3.1. Θέση γηπέδου
Η θέση του γηπέδου, όπου πρόκειται να δημιουργηθεί το σύνθετο τουριστικό κατάλυμα, πρέπει να παρουσιάζει ενδιαφέρον από άποψη φυσικού και δομημένου περιβάλλοντος, να είναι εύκολα προσπελάσιμη και να μην επιβαρύνεται από οχλούσες εγκαταστάσεις και πηγές ηχητικής και περιβαλλοντικής ρύπανσης.
3.2. Ενιαία έκταση
Η έκταση του γηπέδου ή των γηπέδων στα οποία πρόκειται να δημιουργηθεί το σύνθετο τουριστικό κατάλυμα πρέπει να είναι ενιαία και να ανήκει σε ένα ή περισσότερους ιδιοκτήτες (φυσικά ή νομικά πρόσωπα ή ΟΤΑ) εξ αδιαιρέτου, επιπλέον δε το σύνολο των ποσοστών ιδιοκτησίας να καλύπτει το 100% της έκτασης. Όλες οι εγκρίσεις (δημιουργίας σύνθετου τουριστικού καταλύματος, αρχιτεκτονικών μελετών, άδεια δόμησης, σήμα λειτουργίας) εκδίδονται στο όνομα τόσο του ιδιοκτήτη όσο και του μισθωτή, εφόσον υπάρχει. Δεν χορηγείται έγκριση δημιουργίας σύνθετου τουριστικού καταλύματος σε μεμονωμένο ιδιοκτήτη τμήματος εξ αδιαιρέτου ιδιοκτησίας, ακόμη και αν έχει συσταθεί οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, εκτός αν ζητείται η χορήγηση της έγκρισης απ’ όλους τους συνιδιοκτήτες και για το σύνολο του γηπέδου. Όπου υπάρχει κτηματολόγιο, πρoσκoμίζεται θεωρημένο απόσπασμα κτηματολογίου.
Στην έννοια της ενιαίας έκτασης περιλαμβάνονται και τα γήπεδα που τέμνονται από τεχνικά έργα, ρέματα και δρόμους, πλην των εθνικών και επαρχιακών οδών που καθορίζονται στα άρθρα 1, 2 και 3 του Ν. 3155/1955 «Περί κατασκευής και συντηρήσεως οδών» (ΦΕΚ Α΄ 63) και στο π.δ. 347/1993 «Λήψη μέτρων για την ασφάλεια της υπεραστικής συγκοινωνίας», καθώς και των δημοτικών δρόμων κατά την έννοια του άρθρου 162 του π.δ. της 14/27.4.1999 «Κώδικας Βασικής Πολεοδομικής Νομοθεσίας» (ΦΕΚ Δ’ 580). Περιλαμβάνονται επίσης και περισσότερα του ενός όμορα γήπεδα, καθώς και γήπεδα που διαχωρίζονται μεταξύ τους από τα προβλεπόμενα στο προηγούμενο εδάφιο ρέματα και δρόμους, εφόσον μπορεί να ενοποιηθούν λειτουργικώς σύμφωνα με τα οριζόμενα παρακάτω.
Σε περίπτωση που το γήπεδο γειτνιάζει με ρέμα ή διασχίζεται από ρέμα θα πρέπει για την έγκριση της δημιουργίας σύνθετου τουριστικού καταλύματος και την εκτέλεση οποιωνδήποτε εργασιών να έχει προηγηθεί η οριοθέτησή του σύμφωνα με τις κείμενες διατάξεις (άρθ. 188, 345 παρ. 16 και 349 του Κώδικα Βασικής Πολεοδομικής Νομοθεσίας (Π.Δ. της 14/27.4.1999, ΦΕΚ Δ’ 580). Σε κάθε περίπτωση για τη διατήρηση του ενιαίου της έκτασης πρέπει να εξασφαλίζεται η δυνατότητα γεφύρωσης του ρέματος ή ενοποίησης του/των γηπέδου/ων με τεχνικό έργο και να προσκομίζεται βεβαίωση του οικείου Δήμου περί εγκρίσεως κατασκευής του σχετικού έργου, εφόσον πραγματοποιείται με δαπάνη του ιδιοκτήτη.
3.3. Εμβαδόν γηπέδου
Για τη δημιουργία σύνθετου τουριστικού καταλύματος το γήπεδο πρέπει να έχει εμβαδόν ίσο ή μεγαλύτερο των 150.000 τετραγωνικών μέτρων. Για τη μετατροπή υφιστάμενης τουριστικής εγκατάστασης σε σύνθετο τουριστικό κατάλυμα το γήπεδο πρέπει να έχει εμβαδόν μεγαλύτερο ή ίσο των 50.000 τετραγωνικών μέτρων.
3.4. Δόμηση και κάλυψη γηπέδου
3.4.1. Τα σύνθετα τουριστικά καταλύματα υπόκεινται στους όρους και περιορισμούς της εκτός σχεδίου δόμησης τουριστικών εγκαταστάσεων του από 20/28.1.1988 προεδρικού διατάγματος (ΦΕΚ Δ` 61), όπως ισχύει. Ο συντελεστής δόμησης είναι ενιαίος για το σύνολο του σύνθετου τουριστικού καταλύματος και δεν μπορεί να υπερβαίνει το 0,15 και ειδικώς για τα κατοικημένα νησιά, πλην Κρήτης, Κέρκυρας, Εύβοιας και Ρόδου, το 0,10. Για τον υπολογισμό της μέγιστης εκμετάλλευσης και των λοιπών όρων και περιορισμών δόμησης, η έκταση στην οποία αναπτύσσεται το σύνθετο τουριστικό κατάλυμα νοείται ως ενιαίο σύνολο.
3.4.2. Για τη δημιουργία σύνθετου τουριστικού καταλύματος, το μέγιστο ποσοστό κάλυψης του γηπέδου, για το κύριο ξενοδοχειακό κατάλυμα και τις τουριστικές επιπλωμένες κατοικίες, ορίζεται σε είκοσι τοις εκατό (20%) της επιφανείας του. Το ποσοστό αυτό προσαυξάνεται κατά το ποσοστό κάλυψης το οποίο κατά περίπτωση απαιτείται για την εγκατάσταση της ειδικής τουριστικής υποδομής.
3.4.3. Ο συντελεστής δόμησης και οι λοιποί όροι και περιορισμοί δόμησης του σύνθετου τουριστικού καταλύματος υπολογίζονται επί της εκτάσεως για την οποία χορηγείται έγκριση καταλληλότητας από τον ΕΟΤ ή για την οποία εκδίδεται απόφαση έγκρισης περιβαλλοντικών όρων κατά τα οριζόμενα στο άρθρο 2 του ν. 4014/2011.
3.5. Αποστάσεις από γειτονικές χρήσεις
Οι υποχρεωτικές αποστάσεις από γειτονικές χρήσεις προκύπτουν από τον εξής πίνακα:
| ΧΡΗΣΗ | ΑΠΑΙΤΟΥΜΕΝΗ ΑΠΟΣΤΑΣΗ |
| 1 | ΝΕΚΡΟΤΑΦΕΙΟ | 500 μέτρα ή 300 σε ευθεία γραμμή εφόσον δεν είναι σε οπτική επαφή με το σύνθετο τουριστικό κατάλυμα και έχει αυτοτελή οδό πρόσβασης, εφόσον δεν προβλέπεται διαφορετικά από ειδικότερες διατάξεις |
| 3 | ΟΧΛΟΥΣΑ ΒΙΟΜΗΧΑΝΙΑ-ΒΙΟΤΕΧΝΙΑ (μέσης και υψηλής όχλησης) | 500 μέτρα. Επιτρέπεται να μειωθεί η απαιτούμενη απόσταση σύμφωνα με τις προϋποθέσεις που θα τεθούν στην ΜΠΕ. |
| 4 | ΝΟΣΟΚΟΜΕΙΟ | 500 μέτρα από το όριο του γηπέδου, εφόσον δεν προβλέπεται διαφορετικά από ειδικότερες διατάξεις |
| 5 | ΑΓΡΟΤΙΚΟ ΙΑΤΡΕΙΟ/Α`ΒΟΗΘΕΙΕΣ | 500 μέτρα από το όριο του γηπέδου, εφόσον δεν προβλέπεται διαφορετικά από ειδικότερες διατάξεις |
| 6 | ΑΕΡΟΔΡΟΜΙΟ | 500 μέτρα από το όριο του γηπέδου. Δεν έχει εφαρμογή για ξενοδοχεία αεροδρομίων. |
| 7 | ΚΑΤΩ ΑΠΟ ΤΟΝ ΑΕΡΟΔΙΑΔΡΟΜΟ | Δεν επιτρέπεται εφόσον η όχληση υπερβαίνει τα επιτρεπτά επίπεδα (διερευνάται η συχνότητα των πτήσεων, τα μεγέθη των αεροσκαφών κλπ). Δεν έχει εφαρμογή για ξενοδοχεία αεροδρομίων. |
| 8 | ΣΙΔΗΡΟΔΡΟΜΙΚΗ ΓΡΑΜΜΗ | 100 μέτρα από τα όρια του γηπέδου. Η απόσταση επιτρέπεται να μειωθεί εφόσον αποδεικνύεται από τη μελέτη ηχομόνωσης των κτιρίων και εγκριθεί από την αρμόδια περιβαλλοντική αρχή ότι ο θόρυβος είναι στα επιτρεπόμενα όρια. |
| 9 | ΕΝΤΟΣ ΠΕΡΙΟΧΗΣ ΠΑΡΑΘΕΡΙΣΤΙΚΗΣ ΚΑΤΟΙΚΙΑΣ | Επιτρέπεται, εκτός εάν δεν προβλέπεται στις θεσμοθετημένες στην περιοχή χρήσεις. |
| 10 | ΔΑΣΗ | Ισχύει η διαδικασία του Ν. 998/1979 |
| 11 | ΕΚΠΑΙΔΕΥΤΙΚΑ ΙΔΡΥΜΑΤΑ-ΠΑΙΔΙΚΟΙ ΣΤΑΘΜΟΙ | 100 μέτρα. Η απόσταση επιτρέπεται να μειωθεί εφόσον αποδεικνύεται από τη μελέτη ηχομόνωσης των κτιρίων και εγκριθεί από την αρμόδια περιβαλλοντική αρχή ότι ο θόρυβος είναι στα επιτρεπόμενα όρια. |
| 12 | ΕΝΤΟΣ ΖΩΝΗΣ 500 μέτρων ΑΠΟ ΠΑΡΑΔΟΣΙΑΚΟΥΣ ΟΙΚΙΣΜΟΥΣ | Επιτρέπεται |
| 11 | ΠΥΡΟΣΒΕΣΤΙΚΗ ΥΠΗΡΕΣΙΑ | 100 μέτρα από το όριο του γηπέδου |
| 12 | ΠΥΛΩΝΕΣ ΥΨΗΛΗΣ ΤΑΣΗΣ | Αν υπάρχουν πυλώνες υψηλής ή μέσης τάσης μέσα στο γήπεδο απαιτείται βεβαίωση της ΔΕΗ ότι θα απομακρυνθούν. |
| 13 | ΑΡΧΑΙΟΛΟΓΙΚΟΙ ΧΩΡΟΙ | Επιτρέπεται με αιτιολογημένη γνώμη του ΥΠΠΟΤ |
| 14 | ΕΝΤΟΣ ΥΠΟΒΑΘΜΙΣΜΕΝΗΣ ΠΕΡΙΟΧΗΣ | Δεν επιτρέπεται. Εννοείται περιοχή υποβαθμισμένη από άναρχη δόμηση ή που περιλαμβάνουν σύνολο ασυμβιβάστων χρήσεων που δημιουργούν οπτική ρύπανση ή άλλου είδους όχληση όπως ΧΥΤΑ, ΧΥΤΥ, χωματερή, στάβλοι, θερμοκήπια. |
| 15
16 | ΕΛΟΣ
ΒΙΟΤΟΠΟΣ-ΠΡΟΣΤΑΤΕΥΟΜΕΝΗ ΠΕΡΙΟΧΗ | 500 μέτρα από το όριο του γηπέδου
Δεν επιτρέπεται εντός των ορίων περιοχών απόλυτης προστασίας |
| 17 | ΟΧΛΟΥΣΕΣ ΕΓΚΑΤΑΣΤΑΣΕΙΣ | 500 μέτρα από το όριο του γηπέδου |
| 18 | ΣΤΡΑΤΙΩΤΙΚΕΣ ΕΓΚΑΤΑΣΤΑΣΕΙΣ | 100 μέτρα από το όριο του γηπέδου |
| 19 | ΒΙΟΛΟΓΙΚΟΙ ΚΑΘΑΡΙΣΜΟΙ ΠΟΛΕΩΝ | 500 μέτρα από το όριο του γηπέδου. (Δεν νοείται η εγκατάσταση βιολογικού καθαρισμού του ίδιου του σύνθετου τουριστικού καταλύματος) |
| 20 | ΙΑΜΑΤΙΚΕΣ ΠΗΓΕΣ | Επιτρέπεται με την τήρηση του άρθρου 9 του ν. 3498/2006. |
| 21 | ΛΑΤΟΜΕΙΑ | 500 μέτρα από το όριο του γηπέδου |
3.6. Δάση και δασικές εκτάσεις
Για τη δημιουργία σύνθετου τουριστικού καταλύματος σε έκταση που έχει χαρακτηριστεί, εν όλω ή εν μέρει, ως δάσος ή δασική έκταση ακολουθούνται οι διαδικασίες των άρθρων 45 και 51 του ν. 998/79, όπως ισχύουν, και του άρθρου 12 του ν. 4014/2011.
3.7. Παραλία, αιγιαλός, όχθες και παρόχθιες ζώνες
Σε περίπτωση που το γήπεδο έχει πρόσωπο σε αιγιαλό και παραλία ή σε περίπτωση που εντός του γηπέδου υφίσταται λίμνη ή μεγάλη λίμνη, θα πρέπει για την έγκριση της δημιουργίας σύνθετου τουριστικού καταλύματος και την εκτέλεση οποιωνδήποτε εργασιών στο οικόπεδο να έχει η προηγηθεί ο καθορισμός της οριογραμμής του αιγιαλού, της παραλίας, της όχθης ή της παρόχθιας ζώνης αντιστοίχως κατά τη διαδικασία του άρθρου 5 του ν. 2971/2001.
3.8. Δουλείες διόδου
Σε περίπτωση που το γήπεδο βαρύνεται με δουλεία διόδου πρέπει η θέση της διόδου να έχει καθορισθεί με συμβολαιογραφική πράξη στο άκρο του γηπέδου και να απομονωθεί με περίφραξη.
3.9. Πυκνότητα κλινών ανά στρέμμα
Η επιτρεπόμενη μέγιστη πυκνότητα κλινών στα εκτός σχεδίου γήπεδα για τη δημιουργία σύνθετου τουριστικού καταλύματος ορίζεται σε 8 κλίνες ανά στρέμμα. Ως πραγματοποιούμενη δυναμικότητα θεωρείται η κατά ΕΟΤ δυναμικότητα του ξενοδοχειακού καταλύματος προσαυξανόμενη κατά 2,5 κλίνες ανά 100μ2 κατασκευαζόμενων τουριστικών επιπλωμένων κατοικιών. Εφόσον στο σύνθετο τουριστικό κατάλυμα περιλαμβάνεται γήπεδο γκολφ η θεματικό πάρκο για τον υπολογισμό της μέγιστης επιτρεπόμενης δυναμικότητας η συνολική επιφάνεια του γηπέδου μειώνεται κατά την έκταση η οποία βάσει των προδιαγραφών του ΕΟΤ είναι απαραίτητη για την εγκατάσταση του γκολφ ή του θεματικού πάρκου. Οι ως άνω πυκνότητες δεν έχουν εφαρμογή, εάν το γήπεδο ευρίσκεται σε περιοχή, όπου ισχύουν ειδικοί όροι και περιορισμοί σύμφωνα με το εκάστοτε Εγκεκριμένο Ειδικό Πλαίσιο Χωροταξικού Σχεδιασμού και Αειφόρου Ανάπτυξης για τον Τουρισμό ή άλλες ειδικότερες διατάξεις.
3.10. Έγκριση κυκλοφοριακής σύνδεσης
Αν το γήπεδο έχει προσπέλαση από Εθνικό, Επαρχιακό δίκτυο ή δημοτική οδό θα πρέπει να έχει το απαιτούμενο «πρόσωπο» επ` αυτού, ώστε να μπορεί να κατασκευαστεί ο κόμβος κυκλοφοριακής σύνδεσης σύμφωνα με το από 5.11.84 Π.Δ. (ΦΕΚ Α’ 181). Η κατασκευή της κυκλοφοριακής σύνδεσης αποτελεί προϋπόθεση για την έκδοση της αδείας λειτουργίας του συγκροτήματος. Κατά το στάδιο των εγκρίσεων θα πρέπει να έχει εξασφαλιστεί προέγκριση από την αρμόδια Υπηρεσία σχετικά με τη δυνατότητα κατασκευής της κυκλοφοριακής σύνδεσης.
3.11. Προσπέλαση
Η προσπέλαση στο σύνθετο τουριστικό κατάλυμα πρέπει να γίνεται από κοινόχρηστο δρόμο καλής βατότητας υπό όλες τις καιρικές συνθήκες. Με την επιφύλαξη των ειδικότερα οριζομένων στην παράγραφο 4.8 του άρθρου 4, το πλάτος του δρόμου ορίζεται σε 5,50 μ. τουλάχιστον, τελικού οδοστρώματος με αμμοχάλικο ή από σκυροσύντριμμα σε όλο του το μήκος μέχρι την συμβολή του με την κύρια ασφαλτοστρωμένη οδική αρτηρία. Ιδιωτικοί δρόμοι δεν γίνονται δεκτοί ως προσπέλαση τουριστικών εγκαταστάσεων, ούτε δουλείες διόδου, έστω και αν έχουν συσταθεί με συμβολαιογραφικές πράξεις και μεταγραφεί. Αν ο δρόμος προσπέλασης έχει σε ορισμένα σημεία του πλάτος μικρότερο από 5,50 μ. θα πρέπει να προσκομίζεται οδοιπορικό σκαρίφημα με πλήρη αποτύπωση του δρόμου από το γήπεδο μέχρι την οδική αρτηρία και το θέμα θα εξετάζεται κατά περίπτωση. Το οδοιπορικό θα συνοδεύεται από φωτογραφίες και άλλα τυχόν αναγκαία στοιχεία.
Σε περίπτωση που δεν επιτρέπεται η κυκλοφορία αυτοκινήτων στην περιοχή και αυτό αποδεικνύεται με βεβαίωση του οικείου ΟΤΑ ή του οικείου πολεοδομικού γραφείου, τότε το πλάτος του κοινοχρήστου δρόμου προσπέλασης μπορεί να είναι μικρότερο από 5,50 μ. (γίνεται δεκτό ως έχει το υφιστάμενο πλάτος του δρόμου). Στην τεχνική έκθεση πρέπει να διευκρινίζεται πώς θα γίνεται η προσπέλαση και πώς θα επιλύεται το θέμα της μεταφοράς προς το σύνθετο τουριστικό κατάλυμα.
Σε περίπτωση, που η προσπέλαση στο γήπεδο γίνεται μόνο από τη θάλασσα (δεν υφίσταται χερσαία προσπέλαση), η αίτηση εξετάζεται μόνο, εφόσον αποδειχθεί, ότι επιτρέπεται να κατασκευαστεί το απαραίτητο λιμενικό έργο, που προτείνεται από τον αιτούντα για τη θαλάσσια προσπέλαση, σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία, ώστε να εξασφαλίζεται ιδίως η ικανοποιητική μεταφορά προς το σύνθετο τουριστικό κατάλυμα, η τροφοδοσία του και η αποκομιδή των απορριμμάτων.
3.12. Ύδρευσn
Για τη λειτουργία του ξενοδοχειακού καταλύματος και των τουριστικών επιπλωμένων κατοικιών απαιτείται δυνατότητα παροχής νερού για όλο το εικοσιτετράωρο 450 λίτρων ανά κλίνη, για ολόκληρη τη δυναμικότητα του καταλύματος όπως αυτή καθορίζεται στην πιο πάνω παράγραφο 3.9.
Για τους κήπους του σύνθετου τουριστικού καταλύματος οι ανάγκες σε νερό ορίζονται επιπλέον:
- · για χλοοτάπητα 4 lit/τ.μ. αρδευόμενου κήπου
- · για λουλούδια 1,53 lit/τ.μ. αρδευόμενου κήπου
Για τα έργα ειδικής τουριστικής υποδομής οι απαιτήσεις σε νερό υπολογίζονται σύμφωνα με τις ισχύουσες για το κάθε είδος προδιαγραφές.
Η ύδρευση της εγκατάστασης, με τις απαιτούμενες από τις παρούσες προδιαγραφές ποσότητες πόσιμου νερού, γίνεται από τον οικείο Δήμο. Εφόσον παρατηρείται στην περιοχή έλλειμμα υδατικών πόρων, γίνονται αποδεκτές διάφορες μέθοδοι εξασφάλισης του απαιτούμενου σε ποσότητα νερού για την υδροδότηση της μονάδας, όπως δημιουργία ταμιευτήρων, χρήση ανακυκλωμένου νερού, αφαλάτωση και υδρομάστευση, χρήση νερού γεώτρησης, μέθοδος μεταφοράς νερού από άλλη περιοχή κλπ.
3.13. Δυνατότητα ηλεκτρικής, τηλεφωνικής και διαδικτυακής σύνδεσης
Απαιτείται να υπάρχει δυνατότητα άμεσης σύνδεσης με τα υφιστάμενα δίκτυα της περιοχής. Σε αντίθετη περίπτωση θα αναλύεται στην τεχνική έκθεση από τον μελετητή πώς θα αντιμετωπιστεί το θέμα και θα εξετάζεται κατά περίπτωση. Οι απαιτήσεις για ηλεκτρoδότηση σε KW ημερήσια/άτομο έχουν ως ακολούθως:
ΔΥΝΑΜΙΚΟΤΗΤΑ Εως 50 51-100 101-200 201-300 301-400 401-500 501 & άνω κλίνες
2.8 2.5 2 1.75 1.5 1.4 1.25
Επίσης απαιτείται η παροχή τηλεφωνικής και διαδικτυακής σύνδεσης.
3.14. Αποχέτευση:
Τα σύνθετα τουριστικά καταλύματα υποχρεούνται να κατασκευάσουν εγκατάσταση βιολογικού καθαρισμού λυμάτων σύμφωνα με το από Π.Δ 20.1.88 (ΦΕΚ 61/Δ`/28.1.88), εκτός εάν υφίσταται αποχετευτικό δίκτυο στην περιοχή και υπάρχει δυνατότητα σύνδεσης με αυτό. Η δυνατότητα σύνδεσης αποδεικνύεται με την προσκόμιση βεβαίωσης από τον αρμόδιο κατά περίπτωση φορέα.