Αρχική Αναδιοργάνωση των Υποθηκοφυλακείων της χώραςΆρθρο 3 – Μεταφορά προσωπικού στα υποθηκοφυλακεία, δικαστήρια και δικαστικές υπηρεσίες της χώραςΣχόλιο του χρήστη ΕΝΩΣΗ ΑΜΙΣΘΩΝ ΥΠΟΘΗΚΟΦΥΛΑΚΩΝ ΕΛΛΑΔΟΣ | 4 Ιουλίου 2016, 11:25
  • Σχόλιο του χρήστη 'ΕΝΩΣΗ ΑΜΙΣΘΩΝ ΥΠΟΘΗΚΟΦΥΛΑΚΩΝ ΕΛΛΑΔΟΣ' | 4 Ιουλίου 2016, 11:25

    Το προτεινόμενο νομοσχέδιο συνιστά, στην πραγματικότητα και αντίθετα προς τον τίτλο του, ένα σχέδιο αποδιοργάνωσης του συστήματος καταχώρησης εμπραγμάτων δικαιωμάτων με άμεσες αρνητικές συνέπειες για την ήδη επιβαρυμένη οικονομική ζωή της χώρας, καθώς θα επηρεάσει - νομοτελειακά και σε ανυπολόγιστο βαθμό - τρέχουσες συναλλαγές και επενδύσεις επί ακινήτων σε ολόκληρη τη χώρα. Μία μεταρρύθμιση αναδιοργάνωσης ενός ολόκληρου θεσμού, που υφίσταται και λειτούργει από τη σύσταση του Ελληνικού Κράτους και αφορά στο θεμελιώδες δικαίωμα στην ιδιοκτησία, ιδιωτών και Δημοσίου, δεν μπορεί παρά να απαντά κατ’ αρχήν στα κάτωθι βασικά ερωτήματα: Α. Επί της ουσίας: 1. Είναι το συγκεκριμένο σχέδιο νόμου επίκαιρο και αναγκαίο; 2. Θα αποφέρει έσοδα ή θα επιβαρύνει τον κρατικό προϋπολογισμό; 3. Ποια είναι η προστιθέμενη αξία της ρύθμισης για τους συναλλασσόμενους πολίτες και επαγγελματίες που χρησιμοποιούν τις υπηρεσίες των υποθηκοφυλακείων/ κτηματολογικών γραφείων; 4. Βοηθά στην ολοκλήρωση του Κτηματολογίου ή, αντίθετα, θα προκαλέσει καθυστέρηση της επίτευξης του μεγάλου αυτού εθνικού στόχου; 5. Καθιστά τα υποθηκοφυλακεία/κτηματολογικά γραφεία εργαλείο ανάπτυξης της οικονομίας μέσω της παροχής ασφαλούς και ταχείας πληροφορίας για τα δικαιώματα επί των ακινήτων; 6. Προστατεύει το έννομο αγαθό της περιουσίας και την ασφάλεια των συναλλαγών; 7. Συνάδει με το Σύνταγμα και την ΕΣΔΑ η κατάργηση του θεσμού του άμισθου υποθηκοφύλακα και του επαγγέλματος αυτού, καθώς και η συγκεκριμένη διαδικασία τοποθέτησης στο Δημόσιο αμίσθων υποθηκοφυλάκων και ιδιωτικών υπαλλήλων; Β. Επί της διαδικασίας νομοθέτησης: 1. Έχουν τηρηθεί οι αρχές και οι διαδικασίες της καλής νομοθέτησης όπως αναλυτικά προβλέπονται στο Ν. 4048/2012; 2. Ποια ομάδα εργασίας επεξεργάσθηκε το συγκεκριμένο νομοσχέδιο και για ποιο λόγο δεν συγκροτήθηκε ειδική νομοπαρασκευαστική επιτροπή για μία μεταρρύθμιση τέτοιας κλίμακας και σημασίας; 3. Ποιοι είναι οι λόγοι που επιβάλλουν τη σύντμηση της προβλεπόμενης ελάχιστης διάρκειας της δημόσιας διαβούλευσης (αρ. 6 παρ. 2 Ν. 4048/2012); 4. Για ποιο λόγο δε συνοδεύεται το προσχέδιο νόμου από αιτιολογική έκθεση στη δημόσια διαβούλευση, έτσι ώστε να μπορεί να ελεγχθεί η αναγκαιότητα και σκοπιμότητα της ρύθμισης και κατ’ επέκταση η τήρηση της αρχής της αναλογικότητας (αρ. 2 Ν. 4048/2012). Με δεδομένο ότι δεν βρίσκουμε επαρκείς απαντήσεις στα ερωτήματα αυτά, έχουμε να παρατηρήσουμε ειδικότερα τα εξής: Α. Επί της ουσίας: 1. Είναι γνωστό ότι η δραματική πτώση των εμπράγματων συναλλαγών, ως αποτέλεσμα της οικονομικής κρίσης των τελευταίων ετών, έχει επιφέρει και αντίστοιχη πτώση των εσόδων στα άμισθα υποθηκοφυλακεία της χώρας. Υπενθυμίζουμε ότι η δαπάνη λειτουργίας των τελευταίων ουδόλως επιβαρύνει τον κρατικό προϋπολογισμό, αλλά βαρύνει αποκλειστικά και μόνο τον άμισθο υποθηκοφύλακα. Σε αρκετές, λοιπόν, περιπτώσεις τα εισπραττόμενα υπέρ υποθηκοφύλακα δικαιώματα δεν επαρκούν για να καλύψουν τα λειτουργικά έξοδα των γραφείων, μεταξύ των οποίων - και κυρίως - το κόστος μισθοδοσίας του προσωπικού τους. Στην επιδείνωση της κατάστασης αυτής έχουν συμβάλει αποφασιστικά οι ακόλουθοι δύο παράγοντες: (α) Η εφαρμογή της υπ’ αριθμ. 37480/4.5.2012 ΚΥΑ Υπουργών Οικονομικών, Εργασίας και Δικαιοσύνης, σύμφωνα με την οποία καταργήθηκε το διευθυντικό δικαίωμα του αμίσθου υποθηκοφύλακα να επιβάλλει ελαστικές μορφές εργασίας (μειωμένο ωράριο, εκ περιτροπής εργασία,) στις περιπτώσεις που αυτό κρίνεται επιβεβλημένο λόγω της ανεπάρκειας των εσόδων. Αποτέλεσμα της εφαρμογής της απόφασης αυτής στην πράξη ήταν το μισθολογικό κόστος της λειτουργίας των γραφείων να καταστεί απολύτως ανελαστικό, την ίδια στιγμή που τα έσοδα κατακρημνίζονταν. Σημειωτέον ότι οι υπάλληλοι των αμίσθων υποθηκοφυλακείων είναι ιδιωτικοί υπάλληλοι συνδεόμενοι με τον υποθηκοφύλακα με σχέση εξαρτημένης εργασίας και δεν διατελούν σε δημοσιοϋπαλληλική ή άλλη εργασιακή σχέση με το Δημόσιο (ΣτΕ 2573/2015). Οι αμοιβές των εν λόγω υπαλλήλων καθορίζονται βάσει συλλογικής σύμβασης εργασίας συναπτόμενης μεταξύ της Ένωσής μας και του σωματείου των υπαλλήλων, ενώ επισημαίνεται ότι η ισχύουσα Σ.Σ.Ε. δεν ήταν αποτέλεσμα συμφωνίας, αλλά ρύθμιση συλλογικής διαφοράς δυνάμει της ΜΟΝ 5/2015 διαιτητικής απόφασης του Οργανισμού Μεσολάβησης και Διαιτησίας, στον οποίο η Ένωσή μας προσέφυγε σε μια προσπάθεια εξορθολογισμού των αμοιβών του προσωπικού. (β) Το γεγονός ότι επί 7 χρόνια το Υπουργείο Δικαιοσύνης, αντίθετα προς το νόμο και την υπ’ αριθμ. 174/2013 γνωμοδότηση του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους, δεν προκηρύσσει διαγωνισμό για την κάλυψη των κενών θέσεων αμίσθων υποθηκοφυλάκων. Το αποτέλεσμα είναι άνω των 60 ειδικών αμίσθων υποθηκοφυλακείων να παραμένουν σήμερα χωρίς προϊστάμενο υποθηκοφύλακα και καθήκοντα αυτού να ανατίθενται σε συμβολαιογράφο της περιοχής με μόνο κριτήριο την αρχαιότητα αυτού. Ο τελευταίος μάλιστα προβαίνει ταυτόχρονα τόσο στη σύνταξη συμβολαίων ως συμβολαιογράφος, όσο και στον έλεγχο νομιμότητας αυτών και τη μεταγραφή τους ως υποθηκοφύλακας, με όλα τα αυτονόητα προβλήματα που δημιουργεί αυτή η σύγκρουση καθηκόντων στην πράξη. Εξυπακούεται δε ότι η παροδική και πρόσκαιρη ανάθεση καθηκόντων σε άλλον επαγγελματία από αυτόν που το Σύνταγμα και ο νόμος ορίζει, έχει συμβάλει έτι περαιτέρω στην δυσλειτουργία των υποθηκοφυλακείων. Ενδεικτικό αυτού είναι ότι εκεί όπου παρατηρούνται τα σοβαρότερα προβλήματα λειτουργίας - μέχρι και του βαθμού του να παραμένει κλειστό το γραφείο - είναι περιπτώσεις «χηρευμένων» υποθηκοφυλακείων (Πύργος, Περιστέρι, Ν. Ιωνία κ.α.) χωρίς υποθηκοφύλακα. Η δυσλειτουργία, λοιπόν, που διαπιστώνεται στις περιπτώσεις αυτές δεν οφείλεται στον ίδιο τον θεσμό των αμίσθων υποθηκοφυλακείων, αλλά πρόκειται για προβλήματα που τεχνητώς προκαλούνται, απότοκα των μέχρι σήμερα επιλογών του Υπουργείου Δικαιοσύνης. Η Ένωσή μας έχει επανειλημμένως και εγγράφως καταθέσει προτάσεις προς την κατεύθυνση επίλυσης των προβλημάτων και θα μπορούσαν πράγματι να βρεθούν λύσεις και στα πλαίσια της Ειδικής Επιτροπής που συγκροτήθηκε στο Υπουργείο Δικαιοσύνης (υπ’ αριθμ. 44452/2.6.2015, ΦΕΚ Β΄ 1305 απόφαση του Υπουργού Δικαιοσύνης) με αντικείμενο τη συγχώνευση υποθηκοφυλακείων και κτηματολογικών γραφείων της χώρας. Δυστυχώς και για λόγους που δεν γνωρίζουμε, η ως άνω Επιτροπή, στην οποία συμμετείχαν και εκπρόσωποι της Ένωσής μας, συνεδρίασε μία και μόνη φορά, όπου απλώς ετέθησαν τα ζητήματα που θα αποτελούσαν αντικείμενό της. Τούτων λεχθέντων, είναι ακατανόητο το άλμα που επιχειρείται από το αρμόδιο Υπουργείο που επιλέγει την κατάργηση του θεσμού των αμίσθων υποθηκοφυλακείων και τη ριζική αποδιοργάνωση του συστήματος καταχώρισης των εμπραγμάτων δικαιωμάτων, σε μία λογική «πονάει κεφάλι, κόβει κεφάλι». Ποια είναι η αναγκαιότητα του άλματος αυτού στο άγνωστο και στο κενό, αντί της στοχευμένης αντιμετώπισης των συγκεκριμένων προβλημάτων, δεδομένου μάλιστα ότι το υφιστάμενο νομοθετικό πλαίσιο δίνει τη δυνατότητα στον Υπουργό Δικαιοσύνης με μικρές και μελετημένες επεμβάσεις να επιλύσει όλα τα προβλήματα; Ενδεικτικά, αναφέρουμε ότι οι συγχωνεύσεις των χηρευμένων υποθηκοφυλακείων/ κτηματολογικών γραφείων, ακόμη δε και η κατά περίπτωση εμμισθοποίηση αυτών προβλέπονται ήδη ως δυνατότητες από διατάξεις νόμων. Τέλος, η αναγκαιότητα της συγκεκριμένης νομοθετικής πρωτοβουλίας δεν μπορεί να στηριχθεί ούτε σε μνημονιακή υποχρέωση της Χώρας. Αυτό που προβλέπεται μεταξύ των προαπαιτουμένων του τρέχοντος μνημονίου (Ν. 4336/2015, άρ. 3 παρ. Γ΄) και μάλιστα για τον Σεπτέμβριο του 2016 δεν είναι η αναδιοργάνωση των υποθηκοφυλακείων, αλλά η υποχρέωση των αρχών «να εγκρίνουν το νομικό πλαίσιο για κτηματολογικά γραφεία σε εθνική κλίμακα με βάση το επιχειρηματικό σχέδιο, την εμπειρία των δύο πιλοτικών γραφείων και την πρόσφατη τεχνική βοήθεια και συμβουλές και να διασφαλίσει την επαρκή οικονομική ανεξαρτησία και διοικητική ικανότητα της υπηρεσίας κτηματολογίου». Προς εκπλήρωση της υποχρέωσης αυτής, θα περίμενε, λοιπόν, κανείς νομοθετικές πρωτοβουλίες σχετικά με την οριστική δομή του Κτηματολογίου και τη μετάβαση σε αυτή σε συμπλήρωση της ήδη εφαρμοζόμενης μεταβατικής διάταξης του αρ. 23 Ν. 2664/1998. Με δεδομένο το στόχο της ολοκλήρωσης του Κτηματολογίου, ποια είναι η δικαιολογητική ανάγκη για την εκ βάθρων «αναδιοργάνωση» του θεσμού των υποθηκοφυλακείων; 2. Το προτεινόμενο σχέδιο νόμου καταργεί στο σύνολό τους τα άμισθα υποθηκοφυλακεία, η δαπάνη λειτουργίας των οποίων βαρύνει σήμερα αποκλειστικά και μόνο τον άμισθο υποθηκοφύλακα, ενώ το Δημόσιο μόνο οικονομικό όφελος πορίζεται από αυτά. Ο άμισθος υποθηκοφύλακας καλύπτει το μισθολογικό και ασφαλιστικό κόστος, τις πάσης φύσεως λειτουργικές δαπάνες (ενοίκιο, κοινόχρηστα, λογαριασμοί ΔΕΚΟ, έξοδα καθαριότητας, αναλώσιμα, βιβλιοδεσία, έξοδα, τα οποία αυξάνονται έτι περαιτέρω όταν το υποθηκοφυλακείο λειτουργεί ως κτηματολογικό γραφείο), ενώ αναλαμβάνει πλήρη προσωπική ευθύνη για κάθε πράξη ή παράλειψη κατά την άσκηση των καθηκόντων του . Αντίθετα, για πράξεις ή παραλείψεις του εμμίσθου υποθηκοφύλακα, καθώς και των υπαλλήλων των εμμίσθων υποθηκοφυλακείων, ως δημοσίων υπαλλήλων, στοιχειοθετείται αστική ευθύνη του Δημοσίου (αρ. 105 ΕισΝΑΚ). Έχει άραγε υπολογισθεί, και με βάση ποια οικονομοτεχνική μελέτη, το κόστος που συνεπάγεται η εγκατάσταση και λειτουργία των νέων εμμίσθων υποθηκοφυλακείων για το Δημόσιο; Επιπλέον, το δημόσιο θα απολέσει, μεταξύ άλλων, και τον ΦΠΑ 24% επί των δικαιωμάτων αμίσθου υποθηκοφύλακα, φόρος που εισπράττεται σήμερα επί των συναλλαγών στα άμισθα υποθηκοφυλακεία και επιφέρει σημαντικά έσοδα στα δημόσια ταμεία. Η είσπραξη ΦΠΑ δε νοείται σε δημόσιες υπηρεσίες και η απώλειά του θα πρέπει να συνυπολογισθεί στη δαπάνη που συνεπάγεται για το Δημόσιο η εμμισθοποίηση των υποθηκοφυλακείων. Περαιτέρω πρέπει να επισημανθεί ότι το Υπουργείο Δικαιοσύνης προτείνει την εκ βάθρων δημιουργία νέων δημοσίων δομών υποθηκοφυλακείων, ενώ το σύστημα μεταγραφών των υποθηκοφυλακείων είναι ήδη σε διαδικασία αντικατάστασής του από το σύστημα του Κτηματολογίου. Μιλούμε λοιπόν για την επιβάρυνση του κρατικού προϋπολογισμού με δαπάνες για την ίδρυση και λειτουργία νέων δημοσίων υπηρεσιών (δαπάνες μεταφοράς, εγκατάστασης, μισθοδοσίας, λειτουργίας κλπ.), οι οποίες εκ των πραγμάτων έχουν ημερομηνία λήξεως με τη μετάβαση στην οριστική δομή του Κτηματολογίου. Όπως δε προβλέπεται στο άρθρο 6 του προσχεδίου, κατά την έναρξη λειτουργίας της οριστικής δομής των κτηματολογικών γραφείων σύμφωνα με το Ν. 2664/1998, το προσωπικό που σήμερα απασχολείται στα έμμισθα και άμισθα υποθηκοφυλακεία δεν παραμένει στην οριστική δομή του Κτηματολογίου και μεταφέρεται σε άλλες υπηρεσίες του Υπουργείου Δικαιοσύνης. Συνεπώς, η δαπάνη λειτουργίας και ιδίως μισθοδοσίας του ως άνω προσωπικού - ακόμη και αν ήθελε υποτεθεί ότι σήμερα θα καλύπτεται από τα εισπραττόμενα στα υποθηκοφυλακεία δικαιώματα - με την ολοκλήρωση του κτηματολογίου και την έναρξη λειτουργίας οριστικών κτηματολογικών γραφείων στα οποία και θα καταβάλλονται τα δικαιώματα καταχώρισης των πράξεων, δεν θα καλύπτεται από το ποσό των εισπραττομένων στα υποθηκοφυλακεία δικαιωμάτων, αφού αυτά δεν θα υφίστανται πλέον. Η ολοκλήρωση δε του Κτηματολογίου, σύμφωνα με τις προβλέψεις του Υπουργείου Δικαιοσύνης τοποθετείται σε ένα πολύ σύντομο χρονικό ορίζοντα, το 2020, όπως οι προβλέψεις αυτές έχουν επανειλημμένως και επισήμως εκφρασθεί (ασχέτως φυσικά του ότι δεν είναι καθόλου ρεαλιστικές). Σταδιακά, λοιπόν, και μέχρι το έτος 2020, τα δικαιώματα που σήμερα καταβάλλονται στα υποθηκοφυλακεία, θα εισπράττονται από τα κτηματολογικά γραφεία που θα ιδρυθούν, το προσωπικό των υποθηκοφυλακείων με βάση το άρθρο 6 θα έχει τοποθετηθεί σε άλλες υπηρεσίες, και άρα η μισθοδοσία του θα βαρύνει απευθείας τον κρατικό προϋπολογισμό χωρίς οικονομικό αντιστάθμισμα. Πρέπει, να ειπωθεί ξεκάθαρα ότι το προσχέδιο νόμου μόνο προσωρινά δημιουργεί νέες δομές εμμίσθων υποθηκοφυλακείων, οι οποίες μέχρι το έτος 2020 θα έχουν πάψει να λειτουργούν και να έχουν έσοδα και στην ουσία αποτελεί το όχημα για την τοποθέτηση τελικώς σε άλλες υπηρεσίες του Υπουργείου Δικαιοσύνης του συνόλου του προσωπικού των εργαζομένων στα υποθηκοφυλακεία στης χώρας. Στόχος αυτού του νομοσχεδίου είναι η διάρρηξη της υφιστάμενης κατάστασης της μετάβασης στα κτηματολογικά γραφεία από τα υφιστάμενα υποθηκοφυλακεία (αρ. 23 Ν. 2664/1998), της αδιακρίτως τοποθέτησης στο Δημόσιο του συνόλου του προσωπικού των υποθηκοφυλακείων, και της σε επόμενο χρόνο σύστασης οριστικής δομής κτηματολογίου, σύμφωνα με το επιχειρησιακό σχέδιο της ΕΚΧΑ Α.Ε., η οποία και θα είναι πλέον ο αποδέκτης των οικονομικών δικαιωμάτων καταχώρισης των πράξεων, χωρίς να φέρει το βάρος του προσωπικού των υποθηκοφυλακείων που θα έχει μετατοπισθεί στο Δημόσιο, και στελεχώνοντας προφανώς από την αρχή με νέο προσωπικό τα κτηματολογικά γραφεία επιβαρύνοντας εκ νέου το Δημόσιο με νέες προσλήψεις. Αυτή η πολύ σημαντική συνέπεια για τον κρατικό προϋπολογισμό θα μπορούσε να αποφευχθεί μόνο εάν η οριστική δομή του κτηματολογίου περνούσε μέσα από την υφιστάμενη δομή των υποθηκοφυλακείων και αξιοποιούνταν τόσο οι δομές όσο και το προσωπικό των γραφείων και φυσικά η τεχνογνωσία αυτών. Εν όψει λοιπόν του δημοσιονομικού κόστους, αλλά και γενικότερα, μας προκαλεί εντύπωση γιατί το Υπουργείο Δικαιοσύνης επιλέγει, με αφορμή την «αναδιοργάνωση των υποθηκοφυλακείων της χώρας», να αποσυνδέσει ουσιαστικά την οριστική δομή του κτηματολογίου από την υπάρχουσα δομή των υποθηκοφυλακείων. Η Ένωσή μας έχει επανειλημμένως εκφράσει την άποψη ότι για την οριστική δομή του κτηματολογίου είναι απαραίτητο να αξιοποιηθεί η υπάρχουσα δομή των υποθηκοφυλακείων σε κεντρικό, αλλά και σε τοπικό επίπεδο, τα οποία άλλωστε από την έναρξη ισχύος του συστήματος του κτηματολογίου το 2003 έχουν καταστήσει αυτό λειτουργικό στις καθημερινές συναλλαγές. Η αναδιοργάνωση μιας δομής που δεν θα υφίσταται στο άμεσο μέλλον (2020 κατά τις προβλέψεις του Υπουργείου), η τοποθέτηση στο Δημόσιο του συνόλου του προσωπικού και η δημιουργία νέας οριστικής δομής Κτηματολογίου με νέα υποδομή και στελέχωση, πώς ακριβώς δεν επιβαρύνει τον κρατικό προϋπολογισμό; Στην οικονομοτεχνική μελέτη που κατά νόμο πρέπει να συνοδεύει το παρόν νομοσχέδιο έχει ληφθεί υπ’ όψιν η σημαντικότατη αυτή παράμετρος; 3. Για όσους συναλλάσσονται με τα υποθηκοφυλακεία ιδιώτες, ελεύθερους επαγγελματίες, αλλά και ΝΠΔΔ (ΙΚΑ κλπ), ανεξάρτητες αρχές και το ίδιο το Δημόσιο, είναι βέβαιο και προφανές ότι οι σχεδιαζόμενες νέες δομές μόνο προβλήματα μπορούν να προκαλέσουν. Πρώτον, διότι ο συγκεντρωτικός σχεδιασμός στις έδρες των νέων γραφείων θα υποχρεώσει τον συναλλασσόμενο, ακόμα και για την αίτηση και λήψη ενός απλού πιστοποιητικού, να διανύει πολύ μεγάλες χερσαίες ή θαλάσσιες αποστάσεις. Ένας τέτοιος σχεδιασμός θα απαιτούσε την προηγούμενη ύπαρξη δυνατότητα ηλεκτρονικής αποστολής εγγράφων και λήψης πιστοποιητικών. Αντιθέτως, μέχρι σήμερα δεν υφίσταται τέτοια δυνατότητα. Το μόνο που υπάρχει είναι σχετική νομοθετική πρόβλεψη στο Ν. 2664/1998 περί ηλεκτρονικής αποστολής εγγράφων στα λειτουργούντα κτηματολογικά γραφεία και ένα πιλοτικό σχέδιο της ΕΚΧΑ Α.Ε. περί ηλεκτρονικής υποβολής συμβολαιογραφικών εγγράφων στα κτηματολογικά γραφεία. Η τελευταία αυτή δυνατότητα, εκτός του ότι δε θα είναι υποχρεωτική για τους συμβολαιογράφους, αφορά μόνο σε συμβολαιογραφικά έγγραφα και όχι στις λοιπές εγγραπτέες πράξεις στο υποθηκοφυλακείο/ κτηματολογικό γραφείο (δικαστικές αποφάσεις, κατασχετήριες εκθέσεις, διοικητικές πράξεις, δικόγραφα κλπ.). Πώς λοιπόν θα εξυπηρετούνται οι πολίτες όταν λ.χ. στις Κυκλάδες θα υπάρχει μόνο ένα υποθηκοφυλακείο; Έχει άραγε υπολογισθεί η ταλαιπωρία που νομοτελειακά θα σημάνει η διάλυση του τοπικού δικτύου υποθηκοφυλακείων για τους συναλλασσόμενους πολίτες; Όμως και για τα μεγάλα αστικά κέντρα, όπως και για το λεκανοπέδιο της Αττικής, που συγκεντρώνει περίπου το μισό του πληθυσμού της χώρας, συνεπάγεται μεγάλο αριθμό εργατοωρών, καθώς και σημαντική ταλαιπωρία που πρέπει να συνυπολογιστεί, λαμβανομένου υπόψη ότι δεν υπάρχει υποδομή των αστικών συγκοινωνιών που να εξυπηρετεί τα δημιουργούμενα έμμισθα γραφεία με όλους τους εξυπηρετούμενους από αυτά δήμους. Η αποστέρηση των συναλλασσομένων από την άμεση και ευχερή πρόσβαση στα υποθηκοφυλακεία/κτηματολογικά γραφεία αποτελεί διάρρηξη της θεμελιώδους αρχής της χρονικής προτεραιότητας των μεταγραφών, εγγραφών και καταχωρίσεων. Και βέβαια, δεν πρέπει κανείς να παραλείψει την αποτίμηση του χρόνου και της ταλαιπωρίας σε οικονομικό κόστος, το οποίο θα επιβαρύνει τον συναλλασσόμενο και μόνο. Η συγκέντρωση του συνόλου των αρχείων των υποθηκοφυλακείων της χώρας στα δημιουργούμενα έμμισθα υποθηκοφυλακεία, εκτός του ότι απαιτεί κτιριακές υποδομές, οι οποίες δεν υπάρχουν και δεν θα διαθέτουν τις κατάλληλες προδιαγραφές, ακόμα και αν υποτεθεί ότι θα εξευρεθούν - άγνωστο πότε - θα οδηγήσει σε ένα πραγματικό χάος, όπου ούτε ο έλεγχος από τους ενδιαφερομένους θα είναι δυνατός, ούτε όμως και η έκδοση πιστοποιητικών και αντιγράφων θα είναι εφικτή και ασφαλής. Με τον τρόπο αυτό θα καταστεί ανενεργής η βασική αρχή της δημοσιότητας των μεταγραφών και καταχωρίσεων. Δεδομένου δε ότι τόσο οι διορθώσεις στα ήδη λειτουργούντα μεταβατικά κτηματολογικά γραφεία όσο και οι δηλώσεις των πολιτών, καθώς και οι ενστάσεις τους στις υπό κτηματογράφηση περιοχές για τις κτηματογραφήσεις που βρίσκονται σε εξέλιξη, στηρίζονται στα πιστοποιητικά και τα αντίγραφα των τίτλων που λαμβάνονται από τα αρχεία των υποθηκοφυλακείων, είναι προφανές ότι κάθε καθυστέρηση ή αδυναμία λήψης από τους ιδιοκτήτες των αντιστοίχων δικαιολογητικών, τους αφαιρεί το δικαίωμα να αποδείξουν τα εμπράγματα δικαιώματά τους επί των ακινήτων τους και στην ουσία τους αποξενώνει από την ακίνητη περιουσία τους. Επιπλέον και οι ελεύθεροι επαγγελματίες συμβολαιογράφοι, δικηγόροι, δικαστικοί επιμελητές, μηχανικοί, μεσίτες θα είναι αδύνατον να εξυπηρετηθούν σε εύλογο χρόνο και με ασφάλεια, ενώ η επιπλέον οικονομική επιβάρυνση που θα συνεπάγεται η εκτέλεση της εργασίας τους θα μετακυλιστεί στον συναλλασσόμενο. Είναι βέβαιο ότι οι παραπάνω επαγγελματικές ομάδες, οι οποίες δραστηριοποιούνται σε περιοχές στις οποίες θα καταργηθούν τα άμισθα υποθηκοφυλακεία, θα είναι λιγότερο ανταγωνιστικές έναντι αυτών που εδρεύουν στις έδρες των σχεδιαζόμενων εμμίσθων υποθηκοφυλακείων. 4. Το προτεινόμενο νομοσχέδιο τορπιλίζει το έργο του Εθνικού Κτηματολογίου, καθώς η απορρύθμιση του θεσμού των υποθηκοφυλακείων/ κτηματολογικών γραφείων θα επηρεάσει άμεσα τόσο της διαδικασία κτηματογράφησης, όσο και τη λειτουργία του κτηματολογίου, όπου η κτηματογράφηση έχει ήδη περαιωθεί. Προκαλεί απορία το χρονικό σημείο που επιλέγεται αυτό, δεδομένου ότι κατά τα δύο τελευταία έτη το έργο της κτηματογράφησης είναι στην ουσία καθηλωμένο, με περαιωμένο μέχρι σήμερα ποσοστό επιφάνειας της χώρας μόλις 6,25% και με την 4η γενιά κτηματογραφήσεων (65,14% της επιφάνειας) να μην βρίσκεται καν σε διαδικασία κτηματογράφησης. Δεδομένης δε της πολύ πρόσφατης νομολογίας του Συμβουλίου Επικρατείας (ΣτΕ 805, 806, 807 και 808/2016) που ουσιαστικά θέτει ως απαραίτητη προϋπόθεση την προηγούμενη κύρωση των δασικών χαρτών, προκειμένου η πράξη περαίωσης των κτηματογραφήσεων να μην είναι νομικά πλημμελής, και έχοντας υπόψη ότι μέχρι σήμερα έχει κυρωθεί μόλις το 0,61% των δασικών χαρτών, καθίσταται σαφές ότι η Πολιτεία θα έπρεπε να επιδεικνύει ιδιαίτερη επιμέλεια σε ό,τι αφορά στην πρόοδο του έργου του Κτηματολογίου με αποφυγή, φυσικά, οποιασδήποτε πρωτοβουλίας θα μπορούσε να δυσχεράνει ακόμη περισσότερο το ήδη πολύπαθο αυτό έργο. Η πλήρης αποδιοργάνωση των υποθηκοφυλακείων της χώρας είναι βέβαιο ότι θα προκαλέσει σημαντικότατες καθυστερήσεις στη διαδικασία κτηματογράφησης της χώρας, με ορατό τον κίνδυνο ακόμη και να την μπλοκάρει σε περιοχές όπου θα παρατηρηθούν έντονες δυσλειτουργίες (λ.χ. στα νησιά και τις μεγάλες δομές των αστικών κέντρων). Όταν ιδιώτες αλλά και δημόσιοι φορείς δεν θα είναι δυνατό να εξυπηρετηθούν άμεσα και να λάβουν ασφαλή πληροφορία για τα ιδιοκτησιακά τους δικαιώματα, ώστε να δηλώσουν αυτά εν συνεχεία στην κτηματογράφηση, νομοτελειακά το έργο κινδυνεύει να επηρεασθεί σε βαθμό ανυπολόγιστο. Με αυτά τα δεδομένα ο στόχος ολοκλήρωσης του Κτηματολογίου (που ήδη τοποθετείται από τα αρμόδια υπουργεία σε ένα χρόνο απολύτως μη ρεαλιστικό) φαντάζει ακόμη πιο δύσκολο να επιτευχθεί. Αλλά και από άποψη οργανωτική, η μετάβαση στο σύστημα του κτηματολογίου από το 2003 έως και σήμερα διενεργείται ομαλά με βάση το άρθρο 23 του Ν. 2664/198 και μάλιστα χωρίς καμία επιβάρυνση της ΕΚΧΑ Α.Ε. αφού ο εξοπλισμός των γραφείων, η εκπαίδευση του προσωπικού και όλες οι απαιτούμενες ενέργειες για τη λειτουργία του αμίσθου υποθηκοφυλακείου ως κτηματολογικού γραφείου διενεργούνται υπό την απόλυτη ευθύνη και με δαπάνες του αμίσθου υποθηκοφύλακα. Επίσης, οι διορθώσεις των εσφαλμένων αρχικών εγγραφών ενεργούνται ατελώς υπό την αποκλειστική ευθύνη του υποθηκοφύλακα ως προϊσταμένου του κτηματολογικού γραφείου. Αντίθετα, στα έμμισθα υποθηκοφυλακεία που λειτουργούν ως κτηματολογικά γραφεία η ΕΚΧΑ Α.Ε. προβαίνει η ίδια στον εξοπλισμό των γραφείων, στην εκπαίδευση του προσωπικού, ενώ παρέχει ανθρώπινο δυναμικό για την υποστήριξη του νέου συστήματος. Έχει άραγε υπολογισθεί το κόστος της μετάβασης στο σύστημα του Κτηματολογίου μετά την προτεινόμενη κατάργηση των αμίσθων υποθηκοφυλακείων, όταν πλέον το οικονομικό βάρος θα το επωμίζεται αποκλειστικά ο κρατικός προϋπολογισμός; 5. Τα υποθηκοφυλακεία/ κτηματολογικά γραφεία (land registries) σε όλα τα κράτη μέλη της ΕΕ αποτελούν επενδυτικά εργαλεία και εισφέρουν στην οικονομική ανάπτυξη παρέχοντας ασφαλή και αξιόπιστη πληροφορία σχετικά με τα εμπράγματα δικαιώματα επί των ακινήτων. Τόσο οι ιδιώτες επενδυτές, όσο και οι διαχειριστές της κρατικής περιουσίας επιδιώκουν στον αμεσότερο χρόνο να έχουν πρόσβαση στην πληροφορία που παρέχεται από τα Υποθηκοφυλακεία, αλλά και να κατοχυρώσουν την έγκυρη μεταγραφή και καταχώριση συμβολαίων και πράξεων, χωρίς τα μειονεκτήματα της ατέρμονης γραφειοκρατίας και με ασφάλεια δικαίου που μόνο ο νομικός έλεγχος από τον αρμόδιο νομικό επιστήμονα μπορεί να τους εξασφαλίσει. Το προτεινόμενο νομοσχέδιο, όχι μόνο δεν ενισχύει το ρόλο του ασφαλούς και λειτουργικού land registry για την οικονομία, αλλά πραγματικά απορρυθμίζει πλήρως το υπάρχον σύστημα καταχώρησης δικαιωμάτων με πραγματικούς κινδύνους για τη λειτουργία της κτηματαγοράς. 6. Ενδεικτικό, άλλωστε της απορρύθμισης και απαξίωσης που επιχειρείται, είναι και η διάταξη του άρθρου 2 του σχεδίου, όπου προβλέπεται ότι καθήκοντα προϊσταμένου ασκεί υπάλληλος κατηγορίας ΠΕ ή ΤΕ και ελλείψει αυτών ΔΕ! Ακόμη και ο υπάλληλος ΠΕ δεν προβλέπεται από τη διάταξη να διαθέτει πτυχίο νομικής ούτε υποχρεωτική προηγούμενη άσκηση του επαγγέλματος του δικηγόρου ή του συμβολαιογράφου. Πώς, λοιπόν, είναι δυνατόν να ανταποκριθεί στις απαιτήσεις του ουσιαστικού νομικού ελέγχου των προς καταχώριση-μεταγραφή πράξεων υπάλληλος που δεν διαθέτει στοιχειώδεις γνώσεις για το νομικό αντικείμενο; Εξ ορισμού δε ο υπάλληλος ΤΕ - πολλώ δε μάλλον ο ΔΕ - δεν είναι σε θέση ούτε να κατευθύνει τον πολίτη στην επίλυση των προβλημάτων που αντιμετωπίζει ούτε να ελέγξει την εγκυρότητα συμβολαίων ή να προκρίνει δικαιώματα και να αποδώσει κυριότητα επί ακινήτων ή να εκδώσει αιτιολογημένες αρνήσεις για καταχώριση πράξεων ή να αξιολογήσει το εφαρμοστέο ή μη δικαστικών αποφάσεων. Ακόμη, λοιπόν, και εάν ήθελε υποτεθεί ότι η όλη διαδικασία εγκαθίδρυσης και λειτουργίας των νέων δημοσίων δομών υποθηκοφυλακείων ελάμβανε χώρα άμεσα, ομαλά και χωρίς να εμποδίζει τις συναλλαγές (πράγμα για το οποίο μόνο ένα θαύμα απαιτείται), και μόνο το γεγονός ότι παρέχεται η δυνατότητα ανάληψης θέσης Προϊσταμένου μια υπηρεσίας με αμιγώς νομικό αντικείμενο από μη πτυχιούχο νομικής αποδεικνύει αφενός το πόσο μικρό ενδιαφέρον επιδεικνύει η Πολιτεία για την διαφύλαξη των εμπραγμάτων δικαιωμάτων των πολιτών και του Δημοσίου, αφετέρου την κατηγορία των προσώπων που περισσότερο όλων ωφελούνται από το προτεινόμενο νομοσχέδιο. 7. Το προτεινόμενο σχέδιο νόμου προβλέπει τη σύσταση προσωποπαγών θέσεων με σχέση εργασίας ιδιωτικού δικαίου αορίστου χρόνου τόσο: (α) για τους ειδικούς αμίσθους υποθηκοφύλακες (175) όσο και (β) για το προσωπικό τους (720). Γεννώνται λοιπόν τα εξής ζητήματα: (α) Πρόκειται ουσιαστικά για κατάργηση του νομικού επαγγέλματος του αμίσθου υποθηκοφύλακα. Η υπηρεσία, ωστόσο, δεν καταργείται, εξακολουθεί να παρέχεται σε έμμισθο καθεστώς. Πώς αυτό είναι συμβατό με τη διάταξη του άρθρου 92 παρ. 4 του Συντάγματος; Και πώς συμβιβάζεται με την αρχή της προστατευμένης εμπιστοσύνης του διοικουμένου και της χρηστής διοίκησης, όταν μέχρι το 2009 το υπουργείο Δικαιοσύνης διενεργούσε διαγωνισμό για το διορισμό νέων αμίσθων υποθηκοφυλάκων; Πώς καταργείται ένα επάγγελμα που από το νόμο θεωρείται ελευθέριο και ο εν λόγω επαγγελματίας μετατρέπεται σε υπάλληλο με σχέση ΙΔΑΧ με το Δημόσιο, δηλαδή ούτε καν δικαστικός υπάλληλος όπως οι έμμισθοι υποθηκοφύλακες; Περαιτέρω δε, η επιλογή προϊσταμένων σε θέση ευθύνης εναπόκειται αποκλειστικά στον Υπουργό Δικαιοσύνης, χωρίς να περιέχεται καμία πρόβλεψη για τους αμίσθους υποθηκοφύλακες και δη όσους έχουν διορισθεί κατόπιν εξετάσεων του Υπουργείου Δικαιοσύνης σύμφωνα με το Ν.2993/2002. Επίσης, εντύπωση προκαλεί ότι στο σχέδιο νόμου παρέχεται στον καταργούμενο άμισθο υποθηκοφύλακα η δυνατότητα να επαναδιορισθεί δικηγόρος. Γιατί άραγε όχι και συμβολαιογράφος, δεδομένου ότι το επάγγελμα αυτό είναι ακόμη περισσότερο συναφές (τόσο συναφές που: (α) στα μη ειδικά άμισθα υποθηκοφυλακεία χρέη υποθηκοφύλακα ασκεί συμβολαιογράφος και όχι δικηγόρος, β) κατά τη διάρκεια άδειας του αμίσθου υποθηκοφύλακα αυτός αναπληρώνεται από συμβολαιογράφο και όχι δικηγόρο και γ) τα τελευταία χρόνια καθήκοντα υποθηκοφύλακα ασκούν συμβολαιογράφοι και όχι δικηγόροι στα χηρευμένα άμισθα υποθηκοφυλακεία); Γιατί δεν υιοθετήθηκε η δυνατότητα που προβλέπεται στο αρ. 23 παρ. 7 περ. γ’ του Ν. 2664/1998, ήτοι ο άμισθος υποθηκοφύλακας που δεν επιθυμεί να παραμείνει στην οριστική δομή του κτηματολογίου να δύναται να διορισθεί συμβολαιογράφος; ’Αλλως γιατί να μην διοριστούν σε θέσεις κτηματολογικών δικαστών ή ειρηνοδικών λόγω της συνάφειας του αντικειμένου; Η δε εναλλακτική προθεσμία των 20 ημερών από την έναρξη ισχύος του νόμου που προβλέπεται για τον επαναδιορισμό ως δικηγόρων των αμίσθων υποθηκοφυλάκων είναι εκβιαστική και σε καμία περίπτωση δεν μπορεί να έχει ισχύ από το χρονικό σημείο που τίθεται στο νομοσχέδιο. (β) Μιλάμε, επίσης, για την πρόσληψη στο Δημόσιο 720 ιδιωτικών υπαλλήλων που έχουν προσληφθεί από τους αμίσθους υποθηκοφύλακες και δη με την ιδιότητα του «γραφέως» και έως σήμερα παρέχουν την εργασία τους ως προστηθέντες αυτού κατά την άσκηση των καθηκόντων του. Έναντι των συναλλασσομένων ευθύνεται σήμερα μόνο ο άμισθος υποθηκοφύλακας. Με το προτεινόμενο σχέδιο νόμου, η ευθύνη θα γεννάται αποκλειστικά στο πρόσωπο Δημοσίου. Οι εν λόγω υπάλληλοι θα ενεργούν πλέον ως όργανα του Δημόσιου, οι δε πράξεις ή παραλήψεις τους θα γεννούν ευθύνη του Δημοσίου (αρ. 105 ΕισΝΑΚ). Πώς λοιπόν δύναται να θεωρηθούν υπάλληλοι του Δημοσίου με την παρέκκλιση οποιασδήποτε διαδικασίας αξιολόγησής τους; Και τι κοινωνικό αντίκτυπο θα έχει η δημιουργία 720 θέσεων εργασίας στο Δημόσιο, χωρίς καμία προηγούμενη αξιολόγηση, σε μία εποχή που η πρόσληψη δημοσίων υπαλλήλων έχει περιορισθεί δραστικά και στους πλέον ευαίσθητους τομείς της κοινωνίας (υγεία, παιδεία, δικαιοσύνη κλπ.); Είναι γνωστό ότι οι υπάλληλοι του Ελληνικού Δημοσίου προσλαμβάνονται κατόπιν επιτυχίας τους σε διαγωνισμό, είτε κατόπιν επιλογής, η οποία γίνεται με προκαθορισμένα και αντικειμενικά κριτήρια και η διαδικασία αυτή υπάγεται στον έλεγχο ανεξάρτητης αρχής (ΑΣΕΠ), ή με ειδικές διαδικασίες επιλογής που περιβάλλονται με αυξημένες εγγυήσεις διαφάνειας και αξιοκρατίας που προβλέπονται από ειδική διάταξη νόμου (άρθρο 103 παρ.7 του Συντάγματος). (γ) Αλγεινή εντύπωση δε προκαλεί η πλήρως ισοπεδωτική αντιμετώπιση των δημοσιών λειτουργών αμίσθων υποθηκοφυλάκων, τους οποίους το νομοσχέδιο, ως προς την προτεινόμενη υπηρεσιακή τους κατάσταση, εξομοιώνει πλήρως, κατά παράβαση κάθε έννοιας αναλογικής ισότητας και αξιοκρατίας, προς τους ιδιωτικούς υπαλλήλους αυτών, τους οποίους οι ίδιοι είχαν προσλάβει ως γραφείς, πλείστοι εκ των οποίων δεν διαθέτουν καν πανεπιστημιακό πτυχίο. Β. ΕΠΙ ΤΗΣ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑΣ Για μια τόσο σημαντική κατ’ ευφημισμό αναδιοργάνωση - κατ’ ουσία αποδιοργάνωση των Υποθηκοφυλακείων της Χώρας - ουδέποτε συνεστήθη νομοπαρασκευαστική επιτροπή και ουδέποτε εκλήθη η Ένωση μας να τοποθετηθεί επί των συγκεκριμένων ρυθμίσεων που περιέχονται στο εν λόγω σχέδιο νόμου. Πώς είναι δυνατόν να μην έχουν ληφθεί πριν από την ανάρτησή του στη διαβούλευση οι απόψεις των άμεσα εμπλεκόμενων φορέων (Ενώσεων και Συλλόγων Υποθηκοφυλάκων, Συμβολαιογράφων, Δικηγόρων, Δικαστικών Επιμελητών, Ιδιοκτητών, Μηχανικών κλπ); Γιατί μια «μεταρρύθμιση» εθνικής εμβέλειας με άμεση επίπτωση στην οικονομική ζωή της χώρας δεν συνοδεύεται, κατά την ανάρτησή της στην ιστοσελίδα της δημόσιας διαβούλευσης, από αιτιολογική έκθεση, όπου θα αναλύονται οι λόγοι που την καθιστούν αναγκαία, πρόσφορη και ανάλογη του επιδιωκόμενου από αυτήν σκοπού; Γιατί δεν γίνεται αναφορά στο γεγονός ότι οι προβλεπόμενες ρυθμίσεις θα επιφέρουν επιβάρυνση στον κρατικό προϋπολογισμό και για ποιόν λόγο δεν γίνεται αναφορά στην ύπαρξη οικονομοτεχνικής μελέτης που να αποδεικνύει το ύψος της επιβάρυνσης; Και, βεβαίως, μας προκαλεί απορία η μεγάλη σπουδή που επιδεικνύεται εκ μέρους του Υπουργείου και η συντομότατη διάρκεια της δημόσιας διαβούλευσης, η οποία για ένα τόσο σοβαρό ζήτημα, αντί να επιμηκυνθεί στον μέγιστο δυνατό χρόνο (τριών εβδομάδων) , αντιθέτως συντμήθηκε από το προβλεπόμενο στο νόμο διάστημα τριών εβδομάδων σε μόλις μια εβδομάδα. ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑ: με το προτεινόμενο σχέδιο νόμου, επέρχεται νομοτελειακά η διάλυση του θεσμού των υποθηκοφυλακείων της χώρας που από τη σύσταση του ελληνικού κράτους έως σήμερα εγγυάται τις εμπράγματες συναλλαγές επί ακινήτων σε όλη την επικράτεια. Ταυτόχρονα δε ο θεσμός των υποθηκοφυλακείων υποβοηθά το έργο του Κτηματολογίου, καθώς όλες οι διορθώσεις των αρχικών κτηματολογικών εγγραφών γίνονται με βάση τη νομική πληροφορία που τηρείται στα υποθηκοφυλακεία και με την απόλυτη ευθύνη του υποθηκοφύλακα. Προτείνεται η σύσταση 41 εμμίσθων υποθηκοφυλακείων χωρίς να αναφέρεται τίποτα σχετικά με το πώς από αυτά θα προκύψουν τα οριστικά Κτηματολογικά Γραφεία, πότε και με ποιο καθεστώς.