H παρ. 3 του άρθρου 31 του ν. 2778/1999 αντικαθίσταται ως εξής:
«3. Οι εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία υποχρεούνται σε καταβολή φόρου ο συντελεστής του οποίου ορίζεται σε δέκα τοις εκατό (10%) επί του εκάστοτε ισχύοντος επιτοκίου παρέμβασης της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας (Επιτοκίου Αναφοράς) προσαυξανομένου κατά μία (1) ποσοστιαία μονάδα και υπολογίζεται επί του μέσου όρου των επενδύσεών τους, πλέον των διαθεσίμων, σε τρέχουσες τιμές, όπως απεικονίζονται στους εξαμηνιαίους πίνακες επενδύσεων που προβλέπονται από την παράγραφο 1 του άρθρου 25 του παρόντος νόμου. Σε περίπτωση μεταβολής του Επιτοκίου Αναφοράς, η προκύπτουσα νέα βάση υπολογισμού του φόρου ισχύει από την πρώτη ημέρα του επόμενου της μεταβολής μήνα. Ο φόρος αποδίδεται στην αρμόδια φορολογική αρχή μέσα στο πρώτο δεκαπενθήμερο του μήνα που ακολουθεί το χρονικό διάστημα που αφορούν οι εξαμηνιαίοι πίνακες επενδύσεων. Σε περίπτωση παρακράτησης φόρου επί κτηθέντων μερισμάτων, ο φόρος αυτός συμψηφίζεται με το φόρο που προκύπτει από τη δήλωση που υποβάλλεται από την Εταιρεία Επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία εντός του μηνός Ιουλίου. Τυχόν πιστωτικό υπόλοιπο μεταφέρεται για συμψηφισμό με επόμενες δηλώσεις. Με την καταβολή του φόρου αυτού εξαντλείται η φορολογική υποχρέωση της εταιρείας και των μετόχων της. Οι διατάξεις του ν. 4174/2013 (Α`170) εφαρμόζονται ανάλογα και για τον φόρο που οφείλεται με βάση τις διατάξεις της παραγράφου αυτής. Για τα διανεμόμενα μερίσματα στους μετόχους της εταιρείας δεν έχουν εφαρμογή οι διατάξεις των άρθρων 62 και 64 του ν. 4172/2013. Κατά τον υπολογισμό του παραπάνω φόρου δε λαμβάνονται υπόψη τα ακίνητα που κατέχουν άμεσα ή έμμεσα θυγατρικές των ΑΕΕΑΠ, εταιρείες του άρθρου 22 παράγραφος 3 περιπτώσεις δ` και ε` του παρόντος νόμου, εφόσον αυτά αναγράφονται διακεκριμένα στις καταστάσεις επενδύσεών τους.»
Συμφωνώ εν μέρει μόνο με το προηγούμενο σχόλιο.
Δεν υπάρχει αμφισβήτηση ότι οι συγκεκριμένες εταιρείες πρέπει να χρησιμοποιούνται ως αναπτυξιακός μοχλός της οικονομίας εν γένει και να προσελκύουν επενδυτικά κεφάλαια από το εξωτερικό.
Για να είναι σε θέση όμως να το κάνουν αυτό, πρέπει το φορολογικό τους καθεστώς να είναι σταθερό και προβλέψιμο σε βάθος χρόνου ώστε να αισθάνονται οι ξένοι επενδυτές μία σχετική ασφάλεια ως προς την φορολογική αντιμετώπιση της επένδυσής τους σε βάθος χρόνου. Κατά τη γνώμη μου η επιβολή κυμαινόμενου φορολογικού συντελεστή με βάση το επιτόκιο της ΕΚΤ δεν είναι προς τη σωστή κατεύθυνση. Προφανώς και βραχυπρόθεσμα σε ένα περιβάλλον χαμηλών επιτοκίων η επιλογή αυτή είναι ευνοικότερη φορολογικά, ωστόσο δεν προσδίδει την απαραίτητη σταθερότητα στην φορολόγηση που θα πρέπει να υπάρχει σε μεσομακροπρόθεσμη βάση.Προς αυτή την κατεύθυνση σαφώς και είναι προτιμότερος ένας σταθερός φορολογικός συντελεστής ο οποίος θα ισούται με το 0,150% επί του μέσου όρου των επενδύσεων των ΑΕΕΑΠ σε εξαμηνιαία βάση, ήτοι με 0,300% σε ετήσια βάση. Το ποσοστό αυτό είναι μικρότερο μεν από την προωθούμενη ρύθμιση (γύρω στο 0,100% σε εξαμηνιαία βάση/ 0,200% σε ετήσια βάση αν συνυπολογιστεί το τρέχον επιτόκιο της ΕΚΤ), από την άλλη πλευρά δε, είναι σαφώς μικρότερο από τον μέχρι σήμερα παράλογα υψηλό ισχύοντα συντελεστή (0,375% σε εξαμηνιαία βάση/0,750% σε ετήσια βάση).
Συμφωνώ επίσης ότι από την βάση της φορολόγησης πρέπει, όπως σημειώνει και ο προηγούμενος σχολιαστής, να αφαιρεθούν όλα τα χρηματικά διαθέσιμα καθώς και η αξία όλων των ακινήτων υπό ανέγερση, ανακατασκευή, ενεργειακή αναβάθμιση κλπ.
Διαφωνώ ωστόσο με την εξαίρεση και των εν γένει κενών ακινήτων. Η αξία των κενών ακινήτων του χαρτοφυλακίου θα πρέπει να συνυπολογίζεται κανονικά στην βάση επιβολής του φόρου, όπως ισχύει άλλωστε και σήμερα, ώστε οι εν λόγω εταιρείες να έχουν επαρκές κίνητρο να τα εκμισθώσουν γρήγορα προς όφελος των μετόχων τους.
Η προωθούμενη ρύΘμιση είναι σαφώς προς τη σωστή κατεύθυνση, ωστόσο θα πρέπει να διορθωθούν κάποιες αστοχίες που προκύπτουν από την επιλογή της συγκεκριμένης φορολογικής βάσης και οι οποίες έρχονται σε αντίθεση με την ίδια τη φυσιογνωμία των εταιρειών επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία (ΑΕΕΑΠ) ως εταιρείες που οφείλουν να παράγουν και να διανέμουν στους μετόχους τους υψηλά μερίσματα.
Συγκεκριμένα, θα πρέπει να εξαιρεθούν από τη φορολόγηση επί των επενδύσεων + διαθεσίμων:
1) τα ακίνητα υπό ανάπτυξη/κατασκευή/αποπεράτωση ή οποιυδήποτε είδους μετασκευή.Τα ακίνητα αυτά δεν παράγουν οποιασδήποτε μορφής εισόδημα, αντίθετα απαιτούν υψηλές κεφαλαιουχικές δαπάνες. Η επιβολή φόρου στην αγοραία αξία ενός ακινήτου, η οποία ειρήσθω αν παρόδω αυξάνεται όσο αυξάνονται οι κεφαλαιουχικές δαπάνες κατά την κατασκευαστική περίοδο, στην πραγματικότητα λειτουργεί ως φορολογικό αντικίνητρο για τη συμμετοχή των συγκεκριμένων εταιρειών σε μεγάλα αναπτυξιακά έργα, κάτι που στην ουσία του αποβαίνει σε βάρος της γενικότερης οικονομίας και ανάπτυξης, καθώς αυτοπεριορίζεται στην δραστηριότητά του ένα κλάδος με πολύ μεγάλη συγκέντρωση κεφαλαίων (ελάχιστο μετοχικό κεφάλαιο της ΑΕΕΑΠ 25 εκ ευρώ) και δυνατότητα υλοποίησης μεγάλης κλίμακας επενδύσεων.
2) τα ακίνητα τα οποία είναι για οποιονδήποτε λόγο κενά. Η επιβολή φόρου σε κενά ακίνητα ουσιαστικά αποθαρρύνει τις συγκεκριμένες εταιρείες απο το να επενδύουν σε εξαρχής κενά ακίνητα τα οποία θα προσπαθήσουν να εκμισθώσουν σε δεύτερο χρόνο. Το αποτέλεσμα είναι να στρέφονται σε εξαρχής μισθωμένα ακίνητα. Έτσι όμως, όπως εύλογα αντιλαμβάνονται όλοι, δεν βοηθείται να ανακάμψει η χειμαζόμενη αγορά ακινήτων.
3) τα χρηματικά διαθέσιμα. Δεν υπάρχει καμία απολύτως λογική στο να επιβάλλεται φόρος σε μετρητά τα οποία συγκεντρώνονται είτε από αυξήσεις μετοχικού κεφαλαίου είτε απο τραπεζικό δανεισμό και τα οποία ούτως ή άλλως οφείλουν να επενδυθούν σε ακίνητη περιουσία σύμφωνα με τον καταστατικό νόμο των εταιρειών αυτών. Και στην περίπτωση αυτή, η συγκεκριμένη φορολογική αντιμετώπιση απολήγει σε έντονα αντιαναπτυξιακό αποτέλεσμα, αφού πάλι αποθαρρύνεται η συσσώρευση κεφαλαίου για επενδυτικούς σκοπούς και δη για μεγάλες αναπτύξεις που τόσο έχει ανάγκη η χώρα.