ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ Γ΄ Άρθρου 125 ΙΓ ν. 4495/2017

Προσπαθώ να πουλήσω διαμέρισμα το οποίο από την πολεοδοικής αδείας του 1990 έχει λάθος εμβαδομέτρηση, 82 τ.μ. στη Σύσταση ΟΙ, αλλά 85 τ.μ..Θα πρέπει να συμπεριληφθεί και διάταξη στον Ν.4495/2017 που να επιτρέπει την μονομερή τροποίηση Σύστασης Οριζοντίου Ιδιοκτησίας για την περίπτωση λάθους αρχικής εμβαδομέτρησης.

«Ο ιδιοκτήτης οριζοντίου ή καθέτου ιδιοκτησίας επί κτιρίου να μπορεί να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της οριζοντίου ή καθέτου ιδιοκτησίας ως προς την επιφάνεια και το περίγραμμα της οριζοντίου ή καθέτου ιδιοκτησίας εφόσον η σημερινή πραγματική κατάσταση έχει δημιουργηθεί από τον χρόνο ανέγερσης-κατασκευής και αποτυπώνεται στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα Αυτοτελούς Διηρημένης Ιδιοκτησίας υπό την προϋπόθεση ότι δεν μεταβάλλονται τα υπόλοιπα περιγραφικά στοιχεία της οριζοντίου ή καθέτου ιδιοκτησίας, οι καταστατικές εν γένει αναλογίες, και τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις όλων των οριζοντίων ιδιοκτησιών του κτιρίου. Η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών θα τεκμαίρεται.»

Κύριε Υπουργέ,
Θα πρέπει να ληφθεί σοβαρά το θέμα της λάθους εμβαδομέτρησης που αντιμετωπίζουν χιλιάδες αγοραπωλησίες διαμερισμάτων σήμερα.
Επειδή είναι πρακτικά αδύνατον γίνει τροποποίηση σύστασης ΟΙ με συναίνεση όλων των ιδιοτήτων της πολυκατοικίας, δυστυχώς, κανείς συμβολαιογράφος δεν μπορεί να συντάξει νόμιμο τίτλο μεταβίβασης, καθόσον ο νόμος του Κτηματολογίου 4495/17 από την μια υποχρεώνει τον μηχανικό να αποτυπώσει το πραγματικό εμβαδόν, και από την άλλη, σύμφωνα με παλαιότερη κείμενη νομοθεσία, υποχρεώνει τον συμβολαιογράφο να συντάξει συμβόλαιο βασιζόμενος στα τετραγωνικά του υπάρχοντος τίτλου. Το οξύμωρο είναι ότι αν τα επιπλέον τετραγωνικά έχουν καταληφθεί από Κοινόχρηστο χώρο, ή υπέρ ή κατά των όμορων διαμερισμάτων, το θέμα επιλύεται με υπαγωγή-τακτοποίηση με το 4495/17 και μονομερή τροποποίηση σύστασης. Στην περίπτωση μάλιστα που η διαφορά εμβαδού δεν προκύπτει ούτε υπέρ ούτε κατά όμορης ιδιοκτησίας αλλά και ούτε κατά κοινοχρήστου. Το ίδιο ακριβώς πρόβλημα φέρεται, σύμφωνα με σχετικά δημοσιεύματα, να αντιμετωπίζουν σήμερα τουλάχιστον δύο στις τρεις αγοραπωλησίες διαμερισμάτων (παραθέτονται σχετικοί σύνδεσμοι στο τέλος).
Το εν λόγω πρόβλημα μάλιστα είναι γνωστό τουλάχιστον το τελευταίο 8μηνο στην αγορά ακινήτων, βλ. ΕΔΩ την από 01/10/2023 επιστολή Πρόεδρου και ΓΓ ΠΟΜΙΔΑ (κ.κ. Παραδιά, Βάππα)

Σημειώνεται ότι, οι συναφείς με το πρόβλημα τροποποιήσεις που επήλθαν στον Ν.4495/17 με το άρθρο 230 του 5037/23.03.2023 για «περίπτωση αυθαίρετης επέκτασης ή απομείωσης αυτοτελούς οριζοντίου ιδιοκτησίας εις βάρος ή υπέρ όμορης οριζοντίου ιδιοκτησίας του αυτού ή άλλου ιδιοκτήτη», άρα πιστεύω πως είναι δυνατόν να συμπεριληφθεί ρύθμιση ως ακολούθως:

«Ο ιδιοκτήτης οριζοντίου ή καθέτου ιδιοκτησίας επί κτιρίου να μπορεί να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της οριζοντίου ή καθέτου ιδιοκτησίας ως προς την επιφάνεια και το περίγραμμα της οριζοντίου ή καθέτου ιδιοκτησίας εφόσον η σημερινή πραγματική κατάσταση έχει δημιουργηθεί από τον χρόνο ανέγερσης-κατασκευής και αποτυπώνεται στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα Αυτοτελούς Διηρημένης Ιδιοκτησίας υπό την προϋπόθεση ότι δεν μεταβάλλονται τα υπόλοιπα περιγραφικά στοιχεία της οριζοντίου ή καθέτου ιδιοκτησίας, οι καταστατικές εν γένει αναλογίες, και τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις όλων των οριζοντίων ιδιοκτησιών του κτιρίου. Η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών θα τεκμαίρεται.»