ΚΕΦΑΛΑΙΟ Γ΄ ΑΝΤΙΜΕΤΩΠΙΣΗ ΑΥΘΑΙΡΕΤΗΣ ΔΟΜΗΣΗΣ ΥΠΟΚΕΦΑΛΑΙΟ Α: ΜΕΤΡΑ ΠΡΟΛΗΨΗΣ ΑΥΘΑΙΡΕΤΗΣ ΔΟΜΗΣΗΣ – Άρθρο 60 Ορισμοί

Άρθρο 60 παρ.1: Ο ορισμός των αυθαίρετων κατασκευών δίνεται πανομοιότυπα με το άρθρο 4 παρ.5 του Ν.4067/12 και όχι με το άρθρο 2 αυτού.

Άρθρο 60 παρ.1. i & ii : Είναι θετική η θεσμοθέτηση των αποδεκτών αποκλίσεων στα κτίρια και στα οικόπεδα – γήπεδα, χωρίς να αποτελούν αυθαίρετα, αλλά έρχεται σε αντίθεση με το άρθρο 51 παρ.9 του Ν/Σ

Πολύ θετική η θέσπιση ανοχων μεταξύ κατασκευής και μελέτης.
Θα πρέπει να προστεθεί όμως και το ύψος.

Δυνατότητα ένταξη στο νόμο των αυθαίρετων οποτεδήποτε. Τι πάει να πει εντός συγκεκριμένου χρονικού διαστήματος . Πιστεύεται εσείς ότι θα τρέξει ο κόσμος να δηλώσει τα αυθαίρετα του? Και τι θα γίνει όταν περάσει ο χρόνος που ορίζει ο νόμος για να το δηλώσεις και θέλει ο άλλος ας πούμε να κάνει μεταβίβαση? Μαθηματικά βέβαιο ότι θα βγάλετε έναν άλλο νόμο. Γιατί δεν το κάνετε από τώρα να τελειώνουμε ? Μέσα σε πέντε χρόνια έχετε αλλάξει τόσους νόμους για τα αυθαίρετα. Μειώστε πραγματικά τα πρόστιμα για να έλθει ο κόσμος να τα δηλώσει. Απλοποιείστε τα πράγματα .

ΠΡΩΤΗ ΟΥΣΙΑΣΤΙΚΗ ΓΕΝΙΚΗ ΠΑΡΑΤΗΡΗΣΗ ΕΙΝΑΙ ΟΤΙ ΑΛΛΑΖΕΙ ΑΔΙΚΑΙΟΛΟΓΗΤΑ Η ΔΟΜΗ ΤΩΝ ΑΡΘΡΩΝ ΚΑΙ Η ΑΡΙΘΜΗΣΗ ΤΟΥΣ ΣΕ ΣΧΕΣΗ ΜΕ ΤΟΥΣ 2 ΠΡΟΗΓΟΥΜΕΝΟΥΣ ΝΟΜΟΥΣ 4014/11 ΚΑΙ 4178/13.ΑΦΟΥ ΠΡΟΚΕΙΤΑΙ ΓΙΑ ΔΙΑΦΟΡΕΤΙΚΑ ΚΕΦΑΛΑΙΑ ΘΑ ΠΡΕΠΕΙ ΣΕ ΚΑΘΕ ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΤΑ ΑΡΘΡΑ ΝΑ ΑΡΙΘΜΟΥΝΤΑΙ ΑΠΟ ΤΟ 1 ΚΑΙ Η ΔΟΜΗ ΤΟΥΣ ΝΑ ΕΙΝΑΙ ΙΔΙΑ ΜΕ ΤΟΥΣ ΠΡΟΗΓΟΥΜΕΝΟΥΣ. ΑΛΛΙΩΣ ΔΗΜΙΟΥΡΓΕΙΤΑΙ ΧΩΡΙΣ ΛΟΓΟ ΣΥΓΧΗΣΗ .ΑΥΤΗ Η ΓΕΝΙΚΗ ΠΑΡΑΤΗΡΗΣΗ ΝΟΜΙΖΩ ΟΤΙ ΑΠΟΤΕΛΕΙ ΒΑΣΙΚΗ ΠΑΡΑΤΗΡΗΣΗ .ΕΠΟΝΤΑΙ ΠΑΡΑΤΗΡΗΣΕΙΣ ΚΑΤ΄ΑΡΘΡΟ ΚΑΙ ΣΕ ΣΧΕΣΗ ΠΑΝΤΑ ΜΕ ΤΟΥΣ ΙΣΧΥΟΝΤΕΣ ΚΑΙ ΕΦΑΡΜΟΣΘΕΝΤΕΣ ΑΠΟ ΤΟ ΤΕΛΟΣ ΤΟΥ 2011 ΝΟΜΟΥΣ ΚΑΙ ΚΥΡΙΩΣ ΤΟΝ Ν. 4178/13 ΟΙ ΔΙΑΤΑΞΕΙΣ ΤΟΥ ΟΠΟΙΟΥ ΚΡΙΘΗΚΑΝ ΘΕΤΙΚΑ ΑΠΟ ΤΟ ΣΤΕ.

Tο άρθρο αυτό είναι περιττό γιατί οι ορισμοί έχουν ήδη δοθεί σε άλλα άρθρα του ίδιου νόμου ή στον ν.4067/12.Γενικά η αλλαγή της δομης του νόμου σε σχέση και με τους δύο προηγουμενους δημιουργεί αναιτιολογητη σύγχυση .

Στο Κεφάλαιο Γ’ Αρθρο 60 και στην υποπερίπτωση 1γ) με βάση άδεια που ανακλήθηκε ή ακυρώθηκε θέλω να σχολιάσω τα εξής:

Εχουν ανακληθεί άδειες σε οικισμούς λόγω του μη σαφούς προσδιορισμού των ορίων των οικισμών, ιδιαιτέρως δε στους οικισμούς που τα όρια τους προσδιορίσθηκαν με τις διατάξεις του απο 24-4-88 Π. Δ/τος (Φ.Ε.Κ. 181-Δ’/
3-5-85),-και επειδή η σύνταξη αυτών των ορίων των οικισμών εγινε εσπευσμένα και είναι κυρίως φωτογραμμετρική-, συμβαίνει το ακόλουθο: όπου τα όρια του οικισμού δεν αποτελούν ενα φυσικό όριο (ρέμμα, οδός, ποταμάκι, κ.λ.π.)να υπάρχουν απόκλισεις ορίων και να μην μπορεί να εξαχθούν ασφαλή συμπεράσματα για τον μονοσήμαντο καθορισμό των ορίων του οικισμού.
Στήν δε Νομολογία δεν αναφέρεται πουθένα σε αυτές τις περιπτώσεις καθορισμού των ορίων των οικισμών, τι πραγματικά κατισχύει. Κατισχύουν οι επίγειες μετρήσεις με τοπογραφικά όργανα ή οι γραφικές μέθοδοι με τα γεωμετρικά τους στοιχεία και που στην πράξη έχουν μεγάλες αποκλίσεις.

Ενω στα ρυμοτομούμενα ακίνητα, οι επίγειες μετρήσεις με τοπογραφικά όργανα μονοσήμαντα καθορίζουν κάθε όριο, αυτο δεν συμβαίνει στο προσδιορισμό των ορίων αυτών των οικισμών διότι δεν υπάρχει αντίστοιχη διάταξη. Θεωρώ οτι επιβάλλεται να συμπεριληφθει μια διάταξη/αρθρο στον Νόμο, που να προσδιορίζει τι κατισχύει και στούς οικισμούς που τα όρια τους προσδιορίσθηκαν με τις διατάξεις του απο 24-4-88 Π. Δ/τος (Φ.Ε.Κ. 181′-Δ’/3-5-85). Δεν μπορεί να εμφανίζονται διφορούμενα ορια και γραμμές ορίων οικισμών και οι εκάστοτε τοπικές Πολεοδομίες να ερμηνεύουν κατά βούληση την μέθοδο προσδιορισμού της γραμμής του όριου ενος οικισμού (π.χ. στον ίδιο Νομό, η τοπική Πολεοδομία στον ενα οικισμό να επιλέγει την γραφική μέθοδο και σε αλλον οικισμό να επιλέγει τα τοπογραφικά όργανα).
Αυτή η ασάφεια (τοπογραφικά οργανα ή γραφική μέθοδος) καθίσταται πλέον πολύ επικίνδυνη και χρήζει άμεσης επίλυσης και ιδιαίτερα μετά την μετατόποιηση όλων των πολεοδομικών ευθύνων στους ιδιώτες μηχανικούς.

Ας υπάρξει μία διάταξη που τουλάχιστον να αναφέρει ότι στο προσδιορισμό των ορίων των οικισμών μεταξύ επίγειας μέτρησης με τοπογραφικά όργανα ή της γραφικής γεωμετρικής μεθόδου, θα κατισχύει π.χ. σε κάθε οικισμό η μέθοδος εκείνη προσδιορισμού των ορίων που αποδίδει το μεγαλύτερο όριο/εμβαδόν του οικισμου. Η εναλλακτικά, ότι στο προσδιορισμού των ορίων ενός οικισμού, θα ισχύουν αποκλειστικά και μόνο οι επίγειες μετρήσεις με χρήση τοπογραφικών οργάνων, που είναι σαφώς πολύ πιο ακριβείς στον προσδιορισμό των ορίων ενός οικισμού απο τη γραφική μέθοδο και τις απεικονήσεις σε κλίμακες 1:5.000, οπού τα λάθη απο τις υποδιαστολές του χάρακα….. επί γης κάνουν αρκετά μέτρα. .

Μετά τιμής
Χαράλαμπος Κουμούσης
Πολ. Μηχανικός

Ενα γενικώτερο σχόλιο είναι οτι θα πρέπει να υπάρξει και μία «γενναία» ρύθμιση, αντίστοιχη με αυτή των αυθαιρέτων και για τα δασικά ακίνητα.
Ετσι και αλλοιώς στην πράξη βλέπουμε ότι αυτοί που προστατεύουν τα δάση είναι πρώτον αυτοί που εκτισαν μέσα σε δάσος. Οι εκόνες απο το πρόσφατο παρελθόν στην Ηλεία και σε όλη την επικράτεια με ανθρώπους με λάστιχα που προσπαθούσαν να σώσουν τα σπίτια τους και τα δάση είναι αμέτρητες.
Ο τελευταίος δασικός νόμος με τις πυκνότητες δόμησης δεν λύνει το πρόβλημα, ισως μόνον κάποιες περιπτώσεις δασικών οικισμών ή συνεταιρισμών….αλλά δεν αντιμετωπίζει την μεμονωμένη δασική αυθαιρεσία. Εδώ χρειάζονται λύσεις!!!
Οτι κακκό εχει γινει έχει συντελεσθεί, δεν υπαρχει κανένα κέρδος κρατόντας αυτούς τους ανθρώπους «ομηρους» σε δικαστήρια και πρόστιμα δυσθεώρητα πρόστιμα ανέγερσης και διατήρησης, που δεν πρόκειται να πληρωθούν ποτέ!!!
Καλύτερα τακτοποίηση του……και αυστηρός ελεγχος και πρόληψη για το μέλλον.

Με το Ν.4178/2013 και το άρθρο 4, ορίζεται αποδεκτή απόκλιση στο εμβαδό τοπογραφικού που έχει συνταχθεί μέχρι 08-08-2013 και νέου τοπογραφικού ±5 % για τα εντός σχεδίου και ±10 % για τα εκτός. Οι αποκλίσεις αυτές αφορούν τοπογραφικό διάγραμμα που συντάσσεται για την βεβαίωση του άρθρου 3 του Ν.4178/13 .
Με το παρόν σχέδιο νόμου και το άρθρο 60 § ii α και ii β δίνεται η δυνατότητα να «μεγαλώσουν» τα οικόπεδα-γήπεδα άλλο ένα ± 5% ή ± 10% από 08-08-2013 μέχρι την ημερομηνία έκδοσης του νέου νόμου.
Ένα οικόπεδο με εμβαδό 300 τ.μ. που μετρήθηκε την 01-08-2013, μπορεί με μια νέα μέτρηση στις 10-08-2013 να γίνει 315 τ.μ. και με μια νέα μέτρηση μετά την ψήφιση του νόμου να γίνει 330.75 τ.μ. , δηλαδή σε 3-4 χρόνια «μεγάλωσε» 30,75 τ.μ. !!!!
Τόσο η ακρίβεια των μαθηματικών τύπων υπολογισμού εμβαδού πολυγώνου, όσο και οι σταθερές ακριβείας των τοπογραφικών οργάνων δεν δικαιολογούν αυτή την διαφορά στο εμβαδό.

ΔΙΑΒΑΖΟΝΤΑΣ ΚΑΙ ΜΕΛΕΤΩΝΤΑΣ ΤΟ ΣΧΕΔΙΟ ΝΟΜΟΥ ΕΠΑΝΕΡΧΟΜΑΙ ΣΤΙΣ ΠΡΟΗΓΟΥΜΕΝΕΣ ΠΑΡΑΤΗΡΗΣΕΙΣ ΜΟΥ ΣΧΕΤΙΚΑ ΜΕ ΤΗΝ ΔΟΜΗ ΤΟΥ . ΥΠΑΡΧΟΥΝ 1)ΤΑ ΑΥΘΑΙΡΕΤΑ ΤΩΝ ΟΠΟΙΩΝ Ο ΦΕΡΩΝ ΟΡΓΑΝΙΣΜΟΣ ( ΑΥΤΟ ΟΡΙΖΑΝ ΟΙ ΠΡΟΗΓΟΥΜΕΝΟΙ ΝΟΜΟΙ ΚΑΙ ΑΥΤΟ ΕΙΝΑΙ ΟΡΘΟ ΝΑ ΣΥΝΕΧΙΣΤΕΙ) ΟΛΟΚΛΗΡΩΘΗΚΕ ΠΡΟ 28-7-11 ΚΑΙ ΤΑ ΟΠΟΙΑ ΔΥΝΑΝΤΑΙ ΝΑ ΥΠΑΧΘΟΥΝ ΣΤΙΣ ΔΙΑΤΑΞΕΙΣ ΤΟΥ ΝΕΟΥ ΝΟΜΟΥ Ή ΕΧΟΥΝ ΥΠΑΧΘΕΙ ΣΤΟΥΣ ΠΡΟΗΓΟΥΜΕΝΟΥΣ .2)ΤΑ ΝΕΑ ΑΥΘΑΙΡΕΤΑ ΠΟΥ ΚΑΤΑΣΚΕΥΑΖΟΝΤΑΙ ΜΕΤΑ ΤΗΝ 28-7-11. ΔΗΛΑΔΗ ΔΥΟ ΒΑΣΙΚΑ ΥΠΟΚΕΦΑΛΑΙΑ. ΣΤΟ ΚΑΘΕ ΥΠΟΚΕΦΑΛΑΙΟ ΠΡΕΠΕΙ ΝΑ ΥΠΑΡΧΟΥΝ ΤΑ ΑΡΘΡΑ ΠΟΥ ΔΙΕΠΟΥΝ ΤΙΣ ΔΥΟ ΒΑΣΙΚΕΣ ΑΥΤΕΣ ΚΑΤΗΓΟΡΙΕΣ.ΕΔΩ ΠΑΡΑΤΗΡΗΣΑ ΟΤΙ ΜΠΕΡΔΕΥΟΝΤΑΙ ΤΑ ΑΡΘΡΑ ΜΕ ΑΠΟΤΕΛΕΣΜΑ ΝΑ ΓΙΝΕΤΑΙ ΕΝΑ ΑΔΙΚΑΙΟΛΟΓΗΤΟ ΜΠΡΟΣ ΠΙΣΩ ΚΑΙ ΤΕΛΙΚΟ ΑΠΟΤΕΛΕΣΜΑ ΣΥΓΧΗΣΗ ΚΑΙ ΑΔΥΝΑΜΙΑ ΚΑΤΑΝΟΗΣΗΣ ΤΟΥ ΟΥΣΙΑΣΤΙΚΟΥ ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΟΥ ΤΩΝ ΔΙΑΤΑΞΕΩΝ. ΥΠΑΡΧΟΥΝ ΣΕ ΞΕΧΩΡΙΣΤΑ ΑΡΘΡΑ ΟΡΙΣΜΟΙ Η΄ΡΥΘΜΙΣΕΙΣ ΠΟΥ ΠΡΟΒΛΕΠΟΝΤΑΙ ΣΕ ΑΛΛΑ ΑΡΘΡΑ Η΄ΔΙΑΦΟΡΕΣ ΕΙΔΙΚΕΣ ΚΑΤΗΓΟΡΙΕΣ ΑΥΘΑΙΡΕΤΩΝ ΣΕ ΞΕΧΩΡΙΣΤΑ ΑΡΘΡΑ Η΄ ΑΝΤΙΚΡΟΥΟΜΕΝΕΣ ΡΥΘΜΙΣΕΙΣ ΓΙΑ ΤΟ ΙΔΙΟ ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΟ . Η ΔΟΜΗ ,Ο ΤΡΟΠΟΣ ΓΡΑΦΗΣ ΚΑΙ Η ΣΑΦΗΝΕΙΑ ΤΩΝ ΔΙΑΤΑΞΕΩΝ ΒΟΗΘΑ ΣΤΗΝ ΠΛΗΡΕΣΤΕΡΗ ΚΑΤΑΝΟΗΣΗ ΤΟΥΣ ΚΑΙ ΒΟΗΘΑ ΣΤΟ ΝΑ ΜΗΝ ΧΡΕΙΑΖΟΝΤΑΙ ΠΛΗΘΟΣ ΕΓΚΥΚΛΙΩΝ ΚΑΙ ΕΡΜΗΝΕΙΩΝ Η΄ «ΠΑΡΕΡΜΗΝΕΙΩΝ». ΕΧΟΝΤΑΣ ΤΗΝ ΕΜΠΕΙΡΙΑ ΤΩΝ ΔΥΟ ΠΡΟΗΓΟΥΜΕΝΩΝ ΝΟΜΩΝ ΚΑΙ ΕΠΕΙΔΗ ΘΕΩΡΩ ΟΤΙ ΚΑΙ ΑΥΤΟΣ ΑΠΟΤΕΛΕΙ ΣΥΝΕΧΕΙΑ ΤΟΥΣ,Η ΔΙΑΦΟΡΟΠΟΙΗΣΗ ΔΕ ΑΦΟΡΑ ΤΑ ΠΡΟΣΤΙΜΑ ΚΑΙ ΤΗΝ ΑΠΟΠΛΗΡΩΜΗ ΤΟΥΣ (ΔΕΝ ΑΝΑΦΕΡΟΜΑΙ ΣΤΗΝ ΑΝΤΙΜΕΤΩΠΙΣΗ ΤΩΝ ΑΥΘΑΙΡΕΤΩΝ ΜΕΤΑ ΤΗΝ 28-7-11 ΑΛΛΑ ΠΡΙΝ)ΟΙ ΔΙΑΤΑΞΕΙΣ ΤΟΥ ΝΟΜΟΥ 4178/13, ΟΠΩΣ ΙΣΧΥΣΑΝ, ΩΣ ΠΡΟΣ ΤΗΝ ΔΥΝΑΤΟΤΗΤΑ ΕΝΤΑΞΗΣ ΠΡΕΠΕΙ ΝΑ ΣΥΜΠΕΡΙΛΗΦΘΟΥΝ ΣΤΟΝ ΝΕΟ ΝΟΜΟ.

Καλό θα ήταν να προβλεφθεί ότι για τις αποκλίσεις εντός των ανεκτών ορίων εκτός της μη υποχρέωσης διόρθωσης – τροποποίησης των τίτλων κτήσης δεν θα απαιτείται και η υποβολή δήλωσης για την καταβολή οποιουδήποτε φόρου (ΦΜΑ, γονικής, κληρονομιάς κλπ) για την εν λόγω διαφορά.

Η υποπαράγραφος β της παραγράφου 1 του άρθρου 64 πρέπει να απαλειφτεί γιατί θα οδηγήσει σε πολλές περιπτώσεις στην αδυναμία υπογραφής συμβολαιογραφικής πράξης αποδοχής κληρονομιάς και μεταγραφής της με αποτέλεσμα να μην είναι δυνατή η επιβολή οποιουδήποτε βάρους επί του ακινήτου σε βάρος του κληρονόμου (κατάσχεση ακόμα και από το Ελληνικό Δημόσιο κλπ).

Επίσης θα πρέπει να απαλειφτεί η υποπαράγραφος δ της παραγράφου 1 του άρθρου 64 γιατί ο υπερθεματιστής δεν είναι δυνατόν να γνωρίζει εάν υπάρχουν αυθαίρετες κατασκευές ή αλλαγές χρήσεις σε ένα ακίνητο το οποίο δεν του ανήκει ούτε είναι δυνατόν να του ζητείται να καταβάλει πρόστιμα και αμοιβές μηχανικών πριν την μεταγραφή της περίληψης κατακυρωτικής έκθεσης. Επίσης για να μπορέσει να ανατεθεί σε μηχανικό ο έλεγχος του ακινήτου θα πρέπει ο υπερθεματιστής να έχει την κατοχή του ακινήτου πριν τη μεταγραφή της περίληψης (νομικά αδύνατο απ’ όσο ξέρω).
Στην περίπτωση που παραμείνει η παράγραφος θα αποθαρρύνει την εκδήλωση ενδιαφέροντος για τον πλειστηριασμό.

Η δεύτερη παράγραφος 2 (υπάρχει δύο φορές η αρίθμηση 2) του άρθρου 64 θα πρέπει να τροποποιηθεί ώστε να περιλαμβάνει οικοδομές των οποίων η οικοδομική άδεια έχει εκδοθεί μετά την ισχύ του Ν.4030/2011. Είναι πρακτικά αδύνατο σε πολλές περιπτώσεις να βρεθούν τα σχέδια της οικοδομικής άδειας γιατί αυτά έχουν καταστραφεί ή χαθεί και το κόστος για την ανασύσταση της οικοδομικής άδειας είναι εξαιρετικά υψηλό. Η διάταξη της παραγράφου 2 του άρθρου 3 του Ν.4178/2013 ήταν ικανοποιητική.
Ακόμα καλύτερα θα ήταν να προβλέπεται ότι η σύσταση γίνεται με σχεδιαγράμματα μηχανικού στα οποία απεικονίζονται και τυχούσες αυθαίρετες κατασκευές ή χρήσεις που έχουν υπαχθεί σε κάποια από τις διατάξεις των νόμων τα οποία σχεδιαγράμματα να θεωρούνται από την Υ.ΔΟΜ προκειμένου να χρησιμοποιηθούν από τη Συμβολαιογράφο.

Η δήλωση θα αφορά αποκελιστικά μια μόνο οριζόντια ιδιοκτησία η θα μπορεί να γίνει σε περισσοτερες ιδιοκτησίες με διαφορετικούς ιδιοκτήτες όπως γίνεται στο 4178/1.

1. Πρέπει να καταργηθεί ο χρονικός περιορισμός που τίθεται των δύο ετών της υποβολής της δήλωσης. Αφού ανέβουν οι αεροφωτογραφίες της 28-7-2011 (υπάρχουν άραγε?) και λειτουργήσει και το παρατηρητήριο, το βάρος της απόδειξης της κατασκευής το αναλαμβάνει ο αυθαιρετούχος. Επομένως να μπορεί ο αυθαιρετούχος να υποβάλλει οποτεδήποτε την δήλωση, είτε είναι παντελώς αυθαίρετο και δεν μπορεί να νομιμοποιηθεί είτε μπορεί να νομιμοποιηθεί.
2. Να απλοποιηθούν οι έλεγχοι στις υπερβάσεις που έχουν τα κτίρια με οικοδομική άδεια. Να αποτυπώνεται η υφιστάμενη κατάσταση και να συγκρίνεται μόνο η κάλυψη και ο όγκος σε σχέση με την οικοδομική άδεια. Συγκριτικά απαιτείται πολύ μεγαλύτερος όγκος εργασίας στα κτίρια με οικοδομική άδεια και υπερβάσεις σε σχέση με τα παντελώς αυθαίρετα, χωρίς κάποιο πρακτικό αποτέλεσμα, αλλά μόνο γραφειοκρατικό.
3. Η πληροφορία των στοιχείων δόμησης, της θέσης των αυθαιρέτων, και του πληθυσμού, να διανέμεται σε κάθε δήμο μέσα από το σύστημα του ΤΕΕ. Το πρακτικό αποτέλεσμα θα είναι να γνωρίζει ο κάθε δήμος την πύκνωση των αυθαιρέτων κτισμάτων και χρήσεων σε κάθε περιοχή του, ώστε να μπορεί να εκτιμά τις πραγματικές ανάγκες σε υποδομές, (π.χ. δίκτυα ύδρευσης, αποχέτευσης, χωροθέτησης κάδων απορριμμάτων – ανακυκλώσιμων, αναγκών σε προσωπικό, κ.λ.π.).

Επιγραμματικά: Απλοποίηση της διαδικασίας, μικρά πρόστιμα και νόμος που να ισχύει συνεχώς, να ενταχθεί ο καθένας όποτε θέλει και μπορεί οικονομικά. Σαφώς και η σημαντική περαιτέρω μείωση του προστίμου σε αρχικά στάδια είναι δελεαστική για κάποιον που μπορεί οικονομικά. Από την άλλη για τους μικρούς, άνεργους, βεβιασμένους! πολλαπλούς κληρονόμους και λογής λογής άλλους εν ζωή, που δεν έχουν την οικονομική δυνατότητα ή είναι πολλοί σε ένα ακίνητο ή…, θα πρέπει να υπάρχει η μελλοντική δυνατότητα ρύθμισης δεσμεύοντάς τους ίσως να ρυθμιστεί π.χ. σε ενδεχόμενη πώληση. Διαφορετικά εδώ θάμαστε να ξαναδιβουλευόμαστε στο μέλλον και για επόμενο νόμο.

Κα Λεμπέση, στο πολύ εύστοχο σχόλιό σας, προφανώς εννοείτε «και όχι με το άρθρο 23 αυτού».

Παράγραφο 1 ι : Να αναφερθεί ρητά ότι εξαιρούνται οι υπερβάσεις στις περιμετρικές διαστάσεις κάθε κτιρίου, στο οποίο έχει τοποθετηθεί εξωτερικά θερομόνωση (ΘΕΡΜΟΠΡΟΣΟΨΗ)!

Έλεος πια!! Στρωθείτε να δουλέψετε και μην φορτώνετε άλλο την πολεοδομική νομοθεσία με νέα λάθη. Λέτε στο άρθρο αυτό: «1. Αυθαίρετη είναι κάθε κατασκευή κατά την έννοια του άρθρου 2 του Ν.4067/2012», αλλά το άρθρο 2 του Ν. 4067/2012 δεν αναφέρεται σε αυθαίρετες κατασκευές. Στις αυθαίρετες κατασκευές αναφέρεται η παρ. 5 του άρθρου 4 του Ν. 4067/2012!! Δεν είναι το μοναδικό λάθος σας. Στην παρ. 2.iv του άρθρου 83 για παράδειγμα (copy/paste της παρ. 2.iv του άρθρου άρθρου 11 του ν. 4178/2013) λέτε «vi) η ημερομηνία ολοκλήρωσης της αυθαίρετης κατασκευής ή εγκατάστασης της αυθαίρετης χρήσης σε αυτό κατά το άρθρο 8» και στην παρ. 2.viii λέτε «viii) δήλωση ότι η αυθαίρετη κατασκευή ή αυθαίρετη χρήση δεν εμπίπτει σε καμία από τις περιπτώσεις του άρθρου 2 του παρόντος.», αλλά τα άρθρα 8 και 2 του παρόντος αφορούν άλλα θέματα. Προφανώς ξεχάσατε να διορθώσετε μετά το copy/paste τους αριθμούς των άρθρων 8 και 2 που αναφέρουν τα άρθρα του 4178!! Η προχειρότητα και η τσαπατσουλιά σας κύριοι του ΥΠΕΝ συναγωνίζεται αυτήν των προκατόχων σας στο ΥΠΑΠΕΝ και αυτήν των προκατόχων σας στο ΥΠΕΚΑ. Έχετε γεμίσει την πολεοδομική νομοθεσία με διατάξεις γεμάτες λάθη, αντιφάσεις και ασάφειες. Η κ. Λεμπέση στο σχόλιό της έχει την ηρεμία να σας τα λέει πιο διακριτικά και ευγενικά, γιατί τα βλέπει από την θεωρητική πλευρά ως «απόμαχος». Αλλά εμείς οι «μάχιμοι» που καλούμαστε να εφαρμόσουμε τα κείμενά σας που ονομάζετε αυτάρεσκα «νόμους» δεν σας αντέχουμε πια! Με τέτοιους νόμους δεν μπορούμε να δουλέψουμε ούτε παραγωγικά, ούτε έντιμα ούτε και με ασφάλεια. Και αν θέλετε να καταλάβετε το δράμα που ζούμε είτε ως μηχανικοί, ελεύθεροι επαγγελματίες και υπάλληλοι, είτε ως πολίτες, και τι πρέπει να κάνετε αν πραγματικά θέλετε να διορθώσετε την κατάσταση, διαβάστε αυτά που έχω δημοσιεύσει στο link ^[1] της ιστοσελίδας ^[2] που τα φιλοξενεί.

Θερμή παράκληση: Αποσύρετε το νομοσχέδιο, διορθώστε τα λάθη του και μετά βγάλτε το ξανά σε διαβούλευση.

Τριαντάφυλλος Σφυρής
Πολιτικός Μηχανικός

Ενισχυτικά των όσων σας ανέφερα προηγουμένως σας επισημαίνω την αντίφαση ανάμεσα στο άρθρο 51 παρ. 9 και το παρόν άρθρο 60.
Σύμφωνα με το άρθρο 51 παρ. 9 απαιτείται ενημέρωση του φακέλλου για «Μεταβολές των διαστάσεων του κτιρίου ή του οικοπέδου, εφόσον με τις αποκλίσεις αυτές δεν παραβιάζονται κοινόχρηστοι χώροι. Οι αποκλίσεις αυτές δεν επιτρέπεται να είναι μεγαλύτερες του 2% με μέγιστο τα 10 εκατοστά όσον αφορά το κτίσμα ή μεγαλύτερες του 2% με μέγιστο τα 20 εκατοστά όσον αφορά τα μήκη των πλευρών του οικοπέδου.»
Σύμφωνα με το παρόν άρθρο 60: «Υπερβάσεις έως 2% στις περιμετρικές διαστάσεις του κτιρίου από τις αναγραφόμενες στην οικοδομική άδεια ή την άδεια δόμησης, μετρούμενες σε διαστάσεις κτίστη (φέρων οργανισμός και στοιχεία πλήρωσής του, χωρίς επιχρίσματα – επενδύσεις), …. θεωρούνται αποδεκτές αποκλίσεις, δεν συνιστούν αυθαιρεσίες και δεν απαιτούν αναθεώρηση της οικοδομικής αδείας, ή διόρθωση – τροποποίηση των τίτλων κτήσης.»
Τελικά τι ισχύει;

Να συμπληρωθεί η παράγραφος ii ως εξής : Για την εφαρμογή των ανωτέρω , δεν ελέγχεται καθόλου η ταύτιση – απόκλιση στα μήκη ή στον αριθμό των πλευρών του οικοπέδου – γηπέδου.

Η εξαιρεση της υπερβασης των εξωτερικων διαστασεων του κτιριου να αυξηθουν εως το 5%.
Μικρες πολεοδομικες παραβασεις που εγιναν με την ανοχη του μηχανικου και δεν αλαζει την δομη και την αντοχη του κτιριου να μη θεωρουνται αυθαιρεσιες.

Οι διευκρινίσεις που έχουν δοθεί με τις εγκυκλίους, ερωτο-απαντήσεις, κ.λπ. στα αντίστοιχα άρθρα (σε πολλές περιπτώσεις πανομοιότυπα) του Ν. 4178/13 ισχύουν και για τον παρόντα νόμο;
Συμφωνώ με την κατάργηση του χρονικού περιορισμού. Πολλοί έχουν παρανομίες και δεν το γνωρίζουν.

Να διευκρινιστεί αν στην εξαίρεση του 2% στις περιμετρικες διαστάσεις αναφέρεται και η εξωτερική θερμομόνωση. Για να μη ψηφιστεί ο νόμος και μετά γεμίσουμε σε καμία 2 μήνες ερμηνευτικές εγκυκλίους, τεχνικές προδιαγραφες και ΦΕΚ.

Παρ.i: Καλό θα ήταν να διευκρινιστεί εάν στις περιμετρικές διαστάσεις του κτιρίου συγκαταλέγεται και το ύψος.
Επίσης, ίσως θα έπρεπε να γίνεται αναφορά όχι μόνο στις διαστάσεις του κτιρίου αλλά και της αυτοτελούς ιδιοκτησίας που εξετάζεται, ώστε να συμπίπτει το κείμενο με αυτό της βεβαίωσης μηχανικού, που εκδίδεται έως τώρα, από το ηλεκτρονικό σύστημα δηλώσεων, για λόγους πληρότητας και εξασφάλισης των μηχανικών.

Αρθρο 60 ΙΙ: Σχετικά με τις αποκλίσεις επι εμβαδομετρήσεων οικοπέδων/γηπέδων
Το εμβαδόν ως παράγωγο μέγεθος από μόνο του δεν αποτελεί προσδιοριστικό στοιχείο της ταυτότητας του ακινήτου. Κρίσιμο στοιχείο για τον σαφή προσδιορισμό όλων των ακινήτων είναι μόνο τα νομικά όρια του ακινήτου που προσδιορίζονται με βάση την κυριότητα, ουδείς δικαιούται να αλλοιώσει το περιεχόμενο της κυριότητας με την εισαγωγή οποιουδήποτε κριτηρίου αποδεκτής απόκλισης ως προς τον υπολογισμό του εμβαδού κάθε ακινήτου. Η χρησιμοποίηση διάφορων τεχνικών μεθόδων για την μέτρηση των ακινήτων δεν μπορεί και δεν πρέπει να επηρεάζει τη νομική μεταχείρισή τους στο δικαιοπρακτικό πεδίο. Μπορεί η απόκλιση του εμβαδού να ρυθμιστεί όσον αφορά την αναθεώρηση της οικοδομικής άδειας ή την έκδοση άδειας δόμησης, σε καμία όμως περίπτωση δεν μπορεί να δημιουργεί υποχρέωση διόρθωσης των τίτλων κτήσεως. Με την εν λόγω ρύθμιση καταστρατηγούνται βασικές έννοιες του ουσιαστικού δικαίου όπως η έννοια της χρησικτησίας και της νομής επί του ακινήτου. Η διάταξη αυτή είναι ανεφάρμοστη όσον αφορά τις διορθώσεις των τίτλων ιδιοκτησίας αφού απαιτείται για την διόρθωση αυτών η σύμπραξη όλων των αρχικά συμβληθέντων ή των καθολικών διαδόχων τους. Κατά την άποψή μας δεν θα πρέπει να υπάρχει υποχρέωση διόρθωσης-τροποποίησης των τίτλων κτήσεως σύμφωνα με τις διατάξεις του ουσιαστικού δικαίου, όπως προαναφέρθηκε (χρησικτησία κλπ), ή τουλάχιστον η διάταξη να διαμορφωθεί όπως η αντίστοιχη του Ν.4178/2013 δηλαδή «………… θεωρούνται αποδεκτές αποκλίσεις, δεν συνιστούν αυθαιρεσίες και δεν απαιτούν αναθεώρηση της οικοδομικής άδειας, καθώς και διόρθωση-τροποποίηση των τίτλων κτήσης για την έκδοση άδειας δόμησης»

9 Σεπτεμβρίου 2016, 14:39 | ΣΥΜΒΟΛΑΙΟΓΡΑΦΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ ΕΦΕΤΕΙΩΝ ΠΑΤΡΩΝ ΚΑΙ ΔΥΤΙΚΗΣ ΣΤΕΡΕΑΣ ΕΛΛΑΔΑΣ
Μόνιμος Σύνδεσμος

Τι σχέση έχουν τα γεωμετρικά χαρακτηριστικά του ακινήτου (εμβαδόν, διαστάσεις πλευρών) με την κυριότητα του ακινήτου ????
Δηλαδή θα πρέπει κατά παράβαση του άρθρου 5 του Ν.651/77 να συνεχίσουμε να συντάσσουμε συμβόλαια μεταβίβασης ακινήτων π.χ. « ακίνητο εμβαδού 1.500 τ.μ. ή όσο αυτό είναι στην πραγματικότητα» ????

Γενικά σχόλια για το Κεφάλαιο Γ΄:
Καθώς ένα μεγάλο μέρος του παρόντος κεφαλαίου του νομοσχεδίου είναι όμοιο με το κεφάλαιο Α΄ του Ν.4178/13 θεωρώ ότι για να αποφευχθούν πολλά από τα προβλήματα εφαρμογής που προέκυψαν στον Ν.4178/13 είναι απαραίτητο να συμπεριληφθούν στο κείμενο του παρόντος νόμου αρκετές από τις διευκρινήσεις που έχουν δοθεί με τις δύο εγκυκλίους (3/2013, 4/2013) του Ν.4178/13.
Η προθεσμία για τη δυντατότητα υπαγωγής σε ρυθμίσεις αναστολής κυρώσεων του παρόντος θα πρέπει να συμπίπτει με την προθεσμία της δημιουργίας Ταυτότητας Κτηρίου καθώς η σύνταξη της Ταυτότητας είναι πιθανό να αναδείξει πολλές περιπτώσεις αυθαίρετων κατασκευών που οι ιδιοκτήτες αγνοούσαν.

Άρθρο 60, παρ.1
Είναι πολύ σημαντικό που θεσπίζονται επιτρεπτές απολίσεις στις διαστάσεις των κτηρίων και οικοπέδων και μάλιστα εντάσσονται στον ορισμό του «αυθαιρέτου». Θα ήταν σημαντικό να προστεθεί στο τελευταίο εδάφιο στο ότι αυτές οι αποκλίσεις δεν καταγράφονται στα σχέδια.

Θεωρώ ότι πρέπει να αναθεωρηθεί η έννοια του «αυθαιρέτου» και να διακριθεί σε περισσότερες έννοιες ώστε ανάλογα με την κρισιμότητα της «αυθαιρεσίας» ως προς τις συνέπειες της για το περιβάλλον, το κοινωνικό σύνολο και το κράτος να αντιμετωπίζεται με διαφορετικό τρόπο.
Προτείνω να γίνει η εξής διάκριση των αυθαιρέτων κτηρίων:
Α) Αυθαιρέτως οικοδομημένα κτήρια (αυτά για τα οποία δεν έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια ή με άδεια που ανακλήθηκε ή ακυρώθηκε)
Β) Αυθαιρέτως επεκταμένα κτήρια (αυτά τα οποία υπερβαίνουν τον όγκο της οικοδομικής άδειας πέραν των ανοχών ή τις διαστάσεις των εξωστών)
Γ) Κτήρια που έχουν αλλάξει χρήση (για χρήση που δεν επιτρέπεται στην περιοχή)
Δ) Κτήρια πιθανώς επικίνδυνα για τη δημόσια ασφάλεια και υγεία (π.χ στατικώς ανεπαρκή)
Εκτός από τις παραπάνω τρεις κατηγορίες, προτείνω ακόμη τρεις κατηγορίες κατάταξης κτηρίων με παραβάσεις που όμως δε θα καθιστούν το κτήριο αυθαίρετο, αλλά θα απαιτείται κάποια διευθέτηση (ενδεχομένως καταγραφή στην ταυτότητα κτηρίου).
Ε) Κτήρια στα οποία δεν έχουν εφαρμοστεί οι μελέτες της οικοδομικής άδειας που δεν επηρεάζουν τα πολεοδομικά μεγέθη κάλυψης, δόμησης, ύψους και επιφάνειας εξωστών (π.χ με τροποποιήσεις στα ανοίγματα, τροποποιήσεις Η/Μ εγκαταστάσεων)
ΣΤ) Κτήρια με παραβάσεις κτηριοδομικού κανονισμού ή άλλων διατάξεων που θέτουν περιορισμούς στη λειτουργικότητα τους.
Ζ) Κτήρια με κατασκευές που δεν προσμετρούνται στα πολεοδομικά μεγέθη (π.χ. πέργολες, περιτοιχίσεις, κιγκλιδώματα, ψησταριές, καμινάδες) και δεν προβλέπονται στην οικοδομική άδεια.
Θεωρώ ότι για τα ακίνητα που υπάγονται στις τρείς τελευταίες κατηγορίες (Ε, ΣΤ και Ζ) δεν θα πρέπει να υπάρχει απαγόρευση μεταβίβασης ή σύστασης εμπράγματων διακιωμάτων.

Όχι κ Μοσχάκη δεν εννοώ το άρθρο 23 του ΝΟΚ και δεν είναι σωστό το άρθρο 2 που αναφέρει το νομοσχέδιο. Το σωστό είναι ότι Αυθαίρετη είναι κάθε κατασκευή κατά την έννοια του άρθρου 4 παρ.5 του Ν.4067/2012

7.Η παράγραφος 1 του άρθρου 60 «Ορισμοί» να διαμορφωθεί ως εξής : «1. Αυθαίρετη είναι κάθε κατασκευή κατά την έννοια του άρθρου 2 του Ν.4067/2012 ή αλλαγή χρήσης που εκτελείται ή έχει εκτελεστεί: α) χωρίς οικοδομική άδεια ή άδεια δόμησης ή έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας ή έγγραφη ενημέρωση, β) καθ’ υπέρβαση της οικοδομικής άδειας ή της άδειας δόμησης, γ) με βάση άδεια που ανακλήθηκε ή ακυρώθηκε και, δ) κατά παράβαση γενικών ή ειδικών διατάξεων και των μέγιστων ανοχών όπως αυτές καθορίζονται και ε) χωρίς να έχει συμμορφωθεί με τις απαιτήσεις της παραγράφου 4 του άρθρου 26 του ν.4067/2012- Νέος Οικοδομικός Κανονισμός, εφόσον δεν έχει νομιμοποιηθεί[…].»

Εμείς οι κάτοικοι των εκτός σχεδίου περιοχών της Άνω Γλυφάδας θέλουμε να επισημάνουμε τα εξής:
Οι εκτός σχεδίου οικισμοί στο τόξο της Άνω Γλυφάδας υπάρχουν από τις αρχές της δεκαετίας του1960. Είναι εφαπτόμενοι του σχεδίου πόλης της Γλυφάδας, η πλειονότητα των ιδιοκτησιών έχουν επίσημους και αδιαμφισβήτητους τίτλους, διαβιούν δε εκεί εκατοντάδες οικογένειες έως και τρείς γενεές. Δυστυχώς, όμως, δεν έχουν ευοδωθεί μέχρι τώρα οι μακροχρόνιες προσπάθειες των κατοίκων της περιοχής, ώστε να ενσωματωθούν στο πολεοδομικό σχέδιο της πόλης.
Από την άλλη, οι κάτοικοι των οικισμών, για να ενταχθούν στον προς διαβούλευση Νόμο, θα πρέπει να καταβάλουν πρόστιμο αυθαιρέτου, αφενός με τιμή ζώνης της όμορης εντός σχεδίου !! περιοχής του Δήμου, αφετέρου δε και με επιπλέον, τώρα, επιβαρυντικό συντελεστή 1,5 διότι είναι … εκτός σχεδίου. Δηλαδή, για εμάς ισχύει ¨το θέατρο του παραλόγου¨. Αυτή η οφθαλμοφανής αδικία υπάρχει διότι και ο νέος Νόμος ακολουθεί επακριβώς τους όρους του άρθρου 22 του Νόμου 4178/2013 που αντικαθιστά.
Το παράδοξο στο Δήμο Γλυφάδας είναι ότι το παραλιακό τόξο, αρκετών χιλιομέτρων, που ανήκει στο Δήμο, είναι μία μεγάλη έκταση που καλύπτει μεν το 10% της συνολικής έκτασης του Δήμου και με τιμή ζώνης μεγαλύτερη των €2200, αλλά σε αυτό δε το τόξο η πύκνωση του πληθυσμού και της ιδιοκτησίας είναι πάρα πολύ μικρή σε σχέση με αυτή του υπόλοιπου Δήμου. Άλλωστε, εκεί ευρίσκεται και η μεγάλη έκταση του Γκολφ αλλά και πολλών Δημοτικών πάρκων, κοινωφελών ή αθλητικών εγκαταστάσεων. Σε αντιδιαστολή αναφέρουμε ότι η Άνω Γλυφάδα, στην οποία ανήκουμε, είναι η πιο πυκνοκατοικημένη περιοχή της Γλυφάδας (άνω του 50% του συνολικού πληθυσμού της) καθόσον ο συντελεστής δόμησης εδώ είναι μεγαλύτερος. Τα οικόπεδα είναι πολύ μικρότερα σε έκταση σε σχέση με τις περιοχές της υπόλοιπης Γλυφάδας, άρα και πολύ περισσότερα, εκεί δε οι εντός σχεδίου τιμές ζώνης, είναι σήμερα μικρότερες των €2200. Είναι, πιστεύουμε, κατανοητό λοιπόν το γιατί θεωρούμε ότι για εμάς καθίσταται άδικο και παράλογο το άρθρο 22 του Νόμου 4178/2013 και κατ΄επέκταση και το άρθρο 93 του παρόντος Νόμου όπως έχει διατυπωθεί, όταν απέχουμε χιλιόμετρα από τις «ακριβές» ζώνες της Γλυφάδας, ενώ δεν έχουμε τις παροχές που απολαμβάνουν οι εντός σχεδίου περιοχές του Δήμου μας, όπως ασφαλτόστρωση οδών, πεζοδρόμηση, αποχέτευση, δημοτικό φωτισμό, έργα συλλογής όμβριων υδάτων κλπ..
Σχεδόν σε όλες τις εκτός σχεδίου περιοχές της επικράτειας, ισχύει η τιμή ζώνης της εκάστοτε Περιφέρειας στην οποία ανήκει το ακίνητο. Όμως, οι κάτοικοι των οικισμών στην εκτός σχεδίου περιοχή της Άνω Γλυφάδας, καλούνται να ενταχθούν στον Νόμο, όχι με τη τιμή της Περιφέρειας Ανατολικής Αττικής, αλλά με τιμή ζώνης που κρίνεται υπερβολικά υψηλή, δηλαδή με €1250 τμ όταν η εμπορική αξία των ακινήτων τους σήμερα, κυμαίνεται από €250 έως €350 τ.μ. καθόσον ο μέσος όρος της έκτασης των αγροτεμαχίων στους οικισμούς μας δεν υπερβαίνει τα 200 τ. μ. Παράλληλα η περιοχή μας είναι ακόμη δεσμευμένη και πλήρως απαξιωμένη από το ΠΔ 187/16-6-2011. Άλλωστε, τη χαμηλή εμπορική αξία των εκτός σχεδίου οικισμών της άνω Γλυφάδας τη γνωρίζει καλά ο Δήμος Γλυφάδας, γι’ αυτό έχει προσδιορίσει, με σχετική απόφαση του Δημοτικού του Συμβουλίου προ τριετίας για το ΤΑΠ στους οικισμούς μας, τιμή ζώνης €350.
Εάν παραμείνει αμετάβλητο το άρθρο 93, τότε ιδιοκτήτης ακινήτου 100 τμ στη περιοχή μας, θα κληθεί να καταβάλει πρόστιμο που μπορεί να ανέρχεται σε 25 χιλ. έως 35 χιλ. ευρώ , κόστος που θα είναι μεγαλύτερο και από τη συνολική αξία του ίδιου του ακινήτου.
Προτείνουμε : -στο άρθρο 93. Για τη τιμή ζώνης που θα ισχύει, να διαγραφεί ο όρος ότι το 10% της έκτασης της Δημοτικής Ενότητας, που ανήκει το εκτός σχεδίου ακίνητο, δε θα υπερβαίνει την τιμή των €2200 και να λαμβάνεται η ελάχιστη τιμή ζώνης που ισχύει στην εκάστοτε Περιφερειακή Ενότητα που βρίσκεται το ακίνητο.
-στο άρθρο 84. Παράρτημα Α. Η υπαγωγή στο Νόμο 720/77 (οριστικός τίτλος μη κατεδάφισης) και στο Νόμο 1337/83 ( β΄φάση) να θεωρηθεί ως ύπαρξη αδείας, ώστε το πρόστιμο για εκτός σχεδίου ακίνητα, που έχουν ενταχθεί στους εν λόγω νόμους, να υπολογίζεται με συντελεστή 1,0.
-να εξετασθεί το ενδεχόμενο συμψηφισμού του ποσού των καταβληθέντων ενσήμων ΙΚΑ για τις εργασίες κατασκευών που θα υπαχθούν στο Νόμο ή έστω να καθορισθεί μειωτικός συντελεστής σε αυτές τις περιπτώσεις, όπως επιβάλουν οι αρχές ισονομίας και το αίσθημα δικαίου. Διότι πρέπει αυτοί που κατέβαλαν ένσημα ΙΚΑ να έχουν κάποια απαλλαγή καθόσον αυτοί που δεν τα κατέβαλαν, βάσει του Νόμου, δεν επιβαρύνονται και αυτά δεν αναζητούνται.
ΤΑ ΜΕΛΗ ΤΟΥ ΕΞΩΡΑΙΣΤΙΚΟΥ ΜΟΡΦΩΤΙΚΟΥ ΣΥΛΛΟΓΟΥ ¨Η ΠΡΟΟΔΟΣ¨
Οδός Αγίου Νεκταρίου 109 Τερψιθέα Γλυφάδας τηλ. 2109634340 – 6945706523
Ο πρόεδρος ΜΑΤΙΑΝΗΣ ΠΑΝΑΓΙΩΤΗΣ

Το «(κατά την έννοια του άρθρου 2 του Ν.4067/12)» να μπει σε παρένθεση, για να λυθεί η παρεξήγηση της κ. Λεμπέση με τον κ. Μοσχάκη, μιας και αναφέρεται στην λέξη “κατασκευή “ και όχι στο “ Αυθαίρετη είναι κάθε κατασκευή “.

Στο άρθρο 60 του παρόντος νομοσχεδίου γράφει:

Κατ’ εξαίρεση:
i. Υπερβάσεις έως 2% στις περιμετρικές διαστάσεις του κτιρίου από τις αναγραφόμενες στην οικοδομική άδεια ή την άδεια δόμησης, μετρούμενες σε διαστάσεις κτίστη (φέρων οργανισμός και στοιχεία πλήρωσής του, χωρίς επιχρίσματα – επενδύσεις),
ii. Αποκλίσεις επί εμβαδομετρήσεων οικοπέδων/γηπέδων που έχουν συμπεριληφθεί σε διοικητικές πράξεις και δικαιοπραξίες εν γένει μέχρι τη δημοσίευση του παρόντος:
α. ποσοστού ±5%, για οικόπεδα/γήπεδα εντός εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου ή εντός ορίων οικισμού
β. ποσοστού ±10%, για τα εκτός σχεδίου οικόπεδα/γήπεδα,
θεωρούνται αποδεκτές αποκλίσεις, δεν συνιστούν αυθαιρεσίες και δεν απαιτούν αναθεώρηση της οικοδομικής αδείας, ή διόρθωση – τροποποίηση των τίτλων κτήσης.

Στο άρθρο 51 παρ.9 του παρόντος γράφει:

9. Ενημέρωση του φακέλου της οικοδομικής άδειας, ανεξάρτητα από τον χρόνο ισχύος της οικοδομικής άδειας, πραγματοποιείται στις ακόλουθες περιπτώσεις:
α) Αλλαγή ονόματος ιδιοκτήτη.
β) Τροποποιήσεις των μελετών, που δεν αλλάζουν το διάγραμμα δόμησης και υπό την προϋπόθεση ότι δεν είναι απαραίτητες εγκρίσεις από άλλους φορείς.
γ) Μεταβολές των διαστάσεων του κτιρίου ή του οικοπέδου, εφόσον με τις αποκλίσεις αυτές δεν παραβιάζονται κοινόχρηστοι χώροι. Οι αποκλίσεις αυτές δεν επιτρέπεται να είναι μεγαλύτερες του 2% με μέγιστο τα 10 εκατοστά όσον αφορά το κτίσμα ή μεγαλύτερες του 2% με μέγιστο τα 20 εκατοστά όσον αφορά τα μήκη των πλευρών του οικοπέδου.

Στην βεβαίωση του μηχανικού του Ν4178/2013 που δίναμε μέχρι τώρα γράφει:

Για τον πραγματοποιούμενο έλεγχο και την βεβαίωση επί των αποτελεσμάτων αυτού δεν υπολογίστηκαν τα πάχη επιχρισμάτων και των τυχόν επενδύσεων. Επίσης, για τον πραγματοποιούμενο έλεγχο και την βεβαίωση επί των αποτελεσμάτων αυτού δεν ελήφθησαν υπόψη οι εξής αποκλίσεις:
Μέχρι ποσοστού 2% (με μέγιστο τα 20 εκατοστά) των διαστάσεων του μεταβιβαζόμενου ακινήτου ή αυτοτελούς ιδιοκτησίας (οριζόντιας ή καθέτου ιδιοκτησίας)
Μέχρι ποσοστού 2% της μικτής επιφανείας του μεταβιβαζόμενου ακινήτου ή αυτοτελούς ιδιοκτησίας (οριζοντίου ή καθέτου ιδιοκτησίας) (με μέγιστο τα 8.0 τμ).
Οι αποκλίσεις που καθορίζονται αναλόγως της κατηγορίας και χρήσης του ακινήτου ως ανοχές από επιμέρους ειδικούς κανονισμούς καθώς και οι μη εμφανείς αυθαίρετες κατασκευές
Φαντάζομαι ότι οι πιο πάνω αποκλίσεις είναι κατασκευαστικές αυτό που μας λένε τα μαστόρια ,όταν προσπαθούμε να υλοποιήσουμε μία διάσταση του σχεδίου ακριβώς στην πράξη , “ εσείς ο μηχανικοί καλά τα ζωγραφίζετε στο γραφείο με το χάρακα στην πράξη δεν μπορείς να πετύχεις τον πόντο (εκατοστό)“. Αυτές οι αποκλίσεις πρέπει στα παραπάνω να είναι ίδιες, να υπάρχουν μέγιστα όρια και να διευκρινίζονται ακριβώς σε ποιες διαστάσεις αναφέρονται, στην μέγιστη του κτιρίου, στις περιμετρικές (δηλαδή σε κάθε διάσταση της περιμέτρου).
Στο άρθρο 60 δεν υπάρχει μέγιστο απόκλισης, δηλαδή σε κτίριο με πλευρά 100 μ. μπορώ να έχω απόκλιση 2 μ. και να μην είναι αυθέραιτο ούτε να χρειάζεται αναθεώρηση.
Στο αρθρο 51 παρ.9 υπάρχει μέγιστο 10 εκατοστά . Δηλαδή είτε έχουμε κτίριο 10χ10 είτε κτίριο 200χ200 η απόκλιση είναι 10εκατοστά και στα δύο. Η μέγιστη απόκλιση να είναι ανάλογα με την διάσταση π.χ. για διάσταση μέχρι 25 μ απόκλιση μέγιστη 20 εκατοστά για διάσταση από 25 εως 50 μ απόκλιση μέγιστη 30 εκατοστά κ.λ.π.
Η διαφορά μιας κατασκευής από το χαρτί στην πράξη, μέσα στα όρια των αποκλίσεων (όπως αυτές καθορισθούν) ,πρέπει να σημαίνει πλήρη υλοποίηση του σχεδίου στην πράξη . π.χ. κτίριο 10χ10=100 τ.μ στο σχέδιο είτε έγινε στην πράξη 10,02χ10,02 = 100,40 τ.μ. είτε 10,08χ10,08=101,60 τ.μ επειδή και τα δύο θα είναι μέσα στα όρια των αποκλίσεων, τελικά λέμε ότι κατασκευάσαμε ένα κτίριο 100 τ.μ. και δεν πρέπει ούτε ενημέρωση να γίνεται ούτε συμβόλαια ν΄ αλλάζουν ούτε τίποτα άλλο.
Τέλος στο “(φέρων οργανισμός και στοιχεία πλήρωσής του, χωρίς επιχρίσματα – επενδύσεις),” να γίνει “(φέρων οργανισμός και στοιχεία πλήρωσής του, χωρίς επιχρίσματα – επενδύσεις και μόνωση εώς 3 εκατοστά),” γιατί σ΄όλα το κτίρια κατά την χάραξη οι περιμετρικές κολόνες δεν υποχωρούσαν κατά το πάχος της μόνωσης με αποτέλεσμα όλα να γίνονται μεγαλύτερα κατά το πάχος της μόνωσης που το σύνηθες ήταν 3 εκατοστά.

Ο κατά την έννοια του άρθρου 2 του Ν.4067/12 παρ. 35 όρος της κατασκευής είναι:
35. Κατασκευή είναι κάθε ασφαλές τεχνικό έργο.

Αν βρούμε μη ασφαλή τεχνικό έργο χωρίς άδεια δεν είναι αυθαίρετο;
Ας αφαιρεθεί το “κατά την έννοια του άρθρου 2 του Ν.4067/12”.

Πολλοί μηχανικοί, συμβολαιογράφοι, δικηγόροι, πολίτες έχουμε μπει σε μια διαδικασία διαβάσματος και ανάρτησης σχολίων εδώ και σχεδόν 40 μέρες. Όταν χτες, 3/10, ο Αν. Υπουργός δηλώνει ότι από το Νοέμβρη θα εφαρμοστεί ο νέος νόμος, πραγματικά αναρωτιέμαι πότε θα προλάβουν να επεξεργαστούν οι αρμόδιες υπηρεσίες του υπουργείου όλον αυτόν τον όγκο των σχολίων, να κάνουν τις όποιες διορθώσεις, να τον φέρουν προς ψήφιση, να δημοσιευτεί σε Φ.Ε.Κ.! Μήπως το πλέον δόκιμο θα ήταν, καθώς είναι πολλά τα σημεία στα οποία υπάρχουν ενστάσεις, να διορθωνόταν το κείμενο και να γινόταν ξανά διαβούλευση πριν κατατεθεί στη βουλή, προκειμένου επιτέλους να έχουμε έναν νόμο που να μην χρήζει πολλαπλών ερμηνευτικών εγκυκλίων και προσωπικών ερμηνειών? Καλύτερα να αργήσει κάτι και να γίνει σωστά, παρά από εισπρακτική βιασύνη να μπλέξουμε πάλι όλοι μας μας σε έναν κυκεώνα ερμηνειών, παρερμηνειών κλπ…

Οι ανοχές στις διαστάσεις, όπως ορίζονται στο άρθρο αυτό -αλλά και σε άλλο άρθρο καθώς και σε παλαιότερες διατάξεις-, είναι σωστές μόνο αν τα κτίρια είχαν κάτοψη με 4 ευθύγραμμες πλευρές. Αλλά στα περισσότερα κτίρια αφενός οι πλευρές είναι τεθλασμένες (με εσοχές, προεξοχές και θλάσεις) αφετέρου έχουν περισσότερες από 4 πλευρές (π.χ. σε σχήμα Γ, Π, Ζ).

Όταν εφαρμόζουμε τις διατάξεις αυτές σε περιπτώσεις τέτοιων κτιρίων, συχνά οδηγούμαστε σε παράλογα αποτελέσματα. Έχω επεξεργαστεί πολλές τέτοιες περιπτώσεις και κατέληξα σε διατύπωση που τις καλύπτει όλες. Ο χώρος εδώ είναι περιορισμένος για να αναπτύξω όλη την περιπτωσιολογία, αλλά είμαι στην διάθεσή σας για να σας δώσω περισσότερα στοιχεία. Θα αναφέρω ένα μόνο παράδειγμα για να γίνει κατανοητό το πρόβλημα και η λύση που προτείνω.

Στο άρθρο 60 παρ. 1i χρησιμοποιείται η διατύπωση «υπερβάσεις στις περιμετρικές διαστάσεις του κτιρίου». Αντίθετα στο άρθρο 80 παρ. ιστ χρησιμοποιείται η διατύπωση «αλλαγές στις εξωτερικές διαστάσεις του περιγράμματος του κτιρίου». Η λέξη «υπερβάσεις» είναι σαφές ότι αφορά την αλλαγή προς τα πάνω (η πλευρά κατασκευάστηκε μεγαλύτερη από όσο προέβλεπε η άδεια). Αντίθετα η λέξη «αλλαγές» περιλαμβάνει τόσο την αύξηση (υπέρβαση), όσο και την μείωση (η πλευρά κατασκευάστηκε μικρότερη από όσο προέβλεπε η άδεια) πράγμα όμως που οδηγεί στο παράδοξο να θεωρείται ως αυθαίρετο όχι μόνο ένα κτίριο που κατασκευάστηκε μεγαλύτερο αλλά και ένα κτίριο που κατασκευάστηκε μικρότερο!

Ούτε όμως και η χρήση της λέξης «υπέρβαση» συνεπάγεται πάντα ότι το κτίριο έγινε μεγαλύτερο, αλλά ούτε και η μη υπέρβαση των διαστάσεων ότι το κτίριο δεν έγινε μεγαλύτερο, διότι αυτό εξαρτάται από το σχήμα της κάτοψης και από το τι εννοεί η διάταξη με τις έννοιες «περιμετρικές διαστάσεις» και «εξωτερικές διαστάσεις», αν δηλ. εννοεί τις συνολικές, τις επιμέρους ή και τις δύο.

Αν εννοεί τις συνολικές, τότε πράγματι σε κτίρια με 4 ευθύγραμμες πλευρές η υπέρβαση της διάστασης κάποιας πλευράς προκαλεί αύξηση της επιφανείας του κτιρίου και άρα την δημιουργία αυθαιρέτου. Όμως ένα κτίριο με σχήμα Π μπορεί να έγινε μεγαλύτερο χωρίς να υπάρχει υπέρβαση των συνολικών διαστάσεων, διότι μπορεί να έγινε υπέρβαση στην επιμέρους διάταση του πλάτους του Π.

Αν πάλι εννοεί και τις επιμέρους διαστάσεις, πάλι μπορεί να έχει δημιουργηθεί αυθαίρετο σε κτίριο με σχήμα Π χωρίς να υπάρχει υπέρβαση ούτε στις συνολικές ούτε στις επιμέρους διαστάσεις, διότι μπορεί να έγινε μικρότερη η διάσταση στο εσωτερικό του σκέλους του Π. Στην περίπτωση αυτή δεν έχουμε δημιουργία αυθαιρέτου λόγω «υπέρβασης» μιας εξωτερικής διάστασης αλλά λόγω «αλλαγής» αυτής.

Από την άλλη μπορεί σε ένα κτίριο με σχήμα Π να έγινε υπέρβαση τόσο σε μια συνολική διάσταση (αυτή που περιλαμβάνει τα δύο σκέλη του Π) όσο και σε επιμέρους διαστάσεις (στο εσωτερικό των σκελών και στην διάσταση μεταξύ των σκελών) αλλά το κτίριο να έγινε μικρότερο. Σύμφωνα όμως με την διάταξη θα θεωρείται αυθαίρετο!!!
Θεωρώ ότι η διάταξη θα πρέπει να διατυπωθεί παρόμοια με την διάταξη της παρ. Γδ του άρθρου 80: «Αλλαγή των περιμετρικών διαστάσεων μέχρι 2% ΠΟΥ ΠΡΟΚΑΛΕΙ ΑΥΞΗΣΗ ΤΗΣ ΕΠΙΦΑΝΕΙΑΣ ΤΟΥ ΚΤΙΡΙΟΥ ΜΕΧΡΙ …. (όριο που θα αποφασισθεί)».

Με διερεύνηση πάρα πολλών περιπτώσεων (αν τις θέλετε είναι στην διάθεσή σας) κατέληξα ότι αν ορίζονταν κατάλληλη ανοχή μόνο ως προς την επιφάνεια, αυτή θα κάλυπτε και τις ανοχές που θέτει η διάταξη. Η απόδειξη για έναν νομικό είναι δυσνόητη, αλλά για έναν μηχανικό είναι απλούστατη γιατί βασίζεται σε πολύ απλές γεωμετρικές σχέσεις.

Το αυστηρό πολεοδομικό θεσμικό πλαίσιο κρίνει ως αυθαίρετες κατασκευές ή εργασίες που ο κάθε πολίτης θεωρεί αυτονόητο να τις υλοποιήσει χωρίς την έκδοση κάποιας διοικητικής πράξης. Επομένως καλό είναι να επικεντρωθούμε στις σοβαρές αυθαίρετες παραβάσεις που υποβαθμίζουν το περιβάλλον και την εικόνα των αστικών κέντρων, δηλαδή παραβάσεις που αφορούν υπέρβαση δόμησης, κάλυψης, όγκου και αλλαγή θέσης κτιρίου μόνο στην περίπτωση που παραβιάζονται οι όροι δόμησης. Αντίθετα, η δυνατότητα για εκ των υστέρων έκδοση έγκρισης εργασιών μικρής κλίμακας όπως προβλεπόταν με την ΥΑ 5219/04 (ΦΕΚ 114/Δ/17.02.2004) θα μπορούσε να δώσει λύση σε μεγάλο πλήθος μικροαυθαιρεσιών χωρίς να τίθεται επιβολή προστίμων και χρονικά όρια για την πολεοδομική τακτοποίησή τους.

Επίσης η θέσπιση μόνο ποσοστού υπέρβασης στις περιμετρικές διαστάσεις κτιρίου είναι άδικη διότι σε μια πλευρά 10m δίνεται δυνατότητα απόκλισης μέχρι και 20cm ενώ σε μια πλευρά μήκους 50cm (σπάσιμο) η απόκλιση με βάση το ποσοστό περιορίζεται σε μόλις 1cm. Επομένως για τις αποκλίσεις, πέραν του ποσοστού, προτείνεται να τεθεί και κάποια σταθερή τιμή.

Στην παρ. 1 i η υπέρβαση 2% είναι άδικη για μικρές διαστάσεις (π.χ. 1.00μ x 2%=0.02μ) και ευμενής για μεγάλες διαστάσεις (π.χ. 20.00μ x 2% =0.40μ ). Καλό είναι να ορισθεί απόλυτη
απόκλιση (π.χ. 0.20μ που αντιστοιχεί στην συνηθισμένη οικοδομική τεχνολογία) ή να αν παραμείνει το ποσοστό 2%, αλλά με κάτω όριο (π.χ. 0.10μ) και πάνω όριο (π.χ. 0.30μ).
Επίσης, γενικότερα, όταν συγκρίνουμε το περίγραμμα της αποτύπωσης με το περίγραμμα της αδείας του κτιρίου σε παράθεση, επειδή υπάρχει αδυναμία ορισμού σταθερού σημείου αναφοράς
της σύγκρισης, ας είναι αυτό το ευνοϊκότερο για το βαθμό υπέρβασης και τότε θα μπορούσε να ορισθεί απόλυτο όριο για απόσταση των κορυφών της αποτύπωσης με τις αντίστοιχες της αδείας.

Θα πρέπει να ορισθεί αποδεκτή απόκλιση και για την μικρή μετακίνηση κτιρίου αλλά και να ορισθεί απόκλιση διαστάσεων ΠΛΕΥΡΩΝ οικοπέδου/γηπέδου και όχι μόνο του εμβαδού του.

Άρθρο 60
παρ.1 i.
Υπέρβαση 2% διαστάσεων ανεξαρτήτως μεταβολής επιφανείας?