Υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών

Δικτυακός Τόπος Διαβουλεύσεων

• Σχόλιο του χρήστη 'Μαρινάκη Ζωή' | 29 Ιανουαρίου 2023, 23:21

  Μόνιμος Σύνδεσμος

  Προκριτέα σε κάθε περίπτωση πρέπει να είναι η έννοια της κατοχής του ΑΚ, που θα οχυρώνεται με αυστηρές αλλά δίκαιες και ανάλογες προϋποθέσεις. Η επιπλέον, προϋπόθεση της διάνοιας κυρίου πέραν της νομικής της αστοχίας θέτει σε κίνδυνο την επιτυχία του κατά τα άλλα με επιμέλεια καταρτισμένου νομοσχεδίου και προβλέπεται να οδηγήσει σε διαιώνιση του προβλήματος. Πιο συγκεκριμένα, στο άρθρο 2§1 περ. στ. του νομοσχεδίου ορίζεται: «Κατοχή: η φυσική εξουσίαση δημοσίου ακινήτου με διάνοια κυρίου». Στο άρθρο 974 ΑΚ ορίζεται: Όποιος απέκτησε τη φυσική εξουσία πάνω στο πράγμα (κατοχή) είναι νομέας του, αν ασκεί την εξουσία αυτή με διάνοια κυρίου. Γίνεται αντιληπτό ότι, ο ορισμός της Κατοχής στο νομοσχέδιο σε επίπεδο αστικού δικαίου κατά το 974 ΑΚ είναι ταυτόσημος με την νομή και όχι την κατοχή. Η κατοχή είναι η φυσική εξουσίαση πάνω σε ένα πράγμα (άρα και σε ακίνητο) με διάνοια κατοχής και όχι κυρίου. Στην ίδια ανεπίτρεπτη δογματικά-νομικά κατεύθυνση βρίσκεται και η αιτιολογική έκθεση, η οποία αναφέρει: «περαιτέρω, ορίζεται ειδικά η έννοια της «κατοχής», ως η φυσική εξουσίαση επί δημοσίου ακινήτου με διάνοια κυρίου, με σκοπό να διαχωριστεί τόσο από την κατοχή ως απλή φυσική εξουσίαση όσο και από την νομή, η οποία δεν είναι δυνατή, εφόσον, κατά το άρθρο 2 του α.ν. 1539/1938, το Δημόσιο διατηρεί πάντοτε πλασματική νομή επί των αδέσποτων και δημοσίων κτημάτων». Στην ουσία ο νομοθέτης μας λέει, ας βαπτίσω την κατοχή ως νομή γιατί η κατοχή δεν μου φτάνει αλλά δεν μπορώ να έχω νομή δεν δημόσιο ακίνητο λόγω της πλασματικής νομής του δημοσίου. Δεν μπορεί όμως να γίνει νομικά κατανοητό γιατί δεν επιλέγεται ο ένας και μοναδικός ορισμός της Κατοχής όταν μάλιστα: 1. Το ίδιο το νομοσχέδιο τιτλοφορείται «Ρυθμίσεις για τα κατεχόμενα ακίνητα του Δημοσίου και άλλες διατάξεις» καθώς και προγενέστερο νομοσχέδιο που πέρασε την δημόσια διαβούλευση το έτος 2014, αλλά δεν ψηφίστηκε, προέβλεπε την κλασσική κατοχή του ΑΚ. Επιπλέον, και η αθρογραφία των τελευταίων ετών από το 2014 μέχρι και σήμερα ανέφερε ότι, θα κατατεθεί νομοσχέδιο εξαγοράς των δημοσίων ακίνητων για τους κατόχους αυτών, οπότε εύλογα όλοι οι ενδιαφερόμενοι ανέμεναν, έχοντας και στο μυαλό τους τόσο το προηγούμενο νομοσχέδιο όσο και την ανωτέρω αρθρογραφία, ότι προϋπόθεση θα είναι η απλή κατοχή, δηλαδή η φυσική εξουσίαση επί του ακινήτου, χωρίς την απαίτηση ύπαρξης διάνοιας κυρίου. 2. Και άλλοι προγενέστεροι νόμοι έθεταν στο επίκεντρο την Κατοχή του ΑΚ για την εξαγορά δημοσίων ακινήτων, όπως εξάλλου με οξύμωρο τρόπο η ίδια η αιτιολογική έκθεση του παρόντος νομοσχεδίου αναφέρει. Χαρακτηριστικότερο παράδειγμα ο ν. 357/1976 περί εξαγοράς ανταλλαξίμων ακινήτων όπου στο άρθρο 2.1. ορίζει ότι: «Οι κατέχοντες αστικά ανταλλάξιμα κτήματα εφ` ων ανήγειρον κτίσματα μονίμου ή προχείρου μορφής χρησιμοποιούμενα παρ` αυτών δι` οικογενειακήν ή επαγγελματικήν στέγασιν, δικαιούνται να εξαγοράσουν ταύτα αντί τιμήματος ίσου προς το 90% της κατά τον χρόνον της εκποιήσεως αξίας του εδάφους αυτών» Ξεκάθαρα θέτει την κατοχή (όπως αυτή ισχύει στον ΑΚ) ως προϋπόθεση υπαγωγής στο νόμο και χορήγησης δικαιώματος εξαγοράς ανταλλάξιμου ακινήτου, χωρίς κανέναν περαιτέρω ειδικότερο ορισμό. 3. Διότι, η εν λόγω ειδική έννοια της κατοχής, έρχεται να ανατρέψει έναν παγιωμένο ορισμό από την ίδρυση του Αστικού Κώδικα μέχρι και σήμερα, προκαλώντας αδικαιολόγητη και ανεπίτρεπτη δογματική σύγχυση τόσο στην θεωρία όσο και στην νομολογία των δικαστηρίων, δημιουργώντας έναν τεράστιο νέο κύκλο δικαστικών αγώνων, αφού το νομικό μας σύστημα ουδέποτε αναγνώριζε άλλη έννοια της κατοχής παρά αυτήν του ΑΚ. Αντίθετα, το να τεθεί ως προϋπόθεση αντί της κατοχής του ΑΚ η νομή του ΑΚ, θα περιορίσει τουλάχιστον κατά 90% το κύκλο των προσώπων τους οποίους αφορά και μπορούν να ενταχθούν και εκ του αποτελέσματος δεν θα επιτύχει ούτε κατ’ ελάχιστο τον δημόσιο σκοπό που καλείται να υπηρετήσει το παρόν νομοσχέδιο, δηλαδή την οριστική διευθέτηση του ιδιοκτησιακού καθεστώτος της ιδιωτικής περιουσίας του Δημοσίου και την αποκατάσταση των προσώπων που διατηρούν στα ακίνητα αυτά την κατοικία τους ούτε βέβαια τον κοινωνικό και αποκαταστατικό χαρακτήρα του. 4. Η ίδια η αιτιολογική έκθεση αναφέρει μεταξύ άλλων τις αυστηρές προϋποθέσεις, που έθεταν προηγούμενοι νόμοι για την δυνατότητα εξαγοράς δημοσίων ακινήτων από τους κατέχοντες αυτά επί μακρώ χρόνο, οι οποίοι, εξ αυτού του λόγου, δεν διευθέτησαν οριστικά το πρόβλημα και ότι το παρόν νομοσχέδιο έρχεται δίκαια να ρυθμίσει οριστικά την ανωτέρω κατάσταση. Όμως, με οξύμωρο τρόπο θέτει την πλέον αυστηρή προϋπόθεση, να απαιτεί εκ του αποτελέσματος «νομή» (την οποία ανεπίτρεπτα βαπτίζει ως κατοχή) ενώ οι προηγούμενοι νόμοι εξαγοράς απαιτούσαν την απλή κατοχή. Θέτει δηλαδή πολύ αυστηρότερες προϋποθέσεις ως προς αυτό το σημείο. 5. Η επιλογή της απλής κατοχής ως προϋπόθεσης για την απόκτηση δικαιώματος εξαγοράς δημοσίου ακινήτου δεν ενέχει κίνδυνο αντισυνταγματικότητας. Η πρόσφατη ΟλΣΤΕ 709/2020 έκρινε ως αντισυνταγματικό το άρθρο 23 του ν. 4061/2012, το οποίο χορηγούσε δικαίωμα εξαγοράς σε όσους κατείχαν δημόσιο κτήμα (εντός ή εκτός σχεδίου μέχρι 10 στρεμμάτων) τουλάχιστον από τις 05.06.1993 μέχρι και την ψήφιση του, ήτοι μόνο για τουλάχιστον 19 χρόνια. Παρότι, σε πρώτη ανάγνωση θα θεωρούσε κανείς ότι το πρόβλημα της αντισυνταγματικότητας εντοπίζεται στην χορήγηση δικαιώματος εξαγοράς στην ΚΑΤΟΧΗ, εντούτοις στο αιτιολογικό της απόφασης είναι ξεκάθαρο ότι το πρόβλημα έγκειται στις πολύ χαλαρές προϋποθέσεις που έθετε το εν λόγω άρθρο. Συγκεκριμένα, η απόφαση εστιάζει στην έλλειψη αποκαταστατικού χαρακτήρα της εν λόγω ρύθμισης, όπως προέβλεπαν παλιότερες ρυθμίσεις όπως π.χ. την χρήση του ακινήτου για συνεχή καλλιέργεια ή την ανέγερση κτηρίου, στους τρόπους απόδειξης της επικαλούμενης κατοχής, στην έκταση του δικαιώματος εξαγοράς, όπου επιτρεπόταν η αγορά εντός και εκτός οικισμού κτήματος που δεν υπερβαίνει τα 10 στρέμματα και υπάγεται στην αρμοδιότητα του Υπουργείου Γεωργίας. Όλα τα ανωτέρω αποδεικνύουν περίτρανα ότι το πρόβλημα δεν είναι η επιλογή του δικαιώματος κατοχής αλλά γενικά οι πολύ χαλαρές προϋποθέσεις που ο νόμος έθετε και που σύμφωνα με την Ολομέλεια δεν εξυπηρετούσαν κάποιον δικαιολογημένο αποκαταστατικό σκοπό και δημόσιο συμφέρον, αλλά επικεντρώνονταν σε εισπρακτικούς σκοπούς. ΑΝΤΙΘΕΤΑ, το εν λόγω νομοσχέδιο, έχοντας προφανώς υπόψιν του την ανωτέρω απόφαση προέβην σε αυστηροποίηση (υπέρμετρη θα έλεγε κανείς όλων των προϋποθέσεων). Πιο συγκεκριμένα, θέτει ως προϋπόθεση για την υπαγωγή στο πεδίο εφαρμογής του: 1. Κατοχή για 30 ή 40 έτη 2. Αδιάλειπτη Κατοχή 3. Ειδικό σκοπό της κατοχής ως μοναδικής και κύριας κατοικίας ή επαγγελματικής έδρας ή ως τόπου άσκησης αγροτικής δραστηριότητας 4. Πολύ αυστηρή χρονολογία κατασκευής των ανωτέρω κτισμάτων 5.Διαφορετικούς και πολύ αυστηρότερους όρους για αγορά εντός ή εκτός οικισμού δημοσίων κτισμάτων, 6. Εκτεταμένες ρυθμίσεις για τα εκ των προτέρων εξαιρούμενα ακίνητα είτε οίκοθεν από διασταύρωση πληροφοριών από τα υπουργεία είτε μετά από έλεγχο εντεταλμένων διοικητικών οργάνων (οικεία Κτηματική Υπηρεσία και οικεία Επιτροπή). Σε όλα τα ανωτέρω έρχεται εκ περισσού να προσθέσει και την ειδική έννοια της «κατοχής», η οποία όπως αναφέρθηκε ανωτέρω είναι απαγορευτική και μόνο σύγχυση θα δημιουργήσει. Ταυτόχρονα, η προσθήκη της φράσης «με διάνοια κυρίου» στενεύει ανεπίτρεπτα το πεδίο των προσώπων που θα καταφέρουν να ενταχθούν στο νομοσχέδιο (πολύ περισσότερο και από το παλαιότερο άρθρο 4 του ν. 3127/2003) με τον κίνδυνο να μην δώσει οριστική λύση και να μην υπηρετήσει ούτε στο ελάχιστο τον τιθέμενο στην αιτιολογική του έκθεση σκοπό. Ως εκ τούτου πρέπει οπωσδήποτε να αφαιρεθεί από τον ορισμό της έννοιας της κατοχής του παρόντος νομοσχεδίου η φράση "με διάνοια κυρίου". Μαρινάκη Θ. Ζωή Δικηγόρος (ΑΜΔΣΘ 13286) LL.M. Αστικού, Αστικού Δικονομικού & Εργατικού Δικαίου Α.Π.Θ.