Yπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας

α) Η Ζ.Υ.Σ. καθορίζεται με Π.Δ. με πρόταση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, ύστερα από γνώμη του οικείου Δημοτικού Συμβουλίου και του οικείου ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α.. Η Ζ.Υ.Σ. αποτυπώνεται σε σχεδιάγραμμα που συνοδεύει το Π.Δ και δημοσιεύεται μαζί με αυτήν.
Στις μητροπολιτικές περιοχές Αθήνας και Θεσσαλονίκης, η Ζ.Υ.Σ. καθορίζεται με Π.Δ. με πρόταση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, ύστερα από γνώμη του οικείου Δημοτικού Συμβουλίου και του Συμβουλίου Μητροπολιτικού Σχεδιασμού. Η Ζ.Υ.Σ. αποτυπώνεται σε σχεδιάγραμμα που συνοδεύει το Π.Δ και δημοσιεύεται μαζί με αυτήν.
Οι προδιαγραφές εκπόνησης των μελετών για τον καθορισμό Ζ.Υ.Σ. που προβλέπονται στην από 28-7-2016 Απόφαση Υπ. Π.Ε.Ν. (Φ.Ε.Κ. 2435Β’).
β) Η Ζ.Υ.Σ. καθορίζεται ύστερα από εκπόνηση μελέτης, σε περιοχές για τις οποίες συντρέχουν σωρευτικά οι ακόλουθες προϋποθέσεις:
i. Βρίσκονται εντός εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου ή εντός ορίων οικισμών που υφίσταται πριν από την ισχύ του Ν.Δ-17-7-1923 ή έχουν πληθυσμό κάτω των 2.000 κατοίκων και έχουν υπαχθεί στις διατάξεις του Π.Δ. 24-4-1985 (Φ.Ε.Κ. 181Δ’) με τον καθορισμό των ορίων τους,
ii. Βρίσκονται εκτός των καθορισμένων ορίων, ιστορικών τόπων, παραδοσιακών ή αξιόλογων οικισμών, αρχαιολογικών χώρων, περιοχών που προβλέπονται στην παρ. 3 του άρθρου 18 του ν. 1650/1986 (Φ.Ε.Κ. 160Α’) ή περιοχών που προβλέπονται στην παρ. 5β του άρθρου 6 του Ν. 4067/2012, παρ. 1β του άρθρου 4 του ν.1577/1985 και εκτός των ορίων περιοχών, στις οποίες έχουν επιβληθεί ειδικοί όροι δόμησης για την προστασία παραδοσιακών ή αρχιτεκτονικών συνόλων, αρχαιολογικών χώρων ή άλλων πολιτιστικών ή περιβαλλοντικά αξιόλογων στοιχείων,
iii. Βρίσκονται εκτός ιστορικών κέντρων πόλεων, με εξαίρεση τμήματά τους που αναπλάθονται, σύμφωνα με τις διατάξεις του Κεφαλαίου Β’ του ν. 2508/1997 (Φ.Ε.Κ. 124Α’),
iv. Βρίσκονται εκτός καθορισμένων ορίων περιοχών, οι οποίες έχουν χαρακτηριστεί ζώνες προστασίας χώρων ή κτιρίων, που έχουν κηρυχθεί για οποιονδήποτε λόγο προστατευόμενοι σύμφωνα με τις οικείες διατάξεις,
v. Βρίσκονται εκτός των δύο πρώτων οικοδομικών τετραγώνων (Ο.Τ.) μετά τη γραμμή του αιγιαλού ή της όχθης προκειμένου για μεγάλες λίμνες ή πλεύσιμους ποταμούς,
vi. Δεν έχουν χαρακτηριστεί ως Ζώνες Κοινωνικού Συντελεστή, σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 6 του Ν. 1337/1983 (Φ.Ε.Κ. 33Α΄), και,
vii. Δεν βρίσκονται σε περιοχές με έντονη κλίση. Ως τέτοιες καθορίζονται οι περιοχές στις οποίες υπάρχουν δρόμοι με κλίση μεγαλύτερη του τριάντα τοις εκατό (30%).
γ) Με τη μελέτη για τον καθορισμό Ζ.Υ.Σ., προσδιορίζεται μέσα στην ευρύτερη περιοχή του Δήμου ή των όμορων Δήμων ή της Περιφερειακής Ενότητας, για την οποία συντρέχουν οι προϋποθέσεις της προηγούμενης παραγράφου, η ζώνη υποδοχής Μ.Σ.Δ.. Προσδιορίζεται επίσης, σε ποσοστό επί του συνολικού εμβαδού των δομήσιμων επιφανειών της ζώνης, όπως αυτό προκύπτει από τον υπολογισμό των Συντελεστών Δόμησης που ισχύουν στην περιοχή, το ανώτατο συνολικό εμβαδόν δομήσιμων επιφανειών που επιτρέπεται να μεταφερθεί μέσα σε αυτήν, αφού αξιολογηθούν τα παρακάτω στοιχεία:
i. Το προτεινόμενο ποσοστό αύξησης του ισχύοντος στη ζώνη Συντελεστή Δόμησης προκύπτει λαμβάνοντας υπόψη τον βαθμό οικιστικής ανάπτυξης, τη θέση, φυσιογνωμία και τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά της περιοχής, την οικιστική πυκνότητα και το όριο κορεσμού σύμφωνα με τον ισχύοντα συντελεστή δόμησης, την έκταση που προκύπτει από την αδυναμία εκμετάλλευσης ακινήτων (π.χ. διατηρητέων κτηρίων), το σύνολο των δικαιωμάτων που έχουν εκδοθεί για την μεταφορά ΣΔ στην περιοχή, την επιβάρυνση από δηλωμένες αυθαίρετες κατασκευές, τις οικιστικές συνθήκες που συνολικά έχουν διαμορφωθεί και τα περιθώρια επιβάρυνσής της περιοχής.
ii. Η συνεπακόλουθη μεταβολή της οικιστικής φυσιογνωμίας της περιοχής με προσδιορισμό της μεταβολής πυκνοτήτων και του κυκλοφοριακού φόρτου και άλλων παραμέτρων του αστικού περιβάλλοντος.
iii. Η επάρκεια, μετά και την πραγματοποίηση της Μ.Σ.Δ., των Κ.Χ. και Κοινωφελών Χώρων (ΚΦ.Χ.), που προβλέπονται από το ρυμοτομικό σχέδιο, για την κάλυψη των αναγκών των κατοίκων της περιοχής.