Άρθρο 04 – Διαδικασία Πολεοδόμησης.

Η αρτιότητα των μεμονωμένων οικοπέδων της Ιδιωτικά Πολεοδομούμενης έκτασης να είναι 600 Μ2, ο δε Συντελεστής Δόμησης να είναι : 0,40 για την κατοικία (μόνο κύριοι χώροι) έως 0,60 (συμπεριλαμβανόμενων όλων των βοηθητικών χώρων – στεγασμένων θέσεων στάθμευσης – αποθηκών και υπογείων) – 0,80 για λοιπές χρήσεις (καταστήματα – αίθουσες συγκέντρωσης κοινού – ναοί – γραφεία κ.αλ.), με παράλληλη υποχρέωση των ιδιοκτητών να διαμορφώσουν με πράσινο/ φυτεύσεις το 50% της αδόμητης επιφάνειας του οικοπέδου τους.

Η αρτιότητα στα 500τ.μ. και οι ΣΔ στο 0,6, πιθανότατα να δημιουργήσει πολύ αραιό ιστό με συνέπεια την αύξηση των μετακινήσεων και τον περιορισμό του βιοκλιματικού σχεδιασμού.
Θα πρότεινα με διατήρηση του γενικού ΣΔ 0,4, να υπάρξει δυνατότητα δημιουργίας γειτονιών με αυξημένο ΣΔ και μεγαλύτερες ελεύθερες εκτάσεις χωρίς οικοδόμηση.

Στο άρθρο 04, παραγρ. 6, αναφέρεται ότι η αρτιότητα των οικοπέδων που θα προκύψουν δεν μπορεί να είναι μικρότερη από 500τμ.
Επειδή σε ορισμένους οικισμούς έχει εγκριθεί ο Πολεοδομικός Σχεδιασμός
με ΦΕΚ , και η αρτιότητα των οικοπέδων τους, για να υπάρχει αντιστοιχία μεριδούχων με τα μερίδια έχει υπολογιστεί στα 400τμ , θα πρότεινα (για να μην δημιουργηθεί αναστάτωση)η αρτιότητα των οικοπέδων να είναι μεγαλύτερη των 400τμ, διατηρώντας όμως τον ίδιο συντελεστή κάλυψης, ώστε να μή τσιμεντοποιηθούν τα οικόπεδα.

σημείο 2
Το χρονικό διάστημα της διετίας μεταξύ της βεβαίωσης και της έγκρισης της πολεοδομικής μελέτης είναι πολύ μικρό. Σήμερα είναι τριετία και πάλι υπάρχει πρόβλημα.
Θα ηταν καλύτερα αν το διάστημα δεν οριζόταν ως την έγκριση της πολεοδομικής μελέτης αλλά ως την υποβολή της, ώστε να μην εμπλέκεται ο χρόνος της δημόσια διοίκησης. Tότε τα δύο χρόνια είναι αρκετά.

Επειδή η αρτιότητα των 500 τμ. που καθορίζεται με την παρ.6 τίθεται για πρώτη φορά στην νομοθεσία πολεοδόμησης Οικοδομικών Συνεταιρισμών και πιθανόν να μην είναι εφαρμόσιμη σε οικοδομικούς συνεταιρισμούς με συγκεκριμένο αριθμό μελών και έκταση, κρίνεται πιο συμβατή η υιοθέτηση αρτιότητας 400 τμ. τουλάχιστον για οικοδομικούς συνεταιρισμούς με εκτάσεις έως 100 στρ.

Με την παρ.5γ του άρθρου 4 καθορίζεταιποσοστό κοινοχρήστων και κοινωφελών χώρων τουλάχιστον 50% της συνολικής έκτασης, ενώ σύμφωνα με τις ισχύουσες σήμερα διατάξεις το αντίστοιχο ποσοστό ανέρχεται σε 40%.
Προτείνεται για την πολεοδόμηση εκτάσεων υφιστάμενων οικοδομικών συνεταιρισμών έως 100 στρ. ο καθορισμός ελάχιστου ποσοστού κοινοχρήστων και κοινωφελών χώρων 45% ώστε να μην ανατραπεί εκ βάθρων ο προγραμματιζόμενος σχεδιασμός.

Από την συνολική επιφάνεια μιας υπό οικιστική ανάπτυξη, ιδιοκτησίας, αφαιρούνται οι επιφάνειες των οριοθετημένων ρεμμάτων και τα χαρακτηρισμένα ως δασικά τμήματα.
Από το απομένον τμήμα, απαιτείται η διάθεση 50% για κοινοχρήστους και κοινωφελέίς χώρους.
Από το υπόλοιπο – πρός πολεοδόμηση- τμήμα, εξαιρούνται της δόμησης, οι περιοχές κλίσεων άνω του 35%, η 10 μετρη λωρίδα από τις οριογραμμές των ρεμμάτων, οι περιοχές με συγκεκριμένη απόσταση από άξονες εθνικών – επαρχιακών οδών, οι γεωλογικά ακατάλληλες περιοχές κ.λ.π.
Δηλαδή, το τελικό τμήμα, στο οποίο είναι επιτρεπτή η διαμόρφωση των Οικ. τετραγώνων, είναι σε πολλές περιπτώσεις πολύ λιγώτερο και από 30% της αρχικής ιδιοκτησίας.
Το γεγονός αυτό, σε συνδυασμό με το προβλεπόμενο ελάχιστο εμβαδόν οικοπέδου (500μ2), αναμένεται να δημιουργήση προβλήματα στον πολεοδομικό σχεδιασμό, ιδιαίτερα δέ στην εξασφάλιση των απαιτούμενων οικοπεδικών μερίδων σε πολυμετοχικά ιδιοκτησιακά σχήματα ( Οικοδ. Συνεταιρισμοί κ.α.).
Προτείνω :
1)Το Ελάχιστο Ποσοστό κοοινοχρήστων και κοινωφελών χώρων να είναι 40%.
2) Ελάχιστη επιφάνεια οικοπέδων 400μ2

Για λόγους ισονομίας και αποφυγής εμπλοκών από ήδη υπάρχουσες δικαιοπραξίες, στο άρθρο 4 η παρ. 1 α να αναδιατυπωθεί όπως παρακάτω:
α. Είτε σε περιοχή ειδικά ρυθμιζόμενης πολεοδόμησης (ΠΕΡΠΟ) μέσα σε εγκεκριμένο Γ.Π.Σ ή Σ.Χ.Ο.Ο.Α.Π., ή εκτός εγκεκριμένου Γ.Π.Σ. ή Σ.Χ.Ο.Ο.Α.Π. όπου ισχύουν εγκρίσεις Γενικών Κατευθύνσεων ΠΕΡΠΟ και δεν έχουν καθοριστεί και πολεοδομηθεί τα προβλεπόμενα με αυτές μέγιστα εμβαδά των εδαφικών εκτάσεων, κατά τις διατάξεις του άρθρου 24 του ν. 2508/97, ή ως ζώνη πολεοδόμησης Οικοδομικού Συνεταιρισμού προβλεπόμενη σε Ζ.Ο.Ε. με τις επιφυλάξεις του παρόντος νόμου

Από το άρθρο 4 παρ. 2, η καταληκτική φράση:
«Το χρονικό διάστημα μεταξύ της ανωτέρω βεβαίωσης και της έγκρισης της πολεοδομικής μελέτης δεν δύναται να είναι μεγαλύτερο της διετίας».
Να επαναδιατυπωθεί ως:
Το χρονικό διάστημα μεταξύ της ανωτέρω βεβαίωσης και της υποβολής της πολεοδομικής μελέτης δεν δύναται να είναι μεγαλύτερο της διετίας. Το χρονικό διάστημα ελέγχου της πληρότητας της πολεοδομικής μελέτης δεν μπορεί να είναι μεγαλύτερο του 1 μήνα και αυτό της έγκρισης της πλήρους πολεοδομικής μελέτης δεν μπορεί να υπερβαίνει τους έξη (6) μήνες. Όταν οι χρόνοι ελέγχου πληρότητας εκπνέουν χωρίς παρατηρήσεις, ο φάκελος θα θεωρείται πλήρης. Όταν οι χρόνοι έγκρισης εκπνέουν θα υπάρχει το δικαίωμα η μελέτη να υποβάλλεται στο ΚΕΣΥΠΟΘΑ με εισήγηση του μελετητή.

Άρθρο 4 παρ 5δ και 6:

Προτείνεται μεγαλύτερος βαθμός ελευθερίας στη δουλειά του αρχιτέκτονα – πολεοδόμου ώστε, ανάλογα με τις συνθήκες γειτνίασης με υπάρχουσες οικιστικές δομές, το ανάγλυφο, τον προσανατολισμό, τις συνθήκες και επιλογές μετακίνησης, να καθορίζει τα σχεδιαστικά του σενάρια και προτάσεις (οι αρχές του πολεο – αρχιτεκτονικού σχεδιασμού ενέχουν το βιοκλιματικό χαρακτήρα).
Ελευθερία λοιπόν στην επιλογή της σχέσης αρτιότητας και ΣΔ με διατήρηση του γενικού ΣΔ 0.4.

Η εισφορά σε γη θα πρέπει να είναι 10% . Είναι αρκετό για δρόμους και κοινόχρηστους χώρους. Αφού ρυμοτομηθούν οικόπεδα 400 – 500 τμ (ανάλογα με τη μορφολογία της έκτασης) ο συντελεστής δόμησης να είναι 0,5 με την υποχρέωση του ιδιοκτήτη να διατηρεί πρασιά η οποία δεν θα οικοδομείται στο μέλλον και τυχόν αυθαίρετες κατασκευές, θα κατεδαφίζονται.

Στο άρθρο 04 στην παράγραφο 5 πρέπει να αναφέρεται ότι η δέσμευση του μέσου Σ.Δ. του 0,4 δεν ισχύει για οικοδομικούς συνεταιρισμούς που έχουν ήδη εγκεκριμένες πολεοδομικές μελέτες από το ΥΠΕΚΑ
Επίσης στο άρθρο 04 στην παράγραφο 6 αναφέρεται ότι η αρτιότητα των οικοπέδων που θα προκύψουν από την πολεοδομική μελέτη δεν μπορεί να είναι μικρότερη των 500,00 τ.μ.
Και εδώ πρέπει να εξαιρούνται οι υφιστάμενοι οικοδομικοί συνεταιρισμοί

Στο άρθρο 4.γ υπάρχει μια αλλαγή η οποία δεν πρέπει να ισχύσει στους ήδη υπάρχοντες συνεταιρισμούς,καθώς όταν έγινε η σύσταση του συνεταιρισμού, Λινδίων Ρόδου, οι προδιαγραφές ήταν διαφορετικές και ο συνεταιρισμός τις πληρούσε.

Στο άρθρο 4.5.γ υπάρχουν κάποιοι νέοι περιορισμοί οι οποίοι δεν πρέπει να ισχύσουν σε υφιστάμενους συνεταιρισμούς.

Άρθρο 4, παρ.5γ
Αν οι κοινόχρηστοι και κοινωφελείς χώροι ανέρχονται σε ποσοστό τουλάχιστον 50% της συνολικής έκτασης της περιοχής περιβαλλοντικής αναβάθμισης και ιδιωτικής πολεοδόμησης και με δεδομένο ότι παραχωρείται και το 50% τότε το ποσοστό που η ιδιοκτησία εκχωρεί ανέρχεται σε 50+25=75%. Πρέπει να μειωθεί το ποσοστό των κοινοχρήστων και κοινοφελών χώρων.

Στην παρ. 1α , όπως φαίνεται διατηρούνται οι διατάξεις του άρθρου 24 του Ν.2508/1997, άρα δεν καταργείται πλήρως όπως αναφέρεται στην παρ. 1 του άρθρου 20 του ν/σχ. Στην παρ. 1β πρέπει να αναδιατυπωθεί για να αποσαφηνιστεί ποιός και με τί είδους διοικητική πράξη αποφασίζει ότι πληρούνται οι προϋποθέσεις του άρθρου 2. Εκτιμώ ότι η πράξη αυτή πρέπει να είναι τουλάχιστον Υ.Α ή ΚΥΑ (αφού θα περιλαμβάνει κατά περίπτωση δάση, δασικές εκτάσιες ή αρχ/κούς χώρους). Στο άρθρο αυτό κατά τη γνώμη μου πρέπει να αποσαφηνιστεί ότι η πολεοδόμηση και η έγκριση πολεοδομικής μελέτης αφορά μόνο τα «καθαρά» τμήματα της συνολικής έκτασης και σ΄αυτά μπορεί με ασφάλεια η υπάρξουν οι συνέπειες έγκρισης σχεδίου κατά τις διατάξεις του Ν.Δ της 17/7/1923. Οι υπόλοιπες περιοχές «καθορίζονται με το ίδιο Π.Δ ως περιοχές περιβαλλοντικής αναβάθμισης». Αυτά τα τμήματα δεν μπορούν, κατά πάγια νομολογία , νόμιμα να ενταχθούν σε σχέδιο, άρα είναι αναγκαίο να περιγραφεί το ειδικό πολεοδομικό καθεστώς περιβαλλοντικής αναβάθμισης που έχει ως στόχο να ρυθμίσει το ν/σχ, εφόσον υπάρχει κάποιος τετοιος στόχος (διαφορετικός από αυτόν που ήδη ρυθμίζεται βέβαια από τις ισχύουσες δασικές και αρχαιολογικές διατάξεις και το Σύνταγμα). Ο τίτλος του άρθρου θεωρώ ότι πρέπει να αλλάξει (καθώς δεν περιγράφει διαδικασίες οι οποίες ρυθμίζονται από τις πάγιες πολεοδομικές διατάξεις του Ν.Δ της 17/7/1923) και να αναφέρεται σε «Έγκριση Πολεοδόμησης & Καθορισμου περιοχών Περιβαλλοντικής Αναβάθμισης». Ετσι θα μπορούσε το Π.Δ να περιλαμβάνει ένα τμήμα για την έγκριση της πολεοδομικής μελέτης (πολεοδομικό σκέλος) και ένα τμήμα με όρους περιβαλλοντικής προστασίας αναβάθμισης (περιβαλλοντικό σκέλος)για το τμήμα που δεν πολεοδομείται
Στην παρ.5δ δεν είναι σαφές γιατί «καταρχάς» δεν μπορεί ο ΣΔ να υπερβαίνει το μέσο ΣΔ του ΓΠΣ /ΣΧΟΟΑΠ. Δηλ. τελικά η προβλεπόμενες προσαυξήσεις του Σ.Δ (σε επόμενα άρθρα του ν/σχ) θα μπορούν να τον υπερβαίνουν? Δεν είναι αντιληπτό ότι η ρύθμιση αυτή είναι ευθέως αντίθετη σε άλλη γενική διάταξη της πολεοδομικής νομοθεσίας και θα δημιουργήσει αοριστία και προβλήματα εφαρμογής?
Η ρύθμιση του μεγέθους της αρτιότητας με γενική διάταξη νόμου δημιουργεί ακαμψία σε ένα θέμα που είναι επιστημονικά δόκιμο να εξετάζεται και καθορίζεται ως παράμετρος του πολεοδομικού σχεδιασμού και ανάλογα με τις ιδιαίτερες συνθήκες της κάθε περιοχής.

Στο άρθρο 4 παρ.6 να προστεθεί στο τέλος:
, εκτός αν άλλως έχει θεσπιστεί από εγκεκριμένο Γ.Π.Σ.

Προτείνουμε να προστεθεί στην παράγραφο 5 του άρθρου 04 η παρακάτω υποπαράγραφος:
«Ειδικότερα, Οικοδομικοί Συνεταιρισμοί που καλύπτουν τις προϋποθέσεις του άρθρου 2 του παρόντος και έχουν αποδώσει στο Δημόσιο το 50% της συνολικής τους έκτασης, δύνανται, κατά την σύνταξη της πολεοδομικής μελέτης, να υπολογίζουν κοινόχρηστους χώρους σε ποσοστό μικρότερο του 50% και, κατά περίπτωση, μέχρι και 30% της, υπό πολεοδόμηση, έκτασης. Δύνανται, επίσης , να υπολογίζουν στους κοινόχρηστους χώρους και χαρακτηρισμένα ως δασικά, ή αναδασωτέα, αλλά χωρίς καθόλου δασική κάλυψη, τμήματα εκτάσεων που βρίσκονται εντός της περιμέτρου της έκτασης εφαρμογής της πολεοδομικής μελέτης.»

Στο άρθρο 4, παραγρ 5γ, αναφέρεται ότι το ποσοστό 50% για τα κοινόχρηστα είναι υπερβολικό και σε συνδυασμό με την παραχώρηση 50% καθίσταται σαφές ότι η διαδικασία υφίσταται μεγάλη απώλεια ήτοι 50%+25%=75%. Πρόταση να μειωθεί το ποσοστό των κοινόχρηστων στο 40%.

Άρθρο 4, παραγρ 6. Η αρτιότητα των οικοπέδων που θα προκύψει από την πολεοδομική μελέτη δεν μπορεί να είναι μικρότερη των 500 τ.μ, εκτός αν άλλως έχει θεσπιστεί από το Γ.Π.Σ ή το ΣΧΟΟΑΠ και σε καμία περίπτωση να μην είναι μικρότερη των 400 τ.μ.

Άρθρο 4 παρ.5γ:Το ποσοστό 50% των κοινοχρήστων είναι πολύ υψηλό
και πέραν από τις προβλέψεις των Πολεοδομικών
Προδιαγραφών,που μαζί με την προς το Δημόσιο
παραχώρηση ποσοστού 50% κάνει πολύ επαχθή για την
ιδιοκτησία την όλη διαδικασία.
Η Πολεοδομική Μελέτη προσδιορίζει τους
κοινόχρηστους και κοινωφελείς χώρους οι οποίοι
αποτελούν μέρος-ποσοστό της πολεοδομούμενης και
όχι της προς ρύθμιση έκτασης.
Το οριζόμενο ελάχιστο όριο 50% των κοινοχρήστων
χώρων της πολεοδομούμενης έκτασης επιβαρύνει σε
μεγάλο βαθμό την ιδιοκτησία.
Ως εκ τούτου επιβάλλεται να περιορισθεί σε 20%-25%

Άρθρο 4 παρ.5δ:Ο συντελεστής δόμησης στη Ζώνη Αστικού Αναδασμού(ΖΑΑ)
Πικερμίου-Ραφήνας πρέπει να ορισθεί τουλάχιστον σε 0,6
προκειμένου να καταστεί δυνατή η υλοποίηση της ΖΑΑ.

Ενώ στο άρθρο 3 λαμβάνονται υπ’ όψη οι ιδιαιτερότητες των παλαιών οικοδομικών συνεταιρισμών, στο άρθρο 4 δεν λαμβάνεται αντίστοιχη μέριμνα. Οι οικοδομικοί συνεταιρισμοί που πολεοδομηθηκαν σύμφωνα με τις διάτάξεις του Π.Δ. 93/1987 είχαν κατά κανόνα ελάχιστο εμβαδόν αρτιότητας 240 τ.μ. και συντελεστή δόμησης έως και 0.80. Πολλοί απο τους συνεταιρισμούς αυτούς και ενω είχαν ολοκληρώσει τον σχεδιασμό τους, μπλοκαρίστηκαν απο το ΣτΕ μετα την εφαρμογή του άρθρου 24 του Ν. 2508/1997. Θα πρέπει σύμφωνα με τα παραπάνω, να υπάρξει διαφοροποίηση των όρων και περιορισμών δόμησης για τους αναφερόμενους συνεταιρισμούς που έχουν επενδύσει χρόνο και χρήμα στην σύνταξη πολεοδομικής μελέτης σύμφωνα με άλλες διατάξεις.

Στο άρθρο 4 στις παραγράφους 5.δ και 6 ορίζονται περιορισμοί οι οποίοι δεν θα πρέπει να ισχύσουν σε υφιστάμενους οικοδομικούς συνεταιρισμούς. Οικοδομικοί συνεταιρισμοί με εγκεκριμένη πολεοδομική μελέτη η οποία είχε εκπονηθεί με διαφορετικές προδιαγραφές, θα πρέπει να εξαιρεθούν ρητά.

Eκτιμώ , ότι στην διαδικασία πολεοδόμησης, θα πρέπει να θεσπισθούν και κριτήρια με βάση τα οποία θα γίνεται τελικά η εκτίμηση , αν κάποιες εκτάσεις, συγκεντρώνουν τις προϋποθέσεις για περιβαλλοντική αναβάθμιση, διαφορετικά δίδεται η εντύπωση, ότι με το πρόσχημα της περιβαλλοντικής αναβάθμισης , θα πολεοδομείται γή που ενδεχόμενα η οποιαδήποτε επέμβαση σ’ αυτήν , να συνεπάγεται ΠΕΡΙΒΑΛΛΟΝΤΙΚΗ ΥΠΟΒΑΘΜΙΣΗ.!!! Εκτιμώ επίσης , ότι επισπεύδον για την πολεοδόμηση, πρέπει να είναι ΠΑΝΤΑ ΤΟ ΚΡΑΤΟΣ και όχι οι ενδιαφερόμενοι, οι οποίοι πρέπει να καλούνται για να αποδεικνύουν και δηλώνουν 1) ότι συγκεντρώνουν τα κριτήρια για στέγαση σε εκτάσεις ιδιοκτησίας τους.2) ότι δεν στοχεύουν σε κερδοσκοπική εκμετάλλευση των εκτάσεων και αποδέχονται δεσμεύσεις προς τούτο 3) ότι εκχωρούν το δικαίωμα σύνταξης πολεοδομικής μελέτης στο Κράτος αναλαμβάνοντας την δαπάνη σύνταξής της 4) ότι τα μέλη Συν/σμών που ενδεχόμενα θα στεγασθούν, θα αυτοστεγάζονται για τουλάχιστον 10 χρόνια 5) ότι οι κοινόχρηστοι και κοινωφελείς χώροι, θα μεταβιβασθούν στον οικείο ΟΤΑ και 6) ότι αποδέχονται πλήρως, το εγκεκριμένο σχέδιο να μην τροποποιηθεί για τουλάχιστον 30 χρόνια. Οι ανωτέρω προϋποθέσεις πρέπει να διασφαλίζονται εφ’ εξής στην πολεοδόμηση εκτάσεων, ώστε να σταματήσει η δόμηση να αποτελεί κίνητρο κερδοσκοπίας για τους τρίτους και να σταματήσει η ομηρεία των πολιτών, μέσω της διαφθοράς που ούτως ή άλλως υπάρχει στον Δημόσιο βίο της χώρας. Μέχρι επίσης να συνταγούν δασικοί χάρτες και δασολόγιο και να χαρτογραφηθούν οι γαίες υψηλής παραγωγικότητας, αλλά και να ολοκληρωθεί ο Χωροταξικός σχεδιασμός στην Χώρα,( όλα αυτά καθυστερούν με εμπαιγμό της βούλησης του Συνταγματικού νομοθέτου) θα πρέπει να σταματήσει τόσο η πολεοδόμηση γής , όσο και η χορήγηση αδειών κτήσης γής σε Συν/σμούς.

άρθρο 4 παρ.5:
Προς αποφυγή εκδόσεων διευκρινιστικών εγκυκλίων και τροποποιήσεων και με σκοπό την προστασία πολιτών που είναι ήδη μέλη οικοδομικών συνεταιρισμών που έχουν προχωρήσει σε έγκριση πολεοδομικής μελέτης από το ΥΠΕΚΑ με ό,τι συνέπεια έχει αυτό σε χρόνο και κόστος για αυτούς, θα πρέπει ο νομοθέτης να προβλέψει ρητά την εξαίρεση από την διάταξη του άρθρου αυτού των συνεταιρισμών που έχουν εγκεκριμένη μελέτη
άρθρο 4. παρ.6:
Ομοίως απαιτείται ρητή αναφορά της εξαίρεσης από τη διάταξη αυτή, των συνεταιρισμών που έχουν ήδη καθορίσει την αρτιότητα των οικοπέδων του συνεταιρισμού βάσει του εγκεκριμένου τους πολεοδομικού σχεδιασμού

1. Τί είναι το ΚΕΣΥΠΟΘΑ.
2. Η παραγραφος 3 αποτελεί ενσωματωμένη «Πρόσκληση Διαπλοκής»….., τουλάχιστον μέχρισ ότου διαγραφεί το Άρθρο 86 του Συντάγματος.

Άρθρο 4.5γ
Η συμμετοχή των προς πολεοδόμηση συνεταιρισμών κατά 50% στα κοινόχρηστα και 50% στα δεσμευμένα είναι πάρα πολύ!!Προτείνεται να μειωθεί.

Άρθρο 4.6
Η αρτιότητα των οικοπέδων που θα προκύψουν από την πολεοδομική μελέτη
δεν μπορεί να είναι μικρότερη από 500 τ.μ. εκτός αν έχει θεσπιστεί από το Γ.Π.Σ ή το Σ.Χ.Ο.Ο.Α.Π. (Σε καμία περίπτωση όμως δεν μπορεί να είναι μικρότερη των 400 τ.μ)

Η συμμετοχή της προς πολεοδόμηση γης των Συνεταιρισμών κατά 50% σε κοινόχρηστα και στη συνέχεια κατά 50% σε συνεισφορά γης προς το δημόσιο είναι υπερβολική.
Προτείνω δραστική μείωση καθώς στους Συνεταιρισμούς μένει μόνο το 25% για οικοδόμηση!!!

Στο άρθρο 4.6 προτείνω το εξής: Η αρτιότητα των οικοπέδων που θα προκύψει από την πολεοδομική μελέτη να μην είναι μικρότερη των 500 τ.μ. ΕΚΤΟΣ αν αλλιώς έχει θεσπιστεί από Γ.Π.Σ. ή το Σ.Χ.Ο.Ο.Α.Π. ( Σε καμία όμως περίπτωση δε μπορεί να είναι μικρότερη των 400 τ.μ.)

Άρθρο 4, παρ.5γ

Το ποσοστό των κοινοχρήστων και κοινοφελών χώρων 50% είναι εξαιρετικά υψηλό και σε συνδυασμό με την παραχώρηση 50%, αυτό έχει ώς αποτέλεσμα η ιδιοκτησία να χάνει 50%+25%=75%.

Παράγραφος 1, εδαφ β.
Δεν είναι σαφές ποιες είναι οι «περιβαλλοντικές δεσμεύσεις και προϋποθέσεις του άρθρου 2» εκτός των περιοχών Αττικής, Θεσ/νίκης κλπ καθώς και νησιών δηλαδή του υπολοίπου χερσαίου εθνικού χώρου. Πρόκειται για γενική αδυναμία ευκρίνειας του άρθρου 2 που επηρεάζει το σύνολο του κεφαλαίου Α.
Παράγραφος 4, εδάφιο γ.
Εάν η «Περιοχή Περιβαλλοντικής Αναβάθμισης και Ιδιωτικής Πολεοδόμησης» περιλαμβάνει και προστατευόμενη ιδιωτική έκταση, οι κοινόχρηστοι και κοινωφελείς χώροι μπορεί να είναι λιγότεροι και πολύ μειωμένοι του 50% της καθαρής υπολειπόμενης πολεοδομημένης έκτασης αντίθετα με ό,τι ήδη ισχύει για τις ΠΕΡΠΟ. Η ρήτρα 50% θα πρέπει να μην αναφέρεται στο σύνολο της έκτασης αλλά στο εντασσόμενο πολεοδομικά τμήμα.

Με το προς ψήφιση ν/σχέδιο, προκειμένου να υλοποιηθούν όσα ενέκρινε η Πολιτεία στο παρελθόν :1) να θεωρείται προυπόθεση να αποδοθεί το 50% της ιδιοκτησίας μας στο δημόσιο μέσω της Τράπεζας Γης. 2) από το υπόλοιπο 50% , βάσει του αρ.45 παρ.4 ε του κώδικα πολεοδομικής νομοθεσίας, απατείται επιπλέον εισφορά γης 50% για κοινόχρηστα.ΔΗΛ. το 75% ΤΗΣ ΙΔΙΟΚΤΗΣΊΑΣ ΔΕΣΜΕΥΕΤΑΙ. 3)υποχρέωση ειδικής χρηματικής εισφορά ίση με το 5% της αξίας της προς πολεοδόμηση έκτασης σύμφωνα με το σύστημα αντικειμενικών αξιών.
Με όλα τα ανωτέρω δεν τηρείται η απαιτούμενη ισορροπία στο δικαίωμά μας για την περιουσία μας. Δεν υπάρχει ισορροπία μεταξύ των απαιτήσεων του γενικού συμφέροντος και της ανάγκης της προστασίας των θεμελιωδών δικαιωμάτων του ατόμου, κατά την έννοια του αρ.1 του 1ου Πρόσθετου Πρωτόκόλλου της Σύμβασης του ΕΣΔΑ(περί του δικαιώματος στον σεβασμό της περιουσίας) .
Θεμιτή είναι η επιδίωξη της προστασίας των δασών!! Το Κράτος όμως δεν απαλλάσεται από την ευθύνη του να παρέχει επαρκή προστασία σε όσους έχουν την κυριότητα περιουσίας καλεί τη πίστει.

αρ.4 παρ.5 δ
Ο συντελεστής δόμησης πρέπει να είναι ρητά καθορισμένος.Στις περιπτώσεις μεγάλης εισφοράς σε γή και χρήμα ο συντελεστης 0,4 είναι απαγορευτικός.Ο προσδιορισμός του σε 0,6 θα βοηθήσει στην υλοποίηση της ΖΑΑ.

1. Επί των παρ. 1.(α)& 7, όπως φαίνεται διατηρούνται οι διατάξεις του άρθρου 24 του Ν.2508/1997, άρα δεν καταργείται πλήρως όπως αναφέρεται στην παρ. 1 του άρθρου 20 του ν/σχ. Προτείνω να διατηρηθούν εν ισχύει οι διατάξεις του άρθρου 24, και κατά συνέπεια οι παράγραφοι 3 και 4 του ΑΡΘΡΟΥ 1 του Ν.2508/1997, για μια πενταετία από εγκρίσεως του νέου υπό διαβούλευση νόμου για οικοδομικούς Συνεταιρισμούς που είτε δεν έχουν υποβάλει ακόμη τα απαιτούμενα δικαιολογητικά λόγω καθυστέρησης τους από τις αντίστοιχες Δημόσιες αρχές (Δασικές Αρχές, Αρχαιολογηκές κλπ. είτε τα είχαν υποβάλλει αλλά λόγω καθυστέρησης του ΥΠΕΚΑ παρήλθε η πενταετία που απαιτείτο μέχρι την έγκριση της Πολεοδομικής μελέτης και θα πρέπει να επαναεκδοθούν και να επαναυποβληθούν….

2. Όσον αφορά Άρθρο 4, παρ.5γ, το ποσοστό των κοινοχρήστων και κοινωφελών χώρων 50% προς τους ΟΤΑ είναι εξαιρετικά υψηλό και σε συνδυασμό με την παραχώρηση 50%, σε συνεισφορά γης προς το δημόσιο αυτό έχει ως αποτέλεσμα η ιδιοκτησία να χάνει (50% + 25%)= 75%!!!!
Προτείνω δραστική μείωση τουλάχιστον στους κοινόχρηστους με max το 30%, καθώς στους Συνεταιρισμούς μένει μόνο το 25% για οικοδόμηση!!!

3. Αναφορικά με τον ΣΔ μικρότερο του 0,6 και την ελάχιστη αρτιότητα των 500 τμ, αυτά θα πρέπει να καθορίζονται και αναλόγως της διατιθέμενης έκτασης προς πολεοδόμησης του Συνεταιρισμού, μετά τις υπερβολικές παροχές σε γη προς το Δημόσιο ως παράγραφο 2 ανωτέρω και προτείνω να εφαρμόζονται ανά περίπτωση οι όροι και οι περιορισμοί δόμησης του ΆΡΘΡΟΥ 19 του ΠΔ 93/87, όπου υπάρχει και διάκριση μεταξύ των Αστικών και των Παραθεριστικών Οικοδομικών Συνεταιρισμών που δεν αναφέρεται στον νόμο.

Άρθρο 4, παρ.5γ
Τα ποσοστά των κοινόχρηστων & κοινωφελών χώρων καθώς και το συναρτώμενο ποσοστό παραχώρησης προς το Δημόσιο θα πρέπει να μειωθούν σημαντικά προκειμένου να καταστεί δυνατή η υλοποίηση της ΖΑΑ.