Αρχική Ταχεία πολιτική δίκη, προσαρμογή των διατάξεων της πολιτικής δικονομίας για την ψηφιοποίηση της πολιτικής δικαιοσύνης και άλλες τροποποιήσεις στον Κώδικα Πολιτικής ΔικονομίαςΆρθρο 84 Δικαίωμα του υπερθεματιστή έναντι του μισθωτή – Τροποποίηση άρθρου 1009 ΚΠολΔΣχόλιο του χρήστη Νικόλαος Καυκάς | 1 Σεπτεμβρίου 2021, 14:34
  • Σχόλιο του χρήστη 'Νικόλαος Καυκάς' | 1 Σεπτεμβρίου 2021, 14:34

    Θέμα: Δημόσια διαβούλευση για την νομοθετική πρωτοβουλία του Υπουργείου Δικαιοσύνης, υπό τον τίτλο: «Ταχεία πολιτική δίκη, προσαρμογή των διατάξεων της πολιτικής δικονομίας για την ψηφιοποίηση της πολιτικής δικαιοσύνης και άλλες τροποποιήσεις στον Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας». Κύριοι, 1. Δεδομένης της διενεργούμενης έως την 02.09.2021 διαβούλευσης του νομοσχεδίου με τον τίτλο «Ταχεία Πολιτική δίκη, προσαρμογή των διατάξεων της πολιτικής δικονομίας για την ψηφιοποίηση της πολιτικής δικαιοσύνης και άλλες τροποποιήσεις στον Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας» θέτουμε υπόψη σας τους ακόλουθους προβληματισμούς, που αφορούν όχι μόνο την εταιρεία μας αλλά μεγάλη μερίδα εταιρειών που δραστηριοποιούνται στην ελληνική επικράτεια και στεγάζουν τις επιχειρήσεις τους ως μισθωτές σε πλείστα ακίνητα, τα οποία σε χρόνο μεταγενέστερο της έναρξης της μισθώσεως μπορεί να κατασχεθούν και εκπλειστηριαστούν. 2.1. Ειδικότερα, σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 1009 ΚΠολΔ, με το ν. 4335/2015, η διατύπωση της οποίας παραμένει και στο προτεινόμενο νομοσχέδιο, ο υπερθεματιστής, ως νέος κτήτορας του (μισθίου) ακινήτου, έχει πλέον τα ακόλουθα δικαιώματα: (i) να καταγγείλει την έννομη σχέση της μίσθωσης, χωρίς να υπεισέρχεται σε αυτή κατά τους όρους των αρθρ. 614 επ. ΑΚ και (ii) την δυνατότητα άμεσης εκτέλεσης, αφού αυτή λυθεί εντός δύο μηνών από την καταγγελία εναντίον του μισθωτή, του υπομισθωτή, καθώς και οποιουδήποτε νέμεται ή κατέχει το ακίνητο, δυνάμει κάποιας άλλης έννομης σχέσης ή δέσμευσης από αυτή. Προϋπόθεση για την εφαρμογή της διάταξης αποτελεί το ακίνητο να ήταν μισθωμένο για την άσκηση σε αυτό επιχείρησης. Θεωρία δε και νομολογία, ερμηνεύοντας τη νέα ΚΠολΔ 1009, θεωρούν ότι εφαρμόζεται μόνο επί των εμπορικών μισθώσεων, στις οποίες ασκείται στο μίσθιο «επιχείρηση». Στην έννοια της επιχείρησης υπάγονται στο δίκαιο των μισθώσεων βασικά οι χρήσεις που προβλέπονται στα αρθρ. 1 και 3 του π.δ. 34/1995. 2.2. Σκοπός της θεσπίσεως της νέας διατάξεως του αρθρ. 1009 ΚΠολΔ ήταν να αποφευχθεί μόνο η καταστρατήγηση των περί αναγκαστικού πλειστηριασμού διατάξεων, η οποία ελάμβανε χώρα ιδίως στους πλειστηριασμούς εργοστασίων ή ξενοδοχείων, με την εμφάνιση τρίτων παρενθέτων προσώπων ως μισθωτών, με εικονικές συμβάσεις πολυετούς διάρκειας, και με σκοπό να αποτρέψουν τον πλειστηριασμό. Στις περιπτώσεις αυτές λειτουργούσε (ήδη) στο μίσθιο επιχείρηση, εκείνος δε που μίσθωνε από τον κύριο το ακίνητο, ουσιαστικά μίσθωνε αυτή την ίδια την επιχείρηση, την οποία συνέχιζε να ασκεί έκτοτε ο ίδιος αντί του «εκμισθωτή», με συνέπεια να καθίσταται αυτός επιχειρηματίας και ο νέος φορέας της. Στη μεθόδευση αυτή κατέφευγε ο «εκμισθωτής», όταν η επιχείρησή του (βιομηχανική, βιοτεχνική, ξενοδοχειακή κλπ), που ασκούσε στο ακίνητο, αντιμετώπιζε οικονομικές δυσχέρειες και εν όψει της επικείμενης λήψης μέτρων αναγκαστικής εκτέλεσης από τους δανειστές του. Γίνονταν, επομένως, λόγος, προ της νομοθετικής μεταβολής, για «επιχειρηματικά» ακίνητα, δηλ. σε όσα ακίνητα λειτουργούσε επιχείρηση (εργοστάσιο, ξενοδοχείο κλπ) και προτείνονταν η λύση της μίσθωσης αποκλειστικά και μόνο σε διενέργεια πλειστηριασμού «επιχειρηματικών» ακινήτων. 2.3. Η γενικευμένη, όμως, διατύπωση του νέου άρθρου 1009 ΚΠολΔ, η οποία και επαναλαμβάνεται στο υπό διαβούλευση νομοσχέδιο, καλύπτει, ως ελέχθη, τις κάθε είδους επιχειρήσεις, ακόμη και την εκμετάλλευση ενός απλού εμπορικού καταστήματος, με αποτέλεσμα να βλάπτεται ο καλόπιστος μισθωτής, ο οποίος μπορεί να υποβλήθηκε και σε μεγάλες δαπάνες, ως επένδυσή του στο ακίνητο, για την άσκηση της επιχείρησής του, να κινδυνεύει η βιωσιμότητα της επιχείρησης του, όταν πραγματοποιείται η αποβολή του στο σύντομο χρονικό διάστημα του διμήνου ή να περιέρχεται το μισθωμένο ακίνητο σε ανταγωνιστές του. 3. Θα πρέπει, επομένως, να προσδιορισθεί η έννοια της ασκήσεως «επιχείρησης» κατά την ΚΠολΔ 1009, ούτως ώστε να περιλαμβάνονται σ’ αυτήν αποκλειστικά και μόνο «επιχειρηματικά» ακίνητα (η στενή ερμηνεία της ως εξαιρετικού δικαίου δεν θα λύσει το ζήτημα – ούτε, άλλωστε, στην Αιτιολογική Έκθεση του ν. 4335/2015 περιέχεται οποιαδήποτε αναφορά σχετικά με τον νομοθετικό λόγο της τροποποίησης του άρθρου 1009 ΚΠολΔ) και να ορισθεί ρητώς, ότι στα ακίνητα, στα οποία δεν ασκείται «επιχείρηση», θα εφαρμόζονται οι ΑΚ 614 – 615, ούτως ώστε να προστατεύεται ο μισθωτής που κατέχει μισθωτήριο βέβαιης χρονολογίας και ο υπερθεματιστής να υπεισέρχεται στη μίσθωση, δεσμευόμενος από αυτή, χωρίς να έχει δικαίωμα (ιδιαίτερης) καταγγελίας. Για την αποφυγή δε κατάρτισης προχρονολογημένων μισθωτηρίων οι συμβαλλόμενοι έχουν την δυνατότητα να υποβάλλουν στη ΔΟΥ ολόκληρο το περιεχόμενο του μισθωτηρίου (ΠΟΛ. 1013/07.01.2014 του Γενικού Γραμματέα Δημοσίων Εσόδων, σε εκτέλεση της παρ. 4 του άρθρου 15 του Ν. 4174/2013). Το μισθωτήριο αυτό, μετά την αποδοχή του από τον αντισυμβαλλόμενο, στο οποίο απευθύνεται, θα πρέπει να θεωρείται, ότι έχει προσλάβει βέβαιη χρονολογία (συνδ. 444 § 1 και 446 εδ. 1 ΚΠολΔ.) 4. Η αναγκαιότητα της προταθείσας κατά τα ανωτέρω προταθείσας λύσης προκύπτει και από τη μεγάλη μερίδα των επιχειρήσεων που δραστηριοποιούνται στην χώρα μας, ουδεμία σχέση έχουν με οφειλές προς τρίτους και γίνονται θύματα μιας κακώς εφαρμοζόμενης γενικής διάταξης και διατηρούν αλυσίδες καταστημάτων στεγάζονται σε μισθωμένα ακίνητα, τα οποία ως είναι ευρέως γνωστό εκμισθώνουν για αρκετά μεγάλο χρονικό διάστημα και προβαίνουν σε δαπάνη ιδιαίτερα υψηλών κεφαλαίων για την ανακαίνιση, ανακατασκευή και αναδιαμόρφωσή τους. Στις επιχειρήσεις αυτές συγκαταλέγεται και η εταιρεία μας, η οποία επενδύει επιπλέον τεράστια χρηματικά ποσά προκειμένου τα μισθωμένα ακίνητα να καταστούν κατάλληλα να λειτουργήσουν ως μέλη του δικτύου της ΚΑΥΚΑΣ Α.Ε. Είναι δε αυταπόδεικτο ότι ο κίνδυνος κατάσχεσης και εκλπειστηρίασης αυτών με δικαίωμα αναιτιολόγητης καταγγελίας της μίσθωσης από μέρους του νέου κτήτορα επάγεται σοβαρότατο πλήγμα στις επιχειρήσεις μας καθώς οδηγούν μετά βεβαιότητας σε απώλεια των κεφαλαίων που έχουν δαπανηθεί για τη λειτουργία της επιχείρησής μας στο υψηλό επίπεδο που έχει υιοθετηθεί για το σύνολο των καταστημάτων της, με ανυπολόγιστο για εμάς βάρος. 5. Κατόπιν των ανωτέρω, παρακαλούμε όπως λάβετε υπόψη σας τους προβληματισμούς μας και τις προτάσεις μας κατά την τροποποίηση της προρρηθείσας διάταξης και υιοθετήσετε τις ως άνω απόψεις με τροποποίηση των προτεινόμενων ρυθμίσεων. Με εκτίμηση, Για την B. ΚΑΥΚΑΣ ΑΕ Νικόλαος Β. Καυκάς Πρόεδρος Δ.Σ. και Διευθύνων Σύμβουλος