Αιτιολογική έκθεση

Με την προτεινόμενη ρύθμιση επιδιώκεται η εξειδίκευση και εφαρμογή των χωροταξικών κατευθύνσεων του Ρυθμιστικού Σχεδίου Αθήνας (ν. 1515/1985, όπως συμπληρώθηκαν με το άρθρο 11 του ν. 3481/2006), με τις οποίες προβλέφθηκε η δημιουργία δύο υπερτοπικών-μητροπολιτικών πόλων αναψυχής, αθλητισμού, πολιτιστικών και άλλων συμπληρωματικών λειτουργιών εντός των διοικητικών ορίων του Δήμου Αθηναίων και συγκεκριμένα αφενός στο Βοτανικό, στην περιοχή του Ελαιώνα Αττικής, και αφετέρου στο Ο.Τ. 22, περιοχής 69, στη Λεωφόρο Αλεξάνδρας των Αμπελοκήπων. Για τις δύο ανωτέρω περιοχές, οι οποίες ρητώς χαρακτηρίζονται από το Ρυθμιστικό Σχέδιο Αθήνας ως υποβαθμισμένες και χρήζουσες ποιοτικής αναβάθμισης, καθορίζονται με την παρούσα ρύθμιση οι γενικοί κανόνες και προϋποθέσεις της επιδιωκόμενης από την Πολιτεία χωροταξικής και πολεοδομικής επέμβασης, ενώ παραλλήλως εισάγεται ειδική διοικητική διαδικασία για την εφαρμογή της όλης ρύθμισης που μπορεί να ανταποκριθεί στις  ιδιαίτερες απαιτήσεις και στο σύνθετο χαρακτήρα του εγχειρήματος της διπλής ανάπλασης.

Ειδικότερα, με την προτεινόμενη ρύθμιση επιδιώκονται τα εξής:

α) Η απομάκρυνση των αθλητικών εγκαταστάσεων του Παναθηναϊκού Αθλητικού Ομίλου από την περιοχή της Λεωφόρου Αλεξάνδρας, όπου σήμερα είναι εγκατεστημένες, και η μετατροπή της έκτασης (Ο.Τ. 22) σε υπερτοπικό πόλο πρασίνου και αναψυχής. Έτσι, υλοποιείται ένα από τα οράματα του Ρυθμιστικού Σχεδίου της Αθήνας, όπως αποτυπώθηκε στον ν. 1515/1985, και το οποίο προβλέπει τη δημιουργία «κυρίου δικτύου ροής πεζών» που ενώνει τον χώρο πρασίνου του Λυκαβηττού με την περιοχή των Τουρκοβουνίων και διέρχεται μεταξύ άλλων από τον χώρο της Λεωφόρου Αλεξάνδρας, τον οποίο καταλαμβάνουν  σήμερα οι αθλητικές εγκαταστάσεις του Παναθηναϊκού Αθλητικού Ομίλου.

β) Η μεταφορά των αθλητικών εγκαταστάσεων στην υποβαθμισμένη και προβληματική σήμερα περιοχή του Ελαιώνα/Βοτανικού, με ταυτόχρονη μετατροπή της τελευταίας από άναρχη ζώνη βιομηχανίας-βιοτεχνίας και χονδρεμπορίου σε ορθολογικώς πολεοδομούμενη περιοχή με σύγχρονες αθλητικές εγκαταστάσεις, κοινοχρήστους χώρους και χώρους πρασίνου καθώς και κτίρια κεντρικών λειτουργιών. Η μετατροπή αυτή όχι μόνον άγει σε ουσιαστική βελτίωση της υφιστάμενης πραγματικής καταστάσεως και στην πολεοδομική εξυγίανση της περιοχής του Ελαιώνα, η οποία παρά τις θεσμοθετημένες ήδη από το 1985 προβλέψεις του ΡΣΑ και των αλληλοδιαδόχως ισχυσάντων π.δ/των 1991 και 1995-1995 ουδέποτε μπόρεσε να υλοποιηθεί, αλλά και σε διεύρυνση των επιλογών αναψυχής, ψυχαγωγίας και εργασίας στην περιοχή αυτή, προς όφελος κυρίως των δυτικών και λοιπών υποβαθμισμένων συνοικιών της πρωτεύουσας.

Με τις προτεινόμενες ρυθμίσεις υλοποιούνται πλείονες στόχοι και συγκεκριμένες προβλέψεις του Ρυθμιστικού Σχεδίου της Αθήνας, όπως αποτυπώθηκαν στον ν. 1515/1985, και ιδίως η «αποσυμφόρηση της κεντρικής περιοχής της Αθήνας» (άρθρο 3 παρ. 4 περ. β), η  «αναβάθμιση ιδιαίτερα υποβαθμισμένων περιοχών» (άρθρο 2 περ. ε), η «εξισορρόπηση των κοινωνικών ανισοτήτων από περιοχή σε περιοχή» και η «διεύρυνση των επιλογών κατοικίας και εργασίας, αναψυχής και ψυχαγωγίας σε κάθε περιοχή της πρωτεύουσας» (άρθρο 3 περ. γ και δ) καθώς και η «άμβλυνση των ανισοτήτων στην κατανομή του κοινωνικού εξοπλισμού και στην ποιότητα του φυσικού και οικιστικού περιβάλλοντος με ανακατανομή χρήσεων, λειτουργιών και επενδύσεων προς όφελος κυρίως των δυτικών και των λοιπών υποβαθμισμένων περιοχών» (άρθρο 3 παρ. 3 περ. ε). Επίσης, επιτυγχάνεται αδαπάνως για το κράτος, ιδίως στην παρούσα δυσχερή οικονομική συγκυρία, η προώθηση ενός μείζονος προγράμματος ανάπλασης για την πόλη της Αθήνας, χωρίς καμία οικονομική επιβάρυνση του ελληνικού Δημοσίου. Για την επίτευξη των σκοπών αυτών, καθίσταται αναγκαία η αναπροσαρμογή προγενέστερων πολεοδομικών προβλέψεων, ιδίως αυτών που είχαν περιληφθεί στο π.δ. της 20.9./30.11.1995 (ΦΕΚ 1049 Δ΄) και στο από 21.6/11.7.1996 τροποποιητικό αυτού (ΦΕΚ 742 Δ΄) για την περιοχή του Ελαιώνα, οι οποίες έχουν από μακρού καταστεί ανεφάρμοστες ιδίως εν όψει της οικονομικής αδυναμίας πραγματώσεώς τους και κατ’ επέκταση της αδυναμίας τους να καταστήσουν εφικτή την εκπλήρωση βασικών χωροταξικών κατευθύνσεων του ΡΣΑ, όπως αυτών που επιδιώκονται με την παρούσα ρύθμιση.

Η λογική που διατρέχει την προτεινόμενη ρύθμιση είναι απλή και σαφής. Με αυτήν καθορίζονται οι επιτρεπόμενες γενικές χρήσεις γης και οι επιτρεπόμενοι γενικοί όροι και περιορισμοί δόμησης στις δύο περιοχές ανάπλασης που συναπαρτίζουν την όλη χωροταξική και πολεοδομική παρέμβαση, ενώ παράλληλα εισάγεται ειδική διοικητική διαδικασία για την έγκριση και πραγματοποίηση του όλου προγράμματος η οποία προβλέπει κατά στάδια τα εξής:

α) Έκδοση π.δ/τος με πρόταση του Υπουργού Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής, μετά από γνώμη του Οργανισμού Ρυθμιστικού Σχεδίου Αθήνας και πρόταση του Δήμου Αθηναίων, για τον καθορισμό των ειδικότερων πολεοδομικών ρυθμίσεων στις δύο περιοχές ανάπλασης (έγκριση ειδικών χρήσεων γης και ειδικών όρων και περιορισμών δόμησης, έγκριση σχεδίου γενικής ή και ειδικής διάταξης των κτιρίων, των εγκαταστάσεων και των συνοδευτικών τους δραστηριοτήτων, τροποποίηση ρυμοτομικού, έγκριση στρατηγικής περιβαλλοντικής εκτίμησης του προγράμματος κ.λπ.). Η προσφυγή στον νομικό τύπο του προεδρικού διατάγματος για την εξειδίκευση της πολεοδομικής διαρρύθμισης παρίσταται επιβεβλημένη εν όψει της πολυπλοκότητας και της πρωτοτυπίας του όλου πολεοδομικού εγχειρήματος.

β) Έγκριση περιβαλλοντικών όρων για όσα έργα και δραστηριότητες του προγράμματος ανάπλασης υπέχουν τέτοια υποχρέωση.

γ) Έκδοση οικοδομικών αδειών και λοιπών εγκρίσεων για όσα έργα του προγράμματος υπέχουν τέτοια υποχρέωση. Υπογραμμίζεται ιδίως το γεγονός ότι, σύμφωνα με την προτεινόμενη ρύθμιση, απαραίτητη προϋπόθεση για την έκδοση της άδειας λειτουργίας των αθλητικών εγκαταστάσεων στη περιοχή του Βοτανικού, οι οποίες προορίζονται για την εξυπηρέτηση των αναγκών του  ερασιτεχνικού αθλητικού σωματείου του Παναθηναϊκού, είναι η προηγούμενη έκδοση της άδειας κατεδάφισης των υφιστάμενων αθλητικών εγκαταστάσεών του στην Λεωφόρο Αλεξάνδρας, καθώς πρωταρχική μέριμνα της ρύθμισης είναι η απελευθέρωση του χώρου της Λεωφόρου Αλεξάνδρας.

Με την προτεινόμενη ρύθμιση αντικαθίσταται το άρθρο 12 του ν. 3481/2006, με το οποίο είχε επιχειρηθεί για πρώτη φορά η εξειδίκευση και εφαρμογή των χωροταξικών κατευθύνσεων του Ρυθμιστικού Σχεδίου Αθήνας (ν. 1515/1985, όπως συμπληρώθηκαν με το άρθρο 11 του ν. 3481/2006), για την προώθηση του προγράμματος της διπλής ανάπλασης στις περιοχές του Βοτανικού και της Λεωφόρου Αλεξάνδρας του Δήμου Αθηναίων. Με την προτεινόμενη ρύθμιση επέρχονται οι εξής αλλαγές στο ουσιαστικό περιεχόμενο του προγράμματος ανάπλασης, σε σχέση με τα προβλεπόμενα στον ν. 3481/2006:

–         Καταργείται πλήρως το δημοτικό πολυλειτουργικό κτίριο του Δήμου Αθηναίων.

–         Καταργείται πλήρως το κτίριο καλαθοσφαίρισης του Παναθηναϊκού.

–         Μειώνονται οι εμπορικές χρήσεις του νέου γηπέδου ποδοσφαίρου. Η μείωση αυτή αντιστοιχεί στην δόμηση που θα καταλάμβανε το κτίριο καλαθοσφαίρισης του Παναθηναϊκού, το οποίο πλέον καταργείται.

–         Ενσωματώνονται  στο κτίριο του νέου γηπέδου ποδοσφαίρου και στο όμορο εμπορικό κτίριο οι εμπορικές χρήσεις του γηπέδου ποδοσφαίρου, οι οποίες είχαν σχεδιαστεί εκτός του κελύφους του γηπέδου.

–         Αυξάνονται σε ποσοστό 50% περίπου οι αθλητικές χρήσεις του Ερασιτεχνικού Αθλητικού Σωματείου του Παναθηναϊκού με ταυτόχρονο περιορισμό κατά το ήμισυ περίπου της κάλυψης της εγκατάστασης (οι χρήσεις αυτές θα ανέρχονται συνολικά σε 7.500 τμ περίπου, η υλοποίηση των οποίων τίθεται σε απόλυτη χρονική προτεραιότητα, σε σχέση με τις υπόλοιπες χρήσεις).

–         Μειώνονται οι θέσεις στάθμευσης των αθλητικών εγκαταστάσεων, οι οποίες εφεξής θα εξυπηρετούνται συμπληρωματικά από τους χώρους στάθμευσης του ΟΤ 45α της Περιοχής Ανάπλασης ΙΙ, με παραχώρηση κατά χρήση των λοιπών απαιτουμένων θέσεων.  Οι θέσεις στάθμευσης που προορίζονται αμιγώς για τις ανάγκες των αθλητικών εγκαταστάσεων περιορίζονται σε 450 περίπου, εκ των οποίων οι 300 τοποθετούνται κάτω από το γήπεδο ποδοσφαίρου.

–         Μειώνεται δραστικά ο συντελεστής δόμησης 1,6 στο Ο.Τ. 45α της Περιοχής Ανάπλασης ΙΙ, με τον προσδιορισμό νέου ανώτατου συντελεστή δόμησης, ο οποίος δεν μπορεί να υπερβαίνει το 1,2.

Με τον παραπάνω ανασχεδιασμό του προγράμματος ανάπλασης επιτυγχάνονται τα εξής:

–         Μειώνεται η συνολική δόμηση του προγράμματος στην περιοχή του Βοτανικού κατά 66.000 τ.μ. περίπου, δηλαδή μειώνεται η προβλεφθείσα με τον ν. 3481/2006 δόμηση  κατά ποσοστό 60% περίπου.

–         Η νέα επιτρεπόμενη δόμηση στην περιοχή του Βοτανικού θα είναι σαφώς μικρότερη από την αρχική δόμηση που είχε υλοποιηθεί πριν από την κατεδάφιση των εργοστασίων της ΕΤΜΑ.

–         Αυξάνονται, στην περιοχή του Βοτανικού, οι ελεύθεροι χώροι και οι χώροι πρασίνου κατά 30.000 τ.μ. περίπου, πέραν αυτών που είχαν προβλεφθεί με τον ν. 3481/2006. Με την αύξηση αυτή, οι κοινόχρηστοι χώροι πρασίνου στις δύο περιοχές του προγράμματος ανάπλασης (Λ. Αλεξάνδρας και Βοτανικός) ανέρχονται πλέον σε 100.000 τ.μ. περίπου.

Τα οφέλη (πολεοδομικά, περιβαλλοντικά, κοινωνικά, οικονομικά κ.λπ.) από την επιχειρούμενη ρύθμιση και τον ανασχεδιασμό τoυ όλου προγράμματος καθίστανται  πρόδηλα τόσο για τις περιοχές της Λεωφ. Αλεξάνδρας και του Βοτανικού, όσο και για την ευρύτερη περιοχή του Δήμου Αθηναίων, ο οποίος βρίσκεται τα τελευταία χρόνια ενώπιον ριζικών δημογραφικών, κοινωνικών, οικονομικών και πολεοδομικών μεταβολών. Σε μία εξαιρετικά δύσκολη οικονομική συγκυρία για τη χώρα, δεν μπορεί να αποτελέσει πολιτική επιλογή η εγκατάλειψη του πολεοδομικού σχεδιασμού λόγω δημοσιονομικής στενότητας. Οφείλουμε όλοι να βρούμε λύσεις που και τις αναγκαίες πολεοδομικές διαρρυθμίσεις θα προωθούν και τη δυνατότητα πραγματικής εφαρμογής τους μέσα από εγχειρήματα, όπως αυτό της διπλής ανάπλασης.