Αρχική Διάλογος για ένα Δίκαιο και Aποτελεσματικό φορολογικό σύστημα9) Ποιους από τους ισχύοντες φόρους στα ακίνητα θεωρείτε άδικους ή αναποτελεσματικούς; Γενικότερα ποιες αλλαγές θα προτείνατε στο σύστημα φορολόγησης της ακίνητης περιουσίας;Σχόλιο του χρήστη Κωνσταντίνος Δρακινός | 12 Ιανουαρίου 2010, 16:10
  • Σχόλιο του χρήστη 'Κωνσταντίνος Δρακινός' | 12 Ιανουαρίου 2010, 16:10

    Επιτρέψατέ μου να καταθέσω ορισμένες προσωπικές μεν απόψεις, που απηχούν όμως εμπειρία +35 ετών επαγγελματικής ενασχόλησης με την ακίνητη περιουσία σαν ενεργός μηχανικός και σύμβουλος ανάπτυξης ακινήτων. Θεωρώ κατ' αρχήν αδιανόητη για την εποχή μας πλέον, την έννοια των "συμβατικών" τιμών στο σύστημα Αντικειμενικών Αξιών. Θα πρέπει επιτέλους οι επίσημες "αντικειμενικές" τιμές να ταυτίζονται με τις πραγματικές εμπορικές αξίες, οι οποίες μπορούν με τις σύγχρονες τεχνολογίες άριστα να παρακολουθούνται ΚΑΙ ΝΑ ΕΠΙΚΑΙΡΟΠΟΙΟΎΝΤΑΙ τουλάχιστον ανά εξάμηνο, ιδανικά ανά τρίμηνο, ώστε όλοι να γνωρίζουμε για τί πράγμα μιλάμε. Παράλληλα θα πρέπει το αντικειμενικό σύστημα να περιλάβει όλες τις κατηγορίες ακινήτης περιουσίας, επεκτεινόμενο και στα εκτός σχεδίου, τις αγροτικές και κτηνοτροφικές εκτάσεις και γενικά σε κάθε τόπο όπου υπάρχει ιδωτική γή. Εάν το κράτος δικαιολογημένα ενδιαφέρεται για το εκάστοτε ύψος των φορολογικών του εσόδων και μέσω αυτών για την άσκηση στρατηγικά αιτιολογημένης απέναντι στούς πολίτες κάθε φορά πολιτικής, μπορεί πολύ καλύτερα και δικαιότερα να το κάνει αποκαθιστώντας πρώτιστα την αλήθεια για την πραγματική σε τόπο και χρόνο αξία των περιουσιών και αυξομειώνοντας στη συνέχεια τους συντελεστές της κατ' είδος προβλεπόμενης φορολόγησης. Αυτή η αποκατάσταση,αλλά και διασφάλιση της Αλήθειας στις αξίες των ακινήτων είναι εξ' ίσου αναγκαία, πέρα από την αποκατάσταση της δικαιοκρατίας στη φορλόγηση του κεφαλαίου, και σε όλες τις συναφείς με τα ακίνητα οικονομικές συναλλαγές και δικαιοπραξίες,όπως μεταβιβάσεις,χρηματοδοτήσεις, ανοικοδόμηση,ασφάλιση,αντικειμενικές εκτιμήσεις ευλόγων εσόδων εκμετάλλευης,εκτίμηση αντικειμενικά έυλογων αμοιβών επαγγελματιών που παρέχουν υπηρεσίες γύρω από το ακίνητο(νομικοί, μηχανικοί,μεσίτες κλπ). Στην ίδια πραγματική και αληθή βάση θα ρυθμίζονται "αντικειμενικά" σε πραγματικό χρόνο ζητήματα απαλλοτριώσεων και αποζημειώσεων και θα κοστολογούνται μέσω εύλογων και δίκαιων συντελεστών και τα διοικητικά βάρη για αδειοδοτήσεις, ελέγχους, εγκρίσεις και γενικά κάθε οικονομικού περιεχομένου σχέση κράτους και ιδιώτη ,νομικού ή φυσικού προσώπου , γύρω από την ακίνητη περιουσία. Παράλληλα θα ελαχιστοποιηθεί έτσι και η συχνά αδιέξοδη και εξαιρετικά αντιπαραγωγική για όλα τα μέρη εμπλοκή των τακτικών και διοικητικών δικαστηρίων για την επίλυση διαφορών που μοιάζουν με παίγνια του τύπου διελκυνστίδας ή κολοκυθιάς και δεν τιμούν την κοινωνία και τη δημοκρατία μας. Θεωρώ έντιμη και δίκαιη φορολογικά στην περίπτωση της ακίνητης περιουσίας και για κάθε είδος φόρου επ' αυτής την παντελή αποφυγή θέσπισης Αφορολογήτων σε συνδυασμό όμως με την εφαρμογή κλιμακωτών συντελεστών απόλυτης αναλογικότητας που θα έχουν χαμηλότατη έως "συμβολική" αφετηρία, και θα κλιμακώνονται με τη μέγιστη δυνατή προοδευτικότητα (πχ ανά 10-20.000 €). Από τη στιγμή που θα θεσπισθεί ένα γενικευμένο σύστημα στατιστικά αντικειμενικού και διαρκώς επικαιροποιούμενου προσδιορισμού των πραγματικών εμπορικών αξιών των ακινήτων, θα είναι πολύ απλούστερο να υπάρξει και ευρεία κοινωνική συναντίληψη για τα όποια φοροτεχνικά κατώφλια χαρακτηρισμού μιάς ακίνητης περιουσίας ως μικρής μεσαίας, μεγάλης κλπ με έναν αντικειμενικό εμβάτη, όπως π.χ. ακέραια πολλαπλάσια του επίσημου κατα κεφαλήν ακθαρίστου εθνικού προϊόντος. Ως προς τη παθητική φορολόγηση της ιδιοκτησίας (τύπου ΤΑΠ ή ΕΤΑΚ ή ΦΜΑΠ)θεωρώ επιβεβλημένη τη σαφή διάκριση από φοροτεχνική άποψη ανάμεσα σε "σχολάζουσα- ή οικονομικά ανενεργό" και "οικονομικά ενεργό" ακίνητη περιουσία. Δεν είναι θεμιτή η υπαγωγή στους ίδιους συντελεστές φορολόγησης αντικειμενικά ισάξιων μεν περιουσιακών στοιχείων όπου για παράδειγμα το μεν ένα είναι αστικό ακίνητο ήδη σε χρήση, το άλλο είναι αδόμητη οικόπεδική έκταση σε φθίνοντα αγροτικό οικισμό και το τρίτο είναι μη καλλιεργούμενη πλέον αγροτική έκταση σε προστατευόμενη περιοχή Natura 2000. (Η φιλοσοφία πίσω από την παθητική φορολόγηση της ιδιοκησίας νομιμοποιείται μόνο μέσα από τη λογική αναγνώρισης του λανθάνοντος οικονομικού δυναμικού που αυτή εμπεριέχει για τον ιδιοκτήτη, οπότε είναι επιβεβλημένη η παραμετροποίηση και των ποιοτικών χαρακτηριστικών άμεσης οικονομικής διαθεσιμότητας της φορολογούμενης περιουσίας) Θεωρώ επίσης αναπτυξιακά απαραίτητη και δικαιοκρατικά επιβεβλημένη την εννοιολογική αναστροφή της λογικής του φόρου μεταβίβασης στις αγοραπωλησίες ακινήτων. Κατά τη γνώμη μου ο "λογικά" υπόχρεος για φορολόγηση είναι ο εισπράττων το τίμημα της μεταβίβασης πωλητής, ο οποίος καρπούται σαν έσοδο και την όποια υπεραξία έχει σχηματισθεί στο χρονικό διάστημα που το ακίνητο παρέμεινε στην κυριότητα νομή και κατοχή του. Η επιβολή του φόρου μεταβίβασης εις βάρος του αγοραστή όπως ισχύει σήμερα πρακτικά τιμωρεί μιά ,υπό ευρεία έννοια,αναπτυξιακή ή επενδυτική πρωτοβουλία φυσικού ή νομικού προσώπου, η οποία πραγματοποιείται (εν όλω ή εν μέρει) με κεφάλαια τα οποία κατά τεκμήριο συγκεντρώθηκαν από νόμιμα εισοδήματα που έχουν ήδη φορολογηθεί σαν τέτοια όταν αποκτήθηκαν. Ειδικά στην περίπτωση φορολόγησης των μεταβιβάσεων νεόδμητων κτηρίων ή διηρημένων ιδιοκτησιών είναι θεμιτή η επιβάρυνση του αγοραστή με ΦΠΑ (όποιου εύλογου συντελεστή)υπό την προϋπόθεση ότι ο ΦΠΑ θα αφορά αποκλειστικά και μόνο στο μέρος της αξίας που ανταποκρίνεται στο κατασκευαστικό κόστος πλέον νομίμου επιχειρηματικού οφέλους του κατασκευαστή. Για το μέρος της συνολικής αξίας του ακινήτου που αντιστοιχεί στην αξία του μεταβιβζόμενου μαζί με το κτίσμα οικοπέδου θα όφειλε να φορολογείται ο πωλητής. Θεωρώ τέλος πολύ χρήσιμη και ουσιαστική, τόσο για πολιτικούς λόγους εντιμότητας απέναντι στους πολίτες όσο και για τεχνικούς λόγους αποτελεσματικότητας της διοίκησης στην αναπτυξιακή διάσταση, την εισαγωγή και θέσπιση στο ζήτημα της φορολόγησης κεφαλαίου ρυθμίσεων απτής ανταποδοτικότητας. Π.χ. Θεσμική δέσμευση συγκεκριμένων κατηγοριών φορολογικών εσόδων από ακίνητη περιουσία αποκλειστικά για την χρηματοδότηση της ολοκλήρωσης και διαρκούς επικαιροποίησης χωροταξικών και πολεοδομικών σχεδίων, του κτηματολόγιου και γενικά μελετών ,έργων και δράσεων προστασίας, αναβάθμισης και αξιοποίησης του φυσικού και του ανθρωπογενούς περιβάλλοντος. Παρακαλώ εάν ή προσέγγιση μας σε ορισμένα ζητήματα σε συνάρτηση με τις πρακτικές εφαρμογές που αυτή συνεπάγεται δίχνει σε πρώτη ματιά σύνθετη ή/και πολύπλοκη, να μή λησμονούμε τις ευχέρειες που μας παρέχει ήδη από ετών η σύγχρονη πληροφορική τεχνολογία, ακόμα και στο επίπεδο του αποφοίτου λυκείου. Ευχαριστώ.