Άρθρο 03 – 2. Αμιγής Κατοικία

Στις περιοχές αμιγούς κατοικίας και σε κεντρικούς συγκοινωνιακούς άξονες να μπορούν να λειτουργούν καταστήματα εστίασης, καφετέριες, σνακ μπαρ, παιδότοποι έστω και με περιορισμό στα τετραγωνικά των χρήσεων αυτών.

Περιοχές αμιγούς κατοικίας
Καταγράφεται αρνητικά:
– Η απαγόρευση εγκατάστασης ιδιωτικής εκπαίδευσης ακόμη και αυτής του προσχολικού επιπέδου (νηπιαγωγεία ιδιωτικά) καθώς επίσης και εγκαταστάσεων ειδικής εκπαίδευσης όπως ωδεία, φροντιστήρια, σχολές χορού, τεχνών κλπ).
– Η απαγόρευση εγκατάστασης ιδιωτικών γραφείων και εγκαταστάσεων ελευθέρων επαγγελματιών όπως μηχανικών, ιατρών, δικηγόρων κλπ.
– Η ακραία κανονιστική ρύθμιση της επιβολής ορίου μεγέθους επιφανείας καταστήματος ανά οικόπεδο κάτι που δεν μπορεί να εφαρμοστεί παρά μόνο σε οργανωμένο πρόγραμμα δόμησης και όχι στον αστικό ιστό των οικισμών μας με τα υφιστάμενα μεγέθη ιδιοκτησιών και το ΝΟΚ.
– Η απαγόρευση πρωτοβάθμιας περίθαλψης και εγκαταστάσεων παροχής υπηρεσιών υγείας.
– Η απαγόρευση αβλαβών εγκαταστάσεων επαγγελματικών εργαστηρίων. Πχ επιτρέπονται φούρνοι αλλά όχι ζαχαροπλαστεία (με εργαστήριο).
– Η απαγόρευση καφενείων και καφετέριων

Τα ακίνητα που έχουν πρόσωπο σε κεντρικούς οδικούς άξονες που διασχίζουν οικιστικές περιοχές όπου η χρήση είναι αμιγής κατοικία παρουσιάζουν τα εξής σημαντικά μειονεκτήματα:
α) Τεράστια απαξίωση της εμπορικής αξίας τους, διότι δεν θα επέλεγε κανείς την ανέγερση ή αγορά κατοικίας με πρόσωπο σε κεντρικό οδικό άξονα, αφού έχει άπειρες άλλες επιλογές.
β) Οι ιδιοκτήτες των υφιστάμενων κατοικιών δεν βιώνουν συνθήκες αμιγούς κατοικίας λόγω σημαντικής όχλησης που προκαλείται από την διέλευση οχημάτων.
γ) Οι κεντρικοί οδικοί άξονες δημιουργούν συνθήκες υψηλής εμπορικής δραστηριότητας, πράγμα το οποίο δεν μπορεί να συμβεί σε περιοχές αμιγούς κατοικίας λόγω του ότι περιορίζεται η εγκατάσταση σημαντικών εμπορικών δραστηριοτήτων.
Σε αντίθεση με τα παραπάνω μειονεκτήματα μπορεί να δημιουργηθεί σημαντικό πλεονέκτημα που έχει να κάνει με την ανάπτυξη καθαρά εμπορικών δραστηριοτήτων, λόγω του ότι το καθεστώς αμιγούς κατοικίας έχει δημιουργήσει έλλειψη της κάθε εμπορικής δραστηριότητας.
Συγκεκριμένα προτείνεται η προσθήκη παραγράφου στο άρθρο 18 (Γενικές και μεταβατικές διατάξεις) ως εξής:
Από τη δημοσίευση του παρόντος στα οικόπεδα με πρόσωπο επί κύριων οδικών αξόνων, για τις περιπτώσεις που στις θέσεις αυτές έχουν καθοριστεί χρήσεις αμιγούς κατοικίας βάσει του από 23.2.1987 προεδρικού διατάγματος (Δ΄ 166) ή του προεδρικού διατάγματος 81/80 (Α΄27) ή αποκλειστικής κατοικίας βάσει Βασιλικών και Προεδρικών Διαταγμάτων, τα οποία έχουν εκδοθεί κατ’ εξουσιοδότηση του νομοθετικού διατάγματος της 17.3.1923, επιτρέπονται πλέον των ισχυόντων και η χρήση με στοιχεία 8.1 της παρ.Β του άρθρου 1 του παρόντος και μέγιστης συνολικής επιφάνειας δόμησης (επιφάνεια που προσμετράται στο Σ.Δ.): 1000 τμ
Όπου κύριοι οδικοί άξονες για την εφαρμογή του παρόντος νοούνται για την περιοχή της Αττικής και Θεσσαλονίκης οι πρωτεύοντες και δευτερεύοντες άξονες του Ρυθμιστικού Σχεδίου και για τις υπόλοιπες πόλεις οι λεωφόροι και οι πρωτεύουσες αρτηρίες των εγκεκριμένων Γενικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΓΠΣ, ΣΧΟΟΑΠ, ΤΧΣ, Πολεοδομική Μελέτη κλπ).

Από τις πρώτες εφαρμογές της έννοιας των επιτρεπομένων χρήσεων (μετά το 1981) και ιδίως από την εποχή της ΕΠΑ και της ευρείας εφαρμογής των ρυθμίσεων του διατάγματος του 1987 η επιβολή της αμιγούς κατοικίας αντιμετωπίστηκε ως πανάκεια στα προβλήματα των πόλεων, με άκριτη επιβολή ακόμα και μέσα σε ήδη διαμορφωμένα σύνθετα οικιστικά περιβάλλοντα, ενώ ήδη οι σχετικές ρυθμίσεις κατακτούν και δικαίωμα διαιώνισης, μέσα από τη λογική υπεράσπισης του πολεοδομικού κεκτημένου.

Αναλογίστηκε κανείς ότι η επιδίωξη επιβολής και διατήρησης της αμιγούς κατοικίας είναι στην ουσία έσχατη εκδήλωση ρατσιστικής αντίληψης ύπαρξης πολιτών δυο κατηγοριών, όπου η ευνοημένη α) επιθυμεί να απολαμβάνει όλα όσα συνεπάγεται η συμβίωση με την ευρεία κοινωνική ομάδα και όλα όσα αυτή της προσφέρει αλλά (σε λογική «μακριά από τη δική μου αυλή») και β) εμμένει εγωιστικά στην περιχαράκωση αποκλεισμού κάθε συνεπαγόμενης όχλησης που πρέπει να σπρωχτεί στις περιοχές που διαβιώνουν όλοι οι λοιποί της δεύτερης κατηγορίας.

*Να προστεθούν οι ΑΠΕ (εφόσον προσπαθούμε να οδηγηθούμε σε κτήρια μηδενικής κατανάλωσης),
*Στην εκπαίδευση να προστεθούν και τα κέντρα μελέτης, τα φροντιστήρια και οι μονάδες φύλαξης παιδιών.
*Οι αθλητικές εγκαταστάσεις να είναι υπαίθριες ή μη
*Η στάθμευση (κτίρια-γήπεδα) να επιτρέπεται γενικώς και όχι μόνο αν προβλέπεται από το ρυμοτομικό.
*Να αφαιρεθούν οι εγκαταστάσεις σταθμών βάσης κεραιών κινητής τηλεφωνίας καθώς έχει αποδειχθεί από διάφορες μελέτες ότι είναι καρκινογόνα και γενικά βλαβερή για την υγεία των ανθρώπων η έκθεση σε ηλεκτρομαγνητική ακτινοβολία.

Ιωάννα Μαϊστρέλλη
Πολιτικός Μηχανικός

Όπως σωστά επισημαίνει και η Μάρω Ευαγγελίδου τα Δ/τα για τις επιτρεπόμενες κατηγορίες χρήσεων θεσπίζονται, ενώ πουθενά στην πολεοδομική νομοθεσία δεν προβλέπονται κατευθύνσεις για την πολιτική χρήσεων γης, και η εμπειρία εφαρμογής του ΠΔ/87 ανέδειξε στην πράξη αυτές τις αδυναμίες.

Συγκεκριμένα η ζώνη χρήσεων αμιγούς κατοικίας θα έπρεπε να προορίζεται πχ για προάστια πόλεων, για επεκτάσεις σε αδόμητες εκτάσεις κλπ.
Αντ’ αυτού επιβλήθηκε άκριτα ευρύτατα και διαχρονικά από τη δεκαετία του ’80 σε περιπτώσεις όπως:
– Διαμορφωμένα αστικά κέντρα με υψηλές πυκνότητες
– Ήδη δομημένες περιοχές επεκτάσεων
– Εθνικές και επαρχιακές οδούς, που διέρχονται οικισμών
– Αγροτικούς οικισμούς

Η απαγόρευση χρήσεων όπως (ενδεικτικά) φροντιστηρίων, εστιατορίων, αρτοποιείων, μικρών εμπορικών καταστημάτων κλπ, που συνεπάγεται η χρήση αμιγούς κατοικίας, σε αστικές περιοχές με υψηλές πυκνότητες ή αποθηκών σε αγροτικούς οικισμούς δημιούργησε προβλήματα ΑΝΤΑΓΩΝΙΣΜΩΝ, ΚΑΤΑΓΓΕΛΙΩΝ, ΑΥΘΑΙΡΕΤΩΝ, ΔΙΕΝΕΞΕΩΝ, ΔΙΑΦΟΡΟΠΟΙΗΣΗΣ ΑΞΙΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ, χωρίς όφελος για το αστικό περιβάλλον και σε ευθεία αντίθεση με τις αρχές της συμπαγούς πόλης

Για την άρση αυτών των προβλημάτων θα πρέπει
α) είτε να τροποποιηθεί πλήθος σχεδίων, που ίσως αποδειχθεί ανέφικτο
β) είτε να γίνει γενναίος εμπλουτισμός της αμιγούς κατοικίας με ρητή πρόνοια να μπορεί να εφαρμοσθεί και στα ισχύοντα