Αρχική Ρυθμίσεις για τα κατεχόμενα ακίνητα του Δημοσίου και άλλες διατάξειςΆρθρο 16 Ειδικές ρυθμίσεις για μη άρτια και μη οικοδομήσιμα τμήματα δημοσίων ακινήτων, όμορα βιοτεχνικών, βιομηχανικών, αγροτικών, κτηνοτροφικών και τουριστικών επιχειρήσεωνΣχόλιο του χρήστη ΖΩΗ ΜΑΡΚΟΠΟΥΛΟΥ | 2 Φεβρουαρίου 2023, 10:40
  • Σχόλιο του χρήστη 'ΖΩΗ ΜΑΡΚΟΠΟΥΛΟΥ' | 2 Φεβρουαρίου 2023, 10:40

    Η διάταξη του άρθρου 16 παρουσιάζει τις εξής αστοχίες: (α) Δεν λαμβάνει υπόψη περιπτώσεις δημοσίων κτημάτων, των οποίων η αγοραία αξία υπολείπεται σημαντικά της αντικειμενικής αξίας. Τέτοια περίπτωση είναι τα εφαπτόμενα σε βιομηχανίες δημόσια κτήματα που προήλθαν από επανακαθορισμό αιγιαλού και παραλίας και ως εκ τούτου είναι παραθαλάσσια. Βάσει του συστήματος υπολογισμού αντικειμενικών αξίων, η αντικειμενική αξία των δημοσίων κτημάτων που βρίσκονται σε απόσταση μικρότερη των 100 μέτρων από τη θάλασσα, προσαυξάνεται εκ μόνου του γεγονότος ότι βρίσκονται εγγύς της θάλασσας, κατά 34 φορές σε σχέση με την αντικειμενική αξία ενός άλλου πανομοιότυπου ακινήτου που δεν βρίσκεται πλησίον αυτής. Παραδείγματος χάριν, ένα ακίνητο 20 στρεμμάτων με αντικειμενική αξία 50.000 ευρώ, εάν ήταν παραθαλάσσιο μετά την εφαρμογή διάφορων πολλαπλασιαστικών συντελεστών, θα είχε αντικειμενική αξία 1.700.000 ευρώ. Η δε αξία για την απευθείας εκποίησή του με βάση τη ρύθμιση του άρθρου 16 θα εκτινασσόταν στο εξωπραγματικό ποσό των 3.400.000 ευρώ. Η εγγύτητα με τη θάλασσα προσαυξάνει την αξία ενός ακινήτου όταν το ακίνητο αυτό μπορεί να αξιοποιηθεί επενδυτικά (πχ τουριστική αξιοποίηση). Στην περίπτωση των δημοσίων κτημάτων που βρίσκονται μεν πλησίον της θάλασσας αλλά γειτνιάζουν με βιομηχανικές εγκαταστάσεις δεν συμβαίνει αυτό, διότι τα ακίνητα αυτά δεν παρουσιάζουν οικιστικό ή τουριστικό ενδιαφέρον και δεν μπορούν να αξιοποιηθούν με κανέναν άλλον τρόπο, παρά μόνο από τις όμορες επιχειρήσεις για την επέκταση των εγκαταστάσεών τους. Επομένως, η αντικειμενική αξία ενός τέτοιου ακινήτου, και πολύ περισσότερο το διπλάσιο αυτής, δεν ανταποκρίνεται στην πραγματική αγοραία αξία του. Το τίμημα εξαγοράς των όμορων βιομηχανιών δημοσίων κτημάτων θα πρέπει να προσδιορίζεται με βάση την αγοραία αξία των δημοσίων κτημάτων υπολογιζόμενη από πιστοποιημένο εκτιμητή του Υπουργείου Οικονομικών, και όχι με βάση την αντικειμενική αξία αυτών. (β) Το άρθρο 16, ορίζοντας ότι το τίμημα της εξαγοράς θα υπολογίζεται ανελαστικά στο διπλάσιο της αντικειμενικής αξίας του προς εκποίηση δημοσίου κτήματος, δεν δίνει την δυνατότητα να ληφθούν υπ’ όψιν σημαντικοί αντικειμενικοί παράγοντες που απομειώνουν την εμπορική αξία των ακινήτων όπως: • το ακανόνιστο/πολυγωνικό σχήμα των δημοσίων κτημάτων καθώς και άλλες ιδιαιτερότητες που περιορίζουν τη δυνατότητα αξιοποίησής τους σε όλη τους την έκταση (μορφολογικά χαρακτηριστικά εδάφους, ανάγλυφο, ύπαρξη ρέματος, πολεοδομικοί περιορισμοί δόμησης κλπ) • δυνατότητα πρόσβασης στα δημόσια κτήματα αποκλειστικά και μόνο μέσω των όμορων βιομηχανικών εγκαταστάσεων (περίκλειστα δημόσια κτήματα) • υποβάθμιση δημοσίων κτημάτων λόγω της ομορότητας με βιομηχανικές εγκαταστάσεις που ουσιαστικά αποκλείει την όποια άλλη αξιοποίησή τους (πχ για τουριστικούς λόγους) Το σύστημα υπολογισμού αντικειμενικών αξιών δεν προσφέρει τη δυνατότητα να λαμβάνονται υπόψη παράγοντες που επηρεάζουν την αγοραία αξία ενός ακινήτου. Παράγοντες που απομειώνουν την εμπορική αξία ενός ακινήτου μπορούν να συνυπολογιστούν μόνο με βάση έκθεση εκτίμησης που συντάσσεται από πιστοποιημένο εκτιμητή του Υπουργείου Οικονομικών και όχι με το σύστημα υπολογισμού αντικειμενικών αξιών της εφορίας. (γ) Δεν λαμβάνεται υπόψη ότι στην περίπτωση των δημοσίων κτημάτων που προήλθαν από επανακαθορισμό του αιγιαλού και της παραλίας, οι δαπάνες για τη δημιουργία των ακινήτων αυτών έγιναν από τους κατόχους τους κατόπιν νομίμων διοικητικών αδειών. Συνεπώς, το Ελληνικό Δημόσιο αφενός δεν προέβη σε δαπάνες για τη δημιουργία των εν λόγω δημοσίων κτημάτων, αφετέρου θα εισπράξει το διπλάσιο της αντικειμενικής τους αξίας από τους κατόχους τους, οι οποίοι και δαπάνησαν το κεφάλαιο για τη δημιουργία των εν λόγω ακινήτων που περιήλθαν στο Ελληνικό Δημόσιο και θα κληθούν να πληρώσουν με βάση τη ρύθμιση του άρθρου 16 εις διπλούν την αξία τους. (δ) Ο νομοθέτης στην αιτιολογική έκθεση του παρόντος νόμου (βλ. αιτιολογική έκθεση άρθρο 5) αναγνωρίζει ότι ο κάτοχος δημοσίου κτήματος που έχει ανεγείρει κτίσμα επ’ αυτού με δικές του δαπάνες, διατηρεί αξίωση αποζημιώσεως έναντι του Δημοσίου για την αξία του ανεγερθέντος κτίσματος. Επομένως, και στην περίπτωση του άρθρου 16, για τα κτίσματα που έχουν ανεγερθεί με δαπάνες του κατόχου του δημοσίου κτήματος, δεν θα πρέπει να επιβάλλεται προσαύξηση 25%., ιδίως μάλιστα εάν τα κτίσματα αυτά ανεγέρθησαν με νόμιμες οικοδομικές άδειες που εκδόθηκαν στο όνομα του κατόχου του δημοσίου κτήματος. (ε) Στο άρθρο 16 δεν έχουν προβλεφθεί εκπτώσεις όπως στο άρθρο 6 του νομοσχεδίου (πχ έκπτωση 1% επί του τιμήματος εξαγοράς για κάθε έτος κατοχής). (στ) Δεν λαμβάνεται υπόψη ότι οι κάτοχοι των δημοσίων κτημάτων, που έχουν περιέλθει στην ΕΤΑΔ, καταβάλουν ΕΝΦΙΑ για τα ακίνητα αυτά και επιβαρύνονται κατ’ έτος με σημαντικά ποσά που καταβάλουν στο Δημόσιο ως αποζημίωση αυθαίρετης χρήσης. Λόγω του μακρού χρόνου κατοχής, σε πολλές περιπτώσεις οι καταβληθείσες αποζημιώσεις αυθαίρετης χρήσης αθροιστικά υπερβαίνουν κατά πολύ την αξία για την αγορά των ακινήτων αυτών. (ζ) Το άρθρο 16 προβλέπει ότι το τίμημα εξαγοράς καταβάλλεται εφάπαξ εντός 6μηνου από την υποβολή της αίτησης και η απόφαση εκποίησης εκδίδεται μετά την εξόφληση του τιμήματος. Θα έπρεπε και για τις περιπτώσεις του άρθρου 16 να προβλέπεται η δυνατότητα καταβολής του τιμήματος σε δόσεις, όπως στις περιπτώσεις εξαγοράς του άρθρου 3. Επιπλέον, ο έλεγχος της αίτησης και η ενημέρωση του κατόχου ότι η αίτηση πληροί τις προϋποθέσεις του άρθρου 16 θα πρέπει να γίνεται εντός του 6μηνου από την υποβολή της, ώστε μέσα στο ίδιο χρονικό διάστημα να υπάρχει επαρκής χρόνος για να καταβληθεί το αντάλλαγμα.