ΚΕΦΑΛΑΙΟ Α΄ ΜΗΧΑΝΙΣΜΟΙ ΚΑΙ ΜΕΣΑ ΕΛΕΓΧΟΥ ΤΗΣ ΠΟΙΟΤΗΤΑΣ ΤΟΥ ΔΟΜΗΜΕΝΟΥ ΠΕΡΙΒΑΛΛΟΝΤΟΣ – ΥΠΟΚΕΦΑΛΑΙΟ Α: ΠΑΡΑΤΗΡΗΤΗΡΙΟ ΔΟΜΗΜΕΝΟΥ ΠΕΡΙΒΑΛΛΟΝΤΟΣ – ΔΙΑΡΘΡΩΣΗ –ΑΡΜΟΔΙΟΤΗΤΕΣ – Άρθρο 1 Παρατηρητήριο Δομημένου Περιβάλλοντος

Σε συνέχεια προηγούμενων παρατηρήσεων, έχω να προσθέσω σε επίπεδο brainstorming, σχετικά με την πρακτικότητα την οφελημότητα και την ευελιξία που πρέπει να υιοθετήσει ο νέος ας ελπίσουμε καινοτόμος νόμος, όταν και όποτε έρθει στη βουλή προς ψήφιση:
Α. Επιτάχυνση και μη εμπόδιση της οικονομικής δραστηριότητας.
Για παράδειγμα, όπου υπάρχει σχέδιο πόλης, με καθορισμένες ρυμοτομικές – οικοδομικές γραμμές να μπορεί να εκδίδεται οικοδομική άδεια, ανεξάρτητα αν έχει γίνει πράξη εφαρμογής ή σύνταξη πράξης αναλογισμού και αποζημίωσης, (π.χ. περίπτωση μη πλήρους πλάτους διάνοιξης οδού), επιβάλλοντας ίσως επιπλέον αποστάσεις από την Ρ/Γ – Ο/Γ για την αντιμετώπιση λάθους. Σε περίπτωση τυφλού οικοπέδου, αν εξασφαλίζεται με Υ/Δ η συνέναιση των όμορων επίσης να εκδίσεται η οικοδομική άδεια. Το ίδιο και σε όσα οικόπεδα ευρίσκονται εντός ορίων οικισμού. Πρακτικά στην προηγούμενη περίπτωση, κάποιος όταν έχει οικόπεδο που βρίσκεται εντός σχεδίου πόλης, ή εντός ορίων οικισμού, γνωρίζει ότι έχει ένα οικόπεδο άρτιο. Δεν μπορεί όμως να το οικοδομήσει!!! εξ΄αιτίας του ότι το κράτος (με την ευρεία έννοια, Δήμος, Νομαρχία, κ.λ.π) δεν υλοποίησε τα σχέδια. Όμως ό Πολίτης / Επενδυτής διαθέτει το κεφάλαιο για να οικοδομήσει. Αφού λοιπόν η πολιτεία έχει προδιαγράψει με το σχέδιο πόλης ή με το όριο οικισμού, ότι εκεί μπορεί να οικοδομήσει κάποιος, ας μην μεταθέτει το γραφειοκρατικό βάρος στον επενδυτή, μέ όλες τις καθυστερήσεις που αυτό συνεπάγεται και με ενδεχόμενο κίνδυνο της ακύρωσης της οικονομικής δραστηριότητας.
Β. Μείωση της ηλεκτρονικοκρατίας…. Να μην συμβεί να περάσουμε από την γραφειοκρατία στην αντικατάστασή της με την ηλεκτρονικοκρατία. Τα ηλεκτρονικά εργαλεία προσφέρουν τεράστια ευκαιρεία αντικατάστασης των δομών και αντιλήψεων του εξουσιολάγνου κράτους.
Γ. ΤΑ ΠΑΝΤΑ ΡΕΙ. Μέχρι την ολοκλήρωση της κατασκευής / οικοδομικού έργου, ένα έργο αναθεωρείτε αρκετές φορές για πολλούς λόγους και αιτίες. Εφόσον πληρείται η μέγιστη κάλυψη, ό όγκος και ίσως και οι αποστάσεις, και η χρήση είναι συμβατή με την περιοχή, το έργο θα μπορεί να βρίσκεται σε εξέλιξη. Αυτό θα δηλώνεται απλώς στο ηλεκτρονικό σύστημα με την ευθύνη του μηχανικού του έργου, ενώ θα ενημερώνεται και το ΙΚΑ για τις αλλαγές ηλεκτρονικά. Ο μηχανικός του έργου στο τέλος θα υποβάλλει τα σχέδια ΩΣ ΚΑΤΑΣΚΕΥΑΣΘΕΙ, στην ταυτότητα κτιρίου. Τότε θα γίνεται ο τελικός έλεγχος από τον ελεγκτή δόμησης, ο οποίος επιλέγεται με αδιάβλητο σύστημα κλήρωσης και τον οποίο πληρώνει ο χρήστης.
Η βασική ιδέα είναι ότι από το σημερινό στατικό σύστημα αδειοδότησης περνάμε σε ένα δυναμικό σύστημα αδειοδότησης των κατασκευών. Είναι προφανές ότι με όπλα τη νέα καινοτόμο νομοθεσία, τους επί τόπου ελέγχους διασταύρωσης των ιδιωτών ελεγκτών δόμησης, την ταυτότητα κτιρίου, τις αεροφωτογραφίες και την τηλεπισκόπηση, δεν υπάρχει περίπτωση νέων αυθαιρεσιών.
Η έννοια του αυθαιρέτου σε νέες κατασκευές θα πρέπει να ορισθεί λοιπόν, μετά την ταυτότητα κτιρίου, και όχι κατά την εξέλιξή του εφόσον πληρούνται τα ανωτέρω.
Δ. Διαβάζοντας τα σχόλια παρατηρώ ότι αναφέρονται συχνά για το πως θα γίνεται ο έλεγχος και ποιος θα τον κάνει. Είναι προφανές ότι ο θεσμός των ιδιωτών ελεγκτών δόμησης δεν έχει γίνει αντιληπτός. Πρακτικά γίνεται διασταύρωση των ελέγχων με την διπλή ή πολλαπλή παρουσία του ελεγκτή δόμησης επί τόπου στο έργο. Και το σημαντικότερο, σήμερα που η χώρα έχει καταρεύσει, είναι ότι το κόστος του ελέγχου το πληρώνει ο χρήστης και όχι ο φορολογούμενος.
Ε. Ο νέος καινοτόμος νόμος πρέπει να μην οδηγεί σε ερμηνευτικούς εγκυκλίους. Αν εκδοθεί έστω και μία ερμηνευτική εγκύκλιος θα έχει αποτύχει. Και για να γίνει αυτό θα πρέπει να ξέρουμε γιατί φτιάχνουμε αυτό το νόμο και τι στόχευση έχουμε. Για όλες τις κατασκευές θα πρέπει να υπάρχει η κάλυψη και ο όγκος (το ύψος) των κατασκευών ως μέγιστα επιτρεπόμενα μεγέθη. Τίποτα άλλο. Αυτά θα πρέπει να συσχετισθούν με τον μέγιστο πληθυσμό. Μεγέθη όπως οι εξώστες και οι Η.Χ. δεν πρέπει να έχουν μέγιστα μεγέθη στο νέο νόμο, αλλά θα είναι ελεύθερα. Ο αρχιτεκτονικός σχεδιασμός θα καθορίζει το μέγεθός τους και όχι ο οικοδομικός κανονισμός. Η σύνδεση της αδειοδότησης θα πρέπει να γίνεται σε σχέση με την ενημέρωση του δήμου, όχι απλώς ως θεώρηση της οικοδομικής άδειας, αλλά ως εργαλείο άσκησης πολιτικής ανάπτυξης από τους δήμους. Οι δήμοι γνωρίζοντας που θα οικοδομηθεί ένα κτίριο, ή μία οικιστική πύκνωση κτιρίων, θα πρέπει να φροντίσουν για τα έργα υποδομής, αλλά και για τις εισπράξεις τους. Αυτό που σήμερα ονομάζεται Γ.Ο.Κ., θα πρέπει να καταργηθεί. Στη θέση του θα πρέπει να δοθεί ένα on line εγχειρίδιο (οδηγός) συστημάτων δόμησης για τους μηχανικούς, (όχι νόμος).
ΣΤ. Ο νέος καινοτόμος νόμος θα πρέπει να μην έχει νομικίστικη κατεύθυνση. Δεν θα συμβεί και η συντέλεια του κόσμου αν ξεφύγει κάποια διάσταση, εφόσον δεν επηρεάζει τον μέγιστο πληθυσμό του κτιρίου και άρα και των αναγκών του δήμου, (της φέρουσας ικανότητάς του).
Ζ. Ο νέος νόμος θα πρέπει να πριμοδοτεί την μικρότερη κάλυψη με αντάλλαγμα τα υψηλότερα κτίρια σε σχέση πάντα με τον μέγιστο πληθυσμό.

Η παράταση που δόθηκε (15 ημερών) δεν αρκεί για πραγματική διαβούλευση. Ειναι εντελώς προσχηματική. Η προταςη της ΑΠΟΣΥΡΣΗΣ ισχύει οπως και η αμεση παράταση της διαδικαςιας ένταξης προκειμένου να συνεχίσει απροςκοπτα η διαδικαςια ένταξης στον ν. 4178/2012 , να μπορουν να εκδίδονται βεβαιώσεις για μεταβιβάσεις ´η άδειες λειτουργίας οικονομικών δραστηριοτήτων , που θα σταματήσουν εάν κατα τον έλεγχο του μηχανικού διαπιστωθεί αυθαιρεσία , την οποια πιθανά να μην γνωρίζει ο ιδιοκτήτης, και δεν υπάρχει δυνατότητα ένταξης στη ρύθμιση τους.
Άλλωστε το φιλόδοξο ¨παρατηρητηριο¨ χρειάζεται βάση δεδομένων των αδειών των νέων κατασκευών αλλά και των πολλών στοιχειων ελέγχου των παλαιών κατασκευών που δεν μπορει να γίνεται με όρους τιμωρητικους αλλά απαιτεί χρόνο και επιμέλεια για την διατήρηση και τον ποιοτικό ελεγχο των στοιχειων.

Απαράδεκτο και αδιανόητο, οι ελεγκτές δόμησης (ιδιώτες μηχανικοί) να αποφαίνονται για την ορθότητα των εγκερκιμένων μελετών και να ελεγχουν τους υπαλλήλους των Υ.ΔΟΜ.(εξουσιοδοτημένους υπαλλήλους των Ο.Τ.Α) …!!!!!!!!!. Ο έλεγχος των μελετών, πρέπει να αφορά αποκλειστικά και μόνο τις Υ.ΔΟΜ…!!!!!!
Αυτό εκτός της αντισυνταγματικότητας θα δημιουργηθούν διαφωνίες – συγκρούσεις μεταξύ Υ.Δομ και ελεγκτών δόμησης όσον αφορά την ερμηνεία της νομοθεσίας κάτι που θα οδηγήσει σε σωρεία ερωτημάτων στις υπερκείμενες υπηρεσίες που τα περισσότερα θα παραμένουν αναπάντητα. Ήδη ακόμη και σήμερα η ερμηνεία της πολεοδομικής νομοθεσίας είναι τόσο δαιδαλώδες.
Επιπροσθέτως ο εξουσιοδοτημένος από την Υ.Δομ υπάλληλος είναι γνωστό ότι λογοδοτεί μετά από καταγγελία στον εισαγγελέα, στο αστυνομικό τμήμα και ελέγχεται από τον επιθεωρητή δημόσιας διοίκησης και από τον συνήγορο του πολίτη οι οποίοι και έχουν τον άπειρο χρόνο στην διάθεσή τους για να βρουν το παραμικρό λάθος στην υπό καταγγελία άδεια. Τώρα προτείνεται και έλεγχος από ιδιώτη!!!!!!!!!!!!!!!!! Μήπως αυτό υποκρύπτει κάποια ενδεχόμενη συναλλαγή ….???????????.

Η υπερβολική αστυνόμευση που επιβάλλετε θα καταστρέψει την οικονομία της χώρας. Με το κονφούζιο των νόμων που υπήρξαν και υπάρχουν δε θα βγάλετε άκρη.. Αυξήσετε την φορολογία των αυθαίρετων ακινήτων έως ότου νομιμοποιηθούν ή κατεδαφιστούν από τους νυν ή μελλοντικούς ιδιοκτήτες. Αντί να βάζετε τους μηχανικούς να δικαιολογούν τα αδικαιολόγητα μέσα από γελοίους νόμους ρύθμισης αυθαιρέτων, βάλτε τους να καταγράψουν τα όποια αυθαιρετα υπάρχουν (σοβαρά και όχι πέργκολες και μετατοπίσεις παραθύρων) ώστε να έρθει το κράτος να φορολογίσει με αυξημένο συντελεστή τους αυθαίρετους χώρους. Με τη λογική ´´´Οποιος εποβαρύνει το περιβάλλον πληρώνεί´´. Και αφήστε ελέυθερες τις μεταβιβάσεις και ενοικιάσεις των ακινήτων. Θα μαζέψετε πολλά πρισσότερα χρήματα για το δημόσιο κορβανά.

Στο πλαίσιο της διαβούλευσης επί του σχεδίου νόμου για τον «Έλεγχο και την προστασία του δομημένου περιβάλλοντος», συμμετέχουμε για να εκφράσουμε την ανησυχία μας, και να διατυπώσουμε αφ’ ενός, τις αμφιβολίες μας σε σχέση με την οικονομική αποτελεσματικότητα των προτάσεων που περιέχει και αφ’ ετέρου, την αγωνία μας για την ολέθρια και οριστική προδιαγραφόμενη υποβάθμιση των μεγαλύτερων τουριστικών πόρων της χώρας: του τοπίου και του φυσικού και δομημένου περιβάλλοντος. Κατ’ ευφημισμό πρόκειται για ένα σχέδιο νόμου που επιδιώκει τον έλεγχο και την προστασία του δομημένου περιβάλλοντος αλλά κατ’ ουσίαν το υπό διαβούλευση σχέδιο νόμου επιδιώκει την περαιτέρω τακτοποίηση των αυθαίρετων κατασκευών.

ΕΠΙ ΤΗΣ ΑΡΧΗΣ
Το σχέδιο νόμου αποτελεί ένα κείμενο που εμφανίζεται με τη μορφή και τη δομή ενός «κώδικα» ενοποίησης όλων των διατάξεων για τη δόμηση και τον έλεγχό της. Δυστυχώς από πρώτη ανάγνωσή του, αποκαλύπτεται η προχειρότητα σύνθεσής του, καθώς αποτελεί «συρραφή» υφισταμένων διατάξεων που αποσπασματικά τίθενται σε ενότητες ή/και κεφάλαια, δίχως σαφώς καθορισμένη στόχευση, επεξεργασία, εμβάθυνση και εναρμόνιση ώστε να προκύπτει κατά περιεχόμενο και κατά νομική μορφή ένα άρτια συγκροτημένο κείμενο διατάξεων.
Όσον αφορά στο ζήτημα της αυθαίρετης δόμησης η ΕΛΛΕΤ πιστεύει ότι:
-Είναι απολύτως καταδικαστέα και παράνομη η συνεχιζόμενη αυθαίρετη οικοδομική δραστηριότητα σε: περιοχές εντός ή εκτός σχεδίου, δάση, δασικές και αναδασωτέες εκτάσεις, περιοχές εντός ζώνης αιγιαλού, παραλίας, παρόχθιας ζώνης, κρίσιμης παράκτιας ζώνης, και μικρούς νησιωτικούς υγροτόπους και γενικότερα σε περιοχές στις οποίες απαγορεύεται η δόμηση. Η Ελληνική Πολιτεία οφείλει να διασφαλίσει τις περιοχές αυτές.
-Σύμφωνα με το Συμβούλιο της Επικρατείας παγίως δεν επιτρέπεται η νομιμοποίηση αυθαίρετων κατασκευών καθώς αίρει την απαραίτητη για την προσέλκυση επενδύσεων ασφάλεια δικαίου.
-Η αδυναμία και απροθυμία περιορισμού της πρακτικής της αυθαίρετης δόμησης δημιουργεί εύλογα ερωτήματα εάν επιθυμία της ελληνικής διοίκησης είναι να προχωρήσει και να ολοκληρώσει το χωρικό σχεδιασμό σε εθνικό, περιφερειακό και τοπικό επίπεδο.
-Η διαρκής θεσμοθέτηση νομοθετημάτων για τις αυθαίρετες κατασκευές οι οποίες αγνοούν τις συνταγματικά κατοχυρωμένες διαδικασίες χωρικού σχεδιασμού, δημιουργεί ανασφάλεια δικαίου, προϋπόθεση αναγκαία μεταξύ άλλων και για την προσέλκυση επενδύσεων.
-Η πρακτική της αυθαίρετης δόμησης δυσχεραίνει την προώθηση των διαδικασιών σχεδιασμού, και επιβαρύνει με τις επιπτώσεις της αυθαίρετης δόμησης το κοινωνικό σύνολο.

ΕΠΙ ΤΟΥ ΣΧΕΔΙΟΥ ΝΟΜΟΥ
-Πολλές διατάξεις διαφόρων ισχυόντων νόμων, των οποίων μάλιστα δεν γίνεται καν μνεία στο σχέδιο νόμου, «ξαναγράφονται», εμφανιζόμενες ως νέες, χωρίς να προκύπτει η αιτιολόγηση αυτής της επανάληψης και εύλογα δίνεται η εντύπωση ότι ο συντάκτης/τες, ενδεχομένως, δεν έχουν πλήρη ενημέρωση για την ισχύουσα νομοθεσία. Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελούν οι διατάξεις για την ηλεκτρονική ταυτότητα των κτιρίων (άρθρο 20 §1) που επαναλαμβάνουν τις διατάξεις του άρθρου 4 του Ν. 3843/2010, ενώ το σχετικό Π.Δ. που προβλεπόταν δεν έχει εκδοθεί έως σήμερα.
-Η μη διασαφήνιση και συσχέτιση της τροποποίησης, αντικατάστασης ή κατάργησης ισχυουσών διατάξεων θα έχει ως συνέπεια τη δημιουργία μεγάλης σύγχυσης ως προς το τι ισχύει και τι εφαρμόζεται από τις αρμόδιες υπηρεσίες και οπωσδήποτε δημιουργεί ανασφάλεια δικαίου για τον πολίτη.
-Μολονότι η απλούστευση των διαδικασιών και η μείωση των υπηρεσιών είναι στόχος της μεταρρύθμισης του δημοσίου τομέα, το προτεινόμενο Παρατηρητήριο Δόμησης ουσιαστικά δημιουργεί μια νέα διοικητική δομή, υπαγόμενη κεντρικά στο ΥΠΕΝ, και αντίστοιχα στις Περιφερειακές Υπηρεσίες με αρμοδιότητες οι οποίες σήμερα ήδη ασκούνται από υφιστάμενες υπηρεσίες τόσο του Υπουργείου (π.χ τη ΔΠΣ & ΤΓ για τους τίτλους της ΜΣ) όσο και των Περιφερειών, οι οποίες πιθανόν θα έπρεπε απλώς να ενισχυθούν για να είναι αποτελεσματικότερες. Στην πραγματικότητα με «έμμεσο» τρόπο προτείνεται η τροποποίηση του Οργανισμού του Υπουργείου αλλά και των αρμοδιοτήτων των δομών της περιφερειακής και τοπικής αυτοδιοίκησης που έχουν συγκροτηθεί με τον νόμο του «Καλλικράτη», χωρίς το ζήτημα μιας τέτοιας «μεταρρύθμισης» να αναφέρεται ως σκοπός του σχεδίου νόμου.
-Προβληματισμό δημιουργεί επίσης η δυνατότητα στελέχωσης μιας τέτοιας δομής -με περιφερειακές υπηρεσίες- στις σημερινές οικονομικές συνθήκες και όταν είναι γενική διαπίστωση η τραγική υποστελέχωση όλων των υφιστάμενων διοικητικών δομών.
-Οι αλλαγές στην χρησιμοποιούμενη ορολογία του υφισταμένου θεσμικού πλαισίου τόσο των αδειών δόμησης (Ν.4030/2011) όσο και της Τράπεζας Γης & Τράπεζας Δικαιωμάτων Δόμησης (Ν.4178/2013 & Ν.4269/2014) δεν αιτιολογούνται και πάντως δεν προκύπτει ότι έρχονται να επιλύσουν προβλήματα νομιμότητας που έχουν διατυπωθεί με νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας, επί του θεσμού της μεταφοράς συντελεστού δόμησης σύμφωνα με το Ν.3044/2002.
-Η αντικατάσταση του πρώτου κεφαλαίου του Ν.4178/2011, δεν αποδεικνύει καμιά αλλαγή πολιτικής αντιμετώπισης της αυθαίρετης δόμησης προς την κατεύθυνση προστασίας του περιβάλλοντος, αντιθέτως προστίθεται και νέα διακριτή κατηγορία αυθαιρέτων που βρίσκονται σε περιοχές αξιόλογου φυσικού περιβάλλοντος, μολονότι οι περιοχές αυτές θα έπρεπε να προστατεύονται.
-Το υπό διαβούλευση σχέδιο νόμου αντιμετωπίζει τη Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης ως κύριο εργαλείο περιορισμού της αυθαίρετης δόμησης αλλά δυστυχώς δεν αντιμετωπίζει το χρονίζον ζήτημα σχεδιασμού των Ζωνών Υποδοχής Συντελεστών.
-Επισημαίνεται ότι αυθαίρετες κατασκευές σε κοινόχρηστους ή/και ακάλυπτους χώρους οφείλουν να εξαιρούνται της διαδικασίας νομιμοποίησης και να κατεδαφίζονται.
-Το υπό διαβούλευση σχέδιο νόμου διατηρεί την αμφιβόλου στόχευσης διάταξη του Ν.4178/2013 που προβλέπει δικαιώματα ιδιοκτησίας σε δάση, στρατόπεδα κλπ και μάλιστα «επιβραβεύει» με αυξημένο κατά 15% συντελεστή δόμησης την αξιοποίηση Ακίνητων του Δημοσίου με τη μορφή ΕΣΧΑΔΑ.
-Στο υπό διαβούλευση σχέδιο νόμου επανέρχεται ο όρος «οικιστική πύκνωση», χωρίς επιστημονική τεκμηρίωση και με αποκλειστική επιδίωξη την νομιμοποίηση αυθαιρεσιών σε περιοχές που διέπονται από ειδικά καθεστώτα προστασίας.

Η ΕΛΛΕΤ κρίνει σκόπιμο να αποσυρθεί το σχέδιο νόμου, ώστε να τύχει της δέουσας επεξεργασίας κατά περιεχόμενο και νομοτεχνική μορφή και να θεραπευτούν οι τόσο μεγάλες πλημμέλειές του.

Την ευθύνη όσων έχουν κτισθεί μετά την 7/2011 την έχει μόνο ο ιδιοκτήτης Κύριε Υπουργέ?.Η πολιτεία τι κάνει? Γιατί καθυστερεί εδώ και 30 χρόνια να το σχέδιο πόλεως έτσι ώστε ο κάθε ιδιοκτήτης να πληρώνει την όποια κατασκευή και να είναι νόμιμος!
Παράνομα από το 1980 κακοκτισμένα -σε μια νύχτα – χρειάζεται να γίνουν κάποιες επιπλέον επιδιορθώσεις και οι ανάγκες ακόμα ανάγκασαν τον ιδιοκτήτη να προεκτείνει ή να κατασκευάσει μια μικρή αποθήκη μέσα στο κτήμα του, αυτός πρέπει να τιμωρηθεί γιατί το κατασκεύασε τον Αύγουστο του 2011 και όχι το Ιούλιο του 2011! Πως ορίστηκε η ημερομηνία αυτή σαν τελευταία? Είπε η πολιτεία στον κακομοίρη Έλληνα,πιο μπροστά, ότι αυτή θα είναι τελευταία προθεσμία για παράνομες κατασκευές? Θεωρώ,αν όριζε νωρίτερα ποια θα είναι η ημερομηνία ρυθμίσεις των αυθαίρετων θα ήταν πιο δίκαιο! Νομίζω, είναι πιο σωστό να εξετασθεί η ημερομηνία αυθαιρεσίας και να ισχύσει από την ψήφιση του πρώτου νόμου που ψηφίστηκε!

ΕΠΙ ΤΗΣ ΑΡΧΗΣ

Είναι κατανοητό από το Σχέδιο Νόμου για τον «Έλεγχο και την Προστασία του Δομημένου Περιβάλλοντος», που αναρτήθηκε στη δημόσια διαβούλευση, ότι οι προθέσεις του Υπουργείου είναι να πατάξει την αυθαίρετη δόμηση, να αναπτύξει μηχανισμούς ελέγχου και παρακολούθησης του δομημένου περιβάλλοντος αλλά και να προνοήσει να αποφευχθεί μία νέα γενιά αυθαιρέτων. Προς την κατεύθυνση αυτήν είναι κατ’ αρχήν ενδιαφέρουσες οι προβλέψεις για μηχανισμούς και εργαλεία που αξιοποιούν τις ΤΠΕ όπως: το Παρατηρητήριο Δομημένου Περιβάλλοντος, η Ηλεκτρονική Πολεοδομική Ταυτότητα, η Ηλεκτρονική Ταυτόητα Κοινόχρηστων Χώρων, η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, η αξιοποίηση δορυφορικών χαρτών αλλά και η πρόβλεψη πολεοδομικών και στεγαστικών εργαλείων όπως η Τράπεζα Δικαιωμάτων Δόμησης, η Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης, το Περιβαλλοντικό Ισοζύγιο, η δημιουργία μονάδων κοινωνικής κατοικίας.

Ωστόσο θα πρέπει παράλληλα να επισημάνουμε την αδυναμία απομάκρυνσης του παρόντος σχεδίου νόμου από λογικές του παρελθόντος που στηρίζονται κατά βάση στη δημιουργία εισπρακτικών μηχανισμών αλλά και τη διαφαινόμενη μεταφορά αρμοδιοτήτων και ευθυνών της δημόσιας διοίκησης στον ιδιωτικό τομέα υπό καθεστώς σκληρών αστικών και ποινικών διατάξεων.

Λαμβάνοντας υπόψη την πρότερη εμπειρία νομοθετικών προσπαθειών με αντίστοιχα εργαλεία και ανάλογες προβλέψεις, που παρέμειναν ανενεργά ή/και αναξιοποίητα, ο Σύλλογος Ελλήνων Μηχανικών Πολεοδομίας, Χωροταξίας και Περιφερειακής Ανάπτυξης (ΣΕΜΠΧΠΑ) επισημαίνει ότι είναι ουσιώδους σημασίας η περαιτέρω επεξεργασία του Σχεδίου Νόμου ώστε να ανταποκρίνεται στα βασικά κριτήρια καλής νομοθέτησης, όπως ενδεικτικά:
– Απλότητα και σαφήνεια του περιεχομένου και των ρυθμίσεων.
– Αποτελεσματικότητα και αποδοτικότητα (και με οικονομικούς όρους) προς τους σκοπούς της ρύθμισης.
– Διαφάνεια, επικουρικότητα και λογοδοσία.

Ενδεικτικά αναφέρουμε ότι ήδη το Σχέδιο Νόμου παραπέμπει σε 30 περιπτώσεις τη ρύθμιση και αποσαφήνιση διατάξεών του με Υπουργικές Αποφάσεις.

Επιπρόσθετα, θα πρέπει να επισημάνουμε ότι δε γίνεται κατανοητή σε όρους κόστους και αποτελεσματικότητας/αποδοτικότητας η πρόβλεψη του Κεφαλαίου Α για περισσότερα από 150 τμήματα, επιτροπές και συμβούλια, όταν μάλιστα διαφαίνεται ότι γίνεται προσπάθεια αξιοποίησης των ΤΠΕ για την απλούστευση, επιτάχυνση και ενίσχυση της διαφάνειας των διαδικασιών.

Πιστεύουμε ότι η θέσπιση σαφών κανόνων και προβλέψεων, όπως και η άμεση ενεργοποίηση ηλεκτρονικών εργαλείων θα μειώσει (αν όχι εξαλείψει) την ανάγκη για τις γραφειοκρατικές δομές και συχνά πολύπλοκες και χρονοβόρες διαδικασίες των Συμβουλίων Αρχιτεκτονικής και της φυσικής δομής του Παρατηρητηρίου Δομημένου Περιβάλλοντος.

Έχοντας υπόψη τα ανωτέρω θεωρούμε ότι πρέπει να αποτελέσει άμεση προτεραιότητα η επανεκκίνηση του χωροταξικού και πολεοδομικού σχεδιασμού της χώρας, μέσα από τη θέσπιση σε επίπεδο Νόμου σαφών χρονοδιαγραμμάτων για την επίσπευση του πολεοδομικού σχεδιασμού, την ενεργοποίηση των πολεοδομικών εργαλείων της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης, της δημιουργίας της Τράπεζας Δικαιωμάτων Δόμησης και Κοινόχρηστων Χώρων, του Περιβαλλοντικού Ισοζυγίου και των ηλεκτρονικών εργαλείων του Νόμου, ώστε να αναζωογονηθούν υποβαθμισμένες περιοχές, να αποδοθεί στις τοπικές κοινωνίες ένα βιώσιμο περιβάλλον, και να αποκατασταθεί το αίσθημα ασφάλειας δικαίου σε πολίτες και επιχειρήσεις.

Τέλος θα θέλαμε να υπενθυμίσουμε ότι τα χαρακτηριστικά του πολεοδομημένου περιβάλλοντος δε θα πρέπει να περιορίζονται μόνο σε θέματα όγκου, αισθητικής και πολιτιστικής αξίας, αλλά να περιλαμβάνουν εξίσου χαρακτηριστικά περιβαλλοντικά, οικονομικά, κοινωνικά, ενεργειακής κατανάλωσης και αντιμετώπισης των επιπτώσεων της κλιματικής αλλαγής. Θεωρούμε ότι όλα τα παραπάνω στοιχεία θα πρέπει να συν-αποτελέσουν τις αρχές πολιτικής του Σχεδίου Νόμου.

Παρακάτω παραθέτουμε τις βασικότερες παρατηρήσεις μας κατ’ άρθρο.

ΖΗΤΗΜΑΤΑ ΠΡΟΣ ΕΠΑΝΕΞΕΤΑΣΗ ΚΑΙ ΔΙΕΥΚΡΙΝΗΣΗ

1) Αρ. 1: Σύμφωνα με το Σχέδιο Νόμου, το Παρατηρητήριο Δομημένου Περιβάλλοντος έχει ως αρμοδιότητες την αντιμετώπιση της αυθαίρετης δόμησης και την αισθητική αναβάθμιση των κατασκευών αλλά και τον έλεγχο των διαδικασιών υλοποίησης του πολεοδομικού σχεδιασμού, ο οποίος αφορά τόσο τον υφιστάμενο δομημένο χώρο όσο και τον αδόμητο που προφανώς δύναται να πολεοδομηθεί. Συνεπώς προτείνεται η μετονομασία του Παρατηρητηρίου Δομημένου Περιβάλλοντος σε Παρατηρητήριο Χωρικού Σχεδιασμού.
2) Αρ. 1, 2: Το Σχέδιο Νόμου προβλέπει ότι η στελέχωση του Παρατηρητηρίου, η υλικοτεχνική του υποδομή κλπ. θα καθοριστούν με προεδρικό διάταγμα εντός έξι μηνών από τη δημοσίευσή του (άρθρο 2, παρ.3), γεγονός που σημαίνει ότι η έναρξη λειτουργίας του θα καθυστερήσει σημαντικά. Προκειμένου να επισπευθούν οι διαδικασίες θα ήταν ενδεχομένως σκόπιμο να μειωθεί το ως άνω διάστημα ή κάποιες προβλέψεις να περιληφθούν στον παρόντα νόμο. Επίσης πρέπει να σημειωθεί ότι παρά την ανωτέρω πρόβλεψη της παρ.3 του άρθρου 2, σε άλλα σημεία του σχεδίου νόμου προεξοφλούνται οι ειδικότητες που μπορούν να αναλάβουν καθήκοντα διευθυντή της περιφερειακής διεύθυνσης του παρατηρητηρίου ή προϊστάμενου του τμήματος παρατηρητηρίου στην περιφερειακή ενότητα (βλ. για παράδειγμα την παρ.3α του άρθρου 11, η οποία, με τον τρόπο που έχει διατυπωθεί, προεξοφλεί ότι ο διευθυντής της περιφερειακής διεύθυνσης του Παρατηρητήριου θα είναι αρχιτέκτονας μηχανικός. Από την άλλη, η παρ. 3i του άρθρου 17 ορίζει ότι ο διευθυντής θα είναι πολιτικός ή αρχιτέκτονας ή τοπογράφος μηχανικός. Ομοίως η παρ.2 του άρθρου 16 προεξοφλεί ότι ο προϊστάμενος του τμήματος του παρατηρητηρίου στην περιφερειακή ενότητα θα είναι αρχιτέκτονας ή πολιτικός ή τοπογράφος μηχανικός κοκ).
3) Αρ. 6: Ως προς τις αρμοδιότητες του Παρατηρητηρίου, σε αρκετές περιπτώσεις διαπιστώνεται επικάλυψη με αυτές των ΥΔΟΜ (π.χ. άρθρο 55, παρ.9β το Παρατηρητήριο επιβάλλει κυρώσεις, άρθρο 55, παρ 9βii, οι κυρώσεις επιβάλλονται από τις ΥΔΟΜ).
4) Αρ. 5-15: Δεν είναι κατανοητό για ποιο λόγο τα Συμβούλια Αρχιτεκτονικής, όπως εισήχθησαν με τον Νόμο 4030/2011 (άρθρα 20-29), καταργούνται και επανεισάγονται με το παρόν σχέδιο νόμου, χωρίς ουσιαστικές διαφορές, πέραν της θέσπισης των Περιφερειακών Συμβουλίων Αρχιτεκτονικής. Σε κάθε περίπτωση θεωρούμε ότι ο ρόλος τους (σε κάθε επίπεδο που αυτά θεσπίζονται, τοπικό, περιφερειακό, κεντρικό) θα πρέπει να είναι διευρυμένος ώστε πέραν των θεμάτων δόμησης και οικοδομικών εργασιών να καλύπτονται και να συνεκτιμώνται θέματα πολεοδομικού και χωροταξικού σχεδιασμού και νομοθεσίας. Κατ’ αντιστοιχία η στελέχωσή τους θα πρέπει να είναι πολυεπιστημονική και να περιλαμβάνει ειδικότητες όπως αρχιτέκτονες μηχανικούς, πολιτικούς μηχανικούς, μηχανικούς χωροταξίας, πολεοδομίας και περιφερειακής ανάπτυξης, τοπογράφους μηχανικούς κλπ. Τέλος, για λόγους ευελιξίας και απλοποίησης θεωρούμε σκόπιμο τον μη καθορισμό των ειδικοτήτων σε επίπεδο νόμου, αλλά τον προσδιορισμό τους σε επόμενο στάδιο με την έκδοση υπουργικής απόφασης.
5) Αρ. 16-17: Με το ίδιο ως άνω σκεπτικό θεωρούμε ότι η στελέχωση των Επιτροπών Εξέτασης Προσφυγών Αυθαιρέτων και Προσβασιμότητας θα πρέπει να διευρυνθεί, οι δε ειδικότητες να προσδιοριστούν με την έκδοση υπουργικής απόφασης.
6) Υποκεφάλαιο Δ «Ταυτότητα κτιρίου»: Η ταυτότητα κτιρίου και ο ηλεκτρονικός τρόπος έκδοσης των οικοδομικών αδειών προβλεπόταν από το Ν.3843/2010, όμως ουδέποτε εφαρμόστηκε. Μάλιστα το Τεχνικό Επιμελητήριο είχε δημιουργήσει ηλεκτρονικό σύστημα και είχε προβεί στην πιλοτική λειτουργία του. Θα ήταν σκόπιμο οι προβλέψεις του παρόντος σχεδίου νόμου να λάβουν υπόψη τα ήδη εγκατεστημένα συστήματα ώστε να αποφευχθούν καθυστερήσεις.
7) Αρ. 18: Θα ήταν σκόπιμο ο όρος «Ταυτότητα Κτιρίου» να αντικατασταθεί από τον όρο «Ταυτότητα Ακινήτου» καθώς ακόμα και οι αδόμητες ιδιοκτησίες είναι εν δυνάμει οικοδομήσιμες ή υποψήφιες για αυθαιρεσίες. Η καταγραφή τους θα βοηθήσει προληπτικά στην αποφυγή παραβάσεων και καταπατήσεων. Επίσης θα ήταν σκόπιμο η ταυτότητα ακινήτου να περιλαμβάνει και φωτογραφική τεκμηρίωση.
8) Αρ. 19 παρ.1: Θεωρούμε ότι ο όρος «αρμόδιος μηχανικός» πρέπει να αντικατασταθεί από τον όρο «εξουσιοδοτημένος μηχανικός». Επίσης, ο φάκελος της οικοδομικής αδείας εκτιμούμε ότι θα πρέπει να φυλάσσεται με μέριμνα των ιδιοκτητών ή του διαχειριστή.
9) Αρ. 22: Κρίνουμε ότι θα πρέπει να επανεξεταστεί η περιοδικότητα του επανελέγχου της ταυτότητας κτιρίου. Είναι απαραίτητο ωστόσο να πραγματοποιείται επανέλεγχος σε συγκεκριμένες περιπτώσεις όπως π.χ. σε μεταβιβάσεις.
10) Αρ. 28: Ορίζεται ότι η επίσπευση του πολεοδομικού σχεδιασμού θα γίνει με τον καθορισμό συγκεκριμένων χρονοδιαγραμμάτων για την εκπόνηση και έγκριση των ΤΧΣ, ΕΧΣ και ΡΣΕ με απόφαση Υπουργού ΠΕΚΑ, που θα ακολουθήσει. Με δεδομένο τις καθυστερήσεις που ήδη υπάρχουν στην εφαρμογή του χωροταξικού και πολεοδομικού σχεδιασμού (π.χ. τα εφαρμοστικά ΠΔ και αποφάσεις του Ν. 4269/2014 δεν έχουν ακόμα εκδοθεί, ενώ θεωρείται σίγουρη η αναθεώρησή του), θεωρούμε απαραίτητη την άμεση έκδοση δεσμευτικών χρονοδιαγραμμάτων.
11) Αρ. 29: Η ηλεκτρονική ταυτότητα θεσμοθετημένων κοινόχρηστων χώρων αποτελεί θετικό βήμα στην παρακολούθηση του δομημένου και αδόμητου χώρου, ωστόσο απαιτεί σχεδιασμό και ωριμότητα του συστήματος. Ερωτηματικό παραμένει κατά πόσο μπορεί να τεθεί σε εφαρμογή άμεσα καθώς και γιατί αναφέρεται μόνο στους κοινόχρηστους χώρους και όχι και στους κοινωφελείς.
12) Αρ. 35: Δεν είναι κατανοητό γιατί στην περίπτωση δ) των ωφελουμένων ακινήτων [ακίνητα που ανήκουν στο Δημόσιο και για τα οποία υποβάλλεται αίτηση για (ΕΣΧΑΔΑ)], υποχρεωτικά το 15% του επιτρεπόμενου συντελεστή δόμησης θα προέρχεται από μεταφορά συντελεστή δόμησης
13) Αρ. 36: Ως γνωστόν η εφαρμογή των προβλέψεων για μεταφορά του συντελεστή δόμησης έχει αντιμετωπίσει πολλές δυσκολίες στο παρελθόν. Πέραν της ιδιαίτερης προσοχής που πρέπει να δοθεί, ώστε οι διατάξεις του παρόντος σχεδίου νόμου να μην προσκρούσουν πάλι στο ΣτΕ, θα θέλαμε να επισημάνουμε ότι κρίνεται ως θετική η πρόβλεψη ορισμού ΕΖΥΣ σε κέντρα πόλεων που αναπλάθονται με βάση το Ν. 2508/1997. Σημειώνεται ωστόσο ότι είναι πρώτα απαραίτητο να ενεργοποιηθεί το Κεφάλαιο Β του Ν. 2508/1997. Επιπλέον, εντύπωση προκαλεί ότι αν και με το παρόν σχέδιο νόμου «καταργούνται τα άρθρα 1 έως 7 του Ν. 3044/2002 (Φ.Ε.Κ. 197Α’/27-8-2002)» (βλ. άρθρο 42: Καταργούμενες διατάξεις), έχουν ήδη εκδοθεί προδιαγραφές για μελέτες καθορισμού Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή του άρθρου 4 του Ν. 3044/2002. Δηλαδή οι προδιαγραφές έχουν εκδοθεί στη βάση ενός προγενέστερου νομοθετήματος (Ν. 3044/2002), όταν με το υπό διαβούλευση νομοσχέδιο τίθεται εξαρχής το πλαίσιο για τη ΜΣΔ. Θεωρητικά ωστόσο η έκδοση των προδιαγραφών θα μπορούσε να οδηγήσει άμεσα στην εκπόνηση κάποιων μελετών.
14) Αρ. 37-38: Η δημιουργία των Ζωνών Αυξημένης Επιβάρυνσης Συντελεστή (ΖΑΕΣ) δημιουργεί πολλά ερωτηματικά καθώς φαίνεται ότι προβλέπεται με μοναδικό σκοπό να νομιμοποιήσει παγιωμένες καταστάσεις σε περιοχές με αυθαίρετα, ενώ παραπέμπει πολλές επεξηγήσεις σε μελλοντικές υπουργικές αποφάσεις. Η θέσπιση δράσεων περιβαλλοντικού ισοζυγίου αξιολογείται θετικά, καθώς και η χρηματοδότηση ολοκλήρωσης ή αναθεώρησης του πολεοδομικού σχεδιασμού, η ανάδειξη περιοχών μέσω αναπλάσεων κλπ.
15) Αρ. 49: Η παρ. β iii) αναφέρει ότι όταν οι φάκελος της οικοδομικής αδείας είναι πλήρης και δεν διαπιστώνονται λάθη ή ελλείψεις, τότε δημοσιεύεται αμελλητί στο Διαδίκτυο. Για να πραγματοποιηθεί αυτό όμως θα πρέπει να έχουν υποβληθεί και ελεγχθεί από τις αρμόδιες Υπηρεσίες όλες οι μελέτες.
16) Αρ. 55: Στην παρ. 2 δεν είναι σαφές αν είναι υποχρεωτικό ή όχι να ελέγχει ο Ελεγκτής Δόμησης τα στοιχεία της αδείας. Αν είναι υποχρεωτικό, θα πρέπει να υπάρχουν κυρώσεις. Αν δεν είναι, τότε αυτό μπορεί να καταστεί μέσο συναλλαγής.
17) Αρ. 57: Ως προς τις κυρώσεις διαπιστώνουμε την τάση οι ευθύνες να μεταβιβάζονται από τη δημόσια διοίκηση και τις υπηρεσίες στους ιδιώτες μηχανικούς υπό καθεστώς σκληρών αστικών και ποινικών διατάξεων.
18) Αρ. 64: Θεωρούμε ότι πρέπει να επανεξεταστούν οι περιπτώσεις στις οποίες απαιτείται έκδοση βεβαίωσης μηχανικού γιατί ενδέχεται να δημιουργηθεί πληθώρα προβλημάτων. Χαρακτηριστικά αναφέρουμε την αποδοχή κληρονομιάς όπου μια τέτοια υποχρέωση ενδέχεται να οδηγήσει στην αποποίηση και κατ’ επέκταση συσσώρευση ακινήτων.
19) Αρ. 66: Είναι αναγκαία η άμεση εφαρμογή της διαδικτυακής ψηφιακής πλατφόρμας και η τήρηση αρχείου, με ανοιχτή πρόσβαση στους εμπλεκόμενους επαγγελματίες. Σημειώνουμε ότι το παρόν σχέδιο νόμου δε θέτει κάποιο χρονοδιάγραμμα υλοποίησής της. Τέλος με τους Νόμους 4014/2011 και 4178/2013 υπάρχει δέσμευση να δημοσιευθούν «εντός αποκλειστικής προθεσμίας 6 μηνών αεροφωτογραφίες της 28-7-2011 για όλη την Επικράτεια», οι οποίες εκκρεμούν.
20) Τέλος θεωρούμε απαραίτητο να τονίσουμε την κρισιμότητα της οριζόντιας και κάθετης συνεργασίας μεταξύ των αρμόδιων υπηρεσιών και των οργάνων που συστήνονται με το νόμο, όπως ΥΔΟΜ, Τεχνικές Υπηρεσίες, Παρατηρητήριο κλπ. για την ανταλλαγή στοιχείων, την εύρεση αρχείων, την αποφυγή γραφειοκρατίας και βεβαίως την τήρηση στατιστικών ποσοτικών και ποιοτικών στοιχείων.

Με τιμή,

Τα μέλη του ΔΣ του ΣΕΜΠΧΠΑ

Εν κατακλείδι, πρόκειται για ένα Νόμο – αντιγραφή του 4178, στο ακόμη πιο εκτρωματικό του, που το πιθανότερο μάλιστα θα περιπλέξει κι άλλο τα πράγματα για όλους τους εμπλεκόμενους στην εφαρμογή του (μηχανικούς, συμβολαιογράφους κυρίως κλπ.). Παρατηρητήρια – Ταυτότητες Κτιρίων – Επεκτάσεις Σχεδίων και άλλες πολιτειακές ΥΠΟΣΧΕΣΕΙΣ μεγαλόπνοες, όπως και στους προηγούμενους Νόμους που μείνανε όμορφα γραπτά κείμενα (θυμίζω τον 4178 και την υποχρέωση της πολιτείας να δημοσιεύσει αεροφωτογραφίες της 28-07-2011 εντός εξαμήνου από τη δημοσίευση του)δεν υπάρχει περίπτωση να ΥΛΟΠΟΙΗΘΟΥΝ υπό τις παρούσες συνθήκες. (Εδώ δεν έχει γίνει ακόμη ηλεκτρονική διασύνδεση συστημάτων και πως να γίνει όταν όλα έχουν γίνει αποσπασματικά και όταν δημιουργήθηκε κάθε σύστημα εξυπηρετούσε τον βραχυπρόθεσμο σκοπό που είχε οριστεί. Πως θα συνδέσετε Ηλεκτρονικούς Κωδικούς αυθαιρέτων με ΑΤΑΚ Ε-9 π.χ.). Οπότε πορευόμαστε με τις άμεσα εφαρμόσιμες διατάξεις, όπως και πριν, σε συνέχεια του ατελείωτου μπάχαλου που έχουν δημιουργήσει οι Νόμοι περί τακτοποίησης. Πολίτες όμηροι, Νέα αυθαίρετα που θα δημιουργηθούν, άλλα ο ένας μηχανικός, άλλα ο άλλος, άλλα ο ένας συμβολαιογράφος άλλα ο άλλος και χάος στις δικαιοπραξίες. Αποτύχατε ως συνήθως και το μόνο που σας μένει είναι να εισπράξετε τα ψίχουλα των τακτοποίησεων. Δεν έχετε πρόθεση, δεν έχετε θέληση. Καληνύχτα και σε σας και στο ακίνητο.

Καλό είναι το παρατηρητήριο δομημένου περιβάλλοντος να θεσπιστεί με διαφορετικό νόμο και μόνο μετά τη στελέχωσή του και την ολοκλήρωση πιλοτικής λειτουργίας του να συνδεθεί με τα υπόλοιπα κεφάλαια του νομοσχεδίου.

Προτείνεται μια νέα δομή (Παρατηρητήριο Δομημένου Περιβάλλοντος) με νέες Διευθύνσεις και συνεπώς τίθεται θέμα της επαρκούς στελέχωσης για τη νέα δομή. Θα γίνει με νέες προσλήψεις ή υποκρύπτεται υποστελέχωση με παράλληλη αποδυνάμωση υφιστάμενων δομών στην αυτοδιοίκηση (σε αρμοδιότητες και στελέχωση).

Διαχρονικά, κεντρικοί στόχοι της Αρχιτεκτονικής Κοινότητας υπήρξαν

 να εξασφαλιστούν οι συνθήκες που θα διευκολύνουν τη δημιουργία καλύτερων πόλεων και οικισμών περιορίζοντας σε μεγάλο βαθμό την πολυνομία και τη γραφειοκρατία που αποτελούν τροχοπέδη στην ανάπτυξη οποιασδήποτε δημιουργικής σκέψης.
 να γίνεται απλούστερα και ουσιαστικότερα ο έλεγχος και η παρέμβαση της πολιτείας στο θέμα της δόμησης με παράλληλη διευκόλυνση των μελετητών και επιβλεπόντων μηχανικών στην ανάληψη των ευθυνών τους.
 να δημιουργηθούν συνθήκες αποτελεσματικής δράσης ενάντια στην αυθαιρεσία και την προχειρότητα.

Το αδιάρρηκτο τρίπτυχο Πολεοδομική Ένταξη/Αδειοδότηση/Έλεγχος της Δόμησης εμπεριέχει βασικές αρχές όπως:

o Ένταξη της δόμησης στο χώρο και τον τόπο με πολεοδομικά και περιβαλλοντικά κριτήρια
o Έλεγχος από τη Διοίκηση των βασικών στοιχείων και πολεοδομικών περιορισμών του έργου και των περιορισμών και εγκρίσεων των διαφόρων Υπηρεσιών χωρίς μετακινήσεις του φακέλου.
o Επανακαθορισμός των βασικών ορισμών και όρων του Οικοδομικού Κανονισμού, στην κατεύθυνση της αναγνώρισης της επιρροής της δόμησης στο φυσικό και ανθρωπογενές περιβάλλον.
o Ουσιαστικός και αντιγραφειοκρατικός έλεγχος για την αδειοδότηση της οικοδομής και απλούστερος έλεγχος των κατασκευών περιοριζόμενος στον έλεγχο του κελύφους.
o Θεσμοθέτηση Φακέλου Περαιωμένης Οικοδομής (ως κατασκευάστηκε) με υποχρεωτική ενημέρωση όλων των – τυχόν – επεμβάσεων στο κτίριο και διατήρησή του από τον διαχειριστή κάθε κτιρίου.
o Καθιέρωση και ενεργοποίηση κανονισμού λειτουργίας Παρατηρητηρίου Σχεδιασμού της Χώρας με χρήσεις Γης και θεσμικές γραμμές για όλες τις εντός και εκτός σχεδίου περιοχές.
o Παρακολούθηση (monitoring) της Δόμησης με αυτόματο τρόπο και χρήση Δορυφορικών Συστημάτων και Εικόνων.

Mε το ισχύον σήμερα θεσμικό καθεστώς απουσιάζει πλήρως μια βασική προϋπόθεση για την εύρυθμη λειτουργία όσων πρεσβεύει η συγκεκριμένη προσπάθεια που βρίσκεται σήμερα στη διαβούλευση, στο επίπεδο τουλάχιστον των διακηρυγμένων προθέσεών της:

Η ορθολογικοποίηση, κωδικοποίηση και απλούστευση (με την εξασφάλιση της διαφάνειας) του σχεδιασμού σε όλες του τις κλίμακες ώστε να επαναδιατυπωθεί η συμφωνία μεταξύ διοίκησης και πολίτη για το πώς οικοδομούμε, ποιός ο ρόλος και ποιά η ευθύνη του καθενός.

Η πολιτεία έχει υποχρέωση να μεριμνά κατά προτεραιότητα για τον χωροταξικό-πολεοδομικό – αστικό σχεδιασμό και κατ’ επέκταση για την αρχιτεκτονική των κτιρίων που κατασκευάζονται, με τη έννοια της διασφάλισης των όρων ενσωμάτωσης της αρχιτεκτονικής στο εκάστοτε φυσικό και ανθρωπογενές περιβάλλον.

Η ύπαρξη αστικού πράσινου, η λειτουργία και η αισθητική του δημόσιου χώρου και η εξασφάλιση υγιεινής διαβίωσης για όλους, δε μπορούν να επαφίονται αντίστοιχα στην τήρηση ενός ποσοστού φύτευσης ή στην «ομορφιά» των όψεων του μεμονωμένου κτιρίου.

Ο έλεγχος και η προστασία του περιβάλλοντος προϋποθέτουν πρώτα απ’ όλα αναθεώρηση των κανόνων με τους οποίους παράγεται η δόμηση. Ο οικοδομικός κανονισμός οφείλει να γίνει ό,τι πρεσβεύει η ονομασία του, όχι πολεοδομικός, ούτε αναπτυξιακός, ούτε κτηριοδομικός.

Το πλέον κρίσιμο, που ταλαιπωρεί όλους όσους ασχολούνται με τη δόμηση και τις αδειοδοτήσεις, είναι το όριο ωφέλιμου και δομημένου το οποίο έχει δύο πτυχές:
o Τον έλεγχο της εκμετάλλευσης ως στοιχείο φορολόγησης και ανακατανομής του πλούτου επί του κοινού αγαθού της γης
o Τον έλεγχο της πληθυσμιακής πυκνότητας ως στοιχείου ποιότητας του χώρου και του τόπου και ελέγχου των δικτύων εξυπηρέτησης του αστικού χώρου.

Η πυκνότητα οικοδόμησης ελέγχεται με τον όγκο (γεωμετρικά) ως επιβάρυνση στον ηλιασμό, τον αερισμό και τη θέαση. Η πυκνότητα χρήσης/κατοίκησης ως τεκμήριο εκμετάλλευσης και επιβάρυνσης των δικτύων ελέγχεται με την επιφάνεια.

Όταν ο πραγματοποιούμενος όγκος αποτελεί παράγωγο και όχι ρυθμιστικό μέγεθος (όπως συμβαίνει σήμερα) απουσιάζει μια βασική μέριμνα (ρύθμιση των κτιριακών όγκων) για τη διασφάλιση της ποιότητας του παραγόμενου χώρου σε επίπεδο γειτονιάς (τουλάχιστον).
Θεωρούμε σήμερα ότι είναι προς όφελος της πόλης ο «αρχιτεκτονικός» έλεγχος μέσω της (συχνά αντιεπιστημονικής και υποκειμενικής δράσης) των ΣΑ, αλλά αδιαφορούμε για απολύτως αντικειμενικά δεδομένα όπως η φωτισμός, ο ηλιασμός, η θέα κλπ.
Μεταπηδούμε μηχανικά αλλά ασυνάρτητα από τον εξονυχιστικό μαθηματικό έλεγχο του (δισδιάστατου) ιδιωτικού δαπέδου, στο θεωρητικό αισθητικό έλεγχο του (πάλι δισδιάστατου) επιπέδου της δημόσιας όψης.
Ο χώρος, αντί για δοχείο ζωής, ποσοτικοποιείται για φορολογικούς και μόνο λόγους, ο κτιριακός όγκος αντί να ρυθμίζει μελετημένα το αστικό περιβάλλον κατακλίνει σε «αισθητικά εγκεκριμένες όψεις» – άλλοθι για την ανικανότητα της διοίκησης να δημιουργήσει συνθήκες παραγωγής συνθηκών δόμησης με επιστημονική τεκμηρίωση και κοινωνική αποδοχή.

Με δεδομένο ότι η αίσθηση της ελευθερίας εντός του ιδιωτικού χώρου είναι πολύ ισχυρή για να ελεγχθεί και μπορεί μόνο να οριοθετηθεί και η έννοια του ωφέλιμου αρκετά αόριστη για να ελεγχθεί, το ζητούμενο είναι ένα απλουστευμένο νομοθετικό πλαίσιο που θα διασφαλίζει τα «κοινά αγαθά» κατά την οικοδόμηση των πόλεων και θα ρυθμίζει τις σχέσεις πολιτών και πολιτείας.

Προτεινόμενοι στόχοι που επηρεάζουν άμεσα τον ορισμό του αντικειμένου των ελέγχων που επαγγέλεται το υπό διαβούλευση Ν/Σ είναι:

1. Γεωμετρική οριοθέτηση του ιδιωτικού από το δημόσιο χώρο. Ο επιτρεπόμενος όγκος να είναι το μόνο ρυθμιστικό μέγεθος ως κοινά διαμορφούμενο σύνορο ιδιωτικού και δημόσιου χώρου (κοινά: αφενός από τα όρια που θέτει η διοίκηση με τον αστικό σχεδιασμό και αφετέρου από την ελεύθερη βούληση του πολίτη μέσω του αρχιτεκτονικού σχεδιασμού.

2. Ελευθερία οικοδόμησης εντός του ιδιωτικού χώρου με ποσοστό σε περιοχές χωρίς Αστικό Σχεδιασμό και πλήρης σε περιοχές με Αστικό Σχεδιασμό (οι μελέτες πολεοδομικού σχεδιασμού ορίζουν την πυκνότητα ανά περιοχή, οι μελέτες αστικού σχεδιασμού τα κελύφη ανά γειτονιά, συσχετίζοντας παράλληλα τα δικαιώματα οικοδόμησης με τα κοινά αγαθά: φωτισμό, ηλιασμό, φύτευση κλπ).
Μέχρι να γίνουν οι μελέτες Αστικού σχεδιασμού ορίζεται ο συντελεστής (ΣΟ) που θα δίνει την επιθυμητή από τον Πολεοδομικό σχεδιασμό πυκνότητα με βάση την επιφάνεια των βατών δαπέδων των κλειστών χώρων. Ο ΣΔ δεν αποτελεί πλέον πολεοδομικό μέγεθος και μόνο για λόγους α. στατιστικούς, β. συμβολαιογραφικούς και γ. τεχνικούς (πχ ΚΕΝΑΚ, πυρασφάλεια) παραμένει η απαίτηση για υπολογισμό της επιφάνειας δαπέδου. Σημειώνεται στην ταυτότητα κτιρίου ένα μέγεθος επιφανείας, η συνολική ωφέλιμη επιφάνεια, που δεν είναι πολεοδομικά προδιαγραφόμενο μέγεθος αλλά παράγωγο.
Ο καθορισμός του επιτρεπόμενου όγκου εντός του ιδεατού στερεού απαλλάσει από τον εφιάλτη του τι προσμετράται και το όχι και απλοποιεί τους κανόνες δόμησης.
Ο όγκος στον αστικό σχεδιασμό ορίζεται με σύγχρονο και εξειδικευμένο τρόπο μέσω του Ιδεατού στερεού. Οι μελέτες αστικού σχεδιασμού παρέχουν τιμές για τις συναρτήσεις του Οικοδομικού Κανονισμού (ΟΚ) που παράγουν αυτό το στερεό. Πχ. δημιουργείται η δυνατότητα για διαφορετικά Δ για κάθε Προσανατολισμό (πχ Δβ, Δα, Δν, Δδ) τα οποία είναι εργαλεία που μπορεί να χρησιμοποιηθούν από τον αστικό σχεδιασμό λαμβάνοντας υπόψη και μια πληθώρα παραγόντων εκτός από τον προσανατολισμό: την κλίση εδάφους, τα σημεία θέας (πχ τη θέα στη θάλασσα, ή προς ένα τοπόσημο), την υφιστάμενη κατάσταση κτιριακών όγκων, αλλά και ιστορικά και κοινωνιολογικά δεδομένα. Ο ΟΚ δε συμμετέχει σε αυτές τις αποφάσεις, αλλά απλά τις υλοποιεί. Δεν είναι κανονισμός που «πολεοδομεί», αλλά εργαλείο που εφαρμόζει τις κατά τόπους οδηγίες του αστικού σχεδιασμού.

3. Διάκριση δικαιωμάτων δόμησης από τα δικαιώματα χρήσης και έλεγχος των δικαιωμάτων χρήσης με υποχρέωση κτιριοδομικής πιστοποίησης των κτιρίων όταν έχουν δημόσια/κοινή χρήση (διαβαθμισμένη κλίμακα). Η πιστοποίηση δεν είναι υποχρεωτική όταν επί του ακινήτου δεν ασκείται καμμιά αστική δικαιοπραξία (μίσθωση, πώληση, παροχή υπηρεσιών κλπ). Στον κτιριοδομικό ορίζονται τα ελάχιστα απαιτούμενα μεγέθη για να τίθεται τμήμα ή το σύνολο ενός ακινήτου σε δημόσια/κοινή χρήση.

Ένας απλός Οικοδομικός Κανονισμός με τις παραπάνω αρχές και σαφή προσανατολισμό για την αποστολή και το όραμά του θα καταργούσε τις χιλιάδες εγκυκλίους και τις διαφορετικές ερμηνείες και αποτελεί προϋπόθεση για την αποφυγή της γραφειοκρατίας, την αξιοπρεπή άσκηση του επαγγέλματος των μηχανικών και τη λειτουργία ουσιαστικών ελέγχων.

Με αυτές τις προϋποθέσεις είναι εφικτή η αποκλειστικά ηλεκτρονική διαδικασία έκδοσης της οικοδομικής άδειας. Με προσβάσιμη, ενημερωνόμενη σε πραγματικό χρόνο βάση δεδομένων όπου θα εισαχθούν όλα τα ενημερωμένα σχέδια πόλεως με τους όρους δόμησης τους, όλοι οι οικισμοί με τα όριά τους, οι εκτός σχεδίου περιοχές, οι δασικοί χάρτες, το σύνολο των θεσμικών γραμμών. Με το κατάλληλο λογισμικό για κάθε οικοδομική άδεια, επιλέγοντας την περιοχή, θα εμφανίζονται αυτόματα τα επιτρεπόμενα μεγέθη δόμησης βάσει των ισχυόντων όρων δόμησης.

ΑΜΕΣΑ ΑΝΑΣΤΟΛΗ ΗΛΕΚΤΡΟΝΙΚΗΣ ΔΙΑΒΟΥΛΕΥΣΗΣ & ΕΝΑΡΞΗ ΟΥΣΙΑΣΤΙΚΟΥ ΔΙΑΛΟΓΟΥ ΜΕ ΤΟΥΣ ΕΜΠΛΕΚΟΜΕΝΟΥΣ ΦΟΡΕΙΣ!
Όπως έχει διαφανεί και διαπιστωθεί από την πλειοψηφία των σχολίων, εάν η ηλεκτρονική διαβούλευση ενός νομοσχεδίου δεν είναι η κατάληξη ενός πραγματικού και σε βάθος διαλόγου με τους άμεσα (ή έμμεσα) εμπλεκόμενους φορείς, αναδεικνύονται τεράστια προβλήματα και αστοχίες του υπό διαβούλευση νομοσχεδίου.
Το εν λόγω νομοσχέδιο στοχεύει να επιλύσει μια ευρεία γκάμα ζητημάτων, προβλημάτων και δυσλειτουργιών.
Καταρχάς, θα έπρεπε να καταγραφεί η υφιστάμενη κατάσταση, προκειμένου να εντοπιστούν τα προβλήματα και οι δυσλειτουργίες και μέσα από διάλογο να αναδειχθούν οι πιθανοί τρόποι επίλυσής τους.
ΔΕΝ έγινε τίποτα από τα δύο. Δεν κλήθηκαν οι αρμόδιες Υπηρεσίες ή όργανα (ΔΙΠΕΧΩΣΧ των Αποκεντρωμένων, ΥΔΟΜ, ΣΥΠΟΘΑ, ΣΑ) να βοηθήσουν στην καταγραφή της υφιστάμενης κατάστασης και να αναδείξουν τις πιθανές αιτίες των δυσλειτουργιών. Ούτε φυσικά ακολούθησε πραγματικός διάλογος με όλους τους εμπλεκόμενους φορείς (Υπουργείο, ΤΕΕ, αρμόδιες Υπηρεσίες κλπ) για την επίλυση των δυσλειτουργιών.
Θεωρώ ότι ο πυρήνας όλων των προβλημάτων είναι το χαοτικό νομοθετικό πλαίσιο και η έλλειψη συντονισμού όλων αυτών των Υπηρεσιών. Σε αυτά επίσης εάν συμπεριλάβουμε την τραγική υποστελέχωσή τους, αλλά και την συνταξιοδότηση του μεγαλύτερου μέρους των υπαλλήλων με σημαντική εμπειρία, τότε αντιλαμβανόμαστε ότι αλλαγές χωρίς σοβαρή μελέτη και σχεδιασμό, ενδέχεται να φέρουν τα αντίθετα αποτελέσματα και να επιδεινώσουν ακόμη περισσότερο τις υφιστάμενες δυσλειτουργίες.
Η συνηθισμένη πρακτική για την αντιμετώπιση των προβλημάτων που παρουσιάζονται είναι «πονάει δόντι, κόβει κεφάλι», ή για το πούμε αλλιώς όταν προκύπτει μια δυσλειτουργία στην εφαρμογή, βάζω κάποιους να ελέγχουν τους άλλους, με αποτέλεσμα να έχουμε «ο ελέγξας, του ελέγξαντος».
Αντί δηλαδή να ερευνήσουμε σε βάθος τα αίτια, θεωρούμε ότι η δομή (στην οποία παρουσιάζεται η δυσλειτουργία) δεν διορθώνεται και άρα η μόνη λύση είναι να την ξεδοντιάσουμε ή να την απαξιώσουμε, μεταφέροντας τις αρμοδιότητες σε μια καινούργια «καθαρή» δομή.
Για παράδειγμα με το άρθρο 2 συστήνονται Περιφερειακές Δ/νσεις του Παρατηρητηρίου Δόμημένου Περιβάλλοντος, οι περισσότερες αρμοδιότητες των οποίων (άρθρο 3) ασκούνται είτε από τις υφιστάμενες κρατικές δομές των ΔΙΠΕΧΩΣΧ των Αποκεντρωμένων Διοικήσεων, είτε από τις ΔΙΠΕΧΩΣΧ των Περιφερειών, είτε από τις κατά τόπους αρμόδιες Υπηρεσίες Δόμησης.
Δεδομένου μάλιστα ότι οι ανωτέρω υπηρεσίες είναι ήδη υποστελεχωμένες, σε όλη μάλιστα την Επικράτεια, τίθεται το διπλό ζήτημα της δυνατότητας στελέχωσης των νέων δομών (Περιφερειακών Δ/νσεων και Τμημάτων) καθώς και η ορθής κατανομής των αρμοδιοτήτων.
Επιπλέον συστήνονται επιτροπές Εξέτασης ενδικοφανών προσφυγών αυθαιρέτων, ενώ όπως είναι γνωστό οι αρμοδιότητες αυτές ασκούνται από τα ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α., δηλαδή αποσπάται ένα μέρος αρμοδιοτήτων, χωρίς να ρυθμίζεται πως διαμορφώνεται η υφιστάμενη δομή. Αντί λοιπόν στον σχεδιασμό του όλου εγχειρήματος να ληφθούν σοβαρά υπόψη οι υφιστάμενες δομές που ασκούν μέχρι σήμερα τις εν λόγω αρμοδιότητες, δημιουργούνται νέες δομές που αφενός δεν σχετίζονται με τις υφιστάμενες και αφετέρου δεν προβλέπουν τι θα γίνει με αυτές.
Δεν υπάρχουν προβλήματα και δυσλειτουργίες στις παραπάνω δομές; Φυσικά και υπάρχουν! Όμως με το σχέδιο νόμου δεν αντιμετωπίζονται, αλλά παρακάμπτονται!
Το βασικό πρόβλημα, όπως προείπα, σε όλες αυτές τις δομές είναι η εφαρμογή της χαοτικής νομοθεσίας! Εάν δεν υποστηριχθούν οι εν λόγω δομές (με νομική υποστήριξη, επιμόρφωση, καθοδήγηση) και με ενιαίο συντονισμό από το Υπουργείο, όσες νέες δομές και να δημιουργηθούν δεν πρόκειται να επιλυθούν τα σοβαρά προβλήματα.
Σύμφωνα με όλα όσα εξέθεσα παραπάνω, θεωρώ ότι η εν λόγω ηλεκτρονική διαβούλευση θα πρέπει να ανασταλεί και να σχεδιαστεί και να υλοποιηθεί άμεσα τους επόμενους μήνες πραγματικός διάλογος με όλους τους εμπλεκόμενους φορείς!

Ένα θέμα που θα έπρεπε να ληφθεί υπόψη όχι μόνο στο νόμο περί αυθαιρέτων, αλλά και σε άλλες περιπτώσεις είναι η απόκλιση που υπάρχει μεταξύ της δομημένης και της ωφέλιμης επιφάνειας του κτιρίου.

Στα διατηρητέα κτίρια και σε όλα τα κτίρια με πάχος τοίχου μεγαλύτερο από το σύνηθες, πχ 0,70 ή 1,00 μ, η ωφέλιμη επιφάνεια είναι πολύ μικρότερη από τη συνολική. Σαν αποτέλεσμα το πρόστιμο που εξάγεται είναι δυσανάλογο με την επιφάνεια. Θα ήταν χρήσιμο να αναγράφεται στο έντυπο της αδείας και η ωφέλιμη επιφάνεια, το εμβαδό της οποίας θα χρησιμοποιείται σε περιπτώσεις όπως:
– Πρόστιμο αυθαιρέτων
– Υπολογισμός ΕΝΦΙΑ
– Δημοτικά τέλη

Τέτοιες ρυθμίσεις μπορούν να αποτελέσουν επίσης κίνητρο για τη διατήρηση παλαιών κτιρίων, ή τη χρήση πέτρας σε νέες κατασκευές.