντελεστή δόμησης (και κάλυψης) να προσμετράται και η τυχόν χαρακτηρισμένη ως «δάσος» ή «δασική» έκταση που περιλαμβάνεται στην ιδιοκτησία.
• Να εξελίσσονται οι τροποποιήσεις εγκεκριμένων γενικών πολεοδομικών σχεδίων σε σύντομο χρονικό διάστημα και κυρίως οριοθετημένο ώστε να διευκολύνονται οι υποψήφιοι επενδυτές σε δίκαιες και εύλογες περιπτώσεις φυσικά έπειτα από τον έλεγχο των αρμόδιων υπηρεσιών.
• Στις επιτρεπόμενες χρήσεις γης να συμπεριλαμβάνονται ξενοδοχεία και κλινικές αναζωογόνησης (cure clinic) αφού διευρύνουν τις δυνατότητες ανάπτυξης της περιοχής και ειδικότερα των προαναφερόμενων κτηματικών περιοχών δηλαδή της Ποτίδαιας Δήμου Νέας Προποντίδας Νομού Χαλκιδικής και της Αγίας Παρασκευής Δήμου Κασσάνδρας Νομού Χαλκιδικής.

1. Αναμφίβολα σημαντική αρχή η διάταξη της παρ. 1, που αποκλείει τη δόμηση σε εκτός πολεοδομικού σχεδιασμού περιοχές. Με το άρθρο αυτό, επιτέλους νομοθετείται η πάγια νομολογία του ΣτΕ που προβλέπει ότι οι εκτός σχεδίου περιοχές προορίζονται για γεωργική ή δασοπονική εκμετάλλευση ή αναψυχή του κοινού, ενώ η δόμηση και οικιστική ή τουριστική εκμετάλλευσή τους επιτρέπεται μόνο κατ’ εξαίρεση, υπό ιδιαίτερα αυστηρούς όρους και περιορισμούς που δεν οδηγούν στη δημιουργία οικισμών χωρίς σχέδιο πόλεως (ΣτΕ Ολομ. 3135/2002, Ε’ 2657/2007). Δεν είναι όμως καθόλου σαφές πώς εφαρμόζεται η πρόβλεψη ότι «καταρχήν δεν προορίζονται για δόμηση» τα οικόπεδα για τα οποία η επόμενη παράγραφος προβλέπει ειδικό τέλος ως αντιστάθμιση για την «επιβάρυνση του περιβάλλοντος από το γεγονός ότι δομούνται περιοχές που καταρχήν δεν προορίζονται για δόμηση». Σε κάθε περίπτωση, η πρόβλεψη για «περιβαλλοντικό» τέλος στις εκτός σχεδίου οικοδομικές άδειες υπέρ του Πράσινου Ταμείου – δηλαδή, σε μία κατ’ εξαίρεση δραστηριότητα που, κατά το ίδιο το νομοσχέδιο, επιβαρύνει το περιβάλλον – είναι επίσης θετική.
2. Απαραίτητο να γίνει αναφορά στην υποχρέωση που απορρέει από την οδηγία 2010/31/ΕΕ «για την ενεργειακή απόδοση των κτιρίων» ότι όλα τα νέα κτίρια πρέπει να είναι σχεδόν μηδενικής κατανάλωσης ενέργειας (nZEB). Ειδικά για τη δόμηση εκτός σχεδίου, είναι απαραίτητο οι όροι ενεργειακής αποδοτικότητας να είναι ακόμα πιο αυστηροί, ώστε να αποφευχθεί υπέρμετρη και δύσκολα προβλέψιμη αύξηση της ηλεκτρικής ζήτησης. Ειδικά για τη βιομηχανία, η οποία θα έπρεπε να συγκεντρώνεται μόνο σε οργανωμένους υποδοχείς, κάθε εκτός σχεδίου μονάδα θα πρέπει να πληροί τις πιο αυστηρές προδιαγραφές για την ενεργειακή αποδοτικότητα, με παράλληλη υποχρέωση εγκατάστασης συστημάτων ηλεκτροπαραγωγής αποκλειστικά από ανανεώσιμες πηγές, οι οποίες θα καλύπτουν μέρος της κατανάλωσης.
3. Η νομοθέτηση νέου πλαισίου για την πολεοδομική οργάνωση της χώρας είναι ευκαιρία για ενίσχυση των φυσικών μηχανισμών προστασίας ανθρώπων και υποδομών από τις επιπτώσεις της κλιματικής αλλαγής, που ήδη εκδηλώνονται ολοένα και συχνότερα στη χώρα μας με καταστροφικό τρόπο. Παρά το γεγονός ότι η Ελλάδα αποφεύγει συστηματικά να κυρώσει το Πρωτόκολλο «για την ολοκληρωμένη διαχείριση των παράκτιων ζωνών της Μεσογείου» (Απόφαση Συμβουλίου 2009/89/ΕΚ), είναι πλέον απαραίτητη η εφαρμογή των προνοιών του, με πρώτη και πλέον επείγουσα τη θέσπιση αδόμητης ζώνης τουλάχιστον 100 μ. από τη γραμμή του αιγιαλού για κάθε νέα κατασκευή. Επιπλέον, μετά τις φονικές καταστροφές στη Μάνδρα και τα Ψαχνά – Πολιτικά Εύβοιας, πρέπει να αποτελέσει ζήτημα επείγουσας προτεραιότητας η θέσπιση μέτρων αποτροπής της δόμησης, εντός και εκτός σχεδίου, σε λεκάνες ποταμών, ώστε να διευκολύνεται η φυσική εκτόνωση των πλημμυρικών επεισοδίων.
4. Με την τρίτη παράγραφο, εισάγεται μία διαφοροποίηση μεταξύ των εκτός σχεδίου περιοχών που βρίσκονται εντός και εκτός σχεδίων πολεοδομικού σχεδιασμού πρώτου επιπέδου (δηλαδή, με Τοπικά ή Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια, άρθ. 2 παρ. 2 ν. 4447/2016, όπως πρόσφατα τροποποιήθηκε). Σύμφωνα με αυτή, το καθεστώς εκτός σχεδίου δόμησης για τις πρώτες δεν θίγεται από τις αλλαγές των άρθ. 28 επ. του νομοσχεδίου, και παραμένει περίπου όπως έχει σήμερα. Έτσι, κατά έναν παράδοξο τρόπο, οι εκτός σχεδίου αλλά εντός πολεοδομικού σχεδιασμού περιοχές, υπό την αίρεση του προσδιορισμού -από την οικεία μελέτη- ζωνών με αυστηρό περιορισμό ή και απαγόρευση δόμησης, επιβαρύνονται εξίσου, αν όχι περισσότερο, από τη δόμηση, καθώς πλέον προβλέπονται ευνοϊκότεροι όροι δόμησης (έως και 10% κατά μέγιστο) σε σχέση με τις χωρίς σχεδιασμό περιοχές. Η αιτιολογική έκθεση δεν επεξηγεί αυτή τη ρύθμιση και την προκύπτουσα νέα διμερή διαβάθμιση του εκτός σχεδίου χώρου: προφανώς, υπολαμβάνεται ότι ο πολεοδομικός σχεδιασμός, και ειδικά ο καθορισμός χρήσεων, μπορεί να «αντισταθμίσει» τις αρνητικές συνέπειες της εκτός σχεδίου δόμησης, και ότι έτσι παρέχονται κάποια κίνητρα για να προτιμηθούν οι περιοχές αυτές. Πρώτα από όλα, το ίδιο το νομοσχέδιο παραδέχεται ότι οι εκτός σχεδίου περιοχές δεν προορίζονται για δόμηση: κατά συνέπεια, η ύπαρξη κινήτρων για αυξημένη δόμηση των περιοχών αυτών έρχεται σε αντίθεση με τη γενική φιλοσοφία του νομοσχεδίου, και της βιώσιμης ανάπτυξης. Δεύτερον, δεν είναι ακριβές ότι ο πολεοδομικός σχεδιασμός πρώτου επιπέδου ορίζει πάντοτε «χρήσεις γης» στις εκτός σχεδίου περιοχές: πολλές φορές, τα σχέδια αυτά παραπέμπουν στους γενικούς κανόνες της εκτός σχεδίου δόμησης, όπως εκάστοτε ισχύουν, τροποποιώντας ενίοτε κάποιες άλλες παραμέτρους της τελευταίας (π.χ., απαγόρευση παρεκκλίσεων, αυστηρότερα όρια κατάτμησης). Τρίτον, όπου «καθορίζονται» χρήσεις γης σε εκτός σχεδίου περιοχές, πρόκειται μάλλον για ευφημισμό: ο πολεοδομικός σχεδιασμός πρώτου επιπέδου κατά κανόνα αναγνωρίζει και «επισημοποιεί» προϋφιστάμενες «χρήσεις» μίας εκτός σχεδίου περιοχής, απόρροια της κοινωνικής και οικονομικής της εξέλιξης. Με άλλα λόγια, ο «καθορισμός χρήσεων» στις περιπτώσεις αυτές δεν είναι αποτέλεσμα ορθολογικού σχεδιασμού, ο οποίος θα μπορούσε να θεωρηθεί ότι «θωρακίζει» τις περιοχές αυτές απέναντι στις αρνητικές επιπτώσεις της εκτός σχεδίου δόμησης. Για το μέλλον, ωστόσο, η ανάγκη για αποτελεσματικό σχεδιασμό και περιορισμό (όχι διατήρηση) της εκτός σχεδίου δόμησης εξακολουθεί να υπάρχει. Το πιο σημαντικό όμως είναι το εξής: δεν είναι καθόλου σαφές ότι σε όλες ανεξαιρέτως τις περιπτώσεις ο πολεοδομικός σχεδιασμός πρώτου επιπέδου έχει δημιουργήσει τέτοιες συνθήκες, οι οποίες αντισταθμίζουν το status quo της εκτός σχεδίου δόμησης. Σε τελική ανάλυση, και στις δύο περιπτώσεις πρόκειται για εκτός σχεδίου περιοχές. Η ένταξη σε ένα εργαλείο πολεοδομικού σχεδιασμού έχει μόνο μελλοντικές επιπτώσεις, και δεν εξαλείφει, με ένα μαγικό ραβδί, τα σωρευμένα προβλήματα δεκαετιών εκτός σχεδίου δόμησης: έλλειψη υποδομών και δικτύων, μη βιώσιμοι οικισμοί, ευαλωτότητα σε φυσικές καταστροφές, έλλειψη κοινόχρηστων χώρων, ανισότητα, υποβάθμιση του περιβάλλοντος. Προτείνεται η απαλοιφή του τρίτου εδαφίου της 3η παραγράφου, και η εφαρμογή των νέων κανόνων για την εκτός σχεδίου δόμηση σε όλες τις περιπτώσεις.
Τέλος, κατά το νομοσχέδιο, «οι επιτρεπόμενες χρήσεις γης» (ενν., από τον πολεοδομικό σχεδιασμό 1ου επιπέδου) πρέπει … να μην λειτουργούν ανταγωνιστικά… προς τις χρήσεις γης εντός οργανωμένων μορφών ανάπτυξης στην ευρύτερη περιοχή». Πρώτα από όλα, αναρωτιέται κανείς πώς η συνοδευτική μελέτη και το όργανο της διοίκησης με αποφασιστική αρμοδιότητα θα κρίνει ότι μία χρήση «λειτουργεί ανταγωνιστικά» προς μία άλλη. Στη συνέχεια, είναι τελείως διαφορετικό το αποτέλεσμα της όποιας κρίσης εάν η ανταγωνιστική λειτουργία αφορά αποκλειστικά τη σύγκριση της οικοδομησιμότητας και της εν γένει δυνατότητας εκμετάλλευσης του γηπέδου ή αν επεισέρχονται και οικονομικά κριτήρια (π.χ. κόστος αγοράς γης). Τρίτον, είναι κάπως αντιφατικό αφενός να διατηρείται το καθεστώς εκτός σχεδίου δόμησης, και αφετέρου να προτάσσονται οι οργανωμένοι υποδοχείς. Τέλος, οι διάφορες κατηγορίες οργανωμένων υποδοχέων που προβλέπονται σήμερα μάλλον ευνοούν τις μεγάλες, μεγεθυμένες επιχειρήσεις: π.χ., την ΠΟΤΑ, το καζίνο και το σύνθετο τουριστικό κατάλυμα απέναντι στο μικρό, «εκτός σχεδίου» ξενοδοχείο. Και η επιλογή αυτή έχει κοινωνικές, οικονομικές και περιβαλλοντικές συνέπειες, που πρέπει να εντοπιστούν και να μελετηθούν.

Προτείνουμε να χαρτογραφηθούν οι οικιστικές πυκνώσεις που έχουν ήδη προκύψει λόγω εκτεταμένης εκτός σχεδίου δόμησης κατά το παρελθόν και να ληφθούν ειδικά μέτρα για αυτές τις περιοχές με σκοπό την οργάνωση του τοπίου (στην περίπτωση της Τήνου, περιοχή μεταξύ Τριανταρου-ΔυοΧωριων-Αρναδου)

Οι διατάξεις των άρθρων 27-30 αποτελούν μια πολύ θετική και αξιέπαινη προσπάθεια του νομοθέτη, η εφαρμογή της οποία είναι πιθανό να αλλάξει την ελληνική πραγματικότητα για τη δόμηση.
Προκειμένου να διασφαλιστεί η επιτυχία του εγχειρήματος χρειάζεται καλύτερη επεξεργασία καθώς και προσθήκη/ εισαγωγή ορισμένων κριτηρίων και αρχών προστασίας τόσο του τοπίου όσο της βιοποικιλότητας και του εν γένει φυσικού και πολιτιστικού περιβάλλοντος, διαστάσεις που δεν αναδεικνύει ή «προτάσσει») το εξεταζόμενο σ/ν.
Σε όλα τα άρθρα που αφορούν τα εκτός σχεδίου «εντός περιοχών στις οποίες έχουν καθαριστεί χρήσεις γης…» (άρθρο 27 παρ. 3) τα προτεινόμενα μέτρα είναι σχετικά άτολμα – πχ. προτείνουν μικρές μειώσεις σ.δ. (βλ. άρθρο 29) κ.ά. – και το κυριότερο πρέπει να γίνουν απολύτως σαφή και συγκεκριμένα ώστε να αποφευχθεί οποιαδήποτε πιθανότητα να αλληλοαναιρούνται/ αυτοαναιρούνται. Το άρθρο 28 «Διατάξεις γενικής εφαρμογής στην εκτός σχεδίου δόμηση» θεωρεί «άρτια και οικοδομήσιμα τα γήπεδα, με ελάχιστο εμβαδόν 4.000 τ.μ.….» και ελάχιστο πρόσωπο 45μ., έπεται όμως πλήθος εξαιρέσεων που στρεβλώνουν τις ορθές προθέσεις του νομοθέτη. Ενδεικτικό παράδειγμα είναι αυτό του άρθρου 30, στο οποίο για την χρήση «Κατοικία» επιτρέπεται εμβαδόν γηπέδου «μέχρι 2000 τ.μ.» «για κτίρια κατοικίας της περ.ΙΙ.1 του άρθρου1 του π.δ. 59/2018», ήτοι κτίρια στα οποία κατ΄εξαίρεση επιτρέπεται και η άσκηση επαγγέλματος. Διακριτικές μεταχειρίσεις διευκολύνουν απλώς την εκτός σχεδίου δόμηση.

Αρχικά χαιρετώ την έκδηλη προσπάθεια του Υπουργείου να ανυψώσει τη χώρα σε ένα ευρωπαϊκό επίπεδο, όπου αν μη τι άλλο τα τεχνικά χαρακτηριστικά ενός ακινήτου θα είναι διάφανα, ξεκάθαρα και εύκολα προσβάσιμα επιτρέποντας στους ενδιαφερόμενους επενδυτές, εγχώριους και αλλοδαπούς να χωροθετήσουν κατάλληλα, γρήγορα και με ασφάλεια τις επενδύσεις τους σε θέσεις με ξεκάθαρες χρήσεις γης και όρους δόμησης.
Ειδικά η απόδοση ευελιξίας στα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ) & Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΕΠΣ) να καθορίζουν συντελεστές δόμησης μεγαλύτερους της κατά κανόνα εκτός σχεδίου δόμησης με μέγιστη απόκλιση κατά 10% πιστεύω αποτελεί τομή στη μέχρι τώρα πρακτική του πολεοδομικού σχεδιασμού. Τέτοιες ευελιξίες μπορούν να οδηγήσουν στην απόδοση πολεοδομικής ταυτότητας σε περιοχές που παρουσιάζουν χαρακτηριστικά συγκέντρωσης κάποιας δραστηριότητας για την οποία δεν προβλέπονται ειδικά εργαλεία πολεοδομικής οργάνωσης (π.χ. περιοχές εμπορικής δραστηριότητας). Τα ΤΠΣ, εγκρινόμενα πλέον με Προεδρικό Διάταγμα, εν αντιθέσει με τα παλιά Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΓΠΣ), που εγκρίνονταν με Υπουργικές Αποφάσεις, έχουν πλέον νομικά το δικαίωμα να αποκλίνουν από τις προβλέψεις των Π.Δ/γμάτων της εκτός σχεδίου δόμησης, κατόπιν ειδικής τεκμηρίωσης και έγκρισης από τα αρμόδια πολεοδομικά και περιβαλλοντικά γνωμοδοτικά όργανα (ΚΕΣΥΠΟΘΑ κ.λπ.). Το νομικό αυτό δικαίωμα ενισχύεται τώρα με την πρόβλεψη ευνοϊκότερης απόκλισης 10% στο Συντελεστή Δόμησης και ευελπιστώ αυτή η ευελιξία να διευρυνθεί και σε άλλους όρους και περιορισμούς δόμησης, αποδίδοντας πραγματικά πολεοδομική ταυτότητα σε περιοχές της χώρας μέσω των ΤΠΣ.

Οι προβλέψεις του νομοσχεδίου όσον αφορά τους προτεινόμενους όρους και περιορισμούς της δόμησης της βιομηχανίας σε εκτός σχεδίου περιοχές, συμβαδίζουν με τις σχετικές κατευθύνσεις που είχαν τεθεί από Αρθ.7 του Ειδικό Πλαίσιο Χωροταξικού Σχεδιασμού & Αειφόρου Ανάπτυξης για τη Βιομηχανία, το οποίο από το 2009 (πριν 11 χρόνια…) προέβλεπε όρους αναμόρφωσης και περιορισμού της χωροθέτησης της βιομηχανίας στον εξωαστικό χώρο, οι οποίοι ποτέ επί της ουσίας δεν εφαρμόστηκαν.
Με τους προτεινόμενους περιορισμένους όρους δόμησης σε συνδυασμό με την αύξηση των όρων εντός ΟΥΜΕΔ (βλ.Αρθ.31), ουσιαστικά προσδιορίζονται ορθώς αντικίνητρα για την επιλογή εγκατάστασης εκτός σχεδίου και κίνητρα για την αύξηση της ελκυστικότητας των ΟΥΜΕΔ. Ειδικότερα, περιορίζονται οι όροι της εκτός σχεδίου δόμησης συνδυαστικά με την ενίσχυση των όρων που σχετίζονται με την οργανωμένη χωροθέτησης σε επιχειρηματικά πάρκα και σε οργανωμένους υποδοχείς της εφοδιαστικής και του τουρισμού.
Παρόλα αυτά, ο προσδιορισμός ενός πλαισίου μετάβασης και όχι άμεσης εφαρμογής των νέων προτεινόμενων περιοριστικών όρων (μειωμένοι όροι δόμησης, κατάργηση παρεκκλίσεων) της εκτός σχεδίου δόμησης, κρίνεται απαραίτητος, προκειμένου να προστατευθούν οι ιδιωτικές περιουσίες και οι υφιστάμενες νομίμως λειτουργούσες επιχειρήσεις, για τις οποίες καλώς ή κακώς ίσχυαν οι ευρείας εφαρμογής και παγιωμένες ευνοϊκές διατάξεις της εκτός σχεδίου δόμησης, όπως επέτρεπε η ισχύουσα έως σήμερα κείμενη νομοθεσία, δημιουργώντας κατά αυτόν τον τρόπο σημαντικές προσδοκίες ανάπτυξης, γεγονός που οδήγησε σε σημαντικές αγορές και επενδύσεις επί αγροτεμαχίων, τα οποία επί το πλείστο όπως φαίνεται καθίστανται άμεσα ως μη άρτια ή με περιορισμένες προοπτικές αξιοποίησης.
Άλλωστε, δεν θα πρέπει να ξεχνάμε ότι αρκετές επιχειρηματικές δραστηριότητες έχουν αναπτυχθεί εκτός σχεδίου για αντικειμενικούς λόγους που συνδέονται με κλαδικές και άλλες παραμέτρους όπως το μέγεθος της εγκατάστασης, την εξάρτηση από πρώτες ύλες, το αντικείμενο της δραστηριότητάς του κ.α καθώς και εξαιτίας της μη ύπαρξης βιομηχανικής γης εντός Οργανωμένων Υποδοχέων Μεταποιητικών και Επιχειρηματικών Δραστηριοτήτων (ΟΥΜΕΔ), οι οποίοι είτε είναι περιορισμένοι σε αριθμό, είτε έχουν αναπτυχθεί σε θέσεις που επιλέχθηκαν χωρίς την αξιολόγηση τεχνοοικονομικών κριτηρίων και με έλλειψη κατάλληλων δικτύων υποδομών (δίκτυο συνδυασμένων μεταφορών, κλπ) για την ανάπτυξη της επιχειρηματικότητας

Παρακαλώ να διευθετηθεί περίπτωση στα Γλυκά Νερά όπου οικοδομικό τετράγωνο έχει κατατμηθεί από πεζόδρομο και είναι το μισό εντός σχεδίου και το μισό εκτός. Θα πρέπει να διευρυνθεί το οικοδομικό τετράγωνο μέχρι τον δρόμο ή τουλάχιστον να ισχύσουν ειδικοί όροι δόμησης.

Το παρόν νομοσχέδιο θα έχει επώδυνες και καταστροφικές συνέπειες στον πληθυσμό πολλών περιοχών της χώρας μας και ιδιαίτερα των επαρχιακών, καθώς στερεί από αυτόν το δικαίωμα να αξιοποιήσει την περιουσία του προς όφελος του τόπου και αφήνει ανελέητα ελεύθερο το πεδίο για τους μεγάλους επενδυτές που δεν σέβονται τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά κάθε τόπου, κινούνται με μόνο κριτήριο τη συσσώρευση κεφαλαίου, αλλοιώνουν την αύρα του τόπου και ισοπεδώνουν κάθε ιδιαίτερη αξία του. Θα πληγεί ανεπανόρθωτα η τοπική οικονομία της επαρχίας και κατ’ επέκταση η κοινωνική συνοχή των ανθρώπων που νοιάζονται για τον τόπο όπου μεγάλωσαν και οραματίστηκαν ένα καλύτερο μέλλον. Οι τοπικές κοινωνίες οι οποίες έχουν ήδη συρρικνωθεί λόγω της μείωσης του πληθυσμού θα υποστούν πολύ σοβαρό πλήγμα.

Σε πάρα πολλές επαρχιακές και νησιωτικές περιοχές της Ελλάδας απουσιάζουν τα σχέδια πόλης και οι μόνες εντός σχεδίου περιοχές είναι οι οικισμοί. Με τη κατάργηση της εκτός σχεδίου δόμησης, ωθείται η ανοικοδόμηση στους οικισμούς οι οποίοι ΔΕΝ έχουν υποδομές και δίκτυα για να υποδεχτούν περισσότερη δόμηση. Σχεδόν σε όλους παρατηρούμε άναρχο οδικό δίκτυο με πολύ δύσκολες προσβάσεις. Γιατί να ωθήσουμε τη δόμηση σε αυτή τη κατεύθυνση; Οι περισσότεροι οικισμοί από αυτούς που προαναφέρονται δεν έχουν ούτε κύρωση κοινόχρηστων χώρων. Οι υποδομές απαιτούν πολύ δουλειά και χρόνο για να είναι ελκυστικές σε ανοικοδόμηση.
Με το παρόν νομοσχέδιο επιχειρείται ουσιαστικά (εκτός πολύ συγκεκριμένων εξαιρέσεων) η κατάργηση της εκτός σχεδίου δόμησης. Κατ’ αρχήν ο ευρέως διαδεδομένος όρος «εκτός σχεδίου δόμηση» φαντάζει ως σχήμα οξύμωρο καθώς εμπεριέχει δύο αντίθετους όρους: δόμηση σε εκτός σχεδίου περιοχή δηλαδή σε περιοχή που δεν επιτρέπεται να δομηθεί. Νομίζω ότι ένα «ρηχό» επιχείρημα που συνηγορεί στην κατάργηση της εκτός σχεδίου δόμησης βασίζεται ακριβώς στην αρνητική φόρτιση που εμπεριέχει ο όρος αυτός. Φυσικά η εντύπωση αυτή μπορεί άμεσα να αλλάξει αν ορθολογικότερα σκεπτόμενοι δεν την ονομάζαμε «εκτός σχεδίου δόμηση» αλλά π.χ. «περιοχή μειωμένης δόμησης» ή καλύτερα «περιοχή δόμησης υψηλής ποιότητας» κλπ.
Επιπλέον η κατάργηση της εκτός σχεδίου δόμησης θα επιφέρει τεράστιο οικονομικό πλήγμα στους μικροϊδιοκτήτες γης και είναι κάτι παραπάνω από βέβαιο ότι θα οδηγήσει σε κοινωνικές αναταραχές με απρόβλεπτα αποτελέσματα (προσφυγές στα δικαστήρια για αξίωση αποζημιώσεων των ιδιωτών από το κράτος, επανεκτιμήσεις αξιών υποθηκευμένων ακινήτων από τις τράπεζες και απαιτήσεις πρόσθετων εξασφαλίσεων διότι μοιραία τα ακίνητα αυτά θα έχουν εντελώς απαξιωθεί κ.λπ.). Δηλαδή θα οδηγήσει πλήθος πολιτών σε μαχροχρόνιους και ατελείωτους δικαστικούς αγώνες.
Επίσης, στην κτηματική περιοχή της Ποτίδαιας Δήμου Νέας Προποντίδας Νομού Χαλκιδικής όπου είμαι συνιδιοκτήτης σε ένα ακίνητο όπου το γενικό πολεοδομικό σχέδιο μας έχει κατατάξει στις ζώνες προστασίας αρχαιολογικών χώρων έχουμε την πρόθεση να αναδείξουμε τους αρχαιολογικούς χώρους είτε κατασκευαστούν κατοικίες είτε ξενοδοχείο είτε κλινική αναζωογόνησης (cure clinic). Στο σημείο αυτό θα έπρεπε να σημειωθεί ότι το εγκεκριμένο γενικό πολεοδομικό σχέδιο σήμερα δεν συμπεριλαμβάνει στις επιτρεπόμενες χρήσεις ξενοδοχείο και κλινική αναζωογόνησης (cure clinic). Ένα αναβαθμισμένο ξενοδοχειακό συγκρότημα και μία εξαιρετικής ποιότητας κλινική αναζωογόνησης (cure clinic) είναι βέβαιο ότι θα αποτελέσουν «στολίδι» για την εν λόγω περιοχή. Είναι απαραίτητο θεωρούμε ότι οι τροποποιήσεις των εγκεκριμένων γενικών πολεοδομικών σχεδίων θα πρέπει να είναι πιο ευέλικτες και με πιο σύντομη χρονική διάρκεια διεκπεραίωσης ώστε να διευκολύνονται οι υποψήφιοι επενδυτές σε δίκαιες και εύλογες τροποποιήσεις των γενικών πολεοδομικών σχεδίων σε μία περιοχή που βρίσκεται στο κέντρο ενδιαφέροντος των υποψήφιων επενδυτών.

Τέλος, στην κτηματική περιοχή της Αγίας Παρασκευής Δήμου Κασσάνδρας Νομού Χαλκιδικής όπου είμαι συνιδιοκτήτης σε ένα ακίνητο όπου το γενικό πολεοδομικό σχέδιο μας έχει κατατάξει στις ζώνες καταφυγίου άγριων ζώων (προσωρινή χρήση γης που μεταβάλλεται κάθε 5 έτη σύμφωνα με τις τεχνικές προδιαγραφές του εγκεκριμένου γενικού πολεοδομικού σχεδίου έχουμε την πρόθεση να αναδείξουμε τους αρχαιολογικούς χώρους είτε κατασκευαστούν κατοικίες είτε ξενοδοχείο είτε κλινική αναζωογόνησης (cure clinic). Ένα αναβαθμισμένο ξενοδοχειακό συγκρότημα και μία εξαιρετικής ποιότητας κλινική αναζωογόνησης (cure clinic) είναι βέβαιο ότι θα αποτελέσουν «στολίδι» για την εν λόγω περιοχή. Στο σημείο αυτό θα έπρεπε να σημειωθεί ότι το εγκεκριμένο γενικό πολεοδομικό σχέδιο σήμερα δεν συμπεριλαμβάνει στις επιτρεπόμενες χρήσεις όλες τις προαναφερόμενες. Είναι απαραίτητο θεωρούμε ότι οι τροποποιήσεις των εγκεκριμένων γενικών πολεοδομικών σχεδίων θα πρέπει να είναι πιο ευέλικτες και με πιο σύντομη χρονική διάρκεια διεκπεραίωσης ώστε να διευκολύνονται οι υποψήφιοι επενδυτές σε δίκαιες και εύλογες τροποποιήσεις των γενικών πολεοδομικών σχεδίων σε μία περιοχή που βρίσκεται στο κέντρο ενδιαφέροντος των υποψήφιων επενδυτών.

ΠΡΟΤΑΣΗ:
Γενικά πιστεύω ότι η εκτός σχεδίου δόμηση θα πρέπει ΝΑ ΠΑΡΑΜΕΙΝΕΙ ΩΣ ΕΧΕΙ και να βελτιωθεί στα σημεία ώστε:
• Να επιτρέπεται η συνένωση γηπέδων (είτε αρτίων είτε όχι) ώστε να επιτυγχάνεται η κατά κανόνα αρτιότητα (4 στρ.) χωρίς άλλες πρόσθετες προϋποθέσεις (απαίτηση προσώπου, βάθος , χρόνος δημιουργίας κ.λπ.)
• Να παραμείνουν οι παρεκκλίσεις ως έχουν σήμερα και να αρχίσουμε συζήτηση κατάργησής τους μόνο εφόσον έχουν ολοκληρωθεί από την πλευρά της διοίκησης οι καταγραφές και οι χαρακτηρισμοί των οδών και ξεκαθαρίσουμε σε συνεργασία με τις τοπικές κοινωνίες τι ορίζουμε ως κοινόχρηστο χώρο και τι όχι. Επιπλέον πρέπει να έχουν ολοκληρωθεί οι δασικοί χάρτες.
• Ο συντελεστής δόμησης (και κάλυψης) να συναρτάται με αναλογικό τρόπο με το μέγεθος της έκτασης χωρίς να μπαίνει άνω όριο.
• Για τον υπολογισμό του μέγιστου συντελεστή δόμησης (και κάλυψης) να προσμετράται και η τυχόν χαρακτηρισμένη ως «δάσος» ή «δασική» έκταση που περιλαμβάνεται στην ιδιοκτησία.
• Να εξελίσσονται οι τροποποιήσεις εγκεκριμένων γενικών πολεοδομικών σχεδίων σε σύντομο χρονικό διάστημα και κυρίως οριοθετημένο ώστε να διευκολύνονται οι υποψήφιοι επενδυτές σε δίκαιες και εύλογες περιπτώσεις φυσικά έπειτα από τον έλεγχο των αρμόδιων υπηρεσιών.
• Στις επιτρεπόμενες χρήσεις γης να συμπεριλαμβάνονται ξενοδοχεία και κλινικές αναζωογόνησης (cure clinic) αφού διευρύνουν τις δυνατότητες ανάπτυξης της περιοχής και ειδικότερα των προαναφερόμενων κτηματικών περιοχών δηλαδή της Ποτίδαιας Δήμου Νέας Προποντίδας Νομού Χαλκιδικής και της Αγίας Παρασκευής Δήμου Κασσάνδρας Νομού Χαλκιδικής.

Με το άρθρο 27 επιχειρείται να περιγραφεί νομοθετικά η θεμελιώδης για την πολεοδομική νομοθεσία διάκριση του χώρου σε εντός και εκτός ρυμοτομικού σχεδίου και ορίων οικισμών περιοχές, ενσωματώνοντας σε κανονιστική ρύθμιση τη σχετική ερμηνεία του Συμβουλίου της Επικρατείας.

Ειδικότερα στην παρ. 1 διατυπώνεται η ερμηνεία του Συμβουλίου της Επικρατείας ότι τα εκτός σχεδίου ακίνητα δεν προορίζονται καταρχάς για δόμηση. Πρόκειται για διατύπωση, που μπορεί να δημιουργήσει περισσότερα προβλήματα, από αυτά που προσπαθεί να επιλύσει. Καταρχάς είναι αμφίβολο κατά πόσο η διατύπωση αυτή (και μάλιστα με τη μορφή νομικού δόγματος και γενικής αρχής) μπορεί να συνεισφέρει στο σκοπό του νομοθετήματος, που είναι ο περιορισμός της εκτός σχεδίου δόμησης. Ο σκοπός αυτός επιτυγχάνεται ούτως ή άλλως με την πληθώρα των όρων και περιορισμών δόμησης, που ακολουθούν στα επόμενα άρθρα και όχι με ολιστικές νομικές διατυπώσεις, που μπορεί να δημιουργήσουν πολλά ερμηνευτικά ζητήματα. Διότι, με τη θεσμοθέτηση από την πολιτεία της θέσης ότι τα εκτός σχεδίου ακίνητα δεν προορίζονται για δόμηση, εμφιλοχωρεί ο κίνδυνος ο εθνικός δικαστής να προχωρήσει σε γενικό και όχι μόνο οριακό έλεγχο της επιλογής των σχεδίων χρήσεων γης, να επιτρέπει κατ΄ εξαίρεση μόνο και υπό προϋποθέσεις τη δόμηση στις εκτός σχεδίου περιοχές.
Συνεπώς το εδάφιο για τον προορισμό των εκτός σχεδίου ακινήτων είναι προτιμότερο να απαλειφθεί.
Περαιτέρω προβλέπεται ότι για την έκδοση οικοδομικών αδειών σε εκτός σχεδίου ακίνητα θα πρέπει να καταβάλλεται τέλος 5% επί του κόστους της άδειας υπέρ Πράσινου Ταμείου. Πρέπει να διευκρινιστεί ότι στο κόστος της αδείας δεν συμπεριλαμβάνεται το κόστος αμοιβών μελετών και επιβλέψεων των μηχανικών, διότι κάτι τέτοιο στερείται νομικής βάσης και θα επιβαρύνει υπερβολικά τις εν λόγω αμοιβές εις βάρος των μηχανικών.
Ο ΣΕΤΕ επανειλημμένα έχει διατυπώσει την θέση, ότι οι παθογένειες της εκτός σχεδίου άναρχης δόμησης δεν πρέπει να αποδίδονται στην ανάπτυξη στον χώρο των «σημειακών» τουριστικών επενδύσεων και μάλιστα σε αντιδιαστολή με την ορθά προτεινόμενη ανάπτυξη και των Οργανωμένων Υποδοχέων Τουριστικών Δραστηριοτήτων. Τα ξενοδοχεία ειδικά τα τελευταία χρόνια αναπτύσσονται με βάση απαιτητικές εγκρίσεις χωροθέτησης και ΑΕΠΟ και δεν πρέπει να προσομοιώνονται με τις λοιπές ανεξέλεγκτες αναπτύξεις (κατοικία, εμπόριο, αποθήκες κλπ).
Σε αντίθεση με την προφανή αναγκαιότητα της ανάπτυξης βιομηχανικής-βιοτεχνικής δραστηριότητας σε κατά το δυνατόν οργανωμένες περιοχές δραστηριοτήτων και συγκεντρώσεις, δεν συμβαίνει μονοσήμαντα το ίδιο για τον τουρισμό. Οι μεγάλες οργανωμένες αναπτύξεις τύπου ΠΟΤΑ και ΣΤΚ οι οποίες σε συνδυασμό με την πώληση κατοικιών αποτελούν εξαιρετικά σημαντικό αναπτυξιακό εργαλείο ιδιαίτερα σε περιοχές που διαθέτουν μεγάλες εκτάσεις και υστερούν σε τουριστικές ανωδομές, δεν πρέπει να αντιμετωπίζονται σε αντιδιαστολή με τις ‘σημειακές’ αναπτύξεις στον χώρο, των τουριστικών εγκαταστάσεων υψηλών προδιαγραφών. Ένα Boutique Hotel, είτε ένα μεσαίου μεγέθους πεντάστερο ξενοδοχείο παροχής υψηλής ποιότητας υπηρεσιών, προσαρμοσμένο κατάλληλα στο περιβάλλον (που λόγω μικρής είτε μεσαίας έκτασης και μεγέθους δεν υπάγεται σε Οργανωμένους Υποδοχείς Δραστηριοτήτων) συμβάλλει τουλάχιστον ισότιμα στην ανάπτυξη και απασχόληση, εντάσσεται ευκολότερα στην μικροκλίμακα της νησιωτικής Ελλάδας αλλά και στο οικιστικό ισοζύγιο της παράκτιας χώρας, προσφέρει παράλληλη απασχόληση στους εργαζόμενους του πρωτογενή τομέα στους γύρω οικισμούς και συμβάλλει στην αξιοποίηση των αγροδιατροφικών προϊόντων και στην αναζωογόνηση των χωριών. Σε αυτά στηρίχθηκε μέχρι σήμερα η ισχυρή ανταγωνιστικότητα του ελληνικού τουρισμού, συμβάλλοντας στην διάχυση και συνέργεια της τουριστικής δραστηριότητας στους οικισμούς της χώρας. Εξάλλου δεν υπάρχουν σε ευρωπαϊκό-μεσογειακό είτε και παγκόσμιο επίπεδο παραδείγματα όπου ο τουρισμός αναπτύχθηκε με περιβαλλοντικά δόκιμο τρόπο, μόνο με μεγάλης κλίμακας αναπτύξεις. Γενικά θεωρούμε ότι οι δύο κατευθύνσεις δεν είναι ούτε αντιμαχόμενες ούτε αυτοαποκλειόμενες και πρέπει να αντιμετωπίζονται ισότιμα από τις κανονιστικές διατάξεις.
Θεωρούμε ότι αυτή η διάκριση για την τουριστική δραστηριότητα πρέπει να αποτυπώνεται οπωσδήποτε τουλάχιστον στην εισηγητική έκθεση, με στόχευση η μελλοντική ανάπτυξη του τουριστικού μας προϊόντος να κατευθύνεται τόσο στις μεγάλες αναπτύξεις, όσο και στις μικρότερες σημειακές κατανεμημένες στον χώρο ποιοτικές μονάδες, ειδικά σε περιοχές (πχ νησιωτικές) που η έννοια της κλίμακας είτε σε επίπεδο τοπίου και χώρου, είτε σε επίπεδο οικιστικού περιβάλλοντος το επιβάλλει. Ζητούμε να γίνει αντικατάσταση της διατύπωσης «και να μην λειτουργούν ανταγωνιστικά» η οποία είναι γενική καθόσον πάντα υπάρχει ανταγωνισμός με την έκφραση «να μην λειτουργούν με πλεονεκτικότερους όρους:
«Οι επιτρεπόμενες χρήσεις γης πρέπει να συνάδουν με τα χωρικά και περιβαλλοντικά χαρακτηριστικά κάθε περιοχής, και να μην λειτουργούν με πλεονεκτικότερους όρους ως προς τις χρήσεις γης στις περιοχές εντός σχεδίου, εντός ορίων οικισμών και εντός οργανωμένων μορφών ανάπτυξης στην ευρύτερη περιοχή.»

Το παρόν νομοσχέδιο θα έχει επώδυνες και καταστροφικές συνέπειες στον πληθυσμό πολλών περιοχών της χώρας μας και ιδιαίτερα των επαρχιακών, καθώς στερεί από αυτόν το δικαίωμα να αξιοποιήσει την περιουσία του προς όφελος του τόπου και αφήνει ανελέητα ελεύθερο το πεδίο για τους μεγάλους επενδυτές που δεν σέβονται τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά κάθε τόπου, κινούνται με μόνο κριτήριο τη συσσώρευση κεφαλαίου, αλλοιώνουν την αύρα του τόπου και ισοπεδώνουν κάθε ιδιαίτερη αξία του. Θα πληγεί ανεπανόρθωτα η τοπική οικονομία της επαρχίας και κατ’ επέκταση η κοινωνική συνοχή των ανθρώπων που νοιάζονται για τον τόπο όπου μεγάλωσαν και οραματίστηκαν ένα καλύτερο μέλλον. Οι τοπικές κοινωνίες οι οποίες έχουν ήδη συρρικνωθεί λόγω της μείωσης του πληθυσμού θα υποστούν πολύ σοβαρό πλήγμα.Σε πάρα πολλές επαρχιακές και νησιωτικές περιοχές της Ελλάδας απουσιάζουν τα σχέδια πόλης και οι μόνες εντός σχεδίου περιοχές είναι οι οικισμοί. Με τη κατάργηση της εκτός σχεδίου δόμησης, ωθείται η ανοικοδόμηση στους οικισμούς οι οποίοι ΔΕΝ έχουν υποδομές και δίκτυα για να υποδεχτούν περισσότερη δόμηση. Σχεδόν σε όλους παρατηρούμε άναρχο οδικό δίκτυο με πολύ δύσκολες προσβάσεις. Γιατί να ωθήσουμε τη δόμηση σε αυτή τη κατεύθυνση; Οι περισσότεροι οικισμοί από αυτούς που προαναφέρονται δεν έχουν ούτε κύρωση κοινόχρηστων χώρων. Οι υποδομές απαιτούν πολύ δουλειά και χρόνο για να είναι ελκυστικές σε ανοικοδόμηση.
Με το παρόν νομοσχέδιο επιχειρείται ουσιαστικά (εκτός πολύ συγκεκριμένων εξαιρέσεων) η κατάργηση της εκτός σχεδίου δόμησης. Κατ’ αρχήν ο ευρέως διαδεδομένος όρος «εκτός σχεδίου δόμηση» φαντάζει ως σχήμα οξύμωρο καθώς εμπεριέχει δύο αντίθετους όρους: δόμηση σε εκτός σχεδίου περιοχή δηλαδή σε περιοχή που δεν επιτρέπεται να δομηθεί. Νομίζω ότι ένα «ρηχό» επιχείρημα που συνηγορεί στην κατάργηση της εκτός σχεδίου δόμησης βασίζεται ακριβώς στην αρνητική φόρτιση που εμπεριέχει ο όρος αυτός. Φυσικά η εντύπωση αυτή μπορεί άμεσα να αλλάξει αν ορθολογικότερα σκεπτόμενοι δεν την ονομάζαμε «εκτός σχεδίου δόμηση» αλλά π.χ. «περιοχή μειωμένης δόμησης» ή καλύτερα «περιοχή δόμησης υψηλής ποιότητας» κλπ.
Επιπλέον η κατάργηση της εκτός σχεδίου δόμησης θα επιφέρει τεράστιο οικονομικό πλήγμα στους μικροϊδιοκτήτες γης και είναι κάτι παραπάνω από βέβαιο ότι θα οδηγήσει σε κοινωνικές αναταραχές με απρόβλεπτα αποτελέσματα (προσφυγές στα δικαστήρια για αξίωση αποζημιώσεων των ιδιωτών από το κράτος, επανεκτιμήσεις αξιών υποθηκευμένων ακινήτων από τις τράπεζες και απαιτήσεις πρόσθετων εξασφαλίσεων διότι μοιραία τα ακίνητα αυτά θα έχουν εντελώς απαξιωθεί κ.λπ.). Δηλαδή θα οδηγήσει πλήθος πολιτών σε μαχροχρόνιους και ατελείωτους δικαστικούς αγώνες.
Επίσης, στην κτηματική περιοχή της Ποτίδαιας Δήμου Νέας Προποντίδας Νομού Χαλκιδικής όπου είμαι συνιδιοκτήτης σε ένα ακίνητο όπου το γενικό πολεοδομικό σχέδιο μας έχει κατατάξει στις ζώνες προστασίας αρχαιολογικών χώρων έχουμε την πρόθεση να αναδείξουμε τους αρχαιολογικούς χώρους είτε κατασκευαστούν κατοικίες είτε ξενοδοχείο είτε κλινική αναζωογόνησης (cure clinic). Στο σημείο αυτό θα έπρεπε να σημειωθεί ότι το εγκεκριμένο γενικό πολεοδομικό σχέδιο σήμερα δεν συμπεριλαμβάνει στις επιτρεπόμενες χρήσεις ξενοδοχείο και κλινική αναζωογόνησης (cure clinic). Ένα αναβαθμισμένο ξενοδοχειακό συγκρότημα και μία εξαιρετικής ποιότητας κλινική αναζωογόνησης (cure clinic) είναι βέβαιο ότι θα αποτελέσουν «στολίδι» για την εν λόγω περιοχή. Είναι απαραίτητο θεωρούμε ότι οι τροποποιήσεις των εγκεκριμένων γενικών πολεοδομικών σχεδίων θα πρέπει να είναι πιο ευέλικτες και με πιο σύντομη χρονική διάρκεια διεκπεραίωσης ώστε να διευκολύνονται οι υποψήφιοι επενδυτές σε δίκαιες και εύλογες τροποποιήσεις των γενικών πολεοδομικών σχεδίων σε μία περιοχή που βρίσκεται στο κέντρο ενδιαφέροντος των υποψήφιων επενδυτών.Τέλος, στην κτηματική περιοχή της Αγίας Παρασκευής Δήμου Κασσάνδρας Νομού Χαλκιδικής όπου είμαι συνιδιοκτήτης σε ένα ακίνητο όπου το γενικό πολεοδομικό σχέδιο μας έχει κατατάξει στις ζώνες καταφυγίου άγριων ζώων (προσωρινή χρήση γης που μεταβάλλεται κάθε 5 έτη σύμφωνα με τις τεχνικές προδιαγραφές του εγκεκριμένου γενικού πολεοδομικού σχεδίου έχουμε την πρόθεση να αναδείξουμε τους αρχαιολογικούς χώρους είτε κατασκευαστούν κατοικίες είτε ξενοδοχείο είτε κλινική αναζωογόνησης (cure clinic). Ένα αναβαθμισμένο ξενοδοχειακό συγκρότημα και μία εξαιρετικής ποιότητας κλινική αναζωογόνησης (cure clinic) είναι βέβαιο ότι θα αποτελέσουν «στολίδι» για την εν λόγω περιοχή. Στο σημείο αυτό θα έπρεπε να σημειωθεί ότι το εγκεκριμένο γενικό πολεοδομικό σχέδιο σήμερα δεν συμπεριλαμβάνει στις επιτρεπόμενες χρήσεις όλες τις προαναφερόμενες. Είναι απαραίτητο θεωρούμε ότι οι τροποποιήσεις των εγκεκριμένων γενικών πολεοδομικών σχεδίων θα πρέπει να είναι πιο ευέλικτες και με πιο σύντομη χρονική διάρκεια διεκπεραίωσης ώστε να διευκολύνονται οι υποψήφιοι επενδυτές σε δίκαιες και εύλογες τροποποιήσεις των γενικών πολεοδομικών σχεδίων σε μία περιοχή που βρίσκεται στο κέντρο ενδιαφέροντος των υποψήφιων επενδυτών.ΠΡΟΤΑΣΗ:
Γενικά πιστεύω ότι η εκτός σχεδίου δόμηση θα πρέπει ΝΑ ΠΑΡΑΜΕΙΝΕΙ ΩΣ ΕΧΕΙ και να βελτιωθεί στα σημεία ώστε:
• Να επιτρέπεται η συνένωση γηπέδων (είτε αρτίων είτε όχι) ώστε να επιτυγχάνεται η κατά κανόνα αρτιότητα (4 στρ.) χωρίς άλλες πρόσθετες προϋποθέσεις (απαίτηση προσώπου, βάθος , χρόνος δημιουργίας κ.λπ.)
• Να παραμείνουν οι παρεκκλίσεις ως έχουν σήμερα και να αρχίσουμε συζήτηση κατάργησής τους μόνο εφόσον έχουν ολοκληρωθεί από την πλευρά της διοίκησης οι καταγραφές και οι χαρακτηρισμοί των οδών και ξεκαθαρίσουμε σε συνεργασία με τις τοπικές κοινωνίες τι ορίζουμε ως κοινόχρηστο χώρο και τι όχι. Επιπλέον πρέπει να έχουν ολοκληρωθεί οι δασικοί χάρτες.
• Ο συντελεστής δόμησης (και κάλυψης) να συναρτάται με αναλογικό τρόπο με το μέγεθος της έκτασης χωρίς να μπαίνει άνω όριο.
• Για τον υπολογισμό του μέγιστου συντελεστή δόμησης (και κάλυψης) να προσμετράται και η τυχόν χαρακτηρισμένη ως «δάσος» ή «δασική» έκταση που περιλαμβάνεται στην ιδιοκτησία.
• Να εξελίσσονται οι τροποποιήσεις εγκεκριμένων γενικών πολεοδομικών σχεδίων σε σύντομο χρονικό διάστημα και κυρίως οριοθετημένο ώστε να διευκολύνονται οι υποψήφιοι επενδυτές σε δίκαιες και εύλογες περιπτώσεις φυσικά έπειτα από τον έλεγχο των αρμόδιων υπηρεσιών.
• Στις επιτρεπόμενες χρήσεις γης να συμπεριλαμβάνονται ξενοδοχεία και κλινικές αναζωογόνησης (cure clinic) αφού διευρύνουν τις δυνατότητες ανάπτυξης της περιοχής και ειδικότερα των προαναφερόμενων κτηματικών περιοχών δηλαδή της Ποτίδαιας Δήμου Νέας Προποντίδας Νομού Χαλκιδικής και της Αγίας Παρασκευής Δήμου Κασσάνδρας Νομού Χαλκιδικής.

Θα τολμούσα να πω ότι ειδικότερα στην περίπτωση των νησιών μας -βλέπε Αιγαίο- η «επίθεση» που ενορχηστρώνει το σημερινό νομοσχέδιο κατά της εκτός σχεδίου δόμησης και των συμφερόντων των ιδιοκτητών ακινήτων εκτός σχεδίου, έχει και μία πολύ σοβαρή παρενέργεια η οποία άπτεται των εθνικών μας συμφερόντων.
Εξηγούμαι:
Ποιος έχει αντίρρηση στην εκτίμηση ότι ένα Αιγαίο με νησιά που σφύζουν από οικοδομική δραστηριότητα και ανάπτυξη στην οποία θα συμμετέχουν και ισχυροί παράγοντες από Ευρώπη και Αμερική αποτελεί συμπληρωματικό αμυντικό όπλο απέναντι στις ορέξεις των Τούρκων;
Ποιος θα διαφωνήσει με το ότι εάν στα νησιά μας εγκατασταθούν όσο το δυνατόν περισσότεροι «Τομ Χάνκς» (σοφή και όχι τυχαία η συμβολική κίνηση του πρωθυπουργού μας) τόσο λιγότερο θα τολμήσει η γειτονική χώρα να αρπάξει την γη μας;
Ποιος δεν καταλαβαίνει ότι τα ερημωμένα εκτός σχεδίου αγροτεμάχια που μας υπόσχεται το σημερινό νομοσχέδιο είναι πολλαπλά πιο αδύνατη άμυνα από εκείνην που θα προσφέρουν εάν αυτά μετατραπούν σε ιδιοκτησίες στις οποίες θα έχει επενδυθεί χρήμα και αγάπη για τον τόπο μας;
Μήπως άθελα μας, χωρίς να το πολυ καταλαβαίνουμε, στην προσπάθεια μας να «σώσουμε»το περιβάλλον χάνουμε την δυνατότητα να ενισχύσουμε την εθνική μας άμυνα;
Άς το σκεφτούν καλύτερα όσοι εκστασιάζονται με την προοπτική των ερημωμένων αλλά «όμορφων» χωραφιών μας και όσοι νομίζουν ότι είναι παραδεκτό από ένα δικαστήριο όπως το Στε να κλονίζει συθέμελα, με νομικίστικες δολιχοδρομίες,έναν από τους βασικότερους πυλώνες μιας ευνομούμενης κοινωνίας: την ασφάλεια δικαίου.

3. Οι όροι δόμησης αποδίδονται από τα εργαλεία σχεδιασμού. Δεν είναι κατανοητή η προσθήκη του 10% που πρακτικά μπορεί να αυξήσει οριακά το σημερινό επιτρεπόμενο συντελεστή δόμησης.

Το παρόν νομοσχέδιο θα έχει επώδυνες και καταστροφικές συνέπειες στον πληθυσμό πολλών περιοχών της χώρας μας και ιδιαίτερα των επαρχιακών, καθώς στερεί από αυτόν το δικαίωμα να αξιοποιήσει την περιουσία του προς όφελος του τόπου και αφήνει ανελέητα ελεύθερο το πεδίο για τους μεγάλους επενδυτές που δεν σέβονται τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά κάθε τόπου, κινούνται με μόνο κριτήριο τη συσσώρευση κεφαλαίου, αλλοιώνουν την αύρα του τόπου και ισοπεδώνουν κάθε ιδιαίτερη αξία του. Θα πληγεί ανεπανόρθωτα η τοπική οικονομία της επαρχίας και κατ’ επέκταση η κοινωνική συνοχή των ανθρώπων που νοιάζονται για τον τόπο όπου μεγάλωσαν και οραματίστηκαν ένα καλύτερο μέλλον. Οι τοπικές κοινωνίες οι οποίες έχουν ήδη συρρικνωθεί λόγω της μείωσης του πληθυσμού θα υποστούν πολύ σοβαρό πλήγμα.Σε πάρα πολλές επαρχιακές και νησιωτικές περιοχές της Ελλάδας απουσιάζουν τα σχέδια πόλης και οι μόνες εντός σχεδίου περιοχές είναι οι οικισμοί. Με τη κατάργηση της εκτός σχεδίου δόμησης, ωθείται η ανοικοδόμηση στους οικισμούς οι οποίοι ΔΕΝ έχουν υποδομές και δίκτυα για να υποδεχτούν περισσότερη δόμηση. Σχεδόν σε όλους παρατηρούμε άναρχο οδικό δίκτυο με πολύ δύσκολες προσβάσεις. Γιατί να ωθήσουμε τη δόμηση σε αυτή τη κατεύθυνση; Οι περισσότεροι οικισμοί από αυτούς που προαναφέρονται δεν έχουν ούτε κύρωση κοινόχρηστων χώρων. Οι υποδομές απαιτούν πολύ δουλειά και χρόνο για να είναι ελκυστικές σε ανοικοδόμηση.
Με το παρόν νομοσχέδιο επιχειρείται ουσιαστικά (εκτός πολύ συγκεκριμένων εξαιρέσεων) η κατάργηση της εκτός σχεδίου δόμησης. Κατ’ αρχήν ο ευρέως διαδεδομένος όρος «εκτός σχεδίου δόμηση» φαντάζει ως σχήμα οξύμωρο καθώς εμπεριέχει δύο αντίθετους όρους: δόμηση σε εκτός σχεδίου περιοχή δηλαδή σε περιοχή που δεν επιτρέπεται να δομηθεί. Νομίζω ότι ένα «ρηχό» επιχείρημα που συνηγορεί στην κατάργηση της εκτός σχεδίου δόμησης βασίζεται ακριβώς στην αρνητική φόρτιση που εμπεριέχει ο όρος αυτός. Φυσικά η εντύπωση αυτή μπορεί άμεσα να αλλάξει αν ορθολογικότερα σκεπτόμενοι δεν την ονομάζαμε «εκτός σχεδίου δόμηση» αλλά π.χ. «περιοχή μειωμένης δόμησης» ή καλύτερα «περιοχή δόμησης υψηλής ποιότητας» κλπ.
Επιπλέον η κατάργηση της εκτός σχεδίου δόμησης θα επιφέρει τεράστιο οικονομικό πλήγμα στους μικροϊδιοκτήτες γης και είναι κάτι παραπάνω από βέβαιο ότι θα οδηγήσει σε κοινωνικές αναταραχές με απρόβλεπτα αποτελέσματα (προσφυγές στα δικαστήρια για αξίωση αποζημιώσεων των ιδιωτών από το κράτος, επανεκτιμήσεις αξιών υποθηκευμένων ακινήτων από τις τράπεζες και απαιτήσεις πρόσθετων εξασφαλίσεων διότι μοιραία τα ακίνητα αυτά θα έχουν εντελώς απαξιωθεί κ.λπ.). Δηλαδή θα οδηγήσει πλήθος πολιτών σε μαχροχρόνιους και ατελείωτους δικαστικούς αγώνες.
Επίσης, στην κτηματική περιοχή της Ποτίδαιας Δήμου Νέας Προποντίδας Νομού Χαλκιδικής όπου είμαι συνιδιοκτήτης σε ένα ακίνητο όπου το γενικό πολεοδομικό σχέδιο μας έχει κατατάξει στις ζώνες προστασίας αρχαιολογικών χώρων έχουμε την πρόθεση να αναδείξουμε τους αρχαιολογικούς χώρους είτε κατασκευαστούν κατοικίες είτε ξενοδοχείο είτε κλινική αναζωογόνησης (cure clinic). Στο σημείο αυτό θα έπρεπε να σημειωθεί ότι το εγκεκριμένο γενικό πολεοδομικό σχέδιο σήμερα δεν συμπεριλαμβάνει στις επιτρεπόμενες χρήσεις ξενοδοχείο και κλινική αναζωογόνησης (cure clinic). Ένα αναβαθμισμένο ξενοδοχειακό συγκρότημα και μία εξαιρετικής ποιότητας κλινική αναζωογόνησης (cure clinic) είναι βέβαιο ότι θα αποτελέσουν «στολίδι» για την εν λόγω περιοχή. Είναι απαραίτητο θεωρούμε ότι οι τροποποιήσεις των εγκεκριμένων γενικών πολεοδομικών σχεδίων θα πρέπει να είναι πιο ευέλικτες και με πιο σύντομη χρονική διάρκεια διεκπεραίωσης ώστε να διευκολύνονται οι υποψήφιοι επενδυτές σε δίκαιες και εύλογες τροποποιήσεις των γενικών πολεοδομικών σχεδίων σε μία περιοχή που βρίσκεται στο κέντρο ενδιαφέροντος των υποψήφιων επενδυτών.Τέλος, στην κτηματική περιοχή της Αγίας Παρασκευής Δήμου Κασσάνδρας Νομού Χαλκιδικής όπου είμαι συνιδιοκτήτης σε ένα ακίνητο όπου το γενικό πολεοδομικό σχέδιο μας έχει κατατάξει στις ζώνες καταφυγίου άγριων ζώων (προσωρινή χρήση γης που μεταβάλλεται κάθε 5 έτη σύμφωνα με τις τεχνικές προδιαγραφές του εγκεκριμένου γενικού πολεοδομικού σχεδίου έχουμε την πρόθεση να αναδείξουμε τους αρχαιολογικούς χώρους είτε κατασκευαστούν κατοικίες είτε ξενοδοχείο είτε κλινική αναζωογόνησης (cure clinic). Ένα αναβαθμισμένο ξενοδοχειακό συγκρότημα και μία εξαιρετικής ποιότητας κλινική αναζωογόνησης (cure clinic) είναι βέβαιο ότι θα αποτελέσουν «στολίδι» για την εν λόγω περιοχή. Στο σημείο αυτό θα έπρεπε να σημειωθεί ότι το εγκεκριμένο γενικό πολεοδομικό σχέδιο σήμερα δεν συμπεριλαμβάνει στις επιτρεπόμενες χρήσεις όλες τις προαναφερόμενες. Είναι απαραίτητο θεωρούμε ότι οι τροποποιήσεις των εγκεκριμένων γενικών πολεοδομικών σχεδίων θα πρέπει να είναι πιο ευέλικτες και με πιο σύντομη χρονική διάρκεια διεκπεραίωσης ώστε να διευκολύνονται οι υποψήφιοι επενδυτές σε δίκαιες και εύλογες τροποποιήσεις των γενικών πολεοδομικών σχεδίων σε μία περιοχή που βρίσκεται στο κέντρο ενδιαφέροντος των υποψήφιων επενδυτών.ΠΡΟΤΑΣΗ:
Γενικά πιστεύω ότι η εκτός σχεδίου δόμηση θα πρέπει ΝΑ ΠΑΡΑΜΕΙΝΕΙ ΩΣ ΕΧΕΙ και να βελτιωθεί στα σημεία ώστε:
• Να επιτρέπεται η συνένωση γηπέδων (είτε αρτίων είτε όχι) ώστε να επιτυγχάνεται η κατά κανόνα αρτιότητα (4 στρ.) χωρίς άλλες πρόσθετες προϋποθέσεις (απαίτηση προσώπου, βάθος , χρόνος δημιουργίας κ.λπ.)
• Να παραμείνουν οι παρεκκλίσεις ως έχουν σήμερα και να αρχίσουμε συζήτηση κατάργησής τους μόνο εφόσον έχουν ολοκληρωθεί από την πλευρά της διοίκησης οι καταγραφές και οι χαρακτηρισμοί των οδών και ξεκαθαρίσουμε σε συνεργασία με τις τοπικές κοινωνίες τι ορίζουμε ως κοινόχρηστο χώρο και τι όχι. Επιπλέον πρέπει να έχουν ολοκληρωθεί οι δασικοί χάρτες.
• Ο συντελεστής δόμησης (και κάλυψης) να συναρτάται με αναλογικό τρόπο με το μέγεθος της έκτασης και την χρήση γης που θα «υλοποιηθεί» χωρίς να μπαίνει άνω όριο.
• Για τον υπολογισμό του μέγιστου συντελεστή δόμησης (και κάλυψης) να προσμετράται και η τυχόν χαρακτηρισμένη ως «δάσος» ή «δασική» έκταση που περιλαμβάνεται στην ιδιοκτησία.
• Να εξελίσσονται οι τροποποιήσεις εγκεκριμένων γενικών πολεοδομικών σχεδίων σε σύντομο χρονικό διάστημα και κυρίως οριοθετημένο ώστε να διευκολύνονται οι υποψήφιοι επενδυτές σε δίκαιες και εύλογες περιπτώσεις φυσικά έπειτα από τον έλεγχο των αρμόδιων υπηρεσιών.
• Στις επιτρεπόμενες χρήσεις γης να συμπεριλαμβάνονται ξενοδοχεία και κλινικές αναζωογόνησης (cure clinic) αφού διευρύνουν τις δυνατότητες ανάπτυξης της περιοχής και ειδικότερα των προαναφερόμενων κτηματικών περιοχών δηλαδή της Ποτίδαιας Δήμου Νέας Προποντίδας Νομού Χαλκιδικής και της Αγίας Παρασκευής Δήμου Κασσάνδρας Νομού Χαλκιδικής.