Υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών

Δικτυακός Τόπος Διαβουλεύσεων

• Σχόλιο του χρήστη 'Στέργιος Κόβας - Φώτιος Κόβας Δικηγόροι Βέροιας' | 2 Φεβρουαρίου 2023, 09:44

  Μόνιμος Σύνδεσμος

  Η διατύπωση του άρθρου 3, έτσι όπως εισάγεται, είναι εξαιρετικά περιοριστική διότι συνδέει το δικαίωμα υποβολής αίτησης εξαγοράς με την ύπαρξη κτίσματος και μάλιστα κύριας και μοναδικής κατοικίας. Πρέπει να γίνει κατανοητό ότι το ζήτημα των κατεχομένων ακινήτων του Δημοσίου και ιδιαιτέρως των ανταλαξίμων ακινήτων υφίσταται εδώ και έναν αιώνα. Είναι απόλυτα λογικό οι κάτοχοι (που είναι οι κληρονόμοι των αρχικών κατόχων) των ανταλλαξίμων ακινήτων καθ’ όλη τη διάρκεια της καλόπιστης νομής τους, να έχουν κατεδαφίσει τις παλαιές κατοικίες και να έχουν ανεγείρει νέες, έχοντας λάβει όλες τις απαραίτητες άδειες των αρμοδίων αρχών. Ιδιαίτερο πρόβλημα δημιουργεί η διατύπωση του άρθρου στις περιπτώσεις των σεισμόπληκτων περιοχών (π.χ Νόμοι Γρεβενών και Κοζάνης), όπου λόγω του μεγάλου σεισμού το 1995, γκρεμίστηκαν ή κατεδαφίστηκαν ως ακατάλληλες οι παλαιές οικείες. Το αυτό συμβαίνει και στις περιπτώσεις των αγροτικών ακινήτων. Για τους λόγους αυτούς θεωρούμε ότι η διατύπωση της παραγράφου 1 θα πρέπει να ακολουθήσει τη διατύπωση του άρθρου 4 του Νόμου 3127/2003, και να αποσυνδεθεί το δικαίωμα εξαγοράς από την ύπαρξη ή όχι κτίσματος. Επίσης θα πρέπει να απαλειφθούν οι προϋποθέσεις της κύριας και μοναδικής κατοικίας ή βιομηχανικής ή αγροτικής δραστηριότητας. Η ύπαρξη του κτίσματος θα πρέπει να αποτελεί στοιχείο απόδειξης της κατοχής ΚΑΙ ΟΧΙ ΠΡΟΫΠΟΘΕΣΗ ΤΗΣ ΑΣΚΗΣΗΣ ΤΟΥ ΔΙΚΑΙΩΜΑΤΟΣ ΕΞΑΓΟΡΑΣ. Εξάλλου από την διάταξη του άρθρου 8 όπου ρυθμίζεται η διαδικασία υποβολής δικαιολογητικών γίνεται σαφές ότι ο καλόπιστος κάτοχος θα μπορέσει να αποδείξει την μακροχρόνια κατοχή του προσκομίζοντας τα σχετικά έγγραφα, τοπογραφικά διαγράμματα και αεροφωτογραφίες. Είναι συνεπώς άσκοπη η απαίτηση του νομοθέτη να υφίσταται οπωσδήποτε κτίσμα εντός του δημόσιου ακινήτου.Το παρόν άρθρο δεν αντιμετωπίζει την περίπτωση συγκυριότητας δημοσίου ακινήτου με ιδιώτη, όταν ο ιδιώτης καλόπιστα κατέχει το όλο ακίνητο. Στο σημείο αυτό πρέπει να αναφέρουμε ότι στο Νομό Γρεβενών υπάρχουν χωριά και οικισμοί που στο σύνολο τους εμφανίζονται να ανήκουν στο Ελληνικό Δημόσιο κατά ποσοστό κυριότητας 50% εξ’ αδιαιρέτου. Πρόκειται για χωριά – τσιφλίκια, που εν μέρει ανήκαν στους Χριστιανούς κολίγους και εν μέρει στους μουσουλμάνους γαιοκτήμονες Έλληνες υπηκόους που κρίθηκαν ανταλλάξιμοι το 1923 και η περιουσία τους περιήλθε στο Ελληνικό Δημόσιο ως ανταλλάξιμη. Στην περίπτωση αυτή στον συγκύριος ιδιώτης πρέπει να δοθεί η ευχέρεια να εξαγοράσει το κατεχόμενο ποσοστό εξ’ αδιαιρέτου του Δημοσίου χωρίς να εφαρμόζονται οι περιορισμοί της παραγράφου 1 περιπτώσεις (α) και (β) και της παραγράφου 3 περιπτώσεις (α) και (β).Προς διευκόλυνση παραθέτουμε επαναδιατυπωμένο το άρθρο 3, σύμφωνα με τις ως άνω παρατηρήσεις μας. Άρθρο 3 Δικαίωμα υποβολής αίτησης εξαγοράς1. Δικαιούται να υποβάλει αίτηση εξαγοράς όποιος κατά την έναρξη ισχύος του παρόντος: α) Ασκεί κατοχή αδιαλείπτως στο όνομα του ιδίου ή των δικαιοπαρόχων του, με νόμιμο τίτλο και καλή τη πίστη, για τουλάχιστον είκοσι (20) έτη επί δημοσίου ακινήτου, είτε β) ασκεί κατοχή αδιαλείπτως για τουλάχιστον σαράντα (40) έτη επί δημοσίου ακινήτου. 2. Για την εφαρμογή της παρ. 1, στον χρόνο της κατοχής του αιτούντος συνυπολογίζεται και ο χρόνος κατοχής των δικαιοπαρόχων του.3. Εφόσον τηρούνται οι προϋποθέσεις της παρ. 1, ο αιτών δικαιούται να εξαγοράσει: α) Επί δημοσίων ακινήτων, τα οποία βρίσκονται εντός σχεδίου πόλεως ή οικισμού, έκταση ίση κατ’ ανώτατο όριο με το ελάχιστο εμβαδό αρτίου και οικοδομήσιμου οικοπέδου, κατά κανόνα ή κατά παρέκκλιση, σύμφωνα με την πολεοδομική νομοθεσία που ισχύει κατά τον χρόνο υποβολής της αίτησης εξαγοράς. Κατ’ εξαίρεση, επιτρέπεται η εξαγορά μεγαλύτερης έκτασης, εφόσον σε αυτήν υφίστανται, εν όλω ή εν μέρει, κτίσματα ή βοηθητικές εγκαταστάσεις αυτών, που αποτελούν ενιαίο λειτουργικό σύνολο. Στις περιπτώσεις του πρώτου εδαφίου, εάν το τμήμα που απομένει μετά την εξαγορά του δημοσίου ακινήτου καθίσταται μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο, είναι υποχρεωτική η εξαγορά αυτού από τον αιτούντα. β) Επί δημοσίων ακινήτων, τα οποία βρίσκονται εκτός σχεδίου πόλεως ή οικισμού, ενιαία έκταση δέκα (10) στρεμμάτων κατ’ ανώτατο όριο. Κατ’ εξαίρεση, μπορούν να εξαγορασθούν περισσότερα του ενός δημόσια ακίνητα εκτός σχεδίου πόλεως ή οικισμού από τον ίδιο αιτούντα, υπό την προϋπόθεση ότι το σύνολο των υπό εξαγορά δημοσίων ακινήτων δεν υπερβαίνει τα είκοσι (20) στρέμματα κατ’ ανώτατο όριο και κάθε προς εξαγορά δημόσιο ακίνητο δεν υπερβαίνει τα δέκα (10) στρέμματα. Στην περίπτωση του προηγούμενου εδαφίου, στην αίτηση εξαγοράς προσδιορίζονται το δημόσιο ακίνητο ή τα δημόσια ακίνητα για τα οποία ασκείται το δικαίωμα εξαγοράς.Είναι δυνατή η εξαγορά μεγαλύτερης έκτασης και μέχρι τριάντα (30) στρέμματα κατ’ ανώτατο όριο συνολικά, εφόσον είτε αυτή καλύπτεται από κτίσματα ή από αναγκαία έργα υποδομής ή εγκαταστάσεις παντός είδους νόμιμα λειτουργούσης επιχείρησης είτε έχει γίνει χρήση του συντελεστή δόμησης της έκτασης αυτής για την ανέγερση των κτισμάτων. Σε όλες τις ανωτέρω περιπτώσεις, εάν το εναπομείναν τμήμα μετά την εξαγορά του δημοσίου ακινήτου καθίσταται μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο, είναι υποχρεωτική η εξαγορά αυτού από τον αιτούντα.4. Στην περίπτωση που περισσότεροι του ενός αιτούντες: α) Ασκούν κατοχή στο ίδιο δημόσιο ακίνητο κατά τμήματα, καθένας εξ αυτών δικαιούται να εξαγοράσει το τμήμα επί του οποίου ασκεί κατοχή σύμφωνα με τις περ. α΄ και β΄ της παρ. 3. β) Ασκούν κατοχή κατ’ ιδανικά μερίδια στο ίδιο δημόσιο ακίνητο, καθένας εξ αυτών δικαιούται να εξαγοράσει το δημόσιο ακίνητο κατά το ιδανικό μερίδιό του. Εάν τουλάχιστον ένας (1) από τους περισσότερους ασκούντες κατοχή κατ’ ιδανικό μερίδιο δεν υποβάλει αίτηση εξαγοράς, είναι υποχρεωτική η εξαγορά του μεριδίου του αναλογικά κατ’ ιδανικά μερίδια από τους λοιπούς ασκούντες κατοχή. γ) Υποβάλλουν αίτηση εξαγοράς για το ίδιο δημόσιο ακίνητο ή τμήμα αυτού, δικαίωμα για την εξαγορά του δημοσίου ακινήτου ή τμήματος αυτού έχει ο αιτών που ασκεί κατοχή με τίτλο.5. Εάν στο ίδιο ακίνητο υφίσταται συγκυριότητα του Δημόσιου και ενός ή περισσότερων αιτούντων εξ αδιαιρέτου, υποβάλλει αίτηση εξαγοράς της αναλογίας εξ αδιαιρέτου του Δημοσίου όποιος εξ αυτών ασκεί κατοχή σε όλο το ακίνητο, σύμφωνα με τις περ. α΄ και β΄ της παρ. 1. Σε αυτήν την περίπτωση δεν τυγχάνουν εφαρμογής οι περιορισμοί των περ. α΄ και β΄ της παρ. 3.6. Η εξαγορά δημοσίου ακινήτου επί του οποίου έχουν ανεγερθεί αυθαίρετα κτίσματα δεν είναι δυνατή, εκτός αν τηρηθεί η διαδικασία της παρ. 6 του άρθρου 10.7. Εάν εντός του προς εξαγορά δημοσίου ακινήτου βρίσκεται έκταση δασικού χαρακτήρα, εφόσον αυτή καταλαμβάνει κατ’ ανώτατο όριο είκοσι τοις εκατό (20%) του εμβαδού του, εξαγοράζεται ενιαία με το δημόσιο ακίνητο, με διατήρηση των όρων προστασίας της, που απορρέουν από τη φύση της και από την κείμενη νομοθεσία. Οι όροι προστασίας μνημονεύονται στο σύνολό τους υποχρεωτικά στην απόφαση εξαγοράς.8. Εάν εντός του προς εξαγορά δημοσίου ακινήτου περιλαμβάνονται περιοχές, οι οποίες υπάγονται στο εθνικό σύστημα προστατευόμενων περιοχών, κατά το άρθρο 3 του ν. 3937/2011 (Α΄ 60), εξακολουθούν να εφαρμόζονται μετά την εξαγορά αυτού οι περιορισμοί, οι οποίοι ορίζονται στη σχετική για τις περιοχές αυτές νομοθεσία και μνημονεύονται υποχρεωτικά στην απόφαση εξαγοράς.9. Σε περίπτωση επέμβασης άνευ νόμιμου αδείας στις εκτάσεις που αναφέρονται στην παρ. 6 ή μη τήρησης των περιορισμών που προβλέπονται σύμφωνα με την παρ. 7, η ισχύς της απόφασης εξαγοράς, η οποία εκδίδεται, λήγει αυτοδικαίως και εκδίδεται σχετική διαπιστωτική πράξη από το αρμόδιο όργανο του Υπουργείου Οικονομικών, κατόπιν γνώμης της οικείας κτηματικής υπηρεσίας. Στην περίπτωση αυτή: α) δεν επιστρέφεται το καταβληθέν τίμημα εξαγοράς, και β) εφαρμόζεται κατά τα λοιπά η νομοθεσία για την προστασία των δημοσίων κτημάτων, με αναφορά των περ. α΄ και β΄ στην ανωτέρω διαπιστωτική πράξη.