Yπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας

1. Το εμβαδόν των ενοποιημένων κατά το άρθρο 10 του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (Ν.Ο.Κ.) εσωτερικών υποχρεωτικώς ακάλυπτων χώρων των οικοπέδων δεδομένου οικοδομικού τετραγώνου, συνιστά ιδιωτικό χώρο δυνητικά συλλογικά αξιοποιήσιμο (πολλαπλές χρήσεις), επιτρεπόμενης παράλληλα της υλοποίησης υπογείων ορόφων ΚΔΕΠΑΠ.
2. Με βάση το άρθρο 10 παρ. 5, 6 και 8 του ν. 4067/2012 (Ν.Ο.Κ.) (Α’ 79), επιτρέπεται με τον παρόντα νόμο η εκμετάλλευση των ενοποιημένων υποχρεωτικώς ακάλυπτων χώρων Ο.Τ., τιθέμενη στη διάθεση γενικής συνέλευσης των ιδιοκτητών δεδομένου Ο.Τ., προκειμένου να δημιουργηθούν οι απαραίτητοι ιδιωτικοί χώροι με συγκεκριμένες κοινές χρήσεις, να διασφαλισθούν ανθρώπινος πληθυσμός και πράγματα σε περίπτωση έκτακτης ανάγκης, καθώς και να ανασυγκροτηθούν δομημένες περιοχές με συμπληρωματικούς αναγκαίους χώρους και δίκτυα (παρ. 7 άρθρ. 10 Ν.Ο.Κ.).
3. Οι σχετικές εγκρίσεις θα δίδονται από την αρμόδια για τη χορήγηση της οικοδομικής άδειας υπηρεσία βάσει των διατάξεων του παρόντος νόμου και των Τ.Π. των ΚΔΕΠΑΠ, κατόπιν απόφασης της γενικής συνέλευσης των ιδιοκτητών κατά τις διατάξεις της παρ. 6 του άρθρου 10 του Ν.Ο.Κ. Η προώθηση της διαδικασίας της παρ. 7 του άρθρου 10 του Ν.Ο.Κ., θα ορίζει επίσης το εύρος των θεμάτων για τα οποία θα εξουσιοδοτείται να αποφασίζει η γενική συνέλευση των ιδιοκτητών ενός Ο.Τ., όπως και για ενδεχόμενη κύρωση της απόφασης αυτής με συμβολαιογραφική πράξη [ενδεικτικά : τα δικαιώματα κυριότητας επί της ΚΔΕΠΑΠ, τη δυνατότητα παραχώρησης σε τρίτο της υλοποίησής της με αντιπαροχή χρήσεως ή κυριότητας κατασκευής επί πλέον υπογείων χώρων (μέχρι 30% των επιτρεπόμενων ομοειδών χρήσεων με τήρηση των σχετικών υποχρεώσεων)], το συνολικό εμβαδόν του περιγράμματος κάλυψης της ΚΔΕΠΑΠ επί του οικοπέδου, την παραχώρηση μέρους τυχόν αδόμητου οικοπέδου ευρισκόμενου στο αυτό Ο.Τ. κάτωθεν του οποίου θα μπορεί να επεκταθεί η ΚΔΕΠΑΠ με προσωρινή δίοδο προσπέλασης οχημάτων Ι.Χ. προς την ΚΔΕΠΑΠ του Ο.Τ., έως ότου αυτή καταστεί μόνιμη με την ανέγερση κτιριακής κατασκευής, μετά από σύμφωνη γνώμη του/των ιδιοκτήτη/ων και τις υποχρεώσεις που απορρέουν για τον/τους ίδιο/ους και τους χρήστες αναφορικά με τη συντήρηση των χώρων και εγκαταστάσεων της ΚΔΕΠΑΠ, καθώς και του τμήματος της διαμορφωμένης με πράσινο οροφής της.
4. Η απόφαση «πρόθεσης» των ιδιοκτητών του Ο.Τ. συνοδευμένη από προκαταρκτική μελέτη που αναφέρεται στις προϋποθέσεις, εκπονείται με εντολή τους από εξουσιοδοτημένο προς τούτο ιδιωτικό φορέα μελέτης ή/και κατασκευής και υποβάλλεται σε πρώτο στάδιο στο Αυτοδιοικητικό Όργανο Εποπτείας και Ελέγχου (Α.Ο.Ε.Ε.) της οικείας Περιφέρειας προς θεώρηση με την υποχρέωση σε δεύτερο στάδιο, μετά την έκδοση της σχετικής Κ.Υ.Α. (παρ. 6 άρθρ. 10 του Ν.Ο.Κ.), υποβολής από τους ενδιαφερόμενους προς την αρμόδια πολεοδομική αρχή πλήρους κτιριοδομικής μελέτης της ΚΔΕΠΑΠ προς έκδοση της σχετικής οικοδομικής άδειας.
5. Οι αναγκαίες προϋποθέσεις για την υποβολή της απόφασης «πρόθεσης» (πρώτο στάδιο) της γενικής συνέλευσης των ιδιοκτητών του Ο.Τ. είναι :
α. Απαραίτητος συνολικά υλοποιημένος Σ.Δ. του Ο.Τ. τουλάχιστον 80%.
β. Το μέγιστο ποσοστό εμβαδού των ενοποιημένων εσωτερικών υποχρεωτικώς ακάλυπτων χώρων των οικοπέδων του Ο.Τ. προς εκμετάλλευση, καθορίζεται σε 2/3 επί του συνολικού εμβαδού αυτών.
γ. Το περίγραμμα της ενοποιημένης επιφάνειας των εσωτερικών υποχρεωτικώς ακάλυπτων χώρων των οικοπέδων του Ο.Τ. πρέπει να συνέχεται κατά το δυνατόν με τα περιγράμματα των καλύψεων ή με τμήματα αυτών, ώστε να συνιστά επιφάνεια ικανή για την κατασκευή υπόγειων ορόφων συνεκμεταλλεύσιμων με τους ήδη ενδεχομένως υπάρχοντες στα κτίρια και αξιοποιήσιμους συνολικά.
δ. Απαραίτητη διασφάλιση διόδων προσπέλασης Ι.Χ. οχημάτων προς τους υπόγειους ορόφους των ενοποιημένων ακάλυπτων χώρων, σύμφωνα με την παρ. 8 του παρόντος άρθρου, με συμβολαιογραφική δέσμευση των ιδιοκτητών των επιλεγέντων χώρων προσπέλασης (δίοδοι).
ε. Η χωρητικότητα των ενοποιημένων υπόγειων ορόφων πρέπει να είναι μεγαλύτερη ή ίση του (Θ) ανταποκρινόμενη στις ανάγκες των ενοίκων των υφιστάμενων ή δυνητικά υλοποιήσιμων κτιριακών κατασκευών (θεωρητικά υλοποιούμενος Σ.Δ. 100% για το σύνολο του Ο.Τ.), καθώς και για την επάρκεια απαραίτητου χώρου για το σύνολο των υποδομών που θα εγκατασταθούν σύμφωνα με τις παρ. 7, 7α, 7β, 7γ, 7δ του άρθρου 10 του ν. 4067/2010 (Ν.Ο.Κ.) (Α’ 79), που αναφέρονται σε προγράμματα ανασυγκρότησης και ανάπτυξης αστικών περιοχών και Ο.Τ. μέσω της ενοποίησης των υποχρεωτικώς ακάλυπτων χώρων και με βάση τις διαδικασίες και τεχνικές προδιαγραφές υλοποίησης των ΚΔΕΠΑΠ.
6. Ως συμβατές επιτρεπόμενες πολλαπλές χρήσεις, που είναι δυνατόν να ρυθμίζονται με την έκδοση σχετικής Κ.Υ.Α. στην παρ. 2 του άρθρου 28 του παρόντος νόμου, θεωρούνται οι περιγραφόμενες στην παρ. 2γ του άρθρου 2 του παρόντος νόμου, εξαιρουμένων των Η/Μ, υδραυλικών και ενεργειακών εγκαταστάσεων που κρίνονται ως υποχρεωτικές, εφόσον οι αντίστοιχες ανάγκες των κτιριακών κατασκευών του Ο.Τ. στο σύνολό τους ή μερικώς δεν καλύπτονται. Οι ούτως συμβατές επιτρεπόμενες χρήσεις, εξυπηρετούνται από λυόμενα και ευκόλως μεταφερόμενα κατασκευαστικά ή κινητά στοιχεία, ενώ επιτρέπεται να συνυπάρχουν μέχρι δύο μόνο εξ αυτών, καταλαμβάνουσες αντίστοιχους χώρους.
7. Η οροφή του 1ου υπόγειου ορόφου σε κανένα σημείο δεν μπορεί να υπερβαίνει το 1,40 μ. από την οριστική στάθμη του εδάφους, εκ των οποίων 0,40 μ. αφορούν υποχρεωτικά διαμόρφωση (φυτεύσεις σε φερτό χώμα).
Σε περίπτωση σημαντικής ανισοστάθμιας των ενοποιημένων υποχρεωτικώς ακάλυπτων χώρων των οικοπέδων του Ο.Τ. εφαρμόζεται το τελευταίο εδάφιο της παρ. 4 του άρθρου 15 του ν. 4067/2012 (Α’ 79).
8. Επιτρέπεται η μετατροπή υπογείων, ημιυπογείων, pilotis, ή τμημάτων αυτών, καθώς και προσωρινή επιφανειακή χρήση αδόμητων οικοπέδων για τη διασφάλιση διόδου προσπέλασης (κατά προτίμηση 2 διακριτών) Ι.Χ. οχημάτων από και προς το εξωτερικό του Ο.Τ. οδικό δίκτυο και τους εσωτερικούς υπογείους ορόφους κάτωθεν της ενοποιημένης επιφάνειας των ακάλυπτων χώρων για τη λειτουργία χρήσης σταθμού Ι.Χ. οχημάτων των κατοίκων του Ο.Τ., εφόσον τούτο απαιτηθεί. Στην περίπτωση αυτή αντιπαρέχονται στον ιδιοκτήτη ή για κοινή χρήση των ιδιοκτητών της κτιριακής κατασκευής μέσω της οποίας εξασφαλίζονται δίοδοι πρόσβασης, θέσεις στάθμευσης ο αριθμός των οποίων αποτελεί αντικείμενο διαπραγμάτευσης μεταξύ του/των ιδιοκτήτη/ών και του αναδόχου του έργου.
9. Ο σχεδιασμός της προσβασιμότητας των κατοίκων του Ο.Τ. σε όλους τους χώρους και τις εγκαταστάσεις των υπόγειων ορόφων, πρέπει να προσαρμόζεται στις ανάγκες των ατόμων με προβληματική κινητικότητα (ΑμεΑ, υπερήλικες, ασθενείς, μητέρες με βρέφη και μικρά παιδιά), εξασφαλίζοντας ράμπες πρόσβασης, σύμφωνα με τις προδιαγραφές της ισχύουσας νομοθεσίας και σύμφωνα με την παρ. 3γ του άρθρου 17 του ν. 4067/2012 (Α’ 79). Επί της ενοποιημένης επιφάνειας των ακάλυπτων χώρων επιτρέπεται η κατασκευή κτίσματος διαστάσεων 4,00 Χ 5,00 μ. και καθαρού ύψους μέχρι 2,20 μ. για την υλοποίηση εξωτερικής εισόδου – εξόδου των κατοίκων του Ο.Τ. στους υπόγειους ορόφους, ενώ αντίστοιχες εσωτερικές είσοδοι – έξοδοι εξασφαλίζονται εντός των κτιριακών κατασκευών. Οι εξωτερικές κλίμακες κινδύνου υποκαθιστούν σχετικές ανεπάρκειες που εντοπίζονται, ως προς την άμεση προσβασιμότητα στην ΚΔΕΠΑΠ.
Επιπλέον προβλέπονται έξοδοι κινδύνου τύπου καταπακτής ή άλλου σε επιλεγμένα ασφαλή σημεία επί κοινόχρηστων χώρων ενδεχομένως και εκτός του Ο.Τ., για την εξυπηρέτηση των ενοίκων αυτού σε περίπτωση που αυτό απαιτηθεί.
10. Οι εξωτερικές κλίμακες κινδύνου των κτιρίων του Ο.Τ. είναι δυνατόν να προβλέπονται στην εσωτερική πλευρά αυτών και επί της ενοποιημένης επιφάνειας των υποχρεωτικώς ακάλυπτων χώρων των οικοπέδων του συγκεκριμένου Ο.Τ.
11. Κατά τα λοιπά ισχύουν οι διατάξεις των παρ. 3α και 3β του άρθρου 17 του ν. 4067/2012 (Α’ 79).