Αρχική Ενιαίος Φόρος ΑκινήτωνΆρθρο 04-Υπολογισμός του φόρουΣχόλιο του χρήστη ΙΙΑΤ | 27 Οκτωβρίου 2013, 09:21
  • Σχόλιο του χρήστη 'ΙΙΑΤ' | 27 Οκτωβρίου 2013, 09:21

    Εκτός όλων των άλλων παρατηρήσεων που μπορούν να γίνουν σχετικά με τη φορολόγηση των ακινήτων και την σύγκριση του νέου ΕΝΦΑ με τον ΕΕΤΑ+ΦΑΠ που πληρώναμε έως τώρα, παρατηρούμε ότι ένα.... άκτιστο αστικό οικόπεδο εντός σχεδίου, που δεν παρέχει και καθόλου εισόδημα, θα πληρώσει... πολύ περισσότερο(!) από ένα οικόπεδο που θα ήταν κτισμένο και θα απέφερε (ίσως) και εισόδημα! Μάλιστα επειδή σε πάρα πολλά αστικά οικόπεδα εντός σχεδίου (συνήθως λόγω οικονομικής αδυναμίας) έχει... ανεγερθεί κτίσμα εξαντλόντας μόνο ένα μέρος από τον συντελεστή δόμησης που δικαιούνται, π.χ. διπλοκατοικία ή μονοκατοικία σε οικόπεδο που δικαιούται πολύ περισσότερα διαμερίσματα, οι ιδιοκτήτες του κτίσματος (π.χ. μονοκατοικίας/διπλοκατοικίας) θα πληρώσουν εκτός από τον φόρο που αναλογεί στα διαμερίσματά τους και φόρο για το άκτιστο δικαίωμα του οικοπέδου (δηλ. τον αέρα) σε όσα τετραγωνικά μέτρα δεν είναι κτισμένα. Καταλήγουμε λοιπόν στο εξής συμπέρασμα (βλ. υπολογισμούς στο παρακάτω παράδειγμα/σενάριο): Είναι πασιφανές ότι ο συντελεστής φόρου των αστικών εντός σχεδίου οικοπεδων που λαμβάνει τιμές από 1 €/μ² μέχρι 30,00€/μ² (με μέση τιμή για τα περισσότερα αστικά οικόπεδα 6,00-9,00€/μ²) είναι πάρα πολύ υψηλός και καταφανώς άδικος!!! Παράδειγμα υπολογισμού ΕΝΦΑ: Σενάριο: Έστω ακίνητο στον Δήμο ... οικόπεδο 700 τ.μ. με μοναδιαία αξία 1100€/μ² και (αν υπάρχει κτίσμα) με συντελεστή δόμησης 1,4 καθώς και μία τιμή ζώνης 1.800€/μ². Είναι είναι παράδειγμα μιάς συνήθους / μέσης κατάστασης ακινήτου σε ένα αστικό προάστιο της Αθήνας. Υπολογίζουμε τον ΕΝΦΑ για τις εξείς τρείς περιπτώσεις (χάριν ευκολίας χωρίς να λάβουμε υπόψη μας άλλους συντελεστές όπως π.χ. προσόψεων, παλαιότητος, ορόφων, βοηθ. χώρων, ημιτελών κλπ.): Α. Οικόπεδο άκτιστο Β. Οικόπεδο κτισμένο με εξάντληση του συντελεστή δόμησης Γ. Οικόπεδο με κτίσμα με επιφάνεια τη μισή από την μεγιστη επιτρεπομένη από τον συντελεστή δόμησης. Α. Ένα οικόπεδο άκτιστο 700τ.μ. με μοναδιαία αξία 1100€/μ² σύμφωνα με τους πίνακες του Υπουργείου θα πληρώσει φόρο 9Χ700τμ=6.300€¤. Β. Εάν το ίδιο οικόπεδο τώρα είναι... κτισμένο με εξάντληση του συντελεστή δόμησης 1,4 δηλ. 700τμΧ1,4=980τμ και με τιμή ζώνης 1800€/μ² σύμφωνα με τους πίνακες του Υπουργείου θα πληρώσει φόρο για το σύνολο των διαμερισμάτων στο οικόπεδο αυτό... 4,5Χ980τμ=4.410€ (για το οικόπεσο δεν πληρώνει τίποτα γιατί έχει εξαντληθεί ο συντελεστής δόμησης). Γ. Στο ανωτέρω ακίνητο έστω ότι έχει εξαντληθεί μόνο η μισή από την επιφάνεια που αντιστοιχεί σε ολόκληρο τον συντελεστή δόμησης (π.χ. έχει κτισθεί μονοκατοικία 490 τ.μ). Τότε έχουμε για το εναπομείνον υπόλοιπο (μισό) του οικοπέδου (350 τ.μ.): 9Χ350τ.μ.=3.150€, μειωμένο κατά 25% λόγω ύπαρξης κτίσματος =2.363€ και για το κτίσμα 4,5Χ490τ.μ.=2.205€, προσαυξημένο κατά 2% λόγω μονοκατοικίας = 2.249€, σύνολο λοιπόν εναπομείνον οικόπεδο+κτίσμα 4.612€. Παρατηρούμε δηλαδή ότι ένα.... άκτιστο οικόπεδο που δεν παρέχει και καθόλου εισόδημα θα πληρώσει (με το ανωτέρω σενάριο 1.690€ έως 1.890€) περισσότερο(!) από ένα οικόπεδο που θα ήταν κτισμένο και θα απέφερε (ίσως) και εισόδημα! Αυτό συμβαίνει σχεδόν σε όλες τις περιοχές της Αθήνας αλλά και στις άλλες πόλεις της Ελλάδος με τα εντός σχεδίου οικόπεδα!!!