1. Ο Γενικός Γραμματέας Αποκεντρωμένης Διοίκησης αποφασίζει επί της αίτησης εξαγοράς μετά από σύμφωνη γνώμη της Επιτροπής Ελέγχου Προϋποθέσεων Εξαγοράς. Η απόφαση του Γενικού Γραμματέα Αποκεντρωμένης Διοίκησης περί αποδοχής της αίτησης εξαγοράς αποτελεί τίτλο κτήσης της κυριότητας που μεταγράφεται με δαπάνες του αιτούντος στο αρμόδιο υποθηκοφυλακείο ή κτηματολογικό γραφείο. Στην απόφαση ορίζονται με σαφήνεια το τίμημα εξαγοράς, ο τρόπος εξόφλησης, ο χρόνος καταβολής και το επιτόκιο των τυχόν δόσεων, καθώς και οι λοιποί όροι και αιρέσεις που προβλέπονται από τον παρόντα νόμο. Εφόσον η εξόφληση του τιμήματος διενεργείται σε δόσεις, η απόφαση εξαγοράς αποτελεί και τίτλο για την απόκτηση υποθήκης πρώτης τάξης επί του ακινήτου υπέρ του Δημοσίου για το σύνολο του τιμήματος. Η μεταβίβαση του ακινήτου στον αιτούντα συντελείται με τη μεταγραφή της απόφασης εξαγοράς στο οικείο υποθηκοφυλακείο ή κτηματολογικό γραφείο.
Προϋποθέσεις για τη μεταγραφή αποτελούν:
α. Η υποβολή από τον αιτούντα δήλωσης προς το Γενικό Γραμματέα Αποκεντρωμένης Διοίκησης, με την οποία θα παραιτείται ρητά από κάθε εμπράγματο δικαίωμα επί του εξαγοραζόμενου ακινήτου καθώς και από κάθε διεκδίκηση κυριότητας επί οποιουδήποτε άλλου αυθαιρέτως κατεχόμενου δημόσιου ακινήτου.
β. Η εξόφληση τυχόν επιβληθέντων ΠΚΑΑΧ.
2.Φόροι, τέλη και κάθε είδους δικαιώματα υπέρ του Δημοσίου ή τρίτων που προβλέπονται για την εξαγορά υπολογίζονται με βάση το ποσό του τιμήματος εξαγοράς, που καθορίζεται με την απόφαση παραχώρησης.
3. Για τα αυθαιρέτως κατεχόμενα τμήματα δημοσίων ή ανταλλαξίμων ακινήτων που δεν αποτελούν αντικείμενο εξαγοράς, εκδίδεται από την αρμόδια Κτηματική Υπηρεσία πρωτόκολλο διοικητικής αποβολής (Π.Δ.Α.) και πρωτόκολλο καταβολής αποζημίωσης αυθαίρετης χρήσης (ΠΚΑΑΧ). Ως ποσό της αποζημίωσης προσδιορίζεται το πενταπλάσιο εκείνου που προκύπτει με εφαρμογή των κείμενων διατάξεων.
Επιτέλους η Κυβέρνηση αποφάσισε να λύσει χρόνια προβλήματα που ταλαιπωρούν τους πολίτες ιδίως στα ανταλλάξιμα με αγορές που έγιναν το 1900 από Τούρκους ιδιοκτήτες.
Αν δεν γίνουν απλές οι διαδικασίες θα σκοντάψουν πάνω στην γραφειοκρατία όπως και οι προηγούμενοι νόμοι.
Π.χ. αφού ο Νόμος βάζει προσαύξηση +20% για τα κτίσματα επί αντικειμενικών τιμών οι οποίες είναι τουλάχιστον 30% πάνω από τις εμπορικές στα κτίσματα ακόμη και αυτά που έχουν κτισθεί με πολεοδομική άδεια (γιατί το αγνοούσε το ανταλλάξιμο ακόμη και η πολεοδομία!!!) και προφανώς πληρώνοντας όλοι οι φόροι (ΕΕΤΗΔΕ) Δημοτικά Τέλη έρχεται στο Άρθρο11 παράγραφος β και ζητά για να γίνει η μεταγραφή να πληρωθεί η αυθαίρετη χρήση οικοπέδων και κτισμάτων κατασκευασμένων από τον Πολίτη.
Κάντε έντιμη την συναλλαγή και αφαιρέστε την παράγραφο β στο άρθρο 11.
Η προϋπόθεση της παραίτησης από το υπόλοιπο της αυθαίρετης κατοχής θα πρεπει να τίθεται στα δικαιολογητικά της αίτησης εξαγοράς ενωπίον της επιτροπής του άρθρου 10, έτσι στην περίπτωση που δεν κατατίθεται να απορρίπτεται το αίτημα εξαγοράς.
Προτείνεται η τροποποίηση του εδαφίου β΄της παραγράφου 1 του άρθρου 11 του σχεδίου. Είναι άδικη η προϋπόθεση εξόφλησης ΠΚΑΑΧ για την μεταγραφή της απόφασης του Γενικού Γραμματέα Αποκεντρωμένης Διοίκησης περί αποδοχής της αίτησης εξαγοράς. Επιβάλλει άδικα στον διοικούμενο, την άνευ όρων αποδοχή κάθε καταλογισθέντος προστίμου που σε πολλές περιπτώσεις μπορεί να περιλαμβάνει χρήσεις κτισμάτων, που όμως, όπως στην πράξη έχει αποδειχθεί ότι συμβαίνει πάντοτε, έχουν ανεγερθεί με δαπάνες του ιδίου του ενδιαφερομένου. Εξ άλλου η αξία εξαγοράς προσαυξάνεται σε τέτοια περίπτωση ήδη με το σχέδιο νόμου κατά ποσοστό 20%. Έτσι θα πρέπει να ισχύσει ως προϋπόθεση μεταγραφής: “η εξόφληση τυχόν επιβληθέντων ΠΚΑΑΧ μόνον για την τελευταία πενταετία από την δημοσίευση του παρόντος και μόνον για την αξία χρήσης του γεωτεμαχίου, ανεξαρτήτως της υπάρξεως κτισμάτων”.
Η διάταξη θέτει ως όρο εφαρμογής της, την αποδοχή και πληρωμή ΠΚΑΑΧ, που όμως εν τω μεταξύ μπορεί να τελούν σε επιδικία και να είναι επίσης συντριπτικά αλλά και άδικα, ιδίως όταν υφίστανται κτίσματα, που πάντοτε έχουν ανεγερθεί με έξοδα των κατόχων. Επίσης επιβαρύνει κατόχους με πρόστιμα την στιγμή που για τα υφιστάμενα κτίσματα, προσαυξάνει την τιμή εξαγοράς κατά 20%. Κατά την γνώμη μου θα ήταν αρμόζον και σύμφωνο με την αρχή της αναλογικότητος, να μην πληρώνονται ΠΚΑΑΧ παρά μόνον για την γή που έχει καταληφθεί και όχι για τα κτίσματα, ενώ τα πρόστιμα πρέπει να περιορίζονται στην τελευταία 5ετία, σύμφωνα με την νομολογία των δικαστηρίων.
Στο αρθρο11 παρ.1 περ.β η είσπραξη των ΠΚΑΑΧ για την Εξαγορά είναι όρος εξωντοτικος για τους κατόχους Η διάταξη αύτη θα πρεπει να διαγραφεί η να περιορισθεί μονο σε εκείνα που έχουν βεβαιωθεί στις ΔΟΥ και όχι σε εκείνα που εκκρεμούν και δεν Έχουν βεβαιωθει
ΤΟ ΚΡΑΤΟΣ ΟΦΕΙΛΕΙ ΝΑ ΠΡΟΒΛΕΨΕΙ ΩΣΤΕ ΤΟ ΝΟΜΟΣΧΕΔΙΟ ΑΥΤΟ ΝΑ ΜΗΝ ΕΧΕΙ ΙΣΧΥ ΣΤΗΝ ΣΑΝΤΟΡΙΝΗ ΚΑΙ ΕΙΔΙΚΟΤΕΡΑ ΣΤΗΝ ΚΑΛΝΤΕΡΑ ΤΗΣ ΣΑΝΤΟΡΙΝΗΣ, ΚΑΙ ΣΤΟΥΣ ΠΑΡΑΔΟΣΙΑΚΟΥΣ ΟΙΚΙΣΜΟΥΣ ΤΟΥ ΗΜΕΡΟΒΙΓΛΙΟΥ, ΤΟΥ ΦΗΡΟΣΤΕΦΑΝΙΟΥ, ΤΩΝ ΦΗΡΩΝ ΚΑΙ ΤΗΣ ΟΙΑΣ. Η ΚΑΛΝΤΕΡΑ ΕΙΝΑΙ ΜΟΝΑΔΙΚΗ ΣΤΟΝ ΕΛΛΑΔΙΚΟ ΧΩΡΟ ΚΑΙ ΠΑΓΚΟΣΜΙΩΣ, ΚΑΙ ΟΦΕΙΛΕΙ ΤΟ ΚΡΑΤΟΣ ΝΑ ΤΗΝ ΠΡΟΣΤΑΤΕΨΕΙ ΚΑΙ ΝΑ ΜΗΝ ΕΠΙΤΡΕΨΕΙ, ΣΕ ΚΑΜΜΙΑ ΠΕΡΙΠΤΩΣΗ ΚΑΙ ΑΦΗΝΟΝΤΑΣ ΚΑΠΟΙΟ ΠΑΡΑΘΥΡΑΚΙ, ΣΕ ΙΔΙΩΤΕΣ ΠΟΥ ΣΤΟΧΟ ΕΧΟΥΝ ΤΗΝ ΜΕΓΙΣΤΟΠΟΙΗΣΗ ΤΟΥ ΠΡΟΣΩΠΙΚΟΥ ΤΟΥΣ ΚΕΡΔΟΥΣ, ΝΑ ΕΧΟΥΝ ΔΙΚΑΙΩΜΑ ΕΞΑΓΟΡΑΣ ΔΗΜΟΣΙΩΝ ΓΚΡΕΜΝΩΝ (ΚΑΛΝΤΕΡΑΣ).
Είναι πολύ εύστοχα τα σχόλια που έχουν γίνει σχετικά με το μεγάλο πρόβλημα που δημιουργούν οι ρυθμίσεις για τα ΠΚΑΑΧ. Υπονομεύουν τους στόχους του νομοσχεδίου, όπως αυτοί προβάλλονται από το Υπουργείο Οικονομικών, δεδομένου ότι, όσοι υπαχθούν στη ρύθμιση και γνωρίσουν έτσι στο δημόσιο ότι είναι αυθαίρετοι κάτοχοι θα κληθούν να εξοφλήσουν τα ΠΚΑΑΧ που έχουν ήδη εκδοθεί σε βάρος τους καθώς και όσα θα εκδοθούν έως την έκδοση της απόφασης εξαγοράς, ενώ για όσους δεν έχουν εκδοθεί θα εκδοθούν για χρονικό διάστημα που θα καλύπτει 5ετία έως την έκδοση της απόφασης εξαγοράς. Πρέπει να γίνει απολύτως κατανοητό ότι όπως είναι διαμορφωμένες οι σχετικές ρυθμίσεις του νόμου (άρθρου 9 παρ.1 και άρθρο 11 παρ.1.β.), όποιος αποφασίσει να υπαχθεί στον συγκεκριμένο νόμο υποβάλλοντας αίτηση δεν γλυτώνει το ΠΚΑΑΧ και ό,τι αυτό συνεπάγεται σε περίπτωση μη εξόφλησής του (πχ. βεβαίωση στη ΔΟΥ, μη έκδοση φορολογικής ενημερότητας, λήψη μέτρων αναγκαστικής εκτέλεσης για την είσπραξή του, μη δυνατότητα μεταγραφής της απόφασης εξαγοράς κτλ.). Με την ρύθμιση του άρθρου 9 παρ.1 πρώτον ανταστέλλεται η λήψη διοικητικών μέτρων (πχ. έκδοση ΠΚΑΑΧ και ΠΔΑ) και β) η εκτέλεση τυχόν ΠΚΑΑΧ ή ΠΔΑ για συγκεκριμένο όμως χρονικό διάστημα, δηλ. από την υποβολή της αίτησης έως την έκδοση της απόφασης. Αυτό σημαίνει ότι μετά την έκδοση της απόφασης εξαγοράς, που θα σηματοδοτήσει και την λήξη της περιόδου αναστολής, η Κτηματική Υπηρεσία όχι απλά θα δικαιούται αλλά θα υποχρεούται να εκδώσει ΠΚΑΑΧ που θα καλύπτουν χρονικό διάστημα τουλάχιστον έως και 5 χρόνια πριν την έκδοση της απόφασης εξαγοράς. Εν συνεχεία με τη ρύθμιση του άρθρου 11 παρ.1.β. για να μπορείς να το μεταγράψεις και κοινώς να αποκτήσεις κυριότητα, θα πρέπει να εξοφλήσεις το ΠΚΑΑΧ, το οποίο κατά κανόνα θα κοστίζει περισσότερο από το τίμημα εξαγοράς. Ως εκ τούτου το θέμα των ΠΚΑΑΧ θα πρέπει να ρυθμιστεί με τρόπο που να μην αποτρέπει τον υποψήφιο αγοραστή από το να υποβάλει αίτηση.
Είναι κατά την γνώμη μου άδικο να χρεωθεί πρόστιμο για κάθε σπίτι ή άλλο κτίσμα που έχει φτιάξει ο κάθε συμπολίτης μας, συνήθως καλόπιστα, αφού κανείς δεν πληρώνει για ένα κτίσμα που ξέρει ότι μπορεί να το χάσει, αφού το χτίζει σε ξένη γη. Αφού έτσι κι αλλιώς πληρώνει παραπάνω για την εξαγορά σε αυτή την περίπτωση. Να πληρώσει για την γή, είναι πιό αντιληπτό, παρά να πληρώσει και για ένα σπίτι που το πλήρωσε για να το χτίσει ο ίδιος και όχι το δημόσιο.
Η διάταξη για την καταβολή ΠΚΑΑΧ επιβάλλει άδικα στον πολίτη την αποδοχή κάθε προστίμου που σε πολλές περιπτώσεις μπορεί να περιλαμβάνει χρήσεις κτισμάτων, που έχουν ανεγερθεί με δαπάνες του ενδιαφερομένου. Αυτό με δεδομένο ότι θα καταβάλει 20% παραπάνω ως τεκμαιρόμενη αξία εξαγοράς, νομίζω ότι επιβάλει να μην καταβάλει και πρόστιμα χρήσης του κτίσματος αλλά μόνον της γής.
Η νομοθετική απαίτηση για την καταβολή των προστίμων αυθαίρετης χρήσης για τα κτίσματα στα όποια οικόπεδα ή κτήματα είναι υπερβολική και βαίνει πολλές φορές στην άνευ άλλου τινός αδυναμία των πολιτών να υπαχθούν στην ρύθμιση. Ετσι κι αλλιώς ο κάτοχος πληρώνει 20% παραπάνω για την περίπτωση αυτή στην αξία εξαγοράς, με άλλη πρόβλεψη του νόμου. Πρέπει συνεπώς η διάταξη να περιοριστεί μόνον στα πρόστιμα χρήσης αποκλειστικά της γής και μάλιστα για τα τελευταία 5 χρόνια, για να είναι η διάταξη εφαρμόσιμη.
α. Η υποβολή από τον αιτούντα δήλωσης προς το Γενικό Γραμματέα Αποκεντρωμένης Διοίκησης, με την οποία θα παραιτείται ρητά από κάθε εμπράγματο δικαίωμα επί του εξαγοραζόμενου ακινήτου καθώς και από κάθε διεκδίκηση κυριότητας επί οποιουδήποτε άλλου αυθαιρέτως κατεχόμενου δημόσιου ακινήτου.
Νομικά δεν ευσταθή
Η προϋπόθεση για την μεταγραφεί της εξαγοράς, τις εξόφλησης τυχόν επιβληθέντων ΠΚΑΑΧ είναι υπερβολική και ζητείται η διαγραφεί τους αφού σε προηγούμενο άρθρο έχει ζητηθεί ο συμψηφισμός των καταβληθέντων ποσών.
Εάν ο αυθαίρετος χρήστης και αιτούμενος την εξαγορά, έχει καταρτίσει ήδη τίτλο που είναι μεταγραμμένος για την προς εξαγορά έκταση, τότε ο Γενικός Γραμματέας της Αποκεντρωμένης διοίκησης , θα πρέπει να οπλισθεί νομοθετικά , για να μπορεί να προβαίνει και σε εξωδικαστική παραίτηση δικαιωμάτων του δημοσίου από την έκταση, έναντι καταβολής του καθοριζομένου τιμήματος. Διαφορετικά ,οι ρυθμίσεις αυτού του τύπου είναι εξ ίσου εικονικές, ως ήταν και ο τίτλος που κατήρτισε ο ενδιαφερόμενος. Η προϋπόθεση επίσης που έχει τεθεί, για την μεταγραφή, να δηλώνει ο αιτών στον Γ.Γ Α.Δ, ότι παραιτείται»…. και από κάθε διεκδίκηση επί οποιουδήποτε άλλου κατεχομένου αυθαιρέτως ακινήτου του Δημοσίου » είναι ανέφικτο να τηρηθεί ή να υλοποιείται και ο συντάκτης του νομοσχεδίου, αγνοεί τα διατρέξαντα στο ιδιοκτησιακό ζήτημα των γαιών στην Χώρα μας. Ακόμα και αυτοί που αγόρασαν από Οθωμανούς στα πρώτα χρόνια της απελευθέρωσης,(στις περιοχές του παλαιού βασιλείου) με έγκριση του νεοσύστατου Κράτους, είχαν δεσμευθεί από τις σχετικές εγκρίσεις, ότι «θα υποκύψουν στο γενικό εν καιρώ ληφθησσόμενο μέτρο» όσον αφορά τις δια ταπίων κατεχόμενες εκτάσεις, μέτρο το οποίο ελήφθη για τα δάση , τους βάλτους τα έλη και τις βοσκές, ουδέποτε όμως ελήφθη για τις αγροτικές εκτάσεις. Συνεπώς , για αυτή την κατηγορία εκτάσεων, εν δυνάμει το Δημόσιο οφείλει να ξεκαθαρίσει τι «μέτρο » θα πάρει. Μέχρι τότε ,η δήλωση που τίθεται, μπορεί να ζητείται μόνο από αυτά τα κτήματα που φέρεται να κατέχει ο αιτών και τα οποία είναι επίδικα με το Δημόσιο, ή να ζητούνται όλα τα περιουσιακά του στοιχεία επί ακινήτων , να γνωμοδοτεί το Συμβούλιο Δημοσίων Κτημάτων, και να ζητείται παραίτηση (με συμβολαιογραφικό έγγραφο και όχι με δήλωση), από όσα κτήματα θα ληφθεί απόφαση ότι είναι Δημόσια.Ως άλλη παρατήρηση επίσης , έχω να επισημάνω, ότι το Δημόσιο το εκπροσωπεί στις αξιώσεις του επί ακινήτων , ο εκάστοτε υπουργός Οικονομικών. Συνεπώς η επιστολή – δήλωση, σε αυτόν έπρεπε να απευθύνεται.