Άρθρο 26 – Σκοπός

Αρθρο 26.
Ενω η γενικη φιλοσοφια του Κεφ. Γ’ στρατηγικα κινειται προς την σωστη κατευθυνση ,τακτικα , δηλ. απο αποψη οργανωσης και εφαρμογης το παρον Κεφ. Γ’ ειναι αιφνιδιαστικο,αδικο,απομειωνει εν μια νυκτι την περιουσια χιλιαδων μικροιδιοκτητων και εν τελει ΑΝΤΙΑΝΑΠΤΥΞΙΑΚΟ διοτι θετει επι πλεον εμποδια στην εκτος Σχεδιου Δομηση, η οποια συνδεεται αμεσα με την Αναπτυξη της χωρας-και μαλιστα σε εποχη οπου ,μετα απο δεκαετη οικονομικη υφεση και εν μεσω σφοδροτερας κρισεως λογω κορωνοιου, ειναι το υπ’αρ.ενα(1) ζητουμενο της Ελληνικης Οικονομιας και Κοινωνιας.
Που θα δημιουργηθουν οι μικρομεσαιες,αλλα και οι μεγαλες,μοναδες μεταποιησης,βιομηχανιας κλπ., αν οχι στις εκτος Σχεδιου περιοχες?? Που θα δημιουργηθουν οι κατοικιες προς αγορα η μισθωση απο τους αλλοδαπους συνταξιουχους ( silver economy)που προσπαθει η Κυβερνηση ( και πολυ ορθως)να φερει στην Ελλαδα ( με διαφορα κινητρα , οπως π.χ. γενικος φορ. συντελεστης 7% κλπ ), παρα μονον σε εκτος Σχεδιου περιοχες ,οπου μπορουν να βιωσουν τα πλεονεκτηματα της χωρας ( ηλιος,θαλασσα,φυση,κλιμα,τοπιο,γαστρονομια,παραδοσεις κλπ) ?? Προτεινουμε : πρωτα να εκπονηθουν και να νομοθετηθουν τα Χωροταξικα και Τοπικα Πολεοδομικα Σχεδια -μεχρι Πραξεως Εφαρμογης-, ανα Δημοτικη Ενοτητα , και μετα να επιβληθουν οι οποιοι περιορισμοι στην εκτος Σχεδιου Δομηση.Ακομη,προτεινουμε : να προταχθει και μαλιστα με επειγοντα τροπο, η εκπονηση των Τοπ.Πολ.Σχεδιων σε περιοχες με ΖΟΕ οπου προβλεπονται χρησεις Τουρισμου,Παραθεριστικης Κατοικιας κλπ. δινοντας μαλιστα και κινητρα ( πχ επαυξημενο Σ.Δ., τοσο για κατοικια ,οσο και για τουρ.καταλυματα) σε μη αναπτυγμενες ,τουριστικα, περιοχες. Σημερα ,η εκτος Σχεδιου κατοικια λαμβανει χαρακτηριστικα Αναπτυξιακης Επενδυσης λογω κορωνοιου ( απομονωση,ιδιωτικοτητα,silver economy)

ΕΚΣΥΓΧΡΟΝΙΣΜΟΣ ΤΗΣ ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΗΣ ΝΟΜΟΘΕΣΙΑΣ

ΠΡΟΣ ΤΟΥΣ 300 ΤΗΣ ΕΛΛΗΝΙΚΗΣ ΒΟΥΛΗΣ, ΝΟΜΙΚΟΥΣ ΣΥΜΒΟΥΛΟΥΣ ΚΑΙ ΣΥΝΕΡΓΑΤΕΣ

Η εθνική κυριαρχία επί των νησιών του ανατολικού αιγαίου επί του Καστελόριζου κ.λ.π. είναι διαπραγματεύσιμη;
Θεωρώ πως θα απαντήσετε όχι.
Το δικαίωμα της ιδιοκτησίας των Ελλήνων πολιτών κατοχυρώνεται από το Σύνταγμα;
Θεωρώ πως θα απαντήσετε ναι.
Όμως με αυτή σας την απάντηση καταπατείτε κατάφωρα αυτό το δικαίωμα των Ελλήνων
Πολιτών με το νέο σας νομοσχέδιο για τον εκσυγχρονισμό της πολεοδομικής νομοθεσίας.
Βάζετε το πιστόλι στον κρόταφο των Ελλήνων πολιτών και τους λέτε ότι αν θέλουν να μην χάσουν την αξία των οικοπέδων τους τα οποία κτίζουν κατά παρέκκλιση κάτω των 4 στρεμμάτων, να βγάλουν οικοδομικές άδειες εντός 2 ετών από την μέρα που θα δημοσιευτεί αυτό το κατάπτυστο σε αυτό το σημείο νομοσχέδιο σας.
Σας νοιάζει δήθεν η προστασία του περιβάλλοντος, ενώ εσείς και (όλες οι μνημονιακές κυβερνήσεις) έχετε προκαλέσει τεράστια καταστροφή σ’ αυτό και συνεχίζετε να το κάνετε αμελώντας να πάρετε όλα τα απαιτούμενα μέτρα για την προστασία του, με αποτέλεσμα να συνεχίζετε η καταστροφή του και να υποβαθμίζετε περαιτέρω ακόμη περισσότερο η ζωή των Ελλήνων πολιτών.
Εκποιήσατε την περιουσία του ελληνικού κράτους (ιδιωτικοποίηση Αγροτικής Τράπεζας, λιμανιών, αεροδρομίων, ΟΣΕ) και τώρα προσπαθείτε να καταστρέψετε τις περιουσίες του ελληνικού λαού, καταργώντας τις παρεκκλίσεις και μειώνοντας τη δόμηση, λόγω εναρμόνισης με την ευρωπαϊκή νομοθεσία με τη δικαιολογία ότι στην Ευρώπη δεν υπάρχει εκτός σχεδίου δόμηση, παραβλέποντας το γεγονός ότι η εναρμόνιση αυτή δεν είναι εφικτή γιατί οι καταστάσεις δεν είναι όμοιες. Κάνοντάς το αυτό προκαλείτε τη μεγαλύτερη οικονομική καταστροφή που έχει προκληθεί στην ιστορία σε βάρος της περιουσίας των περισσοτέρων Ελλήνων, διότι οι τιμές των ακινήτων από οικοδομήσιμα οικόπεδα τα οποία προϋφίστανται από το έτος 1962, 1964, 1978, θα εκμηδενιστούν αφού εσείς θα τα καταστήσετε αγροτεμάχια, εξευτελίζοντας τελείως την εμπορική τους αξία και σε τελική φάση θα παραδώσετε εκατομμύρια Ελλήνων με οικονομικές υποχρεώσεις στα χέρια των αρπακτικών και των τραπεζών.
Τη στιγμή που εκατομμύρια Ελλήνων ζουν μέσα σε άθλιες συνθήκες διαβίωσης, ταλαιπωρούνται καθημερινά περιμένοντας στην ουρά να εξυπηρετηθούν από Τράπεζες , ΔΕΚΟ και άλλες υπηρεσίες, ενώ αντιθέτως η γραφειοκρατία συνεχώς αυξάνεται, όλοι οι πολίτες κοντεύουν να τρελαθούν προκειμένου να προλάβουν προθεσμίες που λήγουν για αυθαίρετα, για δηλώσεις τετραγωνικών μέτρων σε δήμους, για διορθώσεις που αφορούν το κτηματολόγιο… Τώρα θα πρέπει να τρέξουν να εκδώσουν οικοδομική άδεια προκειμένου να μη χάσουν το δικαίωμα τους για οικοδόμηση των κατά παρέκκλιση οικοπέδων τους, κάτι που είναι αδύνατον να γίνει μέσα σ’ αυτό το καθεστώς της οικονομικής ανέχειας…

Δεν υπάρχει λόγος να καταργηθεί η εκτός σχεδίου δόμηση στις κατά παρεκκλίσεις και να επιτραπεί ξανά όταν θα συσταθούν κάποτε τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχεδία και τα Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια.
Δηλαδή πιο το νόημα σήμερα να επιτρέπεται, αύριο να απαγορεύεται και μεθαύριο να επιτρέπεται πάλι. Πιο το νόημα να μειωθεί η εκτός σχεδίου δόμηση ?
Η αγορά θα ρυθμιστεί μόνη της για το αν θα μειωθεί η εκτός σχεδίου δόμηση ή όχι.
Με την απαγόρευση μειώνεται η επιχειρηματικότητα και κατά συνέπεια η αξία της γής και σε βάθος χρόνου η ελληνική γη διώχνει μικρούς επενδυτές. Ο ελληνικός τίτλος ιδιοκτησίας θα έπρεπε με το πέρασμα του χρόνου να αποκτά αξία και όχι να μειώνεται, να αποτελεί ένα είδος αναλλοίωτης στον χρόνο μετοχής ισάξιας με τον χρυσό και παραπάνω.

Με το παρόν άρθρο επιδιώκεται σωστά ο σταδιακός περιορισμός της εκτός δόμησης αλλά με τα άρθρα που ακολουθούν δεν αναμένεται να επιτευχθεί ο εν λόγω στόχος.
Πρόκειται για ευρύτερες ρυθμίσεις στην εκτός σχεδίου δόμηση χωρίς ιδιαίτερη προσπάθεια για την προστασία των συνταγματικά προστατευομένων υφιστάμενων δικαιωμάτων ιδιοκτησίας δόμησης στα πλαίσια ενός μελλοντικού «ολοκληρωμένου» σχεδιασμού που δεν έχει καν αρχίσει…. Η προστασία των υφιστάμενων δικαιωμάτων ιδιοκτησίας αποτελεί υποχρέωση του κράτους παράλληλη με την προστασία του περιβάλλοντος.
Είναι σημαντικό να θυμόμαστε ότι η υποστήριξη για τον επικείμενο σχεδιασμό δεν μπορεί παρά να στοχεύει στην μακροχρόνια προστασία των αξιών των ακινήτων, προκειμένου να μην μειωθεί-κουρευτεί εν μία νυκτί ο πλούτος των Ελλήνων. Οι Έλληνες δεν είναι διατεθειμένοι να υποστηρίξουν ένα σύστημα σχεδιασμού χρήσης γης που τους στερεί γενικότερα & αδικαιολόγητα τον έλεγχο της ανάπτυξης των περιουσιών τους.
Όμως στην προκείμενη περίπτωση πρόκειται για ένα νομοσχέδιο που αφθονούν οι αβεβαιότητες. Και τούτο διότι άλλα παρουσιάζονται στο προτεινόμενο νομοσχέδιο (πχ προστασία των ισχυόντων παρεκκλίσεων για 2 έτη) και άλλα προκύπτουν από την ανάγνωση των προτεινόμενων διατάξεων (ήτοι άμεση κατάργηση των περισσότερων παρεκκλίσεων & αύξηση του κανόνα δόμησης με βάσει τον ακαθόριστη και μελλοντική αναγνώριση & αβέβαια διαπλάτυνση οδών). Οι αβεβαιότητες περιλαμβάνουν το βαθμό στον οποίο η απώλεια πλούτου δεν αναγνωρίζεται επαρκώς από τις ρυθμιστικές αρχές· το ποσό αποζημίωσης που μπορεί να καταβληθεί· και το απροσδιόριστο κόστος και το αποτέλεσμα των επικείμενων συγκρούσεων. Τέτοιοι άγνωστοι παράγοντες έχουν συμβάλει σε ένα διαδεδομένο άγχος, και θα προσθέσουν στη μακροχρόνια αντίθεση εκείνων που αντιτίθενται καταρχήν στην προτεινόμενη κυβερνητική ρύθμιση.
Τα εν λόγω άρθρα του νομοσχεδίου για την κατάργηση της εκτός σχεδίου δόμησης αποτελούν αποτέλεσμα μίας περιορισμένης αντίληψης της χωροταξίας. Η έννοια της βιωσιμότητας (& βιώσιμης ανάπτυξης) σύμφωνα με τις πιο διαδεδομένες αντιλήψεις μπορεί να υποδιαιρεθεί 1. σε «περιβαλλοντική βιωσιμότητα» – Environment, 2. «οικονομική βιωσιμότητα» – Economic και 3. «πολιτικοκοινωνική βιωσιμότητα» (περιστασιακά αναφέρεται ως κοινωνική δικαιοσύνη – Equity), δηλαδή τα 3 αγγλικά «Ε». Φανταστείτε, αν θέλετε, τρεις αλληλεπικαλυπτόμενους κύκλους – ένας που αντιπροσωπεύει τις οικονομικές μας ανάγκες, έναν που αντιπροσωπεύει τις περιβαλλοντικές μας ανάγκες και έναν που αντιπροσωπεύει τις κοινωνικές μας ανάγκες . Η περιοχή όπου επικαλύπτονται οι τρεις κύκλοι είναι ο τομέας της αειφορίας – ο τομέας μέσω του οποίου λειτουργούν όλα τα στοιχεία μιας καλής ποιότητας ζωής: ένα υγιές, λειτουργικό φυσικό περιβάλλον, μια ισχυρή οικονομία με θέσεις εργασίας και ασφάλεια στην εργασία · και ασφαλείς κοινότητες όπου οι άνθρωποι έχουν την αίσθηση ότι ανήκουν και έχουν σκοπό και δέσμευση μεταξύ τους. Αυτά τα στοιχεία – αυτά τα νήματα, τα οποία υφαίνουν μαζί τον ιστό της αειφορίας αντιπροσωπεύουν ένα κοινό σύνολο επιθυμιών και φιλοδοξιών που προσθέτουν αξία και ποιότητα στη ζωή μας.
Συνεπώς τα 3 αλληλοεξαρτώμενα «πόδια» (τα 3 ανωτέρω «Ε») του σκαμνιού της βιωσιμότητας πρέπει να συζητώνται μαζί. Δεδομένου ότι από την παρούσα διαβούλευση προκύπτει τώρα μεγάλη ανησυχία με τη νομιμότητα και τη δικαιοσύνη (Equity) αλλά και την οικονομική προοπτική (Economy) των προωθούμενων πολιτικών, πρέπει να βρεθούν άλλα μέσα για να τα προβλέψουν στη διαδικασία χάραξης πολιτικής προστασίας του περιβάλλοντος (Environment). Ενθαρρυντικά, αυτό μας οδηγεί σε κάποια οικεία περιοχή, όπως συμμετοχή του κοινού, διαμεσολάβηση, επίλυση συγκρούσεων και διακυβερνητικές σχέσεις. Κατά την σύνταξη των Τοπικών Χωρικών Σχεδίων πρέπει να υπάρχει διαβούλευση με τις τοπικές κοινωνίες, ενώ οι μεταβατικοί αιφνιδιασμοί δεν βοηθούν.
Ερωτήματα συνεπώς τίθενται εάν με αυτές τις διατάξεις προκύπτει εναρμόνιση μεταξύ χωροταξικού σχεδιασμού και αναπτυξιακού προγραμματισμού της Χώρας (Υπουργείο Οικονομικών). Στην Ελλάδα είναι ιδιαίτερο χαρακτηριστικό η μικροιδιοκτησία και η εκτός σχεδίου δόμηση σε σχέση με τις λοιπές Ευρωπαϊκές χώρες. Με τις προτεινόμενες επομένως διατάξεις μειώνεται ο πλούτος των Ελλήνων με αποτέλεσμα την πτώση της ζήτησης και επομένως της απασχόλησης. Ας μη λησμονείται ότι η πτώση της αξίας των ακινήτων ήταν ο κύριος λόγος της Μεγάλης κρίσης του 2008. Αναπόφευκτα θα υπάρξει μαζική πώληση των μικροιδιοκτησιών εκτός σχεδίου προκειμένου να δημιουργηθούν μεγάλες «φέουδαρχικές» εκτάσεις για ειδικού τύπου mega-projects, όπως εκτάσεις για ειδικές οικονομικές ζώνες και φυσικά μεγάλης κλίμακας real estate (πχ σύνθετα τουριστικά καταλύματα) όπου ο σχεδιασμός θα πραγματοποιείται από τις ιδιαίτερα μεγάλες εταιρείες (βλέπε πρότυπο Μ. Βρετανίας όπου λόγω της μεγαλοιδιοκτησίας & μικρής παροχής γης έχουν κυριαρχήσει 10 μεγάλες εταιρείες όπου πωλούν ολιγοπωλιακά άνω του 50% των νεόδμητων σπιτιών και οι λοιπές μικρές εταιρείες ασχολούνται με επισκευή). Είναι προφανές ότι θα υπάρξει μεταβατική περίοδος αποτυχίας της αγοράς ακίνητης περιουσίας (μειωμένη παροχή και μειωμένη ζήτηση ακινήτων) και μακροχρόνια θα μειωθεί το ποσοστό ιδιοκατοίκησης & θα υπάρξει αύξηση της συγκέντρωσης (μεγέθυνση λίγων εταιρειών) στον κατασκευαστικό τομέα.
Πρόκειται επίσης για την προώθηση ξενοδοχείων μαζικού τουρισμού με παράλληλη εξαγγελία πολέμου για το τουριστικό προϊόν που έχει την μεγαλύτερη αύξηση αυτή την περίοδο και δεν είναι άλλο από την δόμηση πολυτελών παραθεριστικών κατοικιών που μπορεί να χρησιμοποιούνται παράλληλα ως μη κύριο τουριστικό κατάλυμα (επιπλωμένα δωμάτια, τουριστικές κατοικίες κλπ που δομούνται με όρους δόμησης κατοικίας).
Η κατάργηση της εκτός σχεδίου πρόκειται για ένα «κακό» πρόβλημα με την έννοια ότι είναι απίστευτα περίπλοκο, πολύπλευρο και έχει αντιμετωπιστεί πολύ αόριστα, διότι αποτελεί «μια πηγή αμηχανίας, αγωνίας ή αναστάτωσης» λόγω της ελληνικής ιδιαιτερότητα. Αν και αυτό μπορεί να φαίνεται πολύ απαισιόδοξο, δείχνει την κατεύθυνση στην οποία μπορούν να προσεγγιστούν τα προβλήματα. Το να βρεις το πρόβλημα βρίσκεται στο ίδιο μονοπάτι με την εύρεση της λύσης: το πρόβλημα δεν μπορεί να καθοριστεί έως ότου βρεθεί η λύση. Ας ελπίσουμε ότι με τα εκατοντάδες σχόλια της παρούσας διαβούλευση να έχετε αντιληφθεί ότι η προτεινόμενη ευρύτερη αιφνίδια λύση δεν είναι ευρύτερα αποδεκτή και επομένως δεν μπορεί να επιτευχθεί και τούτο διότι με το προτεινόμενο νομοσχέδιο έχει εντοπιστεί εσφαλμένως και πολύ περιορισμένα το σύνθετο πρόβλημα της εκτός σχεδίου δόμησης.
Στην χώρα μας τα στατιστικά στοιχεία της κατασκευαστικής βιομηχανίας μέχρι σήμερα ήταν ελάχιστα σε αντίθεση με άλλες χώρες. Τώρα με το πρόσφατο ηλεκτρονικό σύστημα αδειών, την μελλοντική ταυτότητα κτιρίου, το κτηματολόγιο κλπ μπορείτε να εντοπίσετε το μέγεθος του προβλήματος και να προβείτε σε πιο εντοπισμένες & σχεδιασμένες κινήσεις, παρά σε αιφνιδιαστικές αμφιβόλου αποτελέσματος γενικές εκτός σχεδίου περιοριστικές διατάξεις που αγνοούν τις επακόλουθες κοινωνικές και οικονομικές επιπτώσεις.

Ν 1337/83 περί ένταξης στο Σχ. Πόλης: Να τεθούν χρονικές προθεσμίες για την υποβολή των Δηλώσεων Ιδιοκτησίας από τους ιδιοκτήτες ακινήτων που κτίστηκαν σε ενταχθείσες περιοχές, ώστε να ενισχυθούν και τα έσοδα των ΟΤΑ.

Με το συγκεκριμένο σχέδιο νόμου δεν επιτυγχάνεται ο «σταδιακός περιορισμός της δόμησης στις εκτός σχεδίου περιοχές» αλλά ο απότομος – άμεσος περιορισμός (stop) της ανάπτυξης στην εκτός σχεδίου περιοχή.

Η εκτός σχεδίου δόμηση δεν αφορά μόνο τον περιαστικό χώρο, αλλά όλη την επικράτεια και έχει σοβαρές αρνητικές επιπτώσεις στο περιβάλλον και στις άλλες παραγωγικές δραστηριότητες. Έτσι, ο περιορισμός της με το νομοσχέδιο θεωρείται θετική αφετηρία. Παρά το γεγονός αυτό, οι διατάξεις που αφορούν στην εκτός σχεδίου δόμηση (άρθρο 26) κρίνονται περιορισμένες ως προς την αποτελεσματικότητά τους και οι μεταβατικές διατάξεις μη αποδεκτές
Ιδιαίτερα προβληματική κρίνεται η δόμηση με παρέκκλιση στα μικρά οικόπεδα (750-2000τ.μ) για τα οποία εμμέσως πλην σαφώς μέλη του ΣΤΕ έχουν διατυπώσει τη θέση ότι δεν ισχύουν. Επίσης, το σύνολο σχεδόν των όποιων εγκεκριμένων ΓΠΣ/ΣΧΟΟΑΠ του νόμου 2508/97 (ακόμα και αν είναι μόνο το 25% της επικράτειας) έχουν καταργήσει τις παρεκκλίσεις χωρίς τέτοιου είδους μετάβαση.
Όμως, ο στόχος του περιορισμού της εκτός σχεδίου δόμησης δεν εξαντλείται με την κατάργηση των παρεκκλίσεων για την παρόδια δόμηση, στον βαθμό που επιδίωξη πρέπει να είναι η αποφυγή της διάχυσης οικιστικών και παραγωγικών δραστηριοτήτων (οργανωμένων και μη) στον ευρύτερο εξωαστικό χώρο ώστε να αποφευχθούν οι γνωστές αρνητικές επιπτώσεις, ’όπως η υποβάθμιση του τοπίου και του φυσικού περιβάλλοντος, η κατάτμηση και η διάσπαση και τελικά απαξίωση της αγροτικής γης κλπ.
Στη συνέχεια των προηγουμένων επισημαίνονται οι ακόλουθες αντιφάσεις και προβλήματα:
• Το Σ/Ν διακηρύσσει πως μειώνει την εκτός σχεδίου δόμηση. Στην πραγματικότητα όμως την επιταχύνει για τα δύο επόμενα χρόνια με την παράταση που δίνει, επειδή προτρέπει όλους να κτίσουν γρήγορα! Αν μάλιστα ληφθεί υπόψη η ενδεχόμενη τετραετής, ή και εξαετής παράταση της οικοδομικής άδειας, τότε θα πρέπει να αναμένεται ότι παραμένουν σε ισχύ οι παρεκκλίσεις κατά τα επόμενα έξι χρόνια, ενώ σύμφωνα με το ΣΤΕ θα έπρεπε να έχουν καταργηθεί προ πολλού.
• Η μείωση του ΣΔ στις εκτός σχεδίου περιοχές είναι πολύ μικρή και προσχηματική. Είναι μάλιστα απορίας άξιο γιατί μειώνεται ο ΣΔ για τις αγροτικές εγκαταστάσεις, ενώ για ορισμένες περιπτώσεις γίνεται αύξηση του ΣΔ, όπως για τα κέντρα δεδομένων. Η προσέγγιση αυτή οδηγεί εν τέλει στην σημαντική αύξηση του ΣΔ για τους υποδοχείς παραγωγικών δραστηριοτήτων (οργανωμένων και μη). Δυστυχώς, η πριμοδότηση αυτή σε συνδυασμό με τη νέα προβληματική πρόβλεψη για τις δημοτικές οδούς κατηγορίας Β’ διευκολύνει και προωθεί υπέρμετρα τη διάχυτη χωροθέτηση ‘οργανωμένων’ υποδοχέων στον εξωαστικό χώρο.
• Επίσης διαφαίνεται η πρόθεση από το Σ/Ν δημιουργίας εισπρακτικής πηγής εσόδων με την επιβάρυνση των οικοδομικών αδειών με τέλος 5%, χωρίς να είναι σαφές ποιος είναι ο σκοπός, που εξυπηρετεί. Εύλογο είναι το ερώτημα για το είδος των δράσεων που θα χρηματοδοτηθούν σε εκτός σχεδίου περιοχές, ως αντιστάθμισμα της επιβάρυνσης «του περιβάλλοντος από το γεγονός ότι δομούνται περιοχές που καταρχήν δεν προορίζονται για δόμηση». Εκτός αν πρόκειται να χρηματοδοτηθούν δράσεις προς τακτοποίηση, ή εξυγίανση περιοχών αυθαιρέτων. Η διευκρίνιση είναι αναγκαία. Ούτως ή άλλως με τα αυθαίρετα ασχολούμεθα συνεχώς. Πολύ πρόσφατα μάλιστα δόθηκαν νέες παρατάσεις, ανεξάρτητα από τις όποιες επιπτώσεις αυτό επιφέρει στο περιβάλλον, τις δυσχέρειες ολοκλήρωσης δασικού κτηματολογίου, την αδυναμία να σεβαστούμε τους πολίτες που δεν παρανομούν.
• Διατυπώνεται σοβαρός προβληματισμός για τις διατάξεις, που αφορούν στον καθορισμό οργανωμένων υποδοχέων στα νησιά. Αφενός επειδή προδιαγράφονται πολύ μεγάλες εκτάσεις για την ανάπτυξη των υποδοχέων και αφετέρου, ενώ πρόκειται για επιχειρηματικά πάρκα οι προβλεπόμενες χρήσεις εντός αυτών αφορούν σε ‘δραστηριότητες ήπιας ανάπτυξης’ που ενδέχεται να μην έχουν παραγωγικό χαρακτήρα

Συμπερασματικά, πριμοδοτούνται οι οργανωμένες αναπτύξεις, ιδιαίτερα στον τουρισμό, ενώ η πανδημία κατέδειξε έτι περαιτέρω την ευμεταβλητότητα και τρωτότητα του τουριστικού κλάδου σε απρόσμενους και αστάθμητους κινδύνους. Σε αυτό το πλαίσιο ο ΣΕΠΟΧ θεωρεί σκόπιμο να επανέλθει στην πάγια τοποθέτησή του για την ιδιαίτερη σημασία που έχει η κατάρτιση και απαρέγκλιτη εφαρμογή της Εθνικής Χωρικής Στρατηγικής για τη στόχευση, διάρθρωση και ανασυγκρότηση του παραγωγικού μοντέλου της Ελλάδας.
Ειδικότερα επί των άρθρων.
Στο άρθρο 26 τίθεται ως σκοπός «ο σταδιακός περιορισμός της δόμησης σε περιοχές για τις οποίες δεν υπάρχει καμιάς μορφής σχεδιασμός,..». Ο σκοπός αυτός είναι ευεργετικός για το περιβάλλον. Αλλά τα μέτρα επίτευξής του πάσχουν. Οι αντιφάσεις αρχίζουν από το άρθρο 27 και συνεχίζονται στα επόμενα. «Τα γήπεδα που βρίσκονται εκτός σχεδίων πόλεως,… κατ΄αρχήν δεν προορίζονται για δόμηση.» Οι λέξεις «κατ΄αρχήν» προαγγέλλουν σειρά επόμενων διατάξεων για το πώς και με ποιές προϋποθέσεις τα γήπεδα «που δεν προορίζονται για δόμηση» μπορούν να δομηθούν.
Σε όλα τα άρθρα που αφορούν την εκτός σχεδίου δόμηση «εντός περιοχών στις οποίες έχουν καθοριστεί χρήσεις γης…» (άρθρο 27 παρ. 3) τα προτεινόμενα μέτρα ελάχιστα συμβάλλουν στις προθέσεις. Είναι άτολμα – μικρές μειώσεις ΣΔ (βλ. άρθρο 29) κ.ά. – και το κυριότερο πάσχουν από έλλειψη σαφήνειας και εν πολλοίς αυτοαναιρούνται. Το άρθρο 28 «Διατάξεις γενικής εφαρμογής στην εκτός σχεδίου δόμηση» θεωρεί «άρτια και οικοδομήσιμα τα γήπεδα», με ελάχιστο εμβαδόν 4.000 τ.μ και ελάχιστο πρόσωπο 45μ. Ακολουθεί δε πλήθος εξαιρέσεων που καταστρατηγούν τον κανόνα. Στο άρθρο 30 «Κατοικία» επιτρέπεται εμβαδόν γηπέδου μέχρι 2000 τ.μ. «για κτίρια κατοικίας της περ.ΙΙ.1 του άρθρου1 του ΠΔ. 59/2018», ήτοι κτίρια στα οποία κατ΄εξαίρεση επιτρέπεται και η άσκηση επαγγέλματος. Διακριτικές μεταχειρίσεις διευκολύνουν απλώς την εκτός σχεδίου δόμηση.
Το άρθρο 34,παρ1 «Μεταβατικές διατάξεις» αναιρεί την όποια καλή πρόθεση του νομοθέτη. Ειδικά για τα κτίρια κατοικίας ακόμα και οι παρεκκλίσεις «εντός της ζώνης των πόλεων, κωμών και οικισμών..» εξακολουθούν να ισχύουν και μάλιστα για δύο χρόνια από τη δημοσίευση του νόμου. Είναι κατανοητό ότι για τις λοιπές χρήσεις σωστά δεν ισχύουν μεταβατικές διατάξεις, προκειμένου τα κτίρια να ενταχθούν σε οργανωμένους υποδοχείς. Όμως η παρόδια ανάπτυξη κατοικίας σε γήπεδα, πέραν των θεμάτων κινδύνου και αισθητικής που ενέχει, αντίκειται στο στόχο περιορισμού της εκτός σχεδίου δόμησης. Θα ήταν αφελές να πιστεύουμε ότι οποιοσδήποτε κατέχει ένα κομμάτι γης, με αρτιότητες που ξεκινούν από 750,00 τ.μ., δεν θα σπεύσει φροντίσει και να κατοχυρώσει το δικαίωμά του. Εάν στόχος είναι η τόνωση της οικοδομικής δραστηριότητα καλό θα είναι να αναζητηθούν άλλες λύσεις.
Η σύγχυση και η ασάφεια επιβεβαιώνονται με το άρθρο 35 «Εξουσιοδοτική διάταξη» βάσει της οποίας ο Υπουργός θα εκδώσει Π.Δ εξειδίκευσης όρων και περιορισμών δόμησης στα γήπεδα της παρ.1 του άρθρου 27 όπου «καταρχήν δεν επιτρέπεται η δόμηση». Αν το Υπουργείο επιδιώκει να θέσει φραγμούς στα εκτός σχεδίου, θα πρέπει να προχωρήσει με πιο τολμηρές ρυθμίσεις και τουλάχιστον να καταργήσει τις μεταβατικές διατάξεις των άρθρων 34 και 35, ώστε να ευοδωθεί τελικά η όλη προσπάθεια.
Η γενικότερη φιλοσοφία για την εκτός σχεδίου δόμηση του ΣΝ φαίνεται να εδράζεται στο «δίπολο» οριζόντιας μείωσης ΣΔ κατά χρήση γης αφενός και πριμοδότησης αφετέρου του ΣΔ σε οργανωμένες αναπτύξεις. Η βασικότερη όμως παράμετρος για τον, με δίκαιο, τεχνικά ορθό και αποτελεσματικό τρόπο περιορισμού της εκτός σχεδίου δόμησης, είναι η ολοκλήρωση του χωροταξικού και πολεοδομικού σχεδιασμού σε διοικητικές οντότητες και σύνολα. Εντούτοις πρέπει να σημειωθεί ότι ακόμη και στην περίπτωση έγκαιρης ολοκλήρωσης του πολεοδομικού σχεδιασμού με τα προτεινόμενα ΤΠΣ, που η εκπόνησή τους αφορά τον περιορισμένο χώρο των δημοτικών ενοτήτων, θα είναι δύσκολο να περιοριστεί ουσιαστικά η δόμηση εκτός σχεδίου.

Το Σ/Ν αναρτήθηκε για τη Δημόσια διαβούλευση την 4η Αυγούστου 2020. Η πολύ σύντομη διάρκεια διαβούλευσης, παρά τη μικρή παράταση της μιας εβδομάδος που δόθηκε και ο ακατάλληλος χρόνος λογω της θερινής περιόδου δεν επέτρεψαν την ολοκλήρωση της μελέτης και διατύπωσης των προτάσεων του ΣΕΠΟΧ. Ο ΣΕΠΟΧ επιφυλάσσεται να ολοκληρώσει την επεξεργασία του και να υποβάλλει στο αμέσως επόμενο διάστημα τις επιπλέον προτάσεις.

Χρειάζεται διευκρίνηση: Στο κεφάλαιο Γ αναφέρεται ότι αφορά το τμήμα αυτό «σε περιοχές για τις οποίες δεν υπάρχει καμιάς μορφής σχεδιασμός». Σε περίπτωση ύπαρξης στην περιοχή Ζωνών Οικιστικού Ελέγχου σε ισχύ, έχουν εφαρμογή η διατάξεις του κεφαλαίου ή ισχύουν αρτιότητες και όροι δόμησης του αντίστοιχου ΠΔ.

Το κεφάλαιο για την εκτός σχεδίου δόμηση, που αποτελεί και την κεντρική ιδέα του όλου νομοσχεδίου, έντεχνα καλυμμένη και καμουφλαρισμένη από αλλά θέματα ,αποσκοπεί σε δυο στόχους α) να απομοιώσει και εξευτελίσει την αξία της εκτός σχεδίου γης όλης την Ελλάδας σε τιμές κατώτερες από βοσκοτόπια, αφού γύρω από αστικά κέντρα δεν υπάρχει βόσκηση
( !! ) και να την ξεπουλήσει έτσι σε ξένους ή ντόπιους μεγαλοεπενδυτές για δημιουργία, με ιδιωτική πολεοδόμηση, πόλεων-οικισμών δορυφόρων γύρω από τα αστικά κέντρα και τους αξιόλογους-τουριστικούς οικισμούς!!
Προφανώς ,οι οικισμοί αυτοί ,που θα έχουν όλες τις σύγχρονες ανέσεις και τεχνολογίες, θα συγκεντρώσουν και όλη την οικονομική ζωή του τόπου, με σταδιακή παρακμή και
γκετοποίηση των σημερινών οικισμών, που με το χρόνο θα αγοραστούν απ αυτούς!
Αν, παρ ελπίδα, αυτό επιτευχτεί θα είναι το μεγαλύτερο ξεπούλημα ελληνικής γης που δεν συγκρίνεται με τίποτε άλλο, ούτε με αυτό την ΔΕΗ. Τελικά ΑΥΤΟ ΘΕΛΟΥΜΕ ?

Στο άρθρο 26 τίθεται ως σκοπός «ο σταδιακός περιορισμός της δόμησης σε περιοχές για τις οποίες δεν υπάρχει καμιάς μορφής σχεδιασμός,..». Ο σκοπός είναι ευεργετικός για το περιβάλλον. Πρόκειται για μια αξιέπαινη προσπάθεια του νομοθέτη, η εφαρμογή της οποία είναι πιθανό να αλλάξει την σημερινή πραγματικότητα για τη δόμηση στην Ελλάδα.
Τα μέτρα επίτευξής του μπορούν να ενισχυθούν περαιτέρω. Ενδεικτικά, η επιβάρυνση των οικοδομικών αδειών με τέλος 5% είναι αόριστη ως προς το σκοπό που εξυπηρετεί. Εύλογο το ερώτημα για το τί είδους δράσεις θα χρηματοδοτηθούν, σε εκτός σχεδίου περιοχές, ως αντιστάθμισμα επιβάρυνσης «του περιβάλλοντος από το γεγονός ότι δομούνται περιοχές που κατ΄αρχήν δεν προορίζονται για δόμηση». Επί παραδείγματι θα ήταν σκόπιμη η χρηματοδότηση δράσεων για τακτοποίηση/ εξυγίανση περιοχών αυθαιρέτων. Η διευκρίνιση αυτή είναι αναγκαία ιδιαίτερα εάν συνυπολογιστούν οι νέες παρατάσεις που δόθηκαν για τα αυθαίρετα, οι δυσχέρειες ολοκλήρωσης δασικού κτηματολογίου, οι αδυναμίες να σεβαστούμε τους πολίτες που δεν παρανομούν.