Αρχική Ενιαίος Φόρος ΑκινήτωνΆρθρο 04-Υπολογισμός του φόρουΣχόλιο του χρήστη Πολύζος Δημήτριος | 28 Οκτωβρίου 2013, 12:40
  • Σχόλιο του χρήστη 'Πολύζος Δημήτριος' | 28 Οκτωβρίου 2013, 12:40

    Σχετικά με τους υπόγειους χώρους στις οικοδομές οι οποίοι δεν συμπεριλαμβάνονται στον συντελεστή δόμησης ή αλλιώς στον συντελεστή αξιοποίησης του οικοπέδου, σύμφωνα στις περισσότερες περιπτώσεις με τον γενικό οικοδομικό κανονισμό Ν.1577/1985 αλλά ακόμη και με προγενέστερους νόμους όπως ο ΓΟΚ 73 ή μεταγενέστερους όπως ο ΝΟΚ Ν.4067/2012. Οι χώροι αυτοί σύμφωνα με τους παραπάνω πολεοδομικούς νόμους αλλά και με τον ισχύοντα κτιριοδομικό κανονισμό (ΦΕΚ 59/Δ/3-2-89, άρθρο 2), έχουν βοηθητική χρήση και συνήθως είναι γκαράζ (χώροι στάθμευσης), αποθηκευτικοί χώροι, λεβητοστάσια, μηχανοστάσια κτλ. Σε πολλές περιπτώσεις, ιδίως στις παλιές οικοδομές, αποτελούν ξεχωριστή και αυτοτελή ιδιοκτησία. Στις δηλώσεις του Ε9 μέσω του taxis.net, σύμφωνα με τις υποδείξεις του υπουργείου, οι παραπάνω χώροι καταχωρούνταν στο πεδίο της «κατηγορίας ακινήτου» με τους κωδικούς 5 (αποθήκες) ή 6 (γκαράζ) και τα τετραγωνικά της επιφάνειάς τους, υποχρεωτικά στο πεδίο των κύριων χώρων. Ακόμη κι αν ήθελε ο χρήστης να καταχωρίσει την επιφάνεια του ακινήτου στο πεδίο των βοηθητικών χώρων, αυτό δεν ήταν δυνατόν καθώς οι τελευταίοι γίνονταν αποδεκτοί μόνο εφόσον συνόδευαν κύριους χώρους. Στη συνέχεια, το υπολογιστικό σύστημα του taxis υπολόγιζε την αντικειμενική αξία του ακινήτου, λαβώνοντας τον υπόψη μειωτικό συντελεστή για την τελική αξία του ακινήτου και βάση αυτής εξάγονταν το ΕΤΑΚ και ο ΦΑΠ. Στο σχέδιο νόμου δεν γίνετε ξεκάθαρο εάν σε αυτά τα ακίνητα (με τους κωδικούς 5 και 6) θα υπολογιστεί αυτόματα ο φόρος με τον συντελεστή 0,1 που αντιστοιχεί στους βοηθητικούς χώρους. Είναι πιθανών, εάν δεν υπάρξει μέριμνα, το σύστημα να τους δει ως κύριους και να εφαρμόσει τη φορολόγηση αντιστοίχως, χωρίς τον παραπάνω συντελεστή. Σε διαφορετική περίπτωση θα πρέπει να προβλεφθεί η δυνατότητα να καταχωρείτε η επιφάνεια των χώρων αυτών στους βοηθητικούς χωρίς να απαιτείτε να υπάρχουν και κύριοι χώροι. Οι χώροι αυτοί, αφενός λόγω του ότι δεν αποτελούν πολεοδομικό όροφο και αφετέρου επειδή δεν έχουν τη δυνατότητα να χρησιμοποιηθούν για άλλες χρήσεις (όπως κατοικία, γραφείο, γυμναστήριο, ιατρείο, καφετέρια κτλ.) πλην αυτών που αναφέρονται στην αρχή του σχολίου, προβλέπεται ορθώς από τη νομοθεσία να έχουν χαμηλότερη αντικειμενική αξία, η οποία μεσοσταθμικά είναι συνήθως της τάξης του 10% με 15% των κύριων χώρων. Με αυτή την αξία εξάλλου φορολογούνταν στον ΕΤΑΚ και τον ΦΑΠ. Επιπλέον και η εμπορική τους αξία ακολουθεί αυτόν τον κανόνα. Για παράδειγμα, μπορούμε να δούμε στην ίδια οικοδομή, μία κατοικία 100τμ να μισθώνονται περίπου 450€, ένα κατάστημα των 100τμ περίπου 700€, ενώ το υπόγειο των 200τμ (διπλάσιας επιφάνειας) με 150€. Εάν στο παραπάνω παράδειγμα εφαρμοστεί η επιβολή του φόρου με αυτόν τον τρόπο, δηλαδή μη λαμβάνοντας υπ’ όψιν τον υπόγειο χώρο ως βοηθητικό, κάνοντας την υπόθεση ότι βρισκόμαστε στη φορολογική ζώνη 6 (πράγμα που εξάγουμε από την τιμή ζώνης του ακινήτου), το κατάστημα θα επιβαρυνθεί με ΕΝΦΑ 400€ (περίπου το μισό μίσθωμα), ενώ το υπόγειο με 800€ (περίπου 5,5 μισθώματα). Εάν στον υπόγειο χώρο συμπεριλάβουμε και τον φόρο εισοδήματος που είναι 33%, δηλαδή 594€, μιλάμε για μία φορολογική επιβάρυνση 1.394€ από τα 1.800€ που εισπράττει ετήσια το ακίνητο από μισθώματα, ή διαφορετικά 77,5% φορολόγηση. Θα πρέπει να επισημάνουμε ότι οι χώροι αυτοί, ειδικά οι αποθηκευτικοί, λόγω τόσο της μη εμπορικότητας που έχουν από την περιορισμένη χρήση που τους δύναται να χρησιμοποιήσουν, όσο και από την δεδομένη τους μορφή (χωρίς πρόσοψη, φωτισμό, φυσικό αερισμό, με περιφερειακές υγρασίες από τους χωμάτινους όγκους, όδευση αποχετευτικών σωληνώσεων μέσα από τον χώρο κτλ), στην πολύ μεγάλη πλειοψηφία τους δεν είναι καν μισθωμένοι.