Άρθρο 08: Τροποποιήσεις Ν.Ο.Κ.

Τα ειδικά κτίρια ακόμα και με τις τωρινές τροποποιήσεις συνεχίζουν (σε αντίθεση με τις κατοικίες) να μην έχουν υπόγειους βοηθητικούς χώρους, αποθήκες – απαιτούμενους για την λειτουργία τους- που δεν προσμετρούνται στην δόμηση.

Δεδομένης της σύγχρονης ανάγκης/τάσης για ενεργειακή αναβάθμιση των υφιστάμενων κτιρίων και έχοντας υπ’ οψιν το εδάφιο (περίπτωση) κ της παρ.6 του αρθ. 11 του Ν.4067/2012 «Σε υφιστάμενα κτήρια η επιφάνεια που προκύπτει από την προσθήκη εξωτερικής θερμομόνωσης, καθώς και η επιφάνεια του πάχους παθητικών ηλιακών και φωτοβολταϊκών συστημάτων, για διάσταση μέχρι 15εκ., έστω και αν δεν τηρούνται οι πλάγιες αποστάσεις Δ ή η οικοδομική γραμμή σε περίπτωση ύπαρξης προκηπίου, ακόμη και στην περίπτωση που υπάρχει στο ακίνητο υπόλοιπο πολεοδομικών μεγεθών. Όταν η οικοδομική γραμμή ταυτίζεται με τη ρυμοτομική, τα παραπάνω κατασκευάζονται σε ύψος τουλάχιστον 3,00μ. από την οριστική στάθμη του πεζοδρομίου ή την οριστική στάθμη του παραχωρημένου χώρου.», προκύπτει το εξής παράδοξο :

Έστω υφιστάμενο διώροφο κτίριο, τμήμα του περιγράμματος του οποίου εφάπτεται με την Ο.Γ. Η Ο.Γ. συμπίπτει με τη Ρ.Γ. Η στάθμη του δαπέδου του Α’ ορόφου είναι στα +3.00 m. Επομένως, ο ιδιοκτήτης του Α’ ορόφου μπορεί νόμιμα να προβεί σε κατασκευή εξωτερικής θερμομόνωσης. Αν μελλοντικά αποφασίσει να προχωρήσει σε έκδοση Ο.Α. για προσθήκη καθ’ ύψος Β’ ορόφου θα υποχρεωθεί να ακολουθήσει τις διατάξεις του νόμου, επομένως το περίγραμμα του μελλοντικού ορόφου θα πρέπει να εφάπτεται στην Ο.Γ. και δε δύναται να ακολουθήσει το πραγματικό περίγραμμα του υποκείμενου ορόφου. Τουλάχιστον έτσι αντιμετωπίζονται παρόμοια θέματα από τις Υ.ΔΟΜ. Επιπλέον, δεδομένης της θέσης των υποστυλωμάτων/φέροντος οργανισμού των υφιστάμενων κτιρίων, εξυπακούεται ότι τα κατακόρυφα στοιχεία της καθ’ ύψους προσθήκης θα αποτελούν συνέχεια των υποκείμενων, αναγκάζοντας κατ’ αυτόν τον τρόπο τους ιδιοκτήτες να επιλέξουν κάποια άλλη μορφή θερμομόνωσης συνήθως λιγότερο αποδοτική, μειώνοντας μάλιστα σε αρκετές περιπτώσεις την ωφέλιμη επιφάνεια των χώρων (πχ εσωτερική μόνωση).
Με την παρούσα ευκαιρία, μήπως θα έπρεπε να βελτιωθεί το πολεοδομικό πλαίσιο γι’ αυτές τις περιπτώσεις?
Αναφέρομαι στην παρ. 9 του αρθ. 8 του υπό διαβούλευση νόμου.
Η ενεργειακή αναβάθμιση των κτιρίων κατά κύριο λόγο με την προσθήκη εξωτερικής θερμομόνωσης, η οποία σαφώς είναι αποδοτικότερη από μία αντίστοιχη εσωτερική, τουλάχιστον στην περίπτωση κατοικιών, μπορεί να μην έχει την ίδια βαρύτητα με τη στατική ενίσχυση των κτιρίων (ασφάλεια των κατασκευών), αλλά σίγουρα αποτελεί πλέον ένα από τα σημαντικότερα στοιχεία της διαχείρισης ενέργειας στη σύγχρονη εποχή.
Δεδομένης της «πράσινης» πολιτικής του Υπουργείου, της Κυβέρνησης και της Ευρωπαϊκής Ένωσης γενικότερα, θεωρώ ότι πρέπει να δοθούν κίνητρα στους πολίτες που θα συντελέσουν στη δημιουργία αποδοτικότερων ενεργειακά κτιρίων.
Εξάλλου, οποιαδήποτε κατασκευή εξωτερικής μόνωσης -στο κέλυφος υφιστάμενου κτίσματος ή σε νέες καθ’ ύψος προσθήκες- πέραν της οικοδομικής/ρυμοτομικής γραμμής ή εντός των υποχρεωτικών πλαγίων αποστάσεων και υπό την προϋπόθεση ότι εξασφαλίζεται κάποιο ελάχιστο ύψος από τους κοινόχρηστους χώρους των πόλεων/οικισμών, δεν επιφέρει αισθητή αύξηση του όγκου τους ή προβλήματα στην κίνηση των πολιτών. Γενικότερα, το όφελος για την κοινωνία και το περιβάλλον είναι σημαντικά μεγαλύτερο και αυτό είναι ένα στοιχείο που. κατά τη γνώμη μου, ο νομοθέτης θα πρέπει να εξετάσει σοβαρά.

Ευχαριστώ.

Για το αρθρο 8 παρ. 5 . Να μην αφορα μονο τα υψη που καθοριζονται συμφωνα με το αρθρο 15 του Ν.4067/2012 αλλα για καθε επιτρεπομενο υψος.

Θα πρέπει να υπάρξει αντίστοιχη βελτίωση με αυτή της παρ. 4 του παρόντος άρθρου και στο δεύτερο εδάφιο της παραγράφου 6ε του άρθρου 11 του ν.4067/2012 (κλιμακοστάσια αυτοτελών ανεξάρτητων ιδιοκτησιών) όπου διαπιστώνεται η ίδια ασάφεια με το «υπόλοιπο σ.δ.».

Επίσης στην παρ.7 η διατύπωση θα πρέπει να γίνει ««δ) αν προϋφίσταται ΤΗΣ ΙΣΧΥΟΣ του βασιλικού διατάγματος της 9.8.1955 ή εξαιρέθηκε με τις διατάξεις του ν. 1337/1983 ή εξαιρέθηκε οριστικά σύμφωνα με τις διατάξεις του 4178/2013.» ώστε να μην υπάρχει χρονική ανακολουθία σε σχέση με την προϊσχύουσα ρύθμιση του άρθρου 23 του ΓΟΚ/85 διότι η παρούσα διατύπωση έχει ως κρίσιμη ημερομηνία την 9-8-55 ενώ η διατύπωση του ΓΟΚ/85 («πριν από την ισχύ του ΒΔ/9-8-55») αναφερόταν στην 1-12-55.

4. Η λογική του 6.δ του αρθρου 11 ήταν η επιβράβευση αυτού που τήρησε την νομιμότητα και δεν προέβει σε αυθαίρετη κατασκευή.
Η θέσπιση ορίου υπολοίπου ΣΔ 10,00 μ2 ανατρέπει την ρητή διατύπωση και σίγουρα θα δημιουργήσει εμπλοκές, μηχανισμούς (θα βγάζει άδεια κατεδάφισης, θα πέρνει το δικαίωμα κλπ) και ελέγχους χωρίς λόγο και αίσθημα αδικίας.
9. Όταν με το σημείο 7 και πολυ σωστά αντιμετωπίζει την νομιμότητα των κατασκευών των προ 55 (23.1.δ), γιατί στις προσθήκες καθ ύψος επενερχόμαστε με τον έλεγχο των προ 55 διατάξεων? ποιός απο από τους ενεργούς μηχανικούς γνωρίζει και τολμά να ελέγξει με ΓΟΚ προ 55 ?
10. Πολύ σωστή διόρθωση και αποκατάσταση προηγούμενων διατάξεων για την γνωμοδότηση του υπουργού.
Γενικότερες παρατηρήσεις
– στο άρθρο 4.4 (μικρή κλίμακα) συγχέται ο ρόλος του υπέυθυνου μέτρων ασφαλείας με τον ρόλο του επιβλέποντα μηχανικού που είναι ρόλος δυνητικός, σε αντίθεση με τον επιβλέποντα της αδείας που είναι ρόλος υποχρωτικός (Νδ1924) και ελέγχει εγκεκριμένες μελέτες για λογαριασμό του προισταμένου της ΥΔΟΜ . Στην μικρή κλίμακα δεν υπάρουν εγκεκριμένες μελέτες.
Η αναγραφή προϋπολογισμού πρέπει να είναι υποχρεωτική για κάθε είδος αδείας (ανεξάρτητα φορολογικής αντιμετώπισης).
– στο άρθρο 11.6.δ (25,00 μ2 ανά κλιμακοστάσιο κλπ) να γραφεί ανεξάρτητα σχήματος και να καταργηθούν οι περίπλοκες διατυπώσεις της τεχνικής οδηγίας που γεννούν γραφειοκρατία.
– στο αρθρο 15.4 Η πάνω από 1 μέτρο διαμόρφωση δεν επιτρέπεται παρά μόνον για κτήρια δημοσίου συμφέροντος με έγκριση ΣΑ. Για τα υπόλοιπα δεν προκύπτει. Με την τεχνική οδηγία επιτρέπεται με έγκριση ΣΑ, αν πράγματι επιμένουμε στηνάποψη της οδηγίας ας διορθεί και η διατύπωση στον νόμο.
– στο άρθρο 18.1 γιατί δεν επιτρέπεται η κατασκευή φυτεμένης επιφάνειας πάνω από κλιμακοστάσια, ας μην λαμβάνεται υπ όψιν στους υπολογισμούς της προστιθέμενης επιφάνειας. Γιατί να απαγορεύεται είναι αισθητικά σωστό?
– Με μεγάλη προσοχή πρέπει να δούμε το αρθρο 26. Υπερβολικές διατυπώσεις για κτήρια κατοικίας μπορούν να οδηγήσουν σε μή εφαρμογή σε αυθαιρεσίες. Αντίθετα πρέπει βρεθούν προβλέψεις ώστε να είναι εφαρμόσιμο. ΠΧ σε ιδιαίτερα κεκλιμένο οικόπεδο με πρασιά (δρόμος πάνω από 5,00 χαμηλότερα από το επίπεδο του οικοπέδου, μήπως θα μπορούσε να τοποθετηθεί ανελκυστήρας εντός πρασιάς επί της ΡΓ.?
– στο άρθρο 28.3.β πρέπει προστεθούν οι όροι ΕΠΙΒΛΕΠΩΝ ΟΙΚΟΔΟΜΙΚΗΣ ΑΔΕΙΑΣ, και ΣΥΝΤΟΝΙΣΤΗΣ ΜΕΤΡΩΝ ΑΣΦΑΛΕΙΑς

1. Αντικαθίσταται το πρώτο εδάφιο της παραγράφου 6 του άρθρου 4 του ν.4067/2012 (ΦΕΚ 79 Α’) ως εξής:
«Σε περίπτωση αυθαίρετης κατασκευής, που τηρεί τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις ή αυτές που ίσχυαν κατά το χρόνο κατασκευής της, αυτή είναι δυνατόν να νομιμοποιηθεί ύστερα από την έκδοση ή αναθεώρηση ή ενημέρωση της άδειας δόμησης για τις εργασίες της παρ.1 του παρόντος άρθρου είτε μετά από την έκδοση έγκρισης εργασιών μικρής κλίμακας για τις εργασίες της παραγράφου 2 και 3 του παρόντος άρθρου. Στις περιπτώσεις νομιμοποίησης αυθαίρετων εργασιών της παραγράφου 3 εκδίδεται έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας μόνο με την υποβολή τεχνικής έκθεσης».

επειδη υπαρχουν περιπτωσεις πολεων στις οποιες εχουν αλλαξει οι οροι δομησης και υπαρχει συγχυση για το πολεοδομικο καθεστως που ισχυε,
η φραση «ή αυτές που ίσχυαν κατά το χρόνο κατασκευής» ,σωστο θα ηταν
να διατυπωθει ως εξης:»η αυτες με βαση τις οποιες εξεδοθη η οικοδομικη αδεια».εχετε υποψη σας οτι ετσι θα λυθουν παρα πολλα προβληματα στις υπηρεσιες και στους πολιτες.

Συζητώντας για τα προβλήματα που η εφαρμογή του ΝΟΚ έχει αναδείξει, θα εστιάσω σε αυτά της εφαρμογής του άρθρου 14 (θέση κτιρίου) στους οικισμούς χωρίς ρυμοτομικό σχέδιο.
Η αιτιολογική έκθεση του ΝΟΚ και οι αρχές που διακηρύσσει ότι εξυπηρετεί μιλούν για παροχή ελευθερίας για την παραγωγή ποιοτικής αρχιτεκτονικής.
Οι κάτω των 2.000 κατοίκων οικισμοί αποτελούν τη συντριπτική πλειοψηφία των ελληνικών οικισμών και είναι οικισμοί δομημένοι με διαφορετικό τρόπο για λόγους ιστορικούς, κοινωνικούς, οικονομικούς, γεωγραφικούς, γεωλογικούς, κ.λ.π. Η, δυνάμει, πολεοδόμηση τους θα λάμβανε υπ’ όψη της και θα προσαρμοζόταν στις ιδιαιτερότητες κάθε οικισμού.
Σήμερα στους οικισμούς, με τις διατάξεις του άρθρου 14, που αφορούν κυρίως οικιστικούς χώρους με πολεοδομικό σχεδιασμό, το σχήμα των οικοπέδων & ο προσανατολισμός τους δεν παράγουν ποιοτική, αρχιτεκτονικά, μελέτη γιατί διασπάται ο χώρος της αυλής και υποβαθμίζονται οι όροι ζωής και λειτουργίας του ιδιοκτήτη, αλλά και των κατοίκων που χρησιμοποιούν τον, εκάστοτε, έναντι δημόσιο χώρο του οικισμού.
Οι δρόμοι στους οικισμούς χωρίς ρυμοτομικό σχέδιο, είναι συνήθως στενοί και ο αρχιτέκτονας οφείλει να συμβάλλει σε περιβαλλοντικά σωστότερη τοποθέτηση «αφήνοντάς τους να αναπνεύσουν». Τα οικόπεδα στους οικισμούς κατά κανόνα δεν είναι τετραγωνισμένα (συχνά υπάρχουν αμφισβητήσεις ως προς τα πίσω ή πλάγια όρια), η απέναντι της γωνίας θέση στα γωνιακά οικόπεδα συχνά δεν ορίζεται μονοσήμαντα, οι αρτιότητες είναι μικρές και η εφαρμογή του άρθρου 14 οδηγεί σε κατακερματισμό του ιδιωτικού ακάλυπτου χώρου.
Συμπερασματικά, προτείνεται η κατάργηση της ισχύος του άρθρου 14 για τους οικισμούς (να καταργηθεί η παράγραφος 3ι του άρθρου 1) και η επαναφορά του προηγούμενου καθεστώτος ελεύθερης τοποθέτησης (σύστημα πτερύγων) μέχρι την πολεοδόμησή τους.

Με αφορμή την τροποποίηση άρθρων του Ν.Ο.Κ.(Ν.4067/2012), το ερώτημά μου αφορά στο άρθρο 10 του ιδίου νόμου, το οποίο αναφέρεται στα «Κίνητρα για την περιβαλλοντική αναβάθμιση και βελτίωση της ποιότητας ζωής σε πυκνοδομημένες και αστικές περιοχές».
Ειδικότερα, δεν εμπίπτουν στις διατάξεις του εν λόγω άρθρου,σύμφωνα με τη παρ.1, οικόπεδα που βρίσκονται σε περιοχές με αποκλειστική χρήση κατοικίας.
Για ποιο λόγο ισχύει κάτι τέτοιο όταν:
α) Στους Δήμους που ισχύουν τα κίνητρα, ένα μεγάλο μέρος του οικιστικού αποθέματος που χρήζει «απόσυρσης» βρίσκεται σε περιοχές με αποκλειστική χρήση κατοικίας.
β) Η μείωση της κάλυψης με την ταυτόχρονη αύξηση του ελεύθερου χώρου (δημοσίου και ιδιωτικού), με σκοπό τη βελτίωση της ποιότητας ζωής, είναι απαραίτητη (συχνά περισσότερο)σε περιοχές με αποκλειστική χρήση κατοικίας.
γ) Οι περιοχές με αποκλειστική χρήση κατοικίας δε σημαίνει ότι δεν είναι ταυτόχρονα και αστικές και πυκνοδομημένες.

Πολύ σωστές και αυτονόητες οι τροποποιήσεις των διατάξεων . Γενικότερα πρέπει να ξεπεραστεί το «φετίχ» των υπογείων που επικράτησε στις διατάξεις ΓΟΚ΄85 και ειδικότερα η κατασκευή υπογείων για λειτουργικούς λόγους ( ανεξαρτήτως αρθμού και ύψους ) σε όλα τα ειδικά κτίρια . Πολύ σωστή και επιβεβλημένη η προσθήκη στη διάταξη των εκπαιδευτηρίων και ερευνητικών κέντρων γιατί οι σύγχρονες λειτουργικές τους ανάγκες , απαιτούν και χώρους σε υπόγεια στάθμη , με τεχνητό φωτισμό και αερισμό.
Θεωρώ ότι η παρ.3β του άρθρου 23 δεν θα πρέπει να περιέχει την προυπόθεση ενίσχυσης του φέροντα οργανισμού για να οικοδομηθεί η προσθήκη στο νόμιμο περίγραμμα γιατί : 1) η κάλυψη του οικοπέδου υπάρχει και δεν επηρεάζεται από την προσθήκη 2) δεν διευκολύνεται η αρχιτεκτονική επίλυση της προσθήκης με την δημιουργία » περίεργων » εσοχών 3)δεν διευκολύνει την στατική επίλυση που πρέπει να «αποδείξει » τα …αυτονόητα 4)δεν επηρεάζει κανένα άλλο πολεοδομικό μέγεθος ( δόμηση , όγκο )γιατί προσμετράται κανονικά .Να παραμείνει όπως ήταν στον ΓΟΚ΄85 .
Γενική παρατήρηση: όταν μπαίνουν περιορισμοί σε μέτρα ( προφανώς για να εμποδιστεί η τάση προς την «υπερβολή » και την «αυθαιρεσία » που επικράτησε τα πολλά τελευταία χρόνια ), δημιουργούνται ταυτόχρονα μηχανισμοί ανάσχεσης του αρχιτεκτονικού σχεδιασμού , μίζερη αντιμετώπιση με συνέπειες αυτές που ζούμε για το δομημένο περιβάλλον . Αυτό είναι μια γενική παρατήρηση ,με αφορμή τα 10 μ2 που πρέπει να υπάρχουν προκειμένου να μπορέσει να οικοδομηθεί προσθήκη σε κτίρια που ανεγέρθηκαν με άλλες διατάξεις και άλλη λογική σχεδιασμού ( αν υπήρξε ) . Οι διατάξεις πλέον , με δεδομένη την ιστορία παραγωγής δομημένου περιβάλλοντος , θα πρέπει να στοχεύουν και στην ανάσχαιση της αυθαιρεσίας αλλά κύρια και πρώτιστα στην προώθηση της αρχιτεκτονικής,του βιοκληματικού σχεδιασμού , της αρχιτεκτονικής του αστικού και μη αστικού ελεύθερου χώρου . Φτάσαμε στο θλιβερό σημείο να παράγουμε αυθαίρετα και άσχημα κτίρια . Να μην μπορεί να γίνει στη χώρα μας κανένα από τα κτίρια που σχεδιάζουν αρχιτέκτονες σε όλο τον κόσμο και θαυμάζουμε , με νομοθεσία 5 σελίδων. Αυτό όχι γιατί δεν έχουμε καλούς αρχιτέκτονες αλλά γιατί ο «στενός κορσές » της νομοθεσίας δεν αφήνει περιθώρια δημιουργίας .Η ιστορία πρέπει να μας διδάξει . Στα πλαίσια αυτά πρέπει να αλλάξουν και άλλες διατάξεις του ΝΟΚ.

Στην παράγραφο 1 πρέπει να τονισθεί οτι : Για ολες τις οικοδομικές εργασίες που εντάσονται στην εκδοση εγκρισης εργασιων μικρής κλίμακας
και στις εργασιες που υπάγονται στην αιτηση ενημέρωσης 48 ωρών να ισχύει η παράγραφος 4 του υπ’ αριθμ. ΟΙΚ 7646/12/2/2004 εγγράφου του
Υ.ΠΕ.ΧΩ.ΔΕ./ΔΙΕΥΘΥΝΣΗ Ο.Κ.Κ./β’ , δηλαδή να μην επιβάλλονται πρόστιμα και να διαγράφονται τυχόν επιβληθέντα.

1. Είναι σωστή η αντικατάσταση της παρ.6 του άρθρου 4 με τη συμπλήρωση της δυνατότητας νομιμοποίησης για τις εργασίες των παραγράφων 2 και 3 του άρθρο 4.

2. Επίσης σωστή η ρύθμιση για το ελάχιστο μέγεθος του υπολοιπόμενου συντελεστή για την εφαρμογή του άρθ.11 παρ.6.δ, πλην όμως θα έπρεπε να ορισθεί το ίδιο και για την παρ.ιδ του άρθρου 11 (πατάρια).
Πέραν αυτού θα πρέπει να γίνει σαφές ότι σε περιπτώσεις συνιδιοκτησίας θα πρέπει να ρυθμιστεί σε ποιον ανήκει ιδιοτησιακά ο νέος συντελεστής που προκύπτει από την εφαρμογή των παραγράφων 6.δ και 6.ιδ.

3. Η ρύθμιση για το άρθρο 15 με την προσθήκη της παρ.8 είναι απαραίτητη κυρίως για τις περιοχές όπου ισχύουν μειωμένα ύψη. Έτσι, θεωρώ σωστή την παρατήρηση του κ Ελευθερίου Μ. ότι δεν πρέπει να αφορα μονο τα υψη που καθοριζονται συμφωνα με το αρθρο 15 παρ.1 του Ν.4067/2012 αλλα για καθε επιτρεπομενο υψος στην περιοχή του ακινήτου.

Αφού χαιρετίσω την πρωτοβουλία σας για τις επιβεβλημένες προσθήκες-βελτιώσεις του Ν.4067/12 έχω τη γνώμη ότι η παράγραφος 8 που προστίθεται στο άρθρο 15 χρήζει μιας επαναδιατύπωσης προς αποφυγή αμφιβολιών ως προς την εφαρμογή της προσαύξησης του 1,00 μ στις περιοχές που ισχύουν μειωμένα ύψη βάσει κανονιστικών πράξεων ή και διαταγμάτων σε σχέση με αυτά του πίνακος του άρθρου 15. Επίσης επειδή κατά το σχεδιασμό ενός κτιρίου επί PILOTIS προκύπτει σχεδόν πάντοτε και ένας ημιυπαίθριος χώρος προ της εισόδου όπου βέβαια δεν μπορεί να λειτουργήσει ως χώρος στάθμευσης είτε λόγω της μορφής του είτε του μεγέθους του. Aυτό θα μπορούσε να εκληφθεί από κάποιο τυπολάτρη ή μη έμπειρο ελεγκτή ως μη εκπληρούν τις προϋποθέσεις εφαρμογής της διάταξης. Υποβάλλω με την παρούσα και σχετικά παραδείγματα όπου αντιμετώπισα σχετικές δυσκολίες. Ετσι κατά τη γνώμη μου η παράγραφος 8 θα μπορούσε να έχει την εξής διατύπωση:

αρθρο 8. Επιτρέπεται υπέρβαση του ύψους όπως αυτό εκάστοτε ισχύει είτε με διατάγματα είτε με κανονιστικές πράξεις μέχρι 1,00 μ στις περιπτώσεις όπου το Ισόγειο του κτιρίου χρησιμοποιείται κατά ποσοστό 50% τουλάχιστον για στάθμευση αυτοκινήτων. Το ίδιο ισχύει όταν στην πιο πάνω περίπτωση το κτίριο κατασκευάζεται σε υποστηλώματα (PILOTIS) κατ εφαρμογήν της παρ. 6ιζ του άρθρου 11 του Ν.4067/12 και ο ελεύθερος ημιυπαίθριος χώρος της, πλήν αυτού της προσπέλασης προς την είσοδο του κτιρίου, διατίθεται αποκλειστικά για στάθμευση αυτοκινήτων.

Με την παρ.1 του προτεινόμενου άρθρου βελτιώνεται σημαντικά το πρώτο εδάφιο της παραγράφου 6 του άρθρου 4 του ν.4067/2012.

Ωστόσο και το δεύτερο εδάφιο της ίδιας παραγράφου απαιτεί συμπλήρωση/βελτίωση καθόσον η ισχύουσα σήμερα διατύπωσή του «Πρόστιμο αυθαίρετης κατασκευής δεν επιβάλλεται σε περίπτωση αναθεώρησης άδειας δόμησης, που βρίσκεται σε ισχύ, εφόσον τηρείται το περίγραμμα της οικοδομής, ο συντελεστής δόμησης και ο συντελεστής όγκου» είναι ατελής αφού δεν θέτει κανέναν χρονικό περιορισμό στις περιπτώσεις αδειών που έχουν ήδη αναθεωρηθεί επ’ αόριστον.

Αντίθετα η προϊσχύουσα ανάλογη ρύθμιση του άρθρου 23 παρ.3 του ΓΟΚ’85 έθετε τον λογικό χρονικό περιορισμό των 4 μηνών για την μη επιβολή προστίμων.
Επιπλέον η πρόσφατη απόφαση 299/13 «Έλεγχος έργων και εργασιών δόμησης» (ΦΕΚ 57/Α’/2014) στην παρ.5βii του άρθρου 2 επικαλείται την καταργημένη σήμερα παρ.3 του άρθρου 23 του ΓΟΚ’85 προκειμένου να ορίσει προθεσμία 4 μηνών για την μη επιβολή κυρώσεων προφανώς διότι η διατύπωση της παρ.6 του άρθρου 4 του ΝΟΚ δεν προβλέπει κάτι τέτοιο.

Προτείνεται η αναδιατύπωση του άρθρου 8 , έτσι ώστε να καταστεί σαφές πως το μέτρο αυτό αφορά όλες τις περιοχές ανεξάρτητα από το πως καθορίζεται το εκάστοτε επιτρεπόμενο ύψος σε αυτές (κατά ΝΟΚ ,Υ.Α., κλπ). Ενδεικτικά θα μπορούσε να αναφέρει πως:
«Επιτρέπεται υπέρβαση του ύψους μέχρι 1.00μ , σε κάθε περίπτωση , με την προυπόθεση οτι το ισόγειο του κτιρίου χρησιμοποιείται κατά ποσοστό 50% τουλάχιστον για στάθμευση αυτοκινήτων. Το ίδιο ισχύει όταν στην πιο πάνω περίπτωση το κτίριο κατασκευάζεται σε υποστυλώματα (PILOTIS) κατ’ εφαρμογή της παρ.6 ιζ του άρθρου 11 του Ν.4067/12 και ο ελεύθερος ημιυπαίθριος χώρος της διατίθεται αποκλειστικά για στάθμευση αυτοκινήτων.»

Με το άρθρο 8 παράγραφος 2 γίνεται επιτέλους άρση της ανακολουθίας για τα τυφλά οικόπεδα που δημιουργήθηκαν από υπαίτια κατάτμηση πριν τον 651/77.

Σωστή η ρύθμιση με το αρθρο 8 παρ.2 για οικόπεδα τυφλά που προέρχονται από υπαίτια κατάτμηση πριν τον Ν651/77 αν δε μπορούν να τακτοποιηθούν να μπορούν να οικοδομηθούν με απόφαση Γενικού Γραμματέα Αποκεντρωμένης Διοίκησης.

1. Είναι σωστή η επισήμανση της συναδέλφου Μαρίας Φραντζή για την τοποθέτηση των κτιρίων στους οικισμούς χωρίς εγκεκριμένο σχέδιο, για τους οποίους ίσχυε το σύστημε των πτερύγων με το άρθρο 71 του ΓΟΚ ΄73, το οποίο αντιστοιχεί στην ελεύθερη τοποθέτηση ως προς την επαφή στα όρια και οι οποίοι παραδοσιακά κτίζονταν με ελεύθερη τοποθέτηση, εξασφαλίζοντας ένα ζωτικό και ενιαίο χώρο του ακαλύπτου-αυλής. Με το δεδομένο αυτό ισχύει βέβαια για τους οικισμούς το άρθρο 14 παρ.1.ε, με βάση το οποίο προκύπτει ότι δεν δεσμεύεται η επαφή στα πλάγια όρια των ιδιοκτησιών. Πρέπει όμως να ρυθμιστεί όμοια η δυνατότητα αυτή και για τα πίσω όρια, δεδομένου και του ακανόνιστου σχήματος αυτών.
2. Είναι παράλογη η ρύθμιση που προκύπτει από τις διατάξεις του άρθρου 14 παρ.1, με τις οποίες στις εντός σχεδίου περιοχές αποκλείεται η επαφή στο πίσω όριο των ιδιοκτησιών, όταν το όμορο είναι αδόμητο. Το αποτέλεσμα είναι να οδηγούμαστε στους γραμμικούς διαδρόμους, υποτιθέμενους ως ακάλυπτους των δήθεν «κηπουπόλεων» που οδηγούσε το πανταχόθεν ελεύθερο σύστημα του ΓΟΚ ΄73.
3. Για τους εσωτερικούς εξώστες – πατάρια είναι απαραίτητο να διορθωθεί ο ορισμός του άρθρου 2 παρ.28 αντικαθιστώντας την φράση «που βρίσκεται εντός χώρου» με την φράση «που βρίσκεται εντός ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ»
4. Για το άρθρο 19 παρ.2.α να αντικατασταθεί η διατύπωση «που καλύπτει το 80% της συνολικής επιφάνειας του δώματος» με τη διατύπωση «που καλύπτει το 80% της ΚΑΘΑΡΗΣ – ΥΠΑΙΘΡΙΑΣ επιφάνειας του δώματος» όμοια με τη διατύπωση του άρθρου 15 παρ.1.

1. ΑΡΘΡΟ 2 «ΟΡΙΣΜΟΙ»

Παράγραφος 39

Απαιτείται συμπλήρωση της παραγράφου 39 προκειμένου να περιληφθούν στις διατάξεις της και άλλες περιπτώσεις οι οποίες έχουν καταστεί οριστικές όπως αυτές που έχουν καταγραφεί στο κτηματολόγιο ως κοινόχρηστοι χώροι (δρόμοι) και οι οποίοι αφ’ενός μεν πληρούν τη βασική αρχή της ελεύθερης χρήσης των χώρων αυτών και αφ’ετέρου έχουν εκτελεστεί έργα διαμόρφωσής τους από τον οικείο ΟΤΑ ή έχουν τοποθετηθεί εγκαταστάσεις κοινής ωφέλειας όπως ΔΕΗ, Τηλέφωνα κλπ.

Η πρόταση έχει ως εξής:

Κοινόχρηστοι χώροι είναι οι κοινής χρήσης ελεύθεροι χώροι, που καθορίζονται από το εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο ή έχουν τεθεί σε κοινή χρήση με οποιονδήποτε νόμιμο τρόπο ή έχουν καταγραφεί στο κτηματολόγιο της περιοχής με προσωρινές ή οριστικές εγγραφές.

2. ΑΡΘΡΟ 4 «ΑΔΕΙΕΣ ΔΟΜΗΣΗΣ»

α. Παράγραφος 3 εδαφ. ζ.

Προτείνεται η αναδιατύπωση των διατάξεων αυτών με στόχο τη δυνατότητα της άμεσης αποκατάστασης υπαρχουσών λιθοδομών, οι οποίες συγκρατούν τα εδάφη των γεωτεμαχίων με κλίση ή με κλιμακωτή διαμόρφωση ώστε να αποφεύγεται η διάβρωση τους και να είναι δυνατή η φύτευσή τους ή καλλιέργειά τους, κάτι βεβαίως που συμβαίνει στο Νομό Κυκλάδων.

Η πρόταση έχει ως εξής:

Η αποκατάσταση υπαρχουσών λιθοδομών οι οποίες προστατεύουν τα εδάφη των γεωτεμαχίων με κλίση ή με κλιμακωτή διαμόρφωση, από διάβρωση, καθώς και περιτοίχιση ή περίφραξη με ελαφρύ υλικό χωρίς σενάζ στην εκτός σχεδίου περιοχή.
Η λιθοδομή επιτρέπεται να φθάνει μέχρι ένα (1.00) μέτρο ύψος από την υψηλότερη στάθμη του εδάφους φυσική ή διαμορφωμένη.
Επιτρέπεται επίσης η επισήμανση των ορίων του οικοπέδου ή του γηπέδου με πασσάλους ύψους ενός (1.00) μέτρου.

β. Παράγραφος 6 περίπτωση τρίτη (3η)

Η προτεινόμενη αναδιατύπωση – συμπλήρωση κρίνεται απαραίτητη προκειμένου οι εργασίες του εκτελούμενου έργου να μη διακόπτονται ώστε να αποφεύγονται οι δυσμενείς με οικονομικές επιπτώσεις για το ίδιο το έργο ή να τίθενται σε κίνδυνο όμορες ιδιοκτησίες και εν γένει να αποφεύγονται οι αρνητικές επιπτώσεις από τη διακοπή τόσο για τους εργαζομένους όσο και για τον ιδιοκτήτη.

Η πρόταση έχει ως εξής:

Πρόστιμο αυθαίρετης κατασκευής δεν επιβάλλεται στην περίπτωση που για διαφόρους τεχνικούς λόγους οι εκτελούμενες εργασίες αποκλίνουν από τα εγκεκριμένα σχέδια της άδειας δόμησης που βρίσκεται σε ισχύ, εφ’όσον πριν από την εκτέλεσή τους, έχουν κατατεθεί τροποποιητικά σχέδια στην αρμόδια ΥΔΟΜ προς έγκριση και με την προϋπόθεση ότι δεν παραβιάζονται τα ισχύοντα πολεοδομικά μεγέθη.

3. ΑΡΘΡΟ 34 «ΜΕΤΑΒΑΤΙΚΕΣ ΔΙΑΤΑΞΕΙΣ»

α. Αναδιατύπωση των διατάξεων του άρθρου 34 σε συνδυασμό με τις διατάξεις του άρθρου 47α και των οικείων διατάξεων του άρθρου 45 του Ν.4030/2011.
Με την προτεινόμενη αναδιατύπωση των διατάξεων του άρθρου 34 και στο πλαίσιο της ΧΡΗΣΤΗΣ ΔΙΟΙΚΗΣΗΣ προτείνεται όπως υπάρξει ρύθμιση με την οποία να προστατεύεται η ασφάλεια των συναλλαγών, κάθε Φυσικού ή Νομικού Προσώπου σε περίπτωση επιβολής επαχθέστερων όρων από τους ισχύοντες.

Η πρόταση έχει ως εξής:

Σε περίπτωση αλλαγής των ισχυόντων όρων δόμησης με άλλους επαχθέστερους, η άδεια δόμησης εκδίδεται εντός τριών ετών από την έναρξη ισχύος των νέων όρων δόμησης ή άλλων δυσμενών όρων, εφ’όσον μέχρι την ημερομηνία αυτή έχει υποβληθεί αρχιτεκτονική μελέτη για έγκριση σε μία από τις εμπλεκόμενες Υπηρεσίες όπως ΥΠΠΟΤ, Σ.Α., κλπ
Για ειδικά κτίρια όπως Ξενοδοχεία κλπ, τα τρία έτη ισχύουν από την ημερομηνία υποβολής όποιου αιτήματος έστω και σε μία από τις εμπλεκόμενες Υπηρεσίες.

β. Με την προτεινόμενη ρύθμιση παρέχεται η δυνατότητα της έκδοσης οικοδομικών αδειών (αδειών δόμησης) που είχαν υποβληθεί παλαιότερα και πριν από την έναρξη ισχύος του Ν.4067/2012.
Η ρύθμιση κρίνεται επιβεβλημένη καθόσον υπήρξαν σημαντικές αλλαγές της Πολεοδομικής Νομοθεσίας την περίοδο αυτή και όχι μόνο.
Επειδή έχουν προϋπάρξει και άλλες διατάξεις θα πρέπει να διευκρινισθεί ότι η ρύθμιση αυτή ισχύει παντού και κατισχύει κάθε προηγούμενης.
Επίσης θα πρέπει να δοθεί η δυνατότητα της επανυποβολής φακέλου μελέτης ο οποίος επιστράφηκε από την ΥΔΟΜ λόγω εσφαλμένης εφαρμογής προηγουμένων διατάξεων, ώστε να προκύψει αναβίωση της αρχικής αίτησης.

Η πρόταση έχει ως εξής:

Παρατείνεται ο χρόνος έκδοσης οικοδομικών αδειών, παλαιοτέρων ετών μέχρι την 8η Φεβρουαρίου 2015 αν έχει κατατεθεί φάκελος για την έκδοσή της πριν από την έναρξη ισχύος του Ν.4067/2012.
Η διάταξη αυτή ισχύει για όλες τις περιοχές, κατισχύει κάθε προηγούμενης και παρέχεται η δυνατότητα επανυποβολής φακέλου που επιστράφηκε λόγω εσφαλμένης εφαρμογής των διατάξεων του από 8-7-1993 Π.Δ. (ΦΕΚ 795Β/13-7-1993) ώστε να προκύψει αναβίωση της αρχικής αίτησης.

Επαναλαμβάνω την ορθότατη επισήμανση ότι η προσαύξηση ύψους, ως κίνητρο για φυτεμένα δώματα ή χώρους στάθμευσης ισογείου, πρέπει να αναφέρεται στο εκάστοτε επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής.
Έχει κριθεί και στο παρελθόν με τον ίδιο τρόπο, ότι τα κίνητρα ύψους πρέπει να δίδονται και εκεί όπου υπάρχουν ειδικές διατάξεις καθορισμού ύψους μικρότερου του καθοριζόμενου από τον κανονισμό.
Επίσης, πρέπει να δοθεί σαφής απάντηση αν και τα κίνητρα του άρθρου 10 μπρορούν να προσαυξάνουν το ύψος στις παραπάνω περιοχές.
Πάνω από όλα όμως, για τις περιοχές με ειδικές διατάξεις καθορισμού ύψους, πρέπει να απαντηθεί το καίριο ερώτημα :
πως μπορεί να διατηρούνται τα ίδια ύψη τη στιγμή που ο ΝΟΚ προσαυξάνει το ελάχιστο ύψος χώρων κατά 2.65/2.40=10,5% και μειώνει την επιτρεπόμενη κάλυψη διατηρώντας τους ίδιους συντελεστές δόμησης ;
Όλες οι ειδικές διατάξεις έχουν θεσπιστεί για το παλαιό ελάχιστο ύψος χώρων και συνήθως για μέγιστη κάλυψη 70%.
Το νέο ελεύθερο ύψος και η μειωμένη κάλυψη στο 60% οδηγούν σε λιγότερους ορόφους και αυτό γίνεται χωρίς τη δυνατότητα εκμετάλλευσης άλλων κινήτρων. Ούτε καν για τη βελτίωση του δομημένου περιβάλλοντος …
Και η ισότητα, η αναλογικότητα και το πολεοδομικό κεκτημένο ;
Μήπως πρέπει να ξαναδούμε το άρθρο 1.5.β του ΝΟΚ ;